保利房地产公司财务报表分析

内容摘要：本文通过对保利房地产(集团)股份有限公司2007年——2008年财务报表的初步分析、有关财务比率分析，借以发现保利房地产(集团)股份有限公司存在的问题及原因，提出有关解决问题的建议。关键词：企业财务报表；分析保利房地产(集团)股份有限公司前身为广州保利房地产开发公司，是由中国保利集团公司全资子公司保利南方集团有限公司于1992年9月14日在广州市注册成立的全民所有制企业，成立时注册资本为1,000万元；2002年8月22日，经中国国家经济贸易委员会以国经贸企改[2002]616号文批准，由保利南方作为主发起人，联合广东华美国际投资集团有限公司和张克强等16位自然人，公司改制为股份有限公司，名称变更为“保利房地产股份有限公司”。2006年3月，公司更名为“保利房地产(集团)股份有限公司”。经中国证券监督管理委员会证监发行字[2006]30号文核准，公司于2006年7月19日首次公开发行人民币普通股(A股)15,000万股，每股面值1元。2006年7月31日，本公司股票在上海证券交易所上市交易，证券代码600048，股票简称“保利地产”。本次股票发行后,本公司股本增至55,000万元，折合55,000万股。公司及子公司主要从事房地产开发和经营、物业管理等。本文通过对保利房地产(集团)股份有限公司2007年——2008年财务报表的初步分析、有关财务比率分析、综合分析，借以发现保利房地产(集团)股份有限公司存在的问题，提出有关解决问题的建议。一、公司财务报表的初步分析（一）公司资产负债表初步分析1．总资产构成项目初步分析根据保利地产公司2007年-2008年资产负债表分析得出下表。表1---1保利地产公司2007年-2008年总资产表及其变动分析单位：万元项目金额结构(%)2008年2007年增减额增减(%)2008年2007年结构变动流动资产长期投资3500固定资产无形资产和其他资产递延税款借项总资产1001000从表1--1可以看出，保利公司2008年的总资产呈大幅上升趋势，增长幅度为31.15%，其增加的主要原因是流动资产大幅度的增加，增加幅度为30.99%。远远超过了长期投资和固定资产的增加额。通过对2007年、2008年的长期投资和固定资产的同期比较可以看出其也有着明显的提升，增加幅度分别达到了325.54%和33.63%的增长率，不可忽视。对总资产结构的变动分析可以得知：流动资产的比重由99.33%下降为99.22%，虽有降低，但收益性低的流动资产所占的比重仍过高，这对提升盈利有着不利影响。固定资产的比重由0.34%上升为0.35%，而长期投资的比重由0.03%上升到0.09%，其变化都是相对比较小的。表1----2保利地产公司2007年-2008年各资产项目及其变动分析表单位：万元项目金额结构(%)2008年2007年增减额增减(%)2008年2007年结构变动货币资金短期投资净额应收款项净额存货净额长期投资净额3500.1001000固定资产净额1001000从表1--2得出，流动资产增加的主要原因是货币资金，存货分别增长18.24%，43.15%。而长期投资增加325.54%以及固定资产增加33.63%，这说明了企业加大了对收益水平高的资产项目的投入。而长期投资净额的增长率超强的增长，说明企业在长期投资这一领域大大加强了投资力度，企业在经营中增加了对盈利能力强的长期资产的投入，将有利于企业获利水平提高。但是货币资金大幅度增加，将对盈利能力的提高产生不利影响。2．负债构成项目的初步分析根据保利地产公司2007年-2008年资产负债表分析得出下表。表2保利地产公司2007年-2008年总负债规模和结构变动分析表单位：万元项目金额结构(%)2008年2007年增减额增减(%)2008年2007年结构变动长期负债90381516流动负债递延税款贷项合计1001000从表2数据看出，公司2008年的总负债比2007年增长幅度为35.28%，其增长的主要原因是长期负债和递延税款贷项都有着大幅度的上升，长期负债比上年增加了9262964219万元，增加幅度高达102.49%，是负债各项中提高幅度最大的一项。递延税款贷项2008年比2007年增长幅度是29.87%。