第六章-假设开发法

第六章

假设开发法开篇案例：某成片荒地的面积为2km2。，适宜进行“五通一平”的土地开发后分块有偿转让；可转让土地面积的比率为80%；附近地区与之位置相当的“小块”“五通一平”熟地的单价为800元/m2。；开发期为3年；将该成片荒地开发成“五通一平”熟地的开发成本、管理费用等费用为2.5亿元/km2。；贷款年利率为8%；土地开发的年利润率为10%；当地土地转让中卖房需要缴纳的营业税等税费为转让价格的6%，买方需要缴纳的契税等税费为转让价格的4%。请根据以上资料估算该成片荒地的总价和单价。第一节假设开发法的基本原理一、假设开发法的含义

假设开发法又称预期开发法、余值法、倒算法，是预测估价对象未来开发完成后的价值，和后续开发建设的必要支出及应得利润，然后将开发完成后的价值减去后续开发建设的必要支出和赢得利润来求取估价对象价值的方法。第一节假设开发法的基本原理二、假设开发法的理论依据三、假设开发法应用的前提条件预期原理1.要有一套统一、严谨及健全的房地产法规；2.要有一个明朗、稳定及长远的房地产政策，包括有一个长远、公开的土地供应计划；3.要有一个全面、连续及开放的房地产资料库，包括有一个清晰、全面的有关房地产开发建设和交易的税费清单或目录。第一节假设开发法的基本原理四、假设开发法的适用范围1.待开发土地的估价；2.土地整理的估价；3.待拆迁改造再开发土地的估价；4.在建工程的估价；5.有装修潜力或可改变用途的旧有房地产的估价；6.现有房地产中单独评估土地的价格。=一、假设开发法的基本公式开发完成后的房地产价值－后续开发成本－管理费用－销售费用－投资利息－销售税费―开发利润―取得待开发房地产税费

待开发房地产价值第二节假设开发法的计算公式二、按估价对象细化的公式1.求生地价值的公式（1）适用于将生地开发成熟地的公式生地价值＝开发完成后的熟地价值－由生地开发成熟地的开发成本－管理费用－销售费用－投资利息－销售税费－土地开发利润－取得生地的税费（2)适用于在生地上进行房屋建设的公式生地价值＝开发完成后的房地产价值－由生地建成房屋的开发成本－管理费用－销售费用－投资利息－销售税费－开发利润－取得生地的税费第二节假设开发法的计算公式二、按估价对象细化的公式2.求毛地价值的公式（1）适用于将毛地开发成熟地的公式毛地价值＝开发完成后的熟地价值－由毛地开发成熟地的开发成本－管理费用－销售费用－投资利息－销售税费－土地开发利润－取得毛地的税费（2）适用于在毛地上进行房屋建设的公式毛地价值＝开发完成后的房地产价值－由毛地建成房屋的开发成本－管理费用－销售费用－投资利息－销售税费－开发利润－取得毛地的税费第二节假设开发法的计算公式二、按估价对象细化的公式3.求熟地价值的公式熟地价值＝开发完成后的房地产价值－由熟地建成房屋的开发成本－管理费用－销售费用－投资利息－销售税费－开发利润－取得熟地的税费第二节假设开发法的计算公式二、按估价对象细化的公式4.求在建工程价值的公式在建工程价值＝续建完成后的房地产价值－续建成本－管理费用－销售费用－投资利息－销售税费－续建投资利润－取得在建工程的税费5.求旧的房地产价值的公式旧的房地产价值＝装饰装修改造或改变用途后的房地产价值－装饰装修改造或改变用途的成本－管理费用－销售费用－投资利息－销售税费－装饰装修改造投资利润－取得旧的房地产的税费第二节假设开发法的计算公式三、按开发完成后的经营方式细化的公式1.适用与开发完成后的房地产出售的公式

