大厦物业设备设施年度保养工作计VIP

大厦物业设备设施年度保养工作计划表,,,,,,,,,,,,,,,,,

分类,序号,设备设施,保养内容,保养时间,执行人,保养时间,,,,,,,,,,,

,,,,,,1月,2月,3月,4月,5月,6月,7月,8月,9月,10月,11月,12月

供配电,1,专变变压器,1.保养前需停电、验电、悬挂标示牌和挂接地线，检查接线、接头、母排节点是否过热变色并进行紧固，除尘2.检查接地线、绝缘瓷瓶、接线端、散热风扇、驱潮灯、温度显示仪、自动装置是否正常，3.测量接地电阻，摇测高、低压侧相与相、相与地的绝缘电阻并记录存档，4.清扫地面，检查标识、门锁，房间温度确保不超过35℃。5.视运行情况调整档位和优化运行.,6月、12月的1-5号,供电局/维修组配合跟进,,,,,,,,,,,,

,2,专变高低压柜,1.保养前需停电、验电、悬挂标示牌和挂接地线，检查各开关接线、接头、母排节点是否过热变色并进行紧固，除尘，2.对烧蚀触头用金相纱纸进行打磨，并用97%酒精进行清洗，3.每年一次对真空断路器、接触器进行拆件维护；4.检查浪涌装置、直流屏、接地线、散热风扇、驱潮灯、指示灯、仪表、继电保护装置、电容器等是否正常，5.检查各抽屉柜是否灵活，6.测量接地电阻，摇测相与相、相与地的绝缘电阻并记录。7.清扫地面，检查标识、门锁，温度确保不超过35℃，8.现场电路图、上墙资料完好。,6月、12月的1-5号,供电局/维修组配合跟进,,,,,,,,,,,,

,3,发电机,1.保养前需停电、验电、悬挂标示牌和挂接地线，除尘，检查各开关接线接头是否过热并进行紧固，2.每年一次对真空断路器、接触器进行拆件维护；3.检查接地线，摇测相与相、相与地的绝缘电阻并记录，4.检查蓄电池电压和电液比重，5.检查皮带的张紧程度，6.清洗机油泵及滤网、空气滤清器、机油和燃油滤清器、涡轮增压器的机油滤清器及进油管，7.定期更换机油和冷却水(详细查看说明书)，8.检查柴油箱、输油管有无渗漏，9.检查接地线有无松脱，10.检查运水烟箱运转是否正常，11.模拟断电测试自动起机及来电自动停机，12.所有选择开关打至自动状态，13.清扫地面，检查标识、门锁，14.现场电路图、上墙资料完好。,1、4、7、10月的10-13号,维修组,,,,,,,,,,,,

,4,楼层配电间,1.保养前需停电、悬挂标示牌，2.检查各开关接线、接头、母排节点是否过热变色并进行紧固，除尘，3.对烧蚀触头用金相纱纸进行打磨，并用97%酒精进行清洗，4.每年一次对接触器进行拆件维护；5.检查浪涌装置、接地线、指示灯、零序检测装置等是否正常，6.清扫地面，检查标识、门锁，温度确保不超过35℃。7.测量接地电阻，摇测相与相、相与地的绝缘电阻并记录，8.现场电路图完好。,1、4、7、10月的14-25号,维修组,,,,,,,,,,,,

,5,风机、水泵配电柜(包括AHU、PAU、排风、车场送排风、消防送排风、生活水泵、消防水泵、冷冻冷却水泵、集水井),1.保养前需停电、除尘，2.检查开关接线接头是否过热并进行紧固，3.检查接地线，摇测相与相、相与地的绝缘电阻并记录，4.清扫地面，检查仪表、指示灯、按钮开关、标识、门锁。5.对变频器进行除尘紧固接线，6.每年一次对接触器进行拆件维护；7.现场电路图完好。,3、6、9、12月的1-10号,维修组,,,,,,,,,,,,

,6,广场喷泉配电控制系统,1.保养前需停电、验电、悬挂标示牌，2.检查开关接线接头是否过热并进行紧固，除尘，3.检查接地线，摇测相与相、相与地的绝缘电阻并记录，4.检查标识，定期重调电脑参数，确保运作正常，5.每年一次对接触器进行拆件检查，6.现场电路图完好。,3、6、9、12月的11-20号,维修组,,,,,,,,,,,,

