建筑装饰-房屋养老金系列深度一：详解政策框架及定期体检制度

政策概述：构建房屋体检、房屋养老金、房屋保险三项安全管理长效来全国发生多起房屋倒塌恶性事件，各地对房屋安全重视度持续提升，2023年屋保险三项制度，其中房屋体检指定期对房屋安全隐患进行排查，为后续养老金资金拨付及投保提供数据参考；保险制度在房屋面临较大风险、需要动用较大资金时，发挥托底作用；房屋养老金为投保、体检及“小修小补”提供资金来源，三项制度相互嵌套、协同发力，目前在全国22个城市陆续开展试点政策框架：建立房屋养老金“个人+公共”账户，测算年资金需求量约2633亿，此次建立的养老金制度主要使用公共资金建立公共账户，由地方政府探索资金筹集渠道，潜在资金来源包括：1）土地出让金：如2023年按5%计提对应 个人养老金增值收益：测算全国约有累计300亿增值收益。4财政预算拨款、专项支持、财政补贴等。资金规模：我们测算2023年末全国存建材检测市场合计1161亿，近五年CAGR约10深圳、青岛等地出台房屋强制定期体检政策，如若全国范围推行，我们测算部进行备案，因此行业具备明显区域经营特征，龙头如国检集团、上海建科市占率仅1%，考虑存量房鉴定技术难度明显大于新建房检测，且以政府业务为主，部分地区设有鉴定机构名录（白名单后续如若定期体检落地带动存量检测鉴投资建议：8月住建副部长于国新办发布会表示将研究建立房屋养老金、定期体检、安全保险三项房屋安全管理长效机制，有望带动存量房检测鉴定、保险评估等需求放量。如若后续全国出台房屋定期体检政策，我们测算未来五年存量房检圳瑞捷（多次参与全国自建房安全专项核查工作，与人保、平安等多家财险龙头风险提示：房屋养老金资金筹集不及预期、定建筑装饰沪深300 1、《建筑装饰：建筑板块近期调整后怎么看？》3、《建筑装饰：Q2盈利与现金流承压，静待下半年资料来源：Wind，国盛证券研究所*盈利预测取自Wind一致预期，股价截至2024/9/18P.21.房屋养老金体系概述：构建“房屋安全管理长效机制”...................................................1.1.政策背景：核心围绕保障“房屋安全”......................................................................................1.2.政策内容：建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险三项制度........................................................2.房屋养老金如何建立？预计规模多大？.............................................. 13.3.存量房检测以政府业务为主、技术难度大， 1 1 1 1 14.2.2.上海建科：上海国资房屋检测鉴定龙头，参与上海多地 14.2.3.建科股份：常州建工检测龙头，积极向 14.2.4.深圳瑞捷：第三方工程评估龙头，多次承接自建 1 1 图表3：房屋养老金及房屋保险对比 图表8：存量房屋建成年代结构 1 1 1图表15：现有存量房屋检测政策 1图表16：深圳房屋安全排查分类 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1P.31.房屋养老金体系概述：构建“房屋安全管理长效机制”1.1.政策背景：核心围绕保障“房屋安全”自建房倒塌事故，导致54人死亡、9人受伤，起因为业主违法违规建设、用于出租经营，近两年又陆续发生齐齐哈尔体育馆坍塌、佳木斯体育馆坍塌、安徽铜陵居民楼坍塌等多个恶性事件，暴露出安全管理领域的诸多薄弱环节和问题短板。