第四章-房地产企业存货的核算

房地产企业会计第四章房地产企业存货的核算第四章房地产企业存货的核算【本章主要内容】本章主要介绍存货的概念、内容、成本构成；材料按计划成本法和实际成本法核算的方法；出租房和周转房的核算；期末存货的计价原则及方法。【本章主要技能点】采购保管费的计算；实际成本法下的材料核算；计划成本法下的材料核算；期末存货的计价。第一节存货概述

一、存货的概念和范围

存货是指企业在开发经营过程中为销售或耗用而储存的各项有形资产。房地产企业为销售而储存的资产主要指开发产品、在建开发产品、出租开发产品等；为耗用而储存的各项资产主要是指库存材料、库存设备、低值易耗品、周转房等。企业持有存货的最终目的是为了出售。

存货范围的确认，应以企业对存货是否具有法定所有权为依据。凡在盘存日,法定所有权属于企业的一切物品,不论其存放何处或处于何种状态,都应作为企业的存货；反之,凡法定所有权不属于企业的物品，即使尚未远离企业,也不应包括在本企业存货范围之内。房地产企业为购建固定资产储备的材料物资、特准储备物资和专项储备物资,虽有存货的某些特征,但不属于企业的存货。

二、存货的分类

房地产企业为销售和耗用而储存的存货品种繁多,按其经济用途可以分为以下几类:1、材料:指房地产企业用于房地产开发经营的各种材料,如钢材、木材、水泥等；2、设备:指房地产企业用于开发工程的各种设备，如暖卫设备、通风设备、照明设备等；3、低值易耗品:指未达到固定资产标准的各种用具物品等劳动资料,如工具、管理用具等；4、开发产品:指房地产企业已经完成全部开发过程,并已经验收合格达到设计标准,可以按照合同规定的条件移交购货单位,或者可以作为商品对外销售的产品；5、出租开发产品:指房地产企业开发完成,用于出租经营的土地和房屋；6、周转房:指房地产企业开发完成,用于安置拆迁居民周转使用的房屋；7、在建开发产品:指房地产企业正在开发建设过程中的土地和房屋；企业存货按存放地点和保管责任分类,可以分为库存存货、在途存货、委托加工存货、自制存货等。三、存货数量的盘存方法企业存货的数量需要通过盘存来确定，常用的存货数量盘存方法主要有实地盘存制和永续盘存制两种。（一）实地盘存制实地盘存制也称定期盘存制，指会计期末通过对全部存货进行实地盘点，以确定期末存货的结存数量，然后分别乘以各项存货的单价，计算出期末存货的成本，记入各有关存货账户，倒轧本期已耗用或已销售存货的成本。采用这种方法，平时对有关存货账户只记借方，不记贷方，每一期末，通过实地盘点确定存货数量，据以计算期末存货成本，然后计算出当期耗用或销货成本，记入有关存货账户的贷方。以下列存货的基本等式为依据：期初存货+本期购货=本期耗用或销货+期末存货期初存货成本和本期购货成本这两项数字都不难从账上取得，待通过实地盘存，确定期末存货成本，则本期销货成本即可用上述公式进行计算。（二）永续盘存制永续盘存制也称账面盘存制，指对存货项目设置经常性的库存记录，即分别品名规格设置存货明细账，逐笔或逐日地登记收入发出的存货，并随时记列结存数。通过会计账薄资料，就可以完整地反映存货的收入、发出和结存情况。在没有发生丢失和被盗的情况下，存货账户的余额应当与实际库存相符。采用永续盘存制，并不排除对存货的实物盘点，为了核对存货账面记录，加强对存货的管理，每年至少应对存货进行一次全面盘点，具体盘点次数视企业内部控制要求而定。

