园区物业管理服务方案新

园区物业管理服务方案述标文件项目分析物业服务整体设想前期介入组织架构及人员安排目录Contents常规物业管理及服务特色服务保障及承诺园区项目特点、客群分析项目分析单击此处添加文本具体内容01园区项目特点单击此处添加文本具体内容常规服务高标准由于项目的设施设备系统复杂，且出入口多，收费标准高故物业公司必须提供高标准的服务服务面广量大项目规模较大；总建筑面积（㎡），业态多样性，主要包括：厂区、员工住区、办公区、商务区等；建筑结构独特园区内各式建筑较多，结构独特绿化环境、交通条件好园区区域面积大，绿化环境较好，绿化率为%，道路通畅，道路标示，人车分流做到位园区特点项目分析客群分析（项目参考）

根据本项目业态特点区及项目土地性质，对域内主力客户进行综合权衡分析，本地块项目作为科创、创投类园区项目，将主要瞄准三大客户群体：重要客户：创业人员、商务办公、园区商户关注点：环境、交通、价格、配套、户型设计、服务品质补充客户：初次创业、科研人员、学者关注点：绿化、交通、配套、面积、价格核心客户：园区大业主、商企经营类客户创业者、投资客、企业办公、商业经营为主。投资关注：地段、环境、交通、配套、品牌物业、升值潜力项目客户群体属商企经营类群体、投资型客户及创业客居多；业户注重追求优质的服务品质，追求物业的保值、增值；对入住后物业所提供的服务内容、服务细节、服务标准要求也更加严苛。希望获得安全、舒适、便捷、良好的商业、办公氛围。物业服务整体设想单击此处添加文本具体内容02以“360度全方位近距离、全过程专业化、一站式倾心服务”助力打造“主题化商办样板街区”。园区推广全员客服首问责任制员工全面了解项目，及时、快捷、

准确服务，有问必答、有疑必释、礼貌热情、办事高效。服务设想服务模式紧密围绕“质量、成本双否决”的运作核心，提供“质优价廉”的服务产品倡导“以客户为中心”的流程管理思想，建立以流程为基石的客户需求价值链致力于与业主建立平等的现代契约关系，推广“平等互动”的服务文化强调成本控制意识和成本管理程序强调流程团队的有效运作和服务流程的持续改进强调公众服务规范化与特约服务个性化致力于共用设施、设备的持续改进和功能提升致力于文化功能的提升，塑造符合现代文明的办公商业环境管理模式管理思路服务模式实施策略从物业前期介入开始，物业公司即在销售配合、承接查验、房屋交付、服务磨合及正常服务等物业服务各阶段各项工作环节中，以客户体验为导向，最终达成客户对物业服务品质的认同和满意、形成客户对我们的信任与依赖。服务稳定期集中交房期前期介入期配合销售期服务磨合期认识客户了解客户帮助客户理解客户感动客户提供项目全生命周期物业管理服务：贯穿项目实施管理的全过程，分为六个阶段，即：前期介入期、销售配合期、集中交房期、服务磨合期、服务稳定期和服务成熟期；前期介入单击此处添加文本具体内容03落实管理用房装修编订接管验收方案计划设施设备单机联动调试设施设备托管服务工程遗漏问题跟进解决工程技术图纸资料整理落实及配合成品保护修订完善工程运作手册工程管理落实客户资料与档案准备落实物业保险确定运作表单准备及印刷准备管理委托协议完善落实客务服务运作手册落实公共标识导向系统进行收楼入伙演练选聘分包保洁服务公司拟定开荒清洁计划建立与政府机构联系客务服务&园艺环境调试停车场系统设备调试安防设施设备系统完善并确立应急预案选聘外判保安公司拟订安防管理服务方案协助跟进成品保护措施拟定工地出入口管理措施与施工总包交接管理安防服务财务&行政人事修订物业管理费预算案落实启动费预算案确定财务管理运作模式建立管理帐户

进行管理人员选聘确定阶段性入职计划印刷员工手册完善行政人事运作手册落实工服样式着装并采购积极保持与政府机构联系前期介入主要工作1、项目的前期设计优化建筑规划设计建议机电设施建议工程筹备建议智能系统建议施工跟进建议……2、招商阶段的支撑配合3、园区物业运行管理商铺管理节能管理……商业客户需求分析审定租赁合同中物业相关条款拟定商户手册制定商铺二装管理手册……物业公司在商业管理方面应该有一套独立的商业管理体系为商业服务，重点是：