V＝Vp－C式中V—待开发房地产的价值；

Vp—采用市场法测算的开发完成后的房地产价值；

C—后续开发建设的必要支出和应得利润。2.适用于开发完成后的房地产出租或营业的公式

V＝VR－C式中VR—采用收益法测算的开发完成后的房地产价值。第二节假设开发法的计算公式一、调查待估房地产的基本情况1.土地的位置（1）所依托的城市在国内或国际所处的经济环境和社会环境状况；（2）所依托的地区的性质、地位及政府的政策和规划建设设想；（3）具体的坐落状况及周围环境和交通便利程度。2.土地面积大小、形状、地质状态、平整程度及基础设施等情况。3.政府的城市规划限制：用途、容积率、覆盖率、建筑高度等情况。4.土地的权利状况：土地的使用年限、续期的规定及转让、抵押土地的有关规定等情况。第三节假设开发法的程序和内容二、选择最佳开发利用方式通过对估价对象的现状及规划限制、开发投资前景等的分析，在合法的基础上，根据最有效使用和最合理开发的原则，在政府规划限制的许可范围内，规划出待估土地或房地产的最佳开发模式和方案。最佳开发利用方式包括：用途、容积率、覆盖率、建筑式样、规模、档次等。即政府许可范围内的最佳选择。所谓的最佳是指能适应市场发展需求，可获取最大赢利的开发模式。这将直接关系到市场销售、建设成本和关系到开发项目的盈利等。第三节假设开发法的程序和内容三、估计开发经营周期开发经营期是指从取得土地使用权到房地产全部销售或出租完毕这一时期，它又可以分为开发前期准备、开发建设期、租售期。开发经营期的起点是（假设）取得估价对象（待开发房地产）的日期（即估价时点），终点是开发完成后的房地产经营结束的日期。开发经营期的确定，应根据项目本身的特点，工程技术要求及房地产市场的状况等综合确定。估算开发期的核心是先抓住待开发房地产状况和开发完成后的房地产状况这两头，然后估计将待开发房地产状况开发建设成开发完成后的房地产状况所必要的时间。第三节假设开发法的程序和内容四、预测开发完成后的房地产价值第六章假设开发法1.出售的房地产对于出售的房地产，可以采用市场比较法和长期趋势法相结合的方法。即先采用市场比较法来确定一个合理的价格，再从市场未来发展变化的角度进行修正。2.出租的房地产对于出租的房地产，如写字楼、商业房地产，其开发完成后的房地产总价的确定，可根据当时市场上同类用途、性质、结构和装修条件下的的房地产的租金水平、出租费用水平，采用市场比较法确定所开发房地产的出租纯收益，再采用收益还原法求取房地产的价格。第三节假设开发法的程序和内容五、估算各项成本费用

成本费用包括开发建筑成本费用、专业费用、不可预见费、销售费用、管理费用、投资利息、利润和税费。

第三节假设开发法的程序和内容六、估算待估房地产价格

有两种计算方式：动态方式（现金流折现方式）和静态方式（传统计息方式）。静态方式主要是不考虑各项支出、收入发生的时间的不同，即不是将它们折算到同一时间点上，而是直接相加减，但要计算利息。动态方式是把估价中所涉及的每一笔费用都贴现为估价时点的价值，已经考虑了资金的时间性，因此不再需要单独计算利息。

