万华市场定位及可行性实施报告

.../万华市场定位与可行性研究报告目录第一部分某经济发展状况3一、某现状3二、交通状况3三、宏观经济结构分析4第二部分三峡瓷都发展现状7一、某市陶瓷业发展现状7二、某建陶企业发展现状8第三部分某陶瓷配套业发展机遇13一、有利于强化三峡瓷都产业集群效应13二、有利于完善社会经济发展体系14三、有利于提升某市综合竞争力14四、有利于产业结构战略性调整14五、有利于基础设施作用的发挥15六、有利于加快经济一体化进程15七、有利于资源优化配置15八、有利于增加就业机会16九、有利于增加财政收入16第四部分选址用地条件18一、项目建设选址18二、项目宗地现状18三、地块周边情况19第五部分建设规模与功能标准22一、项目名称拟定22二、功能与业态标准23三、运营关键点24第六部分规划方案设想25一、建设容25二、规划布局25三、方案设计26四、建设进度28第七部分资金投入与效益测算29一、项目资金投入预估29二、项目经济效益分析30三、项目社会效益分析31第八部分结论33第一部分某经济发展状况一、某现状某市位于省中部，西邻，东连荆州古城，北通襄樊隆中，是全国历史文化名城。总人口48.6万人，其中市区人口约为13万人。到2010年，市域总人口预计约52.5万人，市域城镇化水平达到47%。某市自1992年以来，连续九年跻身“省经济社会综合实力十强县市”之列，并率先跨入“省小康县市”和“省综合经济效益十佳县（市）”行列，目前已经形成了建材、化工、轻纺和食品四大工业支柱产业。二、交通状况某市东连荆州，南俯潇湘，西邻，北接襄樊，在都市经济圈和成渝经济圈之间，初步形成了以公路运输为主，以铁路、水路、航空运输为辅的综合运输体系。城区距长江黄金水道、汉宜高速公路、三峡机场均在50公里以。基本形成了以城区为中心，以干线为骨架，网状辐射，沟通城乡，商旅称便的公路网络，为人流、物流提供方便。根据某市城市总体规划,中心市区路网结构将形成：“二环、三纵、二横”，使城区交通状况得到良好的改善。当阳图1：某与周边城市交通路线图当阳公路：汉宜、荆当、荷当、马窑四条国家二级公路和荆宜高速穿境而过，己形成网状辐射，沟通城乡便捷的公路网络。铁路：焦柳铁路、襄石复线穿境而过，有最大的县市级火车站，五条铁路专用线与货场，货运年吞吐量均在200万吨左右，运输储备能力强。航空：距现代化的军民两用机场不到5公里，距三峡国际机场35公里，已开通国20多条航线与直飞日本、XX的包机业务，空中运输极为便捷。三、宏观经济结构分析1、固定资产投资增势迅猛2009年全年，某市累计完成全社会固定资产投资62.97亿元，同比增长62.2%。其中：全市投资500万元以上项目达到263个；新签约投资过500万元以上项目116个，其中过亿项目23个；新签约项目已落户和开工88个，实际到位资金31亿元，增长182%。2、工业生产快速增长图2：当阳市工业生产特点图2：当阳市工业生产特点工业企业规模不断壮大工业企业规模不断壮大支柱产业支撑作用日益突出建陶产业集群建设取得突破总产值过亿元企业达35家规模以上工业企业净增29家四大产业占全市总产值87%累计完成工业总产值133.2亿元建陶与相关企业达28家全年实现产值21亿元3、社会消费品零售总额持续增长2009年全年，某市实现社会消费品零售总额48.19亿元，增长21.4%。4、城镇居民人均可支配收入创新高城镇居民住户调查资料汇总结果表明：2009年，城镇居民人均可支配收入达到12611元，农民人均纯收入达到6513元，分别增长8.9%和12%，某市增幅创今年以来的新高。总体来看，近年来某市以科学发展观为指导，积极调整经济结构，优化社会和人居环境，市域经济发展实力明显增强，经济建设与发展水平显著增速提升，工业生产运行迅猛发展，主要经济指标均超额完成市六届人大三次会议确定的目标任务，居市前列。稳健的社会经济形势为各行各业创造了广阔的发展空间，整体市场发展趋势向好。