项目交付前筹备期准备工作根据开发单位的施工进度和交付时间节点，做好交付前筹备期的各项准备工作，包括物业服务中心交付期人员编制、物业公司人员培训、人员分批进场时间表、交付前物业工作倒排计划表和开办物资采购计划表。筹备期人员编制根据项目交付进度制定筹备期的人员编制，优化岗位、合理布设，满足交付的各项工作需求。交付前人员培训根据项目交付特点制定培训计划，进行覆盖全员的交付前培训工作。分批进场计划表根据项目交付进度制定项目人员分批进场时间表，配合开发单位逐项开展交付前准备工作。工作倒排计划表根据开发单位的交付时间节点，制定全面详细的交付前物业工作倒排计划表，并确定责任人和时间节点。开办物资计划表根据项目管理需要制定开办物资采购计划表，合理控制采购数量，降低项目管理成本。13屋面外立面内墙面人行楼梯、走道、栏杆公共阳台门窗各类门配电室电缆配电箱、柜发电机房照明管道井、沟公共电源开关、插座、灯具电表泵房各类管道水箱/池水表调压箱燃气表燃气管报警装置泵房消防栓灭火系统喷淋系统消防报警防排烟设施疏散指示系统气体灭火系统防火门防火卷帘其他消防设施消防监控室周界防越及联动报警系统门禁管理系统闭路电视监控楼宇对讲室内安防系统居家报警系统电子巡更系统电子显示屏设备运行监控系统背景音乐及紧急广播系统避雷带接地点共用部位共用设备配电系统给排水系统燃气系统消防系统智能化系统防雷系统承接查验工作常规物业管理客户服务、安全管理、维修服务、环境清洁及服务特色04

为避免商业部分给办公客户带来较大影响，保证秩序。XX物业在商业管理方面形成一套独立的商业管理体系为项目商业服务，重点有以下要点：9.

园区消防管理10.

园区秩序维护管理11.

园区夜间管理12.

卸货区的管理13.

门卫管理14.

商户迁入迁出15.

商户货物运输安排16.

对商户单元内服务1.园区形象管理2.园区广告管理3.园区装修管理4.园区推广活动的配合5.总台服务6.

完善园区各种指示标牌7.

安全及消防管理8、工程设备设施管理1.

针对办公及整体项目的特色服务：特色服务-资源共享与信息互动：（咨询服务、酒店咨询预订服务、商务手续的咨询服务、VIP贵宾服务）；增值服务：前台服务、VIP接待服务（礼仪服务）、绿化租摆服务、办公休闲、网络办公、工程人员选聘、24小时紧急抢修；2.

客户档案及投诉管理客户档案资料管理：客户档案由客户服务部负责归集、整理、调用，保证客户档案的完整、有序及保密性；

投诉处理方法：按照物业客户投诉处理流程及服务宗旨，积极处理投诉事件，保证客户利益，维护项目品质形象；3.特约服务有偿服务：秩序维护服务、清洁服务、工程服务（安装类、维修类）；免费特约性服务。客户服务建立档案目录树档案清册权属档案图纸资料业主资料(大\小)设备设施查验公共部位查验分户验收资料内部管理档案员工资料财务行政服务运行记录档案客户服务秩序维护工程维保环境管理等客户服务——档案管理档案管理操作流程客户服务——档案管理来访人员管理出入物品管理园区消防管理停车场管理24H值班及监控安全管理安全管理安装远程监控系统，全程监控开启多重巡逻模式，保障业主安全E控巡逻雨天为未带伞客户提供撑伞服务封闭式管理，进出人员、车辆严格控制来访人员登记夜间：对特殊人员配送到家服务启用楼栋门禁，刷卡进入出入口

