黄家湖项目建议书

为落实科学发展观，统筹城乡建设，落实党的十六届五中设社会主义新农村的宏伟目标，加快农村经济和社会发展，市委市政府站在战略高度规划了资阳区镇黄家湖社会主义新农村示片建设。根据分步实施规划，在碑石仑村获批了140亩土地的住宅建设开发。该项目位于市资阳区镇北部，属镇镇区建设发展区域，北临黄家湖与沅江市遥遥相望，距市中心城区7.5公里。该地段环境优美、空气新鲜。项目右邻福林花园度假村，左邻湖乡情生态农业科技示园。该地块拟规划建设高品质住宅，主要面向有“别院”需求的客户。二、项目建设的意义及必要性贯彻十六届五中全会提出的社会主义新农村建设的要求，加快农村经济和社会发展。合理引导城乡人们互动，取长补短，缩小城乡差距，这样既可以合理利用资源，也能带动和刺激农村的经济。在喧嚣的闹市中生活时间长了，也想到一个可以让身心放松，可以调整心态的原生态环境中享受生活、享受大自然的美。为落实科学发展观，促进城乡统筹，在工业化达到相当程度的今天，工业反哺农业、城市支持农村，实现工业与农业、城市与农村协调发展。该项目的建设可以在遭遇经济危机后，扩大需，促进经济的发展。三、初步市场分析年各年新增城市人口产生的市场容量见下表。年份合计（万人）（万人）新增住宅需求量（万平方米）随着生活水平的提高，部分成功人士积累了一定的财富，对居住环境提出了新的要求，有高品质住宅的购买能力。根据对市区高品质住宅区的调查发现，目前市场上的成品房不能满足高品质客户第二套房的需求。我们所面对的客户群，大都已拥有了自己的住宅，他们购买新的住宅的目的，一则是为了提升居住的水平，更好地体现自己的身份；二则为自己安排一处便于日常工作的“别院”。他们对住宅的选择比较挑剔，相对而言，对房产的价格并不是特别在意。环境受破坏程度较小；临近北站，有26路、13路公交车经过，交通较便捷北接奥林匹克公园，东临高尔夫国际俱乐部，能享受最齐全的健身设施；位于梓山湖畔，有自主的休闲购物广场，处在中心城区。尚在建设中，配竞争对手价格情况：项目名称丽景雅苑精锐国际新城独栋别墅均价联排别墅均价/回归自然、劳动休闲、享受湖光山色、创导健康美好生活。2.1第一类客户群在市区已拥有第一套房，有强烈欲望购置第二套房的客户。2.2第二类客户群喜欢田园生活，不习惯喧嚣的城市环境的客户。2.3第三类客户群籍在外地工作的高级管理人员，为返乡居住。2.4第四类客户群高级知识分子和行政管理者，为假日休闲聚会使用。3.1优势这里生态环境极佳，黄家湖是省十大淡水湖之一域宽阔，湖汊众多，风光秀丽，景色宜人，植被丰富，鱼虾、鸟类众多，水质优良清澈，湖草茂盛，湖岸丘陵广布，绿树成荫，空气清新，无污染，原生态，有“天然氧吧”之誉。这里文化积淀深厚，有岳飞练兵地、三国蜀军屯兵地等历史遗迹，流传着金竹咀出天子、七仙女的传说等脍炙人口的故事，被众多专家、教授龙耍狮等民俗风情，更是增添了无穷魅力。距中心城区7.5公里，有环湖公路和香摇公里与益沅一级公路相连。项目区地处市第一批社会主义新农村建设示区和风光秀丽的黄家湖畔。按照以新农村示片建设促进黄家湖旅游开发，以旅游开发带动新农村建设的发展理念。市、区政府正将此地倾力打造成对接“长株潭”的高档休闲度假区和现代农业观光区。历经三年建设，示片水、电、路等基础设施比较完善。项目区左邻投资1.08亿元，占地2400亩的湖乡情生态农业科技示园；右邻投资3.2亿元，占地1392亩的福林花园度假村。这里即将成为的休闲度假胜地、投资热土和居住宝地。3.1.4可办理产权与农村房比较可办理产权、可进行交易。