而负债的结构变动得知：流动负债的比重由2007年的67.40%下降为了2008年的51.42%，长期负债的比重由32.21%上升为了48.21%，说明公司调整债务结构，提高长期负债比重，将有效降低财务风险。3．股东权益的初步分析根据保利地产公司2007年-2008年资产负债表数据分析得出表3。从表3可见，引起公司股东权益规模变动的主要项目是股本、未分配利润二大项目。2008年的股本比2007年增长率达到了100%，股本占股东权益的比重由2007年的10.28%上升为2008年的17.42%，说明了由于投资者信心增强增加了投入资本。2008年的未分配利润增加额为2109755051万元，增长率是85.59%，占股东权益的比重比2007年提高了11.82%，这说明了因增强投资企业盈利能力在逐步增强，企业保有了相当规模的留存收益。表3保利地产公司2007年-2008年股东权益规模结构分析表单位：万元项目规模结构（%）2008年2007年增减额增减(%)2008年2007年结构变动股本100资本公积-19盈余公积未分配利润货币换算差额000股本权益合计1001000（二）利润表的初步分析1．净利润项目形成的初步分析根据保利地产公司2007年-2008年利润表分析得出下表。表4保利地产公司2007年-2008年净利润变动分析单位：万元项目规模结构(%)2008年2007年增减额增减(%)2008年2007年结构变动利润总额1001000减:所有者权益少数股东权益20净利润保利公司2008年的净利润额比2007年的增加了749773358万元，增长幅度50.53%。导致增长的直接原因是利润总额的增长幅度高达67.42%，表明了公司业绩增长惊人。2．利润总额构成项目的初步分析根据保利地产公司2007年-2008年利润表分析得出下表。表5保利地产公司2007年-2008年利润总额及变动分析表单位：万元项目规模结构(%)2008年2007年增减额增减(%)2008年2007年结构变动主营业务利润1001000减:营业费用管理费用息税前经营利润财务费用营业利润投资收益营业外收支净额补贴收入00-----利润总额1001000从表5变动情况看，第一，决定息税前经营利润的因素包括主营业务利润、营业费用、管理费用。表中2008年的主营业务利润比2007年增长率为109.47%，说明企业在2008年取得不错的经营业绩成果。但同时，2008年的管理费用和营业费用也比2007年分别提升了80.91%和49.47%，但是这并不会影响息税前经营利润的强劲上升，原因在于管理费用和营业费用分别占主营业务利润的比重幅度小仅为6.50%和9.66%。第二，公司利润总额变动增长的主要因素是息税前经营利润增加2191258338万元和营业利润增长1895516251万元以及财务费用减少1282613.67万元。由于财务费用的降低，企业在2008年的经营活动效益水平得到了提高。虽然企业投资收益和营业外收支净额都有大幅度的减少额，可它们占利润总额的比重2.41%和4.63%都是很小的，所以利润总额不受影响而呈上升趋势。（三）现金流量表的初步分析1．现金流入结构分析根据保利地产公司2007年-2008年现金流量表分析得出下表。表6-1保利地产公司2007年-2008年现金流入结构变动表单位：万元项目2008年2007年金额结构百分比(%)金额结构百分比(%)经营活动现金流入小计其中：销售商品、提供劳务收到的现金收到的其他与经营活动有关的现金投资活动现金流入小计其中：取得投资收益所收到的现金处置固定无形和长期资产收回的现金收到的其他与投资活动有关的现金筹资活动现金流入小计其中：发行债券所收到的现金430000借款所收到的现金现金流入合计100%100从表中可以看出：在企业2008年的现金流入中，经营活动现金流入占现金流入合计的53.52%。投资活动现金流入占现金流入合计的0.09%，筹资活动现金流入占现金流入合计的46.39%。这说明，企业2008年流入的现金主要来源于经营活动和筹资活动二项目，只有极少部分来自投资活动项目。在经营活动中，现金流入来源主要是来自销售商品，提供劳务收到的现金，占现金流入合计的94.17%，表明企业有稳定的现金流入来源，经营可靠性较高。