地产行业2024年市场前景及投资研究报告：地产政策持续营收利润承压

01地产政策持续释放，营收利润仍承压——地产行业2024年中报业绩综述目录一、地产篇二、物业篇三、风险提示*一、地产篇*1.1

政策端：

“517”政策逐步释放，部分城市应放尽放“

517四部委吹风会”推多项重磅政策：央行“连发三箭”，涉及商贷利率、首付比、公积金贷款利率等多维度，四部门联合打出政策组合拳助力房地产市场修复，致力于稳需求、去库存、稳预期•

去库存：支持收储存量房、回收闲置土地•

稳需求：央行出台四项金融举措1、自然资源部拟出台政策，支持地方回收存量闲置土地1、首套、二套最低首付比例分别降至15%、25%支持地方以合理价格收回土地。配套政策包括：可通过地方政府专项债券等予以资金支持，给予税费支持，享受保障性住房税收优惠政策。简化工作流程，批准收回

时一并同意划拨土地，实行“收回——供应”并行办理。2、取消首套、二套住房商业贷款利率下限3、下调公积金贷款利率0.25个百分点图表：2024年稳需求政策汇总2、支持政府收储存量房，用作保障性住房商品房库存较多城市，政府可以需定购，酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房。调整前调整后信贷政策首套20%二套30%首套二套•

稳预期：融资“白名单”、保交房攻坚战首付比例商贷利率下限公积金贷款利率15%25%LPR-

2

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BPLPR+

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BP取消2.6%/3.1%3.025%/3.575%2.35%/2.85%2.775%/3.325%1、融资“白名单”应进尽进、应贷尽贷优化贷款审批和发放流程，适度下放审批权限，加快放款速度，做到应贷尽贷，对于不同所有制房企的“白名单”项目一视同仁。对“白名单”项目单独建账核算，封闭运作管理。截至到5月16日，商业银行已审批通过了“白名单”项目贷款金额9350亿元。资料：政府官网，民生证券研究院4、设立3000亿元保障性住房再贷款，支持政府收储存量房将设立3000亿元保障性住房再贷款，利率1.75%

，期限1年，可展期4次，发放对象包括国开行、邮政储蓄银行等21家全国性银行。人民银行按照贷款本金的60%发放再贷款，可带动银行贷款5000亿元，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。按照保障性住房是用于满足工薪收入群体刚性住房需求的原则，严格把握所收购商品房的户型和面积标准。2、全面摸排、分类处置、司法支持，打好保交房攻坚战摸清底数，城市政府要全面排查本市在建已售商品住房项目；分类处置，按照市场化、法治化原则，指导项目开发企业制定“一项目一策”处置方案；司法支持；建立长效机制，

一方面有力有序推进现房销售，另一方面严格项目预售资金监管，防止出现新的风险。*1.1

政策端：

“517”政策逐步释放，部分城市应放尽放地方楼市政策松绑继续提速，各地逐步落实“517”新政：全国超200城落地15%首套房最低首付比例，超250城取消房贷利率下限，典型城市武汉率先落地降低首付比例与取消房贷利率下限。图表：房地产信贷政策松绑的重点城市首付比例房贷利率下限首套省市调整前二套调整后二套调整前调整后首套首套首套二套二套临港、嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山3.70%(LPR-25BP)/其他地区3.90%(LPR-5BP)临港、嘉定、青浦、松江

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金山40%/其他地区50%临港、嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山4.15%(LPR+20BP)/其他地区4.25%(LPR+30BP)临港、嘉定、青浦、松江、20%

奉贤、宝山、金山30%/其他地区35%上海30%3.85%

(LPR-10BP)3.50%(LPR-45BP)3.50%

(LPR-45BP)30%30%20%20%20%20%20%20%20%40%40%30%30%30%30%30%30%30%15%20%15%15%15%15%15%15%15%25%30%25%25%25%25%25%25%25%广州深圳天津武汉合肥宁波长沙南京郑州3.85%

(LPR-10BP)3.85%

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(LPR-40BP)3.55%(LPR-40BP)3.75%