第二部分三峡瓷都发展现状一、某市陶瓷业发展现状1、某陶瓷产业规模状况省的陶瓷企业主要集中在的某、宜都、黄冈的蕲春和黄梅等地，共31家企业，生产线达到51条，在建的生产线达到18条，而某市建筑陶瓷相关产业现已有企业28家，其中建筑陶瓷企业5家，投产、在建和拟建陶瓷生产线达到58条，全年实现产值21亿元，增长66%。与陶瓷相关企业有采矿企业、印刷包装企业、机械制造企业、物流运输企业等13家。2、某陶瓷产业经济效益目前，某市建陶企业年销售收入总值可达12亿元，上交税金6000万元，年产瓷砖5000万平方米，从业人员2800人。在建陶瓷项目建成投产后，某建筑陶瓷年生产能力将达到1.5亿平方米，占到省建筑陶瓷总产能的60%以上，真正形成产业集聚，向“三峡瓷都”迈进。3、某陶瓷资源状况陶瓷企业纷纷积聚某市，得益于其得天独厚的资源。矿产资源储量巨大，包括7大类、20多种，其中高岭土资源不仅储量大，而且品质优，是生产中高档陶瓷产品的理想原材料。通过近几年的发展，尤其是近年来市政府与沿海产业转移的紧密对接，促使一大批规模较大、设施设备技术先进的建陶企业落户某，为某创造了打造“三峡瓷都”的良好契机。4、未来发展前景随着某市陶瓷产业规模日益壮大，集群优势日趋显现。6月，“某建筑陶瓷工业园”正式获批在某设立。陶瓷产业集群的形成也引来了、、、等地的陶企业主纷纷落户某。帝缘、鑫来利、晋成、恒达陶瓷企业已正式签约，宝加利陶瓷等8个项目部分建成投产，鑫来利、凯旋陶瓷等项目建设进展顺利。主导产业的发展也带动了配套产业的快速发展，先后有衡利达、鹏程机械、陶都等8家建陶配套企业签约落户某。某市强化陶瓷产业集聚效应，打造“三峡瓷都”，将进一步提升某市综合竞争力，加强某作为省域综合实力十强县市的地位，扩大对乃至省的影响和辐射作用。二、某建陶企业发展现状图3：闵清陶瓷企业家考察大地陶瓷大地陶瓷XX图3：闵清陶瓷企业家考察大地陶瓷大地陶瓷是最大的陶瓷生产企业——时代陶瓷XX在某投资创办一家以建筑陶瓷系列产品为主的民营企业，已成为中西部地区最大的陶瓷生产企业，“大地”牌产品远销20多个省市。项目累计投资1.83亿元，建成了4条国先进的瓷砖生产线，年产各类瓷砖2500万平方米，年销售收入可达2.2亿元，实现利税2000万元。2、天冠陶瓷XX天冠陶瓷是某籍民营业主投资兴建的一家陶瓷企业，总投资5000万元，建有1条高档抛光砖生产线，年产瓷砖500万平方米。年销售收入可达1.5亿元，年创利税2000万元以上，可提供260多个就业岗位。9月天冠陶瓷年产450万平方米的聚晶微粉抛光砖生产线二期工程扩建项目开工。图4：某市建陶企业分布示意图XXXX远安XX枝江荆州保加利陶瓷大地陶瓷华夏陶瓷帝豪陶瓷天冠陶瓷沙洋图5：当阳陶企效益喜人某华夏陶瓷XX图5：当阳陶企效益喜人华夏陶瓷由老板投资兴办，总投资5000万元，拥有2条中低档瓷砖生产线，年生产瓷砖1000万平方米。年销售收入可达1.8亿元，实现利税1000万元。图图6：帝豪陶瓷高档陶瓷生产线4、帝豪陶瓷该项目是由帝旺实业投资XX投资，2007年10月正式签约某并开工建设，占地511亩，一期工程占地240亩，二期工程占地271亩。计划投资3.3亿元，拟建设6条中高档陶瓷生产线项目。项目全部投产后，年可生产中高档陶砖2400万平方米，实现销售收入60000万元，上交税金2000万元以上，安排1100人就业。目前，已有四条生产线相继竣工投产。5枝江、宝加利陶瓷XX枝江宝加利陶瓷是新中源陶瓷企业集团最大的生产基地之一，旗下有新中源、新粤、中源紫砂三大强势品牌销售公司，于2007年落户某，固定总投资7亿元人币，占地1500亩，兴建12条中高档陶瓷生产线。第一期投资4.08亿元人民币，占地800亩，兴建6条生产线。第二期投资2.2亿元人民币，占地400亩，2010年动工，年建成投产。第三期投资2亿元人民币，占地300亩，2011年动工，年建成投产。