（三）实地盘存制与永续盘存制的比较实地盘存制和永续盘存制作为确定存货数量的两种方法，各有其优缺点和实用性。实地盘存制的主要优点是简化存货的日常核算工作，但加大了期末的工作量。不仅如此，实地盘存制的主要缺点，一是不能随时反映存货收入、发出和结存的动态，不便于管理人员掌握情况；二是容易掩盖存货管理中存在的自然和人为的损失。由于“以存计销”和“以存计耗”倒挤成本，从而使非正常销售或耗用的存货损失、差错，甚至偷盗等原因所引起的短缺，全部挤入耗用或销货成本之内，掩盖了仓库管理上存在的问题，削弱了对存货的控制；三是采用这种方法只能到期末盘点时结转耗用或销货成本，而不能随时结转成本。因此，实地盘存制的实用性较差，仅适用于那些自然消耗大、数量不稳定的鲜活商品等。

四、存货成本的计价方法存货的计价包括取得时计价、发出时计价和期末计价三方面。（一）存货入帐价值的确定

房地产企业存货有不同的来源渠道,其取得成本的构成也不同。从理论上讲，凡与存货形成有关的支出均应计入存货的价值。第一,外购存货,其实际成本构成如下:1、买价:指购入存货的发票价格,由于房地产企业属于非增值税纳税单位,其购进的存货价格一般是指含增值税的发票价格,但核定为增值税纳税人的物资供应公司,其存货成本中不含增值税进项税额;2、运杂费:指运抵仓库前发生的运输费、装卸费、包装费和保险费；3、流通环节缴纳的税金、应分摊的外汇差价；4、采购保管费:指企业的物资供应部门和仓库在组织材料物资采购、供应、保管、收发过程中所发生的各项费用,如采购保管人员的工资、福利费、办公费、差旅交通费、折旧费、修理费、劳动保护费、材料整理和零星运费,材料物资盘亏及毁损(减盘盈)等。需要特别指出的是,对于采购保管费,一般工商企业将其作为期间费用处理,而房地产企业则将其纳入存货成本,先在“采购保管费”账户中归集,然后再采用一定的分配方法将其分配计入各项存货成本。

第二,自制存货。其实际成本包括制造或建造过程中发生的各项实际支出。如自营施工建设的开发项目所发生的材料费、人工费、机械使用费、其他直接费和施工间接费。第三,委托加工存货。其实际成本包括实际耗用的原材料或半成品成本、往返运杂费和加工费等。采用出包方式施工的开发项目实际成本应为支付承包施工企业的工程价款。第四,投资者投入的存货,其实际成本为评估确认或合同、协议约定的价值。第五,接受捐赠的存货,其实际成本为发票账单所列金额加上企业负担的运杂费、保险费和税金,无发票账单的,按同类存货的市价计价。第六,盘盈的存货,其实际成本为重置完全成本。第七,以物易物形成的存货,按《非货币性交易准则》的规定确定换入存货的入账价值。（二）发出存货价值的确定企业的各种存货是分次购入或形成的,同一品种的存货,每批购入或形成的单位成本往往不同。企业领用或发出的存货,可以按实际成本核算，也可以按计划成本核算，如采用计划成本核算，会计期末应调整为实际成本。按实际成本核算的,就需要确定或选择一定的方法,计算发出存货的价值。在实际成本核算方式下，企业可以采用的发出存货成本的计价方法包括个别计价法、先进先出法、月末一次加权平均法、移动加权平均法等。1、个别计价法。亦称个别认定法、具体辨认法、分批实际法，采用这一方法是假设存货具体项目的实物流转与成本流转相一致，按照各种存货逐一辨认各批发出存货和期末存货所属的购进批别或生产批别，分别按其购入或生产时所确定的单位成本计算各批发出存货和期末存货成本的方法。在这种方法下，是把每一种存货的实际成本作为计算发出存货成本和期末存货成本的基础。个别计价法的成本计算准确，符合实际情况，但在存货收发频繁情况下，其发出成本分辨的工作量较大。因此，这种方法适用于一般不能替代使用的存货、为特定项目专门购入或制造的存货以及提供的劳务。2、先进先出法。是指以“先购入的存货应先发出(销售或耗用)”这样一种实物流动假设为前提，对发出存货进行计价的一种方法。先进先出法可以随时结转存货发出成本，但较繁琐;如果存货收发业务较多、且存货单价不稳定时，其工作量较大。在物价持续上升时，期末存货成本接近于市价，而发出成本偏低，会高估企业当期利润和库存存货价值;反之，会低估企业存货价值和当期利润。[例4—1]假定某公司某种存货的数据资料如表4—1所示。日期收入发出结存数量单位金额数量单位金额数量单位金额1月1日存货30021月4日购货2002．21月10日发货4001月20日购货3002．31月28日发货2001月30日购货2002．5