投资活动中，主要是收到的其他与投资活动有关的现金，占88.71%，少部分来自取得投资收益所收到的现金占10.86%：筹资活动中，发行债券所收到的现金占28.55%，借款所收到的现金占71.13%。通过分析可以看出，保利公司2008年资金主要筹集是负债渠道。由2007年与2008年现金流量对比分析可见，2008年企业经营活动现金流量稳步提升。2．现金支出结构分析根据保利地产公司2007年-2008年现金流量表分析得出表6—2。表6—2数据说明，在企业2008年的现金支出中，经营活动现金占总现金支出比重78.95%，其中主要现金支出来源是：购买商品接受劳务支付的现金占总现金支出比重为82.80%，支付的各项税费占11.39%，其它项目比重较小。投资经营活动现金支出占总现金支出比重0.29%，其中主要来源于支付的其他与投资活动有关的现金占总现金支出比重62.28%，购建固定无形和长期资产支付的现金占比重26.33%。筹资经营活动中现金支出占总现金支出比重20.76%，其中偿还债务所支付的现金占74.35%，支付的其他与筹资活动有关的现金占1.05%。通过分析可以得知：企业2008年现金支出中，主要的现金支出来源是经营活动现金的流出和筹资活动现金的流出。通过2008年与2007年现金流量对比分析可见，2008年筹资活动现金流出比重上升了6.44（20.76-14.32）个百分点，原因用于偿债的现金流出增加了。表6—2保利地产公司2007年-2008年现金支出结构变动单位：万元项目2008年2007年金额结构变动(%)金额结构变动(%)经营活动现金流出小计其中：购买商品接受劳务支付的现金支付给职工以及为职工支付的现金支付的各项税费支付的其他与经营活动有关的现金投资活动现金流出小计其中：购建固定无形和长期资产支付的现金投资所支付的现金630支付的其他与投资活动有关的现金筹资活动现金流出小计其中：偿还债务所支付的现金支付的其他与筹资活动有关的现金现金支出合计100100通过各数据的综合分析可以得出；从表6—1中可以看出，在企业的现金流入中，经营活动所取得的现金流入量不仅上升趋势大，而且占总体比重也大。筹资活动的现金流入量不仅呈下降趋势，而且所占比重也呈下降趋势，这说明企业对于筹资的依赖性在逐步减小，而越来越依赖于经营活动的现金流入。从表6—2中可以看出，在企业的全部现金支出中，经营活动的现金支出的比重呈下降趋势，而筹资活动的现金支出的比重呈上升趋势，这说明企业随着其经营业务的发展，收益增加，企业用于还本付息的现金支出增加了，将有利于降低企业财务风险。二、有关财务比率分析（一）偿债能力财务比率分析1．短期偿债能力财务比率分析根据保利地产公司2007年--2008年财务报表数据计算得出下图。图1保利地产公司短期偿债能力及同行业平均值比较图（1）流动比率从图1可以看出2008年企业流动比率实际值高于2007年实际值，说明了企业的短期偿债能力比上年提高了。而2008年企业的流动比率实际值也是高于行业平均值的，这说明该企业的短期偿债能力超过行业平均值。但也要注意过高的流动比率也表明了企业在流动资产上占用的资金过多了，将对企业提高盈利能力产生不利影响。（2）速动比率从图1保利公司2008年速动比率高于2007年实际值，而2008年的速动比率是高于行业平均值，这说明企业的短期偿债能力高于行业平均水平的偿债能力。（3）现金比率保利公司2008年现金比率比2007年增长了，说明了企业用现金偿还短期债务的能力增强了。2008年的现金比率与行业平均相比有所下降，这说明相对行业而言，企业用现金偿还短期债务的能力有所降低。通过图1分析可以看出，2008年保利公司虽现金比率略低于行业平均值，但由于流动比率，速动比率均远超于行业平均水平，说明公司的短期偿债能力较强。2．长期偿债能力财务比率分析根据保利地产公司2007年--2008年财务报表数据计算得出下图。图2保利地产公司长期偿债能力及同行业平均比较图（1）资产负债率资产负债率是衡量企业负债水平及风险程度的重要指标。与2007年同期相比，2008年保利资产负债率略有增长，企业的财务风险比较稳定。与行业平均值相比2008年保利公司的资产负债率比行业平均值要略高一点。这说明企业的长期偿债方面要引起注意，注意在快速扩张的同时控制负债规模的能力。（2）产权比率产权比率与资产负债率都是衡量长期偿债能力的，具有相同的意义，产权比率主要揭示债务资本与权益资本的相互关系。