,7,公共配电箱,1.保养前需停电、验电、悬挂标示牌，2.检查开关接线接头是否过热并进行紧固，除尘，3.检查接地线，摇测相与相、相与地的绝缘电阻并记录，4.检查标识、门锁，5.每年一次对接触器、变频器进行拆件检查，6.现场电路图完好。,3、6、9、12月的11-20号,维修组,,,,,,,,,,,,

供水,8,生活用水水池,1.排清池内存水用药水进行清洗和消毒，2.确保清洗质量，并出具符合国标的水质检验报告。,1、4、7、10月,专业维保公司/维修组配合跟进,,,,,,,,,,,,

,9,广场喷泉,1.检查水泵喷头有无堵塞、机械配件有无磨损，2.停电检查电机相间、相对地绝缘并记录数据，各参数是否正常，3.每半年对电机轴承、传动轴承加润滑油，拧紧电机固定螺丝，接地线牢固，4.定期测试，保证功能正常。,1、4、7、10月的25-30号,维修组,,,,,,,,,,,,

,10,生活消防水泵房,1.保养前需停电、验电、悬挂标示牌，2.摇测电机相间、相对地绝缘并记录数据，3.各类电机轴承加润滑油，运行5000-7000小时更换轴承(必要时可提前更换)；4.拧紧电机固定螺丝，5.检查各阀门驳接法兰是否渗漏，传感器、压力表是否正常，地面卫生打扫，6.现场电路图完好，温度确保不超过35℃，7.每月至少一次对消防泵、喷淋泵起动运行，运行时需打开泄压阀，并密切留意压力表。8.检查标识是否完好清晰，9.检查缓闭式液位控制器是否正常。,1、4、7、10月的25-30号,维修组,,,,,,,,,,,,

,11,市政给水管,1.检查各阀门驳接法兰是否渗漏，2.阀门、压力表是否正常，每季度对阀门螺杆加润滑油，3.每二年除锈刷漆翻新。4.清洗Y隔。,1、4、7、10月的30号,维修组,,,,,,,,,,,,

,12,各层给水管,1.检查各阀门驳接法兰是否渗漏，压力表、水表是否正常，2.检查标识是否完好清晰，每季度对阀门螺杆加润滑油，3.每二年除锈刷漆翻新(不锈钢除外)。4.清洗Y隔。,2、5、8、11月的1-5号,维修组,,,,,,,,,,,,

排水,13,隔油池,1.每日清理隔渣油脂等残留物，2.每月至少一次全面清理隔油池，3.每日至少二次投放药物，4.废水主排放口检测水样并提交化验报告，5.各隔油系统维护。,,专业维保公司/维修组配合跟进,,,,,,,,,,,,

,14,化粪池（井）,1.每半年彻底清理抽排一次，2.确保不满溢、不板结、不堵塞。,1、7月,专业维保公司/维修组配合跟进,,,,,,,,,,,,

,15,污水、雨水、粪管,1.检查各阀门驳接法兰是否渗漏，卡箍是否松脱，2.检查标识是否清晰，3.每二年除锈刷漆翻新(不锈钢、PVC管除外)，4.定期检查雨水、污水井、天台和首层路面水沟、地漏囗是否积水，面盖是否完好，并定期清除杂物和污泥(遇雨水季节需增加巡检次数)。,2、5、8、11月的6-10号,维修组,,,,,,,,,,,,

,16,集水井,1.定期检查是否积水，并定期清除杂物和污泥、沙石，(遇雨水季节需增加巡检次数)，2.检查液位浮子、手自动状态是否正常，3.检查连接管有无松动，标识是否清晰，4.每半年将止回阀解体维修。,2、5、8、11月的11-15号,维修组、清洁部,,,,,,,,,,,,

空调,17,空调主机,1.定期表面除尘，2.检查保温层有无翻松，3.主机机体上各驳接口有无渗漏油、水，4.检查开关接线接头是否过热并紧固，5.检查接地线是否牢固，6.停电摇测相与相、相与地的绝缘电阻并记录，7.检查各参数是否在允许范围内，8.每年对主机冷凝器进行通炮，每二年至少对蒸发器进行一次通炮，（当小温差大于3时需进行通炮）。,,专业空调公司/维修组配合跟进,,,,,,,,,,,,

,18,冷冻泵,1.定期表面除尘，2.检查保温层有无翻松，3.检查开关接线接头是否过热并紧固，4.检查接地线是否牢固，5.停电摇测相与相、相与地的绝缘电阻并记录，6.检查各参数（运行电流、电压）是否在允许范围内，电流为额定值内，电压为额定值的±5％。7.每月对电机水泵轴承加润滑油，运行5000-7000小时更换轴承(必要时可提前更换)；8.拧紧电机固定螺丝，9.检查各阀门驳接法兰是否渗漏，传感器、压力表是否正常，10.配电柜现场电路图完好，11.检查标识是否清晰，12.每年一次更换水系统。13.清洗Y隔，每二年除锈刷漆翻新。,3、6、9、12月的21-25号,维修组,,,,,,,,,,,,