采用先进先出法计算的本月发出存货的成本为（300×2+100×2.2）+(100×2.2+100×2.3)=820+450=1270(元)月末结存成本为:200×2.3+200×2.5=960(元)采用先进先出法计算的存货成本如表4—2所示：3、月末一次加权平均法。计算公式如下：存货单位成本=[月初库存存货的实际成本+∑(本月个批进货的实际单位成本×本月个批进货的数量)]÷(月初库存存货数量+本月各批进货数量之和)本月发出存货的成本=本月发出存货的数量×存货单位成本本月月末库存存货成本=月末库存存货的数量×存货单位成本

第二节实际成本法下原材料的核算一、实际成本法下原材料核算的账户设置原材料在途物资

二、实际成本法下原材料取得的核算（一）外购原材料的核算1.材料到达企业验收入库，同时货款已经支付借：原材料应交税费——应交增值税（进项税额）贷：银行存款2.结算凭证已到，货款已付，材料尚未验收入库借：在途物资应交税费——应交增值税（进项税额）贷：银行存款待材料运到验收入库时：借：原材料贷：在途物资3.材料已验收入库，货款尚未支付（1）发票账单已到，货款暂欠。借：原材料应交税费——应交增值税（进项税额）贷：应付账款（应付票据）（2）发票账单未到，货款未付月末暂估入库，下月月初红字冲回借：原材料贷：应付账款——暂估应付款

4.采购中发生短缺和毁损（1）因供货单位、外部运输机构等责任造成的毁损和短缺，应将收回的物资短缺或其他赔款，冲减所购物资的采购成本。借：其他应收款应交税费——应交增值税（进项税额）（红字）贷：在途物资

（2）尚待查明原因毁损、短缺。查明原因前，计入待处理财产损溢——待处理流动资产损溢；借：待处理财产损溢贷：原材料查明原因经批准后，进行相应处理。借：其他应收款管理费用贷：待处理财产损溢（3）因遭受意外灾害发生的损失。借：待处理财产损溢贷：原材料应交税费——应交增值税（进项税额转出）借：其他应收款营业外支出——非常损失贷：待处理财产损溢——待处理流动资产损溢（二）自制原材料的核算借：原材料贷：生产成本（三）投资者投入原材料的核算借：原材料应交税费——应交增值税（进项税额）贷：实收资本（或股本）资本公积三、实际成本法下原材料发出的核算（一）存货发出的计价方法1.先进先出法2.加权平均法（1）月末一次加权平均法加权平均单位成本＝（月初结存存货成本＋本期收入存货成本）/(月初结存存货数量＋本期收入存货数量)（2）移动加权平均法3.个别计价法（二）原材料发出的核算根据“领料单”或“限额领料单”、“领料登记簿”或“发出材料汇总表”编制发出材料的记账凭证，登记原材料总账、明细账。借：生产成本制造费用管理费用贷：原材料