年底三期12条生产线全部投产完成后，预计年生产陶瓷制品3600万平方米，年实现销售收入达12亿元人民币，利税1.2亿元。8月底该项目一期4条生产线已顺利投产，其他生产线也将陆继投产。图7：保加利陶瓷在建工程6、某工业园市商会在某木店陶瓷工业园规划兴建某工业园，投资8亿元，占地2000亩，引进陶瓷企业到某投资，目前已有祥达陶瓷、豪山陶瓷、红叶陶瓷公司到某考察，达成初步投资意向，建设10条陶瓷生产线。这些建陶企业的进驻，契合某市产业规划，实现了对某市优势资源的充分利用，符合某市目前经济发展水平。预计在未来五年，某市规划建成的陶瓷生产线将达到80～100条，产值达到100亿元以上，成为某支柱性产业。对进一步促进全市工业经济结构完善，推动全市经济社会发展起到了重大作用，为打造“三峡瓷都”陶瓷产业集群奠定夯实的基础。但我们应该看到，如此大规模的建陶企业集群，在某乃至整个区却缺乏一个现代化、专业化的陶瓷配套中心为之提供专业全面的陶瓷配套服务，巨大的市场需求空白迫切需要具备专业化水平的交易中心来进行补充，从而进一步扩大“三峡瓷都”产业集聚引力。第三部分某陶瓷配套业发展机遇近两年来，随着某建陶企业的进驻，某市委、市政府加大建筑陶瓷产业规划建设和招商引资的力度，一大批、、、的配套企业到某考察投资，目前已有新鹏陶瓷机械、模具、包装、腰线、磨边、色釉料等配套建设项目入驻。随着建陶企业的进一步发展扩大，市场迫切需要出现一个现代化、规模化的陶瓷配套产业综合交易市场，服务于某市乃至整个省域建陶企业，不断完善某市产业结构，提升“三峡瓷都”陶瓷产业积聚的综合引力，从而进一步提升城市综合竞争力。建设某市陶瓷配套产业综合交易市场对某市产业结构完善与经济发展具有重大意义：一、有利于强化三峡瓷都产业集群效应某市一直以来以制定优惠政策和条件招商引资“引得凤来栖”，以“筑巢引凤”的发展方式不断壮大地方工业经济实力。而建立现代化的陶瓷配套产业综合交易市场，则是以三峡瓷都产业集群效应，“引凤筑巢”，依靠填补市场空白的陶瓷配套创新业态、独具特色的产销模式和优惠的政策环境等软条件，吸引陶瓷关联企业进驻某，带来其创新的团队和先进的技术，带动区域富民产业的良性发展，进一步强化三峡瓷都产业集群效应。二、有利于完善社会经济发展体系某始终坚持优先发展工业，发展壮大市域经济实力。目前已初步形成了中部经济商业核心，北面以经济开发区火车站为主体的物流中心，西面以关陵、古战场等为主体的人文生态区，南面以建陶产业基地等为经济实体的经济发展体系，陶瓷配套产业综合交易市场的建立，将进一步拓展某城市发展空间，进一步完善某市经济发展体系。三、有利于提升某市综合竞争力建设陶瓷配套产业综合交易市场，不仅能为某市建陶企业提供优质的配套服务，同时为市乃至省域地区提供规的陶瓷配套服务中心，扩大某陶瓷集聚效应，加快某市建设省级建筑陶瓷产业基地的步伐，强化陶瓷产业集聚效应对乃至省的影响和辐射作用，加强某作为省域综合实力十强县市的地位，提升某市综合竞争力。四、有利于产业结构战略性调整面对市关于加快发展“三峡瓷都”的重要契机，打造符合现代环保理念，规模化、规化的陶瓷配套产业综合交易市场，建成能为某市建陶企业提供优良的建陶配套服务，将有利于某市陶瓷业从陶瓷生产到配套交易整体服务的结构调整，实现某市陶瓷制造与配套件交易并举，全面提升产业发展层次，拓展建陶与配套交易服务的产业化。五、有利于基础设施作用的发挥某市地处荆州、襄樊和三个地级市的中心，位于长江经济带中上游，在经济圈和成渝经济圈之间，有着无法比拟的区位优势。目前某市通往、、、、荆州、、襄樊、、、等各大城市的高速公路网络已建成，周边城市群交通日益便捷。建设陶瓷配套产业综合交易市场能充分有效地利用现有基础设施，充分发挥其作用，更好地服务于某市市区、周边城市和辐射华中地区，扩大市场占有空间。