物业公司接管验收手册

第三章接管验收手册

电子文档：JGYS001

物业验收程序

一、目的

规范公司物业验收程序，确保物业验收工作得到有效监控，以便对物业进行全

面接管，保证物业入住工作顺当进行。

二、适用范围

适用于公司所承接的物业的验收,与房地产开发商的交接。

三、职责

1.物业公司接到进展商竣工验收的通知报告后，总物业经理负责指派主管人员,

各职能部门负责人及专业的技术人员组建验收小组。

2.验收小组负责对物业原设计图纸、设计变更、竣工图和设备出厂合格证书及

设备试运行记录等技术检验资料文件资料资料文件资料文件资料的验收。

3.验收小组按移交设备清单的要求对清单上的设备,按规格型号、容量及设计

要求进行验收，设备的安装数量、安装位置及竣工图验收。

4.验收小组对物业按运行系统验收，主要验收供电系统、给排水系统、土建工

程装饰工程、给排风系统、消防系统、防盗对讲系统及电梯系统。

5.由总物业经理跟进展商办理接管手续。

四、工作程序

1.验收的筹备

验收小组依据进展商提供的竣工图纸，按设计及施工要求编制验收方案和验收

标准。

2.验收的实施

(1)验收小组依据验收方案、标准，按专业分工进行预验收。

(2)在预验收过程中，检查出未达到验收标准的楼宇、设备、设备，提出书面整

改报告返回进展商，由进展商督促施工单位进行整改。

(3)对在验收中未达到验收要求的楼宇、设备、设备，整改实施后，验收小组

进行检查、验证，整改合格后进行正式验收。

(4)楼宇的实物验收，应注意:对每套单元房的水、电、土建、门窗、电器设备

进行全面检查，并将检查结果记录在楼宇接管验收清单中。

(5)设备的实物验收,要做到符合以下几点：

①图纸设计与设备的规格、型号、数量符合。

②主要设备、设备的安装位置与安装质量符合。

③设备与连接整个系统的技术性能,应与设计要求符合,检查结果对应不同类

设备记录在设备、设备接管验收清单中。

(6)对物业的其它配套系统、设备进行验收，验收结果记录在设备、设备接管

验收清单相应的表格内。

(7)移交档案、资料文件资料资料文件资料文件资料验收：依据验收计收提交

档案、资料文件资料资料文件资料文件资料进行对比检查，并将检查结果填写在楼

宇资料文件资料资料文件资料文件资料交接清单中。

电子文档：JGYS002

接管验收应检索提交资料文件资料资料文件资料文件

资料

一、所有权资料文件资料资料文件资料文件资料

1.项目批准资料文件资料资料文件。

2.用地批准资料文件资料资料文件。

3.建筑执照。

4.拆迁安置资料文件资料资料文件资料文件资料。

二、技术资料文件资料资料文件资料文件资料

1.竣工图，包括总平面、建筑、结构、设备、附属工程及隐蔽管线的全套图纸。

2.地质勘察报告。

3.工程协议及开、竣工报告。

4.工程预、决算。

5.图纸会审记录。

6.工程设计变更通知及技术核定单（包括质量事故处理记录）。

7.隐蔽工程验收签证。

8.沉降观看记录。

9.竣工验收证明书。

10.钢材、水泥等主要材料的质量保证书。

11.新材料、构配件的鉴定合格证书。

12.水、电、采暖、卫生器具、电梯等设备的检验合格证书。

13.砂浆、混凝土试块、试压报告。

14.供水、供暖的试压报告。

电子文档：JGYS003

物业档案资料文件资料资料文件资料文件资料移交

在实施物业管理之前，进展商应向管理公司移交关于物业的各类资料文件资料

资料文件资料文件资料：

一、综合资料文件资料资料文件资料文件资料

L项目土地使用协议、红线图、立项资料文件资料资料文件、工程申报批建资

料文件资料资料文件及方案批准资料文件资料资料文件（永久）。

2.xx许可证、工程建筑报建表（永久）。

3.工程招、投、定标书（永久）。

4.上级机关的决议、确定、批示等工程重要会议纪要和指导性资料文件资料资

料文件（永久）。

5.征地批文、协议书（协议书）、红线图（永久）。

6.初步设计方案、设计鉴定审批资料文件资料资料文件（永久）。

7.施工协议、施工许可证、施工执照（复印件）、开工报告、施工量放线图表

记录（永久）。

8.单项工程质检监督委托书、成果报告、单项工程竣工验收证书（永久）。

9.工程勘测资料文件资料资料文件资料文件资料：地质图勘察报告、地形、地

貌、监控点、永久性水准点的坐标位置图、水文、气象、地震等设计基础材料（永

久）。

10.竣工验收会议资料文件资料资料文件及质量评价材料、竣工报告、竣工验

收证书（永久）。

11.工程决算书、三算表（永久）。

12.消防设备验收合格证（永久）。

二、土建资料文件资料资料文件资料文件资料

1.主体隐蔽工程验收记录（永久）。

2.图纸会审和设计修改变更及联系单（永久）。

3.事故处理记录（永久）。

4.建筑物、构筑物及重要设备安装测量定位及各种观测记录（长期）。

5.原材料产品及重要构件出厂证明、试验报告、材料换审批单、试件试验报告

（长期）.