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(LPR-20BP)3.75%

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(LPR-50BP)4.25%

(LPR+30BP)4.25%

(LPR+30BP)4.15%

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(LPR+20BP)4.15%

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(LPR+20BP)4.15%

(LPR+20BP)4.25%

(LPR+30BP)4.15%

(LPR+20BP)取消利率下限3.90%

(LPR-5BP)取消利率下限3.25%

(LPR-70BP)3.45%（lPR-50BP)3.35%

(LPR-60BP)3.35%(LPR-60BP)3.45%（lPR-50BP)3.55%

(LPR-40BP)取消利率下限取消利率下限取消利率下限岛内4.25%(LPR+30BP)/岛外

4.15%(LPR+20BP)厦门西安重庆20%20%20%30%30%30%15%15%15%25%25%25%3.45%

(LPR-50BP)3.75%

(LPR-20BP)3.75%

(LPR-20BP)取消利率下限取消利率下限取消利率下限4.15%

(LPR+20BP)4.15%

(LPR+20BP)20%20%20%30%30%30%15%15%15%25%25%25%南昌南宁3.65%

(LPR-30BP)3.35%(LPR-60BP)4.15%

(LPR+20BP)4.15%

(LPR+20BP)取消利率下限取消利率下限太原济南东莞3.45%

(LPR-50BP)3.75%

(LPR-20BP)3.55%

(LPR-40BP)4.55%

(LPR+60BP)4.15%

(LPR+20BP)4.15%

(LPR+20BP)取消利率下限取消利率下限取消利率下限20%20%30%30%15%15%25%25%资料：克而瑞，民生证券研究院*1.2

新房成交短暂回温后趋冷，二手房成交稳定上升图表：观察城市新房销售周度同比情况（%）“517”政策后，新房6月成交已超3月小阳春达年内新高：全国分能级城市来看，成交规模在6月第2周均呈上涨趋势，其中一线涨幅最高100%50%0%图表：观察城市新房周度销售情况（万方）-50%-100%45040035030025020015010050202220232024一线4城二线11城资料：克而瑞，民生证券研究院图表：观察城市新房销售周度环比情况（%）130%30%0-70%20212022一线4城20232024202220232024二线11城资料：克而瑞，民生证券研究院一线4城二线11城资料：克而瑞，民生证券研究院*1.2

新房成交短暂回温后趋冷，二手房成交上半年稳定上升图表：北京深圳成都二手房月度成交面积(万平方米)270240210180150120906050.00.0图表：克而瑞公布14城二手房周度成交面积（万方）300北京成都资料：克而瑞，民生证券研究院图表：除成都外二线城市二手房月度成交面积(万平方米)1209060300南京青岛苏州东莞佛山厦门杭州资料：克而瑞，民生证券研究院图表：三线城市二手房月度成交面积(万平方米)129630资料：克而瑞，民生证券研究院舟山资阳资料：克而瑞，民生证券研究院*1.2

新房成交短暂回温后趋冷，二手房成交上半年稳定上升一二手房成交面积同比均降，二手房市场表现优于新房，全国城市表现有差异：2024年上半年一二手房成交面积均同比下滑，二手房同比下滑8%，新房同比下滑38%，二手房同比降幅较小，市场表现明显好于新房。图表：2024年上半年全国核心城市新房、二手房成交及同比数据新房成交面积（万方）二手房成交面积（万方）新房+二手房成交面积（万方）城市2024H12023H1新房同比2024H12023H1二手房同比2024H12023H1新房+二手房同比南京168373-55%442500-12%609873-30%合肥武汉厦门东莞苏州杭州佛山上海青岛成都天津北京广州扬州深圳西安合计1363006130663512015232854138451943263655034944794-55%-53%-49%-48%-48%-44%-40%-38%-33%-32%-31%-31%-29%-28%-15%-14%-38%3744819537657412317538135737579430911357417595251931683597843-1%-16%-23%-31%-15%9%-17%3%4%-14%-16%-11%-13%-17%27%13%-8%5107811561994946935391135608140410029126821208243328709898759131374117711291110897228735380914345-25%-35%-36%-39%-30%-23%-29%-14%-18%-21%-22%-18%-20%-20%5%7912132538931081432097462267345816121440571771693042293212884303792393196877722937279115838640341854506502-2%-22%11212资料：克而瑞，中指研究院，民生证券研究院*1.2

