建筑与房地产企业营改增政策与操作实务完整版

建筑(jiànzhù)与房地产企业营改增政策解读与操作实务

QQ:316657554共二百四十四页2016年3月23日，财政部、国家税务总局联合下发了《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件1：营业税改征增值税试点过渡政策的规定附件2：

营业税改征增值税试点实施办法附件3：营业税改征增值税试点有关事项的规定附件4：跨境应税行为(xíngwéi)适用增值税零税率和免税政策的规定课程(kèchéng)背景共二百四十四页1.国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点后增值税纳税申报有关事项的公告国家税务总局公告2016年第13号

2.国家税务总局关于发布《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》的公告国家税务总局公告2016年第14号3.国家税务总局关于发布《不动产进项税额分期抵扣暂行办法》的公告

国家税务总局公告2016年第15号4.国家税务总局关于发布《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》的公告国家税务总局公告2016年第16号

5.国家税务总局关于发布《纳税人跨县（市、区）提供建筑服务增值税征收管理暂行办法》的公告国家税务总局公告2016年第17号6.国家税务总局关于发布《房地产开发企业销售自行(zìxíng)开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》的公告国家税务总局公告2016年第18号

共二百四十四页营改增概述(ɡàishù)一建筑与房地产企业营改增的变化(biànhuà)与影响二建筑与房地产企业营改增管理要求与应对措施三建筑与房地产企业营改增涉税难点业务操作指南四

共二百四十四页

第一部分(bùfen)营改增概述共二百四十四页（一）什么是增值税

增值税（Valueaddedtax，VAT）是以商品生产流通各环节或提供劳务的增值额为计税依据而征收的一种税。所谓增值额，是纳税人在从事(cóngshì)生产经营活动过程中新创造的或新增加的价值量。一、增值税简介(jiǎnjiè)共二百四十四页例如(lìrú)：某商品进价150，售价200，税率17%，则应交增值税=（200-150）ⅹ17%=50ⅹ17%=200ⅹ17%-150ⅹ17%应纳税额=销项税额-进项税额共二百四十四页(二)增值税的特点(tèdiǎn)

增值税的特点：1.价外税；假设向某单位销售不动产收取100万。增值税零税率11%，营业税5%营业税：开具100万销售不动产发票，缴纳营业税5万元。增值税：开具增值税专用发票，其中：销售不动产90.09万元，增值税9.91万元。向税务局交多少税，取决于有多少进项？2.不重复征税，具有税收中性；3.采用购进扣税法，买卖双方形成有机(yǒujī)的扣税链条。共二百四十四页第一阶段：1994年以前1.1954年法国成功(chénggōng)推行增值税。目前，全世界170多个国家和地区实行了增值税。2.我国1979年引入增值税在个别城市部分货物中试行。3.1984年国务院发布增值税条例（草案），对机器机械、汽车、钢材等12类货物征收增值税。（一）我国增值改革(gǎigé)的发展历程二、增值税改革的背景共二百四十四页第二阶段：1994年税改1.将增值税征税范围扩大到所有货物和加工修理修配(xiūpèi)劳务；2.增值税营业税并存；3.实行生产型增值税；共二百四十四页第三阶段：增值税转型1.2004年振兴东北老工业基地改革试点；2.自2007年7月1日起，在中部(zhōnɡbù)地区6个省的26个老工业基地城市中的8个行业试行扩大增值税抵扣范围的试点。3.2008年7月，内蒙古东部5个市(盟)被纳入增值税转型改革试点范围。4.从2009年1月1日起在全国范围内实施增值税转型改革共二百四十四页第四阶段：营业税改增值税2012年元月：上海2012/09/01：北京2012/10/01：江苏、安徽2012/11/01：福建、厦门、广东(guǎngdōng)、深圳2012/12/01：浙江、宁波、湖北、天津2013/08/01：国务院常务会议决定自2013年8月1日起，将交通运输业和部分现代服务业营改增试点在全国范围内推开。2014/01/01:在全国范围内开展铁路运输和邮政业营改增试点。2014/06/01:日起电信业纳入营改增范围。2016.5.1推广到建筑业、销售不动产、金融业、传统生活服务业四个行业。共二百四十四页（二）营业税改征增值税的意义(yìyì)1.有利于完善税制(shuìzhì)，消除重复征税原税制的主要弊端：（1）从事营业税劳务企业购进材料、固定资产不能抵扣；（2）制造企业购进营业税劳务不能抵扣；（3）从事营业税劳务企业之间相互提供劳务不能抵扣；（4）全额征收，也就是“全额征收、道道征税”。2.有利于税收征管与发票管理共二百四十四页【案例(ànlì)】甲公司将一台设备租给乙公司收取租金100万元，乙再将此设备转租给丙公司收取租金120万元。现行税制此例中甲、乙公司要缴纳的营业税各是多少？甲方应缴纳的营业税=100×5%=5万元乙方要缴纳的营业税120×5%=6万元此项交易下甲乙双方共需缴纳营业税11万元共二百四十四页营改增后甲、乙公司要缴纳的增值税各是多少？甲方应缴纳的增值税（销项税）=100/1.17*17%=14.53万元乙方应缴纳的增值税=（120-100）/1.17*17%=2.9万元此项交易下甲乙双方共需缴纳增值税17.44万元。事实上甲公司在购进设备时还可抵扣17%的进项(jìnxiɑng)税，营改增后甲乙都减轻了税负。共二百四十四页三、建筑与房地产企业(qǐyè)营改增政策八大核心内容全行业纳入营改增范围，营业税将退出历史舞台不动产纳入抵扣范围房地产企业中的土地成本(chéngběn)可以抵减销售收入房地产企业预收阶段采取预缴方式融资成本无法税前扣除甲供材纳税处理发生重大变化老项目计税方法可以选择纳税地点问题得到合理解决共二百四十四页

第二部分(bùfen)

建筑与房地产企业营改增的变化与影响共二百四十四页一、价内税变价外税的影响【案例】假设开发产品销售价格100万元，成本60万元，其中，其他成本全部(quánbù)取得11%进项发票，营业税率5%，不考虑土地增值税、附加税和期间费用。（一）对产品定价的影响营业税包含在产品价格中，增值税不包含在产品价格中，需另行向购买者收取，因此，营改增后销售及采购价格是否含税必须明确。营业税：开具100万销售不动产发票，缴纳营业税5万元。增值税：开具增值税专用发票，其中：销售不动产90.09万元，增值税9.91万元。