四、采购保管费的归集和分配1、采购保管费的归集[例4-9]本月采购保管部门发生如下费用:应付工资薪酬15000元,应付福利费2100元,固定资产折旧5000元,摊销修理费1000元,领用消耗性材料500元,用银行存款支付办公费、差旅费6400元。①借:采购保管费23600贷:应付工资薪酬15000应付福利费2100累计折旧5000待摊费用1000库存材料500②借:采购保管费6400贷:银行存款64002、采购保管费的分配按实际分配率分配采购保管费,是将本月发生的采购保管费以当月购入材料物资的买价和运杂费为标准,全部分配计入本月购入材料物资的采购成本。其计算公式如下:采购保管费实际分配率=本月发生的采购保管费/本月购入材料物资的买价和运杂费×100%[例4-10]本月发生的采购保管费为30000元，假若本月购入材料物资的买价和运杂费合计为1200000元，其中购入钢材的买价和运杂费为240000元。则采购保管费实际分配率=30000/1200000=2.5%月末,将本月发生的采购保管费按实际分配率分配计入验收入库材料的实际成本。钢材本月应承担的采购保管费=240000×2.5%=6000元该项材料实际成本=240000+6000=246000元借：原材料——原料及主要材料

6000贷:采购保管费6000计划成本法是指企业存货的收入、发出和结余均按预先制定的计划成本计价，实际成本与计划成本之间的差额单独进行核算。计划成本法一般适用于存货品种繁多、收发频繁的企业。一、计划成本法下原材料核算的账户设置原材料材料采购材料成本差异第三节计划成本法下原材料的核算二、计划成本法下原材料取得的核算（一）外购材料的核算1.购入时：借：材料采购（实际成本）应交税费——应交增值税（进项税额）贷：银行存款2.入库时：借：原材料贷：材料采购（计划成本）3.月末结转采购材料的成本差异借：材料采购（实际小于计划数）贷：材料成本差异（节约差异）借：材料成本差异（超支差异）贷：材料采购（实际大于计划数）（二）自制材料的核算借：原材料（计划成本）材料成本差异（或贷方）贷：生产成本

三、计划成本法下原材料发出的核算（一）月初材料成本差异率月初材料成本差异率＝月初结存材料的成本差异/月初结存材料的计划成本×100％（二）本月材料成本差异率本月材料成本差异率＝（月初结存材料成本差异＋本月收入材料的成本差异）/（月初结存材料的计划成本＋本月收入材料的计划成本）×100％发出材料应负担的差异额＝发出材料的计划成本×材料成本差异率本月发出材料的实际成本＝发出材料的计划成本＋发出材料应负担的差异额（三）会计处理1.平时领用时：借：生产成本制造费用管理费用贷：原材料（按计划成本）2.月末结转本月领用材料应负担的成本差异：借：生产成本制造费用管理费用贷：材料成本差异（按计划成本*差异率）

四、采购保管费的归集和分配按计划分配率分配采购保管费,是根据全年计划采购保管费和全年计划采购物资的买价及运杂费计算采购保管费的计划分配率,并据以分配采购保管费的一种方法。其计算公式如下:采购保管费计划分配率=全年计划采购保管费/全年计划采购物资的买价和运杂费

某项材料物资应负担的采购保管费=某项材料物资的买价和运杂费×计划分配率按计划分配率分配采购保管费,在各月份采购保管费不均衡的情况下，使采购保管费的分配和物资采购成本的计算趋于合理。在按实际成本进行材料物资日常收发计价时，还便于及时确定购入材料物资的实际成本。按计划分配率分配的采购保管费与实际发生的采购保管费的差额,平时可以保留在“采购保管费”账户不予结转,在编制资产负债表时，列入“待摊费用”项目,如为贷方余额则抵减待摊费用。年度终了时,应将其差额全部计入物资的采购成本,调整本年购入材料物资的实际成本，为简化核算手续，其差额也可全部调整发出材料物资的实际成本,计入有关项目的开发成本。一、库存商品的核算（一）库存商品概述1.工业企业的产成品2.商品流通企业外购或委托加工完成验收入库用于销售的各种商品第四节其他存货的核算（二）库存商品的核算1.产成品的核算（1）完工产品验收入库借：库存商品贷：生产成本（2）销售库存商品结转成本借：主营业务成本贷：库存商品2.商品的核算（1）数量进价金额核算法（2）售价金额核算法采购时（暂不考虑增值税）：借：库存商品（售价）贷：银行存款商品进销差价销售时：借：银行存款贷：主营业务收入（售价）借：主营业务成本贷：库存商品（售价）月末：借：商品进行差价(已售商品应负担的进销差价，=销售收入*差价率)贷：主营业务成本二、委托加工物资的核算

