土地增值税清算前期准备工作

土地增值税清算前期准备工作土地增值税清算前期资料准备1《工程造价数据采集表》填报2主要内容（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（三）直接转让土地使用权的；（四）申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。应清算可清算（一）已竣工验收（备案）的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例（以下简称“销售比例”）在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；（二）取得清算项目最后一份销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；（三）主管税务机关有根据认为纳税人有逃避纳税义务行为，可能造成税款流失的。土地增值税清算的范围和条件土地增值税清算：适用于房地产开发项目及直接转让国有土地使用权的土地增值税清算工作纳税人应当在满足条件之日起90日内向主管税务机关办理清算申报手续。纳税人应在收到清算通知之日起90日内办理清算申报手续。需要提供的资料其他类证照类表格类凭证类土地增值税清算需提供的资料清单一、表格类1.《土地增值税纳税申报表及附表》2.《工程造价数据采集表》1.《土地增值税纳税申报表及附表》共14张表格其中成本类：《取得土地使用权所支付的金额明细表》、《土地征用及拆迁补偿费明细表》、《前期工程费明细表》、《建筑安装工程费明细表》、《基础设施费明细表》、《公共配套设施费用明细表》、《开发间接费用明细表》成本明细的整理归集顺序：收款人--合同--凭证日期。先按收款人排序；对同一工程收款人的明细，再按合同签定时间先后排序；对同一合同的明细，按记账凭证的时间先后排序。2.同时报送电子版及纸质胶装版，纸质版加盖公章。清算资料整理要求二、证照类1.取得土地、立项与规划环节（1）土地权属证书、土地出让（转让）合同等；（2）立项批准或备案文件；（3）建设用地规划许可证，建设工程规划许可证，方案设计审查（修建性详细规划图），总平面图；2.项目工程施工环节（1）工程施工许可证；（2）招标的项目需提供中标通知书；3.销售（预售）商品房环节：销售（预售）许可证；4.项目竣工验收备案环节（1）主管部门的规划、人防、竣工综合验收等备案资料；5.取得房地产权属证明环节（1）项目建筑面积实测表；（2）商品房产权权属证明书1.先按取得土地、立项与规划环节、项目工程施工环节、销售（预售）商品房环节、项目竣工验收备案环节、取得房地产权属证明这5个环节的顺序，整理成电子版资料（PDF格式），再将电子版资料打印，装订成册，确保电子版及纸质版顺序一致。2.如总平面图较大，可单独整理。3.房屋测量成果资料（项目建筑面积实测表）需报送纸质和Excel版电子资料；4.同时报送电子版及纸质胶装版，纸质版注明“此复印件由我单位提供，与原件一致”并加盖公章。清算资料整理要求三、凭证类----造价指标外的相关成本费用资料：《取得土地使用权所支付的金额明细表》、《土地征用及拆迁补偿费明细表》、《公共配套设施费用明细表》、《开发间接费用明细表》1.记账凭证、发票、付款凭证2.工程施工合同3.工程结算书1.凡明细记录金额5万元及以上的，须提供合同、结算书、记账凭证、发票、付款凭证。2.按成本大类单独整理资料，形成《取得土地使用权所支付的金额》、《土地征用及拆迁补偿费》、《公共配套设施费用》、《开发间接费用》四项成本资料。3.整理归集顺序：收款人--合同--凭证日期。先按收款人排序；对同一工程收款人的明细，再按合同签定时间先后排序；对同一合同的明细，按记账凭证的时间先后排序。4.报送电子版及纸质胶装版，纸质版须注明“此复印件由我单位提供，与原件一致”并加盖公章、骑缝章。清算资料整理要求资料范例：记账凭证及内控审批资料范例：发票及付款凭证三、凭证类----造价指标内的相关成本：《前期工程费明细表》、《建筑安装工程费明细表》、《基础设施费明细表》1.记账凭证、发票、付款凭证2.工程施工合同3.工程结算书1.