对规范广州市房地产中介市场的思考

毕业设计（论文）题目：对规范广州市房地产中介市场的思考——以中原地产为例

对规范广州市房地产中介市场的思考——以中原地产为例摘要房地产中介是房地产从生产到消费过程中联系各个要素市场主体的媒介，是一个能促进成交，加速市场流通的有机系统。随着我国房地产业的不断发展,广州市房地产中介市场呈现出一派欣欣向荣的景象，但同时也出现了许多不容忽视的问题,严重制约了广州市房地产中介服务市场的发展。本文通过对广州市房地产中介市场当前状况的深入了解,主要从政府、中介机构和交易买卖双方这三个方面分析各主体的行为缺失，并指出目前广州市房地产中介市场存在的主要问题和产生原因,借鉴中原地产成功经验，进而提出规范当前房地产中介市场的措施和建议。关键词：房地产；中介；问题；对策HOWTOSTANDARDIZETHEMARKETOFGUANGZHOUREALESTATEAGENT----BASEDONCENTLINEPROPERTYAGENCYLIMITEDABSTRACTTherealestateageneyservestherealestateenterpriseasthemediathatConneetseveryfactorofthemarketfromProdueingtoconsuming，withitselfbeinganorganiesystemthatPromotestransaetionsandaceeleratesmarketcireulation.WiththefastgrowingdevelopmentofChina'srealestatemarket,Guangzhou'salsoshowsthesceneofprosperity.butwecan'tignoretheproblems,andtheimprovementoftheemployee'sprofessionandmoralstandardizationthathaslimitedthedevelopmentofthemarketofguangzhourealestateagent.Thisessayaimstofigureouttheabsentactionofthegovernment、intermediaryinstitutionsandbothpartiesbasedonmyresearchoftheproblemsshowinguponcurrentsituationofguangzhourealestateandtobringupmysuggestionsonhowtostandardizethecurrentrealestateintermediarymarketaccordingtoCentalinePropertyAgencyLimited'ssuccessfulexample.Keywords:realestate;agency;question;countermeasure目录1绪论 11.1研究背景、意义 11.2国内外研究状况 11.3研究的内容和方法 32广州市房地产中介市场发展现状分析 42.1广州市房地产中介市场发展概况 42.2广州市房地产中介市场的特征 52.3广州市房地产中介市场存在的主要问题 63中原地产发展经验借鉴 113.1中原地产代理有限公司简介 113.2中原地产的业务模式 123.3中原地产成功经验借鉴 134完善广州市房地产中介市场的对策 154.1完善行业的法律法规，加强政府的管制力度 154.2依法确立房地产中介服务的行为规范和行为准则 154.3房地产买卖双方要提高自我保护意识 165结论 17参考文献 19致谢 211绪论1.1研究背景、意义我国房地产业在过去20多年中取得了令人瞩目的巨大成就。随着房地产业的发展,房地产中介也得到了迅速发展。由于急剧增长的市场交易需要和交易程序的简化需求,越来越多的房地产中介公司和中介从业人员应运而生。据广州市房管局统计显示，广州市现有房地产中介机构1000多家，有资格证的中介人员3万多人，有执业证的中介人员2万多人。广州市房地产中介市场呈现出一派欣欣向荣景象的同时，也出现了许多不容忽视的问题。比如,缺乏完善的法律法规体系,现有的法律可操作性不强；从业人员缺乏相应的专业素质和道德素质,中介行为不规范等。广州市房地产中介服务市场的进一步健康发展急需对以上问题进行深入分析并给予相应的改善对策。1.2国内外研究状况1.2.1国外研究及进展在发达国家，房地产中介代理业经过一百多年的发展已经成为一个成熟的产业。房地产中介代理的理论研究引起学术界的兴趣则是近二三十年的事情。较早进行有关中介业经营绩效理论研究的学者为Yinger,J.Yinger,J.（1981）在《ASearchModelofRealEstateBrokerBehavior》中指出中介业的搜寻行为主要是建立在买方的数目与开发的案件的预期上，或许由于中介业之预期不同，某些中介业可能会投入较多的搜寻产生较多的案件、找到较多的买方与卖方的接触(matches)[1]。