房屋质量关系民生安全，近年来随着存量房屋建筑面积攀升、老旧房屋占比增长，地基不稳、材料老化等房屋安全隐患集中显现，建立房屋安全管理制度对于保障民生安全具有重要图表1：近年来房屋倒塌恶性事件频出事件长沙自建房倒塌齐齐哈尔体育馆坍塌佳木斯体育馆坍塌安徽铜陵居民楼坍塌珠海居民楼倒塌地点长沙望城区齐齐哈尔市龙沙区佳木斯桦南县铜陵市郊区大通镇斗门区井岸镇房屋名称盘树湾组自建房齐齐哈尔市第三十四中学校体育馆悦城体育俱乐部龙苑小区48栋坭湾村两层居民楼发生时间2022年4月2023年7月2023年11月2024年5月2024年8月伤亡和损失54人死亡，9人受伤11人死亡，7人受伤3人死亡，1人受伤4人死亡，1人受伤1人轻伤，3人死亡原因违法违规加层雨水滞留暴雪下降大雨浸泡影响地基稳定预计为煤气燃爆资料来源：新京报、中央人民政府、澎湃新闻，国盛证券研究所来房屋养老金频繁出现在官方文件、会议、讲话中，2023年住建部多次公开表态“要长董建国于国新办举行的“推动高质量发展”系列主题新闻发布会上表示，将研究建立目前上海、北京、广州等22个城市陆续开展试点，其图表2：房屋养老金近年相关政策及表态会倪虹指出，住房和城乡建设部将充分借鉴政协委员提出的意见建议，加强和改进物业管理工作，推进物业服务高质量发展。当前，要创新物业管理体制，坚持党建引领，党组织领导下多方协调运行制度，构建共建共治共享的住宅小区治理格局。健全机制，完善物业服务价格机制，研究城镇住房“养老金”模式，探索拓宽资金筹渠道。完善物业管理法制，以贯彻实施民法典为契机，推动物业管理制度改革，物业管理法规政策。通过加快老旧小区改造、提高物业管理覆盖率、提升物业服会（二）开展“百日行动”。（三）彻底整治隐患。（四）加强安全管理。1.严控增量风建设管理和城镇房屋安全管理相关法规，加强地方性法规建设，完善城乡房屋安全管理制健全房屋安全管理体制机制。（一）健全管理体制。强房屋安全鉴定管理。（四）加快信息化建设。（五）完善法规制度。各地要P.4通知明确，回流数据要优先支撑“平急两用”公共基础设施建设、城中村保障房“三大工程”相关信息系统和农房安全管理系统建设；优先支撑房屋定期体检屋养老金、房屋质量保险“三项制度”试点城市开发部署相关信息系统；优上海市委副书记、市长龚正指出，截至去年底，方米，大量房屋开始步入“中老年”。为此，上海将探索实施三项制度。一是房屋定检制度，主要是定期对房屋进行全面检查，及时发现房屋存在的问题，对症下药消除安全隐患。二是房屋安全保险制度，在房屋面临较大风险、需要动用较大资金时，发挥保险托底作用。三是房屋养老金制度，主要服务于房屋体检、房屋保险以及房屋“小修小补”的支付。我们考虑分两步推进，第一步，今年先行在浦东等区开展试点；第二步，在试“推动高质量发展”资料来源：住建部官网、中国政府网、上海市消保委公众号，国盛证券研究所屋体检、房屋养老金、房屋保险三项制度：检查，及时发现房屋存在的问题，对症下药消除安全隐患；2）房屋养老金制度，主要服务于房屋体检、房屋保险以及房屋“小修小补”支付；3）房屋安全保险，在房屋面临较大风险、需要动用较大资金时，发挥保险托底作用。三项制度相互嵌套、共同发力，指向建立新型城市更新理念。房屋体检是房屋保险的前提和房屋养老金使用的重要内容，房屋保险是基于房屋体检结果，在房屋养老金资金支持下分散房屋突发性安全风险，以较小成本实现房屋重大安全保障的市场化机制，房屋养老金为房屋体检和房屋保险提供资金来源，因此三项制度应基于系统思维进行顶层设计，协同推进。此外，该制度体现了城市更新政策导向正逐步由“拆改”向“维护”转变，以减少不必要的大拆大建，减少居住社区不必要的被打碎打破和居民不必要的被图表3：房屋养老金及房屋保险对比强调“房屋状态的健康”强调“风险化解或分散”做试点单一资料来源：中国经济新闻网、新一站保险、中国房地产网、澎湃新闻、光明网、住建部、深圳瑞捷公告，国盛证券研究所P.5图表4：房屋安全管理三项制度相互嵌套、共同发力资料来源：澎湃新闻、新闻晨报，国盛证券研究所狭义房屋养老金账户指住宅专项维修资金（个人账户全国结存约1万亿。根据拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%-8%。该项资金实行专户存储、专款专用，用于住宅共用部位（如住宅基础、承重墙体、柱梁等）、共用设施设备（如电梯、天线、照明等）保修期满后的维修、更新和改造，资金提取需专有部分占建筑物上海、北京、杭州等城市结余超百亿。