（一）委托加工物资概述1.含义2.成本构成（1）委托加工存货成本=实际消耗材料成本+加工费用+运杂费用+计入成本的税金（2）消费税的处理：（生产环节征收）a.继续生产：准予抵扣计入“应交税费——应交消费税”借方b.直接销售：计入“委托加工物资”（二）委托加工物资的核算1.发出材料借：委托加工物资贷：原材料2.支付来往运费、加工费：借：委托加工物资贷：银行存款3.完工验收入库:借：原材料贷：委托加工物资

三、包装物的核算（一）包装物概述包装物是指生产经营过程中为包装本企业产品而储备的各种包装容器，如桶、箱、瓶、坛、袋等。（1）生产过程中用于包装产品并作为产品组成部分的包装物；（2）随同商品出售而不单独计价的包装物；（3）随同商品出售而单独计价的包装物；（4）出租或出借给购买单位使用的包装物。（二）包装物的核算1、包装物取得的核算：同原材料2、包装物发出的核算包装物的摊销方法主要有一次转销法和五五摊销法。一次摊销法是指包装物在领用时就将其全部价值计入相关成本费用;五五摊销法是指包装物在领用时先摊销价值的一半，在报废时再摊销其价值的另一半。周转材料——包装物”账户应设置“在库”、“在用”、“出租”、“出借”、“摊销”等明细账户。（1）生产领用包装物生产成本（2）随同商品出售单独计价的包装物其他业务成本（3）随同商品出售但不单独计价的包装物销售费用（4）出租、出借包装物其他业务成本、销售费用

四、低值易耗品的核算（一）低值易耗品概述低值易耗品是指单位价值较低或容易毁损的，不能作为固定资产的各种用具和物品。低值易耗品按其用途可以分为以下几类:1.一般工具2.专用工具3.替换设备4.管理用具（满足固定资产确认条件的列固定资产）（二）低值易耗品的核算为了加强对低值易耗品的管理与核算，企业应设置“周转材料——低值易耗品”科目。该科目核算企业库存的低值易耗品的实际成本或计划成本。1、低值易耗品取得的核算2、低值易耗品发出的核算发出低值易耗品摊销方法:一次摊销法、五五摊销法。（1）领用时：在库转在用；同时摊销50％:借:周转材料——低值易耗品——在用贷：周转材料——低值易耗品——在库借：制造费用贷：周转材料——低值易耗品——摊销（2）报废：摊销50％:；在用冲摊销借：制造费用贷：周转材料——低值易耗品——摊销借：周转材料——低值易耗品——摊销贷：周转材料——低值易耗品——在用（3）材料收入冲费用借：原材料贷：制造费用第五节存货清查一、存货清查概述

二、存货清查核算（一）存货盘盈的核算对存货盘盈的金额一般作冲减管理费用处理1.批准前:借：库存商品贷：待处理财产损溢——待处理流动资产损溢2.批准后:借：待处理财产损溢——待处理流动资产损溢贷：管理费用（二）存货盘亏的核算对盘亏、毁损等的损失要分别按不同性质的原因进行处理:由于自然损耗造成的定额以内的短缺应在相关成本费用中核销;由于各种原因造成的超定额损耗，应该明确责任后，由有关单位或个人赔偿，实在无法确定责任单位或个人的，在管理费用中核销;由于自然灾害等不可抗拒原因发生的严重损失，应在扣除保险公司赔偿后，在营业外支出中列支。如果企业存货是采用计划成本核算的，还应当同时结转成本差