新房成交短暂回温后趋冷，二手房成交上半年稳定上升相比2023年，典型城市库存总量有所缓解，但去化周期拉长：2024年虽典型城市库存面积有所减少，但整体去化周期仍延续稳步攀升态势，去化周期小于15个月的仅6个城市，12个城市去化周期已大于25个月图表：典型城市狭义存量对比42.036.030.024.018.012.06.01800160014001200100080060040020000.0杭州合肥西安上海济南长沙成都青岛天津重庆宁波昆明苏州南京徐州厦门郑州佛山广州深圳北京武汉温州福州东莞长春无锡惠州常州沈阳狭义库存（万㎡）255

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156去化周期12’（月）

4.1

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13.

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31.

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39资料：克而瑞，民生证券研究院注：去化周期=库存量/（截至2024年6月的近12个月月均成交面积）*1.3

上半年竣工新开工同比下滑2024上半年商品住宅新开工和竣工双弱，竣工面积反常态急剧下降：2024年累计新开工、竣工面积均保持在低位水平，房企开工意愿依旧不足，近五年新开工面积呈持续下降趋势。图表：全国商品住宅新开工面积及其同比（%）走势图表：全国商品住宅竣工面积及其同比（%）走势8.416.76.9

2.84.988.097.241.93新开工面积（亿平方米）同比房地产竣工面积(亿平米)同比资料：国家统计局，民生证券研究院资料：国家统计局，民生证券研究院*1.4

开发商端：经营普遍承压，融资结构逐步优化1、2024H1销售金额及面积同比均下降，TOP20上市地产公司取得1.26万亿的销售额，同比下降34%；TOP20上市地产公司取得5696万方的销售面积，同比下降32%；图表：2024年H1全口径销售排名TOP20开发商销售及营收、净利情况全口径销售排名销售额(亿元)销售面积（万方）营收归母净利（亿元）企业名称金额同比面积同比同比同比PE（亿元）1234567891011121314151617181920保利发展中海地产万科地产华润置地招商蛇口绿城中国建发房产滨江集团越秀地产龙湖集团华发股份中国金茂金地集团保利置业新城控股美的置业中交地产大悦城控股首开股份城建发展1733

-26.75%1483

-16.92%1267

-37.22%1247

-26.73%1010

-39.30%8905227755154055922989412539216323427297-30.41%-42.89%-30.05%-24.26%-38.17%-1.50%-29.88%-48.91%-21.38%-27.54%-28.51%-46.45%-44.49%-13.39%-36.13%-42.81%-34.00%-32.88%-45.57%-25.81%13928691428791513696328242353469248220211125339251901.62%-2.49%-28.93%8.44%74103-76103142081118591210-274134-10-4-22-2-39.29%-23.54%-187.48%-25.37%0.45%-18.83%-36.37%-29.99%-15.89%-27.21%-38.35%126.50%-293.20%-41.61%-31.98%-51.94%-70.54%851151144945772032911--0.33%22.09%34.46%-10.46%10.11%-24.48%-21.08%-18.13%-42.67%-20.35%-18.83%-30.83%2.48%2、2024年H1，TOP20开发商实现总营收合计8879亿元，同比下降10.77%，实现总归母净利312亿元，同比下降53.26%；TOP20开发商中仅7家实现营收同比正增，分别是建发房产（34.46%）、

绿城中国（22.09%）、大悦城855661582555511452446361282235202189185159154-13.02%-30.64%-37.15%-32.73%-48.12%-41.22%-48.14%-57.93%-23.99%-44.44%-50.12%-51.41%-25.10%-54.18%-41.00%（12.38%）、越秀地产（10.11%）、华润置地（8.44%）、中交地产（2.48%）、保利发展（1.62%）；TOP20开发商中仅中国金茂（126.50%）和招商蛇口（0.45%）实现归母净利同比正增251163664943161886512.38%-54.69%-33.10%-2027.44%