共二百四十四页1.流转税（1）营业税=含税收入*5%（2）增值税=不含税收入(shōurù)*11%-进项税额2.企业所得税含税收入=不含税收入+销项税额含税成本=不含税成本+进项税额（1）营改增前=（含税收入-含税成本-营业税）*25%（2）营改增后=（不含税收入-不含税成本）*25%（3）所得税变化=【含税收入-不含税收入-（含税成本-不含税成本）-营业税】*25%=（销项税额-进项税额-营业税）*25%=（增值税-营业税）*25%若：增值税大于营业税则：企业所得税会降低，否则所得税会增加。共二百四十四页（二）对企业税收负担(fùdān)的影响营改增前营改增后变化流转税5%销项-进项不确定企业所得税收入含税成本含税税金可扣收入不含税成本不含税增值税不能扣不确定共二百四十四页

（三）对企业经营成果的影响(yǐngxiǎng)（1）营改增前净利润=（含税的收入-含税的成本费用-营业税）*（1-25%）（2）营改增后净利润=（不含税的收入-不含税的成本费用）*（1-25%）（3）营改增后净利润变化=-【含税收入-不含税收入-（含税成本-不含税成本）-营业税】*25%=（营业税-增值税）*（1-25%）增值税小，净利润增加。共二百四十四页

（四）对现金流的影响（1）营改增前净现金流量=（含税的收入-含税的成本费用-营业税）*（1-25%）（2）营改增后净现金流量=（含税的收入-含税的成本费用）-（不含税的收入-不含税的成本费用）*25%-增值税（3）营改增后变化=0.75营业税-0.75增值税（4）预售(yùshòu)阶段：营业税5%。增值税3%共二百四十四页

二、纳税人身份变化的影响1.纳税人

（1）根据《营业税改征增值税试点实施办法》（以下简称《办法》）第一条的规定，在中华人民共和国境内（以下称境内）销售服务、无形资产或者不动产（以下称应税行为）的单位和个人，为增值税纳税人，应当按照本办法缴纳增值税，不缴纳营业税。

（2）

根据《办法》第二条的规定，单位以承包、承租、挂靠方式经营的，承包人、承租人、挂靠人（以下统称承包人）以发包人、出租人、被挂靠人（以下统称发包人）名义对外经营并由发包人承担(chéngdān)相关法律责任的，以该发包人为纳税人。否则，以承包人为纳税人。讨论：建筑业挂靠经营谁是纳税人？共二百四十四页纳税人情况纳税人类型达标的企业（不经常提供应税服务的除外）一般纳税人其他个人小规模纳税人达标的非企业性单位、不经常提供应税服务的企业和个体工商户可选择成为一般纳税人或小规模纳税人会计核算健全，能够提供准确税务资料的未达标企业可申请认定为一般纳税人2.一般(yībān)纳税人和小规模纳税人讨论：没有取得销售额前是否可以(kěyǐ)认定为一般纳税人？共二百四十四页纳税人从事货物生产或者提供应税劳务的纳税人，以及以从事货物生产或者提供应税劳务为主，并兼营货物批发或者零售的纳税人批发或零售的纳税人销售服务销售无形资产销售不动产小规模纳税人年应税销售额≤50万元年应税销售额≤80万元应税服务年销售额≤500万元一般纳税人年应税销售额＞50万元年应税销售额＞80万元应税服务年销售额＞500万元现行划分(huàfēn)标准：共二百四十四页

（1）注意事项

根据《办法》

的规定：1.除国家税务总局另有规定外，一经登记为一般纳税人后，不得转为小规模纳税人。

2.应当办理一般纳税人资格登记而未办理，应当按照销售额和增值税税率计算(jìsuàn)应纳税额，不得抵扣进项税额，也不得使用增值税专用发票：共二百四十四页（2）一般纳税人认定(rèndìng)程序

国家税务总局公告2015年第18号

国发〔2015〕11号《决定》公布取消对增值税一般纳税人（以下简称一般纳税人）资格认定审批事项，涉及对《中华人民共和国增值税暂行条例》、《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》及《增值税一般纳税人资格认定管理办法》（国家税务总局令第22号）等行政法规、规章相应条款的修订，目前有关(yǒuguān)修订工作正在依照规定程序进行中，为尽快贯彻落实《决定》精神，国家税务总局制定发布本公告，作为过渡性管理规定。

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取消行政审批

公告第一条明确一般纳税人资格实行登记(dēngjì)制，在具体登记(dēngjì)程序中取消了税务机关审批环节，主管税务机关在对纳税人递交的登记(dēngjì)资料信息进行核对确认后，纳税人即可取得一般纳税人资格。【链接】关于保留部分非行政许可审批项目的通知（国办发[2004]62号）保留了增值税一般纳税人资格认定的审批事项，由县以上国家税务机关审批。

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简化资料和办事程序公告规定：纳税人办理一般纳税人资格登记的程序如下：

（1）纳税人向主管税务机关填报《增值税一般纳税人资格登记表》（附件1），并提供税务登记证件；

（2）纳税人填报内容与税务登记信息一致的，主管税务机关当场登记；

（3）纳税人填报内容与税务登记信息不一致，或者(huòzhě)不符合填列要求的，税务机关应当场告知纳税人需要补正的内容。

共二百四十四页[链接]取消《增值税一般纳税人资格认定管理办法》（国家税务总局令第22号）的相关规定：

第四条年应税销售额未超过财政部、国家税务总局规定的小规模纳税人标准以及新开业的纳税人，可以向主管税务机关申请(shēnqǐng)一般纳税人资格认定。

对提出申请并且同时符合下列条件的纳税人，主管税务机关应当为其办理一般纳税人资格认定：

（一）有固定的生产经营场所；

（二）能够按照国家统一的会计制度规定设置账簿，根据合法、有效凭证核算，能够提供准确税务资料。

共二百四十四页（一）纳税人应当向主管税务机关填报申请表，并提供下列资料:

1.《税务登记证》副本；

2.财务负责人和办税人员的身份证明及其复印件；

3.会计人员的从业资格(zīgé)证明或者与中介机构签订的代理记账协议及其复印件；

4.经营场所产权证明或者租赁协议，或者其他可使用场地证明及其复印件；

5.国家税务总局规定的其他有关资料。（二）资料核对与受理（三）实地查验（四）完成认定

共二百四十四页特殊规定

公告第三条明确年应税销售额超过规定标准的纳税人，符合有关政策规定选择按小规模纳税人纳税的，应当向主管税务机关提交书面说明。

“有关政策规定”主要指，一是《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》规定，个体(gètǐ)工商户以外的其他个人、非企业性单位、不经常发生应税行为的企业可选择按小规模纳税人纳税；二是根据《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2013〕106号文件印发），应税服务年销售额超过规定标准但不经常提供应税服务的单位和个体工商户可选择按照小规模纳税人纳税。讨论：一次性收入超一般纳税人认定标准如何处理？

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一般纳税人认定时限

纳税人年应税销售额超过(chāoguò)规定标准的，在申报期结束后20个工作日内按照本公告第二条或第三条的规定办理相关手续；未按规定时限办理的，主管税务机关应当在规定期限结束后10个工作日内制作《税务事项通知书》，告知纳税人应当在10个工作日内向主管税务机关办理相关手续。