六、有利于加快经济一体化进程陶瓷配套产业综合交易市场的建立，将直接提高某市承接沿海陶瓷与相关产业市场转移的能力，实现区域间的互利互惠、协调发展以与资源优化配置，做大某陶瓷基地，加速某与大区与沿海经济发达城市经济一体化的进程，为某城市经济发展全面提速。七、有利于资源优化配置陶瓷产业物流成本较高，陶瓷配套产业企业服务半径最好控制在200公里以，在这个半径，某市具备积聚陶瓷配套企业的潜力。因此建设陶瓷配套产业综合交易市场，吸引全国各地的配套产品厂家、商家落户某，能极大解决物流与配套服务两大问题，进一步带动产业的发展。就目前来看，已有模具、包装、腰线、釉料等配套企业落户某陶瓷工业园，充分证明了某市陶瓷配套产业存在广阔的市场空间，陶瓷配套产业综合交易市场的建立将进一步优化资源配置，加强产业集群，为三峡瓷都做大、做强、做出品牌创造可观的价值。八、有利于增加就业机会某与周边富余劳动力达20多万人，因市区工业经济发展的需要，每年新进城市劳动力的数量逐年上升。建设，陶瓷配套产业综合交易市场，建设期即可提供就业机会200人，建成后，可新增就业机会1000多人，按人均年收入12000元计算，每年创造就业价值超过1200万元。而，陶瓷配套产业综合交易市场的交易氛围将强烈吸引省域与沿海陶瓷关联产业集聚某，从而为区域创造更多更好的就业机会。九、有利于增加财政收入通过，陶瓷配套产业综合交易市场的逐步发展，必将在周边形成一条完整陶瓷配件产业链，当市域陶瓷产业链初步形成后，对地方的产业、就业、财政贡献将影响深远。一方面，陶瓷产业配套中心建成后，按照某市100条生产线100亿的产值计算，陶瓷配套产品约占陶瓷产品产值的10%以上，即配套产业总值近10亿元，并将呈逐年上升态势。项目建成后，一定程度上带动周边土地增值，按1000亩土地，每平米土地增值100元计算，土地增值6.6千万元以上。另一方面，陶瓷产业配套中心的建立，将陶瓷产业的源头原辅材料的供给以与陶瓷产业的上市流通领域有效的衔接在一起，为城市创造更大引力，吸引优秀陶瓷关联企业驻扎某，让这些产业落地生根，留得住、能持续发展，创利增收，为城市经济的发展带来源源不断的动力。图8：陶瓷产业链第四部分选址用地条件一、项目建设选址项目拟选址于某市城南，环城南路与长坂西路交汇处双河酒厂旁。项目拟占地面积59.27亩。距离新客（货）运长途汽车站约2公里，距离友谊路约4公里。图9：项目区位示意图项目选址项目选址环城南路环城南路长友谊路坂西路双河酒厂二、项目宗地现状1）四至围地块北临环城南路；南至子龙村四组部分农用建筑；西临子龙村组级道路；东面紧邻少量民居与农田。图图10：地块现状示意图2）地势状况项目用地地势平坦，场地标高与环城南路标高基本一致。3）地上、地下物现状由于原地块为农田与少量鱼塘，地上目前仅余少量电线杆需要移除，地上原有植被基本无利用价值。基本不存在地下管线、人防、构筑物等情况。三、地块周边情况项目地块位于某城市南部，是市域工业经济建设的重要基地。随着荆宜高速公路和环城南路新客（货）运站等重大基础设施的建设，项目地有公交车直通，距宜黄高速公路35公里，经黄汉宜、皂当路直达沙市、、、。北距市41公里，西距市78公里，南距沙市98公里，距市290公里，通往周边县市基本在1小时车程以。便捷的交通条件为项目建设与后期运营提供了无可替代的交通物流优势。图11：地块交通示意图远安XX远安XXXX沙洋枝江荆州当阳图12：地块周边交通目前，城区南部已建成建陶企业5家、相关联企业13家，产业带已基本形成，产业集聚效应已初步体现。本项目的实施将进一步整合、优化现有资源，在政府的强力推动下，以不到3年时间，必将行成辐射大区乃至省域专业型陶瓷产业配套中心区。