三、给排水、消防资料文件资料资料文件资料文件资料

1.开、竣工报告及中间交工验收证明书（永久）。

2.图纸会审及设计修改变更通知（永久）。

3.事故处理及探伤记录（永久）。

4.隐蔽工程验收记录（永久）。

5.材料构件出厂证明及材料代换审批单（永久）。

6.管线标高、位置、坡度、测量记录（永久）。

7.试水、闭水试压试验记录（永久）。

8.设备调试记录（永久）。

9.管线清洗、通水、消毒记录（短期）。

四、电气资料文件资料资料文件资料文件资料

1.开、竣工报告及中间交工验收证明书（永久）。

2.图纸会审及设计变更通知（永久）。

3.事故处理及探伤记录（永久）。

4.隐蔽工程验收记录（永久）。

5.防雷电阴接地实测记录（永久）。

6.引下线焊接记录（永久）。

7.材料构件出厂证明及材料代替换审批单（长期）。

8.绝缘电阻测试、试验记录、试运转记录（长期）。

9.空调资料文件资料资料文件资料文件资料、动力、通讯、有线电视资料文件

资料资料文件资料文件资料。

五、施工图

1.总平面布置图（包括综合系统图）（永久）。

2.建筑施（竣）工图（永久）。

3.结构施（竣）工图（永久）。

4.给排水、消防施（竣）工图（永久）。

5.电气施（竣）工图（永久）。

6.空调施（竣）工图（永久）。

7.智能化系统施（竣）工图（永久）。

8.通讯施（竣）工图（永久）。

9.液化（煤）气施（竣）工图（永久）。

六、声像资料文件资料资料文件资料文件资料

1.建筑前后的现状、侧、立面照片（永久）。

2.内外景观照片（永久）。

3.建筑小品。

4.工程奠基、开、竣工典礼、重要领导人或知名人士视察、剪彩、题词照片、

录音、录像（永久）。

5.工程主要部位隐蔽和处理大事故原状及处理后的照片、录像。

6.其它。

电子文档：JGYS004

物业接收工程项目验收依据

一、所有的已经发布的各专业的验收规范和质量标准（包括国家、行业和地方

的，较为完备的规范、标准）。

二、前期施工全同（协议）制定的标准，要求。

三、所有的各专业施工所用的施工图、竣工图纸，设计变更单。

四、所有的设备，材料等的技术说明书，安装使用说明书和设备、设备制品和

主要材料等的清单、合格证等。

五、隐蔽工程验收记录和中间试验记录。

六、工程质量事故处理记录。

七、前期施工阶段竣工验收报表（包括政府部门和监理公司出具的）；分项、

分部、单位工程质量检验评定记录。

八、设备试压、试运行合格报告等。

电子文档：JGYS005

物业工程验收流程

物业工程验收流程表

电子文档：JGYS006

物业工程验收移交项目