该篇文章被誉为房地产中介代理业的经典之作，随后有关房地产中介代理的理论研究如雨后春笋般的出现。一个重要的标志就是美国房地产研究杂志(JournalofRea1EstateResearch(JRER))在1988年推出一个特辑，专门刊载有关房地产中介代理研究的文章。之后，不少学者就房地产中介代理理论研究作了探讨。受到Yinger的观念启发，更多的学者开始从实证方面来研究中介业的绩效问题。Frew.J.RandG.D.Jud(1986)在《TheValueofaRealEstateFranchise》中指出加盟体系(franchisesystem)之商誉保证对不熟悉于地区性市场的消费者来说非常重要[2]。由于加盟常可以提供服务品质的保证，故加盟具有全国性知名度的系统常可提高中介公司的生产力，如增加物业的开发和物业的销售。故他们比较加盟中介业与没有加盟中介业的表现，最后得到加盟中介业所销售的案件较多和所销售的价格亦较高的结论。Genea.Marsh等人指出房地产经纪人经常处于双重代理中(dualagency)，意指经纪人在代理的过程中，其身份不明确。Sirmans,C.F.,G.K.TurnbullandJ.D.Benjamin(1991)在《TheMarketforHousingandRealEstateBrokerService》一文中分析了中介业规模与销售期间的关系，得到大型中介公司销售房屋所用时间较短的结论[3]。有些研究者如Crockett(1982)在《CompetitionandEfficiencyinTransacting——TheCaseofResidentialRealEstateBrokerage》[4],Mieeli(1992)在《TheWelfareEffectsofNon-PriceCompetitionamongRealEstateBrokers》[5]以及Villani&Simonson(1982)在《RealEstateSettlementPricing——ATheoreticalFramework》[6]认为房地产中介市场是低效率的。该结论的理论依据在于房地产中介服务存在着固定费率，而这种固定费率高于有效市场的均衡价格，是一种垄断价格。Schroeter(1997)在《CompetitionandValue-of-ServicePricingintheResidentialRealEstateBrokerageMarket》中建立了一个房地产中介服务的市场模型[7]。该模型说明了房地产中介服务的固定费率是由于竞争的结果而不是垄断的标志。Turnbull(1996)在《RealEstateBrokers——Non-PriceCompetitionandtheHousingMarket》上证明了如果考虑到中介人的服务可以降低买卖双方交易费用的话，房地产中介之间的非价格竞争实际上有助于提高市场效率的观点[8]。1.2.2国内研究及进展我国早期对房地产中介的理论研究见于其它有关市场中介的研究当中。如陈兴祖等的《中介系统研究》，宋光华的《市场中介组织的研究》等。到2000年以后房地产中介业得到快速地发展，同时也产生了许多问题。对于房地产经纪中介这样一个增长潜力巨大的行业，自然容易吸引经济学研究者的眼球。然而国内目前关于房地产经纪中介的研究很少，已有的也只是基于我国传统的政治经济学下的“存在问题+政策建议”简单模式的研究，如在我国影响较大的《中国房地产》杂志对中介存在的各种问题的探讨，各大学研究生撰写的关于房地产中介的硕士论文，如：武汉理工大学吴展2003年11月完成的《北京房地产中介行业的分析及发展对策研究》指出“在房地产中介服务中，重视和运用网络技术来更好地为客户服务，同时也要加强房地产中介业务创新”[9]。四川大学林如海2003年4月完成的《入世后中国房地产中介服务业的发展研究》指出“房地产中介企业是房地产中介市场的微观主体，加入WTO对房地产中介企业的影响无疑是十分巨大的，面对入世后外国房地产中介企业的大举进入，我们的中介企业只有全方位地提高自己的素质，才能在市场竞争中立于不败之地。”[10]重庆大学吕凤琴2004年5月完成的《房地产中介的市场选择与发展研究》指出“提高国内中介的竞争力，需要政府的护航。首要一点是尽快完善游戏规则，制定关于中介服务的法规、规章，使中介服务业管理的基本环节、中介收费等纳入法律轨道，增强中介的法律意识，提高消费者依法维护自身权益的意识，增加房地产业操作的规范性。”[11]广东工业大学殷国新2004年5月完成的《广州房地产中介代理研究》指出“未来的经营模式将是以连锁经营为主；讨论了信息化对房地产中介代理的影响，未来广州地区房地产中介代理发展趋势是建立一个类似于欧美国家流行的MLS系统。”[12]大连理工大学刘准2005年6月完成的《我国房地产经纪中介的代理问题研究》提出“放任自流的自由竞争则是形成我国现行代理制度的根源”。