如图2所示，2008年的产权比率为269.61%与2007年同期相比增长了34.31个百分点（269.61-235.30），说明了企业财务结构的风险性有所提高。与行业平均值相比，2008年保利公司的产权比率比行业平均值大，因此可见保利公司资本结构是高风险的财务结构。（3）有形净值债务率有形净值债务率主要是用于衡量企业的风险程度和对债务的偿还能力。与2007年同期相比，保利地产2008年有形净值债务率大幅度增加，由2007年的235%，增长到2008年的269.68%，企业的财务风险提高了，在与行业相比，保利公司2008年的有形净值债务率明显是高于行业平均值的。这说明企业的长期偿债能力方面具有一定风险，将会影响企业的稳健发展。（4）已获利息倍数已获利息倍数指标反映了当期企业经营收益是所需支付的债务利息的多少倍，其数额越大企业的偿债能力越强。从图中保利公司的已获利息倍数有2007年的74.25上升到2008年的120.12，上升幅度很大。说明由于企业盈利水平的提高，使企业偿债利息的能力增强。而保利公司2008年的已获利息倍数很大已经超过了行业平均值，这表明了企业获利能力提高，有效的降低了偿付债务利息的风险，企业的债务偿还有一定的保障。（二）营运能力财务比率分析根据保利地产公司2007年--2008年财务报表数据计算得出下图。图3保利地产公司企业营运能力及同行业平均比较图1．总资产周转率总资产周转率反映了企业的总资产在一定时期内实现的主营业务收入的多少。图3中保利公司2008年的总资产周转率为0.33次比同期2007年的提高了。与行业值相比，2008年的总资产周转率比行业平均值高，这都表明了企业总资产运用效率不错，有利于企业的偿债能力和盈利能力的增强。2．流动资产周转率流动资产周转率是企业流动资产周转率在一定时间内（通常为一年）周转的次数，是反映企业流动资产运用效率的指标，而且也反映了企业的盈利水平，是总资产周转率高低的关键。2008年保利公司流动资产周转率为0.33次比2007年的有所增长，而且2008年的流动资产周转率是行业平均值的近2倍，这都可以说明公司以相同的流动资产占用取得更多的主营业务收入，公司的流动资产运用效率高。3．固定资产周转率固定资产周转率是衡量固定资产运用效益的反映企业资产周转状况，图中企业2008年的固定资产周转率与同期2007年和行业平均值相比都比较高，增长幅度大。这表明了企业的固定资产得到了充分利用，公司固定资产的投入和结构分布都是相当合理，充分发挥了固定资产的使用效益。4．应收账款周转率应收账款周转率反映了企业应收账款的运用效益。保利公司2008年的应收账款周转率为81.51次比2007年提高，且比行业平均值高，说明了公司在2008年里应收账款的回收速度很快，其管理效益提高，资产的流动性增强，有利于提高短期偿债能力。5．存货周转率从图3可见，公司2008年的存货周转率是略低于2007年，与行业平均值相比基本持平。（三）获利能力财务比率分析根据保利地产公司2007年--2008年财务报表数据计算得出下图图4保利地产公司资产获利能力及同行业平均比较图1．营业利润率营业利润率衡量了企业主营业务收入的净获利能力。图4可见企业2008年营业利润率比2007年的略有提高，与行业平均值相比，保利公司的营业利润率远远大过行业值，这都表明公司在2008年主营业务的获利能力很强。2．总资产利润率总资产利润率，它反映了企业资产综合利用效果，衡量企业总资产获利能力。该公司2008年的总资产利润率比同期2007年与行业平均值都有大幅度提高，说明了公司的资产管理效益很好，公司资产获利能力强。3．长期资本收益率由图4可见，2008年公司长期资本收益率比2007年略有增长，与行业平均值相比，2008年公司长期资本收益率明显偏高，说明了公司的长期资本的获利能力比较强，使长期债权股东权益的回报水平得到了有力保障。4．净资产收益率公司2008年的净资产收益率比2007年的有所降低，但幅度不大，说明在2008年里企业资本获利能力略有降低，但2008年的净资本收益率与行业平均值相比，超过行业平均6.32（17-10.68）个百分点，其说明了2008年里公司投入资本的获利能力强，在行业竞争中处于优势地位。