1）资金动用门槛高、程序繁琐，实际提取率低。根据国家机关事务管理局发布的《维修资金使用支取办事指南》，维修资金支取由房案、国家机关住房资金管理中心负责账目信息核对以及资金拨付，实际申请需要目前全国住宅专项维修资金累计使用额仅占累计归集额约10%，成都和深圳分别2）缴存基数低、续缴难，资金规模量小。我国住宅专项维修资金收缴时间较晚，2004年前的“房改房”和部分商品房未缴存，并且缴存基数未调整，如《上海市商品住宅专项维修资金管理办法》规定对于新建商品住宅的维修资金由地产商和购房人按照住宅每平方米建筑面积成本价的2%-4%交纳，但新建商品住宅每平方低于目前房屋建筑面积实际成本。续缴制度上，政策规定资金余额不足首期缴存额30%的，应当及时续交，但实际续筹执行较难。如若全国范围内铺开定期体检P.63）覆盖领域不足：由于住宅专项维修资金为专款专用，因此无法检、保险等，且如若业主户内专有部分出现问题，也无法支取维修资金。此外，图表5：住宅专项维修资金制度及现有问题资料来源：住建部、中国房地产网、国家机关事务管理局、上观新闻、北京市政府网，国盛证券研究所因此房屋养老金资金需进一步建立公共账户进行补充，潜在资金来源包括土地出让金、财政补贴、旧改专项资金/城市更新基金等。根据住建部发布解读，此次建立的房屋养老金制度主要是使用公共资金、建立房屋养老金公共账户，按照“不增加个人负担，不n5）住宅专项维修资金或住房公积金增值收益：以北京为例，估计全国现有住宅维修资金约累计300亿增值收益。应急解危处置及公共部分的维修补贴，其中增值收益如若统筹，需补充配套法律法规予P.7图表6：房屋养老金潜在资金来源梳理资料来源：北京日报、中国房地产网、根据住建部相关政策文件整理，国盛证券研究所资金主要在土地出让底价的基础上，按每平方米25元标准增加土地收益筹集。据全年土地出让金收入的0.1%，划拨压力较小。从资金投向看，公共账户主要用于房屋体检、房屋保险，覆盖的房屋房龄需超过24年，且满足滨海新区房屋体检管理年新竣工房屋面积，合计存量房屋面积估算约376亿平，与住建部公开新闻表述的养老金年需求约2633亿。从房龄结构看，根据七普抽样调查，1990年前/1990-1999/2000-2009/2010年后存量房分别占图表7：房屋养老金年资金需求量测算镇P.87资料来源：中国人口普查年鉴、中国建设新闻网、AmericanFamilyInsurance、Wind，国盛证券研究所图表8：存量房屋建成年代结构19901990年之前11.5%2010年之后36.6%2000-2009年32.2%1990年-1999年19.7%图表9：房屋养老金预期模式及资金需求测算资料来源：财政部、中央人民政府、中国人口普查年鉴、中国建设新闻网、AmericanFamilyInsurance、Wind、根据住建部相关政策文件整理，国盛证券研究所P.92022年受到特殊宏观因素、新开工下与地产持续下行趋势明显背离，主要因存量房及基建检测需求支撑。近五年建工/建材图表10：建筑工程检测市场规模及同比增速 3477627135765444553653248007006005004003002000建筑工程检测市场规模（亿元）同比增速（右轴）68968920152016201720182019202020212022202330%25%20%15%10%5%0%-5%-10%资料来源：建科股份招股说明书、全国检验检测服务业统计简报，国盛证券研究所图表11：建筑材料检测市场规模及同比增速450400350300250200500建筑材料检测市场规模（亿元）同比增速（右轴）36036736033930026821139920152016201720182019202020212022202370%60%50%40%30%20%10%0%-10%资料来源：建科股份招股说明书、全国检验检测服务业统计简报，国盛证券研究所跨省市工程检测需于地方住建部备案，区域经营特征明显，竞争格局分散。