[13]1.3研究的内容和方法1.3.1研究内容本课题主要包括四个方面的内容：（1）本课题的提出。主要介绍研究广州市房地产中介市场的背景、意义；对国内外研究状况进行综述。（2）对广州市房地产中介市场发展状况进行描述，并找出广州市房地产中介市场存在的主要问题。（3）中原地产发展经验借鉴。（4）提出规范广州市房地产中介市场的对策建议。1.3.2研究方法（1）归纳法：认真阅读关于房地产中介市场的文献资料，从中得出广州市房地产中介市场存在的问题，并形成自己的观点。（2）案例法：重点研究一个特殊的案例（以中原地产为例），为规范广州市房地产中介市场提供借鉴。2广州市房地产中介市场发展现状分析2.1广州市房地产中介市场发展概况1988年中国第一家房地产专业咨询机构——深圳国际房地产咨询股份有限公司诞生，标志着我国房地产营销顾问行业新的开端。但是，此后几年，由于整个住房体制改革尚未全面展开，包括房地产营销顾问行业在内的整个中国房地产业市场化水平很低。直到1992年邓小平南巡讲话之后，随着社会主义市场经济体制的确立，房地产市场得到了快速发展，取消了对房地产经纪活动的限制，房地产代理业与居间业开始全面起步成长。据国家统计局统计数据显示（如图2.1和图2.2所示），2001年至2010年11月全国房地产开发完成的投资额每年都在递增，2001年至2010年11月全国商品房无论在销售面积还是在销售总额上都是呈上升的趋势。2010年1-11月，全国房地产开发完成投资42697.3亿元，同比增长36.5%，增幅同比上升18.7%。房地产开发投资占固定资产投资比重为20%。商品住宅完成投资30021.6亿元，同比增长34.2%，增幅比上年同期上升18.5%，其中，经济适用房完成投资925.2亿元，同比下降5.2%；办公楼完成投资1616.4亿元，商业营业用房完成投资4898亿元，同比分别增长34.1%、34.3%。2010年1-11月，全国商品房销售面积实现82541.3万平方米，同比增长9.8%；其中，商品住宅面积达74056.5万平方米,同比增长7.4%，办公楼1482.7万平方米，同比增长25.9%，商业用房5190.9万平方米，同比增长35.2%。商品房销售额实现42277.9亿元，同比增长17.5%，其中，商品住宅销售额为35679.5亿元，同比增长12.8%。.数据来源：.数据来源：广州市国土资源与房屋管理局网.2010年年度广州市10区房地产市场运行情况通报[EB/OL].,2010-12-2.数据来源：满堂红（中国）置业有限公司.图2.12001-2010年11月全国房地产开发投资完成情况数据来源：满堂红（中国）置业有限公司.图2.22001-2010年11月全国商品房销售及增长情况广州市房价在受到国家宏观调控和“限购令”的情况下，虽在一定的时间段是有所下降，但总体趋势是呈现出上涨的势头。以2010年的广州市房价为例，阳光家缘数据显示，2010年1月1日至12月28日，广州十区二市一手住宅均价为11623元/平方米，除了增城与从化，2010年全市十区一手住宅成交均价为13107元/平方米，同比2009年的9501元/平方米，上涨了38%，是2004年广州楼价进入上升通道后升幅较大的一年。广州楼价均价从9501元/平方米到超1.3万元/平方米，3606元.数据来源：阳光家缘网.2010年广州市土地供应状况报告[EB/OL]..2011-2-2.广州市房地产中介业代理业起步于上世纪八十年代中后期。1992、1993年间，随着房地产开发热潮的兴起而得到迅速发展。1994年至今，广州市的房地产市场总体上处于消化、调整阶段，发展基本处于持续平衡状态。房地产中介代理业置身其中也不断地发生着变化，中介企业之间的竞争也越来越激烈，特别是近两年以来，竞争可谓白热化，不断有新的中介公司成立，也有不少的中介停业。从总体上来看，广州市中介公司的数量稳步上升，房地产中介业的发展呈现良好地势头。有资质等级的房地产中介公司由1996年的287家增加到2002年的688家，2004年初已达到925家(不包括分支机构)[14]，现在广州市房地产中介机构已达1000多家，有资格证的中介人员3万多人，有执业证的中介人员2万多人。伴随着房地产中介市场和中介行业的不断深层次发展，中介行业已得到了社会的认同，“要买房找中介”的观念已深入老百姓的心目中。目前，广州市房屋租赁的几乎全部和买卖交易的80%都是通过中介公司完成的。2.2广州市房地产中介市场的特征10多年来，广州市房地产中介行业经过市场的汰洗，发生分化、整合，中介市场日益走向成熟、规范，行业逐步走上了健康有序的道路，整体呈现出大(规模)、精(人才、管理、网络)、尖(品牌化)的发展趋势。具体表现如下:（1）房地产中介市场和中介行业的整体素质得到提高，崛起了一批现代意义上的公司，其中有代表性的有广州本地的合富置业、满堂红置业、中原地产；美资的21世纪不动产等公司，这些中介代理机构制度完善、实力雄厚、信誉较好。