物业工程移交项目表（一）

项目评价存在问题整改建议

高、低压配电室

电主要机电配电箱

气

楼宇及公共区域照明、开关、插座

系

统及配电箱

防她接地系统

其它

中心空调机组

冷冻机组

空水泵、换热器等设备

地热系统

调

暖通管路系统

公共区域暖通用管井

系

燃气设备管井

统公共区域燃气设备管井

楼宇排气设备

其它

公共区域生活用水管井

给

蓄水箱（池）、管路

排草坪等浇灌设备

卫生洁具等设备

水排水管路等设备

公共区域排水管井

系化粪池及排污设备

公共区域排污管井及管路

统

其它

物业工程移交项目表（二）

专案评价存在问题整改建议

电梯轿厢1及设备

井道与底坑附属设备

电

戋引及其它设备

梯

井道照明等

系

井道门等

统

电气监控设备系统

其它

车库各种指示标志灯

喷淋头/烟、温感探头

消消火栓管路及设备

防灭火器等设备

系消防水池（箱）

统消防电气监控设备

监控中心设备

其它

物业工程移交项目表（三）

项目评价存在问题整改建议

电话系统设备

通

楼宇电话插座等

信

网有线电视设备

络楼宇有线电视插座等

系

公共广播/应急广播设备

统

音响设备

楼宇

楼宇监控设备系统

监控

系统楼宇监控用的各种传感器等

办工自动化系统设备

物业管理营运信息系统

办公

自动办公和服务系统

化系信息服务系统

统

智能卡管理体制系统工程

计算机网络管理系统

入侵报警系统

安全电视监控系统

防范出入口监控系统

系统电子巡更系统

车库管理系统

建筑群主干线

综合

建筑物主干线

布线

水平布线

系统

屋宇工作区布线

其它

物业工程移交项目表（四）

项目评价存在问题整改建议

1.主体结构：

地基

钢筋混凝土结构

砖石结构

抗震性能

楼

2.外墙：

宇防水

墙及墙面

上

3.屋面：

保温隔热性能

建

防水性能

工排水设备

面层

程

4.楼宇地面

5.公共楼梯

6.n窗被璃

7.卫生间防水

8.其它

电子文档：JGYS007

物业设备交接

物业设备交接书

接收建议

序号交接项目型号规格数量或建议或处理结果确认

意见

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

13

14

15

16

17

18

经办人签名：经办人签名：

发

管理公

展

司

商

管理公司盖章：进展商盖章：

电子文档：JGYS008

消防系统验收及表格

火灾自动报警系统调试报告

年月日编号:

工程办公

工程名称

办公地址

使用单位联系人电话

调试单位联系人电话

设计单位施工单位

工设备名称编号数量编号出厂日期生产厂家备注

程

要

设

备

施工有无施工单位电

遗留问题联系人话

调试状况

调试人员使用单位人

（签字）员（签字）

施工单位

设计单位负

负责人

责人（签字）

（签字）

系统竣工表

验收时间：

工程名称验收建筑名称

隐蔽工程记录脸收报告系统竣工图设计更改设计更改内容工程验收状况

合格/基本合格/

有/无有/无有/无有/无

不合格

主要消防设备

产品产品

消

防产品名称生产厂家数量产品名称生产厂家数量

型号型号

栓

系

室内消防栓水泵接合器

名

充

室外消防栓气压水灌

消防水泵稳压泵

通

风产品产品

调

空产品名称生产厂家数量产品名称生产厂家数量

型号型号

统

系

风机防火阀

1.自然排烟；2.机械排产品

部位/方式产品名称生产厂家数量

烟；3.通风兼排烟型号

防

烟防烟楼梯间防烟阀

排烟前室及合用前室送风机

统

系

走道排风机

房间排烟阀

自然排烟口面积机械排烟送风量机械排烟排风量

m2m2/hm2/h

平安设备名称及有无状况产品名称产品型号生产厂家数量

散

疏疏散指示标志有/无防火门

统

系消防电源有/无防火卷帘

事故照明有/无消防电梯

系统设计单位施工单位

形式：区域报警/集中报警/监控中心设置部位

灾

火产品名称产品型号生产厂家数量产品名称产品型号生产厂家数量

警

报

感烟探测器集中报警器

统

系

感温探测器区域报警器

火焰探测器事故广播

手动按钮

（续表）

系统设计单位系统施工单位

系统类型喷雾水冷却设备/喷雾水灭火设备/呼、洒水灭火设备

喷洒类型干式/湿式/预作用/开式系统设置部位

产品名称产品型号生产厂家数量产品名称产品型号生产厂家数量

喷洒头水泵

水流报警器稳压泵

报警阀气压水罐

压力开关

系统设计单位系统施工单位

系统类型系统形式全充满系统/局部应用系统

卤

代系统设置部位

烷产品名称产品当1号士产厂家放量产品名称产品型号生产厂家数量

系喷头远程启动装置

统瓶头阀联动开启装置

分配阀手动开启装置

储罐阀（储量/瓶）压力紧急制动

消

防系统设计单位系统施工单位

监

控

室监控室位置庭控室面积耐火等级出入口数量

应有监控功能4攵1实有监•控功能数11缺何种功能监控数

系统设置单位系统施工单位1

系统设置部位

系统名称系统类别系统启动方式用量或储量工作压力

二氧化碳灭火系全充满/局自动/半自动/手动(kg)使用压力

统部应用

泡沫灭火系统低倍/高倍/固定/半固定/移动(kg)供应强度

其氟氮白/抗式

它溶性

灭干粉灭火系统氨酸氢钠/自动/半自动/手动(kg)供应强度

火碳酸氢钾/

系氮酸二氢氮

统/尿素

蒸气灭火系统全充满固定固定/半固定/移动(%)供应强度

/全充满半式

固定/局部

氮气灭火系统全充满/局自动/半自动/手动(kg)使用压力

部应用

排风机

排烟阀

验收表

分项验收建议综合验收建议或建议或

主要或建议或意见意见

序号分项内容主要技术要求

项目基本合

合格不合格合格不合格

格

图纸、资料设计任务书、关于批件、

文件资料资地质资料文件资料资料

料文件文件资料文件资料齐全

一一

一一一

技

隐蔽

程

工验埋地管路、设备设备验收

收资

文

件

料

术测试记录、吊顶墙体等隐

资料

料

文

资

资蔽处管线资料文件资料

件资

文

件

料

料

1资料资料文件资料文件资料

一一

文齐全

件调试及脸妆

安装调试记录，测试脸收

技术资料文

单元、人员等全套资料文

件资料资料

件资料资料文件资料文

文件资料文

件资料齐全

件资料

水源、水量符合设计规范要求

系统最不利点水压不小

系统压力

于0.05Mpa

水消防水泵的数量、流量、

源

泵房功能压力、泄压措施、自灌引

电

2水措施等符合规定要求

源

电源有备用电源

等

水质要求、地基沉降资料