第五部分建设规模与功能标准一、项目名称拟定项目定位为服务于建陶企业的陶瓷产业配套中心，项目名称拟定为：万华市场项目命名具有以下几层涵：做大规模只有集聚规模，才能产生强大的辐射功能和最大的效益，万华市场，以“造城”的气势，将零散的陶瓷产业配套产品集聚到万华市场，建设集聚型综合交易市场，做大规模，打响品牌，只有规模和品牌才是竞争力，才是生产力。在市场引进以陶瓷机电配件为主业，配套五金、机电、化工等产品品牌总经销、总代理商与生产厂家进商城设立展示交易区，对规模小、实力弱的经营者进行指导，优势互补、利益共享，建立强大辐射能力的经销集团，打造某市目前最大的专业综合交易市场。创新业态万华市场拟建创新物流管理格局，使得陶瓷配套产业改变传统的作坊式产销模式，在信息、速度、服务、管理上创新，向现代市场、现代物流靠拢。加强为经营者服务、管理，减少中间环节、降低流通成本，实现快捷流通，高质量服务于商品经营者和终端消费者，做大品牌、做强市场。逐步建立省域陶瓷配套产业物流集散中心，加快“三峡瓷都”省级建陶产业基地建设的步伐。二、功能与业态标准建设陶瓷产业配套专业综合交易市场，有利于商品流的快速运行，全面提升某市陶瓷生产交易服务的整体水平。本项目拟建设成为：集陶瓷配套产品物流、陶瓷原辅料交易、陶瓷机械设备交易以与专业陶瓷包装等于一体；配合五金、机电、汽摩配等相关产业产品展销；具备产品展示、信息、交易、仓储、配送功能；覆盖建陶产业从生产、包装、流通、销售的全过程；为建陶企业提供坯、耐火材料原料、各类化学试剂、釉用色料以与干混色料、抛光砖渗花料、金属氧化物、化妆土、陶瓷熔块等陶瓷原辅材料；进口陶瓷机械设备与零配件、陶瓷模具、备品配件等制陶机械设备以与陶瓷专用包装箱等流通服务；打造高效节约型的现代化陶瓷配套产业物流；以专业市场的形式，在区域将生产者、中间流通者、需求者集中，引导到本市场完成商品的供求信息和流通任务。以专业交易市场独有的产品和信息集中、快捷、方便的优势，在经过几年的巩固和发展后，初步在200公里半径形成相对稳定的辐射渠道，使“万华市场”成为某乃至省域建陶配套业的核心市场，陶瓷生产与供应的重要基地。三、运营关键点把握政府建设“三峡瓷都”的契机，构建陶瓷业配套产业的发展平台，以市场为主导，利用现代物流机制，争取产业发展优惠政策，规经营管理，创造良好发展环境。为确保市场做大做强，应把握以下几点：首先要充分调动企业、商家积极性。因此在项目建设初期，即开始对外进行招商，配合政府的多重优惠政策，较低的准入门槛吸引全国各地有实力的陶瓷业配套生产企业进驻某发展，引导生产企业树立做大做强的企业意识，高起点规划，向高水准专业交易市场发展，吸引商家炒热陶瓷配套产业综合交易市场，打响“万华市场”第一仗。其二要突出重点，讲XX效。围绕建设“三峡瓷都”的发展目标，发挥区域陶瓷产业集群优势，整合陶瓷产业资源，以专业化分工、一体化运作理念，强化各种资源优化组合。利用现代物流渠道发展陶瓷配套产业，降低经营成本，提高综合竞争力。努力构建布局合理、功能完善的现代化陶瓷配套服务体系，强力辐射华中乃至全国陶瓷配套需求市场。其三要对外开放，规运作。恪守“走出去，引进来”的发展理念，连接广阔的中部乃至全国陶瓷市场，构筑需求网络，形成供应链。积极引进沿海发达地区专业陶瓷配套生产企业的资金、技术、人才，积极应用国外新的管理系统，按照企业为主导、市场化运作模式规划，逐步建立完善的陶瓷配套交易服务和管理体系，为各陶瓷配套产销企业提供公平、公开、公正的竞争环境。第六部分规划方案设想一、建设容项目拟建设为陶瓷配套产业综合交易市场，拟占地面积57亩，初步规划总建筑面积60753.28平方米，容积率1.60；建筑占地面积为15707.76平方米，建筑密度为41.37%。绿化率12.8%。二、规划布局项目地块为较规则矩形状，临环城南路拟修建5层高综合交易展厅；市场置11栋3层商铺规划分布于项目地块中轴线左右两侧；靠地块南部规划1栋7层商铺。项目临环城南路设市场主入口，与项目中心景观成直线布置。总体布局有序合理，集中体现功能性与实用性。总体规划布局如下图：图13：总体规划布局示意图中心景观广场中心景观广场市场主入口展厅展厅商铺三、方案设计工程设计涉与建筑、结构、防火、节能、隔音、采光、照明、给排水、通风等各种专业，设计时遵循有关的规或规定，单体设计符合国家现行有关标准的规定和某市相关规定。