住建部省、自治区、直辖市承担检测业务的，应向检测业务所在地省级住房城乡建设主管部门评定认可委员会实验室认可证书）参数资质外，开展业务前仍需获取当地住建委相关部P.10屋质量检测站（同济科技）等。基于2023年市场规模设集团市占率分别约1.28%/0.44%；综合建筑检测龙头中国检集团、上海建科市占率图表12：2023年工程检测公司业务规模及市占率情况（总部位于北京）（总部位于厦门）资料来源：各公司公告、Wind、2023年全国检验检测服务业统计简报，国盛证券研究所部印发《建设工程质量检测机构资质标准》，将工程质量检测机构分为综合资质及专项资质两类：1）专项资质包括建筑材料构配件、主体结构、钢结构、地基基础、建筑节能、建筑幕墙、市政工程、道路工程及桥梁地下工程九大领域，相关机构仅可承接专项领域对应的已获参数业务；2）综合资质需具备9个专项资质全部对主要人员数量（如技术负责人、注册结构工程师、技术人员等）、检测设实施新资质分类，有望进一步区分综合检测及中小型检测机构，预计后续综合资质类建图表13：工程检测综合资质机构申请条件具有建筑材料及构配件（或市政工程材料）、主体技术人员≥150人，其中具有3年以上质量检测工作经历的工程类专业中级及以上技术职称人员≥60检测参数要求。管理水平完善的组织机构和质量管理体系，满足《检测和校准实验室能力的通用要求》GB/T27025-2019要求。新建房强制要求委托第三方机构进行检测，需求受地产新开工影响。根据《建筑工程位委托符合资质的检测机构，非建设单位委托的检测机构出具的检测报告不得作为验收资料，57号文适用范围包括新建、扩建、改建房屋建筑和市政基础设施工程，检测内容覆盖建设工程涉及结构安全、主要使用功能的检测项目，进入施工现场的建筑材料、建筑构配件、设备，以及工程实体质量等，其他工程项目如水利、铁路、公路参照相应领域的质量管理规定。从下游需求看，新建房检测市场受地产新开工影响较大，近年来图表14：工程质量验收检测相关规定督管理规定》施工单位应按规定对进场的建筑材料、建筑构配件、设备和混试验、检测；对涉及结构安全的试件、试块和建筑材料，必须按规定在建设单位或者工程监理单位监督下现场取样，并送具有相应资质的质量质量控制通用规范》《水利工程质量管理规施工单位必须按照经批准的设计文件、有关技术标准和合同约规定公路水运工程所用材料、构件、工程制品、工程实体等质资料来源：中央人民政府、住建部，国盛证券研究所*注：时间为该政策最新修订版发布日期存量房检测以偶发性短期排查为主，仅深圳、青岛等地出台持续性定期检测要求。根发生改变前；3）原设计未考虑抗震设防或抗震要求提高；4）遭受灾害、日常使用发现安全隐患等。目前我国50年以上房龄住宅占比较小，因此现有存量房检测需求主要每五年排查或治理；青岛于2023年9月发布《青岛市房屋定期体检制度试点工作要图表15：现有存量房屋检测政策P.12《青岛市房屋定检查、维修养护、隐患整治等责任；居民自建房实现重点管控房屋每月隐患的房屋，应及时聘请专业技术人员或机构开展断房屋安全状况。存在达到设计使用年限、基础下形、擅自改动建筑主体或承重结构等情形的，房屋资料来源：深圳住建局、中国建设报，国盛证券研究所图表16：深圳房屋安全排查分类指采取修缮、加固或拆除加建部分等措施后可消除安全资料来源：深圳住建局，国盛证券研究所假设后续全国各地出台房屋定期体检政策，我们测算未来五年存量房检测市场年均需1）定期体检频次：参考深圳、青岛政策假设首次排查覆盖房龄25年以上房屋，自2）房龄结构：根据第七次人口普查抽样数据，按照房1999/2000-2009/2010-2020年分别占比11.5%/20%/32%/37%，基于我们上文测算平（同时假设各时间段内建成面积均匀分布每年）。2021-2023年竣工房屋面积P.1380608060402004069451990年之前1990年-1999年2000-2009年2010-2020年2021-2025年E资料来源：Wind、2020年人口普查统计，国盛证券研究所测算图表18：广东省既有房屋建筑安全性鉴定收费指导价（单位：元/平米）定期排查。