3.1.5价格合理价格相对比中心城区临湖别墅便宜一半，且有条件的住户可置游艇，供黄家湖广阔的水面游弋。3.2.1商业设施不齐全只适合居住、休闲娱乐，暂不适合经商，大批量购物需进市区。符合国家产业政策，享有新农村建设优惠待遇。目前市郊区农家乐园较多，其地价及建设成本较低，对本项目有较大冲击。3.5解决办法1、争取开通连接市区的公交专线；2、充分利用政策降低建设成本；3、完善安保、网络通讯、环境卫生、餐饮娱乐、健身等配套设施，突出体现郊区农家乐园无法比拟的特点吸引目标客户，减少郊区农家乐园的冲击。层层高3.3米左右。容积率为0.7。拟建方案如下：户型户型一户型二户型三建筑面积（m2）（套）均价每套均价总建筑（元）面积五、建设方案比选政府将该项目土地建设提出规划要求，公开竞招房地产开发商对此地块进行整体开发。预计土地出让价格每亩18万元，土地征用、拆迁成本每亩12.5万元，收益为770万元。政府根据招商情况组织进行规划及基础设施建设，按规划要求客户自行进行建设。预计基础设施建设总投资1500万元。土地征用、拆迁成本每亩12.5基础设施建设投资估算如下：单位单价合价（元）给水管道mm污水管道(φ300PE管）m电线、电缆m改性沥青道路（宽5m）m2m2凉亭个m2健身设施1项监控系统1项路灯1项围墙工程1项不可预计费用1项合计（元）建筑面积（元）（套）总建筑面积销售收入户型（m2）建筑面积（元）（套）总建筑面积销售收入户型（m2）户型一户型二户型三/////合计(元)（2）建设成本估算见下表：单价/单价/1/1名称征地拆迁费用建筑安装工程成本(毛坯房)管理及销售成本（5%）亩1750项1500项1000合计预计收益为15971.2-12594=3377.2万元。缺点益；缺点益；弱。1、政府承担风险小；方案一2、政府承担风险较小；3、有稳定的收益；策相吻合。迁投入；很高。考虑到资金瓶颈和政府开发水平两因素制约，建议采用方案一，进行整体招商开发。六、与项目有关的配套需求该项目为高品质住宅区，客户对安全有很高的要求。户提供出租的菜地和耕地。客户租赁的菜地或耕地需要农民协助施肥、浇灌。庭院需请人打扫、管理。高品质的客户群需要相互了解信息，促进事业共同发展。建议小区不建设独户围墙，改用绿化围墙简单分区。增设图书阅览室、茶座、健身设施等用于交流和休闲的活动场所。在信息化时代，客户可以在小区通过网络了解市场，对企业进行远程管理。高品质客户群对小区及新农村示片的卫生有较高要求。经测算，须保证每户至少一个停车位。在客户落户前，需对周边村民进行多方位的培训。为保护环境需要建立垃圾处理站、污水处理设施，确保不的黄家湖。住在湖畔是多数人的梦想，但只是少数人的权利。聘请专业的物业管理公司进行管理，在客户入住后定期组织各种交流的活动。八、项目实施进度计划第一阶段：项目前期工作（拆迁、招商等2009.5--2009.8）第二阶段：基础设施及配套建设（2009.9—2009.12）第三阶段：项目开发建设（2010.1—2010.10）第四阶段：客户装修入住（2010.11—2010.12）九、经济效益初步预测该项目无论采取何种方案实施，均有较好的经济效益。项目的建设有利于当地经济的发展，提高整体水平。城市居民返乡居住，与当地农民共同生活，加强沟通与交流，提升农民素质。对探索缩小城乡差距提供了新方法。人们最关心的就是自己的健康，可现在危害人类健康的行为随处可见，主要表现在食品安全方面：为了除虫害，有人大量使用高毒甚至剧毒农药，致使蔬菜、果品农药残留严重超标；为了提高产量，有人盲目使用违禁激素，食品安全问题令人担忧。为了使生活质量提高，可