公司硬件普遍改善，店面装修考究，基本实现电脑管理，较大公司都有自有销售及控制软件，内部分工明确，人员着装统一，训练有素，服务水平较高，中介的地位和作用得到了社会的认同。（2）中介机构数目增加迅速，机构规模越来越大。房地产中介代理公司从1993年的79家增长到近两年的1000多家(另有分支机构532家)，申请成立的机构还在以每年100到200家的速度增加，从业人员达到数万人，机构遍布全市。连锁化经营正逐渐成为房地产中介代理业发展的趋势，最多的分店达30多家，员工近千人。（3）业务种类齐全，行业分工细化，专业化程度越来越高，房地产中介代理的业务范围涵盖了从代理楼盘的租售、代办手续到高水平的项目策划等所有现代房地产中介门类。（4）房地产市场对中介行业的依存度大大加强，中介机构的业绩不断攀升。目前，广州市房地产租赁市场的几乎全部和二手市场的80%都是由房地产中介机构来完成的。房地产中介机构对活跃二手房市场起到决定性的作用。与此同时，中介机构的业绩也在不断攀升，有些大型中介公司年营销额可达数十亿元，上缴利税近200万元。（5）市场竞争日趋激烈，中介公司分化增大。在中介公司数量增加的同时，淘汰出局的公司数量也逐年递增，从前几年的每年50多家到近两年的90家左右；二手房交易旺盛的原东山、越秀、荔湾、天河等区，中介公司数量众多；公司平均利润率有所下降。一些知名的房地产中介公司从事一手市场的代理、策划、评估和咨询，逐渐培养了自己的人才队伍，树立了品牌形象，获利丰厚；一些小型的中介公司只能靠三级市场的租赁业务维持经营，勉强度日。（6）资本多元化与服务理念多元化。外资和外地的房地产中介代理机构的进入，使得广州市房地产中介业的投资主体多元化，由此造成了中介业的服务理念多元化，不同理念的相互冲撞、融合使得中介的服务水平不断提高。除本地公司外，目前在广州设立房地产中介公司的，有美国的21世纪不动产，香港的中原物业、经纬地产、美联物业等，有澳门的大地行，有台湾的志联行，有外地、外省如深圳的世联地产、天津的顺驰置业等。这些公司的进驻对广州的中介代理业有深远的影响。例如，香港房地产中介市场较为成熟、规范，港资的中介公司利用毗邻优势，在十多年前广州市场起步之初就进驻广州，将其以经纪人为主的方式发扬光大，其做法成为后来广州市场的主流；后入的如21世纪的美国做法、顺驰的北方做派等开始对市场产生新的冲击。2.3广州市房地产中介市场存在的主要问题为实现房地产市场的正常、有序发展，需要一定数量的专门机构及相关专业技术人员加入到该行列。房地产中介就是在这种情况下应运而生，并对房地产市场的发展起到了积极作用，二手房市场近几年的发展势头不错，楼盘信息量越来越大，内容也更显丰富；二手房成交量年年都有新的突破，房地产中介企业功不可没。但在我国对房地产中介服务管理还缺乏全国性的、具体统一的法律规范的现阶段，以及中介企业的逐利本性，一些中介企业和人员“浑水摸鱼”，趁机规避法律，尤其是个别人员的诚信缺失，导致不少房地产中介企业侵害买卖双方利益的现象时有发生，扰乱整个中介市场的秩序。具体而言，广州市房地产中介市场存在以下问题:2.3.1从政府方面分析：法制不健全，监管不力（1）尽管我国的房地产中介服务业已建立了基本的法律法规框架，但从国家到地方尚未制定专门的管理大法，市场活动和行业管理缺乏统一、权威的法律依据。同时，现有法规过于原则，缺乏可操作性，有许多方面法律关系的调整还难以涵盖。在某些领域，还存在法律真空。比如，房地产中介服务的技术管理、价格管理、涉外中介机构管理,目前尚无专门法规约束。同时，在各服务贸易领域的基本法律和单项法规或法规的实施细则或地方规定中涉及房地产中介服务业的有关法规至今尚未制订。此外，由于立法计划缺乏科学性和系统性，有关房地产中介法规的制定只注重近期需求，故临时性规章较多，立法严重滞后于客观实际需求。（2）疏于监管。一方面，由于法律有漏洞可钻，加之管理部门对房地产中介机构资质管理和从业人员执业资格管理仍停留在粗放管理阶段，使本应严格把关的年检，因管理部门的官僚作风(只看表面汇报，不实地考察)而流于形式，很多中介商蒙混过关。另一方面，由于受利益驱动，行业主管部门在制定政策时，多考虑所属中介商的利益，而对其他行业的中介商则设置较高的进入壁垒(即所谓肥水不流外人田)，以获得较高的垄断利润。在这种互利互惠的合作中，行业主管自然会对所属中介商照顾有加，对其行为睁一只眼，闭一只眼，放任自流。2.3.2从中介机构方面分析：服务质量不高，从业人员混杂，信息失真（1）整体服务质量不高首先表现为缺乏诚信,违规经营。“人无信不立,事无信不立,国无信不威”这是中介服务业的生命线,必须引起足够的重视,而一些中介服务机构违规经营,恶劣竞争,造成了行业信用危机。估价机构为了承揽业务,不惜违背“独立、公平、公正”原则,“高估价、低收费”、“给回扣”迎合委托方。