考虑到不同城市推进节奏上有所差异图表19：2025-2050年存量房屋检测面积预测（面积单位：亿平米）-----------------------------------------------------------------------------------------------------------资料来源：Wind、2020年人口普查统计，国盛证券研究所测算图表20：未来每五年存量房检测面积测算（单位：亿平米）w年均检测面积w总检测面积350300250200500292276226220226555855444544312025-2029年2030-2034年2035-2039年2040-2044年2045-2049年资料来源：Wind、2020年人口普查统计，国盛证券研究所测算存量房屋鉴定主要包括可靠性、安全性、抗震鉴定等方面，技术难度明显大于新建房。房屋安全鉴定是指依据国家现行相关的鉴定标准规范，对房屋结构的工作性能和工作状收集房屋结构的各项数据，“鉴定”类似分析并出具诊断意见，抗震鉴定等多个方面。房屋安全性鉴定的主要参数包括倾斜、沉降、裂缝、地基基础、结构构件等，一般需要通过现场复核结构布置和荷载情况、材料性能检测、裂缝测、沉降变形测量等，经结构验算及分析来对结构安全性进行评估，而新建房工程资料图表21：房屋结构安全性鉴定主要项目针对既有工业或民用建筑安全性（包括承载能力和整体等）、使用性（包括适用性和耐久性的鉴定等）针对既有工业或民用建筑结构承载能力和结构整体稳定按规定的抗震设防要求，通过检查现有建筑的设计、根据调查、检测和分析验算结果，对既有结构的危险性按照规根据鉴定情况采取文字描述针对突发事件，为消除安全隐患，在接到预警通知时，根据鉴定情形出具的鉴定结论，结资料来源：华测检测官微，国盛证券研究所各地设有存量房屋鉴定名录，预计承接机构多为区域龙头。目前我国各城市对于房屋全鉴定机构从事房屋建筑安全评估、安全鉴定活动应当向市住房城乡建设行政主管部门务，因此对检测机构的专业人员配置、技术能力、过往同类业绩、同时执行批量项目的技术人员配置等综合能力均有较高要求，承接方以大型检测机构为主，后续如若定期体8月住建副部长于国新办发布会表示将研究建立房屋养房屋安全管理长效机制，有望带动存量房检测鉴定、保险评估等需求放量。如若后续全国出台房屋定期体检政策，我们测算未来五年存量房检测市场年均需求约214亿，考第三方工程质量评估龙头深圳瑞捷（多次参与全国自建房安全专项核查工P.16图表22：房屋安全检测鉴定相关标的梳理（财务数据为2023年）深圳绿色建筑和绿色城市技术服务龙头，旗检验认证开展房屋建筑、装饰建材等检测服务，2023），股权。同济检测为上海规模较大、检测参数及项目较全的之一，业务包括工程结构类（安全鉴定、抗震鉴定等旗下健研检测集团是福建省综合能力最强的工程检测机具备房屋安全鉴定资质、主体结构工程检测类检测类等多项资质，可提供房屋可靠性鉴定、抗震鉴定、危房鉴定依托子公司交通检测、工大岩土、检测中心实施试验检测业务，可资料来源：各公司公告、华测检测官微、同济检测官网、Wind，国盛证券研究所*股价截至2024/9/18中建材旗下建工建材检测龙头，业务布局全国。公司为中国建材总院旗下建筑建材检测龙头，2016年上市以来持续推动“跨领域、跨区域”扩张，当前已形成检验检测、中心，涉及水泥质量、玻璃质量、防水材料质量、耐火材料质量等多个领域，行业地位图表23：公司建工建材检测营收及同比增速图表图表23：公司建工建材检测营收及同比增速11.811.611.411.2 10.810.610.410.2建工建材检测营收（亿元）建工建材检测营收（亿元）同比增速（右轴）11.886%11.2010.814%20212022205.0554.954%3%3%2%2%1%1%0%-1%0%5.0554.954%3%3%2%2%1%1%0%-1%0%5.15.1202120222023建工建材检测毛利（亿元）同比增速（右轴）资料来源：公司公告，国盛证券研究所建工建材检测毛利（亿元）同比增速（右轴）资料来源：公司公告，国盛证券研究所公司积极优化产业布局，加大对存量房检测业务投入，成立专项工作组，统筹进行技术协同和人员协同，全国有10余家成员单位具备相关资质，开展存量房检测、既有建筑修护、参与城中村改造的安全鉴定等。