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《税务事项通知书》的主要内容包括，提示纳税人年应税销售额已超过财政部、国家税务总局规定标准，请于具体期限前向主管税务机关办理一般纳税人资格登记或提交选择按小规模纳税人纳税的情况说明，逾期仍不办理的，将按《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》第三十四条规定，按销售额依照增值税税率计算应纳税额，不得(bude)抵扣进项税额，也不得(bude)使用增值税专用发票，直至纳税人办理相关手续为止。

共二百四十四页三、征税范围辩护的影响（一）一般性规定

根据《营业税改征增值税试点实施办法》（以下简称《办法》）的第一条规定，在中华共和国境内（以下称境内）销售服务、无形资产或者不动产（以下称应税行为）的单位和个人，为增值税纳税人，应当按照本办法缴纳(jiǎonà)增值税，不缴纳(jiǎonà)营业税。

根据《办法》第十二的规定，在境内销售服务、无形资产或者不动产，是指：服务（租赁不动产除外）或者无形资产（自然资源使用权除外）的销售方或者购买方在境内；所销售或者租赁的不动产在境内；所销售自然资源使用权的自然资源在境内；财政部和国家税务总局规定的其他情形。共二百四十四页

根据《办法》第十三条的规定，下列情形不属于在境内销售服务(fúwù)或者无形资产：境外单位或者个人向境内单位或者个人销售完全在境外发生的服务。原106号文：境外单位或者个人向境内单位或者个人提供完全在境外消费的应税服务。境外单位或者个人向境内单位或者个人销售完全在境外使用的无形资产。境外单位或者个人向境内单位或者个人出租完全在境外使用的有形动产。财政部和国家税务总局规定的其他情形。讨论：境外设计公司为境内房地产公司提供设计服务如何纳税？共二百四十四页（二）视同销售根据《办法》第十四条的规定，下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产：（1）单位或者个体(gètǐ)工商户向其他单位或者个人无偿提供服务，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。（2）单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。（3）财政部和国家税务总局规定的其他情形。讨论：关联方无偿借款是否视同销售？共二百四十四页（三）建筑与房地产企业相关具体征税范围1.建筑服务建筑服务，是指各类建筑物、构筑物及其附属设施的建造、修缮(xiūshàn)、装饰，线路、管道、设备、设施等的安装以及其他工程作业的业务活动。包括工程服务、安装服务、修缮(xiūshàn)服务、装饰服务和其他建筑服务。2.租赁服务。租赁服务，包括融资租赁服务和经营租赁服务。按照标的物的不同，融资租赁服务可分为有形动产融资租赁服务和不动产融资租赁服务。经营租赁，是指在约定时间内将有形动产或者不动产转让他人使用且租赁物所有权不变更的业务活动。共二百四十四页

按照标的物的不同，经营租赁服务可分为有形动产经营租赁服务和不动产经营租赁服务。

将建筑物、构筑物等不动产或者飞机、车辆等有形动产的广告位出租(chūzū)给其他单位或者个人用于发布广告，按照经营租赁服务缴纳增值税。

车辆停放服务、道路通行服务（包括过路费、过桥费、过闸费等）等按照不动产经营租赁服务缴纳增值税。共二百四十四页3.销售无形资产销售无形资产，是指转让无形资产所有权或者使用权的业务活动。无形资产，是指不具实物形态，但能带来经济利益的资产，包括技术、商标、著作权、商誉、自然资源(zìránzīyuán)使用权和其他权益性无形资产。技术，包括专利技术和非专利技术。自然资源使用权，包括土地使用权、海域使用权、探矿权、采矿权、取水权和其他自然资源使用权。其他权益性无形资产，包括基础设施资产经营权、公共事业特许权、配额、经营权(包括特许经营权、连锁经营权、其他经营权)、经销权、分销权、代理权、会员权、席位权、网络游戏虚拟道具、域名、名称权、肖像权、冠名权、转会费等。讨论：转让股权是否缴纳增值税？共二百四十四页4.销售不动产：销售不动产，是指转让不动产所有权的业务活动。不动产，是指不能移动或者移动后会引起性质、形状改变的财产，包括建筑物、构筑物等。建筑物，包括住宅、商业营业(yíngyè)用房、办公楼等可供居住、工作或者进行其他活动的建造物。构筑物，包括道路、桥梁、隧道、水坝等建造物。转让建筑物有限产权或者永久使用权的，转让在建的建筑物或者构筑物所有权的，以及在转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权的，按照销售不动产缴纳增值税。共二百四十四页5.金融服务（1）贷款服务贷款，是指将资金贷与他人使用而取得利息收入的业务活动。各种占用、拆借资金取得的收入，包括金融商品持有期间（含到期）利息（保本收益、报酬、资金占用费、补偿金等）收入、信用卡透支利息收入、买入返售金融商品利息收入、融资融券收取的利息收入，以及融资性售后回租、押汇、罚息、票据贴现、转贷等业务取得的利息及利息性质的收入，按照贷款服务缴纳增值税。（2）金融商品转让。金融商品转让，是指转让外汇、有价证券、非货物(huòwù)期货和其他金融商品所有权的业务活动。其他金融商品转让包括基金、信托、理财产品等各类资产管理产品和各种金融衍生品的转让。共二百四十四页（四）不征收增值税项目

根据附件2《营业税改征增值税试点有关事项的规定》的规定，不征收增值税项目如下：1.房地产主管部门或者其指定机构、公积金管理中心、开发企业以及物业管理单位代收的住宅专项维修资金。2.在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人(gèrén)，其中涉及的不动产、土地使用权转让行为。3.存款利息。共二百四十四页四、税率(shuìlǜ)和征收率发变化的影响（一）税率《办法》第十五条增值税税率：（一）纳税人发生应税行为，除本条第（二）项、第（三）项、第（四）项规定外，税率为6％。（二）提供交通运输、邮政、基础电信、建筑、不动产租赁服务，销售不动产，转让土地使用权，税率为11%。（三）提供有形动产租赁服务，税率为17%。（四）境内单位和个人发生的跨境应税行为，税率为零。具体范围由财政部和国家税务总局另行规定。

