房地产建筑业营改增应对策略及风险防范培训教材

房地产建筑业“营改增”应对策略及风险防范

第一部分、营改增最新政策解读

财政部、国家税务总局关于做好全面推开营业税改征增值税试点准备

工作的通知

财税（2016）32号

各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、国家税务局、

地方税务局，新疆生产建设兵团财务局：

国务院提交十二届全国人大四次会议审议的《政府工作报告》提

出，全面实施营业税改征增值税（以下简称营改增），从5月1日起,

将试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业。为确保

税制转换平稳顺利，改革目标如期实现，各级财税部门要按照职责分

工，立即开展前期准备工作。

住房城乡建设部办公厅关于做好建筑业营改增建设工程计价依据调

整准备工作的通知

建办标（2016）4号

增值税改革是对宏观经济有重大影响的政策。2015年，房地产

业营业税收入占全国营业税收入的比例为31.6%（6104亿元），建筑

业营业税收入占比为26.6%（5136亿元），金融业营业税收入占比为

23.6%（4561亿元）。由此可以看出，此次增值税扩围将对国家经济

产生自营改增实施以来最大的影响。

在全世界160多个实施增值税或相似税种的国家中，中国将成为

增值税税基范围最广的国家。与国际通行增值税税制相比，我国增值

税体系将独树一帜，就金融业而言，增值税将适用于所有金融服务（包

括利息收入）；而在房地产业，增值税不仅将适用于B2B（企业对企

业）或B2c（企业对个人）的交易，同时也将适用于C2c（个人对个

人）的交易，这些处理方式在其他增值税国家均不存在先例。

四川省国家税务局关于全面推开营业税改征增值税试点的公告

四川省国家税务局公告2016年第1号

三、征收机关

营业税改征的增值税，由试点纳税人的主管国税机关负责征收。

纳税人销售取得的不动产和其他个人出租不动产的增值税，由主管国

税机关暂委托对应的地税机关代为征收。

四、试点纳税人应配合开展的工作

（一）确认涉税基础信息。2016年4月28日前，主管国税机关将按

照要求，对试点纳税人征管基础信息开展调查确认，补充采集相关信

息，请试点纳税人予以支持和配合。

（二）办理营改增涉税事项。试点纳税人应在2016年4月28日前到

主管国税机关及时办理税务登记、税种核定、一般纳税人登记、发票

种类核定、税控专用设备和系统申请、发票领用、税收优惠备案、出

口退免税登记、网上申报、财税库银电子缴税、个体定额核定等涉税

事项。

六、本公告自2016年3月28日起实施。

政策细则解读

2016年3月24日，中国财政部和国家税务总局联合发布了财税（2016】

36号文（“36号文”），公布了尚未营改增的行业适用的增值税税率和

政策，该文件自2016年5月1日起生效。

1、纳税人

在中华人民共和国境内销售服务、无形资产或者不动产的单位

和个人为增值税纳税人。年应税销售额超过500万元（含）的为一般

纳税人（其他个人除外），未超过的为小规模纳税人。年应税销售额

超过规定标准但不经常发生应税行为的单位和个体工商户可选择按

照小规模纳税人纳税。

2、销售额的确定

纳税人的营业额为纳税人提供建筑服务收取的全部价款和价外

费用。财政部和国家税务总局另有规定的除外。

价外费用，是指价外收取的各种性质的收费，但不包括以下项

目：

（-）代为收取并符合本办法第九条规定的政府性基金或者行

政事业性收费；

（二）以委托方名义开具发票代委托方收取的款项。

预售房地产项目征管一览表

不动产纳税申报

纳税人类型计税方法

性质税务机关计算依据预征率

简易计税预收款：（1+5%）

老项目

一般纳税人一般计税主管预收款+（1+11%）

新项目国税预收款；（1+11%）3%

小规模老项目机关

预收款+(1+5%)