,19,冷却泵,1.定期表面除尘，2.检查开关接线接头是否过热并紧固，3.检查接地线是否牢固，4.停电摇测相与相、相与地的绝缘电阻并记录，5.检查各参数（运行电流、电压）是否在允许范围内，6.每月对电机轴承加润滑油，运行5000-7000小时更换轴承(必要时可提前更换)；7.拧紧电机固定螺丝，8.检查各阀门驳接法兰是否渗漏，传感器、压力表是否正常，9.检查标识是否完好清晰，10.配电柜现场电路图完好。11.清洗Y隔，每二年除锈刷漆翻新。,3、6、9、12月的25-30号,维修组,,,,,,,,,,,,

,20,冷却塔,1.定期检查电机开关接线接头是否过热，2.检查接地线是否牢固，3.停电摇测相与相、相与地的绝缘电阻并记录，4.检查各参数（运行电流、电压）是否在允许范围内，电流为额定值内，电压为额定值的±5％。5.每月对电机轴承加润滑油，运行5000-7000小时更换轴承(必要时可提前更换)；6.拧紧电机固定螺丝，7.检查各阀门驳接法兰是否渗漏，传感器、压力表、浮球阀是否正常，8.每周一次吸泥并进行水处理，9.每半月检查电机皮带(必要时调整)，10.每月至少一次清洗冷却塔和填料，11.每季对风轮除尘，12.每年一次更换水系统，13.清洗Y隔，每二年除锈刷漆翻新。14.检查标识是否完好清晰。15.清洗Y隔，每二年除锈刷漆翻新。,,专业空调冷却水维保公司/维修组配合跟进,,,,,,,,,,,,

,21,盘管风机,1.摇测电机相间、相对地绝缘并记录数据，2.每半年对电机轴承加润滑油，运行5000-7000小时更换轴承(必要时可提前更换)；3.拧紧电机固定螺丝，4.检查各水、风阀门、驳接法兰是否渗漏、异常，5.冷凝排水管和风管保温层有无翻松，6.排水是否顺畅，7.每月疏通排水管和清洗风滤网，8.每季用0.6-0.8MPa水压冲洗翅片，9.每年更换风滤网(必要时提前更换)，10.地面卫生打扫，11.检查标识是否完好清晰。,3、6、9、12月的25-30号,专业空调维保公司/维修组配合跟进,,,,,,,,,,,,

,22,AHU、送(新)风、排风机,1.摇测电机相间、相对地绝缘并记录数据，2.每半年对电机轴承加润滑油，运行5000-7000小时更换轴承(必要时可提前更换)；3.每月检查电机皮带张紧度(从静止位置能压下2cm为正确)，4.拧紧电机固定螺丝，5.检查各水、风阀门、驳接法兰是否渗漏、异常，6.保温层有无翻松，传感器、压力表是否正常，冷凝排水是否顺畅，7.每月清洗风滤网，8.每季用0.6-0.8MPa水压冲洗翅片，9.每半年对风阀的转动部分加注润滑油，10.每年更换风滤网，11.地面卫生打扫，12.检查标识是否完好清晰。,3、6、9、12月的25-30号,专业空调维保公司/维修组配合跟进,,,,,,,,,,,,

消防,23,主机,1.停电除尘，2.检查内部线路，紧固接线，3.定期检查主机各功能是否正常(每季度至少一次进行联动试验),2、5、8、11月,维修组,,,,,,,,,,,,

,24,水管,1.每二年对金属部分进行除锈刷漆翻新（不锈钢除外），2.检查各阀门驳接法兰是否渗漏，3.压力表、水表、标识是否正常。,2、5、8、11月,维修组,,,,,,,,,,,,

,25,消火栓,1.每二年对金属部分进行除锈刷漆翻新（不锈钢除外），2.检查各阀门驳接法兰是否渗漏。3.配套设施是否完好，标识是否清澈。,2、5、8、11月,维修组,,,,,,,,,,,,

,26,防火卷帘,1.手动试验上升、下降灵活，2.检查电机相间、相对地绝缘并记录数据，3.电机轴承、传动齿轮加润滑油，拧紧电机固定螺丝，4.每季度定期测试联动，保证功能正常。,2、5、8、11月,维修组,,,,,,,,,,,,