共二百四十四页（二）征收率第十六条

增值税征收率为3%，财政部和国家税务总局另有规定的除外(chúwài)。（三）税率和征收率的适用1.税率和征收率的一般适用建筑企业从事的建筑应税服务，如果是一般纳税人应按11%的税率，计算征收增值税；如果是小规模纳税人除财政部和国家税务总局另有规定的除外，按3%的征收率，计算征收增值税；房地产开发企业从事销售不动产和无形资产的应税行为，如果是一般纳税人应按11%的税率，征收增值税；如果是小规模纳税人，除财政部和国家税务总局另有规定的除外，按3%的征收率。共二百四十四页讨论：1.建筑工程适用税率是多少(duōshǎo)？2.销售不动产适用税率是多少？3.物业服务适用税率是多少？4.酒店经营适用税率是多少？5.不动产出租适用税率多少？6.土地使用权出租税率是多少？共二百四十四页2.税率和征收率的特殊适用（1）兼营根据《办法》第三十九条的规定，纳税人兼营销售货物、劳务、服务(fúwù)、无形资产或者不动产，适用不同税率或者征收率的，应当分别核算适用不同税率或者征收率的销售额；未分别核算的，从高适用税率。（2）混合销售根据《办法》第四十条规定，一项销售行为如果既涉及服务又涉及货物，为混合销售。根据《办法》第四十条规定，从事货物的生产、批发或者零售的单位和个体工商户的混合销售行为，按照销售货物，选择适用的税率，计算缴纳增值税；其他单位和个体工商户的混合销售行为，按照销售服务，选择适用的税率，缴纳增值税。3.过渡政策税率和征收率的适用共二百四十四页

第十七条增值税的计税方法，包括一般计税方法和简易计税方法。

（一）一般计税方法

增值税的一般计税方法是指纳税人按照销项税额减去进项税额作为应纳税额的计税方法。其计算公式是：应纳税额=当期销项税额一当期进项税额一般纳税人发生应税行为适用(shìyòng)一般计税方法计税，按税法规定可以选择简易计税方法的除外。五、增值税计税方法变化(biànhuà)的影响共二百四十四页1．销项税额

销项税额，是指纳税人发生应税行为按照销售额和增值税税率计算的增值税额。销项税额计算公式：销项税额=销售额X税率

一般计税方法的销售额不包括销项税额，纳税人采用销售额和销项税额合并定价方法的，按照下列公式计算销售额：销售额=含税销售额+(1+税率）2．进项税额

进项税额，是指纳税人购进货物(huòwù)、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产，支付或者负担的增值税额。共二百四十四页（二）简易计税方法

简易计税方法是指纳税用当期的不含税销售额乘以适用征收率计算出当期应纳税额的计税方法。其计算公式是：

应纳税额=当期销售额（不含增值税）×征收率这里所述的销售额和前面一般计税方法中所述的销售额概念相同，都是不含税金额，如果纳税人采用销售额和销项税合并定价的，应该换算(huànsuàn)为不含税销售额。适用于下列情形：1.小规模纳税人发生应税行为适用简易计税方法2.建筑企业一般纳税人特定情况下可选择适用简易计税方法。3.一般纳税人销售老项目可选择简易计税方法。共二百四十四页一般纳税人小规模纳税人计税方法一般计税方法简易计税方法简易计税方法计算公式应纳税额=当期销项税额-当期进项税额应纳税额=销售额×征收率应纳税额=销售额×征收率共二百四十四页六、纳税地点变化的影响（一）一般规定根据(gēnjù)《办法》第四十六条规定，增值税纳税地点为：1．固定业户应当向其机构所在地或者居住地主管税务机关申报纳税。总机构和分支机构不在同一县（市）的，应当分别向各自所在地的主管税务机关申报纳税；经财政部和国家税务总局或者其授权的财政和税务机关批准，可以由总机构汇总向总机构所在地的主管税务机关申报纳税。2.非固定业户应当向应税行为发生地主管税务机关申报纳税；未申报纳税的，由其机构所在地或者居住地主管税务机关补征税款。3．其他个人提供建筑服务，销售或者租赁不动产，转让自然资源使用权，应向建筑服务发生地、不动产所在地、自然资源所在地主管税务机关申报纳税。共二百四十四页（二）纳税人异地(yìdì)经营预缴税款的规定1.建筑工程项目异地预缴税款的特殊规定（1）一般纳税人跨县（市）提供建筑服务，适用一般计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额，按照2％的预征率在建筑服务发生地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。（一）适用一般计税方法计税的，应预缴税款=(全部价款和价外费用-支付的分包款)÷(1+11%)×2%共二百四十四页

纳税人取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为负数的，可结转下次预缴税款时继续扣除。纳税人应按照工程项目分别计算应预缴税款，分别预缴。

（2）一般纳税人跨县（市）提供建筑服务(fúwù)，选择适用简易计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额，按照3%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在建筑服务发生地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。（二）适用简易计税方法计税的，应预缴税款=(全部价款和价外费用-支付的分包款)÷(1+3%)×3%共二百四十四页（3）试点纳税人中的小规模纳税人（以下称小规模纳税人）跨县（市）提供建筑服务，应以取得的全部(quánbù)价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额，按照3%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在建筑服务发生地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

2.房地产纳税人异地销售老项目预缴税款的特殊规定3.纳税人销售异地不动产预缴税款的规定4.异地不动产出租预缴税款的特殊规定详见政策过渡与衔接共二百四十四页七、纳税义务发生时间变化的影响

根据《办法》第四十五条规定

增值税纳税义务、扣缴义务发生时间为：1．纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。收讫销售款项，是指纳税人销售服务(fúwù)、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。

取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。共二百四十四页2．纳税人提供建筑服务、租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务(yìwù)发生时间为收到预收款的当天。3.房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。4．纳税人发生本办法第十四条规定情形的，其纳税义务发生时间为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。5．增值税扣缴义务发生时间为纳税人增值税纳税义务发生的当天。共二百四十四页八、纳税(nàshuì)征收机关变化的影响

第五十一条营业税改征的增值税，由国家税务局负责征收。纳税人销售取得的不动产和其他个人出租不动产的增值税，国家税务局暂委托地方税务局代为征收。共二百四十四页第三部分(bùfen)管理要求与应对措施共二百四十四页

1.单个企业税负增加或降低取决于自身管理水平2.发票管理将成为企业重点管理问题3.涉税条款将成为合同中必备条款4.对各月纳税额进行动态控制将成为企业常态(chángtài)工作5.企业会计处理更加复杂6.对会计人员的业务素质提出更高的要求7.各部分协同配合更加重要

一、营改增后的管理(guǎnlǐ)新要求共二百四十四页二、营改增过渡期纳税(nàshuì)风险防范策略1.树立全员纳税风险防范意识(yìshí)讨论：纳税管理是财务部门的事？决策-合同-业务-纳税2.明确各部门职责定位共二百四十四页

财务部门企业(qǐyè)领导企业(qǐyè)员工指导者:赋予财务人员决策参与权决策者:意识加认识执行层:提升执行力配合者:管好自己的言行TECHSCHOOL业务部门共二百四十四页

3.构筑纳税风险三道防线（1）事前风险防范-税收筹划(chóuhuà)（2）事中风险控制把好和通关把好发票关把好核算关（3）事后风险化解共二百四十四页4.系统改造和信息化建设5.优化纳税管理内外部环境(huánjìng)6.做好过渡期的税收筹划（1）新老项目的选择（2）计税方法的选择共二百四十四页第四部分(bùfen)