纳税人新项目

不动产纳税申报

纳税人类型计税方法

性质税务机关征收率应纳税额

简易计税5%余额缴税，抵减预缴税款

老项目

一般纳税人一般计税主管11%差额缴税，抵减预缴税款

新项目国税11%差额缴税，抵减预缴税款

小规模老项目机关

5%全额缴税，抵减预缴税款

纳税人新项目

2、征税范围

a、税目分类

根据《销售服务、无形资产、不动产注释》，增值税应税行为被

分为三个大类：销售服务、销售无形资产、销售不动产

其中，销售无形资产和不动产是这次新增的两个大类。每个大类

会再作细分，例如销售服务细分为七个类别：

交通运输服务邮政服务电信服务建筑服务金融服务

现代服务生活服务

其中，建筑服务、金融服务和生活服务是这次新增的分类。

1.销售不动产税一一税率n%【投资、入股、捐赠】

销售不动产，是指转让不动产所有权的业务活动。不动产，是指

不能移动或者移动后会引起性质、形状改变的财产，包括建筑物、构

筑物等。

建筑物，包括住宅、商业营业用房、办公楼等可供居住、工作或

者进行其他活动的建造物。

构筑物，包括道路、桥梁、隧道、水坝等建造物。

转让建筑物有限产权或者永久使用权的，转让在建的建筑物或者

构筑物所有权的，以及在转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土

地的使用权的，按照销售不动产缴纳增值税。

营改增后，财税【2002】191号“以无形资产、不动产投资入股,

参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行为，不征收营业

税。”的规定不再延续执行，对将不动产投资入股换取股权行为，按

有偿销售不动产、无形资产行为征收增值税。

2.租赁服务，包括融资租赁服务和经营租赁服务。

其中提供有形动产租赁服务，税率为17%,提供建筑、不动产租

赁服务，销售不动产，转让土地使用权，税率为11%。

(1)融资租赁服务，是指具有融资性质和所有权转移特点的租赁

活动。即出租人根据承担人所要求的规格、型号、性能等条件购入有

形动产或者不动产租赁给承租人，合同期内租赁物所有权属于出租

人，承租人只拥有使用权，合同期满付清租金后，承租人有权按照残

值购入租赁物，以拥有其所有权。不论出租人是否将租赁物销售给承

租人，均属于融资租赁。

按照标的物的不同，融资租赁服务可分为有形动产融资租赁服务

和不动产融资租赁服务。

融资性售后回租不按照本税目缴纳增值税。

批准性质发票

/本金一一普通发票

售后性回租＜[

融资租赁租金一一增值税专用发票

正常融资租赁——增值税专用发票

（2）经营租赁服务，是指在约定时间内将有形动产或者不动产转让

他人使用且租赁物所有权不变更的业务活动。

按照标的物的不同，经营租赁服务可分为有形动产经营租赁服务

和不动产经营租赁服务。

将建筑物、构筑物等不动产或者飞机、车辆等有形动产的广告位

出租给其他单位或者个人用于发布广告，按照经营租赁服务缴纳增值

税。

车辆停放服务、道路通行服务（包括过路费、过桥费、过闸费等）

等按照不动产经营租赁服务缴纳增值税。

预缴税款及纳税地点

y税

地克

不动产所在地不动产所在地机构所在地

主管地税机关主管国税机关主管国税机关

人\置

其他个人所有不动产纳税申报——

不动产所在地

与机构所在地—无需预缴纳税申报

在同一县（市）

除其他个人外

的纳税人出租

不动产所在地

不动产

与机构所在地

—预缴税款纳税申报

不在同一县

（市）

3.建筑服务一一税率n%

建筑服务，是指各类建筑物、构筑物及其附属设施的建造、修缮、

装饰，线路、管道、设备、设施等的安装以及其他工程作业的业务活

动。包括工程服务、安装服务、修缮服务、装饰服务和其他建筑服务。

(1)工程服务

工程服务，是指新建、改建各种建筑物、构造物的工程作业，包

括与建筑物相连的各种设备或者支柱、操作平台的安装或者装设工程

作业，以及各种窑炉和金属结构工程作业。

(2)安装服务

安装服务，是指生产设备、动力设备、起重设备、运输设备、传

动设备、医疗实验设备以及其他各种设备、设施的装配、安置工程作

业，包括与被安装设备相连的工作台、梯子、栏杆的装设工程作业，

以及被安装设备的绝缘、防腐、保温、油漆等工程作业。

固定电话、有限电视、宽带、水、电、燃气、暖气等经营者向用

户收取的安装费、初装费、开户费、扩容费以及类似收费，按照安装

服务缴纳增值税。

(3)修缮服务

修缮服务，是指对建筑物、构筑物进行修补、加固、养护、改善,

使之恢复原来的使用价值或者延长其使用期限的工程作业。

(4)装饰服务

装饰服务，是指对建筑物、构筑物进行修饰装修，使之美观或者

具有特定用途的工程作业。

（5）其他建筑服务

其他建筑服务，是指上列工程作业之外的各种工程作业服务，如

钻井（打井）、拆除建筑物或者构筑物、平整土地、园林绿化、疏浚

（不包括航道疏浚）、建筑物平移、搭脚手架、爆破、矿山穿孔、表

面附着物（包括岩层、土层、沙层等）剥离和清理等工程作业。

除此以外，36号文对部分原有分类也进行了调整（例如，原归

入现代服务业中文化创意服务的商标和著作权转让被归入销售无形

资产大类）。

各税目的注释也在原有的营改增试点规定和营业税规定的基础

上做了扩充一一值得注意的是，新版注释对无形资产进行了更加宽泛

的定义，连锁经营权、会员权、网络游戏虚拟道具、域名等资产的出

售也被明确纳入增值税范畴。

c.不征增值税项目

36号文规定以下为不征增值税项目：

1、根据国家指令无偿提供的铁路运输服务、航空运输服务，属于符

合相关规定的用于公益事业的服务；

2、存款利息；

3、被保险人获得的保险赔付；

4、房地产主管部门或者其指定机构、公积金管理中心、开发企业以

及物业管理单位代收的住宅专项维修基金；

5、在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式、将全

部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让

给其他单位和个人，其中涉及的不动产、土地使用权转让行为。

3、税率和征收率

36号文规定了6%、11%和17%三挡税率以及零税率，具体适用如

下所示。

征收率一般为3%,主要适用于小规模纳税人。

6%：提供增值电信服务、金融服务、现代服务和生活服务，销售

土地使用权以外的无形资产；

11%：提供交通运输、邮政、基础电信、建筑、不动产租赁服务,

销售不动产，转让土地使用权；