,27,喷淋,1.检查各阀门驳接法兰是否渗漏，2.阀门杆加润滑油，3.喷淋头定期抹尘。,2、5、8、11月,维修组,,,,,,,,,,,,

,28,烟感、温感,1.每年由有资质的专业公司进行彻底清沽(电路、感应器)，2.定期测试联动，保证功能正常。,2、5、8、11月,维修组,,,,,,,,,,,,

,29,消防、送风、排风排烟机,1.对配电柜进行除尘，2.检查开关接线接头是否过热并进行紧固，仪表、指示灯、按钮是否正常，3.摇测电机相间、相对地绝缘并记录数据，4.每半年对电机轴承加润滑油，拧紧电机固定螺丝，地面卫生打扫。5.检查各风阀门是否处于正常状态(排烟平时关闭，火警状态开启，防火阀70℃或270℃关闭)，6.每半年对风阀的转动部分加注润滑油，7.定期测试联动，保证功能正常。,2、5、8、11月,维修组,,,,,,,,,,,,

,30,破玻,1.检查接线有无松动，胶片有无破损，2.定期测试联动，保证功能正常。,2、5、8、11月,维修组,,,,,,,,,,,,

,31,对讲,1.检查接线有无松动，音量能满足要求，2.定期测试联动，保证功能正常。,2、5、8、11月,维修组,,,,,,,,,,,,

,32,警报器,1.检查接线有无松动，音量能满足要求，2.定期测试联动，保证功能正常。,2、5、8、11月,维修组,,,,,,,,,,,,

,33,湿式报警阀,1.检查各阀门驳接法兰是否渗漏，2.传感器、压力表是否正常，3.定期测试联动，保证功能正常。,2、5、8、11月,维修组,,,,,,,,,,,,

,34,消防、喷淋及相关恒压水泵,1.手动试验水泵检查机械、各参数是否正常，2.停电检查电机相间、相对地绝缘并记录数据，3.每半年对电机轴承、传动轴承加润滑油，拧紧电机固定螺丝，4.定期测试联动，保证功能正常。,2、5、8、11月,维修组,,,,,,,,,,,,

,35,安全通道,1.防火门定期检查闭门器是否正常，2.门体有无破损，3.门铰转轴加润滑油。,2、5、8、11月,维修组,,,,,,,,,,,,

,36,安全出口、应急灯(包括地下室),1.定期充放电测试，保证功能正常。2.每次放电不小于30分钟。,2、5、8、11月,维修组,,,,,,,,,,,,

安防监控,37,摄像头、录像机,1.录像机除尘，检查各功能是否正常，2.每半年由有资质的专业公司对摄像头进行彻底清洁抹尘，3.定期测试，保证功能正常。,2、5、8、11月,维修组,,,,,,,,,,,,

BA系统,38,电脑主机、DDC控制器、模块,1.每半年除尘，紧固接线，2.检查各功能是否正常，,2、5、8、11月,专业公司、维修组,,,,,,,,,,,,

车道闸,39,收费系统,1.除尘，检查内部线路，紧固接线，2.定期测试，保证功能正常。,2、5、8、11月,专业维保公司/维修组,,,,,,,,,,,,

电梯,40,机房,1.电源箱除尘，2.检查开关接线接头是否过热并进行紧固，3.检查接地线，4.摇测相与相、相与地的绝缘电阻并记录，5.清扫地面，温度确保不超过35℃，6.检查标识、门锁。,,专业电梯公司/维修组配合跟进,,,,,,,,,,,,

,41,轿厢,1.定期检查按键，显示器，平层功能是否正常，2.检查五方通话系统是否达到通话标准，3.检查门缝门坑、门感应是否正常，4.检查照明、空调及标识是否正常。,,专业电梯公司/维修组配合跟进,,,,,,,,,,,,

楼宇土木建筑、公共设施,42,楼体,1.检查屋面层、女儿墙、隔热层、防水层是否完好、无裂纹，如有裂纹应及时修补，2.每年测量沉降、防雷接地电阻是否正常范围内。,2、5、8、11月,维修组,,,,,,,,,,,,

,43,公共广场、园林,1.检查排水沟无杂物，无积水，沟盖完整，2.检查灯杆牢固度，无生锈，电线无外露，3.木地台木质结构完整，无毛刺，每二年对木质进行刷光漆翻新，4.绿化水龙头无渗漏，5.路面地砖是否松脱，6.井盖标识是否清晰，金属边框有无弯边。,2、5、8、11月,维修组,,,,,,