有的中介组织为了蝇头小利,搞一锤子买卖,挣一笔就跑,捞一把就撤,欺上瞒下做黑单,消费者对中介是“闻声色变”,出售、出租房屋宁肯贴小广告,也不愿委托中介,有的还在广告上打有“中介勿扰”字样。个别中介组织的违规经营行为严重败坏了房地产中介服务业的形象。其次表现为服务水平偏低。具体有：①现有信息网络系统不健全，渠道不畅，信息更新不及时，信息量不足，重复雷同的较多，经过加工整理的有序、方便查询的信息少。有些甚至在没有核对信息真实性的情况下以低价广告招揽客户，损害了消费者的合法权益。②技术手段落后，方法陈旧，在市场调研方面投入的人力、精力和财力较少，无法向客户提供具有权威性和指导性的诸如市场分析、投资咨询、营销策划、广告策划等高质量、高层次的服务。③业务水平较低。有资料显示，我国评估机构出具的估价报告科学性、客观性、公正性不足，而迁就委托方的情况时有发生，出错率在60%以上。可见，目前广州市的房地产中介服务仍在低水平、低层次上重复建设。第三表现为服务欠规范。具体有:①经营过程中大量使用房地产中介机构自行制定的格式合同，其签约双方的权利义务关系不对等，对消费者规定了一系列义务和责任，却规避了中介机构的责任。更有甚者，在合同中处处设陷阱，利用合同进行欺诈活动。②收费不合理。如，在房地产租赁中介中扣留看房押金、定金问题比较突出；在房地产买卖中介中赚取交易差价的现象普遍。③服务内容有欠缺。本应向消费者提供的有关资料(如房屋实测面积、物业质量、开发商资信(含资质证书)、物业管理、价格以及购买手续、能享受何种优惠政策等)或不齐全，或存在虚假成分。而比较热衷于作广告，制造卖点，向消费者推销华而不实的附加功能(或设施)，借以抬高商品房销售价格。（2）从业者素质混杂不一首先是主体混乱。从事中介活动的机构，有已取得工商执照和房地产中介机构资质证书的、合格规范的房地产中介机构，也有超范围经营的房地产咨询企业，更有无照、从业人员无证的各类经济组织；从业人员有正规军，也有无证无照的野鸡部队。层次繁多的各类人员相互混杂交错，加大市场流动性，加剧了房地产中介市场的不规范。其次是高素质专业人才匮缺。首先，在房地产中介市场存在大量既无专业知识又无实践经验的中介商。其次，通过国家从业资格考试的人员队伍在扩大，但有的学历高，实际执业能力低，只会纸上谈兵，缺乏实战经验；有的虽有资格，但并不执业。再次，有实践经验的，理论水平又不高，一方面无法将实践总结为理论，供后人学习；另一方面，实践水平的进一步提升也会受到理论水平的制约。因此，广州市房地产中介服务专业人才的素质与国外同行相比还有不小的差距[15]。（3）缺乏房地产中介信息渠道，相关信息不够真实首先表现为隐瞒与交易有关的信息。根据商品房销售管理办法(2001年3月14日建设部第38次部常务会议审议通过，自2001年6月1日起施行)第二十八条规定:受托房地产中介服务企业在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。房地产中介企业按照委托人的要求，提供房源信息、销售价格、需求状况等。最后，房地产中介企业按照房地产成交价格的3%－5%提取佣金。经纪人应当在销售商品房时提供:房源信息、销售价格外，表明收取佣金，即按房产成交价格的3%－5%之间提取佣金。而现实上，很多房地产经纪向购房者打着“居间”之名行“包销”之实，即所销售的房产统一报价，声称价格已经包括佣金，或者误导购房者“免佣金”。也有一些房地产中介企业故意隐瞒出让房屋的的瑕疵，等受让方入住后才发现不是水管开裂就是屋顶渗漏，给日常生活带来极大的不便。本来，房地产中介企业就是“一手托两家”，如果其有赚取差价的意图，再加上买卖双方的没有经验，中介企业就会在与出卖人接触时，尽力压低价格，与买受人接触时，又极力抬高价格，人为阻止买卖双方见面，这样，就利用自己掌握的信息优势，“成功”赚取了差价。赚取差价，这明显违反了上述办法规定，对买卖双方都是一种损害。其次表现为发布虚假广告信息。房地产开发企业、房地产中介企业发布商品房销售宣传广告，应当执行《中华人民共和国广告法》、《房地产广告发布暂行规定))等有关规定，广告内容必须真实、合法、科学、准确。而很多房产中介企业在其店堂或者在一些媒体上发布广告信息，如对所谓“特价房产”，重点只谈该房产或是地段繁华、或是全新装修、或是价格优惠等吸引消费者的地方，而没有将该房产真实情况进行核实。甚至“使用权房产交易”没有标注其产权特点，等到消费者交付款项准备办理手续时才明白过来。而且也有不少如被抵押等房产依然在上市流通，这就使得不少购房者上当受骗。有些中介企业不及时删除己脱售的房源，骗取客户购买其它房源；与一些希望非法转租或以低价租买房屋的当事人串通一气，促成地下交易。还有一些中介企业轻易承诺却无法践诺，给当事人带来一系列烦恼。第三表现为制造虚假信息。有些房地产中介企业，让员工分别扮成业务员、房主等，顾客上门时便上演双簧；员工假扮房主与求房者“智斗”，或利用不存在的假房源与求房者周旋，最终达到骗取信息费的目的；哄骗消费者上当，通过派人假冒房主，串通真房主以假出租、假出售等方式骗取中介费。