17%：提供有形动产租赁服务；

零税率：境内单位和个人发生的特定跨境应税行为。

销售服务

细分行业税率

陆路运输服务、水路运输服务（含期租、程租）、航空运输服务（湿租

交通

“航天运输服务”）和管道运输服务（新增）：无运输工具承运业务（以11%

运输

承运人身份与托运人签约）

研发服务、技术转让服务、技术咨询服务、合同能源管理服务、工程

研发勘察探勘服务、“技术测试”、“技术培训、专业技术服务（新增）气象

6%

技术服务、地震服务、海洋服务、测绘服务、城市规划、环境与生态监测

服务等专项技术服务

软件服务、电路设计及测试服务、信息系统服务、业务流程管理服务

信息

（依托计算机信息技术提供的审计管理、税务管理、内部数据挖掘、6%

技术

内部数据管理、内部数据使用）、信息系统增值服务（新增）

文化设计服务（动漫设计3%）、知识产权服务、广告服务、会议展览服务、

6%

创意网游设计

航空服务（航空培训）、港口码头服务、货运客运场站服务（货物打包

整理、铁路线路使用服务、加挂铁路客车服务、铁路行包专列发送服

物流务、铁路到达和中转服务、铁路车辆编解服务、车辆挂运服务、铁路

6%

辅助接触网服务、铁路机车牵引服务）、打捞救助服务、货物运输代理服务、

代理报关服务、船舶代理服务（3%）、仓储服务、装卸搬运服务、收派

服务（快递）（3%）

有形动产融资租赁、有形动产经营性租赁（3%）、远洋运输光租、航空

租赁17%

运输干租

服务

不动产融资租赁、不动产经营租赁（新增）11%

鉴证

认证服务、鉴证服务（翻译服务）、咨询服务（含培训）

咨询

基础是指利用固网、移动网、卫星、互联网，提供语音通话服务的业务活

电信动，以及出租或者出售带宽、波长等网络元素的业务活动

是指利用固网、移动网、卫星、互联网、有线电视网络，提供短信和

增值彩信服务、电子数据和信息的传输及应用服务、互联网接入服务等业

6%

电信务活动。卫星电视信号落地转接服务，按照增值电信服务计算缴纳增

值税。

邮政邮政普遍服务、邮政特殊服务、其他邮政服务11%

销售服务

行业细分行业税率

建筑服务（新增）工程、安装、修缮、装饰其他建筑服务11%

贷款、直接收费金融服务、保险服务（人寿、财

金融服务（新增）

产）、金融商品转让

商务辅助服务（新增）企业管理、经纪代理、人力资源、安全保护服务

其他现代服务（新增）其他现代服务6%

文化体育、教育医疗、旅游娱乐、餐饮住宿、居

生活服务

民日常服务、其他生活服务

销售无形资产、不动产

行业细分行业税率

专利技术和非专利技术商标、著作权、商誉

自然资源使用权（含土地使用权）：海域使用权、6%（除

探矿权、采矿权、取水权和其他自然资源使用权销售

其他权益性无形资产：基础设施资产经营权、公土地

销售无形资产（新增）

共事业特许权、配额、经营权（包括特许经营权、使用

连锁经营权、其他经营权、经销权、分销权、代权为

理权、会员权、席位权、网络游戏虚拟道具、域11%）

名、名称权、肖像权、冠名权、转会费

建筑物：住宅、商业营业用房、办公楼

销售不动产（新增）11%

构筑物：道路、桥梁、隧道、水坝等

值得注意的是，现行营业税税目对无形资产的定义范围在字面上较

窄，仅包括土地使用权、商标权、专利权、非专利技术、著作权、商

誉和自然资源使用权。因此，对于一些新兴类型无形资产的销售（例

如网络域名、会员资格等）是否属于应税项目，实践中往往颇多争议。

有鉴于此，这次的营改增方案新增了“其他权益性无形资产”的分类,

并对该类别下的无形资产作了相当宽泛的列举，这将使增值税的应税

范围得到较大的扩展。

混合销售

一项销售行为如果既涉及货物又涉及服务，为混合销售。从事货物的

生产、批发或者零售的单位和个体工商户（包括以从事货物的生产、

批发或者零售的单位和个体工商户（包括以从事货物的生产、批发或

者零售为主，并兼营销售服务的单位和个体工商户在内）的混合销售

行为，按照销售货物缴纳增值税；其他单位和个体工商户的混合销售

行为，按照销售服务缴纳增值税。

增值税混合销售由以往的同一纳税人在同一项销售业务中，跨越增值

税和营业税两个税种，既涉及货物又涉及非增值税应税劳务的行为，

改变为：同一纳税人在同一项销售业务中，混杂增值税不同税目的业

务，既涉及货物又涉及营改增应税服务的行为。

混合销售行为成立的行为标准有两点，一是其销售行为必须是一项；

二是该项行为必须既涉及服务又涉及货物，其“货物”是指增值税税

法中规定的有形财产，包括电力、热力和气体；服务是指属于改征范

围的交通运输服务、建筑服务、金融保险服务、邮政服务、电信服务、

现代服务、生活服务等。确定混合销售是否成立时，其行为标准中的

上述两点必须是同时存在，如果一项销售行为只涉及销售服务，不涉

及货物，这种行为就不是混合销售行为；反之，如果涉及销售服务和

涉及货物的行为，不是存在一项销售行为之中，这种行为也不是混合

销售行为。

如：生产货物的单位，在销售货物的同时附带运输，其销售货物

及提供运输的行为属于混合销售行为，所收取的货物款项及运输费用

应一律按销售货物计算缴纳增值税。

【例】某建筑一般纳税人企业提供建筑工程服务，合同约定包工

包料，就应当是按照合同约定的价格（含材料的价格），按建筑工程

服务试用税率计算缴纳增值税。

4、计税方法

a.销售额

纳税人的销售额通常按纳税人发生应税行为取得的全部价款和

价外费用确定。但36号文规定，在一些特殊情形下，纳税人可以从

全部价款中扣除特定项目以确定销售额，例如：

b.兼营和混合销售

36号文延续了106号文有关兼营业务的规定，即纳税人兼营销

售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产适用不同税

率或者征收率的，应当分别核算适用不同税率或者征收率的销售额；

未分别核算销售额的，从高适用税率或征收率。

与此同时一，36号文对混合销售作出了规定：

一项销售行为如果既涉及服务又涉及货物，为混合销售。从事货

物的生产、批发或者零售，或以前述经营为主的单位和个体工商户的

混合销售行为，按照销售货物缴纳增值税；其他单位和个体工商户的

混合销售行为，按照销售服务缴纳增值税。

c.进项税额

不得抵扣的进项税额一一在106号文原有规定的基础之上，36

号文新增了如下不得抵扣进项的项目：

1、非正常损失的不动产，以及该不动产所耗用的购进货物、设

计服务和建筑服务；

2、非正常损失的不动产在建工程所耗用的购进货物、设计服务

和建筑服务;