营改增难点涉税业务操作指南共二百四十四页

增值税进项发票(fāpiào)管理与风险控制共二百四十四页一、可抵扣进项税额范围及凭证1.一般规定《营业税改征增值税试点实施办法》第二十五条规定（1）从销售方取得的增值税专用发票上注明的增值税额。（2）从海关取得的海关进口增值税专用缴款书上注明的增值税额。（3）购进农产品，除取得增值税专用发票或者海关进口增值税专用缴款书外，按照农产品收购发票或者销售发票上注明的农产品买价和13%的扣除率计算的进项税额。（4）从境外单位或者个人购进服务、无形资产(wúxínɡzīchǎn)或者不动产，自税务机关或者扣缴义务人取得的解缴税款的完税凭证上注明的增值税额。共二百四十四页涉及业务增值税扣税凭证抵扣额备注境内购买货物或接受应税劳务增值税专用发票增值税额进口业务海关进口增值税专用缴款书增值税额

购进农产品农产品收购发票或者销售发票进项税额=买价

×扣除率（13%）接受境外单位或

者个人提供的应税服务税收缴款凭证增值税额应当具备书面合同、付款证明和境外单位的对账单或者发票，资料不全不得抵扣。共二百四十四页增值税发票类型税率具体业务描述购进货物不动产17%11%甲供材及软装修、办公用品、设备，车辆等、包括应征消费税的汽车。办公楼，研发与技术服务6%项目可行性研究水文地质勘查等文化创意服务6%建筑设计、景观设计、室内外装饰设计、网站设计、广告设计、文印晒图楼市专业刊物软文广告、路牌灯箱广告、公交橱窗展示宣传、网络推介、电视传媒广告等会展服务《共二百四十四页物流辅助服务税率快递服务有形动产租赁17%花卉、植物租赁；车辆租赁；设备租赁鉴证咨询服务6%空气质量检测年报审计、年度所得税汇算鉴证、法律鉴证、工程造价鉴证、资产评估、环境评估、图审等财务顾问、税务顾问、法律顾问等建筑安装业11%建筑安装、精装修交通运输11%材料运输简易计税3%共二百四十四页2.特殊规定

（1）取得不动产的纳税处理问题

适用一般计税方法的试点纳税人，2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或者2016年5月1日后取得（改成发生）的不动产在建工程，其进项税额应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。

取得不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、（自建已删除）以及抵债等各种形式取得不动产。不包括房地产开发企业自行(zìxíng)开发的房地产项目。（已删）

纳税人新建、改建、扩建、修缮、装饰不动产，属于不动产在建工程。房地产开发企业自行开发的房地产项目，融资租入的不动产以及在施工现场修建的临时建筑物、构筑物，其进项税额不适用上述分2年抵扣的规定。共二百四十四页

第三条纳税人2016年5月1日后购进货物和设计服务、建筑服务，用于新建不动产，或者用于改建、扩建、修缮、装饰不动产并增加不动产原值超过50%的，其进项税额依照本办法有关规定分2年从销项税额中抵扣。

上述分2年从销项税额中抵扣的购进货物，是指构成不动产实体的材料和设备，包括建筑装饰材料和给排水、采暖、卫生、通风、照明、通讯、煤气、消防、中央空调、电梯、电气、智能化楼宇设备及配套设施。第四条纳税人按照(ànzhào)本办法规定从销项税额中抵扣进项税额，应取得2016年5月1日后开具的合法有效的增值税扣税凭证。共二百四十四页

上述进项税额中，60%的部分于取得扣税凭证(píngzhèng)的当期从销项税额中抵扣；40%的部分为待抵扣进项税额，于取得扣税凭证的当月起第13个月从销项税额中抵扣。

第五条购进时已全额抵扣进项税额的货物和服务，转用于不动产在建工程的，其已抵扣进项税额的40%部分，应于转用的当期从进项税额中扣减，计入待抵扣进项税额，并于转用的当月起第13个月从销项税额中抵扣。第六条纳税人销售其取得的不动产或者不动产在建工程时，尚未抵扣完毕的待抵扣进项税额，允许于销售的当期从销项税额中抵扣。共二百四十四页

第七条已抵扣进项税额的不动产，发生(fāshēng)非正常损失，或者改变用途，专用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的，按照下列公式计算不得抵扣的进项税额：不得抵扣的进项税额＝（已抵扣进项税额＋待抵扣进项税额）×不动产净值率

不动产净值率＝（不动产净值÷不动产原值）×100%不得抵扣的进项税额小于或等于该不动产已抵扣进项税额的，应于该不动产改变用途的当期，将不得抵扣的进项税额从进项税额中扣减。

不得抵扣的进项税额大于该不动产已抵扣进项税额的，应于该不动产改变用途的当期，将已抵扣进项税额从进项税额中扣减，并从该不动产待抵扣进项税额中扣减不得抵扣进项税额与已抵扣进项税额的差额。共二百四十四页

第八条不动产在建工程发生非正常损失的，其所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务已抵扣的进项税额应于当期全部转出；其待抵扣进项税额不得抵扣。第九条按照规定不得抵扣进项税额的不动产，发生用途改变，用于允许抵扣进项税额项目(xiàngmù)的，按照下列公式在改变用途的次月计算可抵扣进项税额。可抵扣进项税额＝增值税扣税凭证注明或计算的进项税额×不动产净值率

依照本条规定计算的可抵扣进项税额，应取得2016年5月1日后开具的合法有效的增值税扣税凭证。

按照本条规定计算的可抵扣进项税额，60%的部分于改变用途的次月从销项税额中抵扣，40%的部分为待抵扣进项税额，于改变用途的次月起第13个月从销项税额中抵扣。共二百四十四页

第十条纳税人注销(zhùxiāo)税务登记时，其尚未抵扣完毕的待抵扣进项税额于注销(zhùxiāo)清算的当期从销项税额中抵扣。

第十一条待抵扣进项税额记入“应交税金—待抵扣进项税额”科目核算，并于可抵扣当期转入“应交税金—应交增值税（进项税额）”科目。

对不同的不动产和不动产在建工程，纳税人应分别核算其待抵扣进项税额。共二百四十四页

（2）土地成本可以抵扣进项税额吗？

房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老

项目除外），以取得的全部价款(jiàkuǎn)和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款(jiàkuǎn)后的余额为销售额。（附件二）

向政府支付的土地价款，以省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据为合法有效扣除凭证。

讨论：大配套费、拆迁补偿费、契税可否抵减收入？

共二百四十四页3.公司老板购买的小轿车可否抵扣进项？《营业税改征增值税试点有关事项的规定》中的相关规定根据《规定》（十六）其他规定：原增值税一般纳税人自用的应征消费税的摩托车、汽车、游艇，其进项税额准予从销项税额中抵扣。4.施工现场修建的临时建筑物、构筑物如何抵扣？融资租入的不动产以及(yǐjí)在施工现场修建的临时建筑物、构筑物，其进项税额不适用分2年抵扣的规定。笔者认为，本条规定的含义时只要取得符合规定的进项税额可以一次性抵扣，而无需分两年扣除。共二百四十四页5.认定或登记为一般纳税人前进项税额抵扣问题?