索贿、受贿或擅自设立项目乱收费以及不按规定标准收取费用。迎合委托方要求，如出具不实房地产估价报告，损害受让人利益。或者与一方当事人串通，损害另一方当事人利益。2.3.3从房地产交易双方方面分析：自我保护意识不到位卖家都想卖得最高价钱，买家都想以最低价买进，而炒家自己也想以低价买进、高价卖出，正好与买卖客户的利益相矛盾，对买卖双方都不公平。房地产交易双方自我保护意识不到位，表现如下：（1）卖方行为欠妥当。房地产的卖方为图方便省事,将欲出售(或出租)的房屋交由中介机构全权代理。（2）买方参与准备不充足。买方缺乏必要的相关知识,或不清楚各项收费的有关标准,在委托交易中处于被动地位。这给中介机构骗取中费、订金或吃差价以可乘之机。（3）买卖双方对合同不重视。一般情况下，买卖双方都没有仔细阅读合同的具体内容,盲目轻信中介机构的口头承诺,给日后争取法律保护带来一定的麻烦[16]。

3中原地产发展经验借鉴3.1中原地产代理有限公司简介中原中国物业顾问有限公司是香港中原集团旗下公司，负责境内房地产营销策划代理及中介业务。香港中原于90年代初开始进军内地房地产代理市场，于1992年成立中国部，负责中原在内地的业务。随着境内业务不断扩张，为配合发展的需要，中原中国部于1998年5月正式从香港公司中独立出来，并更名为中原(中国)物业顾问有限公司，目前在深圳、福州、湖南、云南、惠州、东莞、珠海、中山、广州、佛山、湖北、重庆、四川、宁波、浙江、上海、南京、河南、山东、河北、大连、天津、北京、沈阳、长春等近三十个省建立分公司，办公室及地铺分行数目逾千间，员工数目已超过两万人，业务涉及全国各大省市。广东中原地产作为中原集团成员，是最早一批在中国内地成立的城市分行之一，创办于1994年9月。整个团队经过10余年的稳步发展，一直活跃于广州市的房地产领域，为当地房地产发展商、投资者及广大客户提供全面而周到的优质服务。广东中原的业务主要包括两大板块，涵盖二级市场及三级市场，即一手、二手房地产买卖及租赁代理服务，具体包括：一手项目的可行性研究分析、市场定位、推广、营销策划及销售等等。二手房地产买卖/租赁、物业评估/放盘、物业按揭/抵押等服务。在一级代理公司中，中原是一家既积极于一手市场，又活跃于二手市场，兼而享有盛誉的代理公司。广州中原地产的直营地铺分行，遍布全市各区重要的地产成交活跃地段。至今，广州中原的分行网点超过130家、聘用员工超过2000人，运用广设地铺、扩大网络的经营方式，于行内已建立强大的业务基础，取得了有目共睹的成绩。广东中原秉承“不炒楼、不食价、公开资讯、公平交易”的服务宗旨，以顾客至上、专业诚恳的专注务实态度，精心打造出“皇牌代理，信心标记”的品牌形象，成为广州市同行业内享有盛誉的出色专业地产代理皇牌。良好的信誉，优质的服务使公司连续多年被评为一级资质地产中介公司，并获主流媒体颁发“十大最受欢迎”、“羊城十佳诚信经营”等奖项，近年更获得“商铺专家”、“羊城阳光中介最佳营销策划”、“羊城新兴区域阳光中介”等殊荣，并被授予“守合同重信用企业”称号。3.2中原地产的业务模式中原(中国)定位为一家纯房地产服务公司，只凭服务赚钱，为避免自身利益与客户利益产生矛盾，不参与各种房地产投资或炒卖，以保持所提供服务的纯洁度。中原(中国)的业务全都是以房地产服务为中心点。中原在中国发展多年，服务内容贯穿房地产服务链，业务范围较香港有所延伸。现在既有土地评估、项目评估、行性研究、市场研究、产品设计等房地产项目发展前期服务，也有市场营销推广策划、广告设计、销售代理等工作，亦有物业管理、代租代管等售后服务；在三级市场方面，除了一般的租售中介工作外，也同时经营按揭经纪、担保等业务。中原地产提供各类住宅、写字楼、工商厦、厂房、商铺、车位及地皮等物业的租售代理、项目策划及按揭转介服务。怀着“不炒楼、不食价”的宗旨，把业主委托的放盘全数引进市场，让买家有最多的选择、亦把出价最佳的买家推荐给业主。凭着“公开信息、公平交易”的信念，中原地产提供丰富的市场信息及分析，包括创立多个地产信息网站——中原外网、中原地图、中原数据及反映二手住宅楼价走势的中原城市指数，协助顾客于瞬息万变的地产市场中辨别危机、争取机遇，达至公平的交易。中原地产秉承香港中原良好的商誉及专业务实作风，并结合规范稳健的管理制度，坚守品质服务至上的承诺，经过多年努力经营，不仅针对二级市场培养一支拥有项目实操经验丰富的团队，分别专注于豪宅、一般住宅、写字楼、商场等物业类型的营销，而且拥有分别专长于市场研究、规划及建筑设计、房地产营销策划、广告推广、销售管理等的众多精英；更是领先同行，创新导入“一二手联动操盘模式”等充分利用网络平台资源的特有营销整合模式。同时，针对三级市场不断向纵深领域提供品牌代理服务：二手物业代理除了传统住宅租赁和买卖代理外，还有“多元拳头产品”服务，均采用独立地铺专业运作模式，具体包括：成立有专业的工商铺（商业部及商铺部），配备从业经验丰富的复合型专业营销团队，致力于写字楼、商铺、厂房领域，向各大企业、投资者提供以“高效增值理财”为服务宗旨的相关租赁及买卖营销策划代理服务。