87-13.33%-153.40%25923资料：各公司公告，iFind，克而瑞，民生证券研究院注：仅统计未公开债务违约的、以地产开发为主营业务的上市公司；PE基于iFind2024年一致预期和2024年9月2日收盘价计算*1.4

开发商端：经营普遍承压，融资结构逐步优化房企投资持续收缩：2024年上半年百强房企拿地金额、拿地面积同比均下滑，房企投资持续收缩，保持谨慎态势图表：2024年H1百强房企拿地情况图表：2024年H1全口径销售金额TOP10拿地情况2024年H1同比2023年H1拿地金额（亿元）全口径销售排名拿地金额排名企业名称同比货值（亿元）11120-12%1287保利发展中海地产万科地产华润置地招商蛇口绿城中国建发房产滨江集团越秀地产龙湖集团1101200-70%-73%-100%-55%-74%-34%-8%金额（亿元）面积（万方）39725358-33%-10%资料：中指研究院，民生证券研究院3-图表：2024年H1拿地排名前十开发商新增货值情况全口径销售排名拿地金额排名全口径货值（亿元）4515481企业名称5133720612建发房产中建壹品绿城中国滨江集团华润置地海开控股中海地产保利发展中建智地中国铁建6084703933794813092912542632956190279157443847145-684-44%-45%-7%27921151863139106010资料：中指研究院，民生证券研究院资料：中指研究院，民生证券研究院*1.4

开发商端：经营普遍承压，融资结构逐步优化图表：2024年H1全口径销售排名TOP20开发商毛利率及净资产收益率净资产收益率毛利率（%）回款率（%）全口径销售排名企业名称较2023年末变化较2023年末变化（%）1234567891011121314151617181920保利发展中海地产万科地产华润置地招商蛇口绿城中国建发房产滨江集团越秀地产龙湖集团华发股份中国金茂金地集团保利置业新城控股美的置业中交地产大悦城控股首开股份城建发展3.722.74-4.003.851.225.612.434.513.253.795.592.08-5.311.092.171.49-73.15-2.68-9.37-0.5916228持平85111＞100下降17个百分点上升12个百分点上升2个百分点下降7个百分点下降3个百分点下降4个百分点持平上升--2212131210142117161114219--10398--上升3个百分点上升1个百分点下降7个百分点下降1个百分点上升4个百分点下降1个百分点上升4个百分点下降6个百分点下降6个百分点上升2个百分点下降3个百分点下降5个百分点下降3个百分点下降2个百分点下降1个百分点持平--＞100基本持平-93--下降11个百分点---105----下降2个百分点-----523919-资料：各公司公告，iFind，民生证券研究院注：仅统计未公开债务违约的、以地产开发为主营业务的上市公司；未公布数据以“-”代替*1.4

开发商端：经营普遍承压，融资结构逐步优化图表：2024年H1全口径销售排名TOP20开发商“三道红线”情况全口径销售排名企业名称剔除预收款项后资产负债率净负债率现金短债比12345678910111213141516保利发展中海地产万科地产华润置地招商蛇口绿城中国建发房产滨江集团越秀地产龙湖集团华发股份中国金茂金地集团保利置业新城控股美的置业中交地产大悦城控股首开股份城建发展65.67%50.00%72.94%66.18%38.70%62.04%1.221.90----62.42%59.17%1.63---57.30%55.09%68.30%58.60%70.20%22.86%58.60%56.70%6.302.461.531.01-61.31%-----60.00%53.00%----1.49-1.260.30---67.80%85.11%50.10%291.00%17181920------资料：各公司公告，iFind，民生证券研究院注：仅统计未公开债务违约的、以地产开发为主营业务的上市公司；未公布数据以“-”代替*1.4