《国家税务总局关于纳税人认定或登记为一般纳税人前进项税额抵扣问题的公告》（国家税务总局公告2015年第59号）

纳税人自办理税务登记至认定或登记为一般纳税人期间，未取得生产经营收入，未按照销售额和征收率简易计算应纳税额申报缴纳增值税的，其在此期间取得的增值税扣税凭证，可以在认定或登记为一般纳税人后抵扣进项税额。6.营改增前购买(gòumǎi)材料营改增后取得进项发票可否抵扣？共二百四十四页7.砂土石料采购如何抵扣进项税额？

国税函【2009】第090号规定，一般纳税人销售货物适用财税〔2009〕9号文件第二条第（三）项、第（四）项和第三条规定的，可自行开具增值税专用发票。财税〔2009〕9号文件第二条第（三）项、第（四）项和第三条具体如下：（三）一般纳税人销售自产的下列货物，可选择按照简易办法依照(yīzhào)6%（2014年7月1日改为3%）征收率计算缴纳增值税：

1.县级及县级以下小型水力发电单位生产的电力。小型水力发电单位，是指各类投资主体建设的装机容量为5万千瓦以下（含5万千瓦）的小型水力发电单位。

2.建筑用和生产建筑材料所用的砂、土、石料。

3.以自己采掘的砂、土、石料或其他矿物连续生产的砖、瓦、石灰（不含粘土实心砖、瓦）。

共二百四十四页8．按照规定不得抵扣且未抵扣进项税额的相关资产改变用途的处理(chǔlǐ)

按照规定不得抵扣且未抵扣进项税额的固定资产、无形资产、不动产，发生用途改变，用于允许抵扣进项税额的应税项目，可在用途改变的次月按照下列公式，计算可以抵扣的进项税额：可以抵扣的进项税额=固定资产、无形资产、不动产净值/（1+适用税率）X适用税率

需要提醒纳税人，这样处理的前提是要有合法有效的增值税扣税凭证。

共二百四十四页根据(gēnjù)《通知》第二十七条相关规定，不得抵扣进项税额包括：1.用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的进项税额。注意：涉及的固定资产、无形资产、不动产，仅指专用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费项目的固定资产、无形资产（不包括其他权益性无形资产）、不动产。二、不得(bude)抵扣进项的规定共二百四十四页2.非正常损失的发生的进项税额

《通知》第二十九条规定(guīdìng)非正常损失，是指因管理不善造成货物被盗、丢失、霉烂变质，以及因违反法律法规造成货物或者不动产被依法没收、销毁、拆除的情形。

纳税人新建、改建、扩建、修缮、装饰不动产，均属于不动产在建工程。其在建工程所耗用的购进货物，发生非正常损失的不能做进项抵扣。共二百四十四页3.购进的旅客运输服务、贷款服务、餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务进项税额。（1）建筑、房地产企业取得的贷款服务的进项税额是不能抵扣的，如贷款利息，并且规定了纳税人接受贷款服务向贷款方支付的与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询(zīxún)费等费用，其进项税额不得从销项税额中抵扣。（2）与纳税人直接相关的业务有餐饮服务、娱乐服务、摄影扩印服务等。

共二百四十四页（3）应当办理一般纳税人资格(zīgé)登记而未办理的。如未办理一般纳税人资格(zīgé)认定，按照规定将按销售额依照增值税税率计算应纳税额，不得抵扣进项税额。（4）一般纳税人取得允许抵扣的进项税额，自开票之日起180日内未到税务机关办理认证、认证不符或者虽认证通过但未在认证通过的次月申报期内申报抵扣的，其进项税额不允许抵扣。共二百四十四页（5）按照差额确定销售额业务的有效凭证中属于增值税扣税凭证的，其进项税额不得从销项税额中抵扣，因已经按照差额确认销售额，所以不会再重复允许(yǔnxǔ)抵扣其进项税额部分，包括下列业务：A、试点纳税人提供建筑服务适用简易计税方法，扣除支付分包款的业务。B、房地产开发企业中的一般纳税人，销售其开发的房地产项目业务中扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款的业务。共二百四十四页不得抵扣的进项税额备注

用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产和不动产。1.其中涉及的固定资产、无形资产、不动产，仅指专用于上述项目的固定资产、无形资产（不包括其他权益性无形资产）、不动产。2.个人消费包括交际应酬消费。非正常损失的购进货物及相关的加工修理修配劳务和交通运输业服务非正常损失，是指因管理不善造成货物被盗、丢失、霉烂变质，以及因违反法律法规造成货物或者不动产被依法没收、销毁、拆除的情形。非正常损失的在产品、产成品所耗用的购进货物、加工修理修配劳务或者交通运输业服务共二百四十四页

三进项税额转出的规定（一）进项转出的相关规定1.《通知》第三十条规定：已抵扣进项税额的购进货物、劳务、服务，发生了进项税额不允许抵扣情形（简易(jiǎnyì)计税方法计税项目、免征增值税项目除外）的，应当将该进项税额从当期进项税额中扣减；无法确定该进项税额的，按照当期实际成本计算应扣减的进项税额。（通知改成办法）共二百四十四页2.《办法》第三十一条规定：已抵扣进项税额的固定资产、无形资产或者不动产，发生进项税额不允许抵扣情形的，按照下列公式计算(jìsuàn)不得抵扣的进项税额：

不得抵扣的进项税额=固定资产、无形资产或者不动产净值X适用税率

（固定资产、无形资产或者不动产净值，是指纳税人根据财务会计制度计提折旧或摊销后的余额。）共二百四十四页三、发票认证（1）需要经过认证后才能(cáinéng)抵扣增值税进项税额的凭证：增值税专用发票、货物运输业增值税专用发票、税控机动车销售统一发票。（2）认证发票和抵扣税额的时间规定：A、自发票开具之日起（注意：不是自发票取得之日）180日内的任意一天均可认证，超过期限将无法认证（除非客观原因导致逾期）。如：发票开具日期是2015年1月1日，那么该发票自2015年6月29日前均可认证。

B、关于抵扣期限，正式一般纳税人在发票认证的当月抵扣，即当月认证当月抵扣。共二百四十四页

【根据(gēnjù)《国家税务总局关于调整增值税扣税凭证抵扣期限有关问题的通知》（国税函〔2009〕617号）规定：一般纳税人取得增值税专用发票应在开具之日起180日内到税务机关办理认证，并在认证通过的次月申报期内，向主管税务机关申报抵扣进项税额。逾期未认证、未申报抵扣的，不能抵扣进项税。共二百四十四页