同时成立有豪宅及外籍客户业务部，配备以熟练掌握英、韩、日、法等多国语言的高素质地产精英团队，针对世界各国知名企业高端外籍人士，以及国内高端人士提供差异化品牌服务。此外，为了全面推进主营业务的稳健高效发展，公司还配备有强大而完善的后勤支援部门，如财务部、行政部、人力资源部、品牌营销、法律部、企业培训部、企业文化部、资讯科技部、研究部、营业支持中心等。“中原地产的成功必须建筑在客户成功的基础上”，这是中原地产的经营理念，而在管理上，广州中原奉行“以人为本”——为员工营造最佳的工作条件，让员工无限发挥其个人潜能的管理理念。为树立企业的专业形象及严谨的办事作风，确保为客户提供优质的服务，各部门组织架构力求简单直接，方便员工各抒己见，沟通无间；对利益分配力求公平、合理、透明，令员工时刻保持高昂士气及积极性；对各员工的权责分工力求清晰明确、仔细，让同事充分发挥个人无穷创意及团队合作精神。广州中原一向的发展方针是稳中求胜，坚守服务至上的承诺，坚持务实作风，并得到市场的广泛认同。在未来发展方向上，依然在坚持不懈的经营过程中，积极整合、完善、优化、发挥集团网络资源平台独有优势，以因地制宜、出奇制胜的创新服务信念，对外仍坚持将一手、二手的市场做大、做强；对内则不断完善并深化公司各部门框架及职能，加强全体员工的服务意识，提高公司整体服务素质。籍此，使广东中原实现“锐意发展，拓深领域，培育人才建立商誉，令客户称心满意，帮客户走向更前，从而成为广大客户最可信赖的合作伙伴，成为行业规范健康的翘楚典范，为广州房地产业繁荣做出卓越的贡献”的宏伟目标。3.3中原地产成功经验借鉴（1）独沽一味，诚信为本。中原刚创业时，社会的地产公司名为地产代理，实际上是炒楼为主，代理为辅。而这种既炒楼又代理的方式是不符合客户利益的。因为凡卖家都想卖得最高价钱，买家都想以最低价买进，而炒家自己也想以低价买进、高价卖出，正好与买卖客户的利益相矛盾，对买卖双方都不公平。于是中原旗帜鲜明地打出“我们独沽一味”的口号，专职做代理，决不做炒家。这样就能做到把市场上最便宜的楼盘介绍给买家，同时把出价最高的买家介绍给卖家。中原就是以自己的公正和诚信赢得买卖双方的信任，业务得到迅速发展。对此，中原的创始人施永青总结为“专注才有力量”。（2）为客户提供全面服务。随着香港经济的起飞，地产代理业务也逐步迈向多元化，中原初时以代理二手住宅买卖闻名，随后凭着敏锐的市场触觉，中原在工业楼宇、写字楼和商铺的代理方面都下了很多功夫。中原亦及时占领了另一个阵地，即大型一手楼盘项目，成功地拿到了香港和中国内地多个大楼盘的独家代理权。除代理业务外，中原下属的中原物业顾问有限公司还向客户提供与地产买卖相关的各类专业服务，如估价、续租、补地价、改楼契以至索偿等。在香港，一般测量行不擅长做二手代理业务，而一般的地产代理行也不提供专业测量服务。中原将两者业务结合起来为客户提供一条龙服务，大大方便了客户，同时也大大增加了营业额，做到服务全面发展、业绩大上台阶。（3）优质服务，严格管理。地产代理要收取客户的佣金就必须提供优质的服务去满足客户的要求，因此，中原对员工的素质十分重视，下大力气对所有员工进行各类培训，包括新入职员工的特别培训和每月的专题培训以及经验交流等，使员工始终保持在最佳的服务状态。同时，公司制定清晰的政策指引和切实的指导制度，还在公司网站上设有“公开PARTY任你讲”的窗口，让员工有机会对公司业务发表自己的意见。20多年来，中原地产培养了大批精英人才，并大胆使用他们。创始人施永青大胆借用封建社会时的井田制度，给分行经理划一块地盘，谁有领导才能又有魅力承担风险的，就分封一块领地给他，让他们独立自主地与发展，收成与股东平均分摊，施永青笑称此为诸侯割据。由于中原培养出大批这种人才，中原稳居同行业的领导地位，堪称地产代理界的少林寺[18]。4完善广州市房地产中介市场的对策针对广州市房地产中介市场存在的诸多问题,只有采取有效的措施,才能使房地产中介市场健康发展。4.1政府完善行业的法律法规并加强管制力度（1）健全完善法律制度，创造公平规范的市场环境为了保证市场中介组织的健康发展，发挥对市场经济的积极作用，需要加强立法，完善法规，将房地产中介组织纳入法制化、规范化的轨道。国家有关部门应尽快制定各种市场中介组织的管理法规或条例，对房地产中介组织的主体资格、活动范围、酬金标准、权利与义务、违法处理等问题做出更明确的规定。依法对房地产中介组织登记，坚决取缔无照经营。凡是具有一定专业知识和中介服务经验、愿意从事中介服务活动的人员，必须经过政府有关部门的培训，合格者发给资格证书，方可申请开办市场中介组织和从事中介服务活动。工商行政管理部门必须通过严格的资格审查后，方可依照有关登记管理法规予以注册登记，颁发营业执照，使其合法经营。完善对市场中介人员的资格考试制度。