第六章-房地产开发项目管理

房地产开发与经营

第六章房地产开发项目管理房地产开发与经营第六章房地产开发项目管理【学习目的】第一节房地产开发项目的招标与投标第二节房地产开发的项目管理与监理第三节房地产开发项目的竣工验收【复习思考题】【技能训练】学习目的通过本章的学习，要求同学们熟悉建设工程招标的方式，掌握招标与投标的程序；熟悉房地产开发过程中的项目管理的相关内容；掌握房地产开发项目的竣工验收。第一节房地产开发项目

的招标与投标一、建设工程招标投标的分类1．全过程招标投标2．材料、设备供应招标投标3．工程施工招标投标4．勘察设计招标投标二、房地产开发项目报建及开工审批手续的办理(一)报建程序(二)工程建设项目的报建内容(三)申领建筑工程施工许可证三、房地产开发项目招标投标（一）房地产开发项目招标投标的含义（二）房地产开发项目过程中所涉及的招标投标（三）房地产开发项目招标方式1．公开招标2．邀请招标四、房地产开发项目建设工程施工招投标(一)招标机构招标代理机构是依法设立、从事招标代理业务并提供相关服务的社会中介组织。1．招标过程中的决策活动2．招标中的日常事务工作3．招标工作小组组成人员(二)房地产开发项目建设工程施工招标的程序第二节房地产开发的项目管理与监理

一、房地产开发中的项目管理的工作内容1．开发建设用地2．开发建设的法定手续3．合同文件的准备4．承包商的选择5．现场监督6．施工阶段7．项目竣工验收阶段8．对项目管理队伍的管理二、房地产开发项目建设阶段的项目管理1．选择施工阶段的监理单位2．指定驻工地代表(或指定履行建设工程施工合同的代表)3．对施工阶段的质量、投资、进度目标进行论证4．进行加工材料、设备的订购5．履行建设工程施工合同中规定的甲方的权利和义务6．监督工程建设监理单位履行施工阶段的建设工程委托监理合同7．根据资金使用计划，进一步筹措建设资金8．处理工程建设中重大问题9．做好项目系统外的协调工作10．处理好索赔与被索赔中的有关事项11．按照建设工程施工合同的规定支付工程款12．组织项目的竣工验收三、建设工程进度控制（一）影响项目进度的因素分析人的因素；技术因素；材料设备与构配件因素；施工机械设备因素；资金因素；水文、地质与气象因素等自然因素；政治、经济、环境等社会因素，以及其他不确定因素等（二）项目进度管理措施组织措施技术措施合同措施经济措施信息管理措施四、建设工程质量控制1．施工质量控制的主要内容2．质量控制的主要途径和方法3．施工阶段质量监督控制手段五、建设工程的成本控制1．项目成本管理的概念2．开发项目成本管理的主要内容六、开发项目合同和技术资料管理1、合同管理2、项目技术资料管理七、开发商对监理的管理1．监理招标2．监理标准化管理的内容3．监理标准化管理的要求4．监理合同的履行管理第三节房地产开发项目的竣工验收一、竣工验收应满足的条件1．完成工程设计和合同约定的各项内容。2．施工单位在工程完工后对工程质量进行了检查，确认工程质量符合有关法律、法规和工程建设强制性标准，符合设计文件及合同要求，并提出工程竣工报告。3．对于委托监理的工程项目，监理单位对工程进行了质量评估，具有完整的监理材料，并提出工程质量评估报告。4．勘察、设计单位对勘察、设计文件及施工过程中由设计单位签署的设计变更通享书进行了检查，并提出质量检查报告。5．有完整的技术档案和施工管理资料。6．有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告。7．建设单位已按合同约定支付工程款。8．有施工单位签署的工程质量保修书。9．城乡规划行政主管部门对工程是否符合规划设计要求进行检查，并出具认可文件。10．有消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件。11．建设行政主管部门及其委托的工程质量监督机构等有关部门责令整改的问题全部整改完毕。二、竣工验收的依据经过审批的项目建议书、年度开工计划施工图纸和说明文件、施工过程中的设计变更文件、现行施工技术规程、施工验收规范、质量检验评定标准，以及合同中有关竣工验收的条款。工程建设规模、工程建筑面积、结构形式、建筑装饰、设备安装等应与各种批准文件、施工图纸、标准保持一致。三、竣工验收的程序1．工程完工后，施工单位向开发企业提交工程竣工报告，申请工程竣工验收。实行监理的工程，工程竣工报告须经总监理工程师签署意见。2．开发企业收到工程竣工报告后，对符合竣工验收要求的工程，组织勘察、设计、施工、监理等单位和其他有关方面的专家组成验收组，制定验收方案。3．开发企业应当在工程竣工验收7个工作日前将验收的时间、地点及验收组名单书面通知负责监督该工程的工程质量监督机构。4．开发企业组织工程竣工验收，必须完成以下内容：建设、勘察、设计、施工、监理单位分别汇报工程合同履约和在工程建设各个环节执行法律、法规和工程建设强制性标准的情况；审阅建设、勘察、设计、施工、监理单位的工程档案资料；实地查验工程质量；对工程勘察、设计、施工、设备安装质量和各管理环节等方面作出全面评价，形成经验收组人员签署的工程竣工验收意见。5．开发企业在验收后14天内给予认可或者提出修改意见。竣工验收合格的工程可办理工程移交手续，承包商不再承担工程保管责任。需要进行局部修改的部分，按照验收意见进行修改并按责任的原因承担相应的费用。6．工程竣工验收一次通过的，承包商提交验收报告的日期为工程的实际竣工日期。工程按照开发企业要求修改后通过竣工验收的，以承包人修改后的提请验收日期作为实际竣工日期。7．开发企业收到承包商提交的竣工验收报告后28天内不组织验收或者验收后14天内无修改意见的，视为验收报告被认可。从第29天开始，承包商不再承担工程保管和其他一切意外责任。8．开发企业向工程验收备案机关领取和填写房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表，工程验收合格之后，持验收单位和验收人签章认可的备案表、有关工程竣工验收审查记录表格，并附规定提交的工程竣工验收备案的文件办理备案手续。四、竣工验收的工作阶段单项工程竣工验收综合验收五、竣工结算工程竣工验收报告经开发商认可后，承包商应向开发商递交竣工结算报告及完整的结算资料，双方按照协议书约定的合同价款及专用条款约定的合同价款调整内容，进行工程竣工结算。六、编制竣工档案技术资料和竣工图是开发建设项目的重要技术管理成果，是使用单位安排生产经营、住户适应生活的需要。复习思考题1、招标投标的概念是什么？有几种招标方式？主要程序有哪些？2、开发项目管理的主