3、购进的贷款服务、餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务。其

中，纳税人接受贷款服务向贷款方支付的与该笔贷款直接相关的投融

资顾问费、手续费、咨询费等费用，其进项额也不得从销项税额中抵

扣。

同时一，已抵扣进项税额的固定资产、无形资产或者不动产如果发

生不得抵扣进项的情形，应按下面公式计算不得抵扣的进项税额：

不得抵扣的进项税额=固定资产、无形资产或者不动产的净值*

适用税率

新取得不动产的进项抵扣一一适用一般计税方法的纳税人，在

2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或

者在2016年5月1日后取得的不动产在建工程，其进项税额应自取

得之日起分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%,第二年

抵扣比例为40%。

上述政策不适用于房地产开发企业自行开发的房地产项目，以及

融资注入的不动产。

不适用分2年抵扣规定：

1、房地产开发企业自行开发的房地产项目

2、融资注入的不动产

3、施工现场修建的临时建筑物、构筑物

一般纳税人销售自行开发的房地产项目，兼有一般计税方法计税、简

易方法计税、免征增值税的房地产项目而无法划分不得抵扣的进项税

额的，应以《建筑工程施工许可证》注明的“建设规模”为依据进行

划分

不得抵扣的进项税额=当期无法划分的全部进项税额X（简易计税、

免税房地产项目建设规模+房地产项目总建设规模）

国家税务总局关于发布《不动产进项税额分期抵扣暂行办法》的公告

国家税务总局公告2016年第15号

国家税务总局制定了《不动产进项税额分期抵扣暂行办法》，现予以

公布，自2016年5月1日起施行。

特此公告

国家税务总局

2016年3月31日

第三条纳税人2016年5月1日后购进货物和设计服务、建筑服务,

用于新建不动产，或者用于改建、扩建、修缮、装饰不动产并增加不

动产原值超过50%的，其进项税额依照本办法有关规定分2年从销项

税额中抵扣。

第四条纳税人按照本办法规定从销项税额中抵扣进项税额，应取

得2016年5月1日后开具的合法有效的增值税扣税凭证。

上述进项税额中，60%的部分于取得扣税凭证的当期从销项税额中抵

扣；40%的部分为待抵扣进项税额，于取得扣税凭证的当月起第13个

月从销项税额中抵扣。

第十条纳税人注销税务登记时、其尚未抵扣完毕的待抵扣进项税额

于注销清算的当期从销项税额中抵扣。

第十一条待抵扣进项税额记入“应交税金一一待抵扣进项税额”科

目核算，并于可抵扣当期转入“应交税金一一应交增值税（进项税额）”

科目。

对不同的不动产和不动产在建工程，纳税人应分别核算其待抵扣

进项税额。

第十二条纳税人分期抵扣不动产的进项税额，应据实填报增值税纳

税申报表附列资料。

第十三条纳税人应建立不动产和不动产在建工程台账，分别记录并

归集不动产和不动产在建工程的成本、费用、扣税凭证及进项税额抵

扣情况，留存备查。

用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个

人消费的不动产和不动产在建工程，也应在纳税人建立的台账中记

录。

第1点和第2点所称货物，是指构成不动产实体的材料和设备，

包括建筑装饰材料和给排水、采暖、卫生、通风、照明、通讯、煤气、

消防、中央空调、电梯、电气、智能化楼宇设备及配套设施。

各种占用、拆借资金取得的收入，包括金融商品特有期间（含到

期）利息（保本收益、报酬、资金占用费、补偿金等）收入、信用卡

透支利息收入、买入返售金融商品利息收入、融资融券收取的利息收

入，以及融资性售后回租、押汇、罚息、、票据贴现、转贷等业务取得

的利息及利息性质的收入，按照贷款服务缴纳增值税。

以货币资金投资收取的固定利润或者保底利润，按照贷款服务缴

纳增值税。

d.建筑服务特殊规定

1）一般纳税人以清包工方式提供的建筑服务，可以选择适用简易计

税方法计税。

2）一般纳税人为甲供工程提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方

法计税。

3）一般纳税人为建筑工程老项目（即开工日期在2016年4月30日

前）提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。

4）一般纳税人跨县（市）提供建筑服务，适用一般计税方法计税的,

应以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。

但应以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额，

按照2%的预征率在建筑服务发生地预缴税款后，向机构所在地主管

税务机关进行纳税申报。

5）一般纳税人跨县（市）提供建筑服务，选择适用简易计税方法计

税的,应以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为

销售额，按照3%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方

法在建筑服务发生地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳

税申报。

6）小规模纳税人跨县（市）提供建筑服务，应以取得的全部价款和价

外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额，按照3%的征收率计算

应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在建筑服务发生地预缴税款

后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

e.不动产特殊规定

结合房地产行业的特点和政策过滤的需要，36号文对不动产的

销售和租赁作出了不少特殊规定，以一般纳税人为例，这些规定包括:

不动产销售

1）一般规则：

一般纳税人销售其2016年5月1日后取得或自建的不动产，应

适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳

税额；按照5%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地

主管税务机关进行纳税申报。若该不动产不属于自建不动产，则纳税

人在计算预缴税款时，以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产

购置原价或者取得不动产时的作价后的余额作为基础。

房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收

到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

2）过渡原则：

一般纳税人销售其2016年4月30日前取得或自建的不动产，可

以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额；在不动

产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

若该不动产不属于自建不动产，则纳税人在计算应纳税额时，以

取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动

产时的作价后的余额作为销售额。

房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项

目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。

国家税务总局关于发布《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目

增值税征收管理暂行办法》的公告

国家税务总局公告2016年第18号

第五节发票开具

第十六条一般纳税人销售自行开发的房地产项目，自行开具增值税

发票。

第十七条一般纳税人销售自行开发的房地产项目，其2016年4月

30日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款，未开具

营业税发票的，可以开具增值税普通发票,不得开具增值税专用发票。

第十八条一般纳税人向其他个人销售自行开发的房地产项目，不得

开具增值税专用发票。

可以差额征税的项目

1、试点纳税人提供建筑服务适用简易计税方法的，以取得的全部价

款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额。

2、房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择

简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款的价外费用，

扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。

3、其他个人销售其取得（不含自建）的不动产（不含其购买的住房）,

应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得

不动产时的作价后的余额为销售额。

4、金融商品转让，按照卖出价扣除买入价后的余额为销售额。

5、中国证券登记结算公司的销售额不包括按规定提取的证券结算风

险基金等资金项目。

销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）+（1+"%）

当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积+房地产

项目可供销售建筑面积）X支付的土地价款

关于发布《纳税人跨县（市、区）提供建筑服务增值税征收管理暂行

办法》的公告（公告2016年第17号）

备注：上述凭证是指：

（一）从分包方取得的2016年4月30日前开具的建筑业营业税发票。

上述建筑业营业税发票在2016年6月30日前可视为预缴税款的扣除

凭证。

（二）从分包方取得的2016年5月1日后开具的，备注栏注明建筑

服务发生地所在县（市、区）、项目名称的增值税发票。

（三）国家税务总局规定的其他凭证。

第七条纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，在向建筑服务发生地

主管国税机关预缴税款时，需提交一下资料：

（-）《增值税预缴税款表》

（二）与发包方签订的建筑合同原件及复印件

（三）与分包方签订的分包合同原件及复印件

（四）从分包方取得的发票原件及复印件

6、经纪代理服务，以取得的全部价款和价外费用，扣除向委托方收

取并代为支付的政府性基金或者行政事业性收费后的余额为销售额。

7、纳税人提供旅游服务，以取得的全部价款和价外费用，扣除向旅

游服务购买方收取并支付给其他单位或者个人的住宿费、餐饮费、交

通费、签证费、门票费和支付给其他接同旅游企业的旅游费用后的余

额为销售额。

8、经批准从事融资租赁业务的试点纳税人，提供融资租赁服务，以

收取的全部价款和价外费用，扣除支付的借款利息、、发行债券利息和

车辆购置税后的余额为销售额。

9、经批准从事融资租赁业务的试点纳税人，提供融资性售后回租服

务，以取得的全部价款和价外费用（不含本金），扣除对外支付的借

款利息、发行债券利息后的余额作为销售额。

10、继续按照有形动产融资租赁服务缴纳增值税的试点纳税人，经批

准从事金融租赁业务的，根据2016年4月30日前签订的有形动产融

资性售后回租服务，可以选择以下方法之一计算销售额：

（1）以向承租方收取的全部价款和价外费用，扣除向承租方收取的

价款本金，以及对外支付的借款利息（包括外汇借款和人民币借款利

息）、发行债券利息后的余额为销售额。

（2）以向承租方收取的全部价款和价外费用，扣除支付的借款利息

（包括外汇借款和人民币借款利息）、发行债券利息后的余额为销售

额。

11、航空运输企业的销售额，不包括代收的机场建设费和代售其他航

空运输企业客票而代收转付的价款。