从板块结构看，房建检测业务占比约1/3、基建亿。2023H1公司各成员单位存量房检测业务增速约10%-20%，目前一线城市的建筑工程检测市场中存量房检测业务占比约10%，后续随着定期体检政策出台，公司存量），既有建筑和基础设施运维、生产流通、生态环境等领域，2023年工程咨询/检测/低碳服务/特种工程营收分别占比55%/30%/11%/4%。公司为上海市房屋安全领域的权威检测鉴定机构，蝉联历届上海市房屋检测鉴定行业综合考评第一，2023年上海区域收图表25：上海建科营业收入结构（分业务）其他特种工程与产品销售环境低碳技术服务检测与技术服务工程咨询服务100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%201820192020202120222023资料来源：Wind，国盛证券研究所图表26：上海建科营业收入结构（分区域）100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%其他安徽江西福建100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%59%59%56%57%201920202021资料来源：公司公告，国盛证券研究所P.18房屋检测鉴定技术储备丰富，参与上海多地房屋体检试点项目。公司开展房屋体检工作主要包括三方面内容：1）数字化智慧体检，建立基于大数据的房屋风险评估模型，根据房屋基本信息和管理维护信息进行筛选，建立预警指标体系，定性房屋评估风险等级。2）专业评估，通过开展资料核查、现场检查和速算评估，评价房屋安全隐患；3）检测鉴定，由专业人员携带专业设备，进行全面检测及评估鉴定，根据检测鉴定结果采取相应的修缮措施或继续正常使用。经几十年房屋检测鉴定经验积累，公司搭建了基于大数据的房屋风险评估模型，形成“风险预警-评估检测-隐患处置-数据回流”的数字体检闭环流程，同时积极推进无人机、机器狗、AI智能识别等技术在房屋体检工作中的应用，技术储备丰富。公司主持或参与了上海市多项房屋安全相关技术标准、管理规定、指导手册等文件的起草与编制工作，同时成立“上海建科房屋体检中心”对接政府常州建工检测龙头，持续推进跨领域跨区域布局。公司前身为常州建科所，始建于1959年，是江苏省较早从事建设综合技术服务的科研院所之一，以建工建材检测为主步向省外开拓，打造川渝、浙江、两湖、云南、广东五个区域中心，同时积极向建工外领域延伸，食品领域依托收购山东益源、重庆仕益、常检一诺已辐射山东、重庆、江苏等20多个省市；汽车检测领域建立汽车大事业部，检测以重庆仕益为载体，业务区域逐步向长三角、珠三角延伸，跨区域、跨领域布局持积极向既有建筑服务转型，参与房屋养老金政策课题研究。公司较早确立了由新建建筑向既有建筑服务转型的战略规划，近年来着重发展对既有建筑、交通市政基础设施的安全性、适用性和耐久性进行检测、加固、改造、修缮的质量公信及质量提升服务、城产科学研究院、住建部科技与产业化发展中心成立《房屋养老、体检和保险制度研究》课题研究小组，近日与徐州市房屋征收和房产保障管理中心、江苏建筑职业技术学院联为国内较早参与第三方工程质量与安全风险评估行业的市场主体之一，提供全周期工程评估、工程管理、数字化服务等业务。当前公司在广东、湖南、海南、甘肃、广西等地区已开展房屋体检业务，多次参与住建部组织的自建房安全专项整治“百日行动”，负责核查工程质量和实施效果。公司在工程建设行业深耕14年，积量潜在缺陷保险（IDI）制度，目前广州、上海、重庆、北京等地已在住宅项目中强制执行，要求住宅工程强制投保。公司围绕IDI试IDI的工程实施全过程质量风险控制，通过前期质量风险识别与评价、过程风险检查与P.19评价、竣工检查与评价等工作，评估和控制承保风险，为险企制定