（3）认证发票方式：A、直接通过网上认证软件认证B、携带发票到税务局认证（4）海关进口增值税专用缴款书需经税务机关稽核(jīhé)比对相符后，其增值税额方能作为进项税额在销项税额中抵扣。具体操作方法是：先通过一般纳税人网上申报系统上传缴款书信息，待系统稽核(jīhé)比对相符之后，下载稽核(jīhé)结果通知书，按通知书提示信息申报抵扣进项税额。

共二百四十四页四、发票管理(guǎnlǐ)（一）发票形式规定

全面营改增以后，所有纳税人都将使用国家税务局监制的发票，主要的发票票种有两种：增值税专用发票和增值税普通发票。

增值税小规模纳税人只能核定增值税普通发票，增值税一般纳税人可以申请增值税专用发票和增值税普通发票。

使用电子发票的营业税纳税人，需要变更为增值税电子普通发票，申请流程与增值税普通发票相同。

增值税一般纳税人必须自己申请税控设备，自行开具发票；增值税小规模纳税人如果需要开具增值税专用发票的可以到办税服务厅代开。目前增值税开票系统均使用升级版开票系统。

共二百四十四页

增值税专用发票(zhuānyònɡfāpiào)

共二百四十四页增值税普通发票

共二百四十四页（二）应关注的发票涉税风险点1.票款不一致的增值税专用发票你公司（一般纳税人）拟在一个小规模纳税人A公司那里采购一批货物，为促成该项交易，A公司承诺可提供(tígōng)B公司开具的17%的专用发票，但款项必须打给A公司。你认为这样做可行吗？为什么？

税发【1995】192号）第一条第（三）项规定：“购进货物或应税劳务支付货款、劳务费用的对象。纳税人购进货物或应税劳务，支付运输费用，所支付款项的对象，必须与开具抵扣凭证的销货单位、提供劳务的单位一致，才能够申报抵扣进项税额，否则不予抵扣。”基于此规定，票款不一致的不可以抵扣进项税金。共二百四十四页国税发〔1997〕134号：在货物交易中，购货方从销售方取得第三方开具的专用发票，或者从销货地以外的地区取得专用发票，向税务机关申报抵扣税款(shuìkuǎn)或者申请出口退税的，应当按偷税、骗取出口退税处理，依照《中华人民共和国税收征收管理法》及有关规定追缴税款，处以偷税、骗税数额五倍以下的罚款。共二百四十四页

国税发〔2000〕182号：有下列情形之一的，无论购货方（受票方）与销售方是否进行了实际的交易，增值税专用发票所注明的数量、金额与实际交易是否相符，购货方向税务机关申请抵扣进项税款(shuìkuǎn)或者出口退税的，对其均应按偷税或者骗取出口退税处理。一、购货方取得的增值税专用发票所注明的销售方名称、印章与其进行实际交易的销售方不符的，即134号文件第二条规定的“购货方从销售方取得第三方开具的专用发票”的情况。二、购货方取得的增值税专用发票为销售方所在省（自治区、直辖市和计划单列市）以外地区的，即134号文件第二条规定的“从销货地以外的地区取得专用发票”的情况。共二百四十四页2.“对开发票”不能抵扣进项税金1）所谓“对开发票”是指一购货方在发生“销售退回”时，为了规避开红字发票的麻烦，由退货企业再开一份销售专用发票视同购进后又销售给了原生产企业的行为。2）《增值税暂行条例实施细则》第十一条规定：“一般(yībān)纳税人销售货物或者应税劳务，开具增值税专用发票后，发生销售货物退回或者折让、开票有误等情形，应按国家税务总局的规定开具红字增值税专用发票。未按规定开具红字增值税专用发票的，增值税额不得从销项税额中扣减。”所以，企业如果发生销货退回行为，应按规定开具红字发票，如果未按规定开具红字发票，重开发票的增值税额不得从销项税额中抵减，将会被重复计税。3）纳税人如果未能按规定开具红字发票，税务机关在有足够证据的情况下，可根据《发票管理办法》第三十六条规定，未按照规定开具发票的，由税务机关责令限期改正，没收非法所得，可以并处10000元以下的罚款。共二百四十四页五、营改增应做好的准备工作1.税收内控准备五环控制法：决策–合同-发票取得(qǔdé)-税额监控-财务核算2.项目公司组织形式的准备3.工程发包模式的准备4.项目策划准备5.会计准备

共二百四十四页

六、采购合同的必备条款1.合同价格条界定条款2.发票违约条款（1）甲方每次付款之前，乙方应向甲方开具等额的合法有效的发票，否则甲方有权拒绝(jùjué)付款。（2）乙方应当对其开具发票的合规性负责，如果因为乙方开具的发票不合规而导致甲方无法税前扣除或遭受其他损失的，乙方应承担赔偿责任，且甲方有权要求乙方重新开具合法有效的发票。（3）质保金发票问题共二百四十四页七、供应商选择的价格策略例：甲房地产公司拟采购建材一批，在一般纳税人处购买(gòumǎi)含税价格为10万元，在小规模纳税人购买含税价格为9.5万（可代开3%专用发票），应为在哪里购买？（1）在一般纳税人购买抵增值税：10/1.17*17%=1.45万元抵附加税：1.45*12%=0.17万元多缴所得税：0.17*25%=0.044万元现金净流出：10-1.45-0.17+0.044=8.424万元

共二百四十四页（2）在小纳税人购买(gòumǎi)抵增值税：9.5/1.03%*3%=0.277万元抵附加税：0.277*12%=0.033万元多缴所得税：0.033*25%=0.008万元现金净流出：9.5-0.277-0.033+0.008=9.198万元共二百四十四页应税销售额确定(quèdìng)操作实务共二百四十四页一、销售额的确定的一般规定

（一）全部价款和价外费用的界定

1;根据《营业税改征增值税试点实施办法》第三十七条规定，销售额是指纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用，财政部和国家税务总局另有规定的除外。并且根据《中华人民共和国增值税暂行条例》规定，增值税的应税销售额为不含税销售额。根据《办法》第三十七条的规定，价外费用，是指价外收取的各种性质的收费，但不包括以下项目：（1）代为收取并符合本办法第十条规定的政府性基金或者行政事业性收费。（2）以委托方名义(míngyì)开具发票代委托方收取的款项。共二百四十四页

根据《办法》第十条的规定，代为收取并符合规定的政府性基金或者行政事业性收费是指，同时满足以下条件的政府性基金或者行政事业性收费：1.由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费；2.收取时开具省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据；3.所收款项(kuǎnxiàng)全额上缴财政。讨论：收取或支付违约金应开具何种票据？共二百四十四页（二）外币销售额的折算