第三节假设开发法的程序和内容六、估算待估房地产价格例如，评估一宗待开发土地在2008年7月的价值，如果预测该土地2009年7月开发完成后的房价为1100万元，折现率为10%，按动态方式，要将在未来发生的房价都折算到2008年7月，则在2008年7月来看的实际房屋售价应为1000／（1＋10%）＝1000（万元）。按静态方式，就是1100万元。第三节假设开发法的程序和内容【例题6-1】某成片荒地需要进行估价。该块土地面积为2km2,适宜进行“五通一平”的开发后分块有偿转让，可转让土地的比例为60%，附近地区位置相当的小块“五通一平”熟地单价为1000元／m2，，开发周期为三年，将该土地开发为“五通一平”熟地的开发成本、管理费用等经测算为3亿元／km2，贷款年利率8%，投资利润率为15%，当地土地转让中卖方需要缴纳的税费为转让价格的6%，买方需要缴纳的税费为转让价格的4%，试分别用传统方法和动态方法测算该成片荒地的总价和单价。第四节假设开发法应用举例解：1.传统方法：设该成片荒地的总价为V则成片荒地开发完成后的熟地总价＝1000×2000000×60%＝12（亿元）开发成本及管理费用总额＝3×2＝6（亿元）投资利息总额＝V(1＋4%)×[(1＋8%)3－1]＋6×[(1＋8%)1.5－1]＝0.27V＋0.734(亿元）转让开发完成后的熟地的税费总额＝12×6%＝0.72（亿元）土地开发利润总额＝（V＋V×4%＋6)×15%＝0.156V＋0.9(亿元）购买该成片土地的税费总额＝V×4%＝0.04VV＝12－6－(0.27V＋0.734)－0.72－(0.156V＋0.9)－0.04V随堂笔记V＝2.487亿元即：土地总价为2.487亿元，土地单价为124.35元／m2。第四节假设开发法应用举例

2.动态方法：设该成片荒地的总价为V则成片荒地开发完成后的熟地总价＝（1000×2000000×60%）÷（1+

8%）3

＝9.526（亿元）开发成本及管理费用总额＝（3×2）÷（1+

8%）1.5

＝5.346（亿元）转让开发完成后的熟地的税费总额＝（12×6%）÷（1+

8%）3

＝0.572（亿元）土地开发利润总额＝（V＋V×4%＋5.346)×15%＝0.156V＋0.802(亿元）购买该成片土地的税费总额＝V×4%＝0.04VV＝9.526－5.346－0.572－(0.156V＋0.802)－0.04VV＝2.346亿元即：土地总价为2.346亿元，土地单价为117.31元／m2。第四节假设开发法应用举例【例题6-2】某旧厂房的建筑面积为5000m2。根据其坐落地点和周围环境，适宜装饰装修改造成商场出售，并可获得政府批准，但需补交土地使用权出让金等费用500元/m2(按建筑面积计），同时取得40年的土地使用权。预计装饰装修改造期为1年，装饰装修改造费用为每平方米建筑面积1000元；装饰装修改造完成后即可全部售出，售价为每平方米建筑面积4000元；销售费用预计为售价的2%、销售税费预计为售价的6%；购买该旧厂房买方需要缴纳的税费为其售价的4%。请利用上述资料采用现金流折现法测算该旧厂房的正常购买总价和单价（折现率为12%）

第四节假设开发法应用举例解：设该旧厂房的正常购买价格为V装饰装修后的总价值＝（4000×5000）÷（1+

12%）＝1785.71（万元）装饰装修改造总费用＝（1000×5000）÷（1+

12%）0.5

＝472.46（万元）销售费用总额＝1785.71×2%＝35.71（万元）销售税费总额＝1785.71×6%＝107.14（万元）购买该旧厂房的税费总额＝V×4%＝0.04V(万元）需要补交土地使用权出让金等费用总额＝500×5000＝250（万元）V＝1785.71－472.46－35.71－107.14－0.04V－250V＝885（万元）该旧厂房总价＝885（万元）该旧厂房单价＝885×1000÷5000＝1770（元/m2）第四节假设开发法应用举例【例题6-3】某在建工程，开工于2007年3月1日，总用地面积3000m2，规划总建筑面积12400m2。，用途为写字楼。土地使用期限为50年，从开工之日起计；当时取得土地的花费为楼面地价800元/m2。该项目的正常建设费用（包括勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费、管理费用等）为每平方米建筑面积2300元。至2008年9月1日完成了主体结构，相当于投入了40%的建设费用。预计至建成尚需1.5年，还需要投入60%的建设费用。建成半年后可租出，可出租面积的月租金为60元/m2，可出租面积为建筑面积的70%，正常出租率为85%，出租的运营费用为有效毛收入的25%。当地购买在建工程买方需要缴纳的税费