文件资料资料文件资料

其它

文件资料、气温、气象等

符合规范要求

未能在喷水管网上接洗

报警阀以后

涤等用途的水管和水龙

的管网

头

管网管径对比管径估算表合理

坡度、排水口、末端试水

管网布置

装置符合要求

管网设支架

管

吊架、防晃按规范要求设置合理

3支架

管网上安装

网

的节流管、

减压孔板、

减压阀、水安装位置合理、型号、功

流指示器、能符合设计要求

信号网、泄

压阀、》非气

阀

与报警系统

充气系统配符合设计要求

套联动试验

电子文档：JGYS009

暖通空调系统验收及表格

设备开箱检查记录

分部（或单位）

工程名称

工程

设备名称型号、规格

系统编号装箱单号

1.包装

2.设备外观

设备检查

3.设备零部件

4.其它

1.装箱单份张

2.合格证份张

技术资料文件资料

3.说明书份张

资料文件检查

4.设备图份张

5.其它

存在问题及处理建

议或建议或意见检查人员：

XX单位（公章）施工单位（公章）

代表年月日代表年月日

隐蔽工程验收记录

工程名称分部（或单位）工程

序号工程分项及部位单位数量检查结果

1

2

隐3

蔽4

工

5

程

内6

容7

8

9

10

脸

收

意

验收人员：

见

XX单位（公章）施工单位（公章）

代表年月日代表年月日

风管漏风检测记录

工程名称分布（或单位）工程

分项工程系统名称

风管级别试验压力（Pa）

系统总面积（m?）试脸总面积（fl!?）

允许单位面积漏风实测单位面积漏风量

量（m3/m2*h）（m3/m2*h）

系统测定分段数试验日期

检测区段图示分段实测数值

分段面积实际漏风量

序号试验压力（Pa）

面）（m3/h）

1

2

3

4

5

评

定

意

见

XX单位（公章）施工单位（公章）

代表年月日代表年月日

现场组装除尘器、空调机漏风检测记录

工程名称分布（或单位）工程

分项工程检测日期

设备名称型号规格

额定风量（m3/h）允许漏风率（％）

工作压力（Pa）测试压力（Pa）

允许漏风量（m3/h）实际漏风量（m3/h）

检

测

意

见

试脸人员：

XX单位（公章）施工单位（公章）

代表年月日代表年月日

冷冻水管道压力试验记录

工程名称分布(或单位)工程

试脸部位试脸时间

工作压力试验压力连续时间压降

管道编号试验介质试脸结果

(Mpa)(Mpa)(min)(Mpa)

脸

收

意

见

XX单位(公章)施工单位(公章)

代表年月日代表年月日

制冷系统气密性试验记录

分布(或单位)

工程名称

工程

试验部位试验时间

气密性试验

管道编号试验压力

试验介质定压时间(h)试脸结果

(Mpa)

真空试脸

管道编号设计真空度试验真空度

定压时间(h)试验结果

(kPa)(kPa)

充制冷剂试验

管道编号充制冷剂压力

检漏仪表补漏位置试验结果

(Mpa)

验

收

建

议

或

建

议

或

意

见

XX单位(公章)

施工单位(公章)

代表年月日

代表年月日

设备单机试验记录

工程名称分布(或单位)工程

系统名称

设备转速功率电流轴承升温

序号系统编号设备名称(r/min)(kw)(A)(℃)

额定值实测值铭牌实测额定值实测值实测值

评定

建议

或建

议或

意见

调试人员：

XX单位（公章）施工单位（公章）

代表年月日代表年月日

采暖管道安装的允许偏差和检验方法

允许偏差

项次项目检验方法

(mm)

管径W100mm1

横管道、纵母一米用水平尺、

管径＞100mm1.5

1横方向弯曲直尺、拉线

全长(25管径＜100mm＞13

(mm)和尺量检查

米以上)管径＞100mm＞25

立管垂直度每一米2吊线和尺量

2

(mm)全长(5米以上)＞10检查

椭圆率管径W100mm10%

(Dmax-Dmin)/Dmax管径＞100mm8%用外卡钳和

3弯管

管径00mm4尺量检查

折皱不平度(mm)