同时，为确保“万华市场”建设方案发挥最大化效益，应把握以下几点：打造陶瓷配套产品主题展厅建成后的“万华市场”应具备两大显著特色：一是陶瓷配套服务。提供包括陶瓷配套原辅料产品供应，陶瓷制造机械与备件相关五金、化工、灯具等销售，包装运输专用工具，庞大物流配送系统以与提供相关专业咨询、售后等陶瓷配套服务；二是陶瓷配套产品主题展厅。展厅设陶瓷机械配件、机电、五金等品牌展示、文化展示、产品展览、新技术、新工艺应用展示等，将主体展厅建成具备专业性、强吸引力的综合展示区，充分展现本项目涵盖贸易、消费、物流、服务等多重含义，加强项目的文化底蕴，而不是仅仅单纯的停留在粗犷型出售产品的层面上。图14：展厅规划示意图项目建成后，在综合交易展厅定期举办“中国陶瓷配套展览会”，展出陶瓷原辅料与陶瓷锯片、抛光磨具、玻璃磨轮、干磨机与超洁亮抛光设备等陶瓷工业系列新产品，吸引全国各地客户参观、探讨，加强三峡瓷都引力。图15：展厅运用示意图现代化建筑风格随着社会经济发展，流行理念的不断变化，只有经典的才是永恒的。因此在建筑风格上切合本项目市场需求，在建筑上采用现代简约式风格体现建筑的时代气息，对项目建设最大限度采用环保施工工艺、技术与材料，同时注意用简练的现代构成手法，为业主装修装饰成各具特色的店铺打好基础。图16：建筑风格示意图四、建设进度前期规划报建期限为6个月，即2010年4月～2010年10月底。工作包括土地挂牌、土地平整、项目报建手续的办理、规划方案和图纸设计审批等。项目施工工期预计为10个月，2010年11月动工至2011年9月底结束；第七部分资金投入与效益测算一、项目资金投入预估项目初步估算项目总投资为9800万元。总体估算表如下：表1：项目成本与利润估算表序号项目数量（㎡）单价（元）投资额（万元）备注1土地费用37966.80456.181732.002城市建设配套费60700.0045273.20元/平方米3工程建安费60700.0011006677.004配套设施费60700.0080485.60含电力报装、消防工程5管理费用60700.0030182.106财务费用350.00自有资金35%，银行项目贷款5000万。银行利率7%，使用年限一年7不可预见费100.00总投资9800.008商铺销售均价60700.00320019424.00毛收入19424.009销售运营费用388.40毛收入的2%10税费2136.60毛收入的11%净利润7099.00（说明：该项目投资时考虑的是静态因素，不考虑时间对投入的影响以与建筑原材料价格的可能变化。）二、项目经济效益分析1、预计市场价值项目产品主要分为三部分：综合交易展厅、商铺、库房。综合交易展厅与商铺拟划分为单独铺位出租予经营商户，库房根据市场各业主的需求进行租赁经营。根据我们对某商业市场进行的调查，某市中心城区地理位置较好，交通条件较为优越的商业门面中，经营家具管材、汽修汽配摩配等轻工业业态的租金水平在50～65元/㎡·月，即日租金水平在1.67～2.00元/㎡·天之间。按照目前租金水平，一般情况下需要15年左右回收前期投入。此外，选取85％的最高实际出租率以与投资物业、办理产权费用、办理按揭费用、物管水电费用等选取总价的120％的比例进行测算。因此可以推算得出：面积×日租金×365天×15年×85％=面积×单价×120％根据以上公式推出：商铺市场单价=日租金×365天×15年×85％÷120%则，本项目商铺市场价值=1.67～2.00元/㎡·天×365天×15年×85％÷120%=7771.76～9307.5元/㎡由于项目离中心城区存在一定距离，且周边商业价值有待挖掘，因此地段略逊于中心城区。但项目定位为专业性市场，与城区普通铺面相比综合引力较大，此外考虑本项目体量规模