12、一般纳税人提供客运场站服务，以其取得的全部价款和价外费用，

扣除支付给承运方运费后的余额为销售额。

简易办法计税：

1、公共交通运输服务。

2、经认定的动漫企业为开发动漫产品提供的动漫脚本编撰、形象设

计、背景设计、动画设计、分镜、动画制作、摄制、描线、上色、画

面合成、配音、配乐、音效合成、剪辑、字幕制作、压缩转码（面向

网络动漫、手机动漫格式适配）服务，以及在境内转让动漫版权（包

括动漫品牌、形象或者内容的授权及再授权）。

3、电影放映服务、仓储服务、装卸搬运服务和收派服务。

4、以纳入营改增试点之日前取得的有形动产为标的物提供的经营租

赁服务。

5、在纳入营改增试点之日前签订的尚未执行完毕的有形动产租赁合

同。

6、以清包工方式提供的建筑服务。

7、为甲供工程（全部或部分设备、材料、动力由发包方自行采购的

建筑工程）提供的建筑服务。

8、为建筑工程老项目提供的建筑服务。

9、一般纳税人销售其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动

产。

10、一般纳税人销售其2016年4月30日前自建的不动产。

11、房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目o

12、一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产。

13、公路经营企业中的一般纳税人收取试点前开工的高速公路的车辆

通行费。

申报期限

根据《营业税改征增值税试点实施办法》第四十七条的规定，以1个

季度为纳税期限的规定适用于小规模纳税人、银行、财务公司、信托

投资公司、信用社，以及财务部和国家税务总局规定的其他纳税人。

营改增历程

各试点地区的执行时间：

2012年1月1日起——上海

2012年9月1日起——北京

2012年10月1日起——江苏省、安徽省

2012年11月1日起——福建省、广东省

2012年12月1日起一一天津市、浙江省、湖北省

2013年8月1日起——全国范围推行

1、2014年1月1日起，铁路运输和邮政服务业纳入营业税改征增值

税试点。

2、2014年6月1日起，电信业纳入“营改增”范围。基础电信服务

适用11%的税率，增值电信服务适用6%的税率，境外单位提供电信业

服务免征增值税。

3、2016年5月1日扩大到建筑业、房地产业（不动产）、生活服务

业、金融保险等各个领域，相应废止营业税制度，适时完成增值税立

法。

房地产建筑业营改增总方案落地：税负只减不增

营业税改征增值税的分类管理

登记标准：

一般纳税人一一年销售额〉人民币500万元，应当向主管税务机关申

请一般纳税人资格认定是否登记为一般纳税人，决定以下事项：

适用的增值税税率为17%、13%、11%或6%,为生产经营进行的采购可

抵扣进项税，否则属于小规模纳税人，适用的增值税税率为3%,采

购不可抵扣进项税并且不得开具增值税专用发票。符合条件但未按要

求申请认定为增值税一般纳税人的，按销售额依照增值税税率计算应

纳税额，不得抵扣进项税额，也不得使用增值税专用发票。

房地产建筑业会成为什么样滴“人”？

1、房地产多数会成为增值税一般纳税人、代扣代缴义务人

2、建筑业多数会成为增值税一般纳税人、增值税合并纳税人、代扣

代缴义务人。

增值税合并纳税的规定：

两个或者两个以上的纳税人，经财政部和国家税务总局批准可以视为

一个纳税人合并纳税

固定业户的总分支机构不在同一县（市），但在同一省（区、市）范

围内的，经省（区、市）财政厅（局）、国家税务局审批同意，可以

由总机构汇总向总机构所在地的主管税务机关申报缴纳增值税。

省（区、市）财政厅（局）、国家税务局应将审批同意的结果，上报

财政部、国家税务总局备案。【财税2012、9号】

房地产建筑业一般计税方法的计算

销项税额：

房地产建筑业务的主要业务收入（不含税收入）乘以税率（11%）

销售额：

一般方法：销售额为不含税销售额

合并定价方法：销售额=含税销售额+（1+税率）

进项税额的计算相对繁琐，是企业支付分包、材料、设备、办公用品

和劳务款项时所收取的增值税专用发票中所包含的税款。

营改增应对整体思路

一、整体应对原则

领导须关注

其他部门参与

项目部最重要

财务部牵头

二、改善内部控制

发票管理

合同管理

采购管理

预算管理

三、梳理业务流程

企业组织架构

挂靠业务杜绝

业务模式：EPC等

潜规则：结算中的材料

四、营改增前期准备工作

整体营改增意识

发票管理试运行

营业税梳理

内部控制修改等

发票管理

营改增后企业取得发票的重要性分析

查账必查票查案必查票查税必查票

发票比现钞更重要！

其一：发票额比钞票面额更大

其二：发票会过期失效

第一节发票违法责任

2.1增值税现金18个税种中，唯一在刑法中规定的税种：

刑法的规定：

第二百零五条【虚开增值税专用发票、用于骗取出口退税、抵扣税

款发票罪；虚开发票罪】虚开增值税专用发票或者虚开用于骗取出口

退税、抵扣税款的其他发票的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处

二万元以上二十万元以下罚金;虚开的税款数额较大或者有其他严重

情节的，处三年以上十年以下有期徒刑，并处五万元以上五十万元以

下罚金；虚开的税款数额巨大或者有其他特别严重情节的，处十年以

上有期徒刑或者无期徒刑，并处五万元以上五十万元以下罚金或者没

收财产。注意：此为新刑法修正案，在2011年2月25日前最高刑可

为死刑！

单位犯本条规定之罪的，对单位判处罚金，并对其直接负责的主

管人员和其他直接责任人员,处三年以下有期徒刑或者拘役；虚开的

税款数额较大或者有其他严重情节的，处三年以上十年以下有期徒

刑；虚开的税款数额巨大或者有其他特别严重情节的，处十年以上有

期徒刑或者无期徒刑。

虚开增值税专用发票或者虚开用于骗取出口退税、抵扣税款的其

他发票，是指有为他人虚开、为自己虚开、让他人为自己虚开、介绍

他人虚开行为之一的。

最高人民法院关于适用《全国人民代表大会常务委员会关于惩治

虚开、伪造和非法出售增值税专用发票犯罪的决定》的若干问题的解

释第一条