管控门岗立岗、敬礼机动车管理：严格一车一卡定期停车场检查非机动车管理：指定统一停放点停车管控成立特勤卫士，提升服务形象和品质特勤卫士02010304秩序维护秩序维护：专岗专控物防技防人防秩序维护员利用围墙、道闸、隔离栏等物理的设备进行简单防护秩序维护利用项目上的监控设备，摄像头、电子围栏、周界报警、门禁、电子巡更、报警装置等对园区进行360天24小时全勤防护对物防和技防的防护薄弱点，增加人防管理，由点到面，确保项目安全无漏洞秩序维护：物防、人防、技防三防合一秩序维护：巡逻模式武装巡逻在指定时间段(晚上6:00-9:00)安全员穿着反光衣、携带橡皮警棍在园区内列队巡逻机动巡逻提高处理事件及时性，装备电动巡逻车，夜间开启警灯在园区巡逻便衣巡逻零干扰夜间带耳麦，穿胶鞋，强调“三轻”巡逻模式重点区域安排安全员穿着便衣进行巡逻建立消防制度成立义务消防队建立消防巡查措施定期消防演习建立微型消防站值守联动(一)微型消防站应建立值守制度，确保值守人员24小时在岗在位，做好应急准备。(二)接到火警信息后，控制室值班员应迅速核实火情，启动灭火处置程序。消防员应按照“3分钟到场”要求赶赴现场处置。(三)微型消防站应纳入当地灭火救援联勤联动体系，参与周边区域灭火处置工作秩序维护：群防群治温馨提示：海报、桁架宣传联合互动：秩维与客服上门宣导取经于警：开展安全知识讲座信息互动：制作安全宣传栏设备设施管理修理和维护设备设施运转管理设备设施保险方案设备设施能耗节能管理设备设施改造实施项目设备设施零星维修项目设备设施定期保养工程资料档案管理外包商管理和协调维修服务快速维修流程图工程维修：流程化+标准化重大设备故障当天处理完成，确保不影响业主使用大型维修3个小时处理完成处理完毕一般维修30分钟处理完成维修时效大型重大一般工程维修时效标准

通过网格化维保分工，可以实现接到报修通知，在15分钟响应及时，确保维修正常开展，保证维修服务品质。工程维修：及时性+效率化能源管理电力系统节能根据项目实际情况制定用电方案或节能方案建筑外围与结构节能根据项目实际情况制定节能方案空调系统节能根据项目实际情况制定空调系统节能方案制度管理建立健全能源管理制度节约用水根据项目实际情况制定节水方案或措施楼宇供热系统节能根据项目实际情况制定楼宇供热系统节能方案

高密度人员清洁服务区域划分、增强保洁频次，定期进行外墙清洗等

零干扰采用“无噪声作业”，实现“零干扰”的清洁服务

全时段针对业主主要通行线路主要生活时段，全时段服务环境维护：“超一级服务”用图示来展示标准，使标准感官化、可视化和立体化，让员工一看即懂。图文并茂，形象具体。FOUCS图湿拖地板前摆放安全提示牌清扫地面杂物使用1：200的84消毒液搽拭地面每日一次地漏加水防止反味每月检查空气清新剂的用量医院开诊时开窗通风保持空气清新镜子门把手开关窗台倾倒垃圾使用蓝色抹布搽拭台面水池使用红色抹布搽拭便池外侧倾倒垃圾使用马桶刷清洁便池内侧使用1：200的消毒液刷洗垃圾桶使用1：100的消毒液刷洗便池使用84消毒液对卫生间全面消毒Floor地面Odors气味Clean清洁Urinal便池Sanitizing消毒办公360办公服务超市整装中心商务餐点配送办公服务配套办公联盟商家商务体检办公文化交流构想：协助拟定社区文化构想及活动方案，配合并指导甲方举行节日欢庆、专业讲座、商务交流会、主题文化活动等多样化的活动，给业户注入巨大的文化内涵，将文化这种无形资产转移到物业管理服务活动中，以带来物业的增值或增强业户的满意度。高端商业/办公管理服务经验（项目经验)管理优势将现代化管理思想、管理方法、管理技术、管理手段数字化，从而全面提高管理的效益和效率。将物业经营中的技术、管理与工作事项规范化，制定共同、唯一、重复使用的规则，并细化到所有业务细节。利用现代化科技手段武装与升级管理设备，降低人工成本，管理者由传统劳动角色转变为机械设备工程师角色。致力为客户提供全面、优质、专业物业服务的同时，不断创新物业服务模式。数字化管理服务人性化标准化流程操作便捷化针对本项目，物业公司的战略合作伙伴——某房地产经纪有限公司，将提供商业无忧托管业务，业主可以将房子全权交给我们的合作供方进行管理。租赁、装修、注册、维修等一系例事项均可进行托管。让业主只负责收租金！房产无忧托管合作合作案例插入图片商业推广服务拎包入住代租/代售整合项目资源，配合商家开展促销活动利用APP软件，促进企业招商引资“标准套餐”+“定制服务”+“个性化软装”4S（省）服务一个登记，物业全程搞定线上线下多渠道实现快速签约完善的制度和体系提供全面保障省时：一站式选购，省去在市场奔波忙碌的时间；省力：实景样板间展示，专业设计师服务，所见即所得；省钱：承诺同品牌同城最低价；省心：物业代收代验，且售后有保障NO收益项目服务内容1专业咨询服务对接专业咨询机构、培训机构和中介服务机构，提供各类培训服务、工程咨询服务、人才招聘服务、管理咨询服务、物流配送服务职能、会务展览服务职能及统采统购服务等专业服务2信息平台服务提供电子商务服务，包括商品目录、订单处理、采购议价、市场分析、商品证照、广告宣传、咨询洽谈、网上订购、服务传递、等信息服务。3园区窗口服务与政府实行窗口对接，投资、法律、管理、消防、环保、卫生政策等咨询代理服务；协助企业办理注册、税务等相关手续；协助企业申报国家、市政府、区政府及工业区的各项优惠政策、扶持资金等。4物业保障服务提供定制物业服务，有室有偿维修保养服务、衣物洗烫、房间清洁、私家花园绿化保养、汽车清洗、代订报纸杂志，代办缴费服务等特殊“保姆”服务。NO收益项目服务内容社区广告电梯广告、屋顶广告和外墙广告、厅堂广告、停车场广告、宣传栏广告、展示广告还有社区路洒广告、指示牌广告改善工业区的投资环境通过改善工业园区的行车、停车条件和货物装运条件，方便客户厂家。费用测算费用测算、组织架构及人员标准05费用测算（参考）序号项目运作物业管理费投标报价备注1办公物业管理费单价5.5元/月/平方米商业物业管理费单价6.8元/月/平方米