管径＞100mm5

注：Dmax,Dmin分别为管子最大外径及最小外径

采暖系统水压试验及调试

项次项目要求检脸方法

应以系统顶点的工作压力使用钢管及复合管的系

蒸汽采暖系统

加0.1Mpa做水压试验，同时统应在试验压力下1mm压

1在系统顶点的试验压力不降不大于0.02Mpa,降至

热水采暖系统小于0.3Mpa工作压力后检查，不渗不

漏

试验压力应为系统顶点工

使用塑料管的系统应在

2高温热水采暖系统作压力加0.4Mpa

试脸压力下1h内压力降

不大于0.05Mpa,然后降

应以系统顶点工作压力加

压至工作压力1.15倍，稳

使用塑料管的热水采0.2Mpa做水压试验，同时在

压2h压力降不大于

暖系统系统顶点的试验压力不小

30.03Mpa同时各连接处不

于0.4Mpa

渗、不漏

使用复合管的热水采

暖系统

（续表）

试压合格后，对系统进行

现场观看，直至排水不含

系统

冲洗

4泥沙、铁屑等杂质，且水

过滤器

试压合格后进行清扫色不浑、浊为合格

除污器

冲洗完毕后应充水、加观看、测量室温应满意要

5系统

热，进行试运行和调试求

中间验收记录

工程名称分布（或单位）工程

分项工程名称开工日期年月日

工程地点交验日期年月日

交

脸

简

要

说

明

遗

留

问

题

验

收

建

议

或

建

议

或

意

见

XX单位（公章）施工单位（公章）

代表年月日代表年月日

电子文档：JGYS010

金属管道工程验收及表格

~•、质量检验

1.保证项目检验记录

保证项目检验记录表

单位工程名称：分项工程名称:

分部工程名称：分项工程性质:

序号检验内容质量状况

1固定件、支撑件的材质、规格

2保温材料的材质、规格和性能

3保冷材料的材质、规格和性能

4粘结剂、耐磨剂和密封剂的材质和性能

5绝热层分层厚度

6设备铭牌覆盖

7固定件穿透保冷层

8隔垫设置

9干砌填缝材料与湿砌灰浆材料

（续表）

10主管、伴管的加热空间

11充填绝热层的密实

保冷可拆卸结构与固定结构之间的绝热与密

12

封

13保冷附件、端部或盲板的绝热与密封

14浇注、喷涂绝热层的施工配料及其性能

15硬质制品绝热层伸缩缝的留设

16绝热层的膨胀间的留设

17保冷层伸缩缝外再保冷

18保冷层和高温保温层的各层伸缩缝错缝

19防潮层材料的材质、规格和性能

20金属保温层材料的规格、品种

21普通薄钢板的防腐

22金属护壳不加固定件的部位

23金属护壳的固定不得损毁防潮层

24金属爱护层的接缝

25保冷结构金属、爱护层的接缝密封

26毡、箔、布类材料的品种、规格

27毡、箔、布类爱护层的接缝

28抹面灰浆材料的配比、性能

2.允许偏差项目检验

允许偏差项目检验表

单位工程名称：分项工程名称:

分部工程名称：分项工程性质：

实测值（mrn）

序允许偏

检验内容

号差（mm）

12345678910

捆扎、拼砌绝热层的厚度及安装

1

容重

2充填绝热层的厚度及安装容重

3粘贴绝热层的厚度

浇注、喷涂绝热层的厚度及安装

4

容重

5伸缩缝的宽度

6防潮层表面平面度

7金属爱护层表面平面度

8毡、箔、布类爱护层表面平面度

9抹面爱护层表面平面度

3.质量保证资料文件资料资料文件资料文件资料核查

质量保证资料文件资料资料文件资料文件资料核查表

序号资料文件资料资料文件资料文件资料名份数核查状况

绝热材料（制品）出厂合格证、试（检）验报

1

告

2绝热材料耐燃性能证明

绝热材料粘结剂、耐磨剂、密封剂出厂合格证、

3

试（检）验报告

4捆扎用非金属材料出厂合格证

5绝热层厚度检查记录

6防水材料出厂合格证、试（检）脸报告

7防水材料耐燃性能证明

8非金属外护材料出厂合格证、试(检)验报告

9非金属外护材料阻燃性能证明

10金属外护材料出厂合格证

二、建筑排水用UPVC硬聚氯乙烯螺旋管

1.横管坡度

横管坡度不得小于下列规定：

公称直径d