根据《办法》第三十八条的规定,销售额以人民币计算。纳税人按照人民币以外的货币结算销售额的，应当折合成人民币计算，折合率可以选择销售额发生的当天或者(huòzhě)当月1日的人民币汇率中间价。纳税人应当在事先确定采用何种折合率，确定后12个月内不得变更。共二百四十四页二、销售额确定的特殊规定（一）混合销售行为销售额的确定1.混合销售概念根据《办法》第四十条的规定，一项销售行为如果既涉及服务又涉及货物，为混合销售。2.混合销售销售额在混合销售行为中，也是以收取的全部价款和价外费用计算缴纳增值税。3.销售自产货物的特殊规定按照《增值税暂行条例实施细则》的规定：纳税人的下列混合销售行为，应当分别核算货物的销售额和非增值税应税劳务的营业额，并根据其销售货物的销售额计算缴纳增值税，非增值税应税劳务的营业额不缴纳增值税；未分别核算的，由主管税务机关核定其货物的销售额：需关注(guānzhù)政策变化共二百四十四页

（二）按差额确认销售额的行为1.金融商品转让，按照卖出价扣除买入价后的余额为销售额。2.经纪代理服务，以取得的全部价款和价外费用，扣除向委托方收取并代为支付的政府性基金或者行政事业性收费后的余额为销售额。3.提供建筑服务适用简易计税方法的，以取得的全部价款和价

外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额。4.房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。5.销售非自建不动产（详见过渡期政策(zhèngcè)衔接）共二百四十四页（三）销售折扣销售额的确定

《办法(bànfǎ)》第三十二条规定：纳税人适用一般计税方法计税的，因销售折让、中止或者退回而退还给购买方的增值税额，应当从当期的销项税额中扣减；因销售折让、中止或者退回而收回的增值税额，应当从当期的进项税额中扣减。（1）《办法》第四十二条规定：纳税人发生销售折让、中止、退回等情形的，应当按照国家税务总局的规定开具红字增值税专用发票。（2）《办法》第四十三条规定：纳税人发生应税行为，将价款和折扣额在同一张发票上分别注明的，以折扣后的价款为销售额；未在同一张发票上分别注明的，以价款为销售额，不得扣减折扣额。共二百四十四页（四）视同销售销售额的确定

根据《办法(bànfǎ)》第四十四条的规定：纳税人发生上述无销售额的行为，主管税务机关有权按照下列顺序确定销售额：1.按照纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定。2.按照其他纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定。3.按照组成计税价格确定。组成计税价格的公式为：组成计税价格=成本×（1+成本利润率）成本利润率由国家税务总局确定。共二百四十四页(五)价格不具有合理性销售额的核定

纳税人在经营过程中的销售定价(dìngjià)是否合理，也是税务机关关注的问题，《办法》第四十四条规定：纳税人发生应税行为价格明显偏低或者偏高且不具有合理商业目的的，主管税务机关有权按照下列顺序确定销售额：

（一）按照纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定。

（二）按照其他纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定。

（三）按照组成计税价格确定。组成计税价格的公式为：组成计税价格=成本×（1+成本利润率）成本利润率由国家税务总局确定。共二百四十四页(六)兼营业务销售额1.核算要求(1)《办法》第三十九条规定：纳税人兼营销售货物、劳务、服务、无形资产或者(huòzhě)不动产，适用不同税率或者(huòzhě)征收率的，应当分别核算适用不同税率或者(huòzhě)征收率的销售额；未分别核算的，从高适用税率。(2)《办法》第四十一条规定：纳税人兼营免税、减税项目的，应当分别核算免税、减税项目的销售额；未分别核算的，不得免税、减税。共二百四十四页（七）房地产项目销售额的确定第二条房地产开发企业销售自行(zìxíng)开发的房地产项目，适用本办法。自行开发，是指在依法取得土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设。第三条房地产开发企业以接盘等形式购入未完工的房地产项目继续开发后，以自己的名义立项销售的，属于本办法规定的销售自行开发的房地产项目。第一节销售额第四条房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税人）销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下：销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）共二百四十四页第五条当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算：当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。

房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算(jiésuàn)的配套公共设施的建筑面积。

支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。共二百四十四页

第四十五条规定的纳税义务发生时间(shíjiān)，以当期销售额和11%的适用税率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。共二百四十四页二、发票开具(kāijù)要求（一）一般规定《营业税改征增值税试点实施办法》对发票的管理进行了明确：第五十三条纳税人发生应税行为，应当向索取增值税专用发票的购买方开具增值税专用发票，并在增值税专用发票上分别注明销售额和销项税额。属于下列情形之一的，不得开具增值税专用发票：（一）向消费者个人销售服务、无形资产或者不动产。（二）适用免征增值税规定的应税行为。第五十四条小规模纳税人发生应税行为，购买方索取增值税专用发票的，可以向主管税务机关申请代开。共二百四十四页（二）发票开具的具体规定

《中华人民共和国发票管理办法实施细则》（国家税务总局令第37号）第二十六条规定：“发生经营业务并确认经营收入时须开具发票，未发生经营业务一律不准开具发票”。

根据(gēnjù)《办法》第四十五条规定，确定了纳税义务发生时间，同时提醒纳税人注意相关业务开发票的时点：共二百四十四页1.纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取(suǒqǔ)销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。2.收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。3.取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。4.纳税人提供建筑服务、租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。共二百四十四页

18号公告

第十六条一般纳税人销售自行开发的房地产项目，自行开具增值税发票。

第十七条一般纳税人销售自行开发的房地产项目，其2016年4月30日前收取并已向主管地税(dìshuì)机关申报缴纳营业税的预收款，未开具营业税发票的，可以开具增值税普通发票，不得开具增值税专用发票。共二百四十四页（三）发票开具应注意的问题1．关于代收款项的处理问题2.不得开具增值税专用发票规定（1）金融商品转让，不得开具增值税专用发票。（2）经纪代理服务向委托方收取的政府性基金或者行政事业性收费，不得开具增值税专用发票。（3）提供(tígōng)旅游服务，可以选择以取得的全部价款和价外费用，扣除向旅游服务购买方收取并支付给其他单位或者个人的住宿费、餐饮费、交通费、签证费、门票费和支付给其他接团旅游企业的旅游费用后的余额为销售额。选择上述办法计算销售额的试点纳税人，向旅游服务购买方收取并支付的上述费用，不得开具增值税专用发共二百四十四页

营改增后盈利(yínɡlì)预测与定价策略共二百四十四页一、价内税变价外税对企业(qǐyè)的影响【案例】假设开发产品销售价格100万元，成本60万元，其中，土地价款15万元，其他成本全部取得11%进项发票，营业税率5%，不考虑附加税和期间费用。1.对会计核算的影响（1）营业税的账务处理：借：开发成本60借：银行存款100贷：银行存款60贷：主营业务收入100

借：营业税金及附加