车位服务费80元/月/个2开办费362471.47元1、用于硬件设备：物业办公室办公设备设施（含家具、电脑、打印机等）、物业专用物品及工具的购置2、提前接管项目的物业费（提前合同交房期一个月以上为提前接管）费用按照实际发生的费用另行计算3开荒保洁费271802.22元公共区域保洁开荒面积按照总建筑面积计算，计费单价2元/平方；优惠措施：1、未售面积执行物业费收费单价按90%收取；2、开办费双方商定。开办物资清单（参考）序号类型名称金额（元）小计（元）一固定资产IT类资产1500076720办公固定资产41000办公家具20720二低值易耗品办公用84安全用品57026环境用品17625维修用品11665.84三日常采购办公耗材4352.510389.63维修耗材2512.13安全耗材3525四员工服装维修工13507350客服6000五装修客服中心163080163080合计362471.47362471.47开荒保洁费用1开荒保洁费271802.22元公共区域保洁开荒面积按照总建筑面积计算，保洁单价按照2元/平方计算；最终可依据双方协商情况而定备注：1.前期开办阶段所发生的费用包括前期人员工资福利、前期物业服务中心成立所需物品费用、行政办公费用以及保洁开荒费；

2.以下所测算之费用，依据以往前期介入经验并结合本项目实际情况，以及现阶段市场价格进行测算。与实际开支会有所差距，具体开支实报实销；3.前期开办费由开发商支付至物业服务公司；项目经理秩序主管客服主管工程主管客服助理客服前台客服文员消防管理车辆管理设备运行工综合维修工安全管理环境主管绿化工保洁员部门名称职位名称定编人数配置说明第一年项目项目经理1客户服务部客服主管1前台接待6办公楼每栋各2人行政人事1工程维修部工程主管1维修班长1维修工5秩序维护部秩序主管1秩序班长2秩序员28门岗3岗，车管员（含车库出入口）3岗，巡逻4岗，监控1岗，顶休3岗环境部环境主管1保洁员27按照5000平方/人计算绿化工2小计77

酒店式大堂服务管家手持ipad、大堂设置多功能服务终端；针对酒店式大堂24小时服务需求，大堂式客户需求设置临时休息区并展示项目服务渠道，确保客户诉求及时、有效解决。

以客户为导向通过入户访谈、投诉受理、客户报修、社区文化开展、满意度调查等方式拉近客户距离。

职业商务化客户服务人员经过职业素养、商务礼仪的培训，35周岁之内，以酒店管理专业为主04.组织架构及人员配置-服务标准设备二维码机房管理标准化设备操作可视化配套设施定置化

入户维修1234维修1234：一免：10分钟内完成维修免收上门费；二洁：