根据对外公布的《中山市土地增值税扣除项目金额标准》，将《前期工程费明细表》、《建筑安装工程费明细表》、《基础设施费明细表》成本明细拆分成12个造价工程项目：桩基础、地下室工程、地上建筑工程、户内装修成本、高档外立面、燃气工程、室外小区道路、园林绿化、室外泳池、挡土墙、三通一平土方挖运工程及“其他前期、建安、基础工程成本”，形成《工程造价数据采集表》。如桩基础、地下室工程、地上建筑工程为同一施工方承接且无法准确区分成本明细，则可将上述成本统一归入地上建筑工程。2.上述项目工程造价，低于造价标准的，凡明细记录金额50万元及以上，才须提供凭证类资料；若高于造价标准的，同前面的四项成本类一样，凡明细记录金额5万元及以上的，须提供凭证类资料。上述凭证类资料，包括合同、结算书、记账凭证、发票、付款凭证。3.整理归集顺序同前面所述：收款人--合同--凭证日期。4.分项目整理成册，形成桩基础、地下室工程、地上建筑工程、户内装修成本、高档外立面、燃气工程、室外小区道路、园林绿化、室外泳池、挡土墙、三通一平土方挖运工程及“其他前期、建安、基础工程成本”电子版及纸质版资料。5.报送电子版及纸质胶装版，纸质版须注明“此复印件由我单位提供，与原件一致”并加盖公章、骑缝章。清算资料整理要求资料范例：工程造价对比表资料范例：资料归集顺序资料范例：合同资料范例：结算书四、其他类主管税务机关要求报送的其他相关资料凡某项工程结算项目建安造价高于中山市土地增值税扣除项目金额标准，企业应提交以下资料：1、说明造价合理性的书面报告，2、工程施工图、竣工图、3、工程量清单、4、材料苗木清单（总平面乔灌木配置图）5、工程结算、工程监理等资料清算资料整理要求《土地增值税纳税申报表及附表》《工程造价数据采集表》填报2主要内容造价指标对比的示意图企业申报成本工程量造价标准纳税人按照工程资料进行填报土地增值税扣除项目金额标准纳税人按照造价项目造价拆分测算工程造价对比企业申报成本大于测算工程造价，则为工程结算项目建安造价高于当地扣除项目金额标准。国家税务总局广东省税务局土地增值税清算管理规程关于发布中山市2008-2017年土地增值税扣除项目金额标准的公告中山市2008-2017年土地增值税扣除项目金额标准造价指标的说明1、按总建筑面积计；2、若有两种或以上类型桩，可按相应占比综合折算指标，相应占比按其对应的基座平面面积比例计；3、中山沿海滩涂地区桩基础按地质系数1.18进行调整。桩基础工程1、按地下室总建筑面积（含人防面积）计算；2、含土方开挖、基坑支护，土建、给排水、照明、消防、弱电、防雷、通风，简单装修等。地下室工程1.单体建筑的公共设施配套用房包括幼儿园、居委（派出所）用房、物业用房、垃圾站、厕所等，按满足基本使用标准计；2、其他模块均按毛坯交楼标准（含土建、安装），即含外立面、屋面保温隔热装饰和公共区（大堂、电梯前室、楼梯间）装修，户内则按毛坯标准：墙面、地面、天面砂浆抹平，门（入户、防火、其他），铝合金门窗、护栏，配电箱、弱电箱（网络、电讯、有线电视），智能化、消防设施，给水入口和排水出口，防雷等；3、不含电梯、中央空调设备。地上建筑工程造价指标的说明高档外立面可分为干挂石材和玻璃幕墙。是以外立面的实际施工面积作为计量依据。高档外立面燃气工程1、按装修面积计，中等装修标准；2、装修标准客厅：地面600*600抛光砖、简单吊顶、刷乳胶漆、踢脚线；房间：复合木地板、顶角线、踢脚线、刷乳胶漆、木门；厨房：铝扣板吊顶、吊柜和厨柜（含抽油烟机、消毒柜、燃气灶、洗菜盆和水龙头等）、墙面砖、300*300防滑地砖；卫生间：铝扣板吊顶、墙面砖、300*300防滑地砖、冼手间吊地柜（含冼手台盆、水龙头）、淋浴间，坐便器等。3、安装配电箱和弱电箱及其全屋布线、开关插座、灯具，给水管安装等；4、造价指标细目详见《户内装修综合指标细目组成》。中山市2008-2017年土地增值税扣除项目金额标准。户内装修1、按户计；2、包括工程费、户内设施配套费、集抄费、容量气价费。造价指标的说明按照占地面积及实际施工面积计量，是以钢筋混泥土路面作为一般标准，含下设的排水管道设施。室外小区道路（含排水管）1、园林绿化包括绿地整理、乔木、灌木、露地花卉、草皮等植物的种植及保养，绿化给排水安装等；2、不含园建工程；3、造价指标细目详见《园林绿化工程综合指标细目组成》。园林绿化1、按实体体积计；2、仅指前期‘三通一平’土方开挖，运距按5km计，每增减1km增减2元/m³。“三通一平”土方挖运工程分为砌石和钢筋混泥土结构的，1、按实体体积计（含压顶、基础，不含垫层）。挡土墙室外泳池含设备，按设计储水体积计。室外泳池