对市场中介人员的考核是一种对其工作能力的鉴定制度，这项制度对保证市场中介服务的客观性、公正性、准确性和权威性具有重要的作用。（2）加强对房地产中介服务业的监督检查力度通过电视、广播、报纸等新闻媒体加大对房地产中介服务市场管理规章制度的宣传报道，使广大市民了解有关规章制度，逐步对房地产中介市场进行不定期检查，发现非法和不合法的中介机构立即取缔，加大执法监督力度。（3）建立信息系统，减少中介赚差价的机会一是政府要出面搭建类似美国MLS（多重上市服务系统）的房地产交易信息平台[19]；二是强制房地产中介必须通过信息系统上传信息，报告交易活动；三是鼓励老百姓通过该信息平台查询信息，获取专业服务，办理交易手续。4.2房地产中介机构确立自身的服务行为规范和准则（1）搞好诚信服务,树立品牌意识诚信是房地产中介服务业的立业之本,生存资源,倡导诚实守信的职业道德,培养从业人员的自豪感和荣誉感,增强职业责任感,塑造良好的职业形象,提高行业的公信度,通过自我约束机制,加上行业监管,将一些不诚信经营的中介机构淘汰出局。目前的房地产中介服务市场机构林立,竞争激烈,然而有实力、抗风险强的可谓是寥寥无几,这就要求将一些“规模大、机制新、效益好、信誉度高、实力强”的公司做大作强,树立品牌意识,建品牌公司,搞品牌服务,创品牌效应,增强竞争力,在以后的国际竞争中处于强有力的地位。（2）完善服务手段,拓宽服务范围现代科学技术的发展,计算机技术的广泛应用标志着资讯多、操作快、效率高的网络时代已经到来,房地产中介服务业开拓网络经营平台势在必行,必须尽快完善服务手段,让“服务无止境,沟通无极限”。长期以来,房地产中介服务业的服务范围仅仅局限在估价、测绘、二手房的交易上,今后要把人力密集型行业变成知识密集型行业,业务向“专、精、特、新”方向发展,将业务拓展到物业前期咨询、策划、全程营销、装饰设计、投资分析等方面,尽快拓宽服务空间,丰富服务内容,以适应消费者日益复杂的委托要求。（3）加强培训提高房地产中介人员的素质为适应房地产中介服务行业的需要，必须经常严格地对从业人员进行培训，使之具有较系统的房地产专业知识，较强的中介服务能力，良好的职业道德素质和很强的遵纪守法观念，既要有“准入”资格培训，又要不断地进行教育培训，如学习金融、法律、市场营销等知识，使他们具有良好的综合中介服务能力；要建立中介服务人员等级制度，实行职业化管理。通过培训，为行业奠定坚实的人才基础。4.3房地产买卖双方提高自我保护意识在现实交易中,中介机构是连接买卖双方的中间桥梁,买方与卖方才是真正的主角,买方与卖方应该拥有更多的主动权。但是现实操作中往往是中介成为整个交易活动的“主宰者”,由于他们熟悉各种环节,对不太了解行情的购买者进行劝说并往有利于自己的利益方面引导。因此,我们认为购买者首先要提高自己的识别能力,不能任听任为。既要委托中介又要对中介的行为活动进行监督并提出合理要求。购买者可以从以下几方面引起注意:①多留意公共宣传资料,对有关房产交易中容易出现问题环节的宣传单,要特别引起注意；②购房前认真索取中介机构的营业执照、执业资格证书等证件,应当取得复印件并与原件核对,必要时可以向工商部门、房产管理部门要求验证；③达成协议后,对办理产权过户手续,购房者应当本人亲自办理,不要怕麻烦,因为只有到了房产登记部门过户时,其房产权潜在的风险才会凸现,才能便于及时解决[19]。5结论房地产中介作为房地产从生产到消费过程中联系各个要素市场主体的媒介，是一个能促进成交，加速市场流通的有机系统。房地产中介的优势是其服务功能。作为一个服务行业，其发展需要一个宏观的有利的环境，同时也需要提高自身的服务意识和服务水平，充分发挥房地产中介的职能。而广州市房地产中介市场无论在宏观层面还是微观方面都存在种种问题。因此无论是房地产中介企业还是政府有关部门及交易双方，必须采取多方面措施。从房地产中介企业来说，搞好诚信服务,树立品牌意识，加强培训提高房地产中介人员的素质，完善服务手段,拓宽服务范围，向多方面发展。从政府及有关部门角度说，要健全完善法律制度，创造公平规范的市场环境，并加大执法监督力度，建立信息系统，重视和运用网络技术来更好地为客户服务。从房地产交易双方来说，要注意提高自我保护意识，才不致于轻易上当受骗。笔者在前文分析的基础上提出了这些措施，试图能在实践中规范房地产中介企业行为。当然，这些措施必须放在实践中检验，其效果才可知晓。当然，随着广州市房地产业的不断发展，其所面临的问题也在不断变化，本人受限于专业理论水平和研究时间，论文还存在一定的局限性，对广州市房地产中介市场现状的研究大部分是个人观点和借鉴国内外学者研究成果而成，因此在针对广州市房地产中介市场研究的理论探讨方面相对浅显、理论水平不够高。注释参考文献[1]Yinger,J.ASearchModelofRealEstateBrokerBehavior[J].AmericanEconomicReview,1981:71,591-605.[2]Frew.J.R,G.D.Jud