（四）现金流量财务比率根据保利地产公司2007年--2008年财务报表数据计算得出图5。1．现金流量与当期债务之比这个指标反映企业短期偿债能力的流动比率有关，由图5可见，公司的现金流量与当期债务之比数值比行业高出24.34（38.89-14.55）百分点，这说明了公司现金流入对当期债务的保障度比较强，公司的流动性比较好。2．债务保障率债务保障率表明企业现金流量对其全部债务偿还的满足程度。2008年的指标值比2007年低，公司在2008年的承担债务总额的能力比2007年有降低。但该公司2008年此指标比率比行业平均值要高，可见2008年公司承担债务总额的能力强于行业平均水平。图5企业现金流量财务比率与同行业平均比较图3．每元销售现金净流入每元销售现金净流入是反映企业通过销售获取现金的能力。通过这个指标我们得知公司2008年获取现金的能力增强了。4．营运指数图5中，公司2008年营运指数为0.44，营运指数反映企业营运管理的水平和收益的质量。通过公司2008年，2007年和行业营运指数平均值相比较，我们可以知道公司的营运指数是小于1的，而且比行业平均值高。由上述财务指标分析可见，2008年保利公司整体经营水平相对稳定。公司在2008年的的短期偿债能力是有所上升的，其中流动比率，速动比率，都是超过行业平均值的，虽现金比率略低于行业平均值，但幅度微小，所以公司的短期偿债能力比较强的。而在长期偿债能力方面，由于公司资产负债率、产权比率和有形净值债务率三大指标值都远远高于行业平均值，使公司长期偿债能力下降，财务风险程度提高，但其中另一个指标则是在加快的，就是已获利息倍数，这个指标不仅远远高于同期2007年而且也远远高于行业平均值，几乎是行业平均值的四倍，这说明了在其他指标影响长期偿债能力下降的同时使使企业的获利能力提高了已获利息倍数指标的增强，有效的降低了偿付债务利息的风险，是企业的债务偿还有了一定的保障度。因此，在2008年保利公司的偿债能力值得肯定。在资产运用效率上，保利公司的资产运用状况具有良好的发展趋势。因为公司的资产周转率有逐年上升之势。公司大多数资产周转率指标，包括存货、流动资产、固定资产、总资产等的周转速度均在逐年加快，且超过行业平均水平。这说明了公司资产管理效果良好。但也可以看到，存货周转率指标的变动状况与行业平均值相比，不太稳定，但整体趋势是好的，所以，就公司自身的资产运用状况来说，其良好的发展趋势是可以得到肯定的。通过对营业利润率、长期资本收益率、总资产利润率等三大指标的分析，可以看到，2008年保利公司的资产获利能力有大幅度的提高，三个指标与行业平均值相比都明显偏高，因此企业在房地产市场占有较好的竞争优势。三、问题与建议1．关于长期偿债能力问题与建议与2007年同期相比，保利地产2008年有形净值债务率大幅度增加，由2007年的235%，增长到2008年的269.68%，企业的财务风险提高了。在与行业相比，保利公司2008年的有形净值债务率明显是高于行业平均值的。这说明企业的长期偿债能力方面具有一定风险，将会影响企业的稳健发展。长期债务的期限长，企业的长期偿债能力主要取决于企业的资产与负债的比率关系，以及获利能力。对于公司来说，应该具有一定权益资本，权益资本是企业拥有的净资产，是股东承担民事责任的限度，是借款的基础和保障。因此权益资本越多，债权人越有保障。在流动负债一定的情况下，如果企业长期负债比例比较高，那企业就可能偿还不了债务，这时能否借入或借出多少资金，就要取决于企业的权益资本的实力了，所以对于公司来说，应提高权益资本的占有量。长期偿债能力与获利能力密切相关。企业能否有充足的现金流入偿还长期负债，在很大程度上取决于企业的获利能力。一般来说，企业的获利能力越强，长期偿债能力就越好，所以公司可以通过提高资本获利能力来使长期偿债能力得到改善。提高获利能力可以有以下途径。首先是增加收入控制成本。增加收入并控制好成本这一方法对于企业来说是要持久合理管理的，企业想要提高营业净利润率，就要提高营业收入不仅可以增长营业净利润，还可以提高总资产周转率。同时降低各种成本费用，从而使获利能力也提高。因此要建立一个健全的、有效的、合理的成本管理制度，加强完善企业成本管理。使成本核算制度、成本的计划、分析、控制考核等制度得到改善。其次、实施有效的成本控制制度，目标要明