具有下列行为之一的，属于“虚开增值税专用发票”：

(1)没有货物购销或者没有提供或接受应税劳务而为他人、为

自己、让他人为自己、介绍他人开具增值税专用发票；

(2)有货物购销或者提供或接受了应税劳务但为他人、为自己、

让他人为自己、介绍他人开具数量或者金额不实的增值税专用发票；

(3)进行了实际经营活动，但让他人为自己代开增值税专用发

票。

虚开税款数额1万元以上的或者虚开增值税专用发票致使国家

税款被骗取5千元以上的，应当依法定罪处罚。

第二节发票规定的影响

国家税务总局公告2014年第39号

以挂靠方式开展经营活动在社会经济生活中普遍存在，挂靠行为

如何适用本公告，需要视不同情况分别确定。

第一，如果挂靠方以被挂靠方名义，向受票方纳税人销售货物、

提供增值税应税劳务或者应税服务，应以被挂靠方为纳税人。被挂靠

方作为货物的销售方或者应税劳务、应税服务的提供方，按照相关规

定向受票方开具增值税专用发票，属于本公告规定的情形。

第二，如果挂靠方以自己名义向受票方纳税人销售货物、提供增

值税应税劳务或者应税服务，被挂靠方与此项业务无关，则应以挂靠

方为纳税人。这种情况下，被挂靠方向受票方纳税人就该项业务开具

增值税专用发票，不在本公告规定之列。

2.2.2建筑业实务中存在“虚开”的情形：

货物

购买汽车

发票一材料

合同或服务

合同

合同

2.3.4180天管理

认证失败退回更换

应对策略

第一时间发起报账流程:要求业务经办部门在收到增值税扣税凭证当

天即时发起报账流程；

超过30天处罚:在增值税扣税凭证开具之日起30天内报账流程未提

交至财务部门的，需对业务经办部门进行通报处罚

超过60天处罚:在增值税扣税凭证开具之日起60天内报账流程未提

交至财务部门的，需对业务经办部门进行考核处罚

超过120天处罚:超过增值税扣税凭证/发票开具日期120天的原则

上不允许发起报账，如各单位确实需发起报账流程的，至少需要经过

公司业务分管领导和财务分管领导签字审批后进行

超期未认证处罚:对于超期无法认证的增值税扣税凭证，各单位应制

定相应的考核办法，对责任人进行经济处罚

丢失发票处罚:对于丢失增值税扣税凭证的情形，各单位应制定考核

办法，对当事人进行经济处罚

发票流转：公司内部增值税扣税凭证的传递，应做到有效交接

第三节提前应对

2.3.6发票管理细节

2014年9月哈尔滨市阿城区国家税务局税务事项通知书（哈阿

国税通[2014]0903号）

事由：要求企业作增值税进项税转出

通知内容：2012年1-8月，冀东水泥黑龙江有限公司（纳税识

别号：230112571929075）从哈尔滨泉兴水泥有限责任公司（纳税识

别号：23011275632710X）购入水泥熟料等货物取得增值税专用发票

69张，不含税金额合计56191679.51元，进项税合计9552585.39元。

开票日期均为2012年，加盖旧式发票专用章。

经调查，上述业务真实，取得的发票，除加盖旧式专用章外，没

有其他问题。

《中华人民共和国发票管理办法》及实施办法规定，发票专用章

属于发票的基本内容，是确定发票法律效力重要形式特征。

发票专用章式样由国家税务总局确定。根据国家税务总局公告

2011年第7号，新的“发票专用章自2011年2月1日起启用，旧式

发票专用章可以使用至2011年12月31日”的规定，以上69张发票

均属于“不符合规定的发票”。

根据国税发L2008]40号文件“对于不符合规定的发票和其他

凭证，包括虚假发票和非法代开发票，均不得用以税前扣除、出口退

税、抵扣退税”的规定，经请示哈尔滨市国税局研究同意，冀东水泥

黑龙江有限公司以上69张发票均不得用以税前扣除、抵扣税款。限

你企业于2014年9月30日前，作增值税进项税转出，按规定开具红

字发票，重新取得符合规定的发票，方可抵扣增值税进项税和企业所

得税税前扣除。

2.3.7发票开具流程

业务真实f三流合----＞对方一般纳税人f对方可抵扣f不属

于不能开具范围一收集开具资料一专票开具申请单一开具专

票（内容及税率）一资料整理

2.3.8发票报销流程

业务真实一三流合一一可抵扣一内容及税率一形式（压线、章

等）一当月作废一丢失发票及考核一及时认证（180天）一财

务处理一丢失发票及考核一红票处理

2.3.9发票管理提前应对

宣传：全体断头票责任

发票管理：流程图风险点细节管理效益管理提前运行

发票岗位：人员选择查询发票传递

两个单子：开具申请单报销申请单

发票的入账时间：

(1)销售发票的记账联必须在开具的当月入账，延后入账的，税务

机关应当按征管法第64条责令改正，并处5万元以下的罚款，同时

加收滞纳金。但不能作为偷税处理。

(2)购进货物或劳务取得的发票必须在当年入账。

当年：1月1日一一次年汇算清缴结束前

国税发[1997]191号

获取专用发票

对支出进行梳理，确定可抵扣项目，最大可能取得增值税专用发票

购置建安服务、设备、材料、技术咨询等，都可以取得增值税专用发

票

改变以往零星采购模式，协商统一开具专用发票

严禁管控供应商的发票提供安排

加强合同管理，如对方不能提供增值税专用发票，要考虑调整价款

对增值税专用发票管理的影响

营业税模式下，对票据使用中的违法行为，一般是处以罚款。

《刑法》第二百零五条第三款：虚开增值税专用发票或者虚开用于骗

取出口退税、抵扣税款的其他发票，是指有为他人虚开、为自己虚开、

让他人为自己虚开、介绍他人虚开行为之一的。

《刑法》第二百零五条第二款：单位犯虚开增值税专用发票罪的，对

单位判处罚金，并对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员，处

三年以下有期徒刑或者拘役；虚开的税款数额较大或者有其他严重情

节的，处三年以上十年以下有期徒刑；虚开的税款数额巨大或者有其

他特别严重情节的，处十年以上有期徒刑或者无期徒刑。

第二百零六条伪造或者出售伪造的增值税专用发票罪

第二百零七条非法出售增值税专用发票罪

第二百零八条非法购买增值税专用发票或者购买伪造的增值税专

用发票罪

第二百零九条非法制造、出售非法制造的用于骗取出口退税、抵扣

税款发票罪等

第二百零一十条盗窃增值税专用发票罪

对外开具增值税发票原则“三流合一”