开发商端：经营普遍承压，融资结构逐步优化图表：2024年H1全口径销售排名TOP20开发商负债情况有息负债总额（亿元）3684.572324.293329.062440.532183.951483.141758.83363.23较2023年末变化（亿元）4.01%综合融资成本全口径销售排名企业名称较2023年末（%）123456789保利发展中海地产万科地产华润置地招商蛇口绿城中国建发房产滨江集团越秀地产龙湖集团华发股份3.31%3.50%3.66%3.24%3.25%3.90%3.65%3.70%-7.02%-1.41%1.39%-8.99%-6.34%-2.50%-2.67%-1.33%7.53%-3.09%3.49%5.07%3.63%-4.81%27.85%-6.98%2.91%-2.71%4.18%1102.391874.201341.293.57%4.16%5.13%1011-1.89%-6.39%境内融资平均成本仅3.28%，境内外新增融资平均成本3.66%12中国金茂1294.250.42%-19.30%1314151617181920金地集团保利置业新城控股美的置业中交地产大悦城控股首开股份城建发展820.53694.67563.65371.05459.25745.061140.89360.57-11.40%-9.10%-0.91%-2.53%6.75%3.05%-3.15%-4.10%4.38%3.67%6.05%4.54%4.63%4.26%4.26%--0.45%-5.41%-2.42%-8.47%--7.59%3.40%-资料：各公司公告，iFind，民生证券研究院注：仅统计未公开债务违约的、以地产开发为主营业务的上市公司；未公布数据以“-”代替*二、物业篇*2.1基础物业服务：管理规模增速放缓，物业费变化较为稳定➢

管理规模增速放缓，非住业态渐成扩张重点规模扩张重质量，住宅物业费基本未下降➢•

2024H1，各上市物管公司在管面积均维持了同比10%+的正增长，20家样本企业管理规模YOY从2023H1的16%降至7.5%，有所放缓。•

住宅业态方面，多数物管公司的物业费同比变动均在0.2元/平/月以内。图表：2024H1样本企业在管面积（万平方米）及同比增速图表：24H1样本企业住宅业态物业费（元/平/月）及较23H1上涨幅度（元/平/月）110000100000900008000070000600005000040000300002000050%3.02.52.01.51.00.51.61.41.21.00.80.60.40.20.0(0.2)40%30%20%10%0%100000-10%碧

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骏越滨中招卓华建宝保融永雅金秀江骏商越润发龙利创升生科服服商积商万物商物服服活服务务生活服务务务管余企象业业业务务服务活务服生务务活2024H1在管面积同比增速2024H1住宅物业费物业费上涨幅度(元/平/月)（右轴）资料：各公司公告，民生证券研究院资料：各公司公告，民生证券研究院*2.1基础物业服务：管理规模增速放缓，物业费变化较为稳定整体实际收缴物业费变化稳中有升•

除华润万象生活与卓越商企服务外，其余物管公司物业费变化均较为稳定，说明公司在外拓时更加注重项目的质地把控，基础物业服务的重视程度不断提升。图表：2024H1样本企业各业态综合物业费（元/平/月）及较23H1上涨幅度（元/平/月）4.23.63.02.41.81.20.60.00.50.0(0.5)(1.0)(1.5)(2.0)卓中滨华建碧绿中新融旭金雅金保建越骏江润发桂城海希创辉茂生科利业商商服万物园服物望服永服活物服物新企管务象业服务业服务升务服业务业生服生务务服务活务活务2024H1综合物业费物业费上涨幅度(元/平/月)（右轴）资料：各公司公告，民生证券研究院*2.2

增值服务：非业主增值回归理性，社区增值分化凸显非业主增值服务回归理性，仍为母公司支持物企的重要手段•

毛利率方面，除建发物业、绿城服务、滨江服务、保利物业、中海物业等少数经营稳健、母公司支持力度较大的企业外，其余样本企业均出现不同程度的下降。•

收入方面，非业主增值服务营收占比趋同，多在15%以内。图表：2024H1样本企业非业主增值服务业务收入（亿元）及占营业收入比重1210825%20%15%10%5%64200%绿保招万中永碧建华滨雅新卓建金中宝城利商物海升桂发润江生城越业科骏龙服物积云物服园物万服活悦商新服商商务业余业务服业象务服服企生务管业务生务务服活活务非业主增值服务收入非业主增值服务收入占比资料：各公司公告，民生证券研究院*2.2