关于纳税人对外开具增值税专用发票有关问题的公告国家税务总局

公告2014年第39号

一、纳税人向受票方纳税人销售了货物，或者提供了增值税应税

劳务、应税服务（业务流）

二、纳税人向受票方纳税人收取了所销售货物、所提供应税劳务

或者应税服务的款项，或者取得了索取销售款项的凭据（资金流）

三、纳税人按规定向受票方纳税人开具的增值税专用发票相关内

容，与所销售货物、所提供应税劳务或者应税服务相符，且该增值税

专用发票是纳税人合法取得、并以自己名义开具的（票据流）

受票方纳税人取得的符合上述情形的增值税专用发票，可以作为

增值税扣税凭证抵扣进项税额。

从开具增值税发票方的角度规定对外开具发票原则“三流合一”,

具体包括“货物、劳务及应税服务流”、“资金流”、“发票流”必须都

是同一受票方，强调了是“同一受票方

需要提醒的是，“资金流”规定的是收取款项或者取得了索取销

售款项的凭据，除了收到银行款项等资金流，还包括索取销售款项的

凭证，也就将俗说的“三方协议”纳入范围“资金流”。

通过上述分析，营改增对企业的项目管理模式、企业集中采购管

理、企业资金集中管理、企业组织架构等将产生影响，企业税务增值

税票据集中管理也应引起决策的关注

国税发【1993】154号

文件从受票方的角度规定对外开具增值税发票“三流合一”原则,

具体包括“货物、劳务及应税服务流”、“资金流”、“发票流”必须都

是同一开具发票方，强调了是三者“一致”。

第三部分、关于增值税

1954年源于法国，通过引入扣除机制，解决重复征税问题，称

之为增值税。

已有170多个国家普遍推行增值税，占75%以上

三、增值税基本原理

1、实行价外税制度

2、税收负担由商品最终消费者承担

3、实行税款抵扣制度

4、实行比例税率

5、实行购进抵扣法

实务问题

1、年应税销售额未超过标准的纳税人,可以成为一般纳税人吗？

根据《营业税改征增值税试点实施办法》第三条规定

2、纳税人一经登记为一般纳税人，还能转为小规模纳税人吗？

根据《营业税改征增值税试点实施办法》第四条规定

3、两个纳税人能否合并纳税？

根据《营业税改征增值税试点实施办法》第七条规定

4、营改增试点纳税人中，已登记为一般纳税人的个体工商户能

适用增值税起征点的规定吗？

（财税[2016]36号）的规定

5、固定电话、有线电视、宽带、水、电、燃气、暖气等经营者

向用户收取的安装费、初装费、开户费、扩容费按何税目缴纳增值税？

6、试点纳税人纳入营改增试点之日前发生的应税行为，因税收

检查等原因需要补缴税款的，应如何补缴？

7、试点纳税人发生应税行为，在纳入营改增试点之日前已缴纳

营业税，营改增试点后因发生退款减除营业额的，应当如何申请退

还？

增值税计算基本公式

应纳税额=当期销项税额-当期进项税额

增值税计算基本公式：

应交增值税=销售收入X税率-采购金额X税率

=（销售金额-采购金额）X税率

不含税价=销售收入（含税）/（1+税率）

例：采购钢材，采购金额20万，销售金额100万。（税率为17%,均

为不含税金额）

销项税17万（100X17%）-进项税3.4万（20X17%）=应交增值税

13.6万

简易计税方法的计算

应纳税额=销售额X征收率3%

销售额=含税销售额+（1+征收率3%）

一般计税方法税率

（一）销售或进口（二）以外的货物17%

（二）销售或进口下列货物：

—*1、粮食、食用植物油

销2、自来水、暖气、冷气、热水、煤气、石油液化气、天然

售气、沼气、居民用煤炭制品

或3、图书、报纸、杂志

进4、饲料、化肥、农药、农机、农膜13%

口5、国务院规定的其他货物

货5.1农产品

物5.2音像制品

5.3电子出版物

5.二甲醛

二出口货物，国务院另有规定的除外0

三提供加工、修理修配劳务17%

提供交通运输业、邮政业服务、基础电信服务11%

营

提供有形动产租赁服务17%

改

提供研发和技术服务、信息技术服务、文化创意服务、物流辅

增6%

助服务、鉴证咨询服务、广播影视服务以及增值电信服务

简易计税方法征收率

—*小规模纳税人3%

一般纳税人销售自产的下列货物，可选择简易方法（财税

[2009]9号第二条第（三）项，财税[2014]57号修正）

1、县级及县级以下小型水力发电单位生产的电力

2、建筑用和生产建筑材料所用的砂、土、石料

3、以自己采掘的砂、土、石料或其他矿物连续生产的砖、

3%

瓦、石灰（不含粘土实心砖、瓦）

4、用微生物、微生物代谢产物、动物毒素、人或动物的血

液或者组织制成的生物制品

5、自来水

6、商品混凝土（仅限于以水泥为原料生产的水泥混凝土）

一般纳税人的自来水公司销售自来水（财税【2009】9号第

三3%

二条第（四）项，财税[2014]57号修正）

增值税抵扣范围

根据《营业税改征增值税试点实施办法》第二十五条的规定，下列进

项税额准予从销项税额中抵扣：

（一）从销售方取得的增值税专用发票（含税控机动车销售统一发票,

下同）上注明的增值税额。

（二）从海关取得的海关进口增值税专用缴款书上注明的增值税额。

（三）购进农产品，除取得增值税专用发票或者海关进口增值税专用

缴款书外，按照农产品收购发票或者销售发票上注明的农产品买价和

13%的扣除率计算的进项税额。计算公式为：进项税额=买价义扣除率。

买价，是指纳税人购进农产品在农产品收购发票或者销售发票上注明

的价款和按照规定缴纳的烟叶税。

购进农产品，按照《农产品增值税进项税额核定扣除试点实施办法》

抵扣进项税额的除外。

（四）从境外单位或者个人购进服务、无形资产或者不动产，自税务

机关或者扣缴义务人取得的解缴税款的完税凭证上注明的增值税额。

一般纳税人购进农产品抵扣进项税额存在如下五种情况：

（一）从一般纳税人购进农产品，按照取得的增值税专用发票上注明

的增值税额。

（二）进口农产品，按照取得的海关进口增值税专用缴款书上注明的

增值税额。

（三）自农业生产者购进自产农产品以及自小规模纳税人购入农产品

（不含享受批发零售环节免税政策的鲜活肉蛋产品和蔬菜），按照取

得的销售农产品的增值税普通发票上注明的农产品买价和13%的扣除

率计算的进项税额。

（四）向农业生产者个人收购其自产农产品，按照收购单位自行开具

农产品收购发票上注明的农产品买价和13%的扣除率计算的进项税

额。

（五）按照《财政部国家税务总局关于在部分行业试行农产品增值

税进项税额核定扣除办法的通知》（财税[2012]38号）规定，生产

销售液体乳及乳制品、酒及酒精、植物油实行核定扣除。

认证的有关规定

《国家税务总局关于纳税信用A级纳税人取消增值税发票认证有关

问题的公告》（国家税务总局公告2016年第7号）的规定：对纳税信

用等级A级增值税一般纳税人取消增值税发票认证，A级纳税人取得

销售方使用增值税发票管理新系统开具的增值税专用发票可以不再

进行扫描认证，通过增值税发票税控开票软件登录本省增值税发票查

询平台，查询、选择用于申报抵扣或者出口退税的增值税发票信息。

《关于调整增值税扣税凭证抵扣期限有关问题的通知》（国税函

【2009】617号文规定：自2010年