增值服务：非业主增值回归理性，社区增值分化凸显社区增值服务受经济影响，增速有所放缓•

受今年的经济影响，业主消费从品类、客单价到数量上均有所降低，社区增值服务收入增长有所放缓，但长期来看社区增值服务业务的重要性并未减弱图表：2024H1样本企业社区增值服务业务收入（亿元）及占营业收入比重201816141210864245%40%35%30%25%20%15%10%5%00%碧绿保万雅华中新越滨永建金建招新金宝桂城利物生润海城秀江升发茂业商希科龙园服物云活万物悦服服服物服新积望服商服务业服象业服务务务业务生余服务业务务生务活务活社区增值服务收入社区增值服务收入占比资料：各公司公告，民生证券研究院*2.2

增值服务：非业主增值回归理性，社区增值分化凸显经济主要影响资产服务与空间服务，生活服务受影响相对较弱•

社区增值服务细分业务中，美居服务、资产租赁协销、交易代理业务等受收入预期下行影响较大；•

空间服务中的广告传媒收入具有短期高速增长、长期相对稳定的特点，在新开展时收入占比提升较快，长期将回归正常水平。•

生活服务受影响相对较小，但依然出现一定下滑。图表：2024H1样本企业社区增值服务细分业务收入同比涨跌幅2024H1碧桂园服务中海物业绿城服务雅生活服务永升服务滨江服务金科服务新城悦服务建发物业金茂服务新希望服务融创服务万物云空间服务-1.1%美居服务-7.2%生活服务(零售卖货类)

便民服务(家政房修)

资产服务(中介租赁类)其他业务其他业务内容1.0%7.7%-5.1%10.6%4.4%2.8%-7.7%-1.1%-0.4%-2.4%7.0%-6.0%38.4%5.7%0.9%0.7%-1.9%文化教育类机构类增值服务经济服务-9.0%-6.7%26.2%1.6%-63.8%-27.6%1.5%-5.3%3.4%51.0%-12.8%-15.8%2.0%30.0%-7.1%公司各项业务波动较大，且团餐未纳入团餐服务包括智能社区服务和养老及健康服务在线及线下零售服务及餐饮服务8.5%-1.8%-3.8%-3.9%18.0%7.5%1.1%-1.6%17.5%1.4%0.5%5.3%-0.8%-2.5%-3.2%其他社区增值服务-0.7%资料：各公司公告，民生证券研究院。注：新城悦服务未披露除生活服务、资产服务及其他业务外的业务收入，故无法比较*2.3

财务表现：增收不增利现象突出，业务毛利率趋同，对母公司依赖持续降低营业收入增速下降但仍为正，净利润增速出现分化•

除雅生活服务与世茂服务营收增速下降外，样本物管公司均保持了营业收入的同比正增长。究其原因，主要可分为两类：•

1）收并购企业并表带来的收入增长——如碧桂园服务、新城悦服务、华润万象生活、金茂服务、永升服务等；•

2）在管规模扩大与社区增值服务收入提升带来的收入增长——如中海物业、建发物业、滨江服务、招商积余等。图表：2024H1样本企业营业收入（亿元）及同比增速2101801501209040%30%20%10%0%60-10%-20%300碧

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希服务生务活活务2024H1营业收入（亿元）营收增速资料：各公司公告，民生证券研究院。*2.3

财务表现：增收不增利现象突出，业务毛利率趋同，对母公司依赖持续降低营业收入增速下降但仍为正，净利润增速出现分化•

净利润方面，样本企业出现较为明显的分化，国资企业韧性更强，增速更为稳健，如华润万象生活、招商积余、中海物业、保利物业等，而部分民企由于项目、投资、业务调整及母公司影响等因素，净利润增速负增长，“增收不增利”现象突出。•

值得注意的是，独立性相对较强（绿城服务、永升服务）和母公司经营稳健（滨江服务、新希望服务）的民企物管公司净利润保持了相对较高的增速。图表：2024H1净利润同比增速与营业收入同比增速差额图表：2024H1样本企业净利润（亿元）及同比增速201550%50%0%19%12%

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5%2%0%10-4%-6%-6%-50%-100%-150%-200%-250%-300%0%-5%-9%-10%-14%-18%-50%-24%-27%-33%5-38%-39%0-100%-150%-200%-250%(5)(10)(15)(20)2024H1净利润净利润增速-191%-221%华

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活务生务服务务务活务活务资料：各公司公告，民生证券研究院。资料：各公司公告，民生证券研究院。*2.3

财务表现：增收不增利现象突出，业务毛利率趋同，对母公司依赖持续降低业务毛利率：趋同趋势显著，非业主增值服务差异缩小，社区增值服务波动收窄•

基础物管毛利率的趋同趋势尤为明显，物管行业可根据基础物业服务毛利率分为两大类——以20-22%为中轴和以15%为中轴。•

前者包括永升服务、金科服务、雅生活服务、越秀服务、滨江服务等头部民企和中小国企，后者主要以大型国央企为主，如保利物业、华润万象生活、绿城服务、中海物业、万物云等。图表：2024H1样本企业基础物管毛利率30%25%20%15%10%5%0%新新融碧建永中滨卓金金保雅越华绿万招希城创桂业升海江越茂科利生秀润城物商望悦服园新服物服商服服物活物服万服云积服服务服生务业务企务务业服业务象务余务务务活服务生务活2024H1基础物管毛利率2023H1基础物管毛利率资料：各公司公告，民生证券研究院。*2.3

财务表现：增收不增利现象突出，业务毛利率趋同，对母公司依赖持续降低业务毛利率：趋同趋势显著，非业主增值服务差异缩小，社区增值服务波动收窄•

非业主增值服务毛利率差异收窄，作为传统的母公司支持项目，受地产行业深度调整影响，部分民营物企如碧桂园服务、金科服务等毛利率降幅较大，企业间差异缩小同样表明行业回归理性。•

社区增值服务毛利率受业务影响区别较大。由于各物企业务结构与业务方向迥异，且细分业务毛利率披露较少，难以直接比较。图表：2024H1样本企业非业主增值服务毛利率图表：2024H1样本企业社区增值服务业务毛利率60%50%40%30%20%10%0%50%40%30%20%10%0%滨融华新绿金越新建保雅中永招金万

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财务表现：增收不增利现象突出，业务毛利率趋同，对母公司依赖持续降低•

业务收入结构变化导致整体毛利率下降，随着行业的进一步发展，未来毛利率持续承压，但降幅将趋缓。总体而言，物企上市后，伴随着低毛利率业务的规模化开展、集团方面支持的减弱与增量新盘的减少、外拓占比的提升，毛利率仍有下降空间，2024H1延续了这一趋势，但可明显发现降幅趋缓，主要由于物企的“野蛮生长”阶段已过，非业主增值服务与低毛利率业务对毛利率的边际影响减弱，业务发展趋势基本确定。图表：2024H1样本企业整体毛利率35%30%25%20%15%10%5%0%华宝新新越滨融建金建永碧保卓金

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财务表现：增收不增利现象突出，业务毛利率趋同，对母公司依赖持续降低贸易应收款占比提升，账龄结构持续改善，减值拨备比率稳中有降•

样本物企总体贸易应收款占营业收入比重增加5.5

pct，多来自第三方，关联方应收款占比由17.8%增至19.4%。受经济形势与地产行业调整影响，2024H1样本企业贸易应收款占营业收入比重达75.8%，较去年同期增加5.5个百分点。•

对关联方的应收款占比进行观察，发现除新城悦服务、雅生活服务、金科服务、宝龙商业与建发物业外，其余物企占比均较为平稳，建业新生活（yoy-13.3%）、金茂服务（yoy-7.8%）、永升服务（yoy-5.3%）等企业还出现了一定程度的下降。图表：22H1样本企业贸易应收款占营收比重及较去年同期涨幅图表：22H1样本企业关联方贸易应收款占营收比重及较去年同期涨幅120%20%15%10%5%250%200%150%100%50%40%30%20%10%0%-10%-20%-30%-40%-50%-60%100%80%60%40%20%0%0%-5%-10%-15%0%建

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财务表现：增收不增利现象突出，业务毛利率趋同，对母公司依赖持续降低账龄结构方面，大部分样本物企1年内应收