【投资性房地产公允价值计量模式探究：以上海兰生公司为例14000字（论文）】

投资性房地产公允价值计量模式研究—以上海兰生公司为例目录TOC\o"1-2"\h\u25095摘要 19510第1章绪论 2137181.1研究背景 25921.2研究意义 2163051.3文献综述 39821.4研究内容 419901第2章投资性房地产公允价值相关理论概述 4193202.1投资性房地产的定义 593792.2公允价值的概念 5133122.3投资性房地产的公允价值计量模式 516258第3章投资性房地产公允价值计量模式研究—以上海兰生股份有限公司为例 545103.1上海兰生股份有限公司基本情况 664183.2上海兰生股份有限公司投资性房地产计量模式变更分析 6139063.3上海兰生股份有限公司投资性房地产采用公允价值计量后的财务影响分析 831981第4章上海兰生股份有限公司投资性房地产采用公允价值计量后需要注意的问题 12252124.1公允价值计量成本高 1221394.2利润波动大 13192074.3影响企业股利分配政策 1332348第5章完善公允价值计量在投资性房地产中应用的建议 14270795.1完善公允价值计量准则 14289175.2加强对企业公允价值计量信息披露的监管 14128115.3降低公允价值计量后续成本 154634第6章结论与展望 15211006.1结论 15206446.2不足之处以及未来展望 16摘要从2006年计量准则的首次变更至今,投资性房地产开发领域应用公允价值计量模式已经持续存在了相当长的发展时期。但从基础理论和后期实践的两个角度看,投资性房地产开发企业在其后期实施的各个后续价值计量服务环节中很少能够采用公允成本价值计算模式的计量方法来对其进行后续计量。多数房地产开发企业没有采用财税预算公允成本价值模式的计量方法对其进行后续计量。在这样的市场背景下,本篇文章首先介绍了本次写作背景意义以及国内外优秀学者在有关论题上取得的学术成果；其次，深刻解释了投资性房地产公允价值相关理论，具体包括投资性房地产及公允价值的实际含义；然后在理论的指导下，笔者选择上海兰生有限公司为案例，对其投资性房地产公允价值计量模式变更以及经济结果进行深入分析；接着笔者根据上文分析提出上海兰生股份有限公司在执行公允价值计量模式时需要注意的问题；最后笔者根据问题提出有效的改善建议，以期提高上海兰生股份有限公司执行公允价值计量模式的财务工作质量，为我国房地产行业其他公司提供借鉴。关键词：公允价值；上海兰生股份有限公司；投资性房地产第1章绪论1.1研究背景由于房地产领域投资价值逐渐随着房地产市场需求的凸显而突出,从2006年起,我国政府和有关单位每年都要进行新一代会计准则的修正以及整改。其中，对于投资性房地产行业的企业,就提出了一个更高的标准——在资产负债表日期内选择一种成本模型,以便进行计量。公允价值模型选择的一个根本前提就是,投资性住宅房产的公允价值能够在未来不断地被获得。在公允价值模型下对于投资性房产的价值进行评估不仅能够满足社会经济和市场逐步建设和完善的要求，更能对于房地产投资的良性生存与建设以及可持续发展起着积极的促进作用。另外，在依靠市场进行选择的机制条件下,更加公允地反映投资性房地产的价值,既能够大大提高企业所需要提供的财务和会计信息的质量,又能够有效地改善我国的收入国际标准,增强我国的国际竞争力。1.2研究意义1.2.1理论意义在目前我国房地产行业快速发展的经济背景下，本文从理论上分析了公允价值计量模式对公司净利润的正向影响的运行机制，并详细阐述了大型企业从成本计量模式转变到公允价值计量模式的决策在不同方面带来的积极作用，以此给那些拥有大量房地产的企业选择计量模式提供理论支持。同时，本文凭借已经掌握的经济理论知识以及现实数据，深挖投资性房地产应用公允价值计量模式潜在问题并浅析解决方案，以及对公允价值计量模式的应用前景进行展望。1.2.2现实意义笔者选择上海兰生股份有限公司作为案例，根据会计政策的变化，本文采用公允价值计量模型对房地产投资价值的具体变化状态及相关经济后果进行评估，得出有关房地产投资公允价值计量模型的现实意义与启示。同时笔者也根据上海兰生股份有限公司进行公允价值计量模式变更的实际操作情况，提出针对政府相关部门以及企业运用公允价值计量模式进行投资性房地产价值测算的有效改进建议。这可以促进会计政策变更后的财务工作的有序开展，并且一定程度上有效降低相关财务风险从而最大化缩减公司运营成本。它还可以给那些密切关注公司的财务数据以及信息的股东、管理层等提供切实的知情保障。1.3文献综述国内学者吴昊湘，温丽荣（2018）[1]认为从目前世界各国上市公司公允价值计量模型的应用现状来看，大多数拥有投资性房地产的公司还是实行了传统的成本计量模式。随着近年来我国市场经济体制的不断深入革新和国际间贸易沟通交流日益增加，政府需要加强对投资性房地产公允价值计量模式的推广和宣传，只有这样，我们国家的相关政策才能在会计信息质量要求——可比性方面达到令人满意的成就。一方面政府应督促企业对资产评估人员进行素质培养，实现正确的投资性房地产价值评估工作；另一方面，政府和金融主管部门应继续完善公允价值信息系统，制定相关法律法规，并于宏观层面上加强对公司监督管理，这样可以有效规避上市公司进行利润操纵，财务舞弊现象发生。池星萍（2017）[2]根据我国房地产投资伴随模式下上市公司实施公允价值计量模式的案例，研究得出在我国市场经济体制下有效推行公允价值计量模式的建议：需要推动各上市公司之间建立有效的信息反馈机制，及时将投资性房地产的公允价值波动信息录入系统库；这可以使企业有效获取房地产行业总体增长幅度及价格水平，有效降低资产评估成本和企业的相关财务风险，并增强公司财务数据信息披露的可靠性与真实性。张森（2016）[3]根据我国上市公司运用公允价值计量模式的实际工作状况和现状，提出了有效改善上市公司应用公允价值计量模式开展财务工作质量的建议，具体包括上市公司内部及政府和相关财务部门应制定公允价值评估体系，并对公司外部进行资产评估的第三方机构资质进行严格审查。此外由于投资性房地产的地理差异，还应在不同地区执行差异化信息管理，提高上市公司公允价值披露质量，提高其客观性和可靠性。同时，我国税务部门还必须根据上市公司采用公允价值计量方法的实际情况制定相关的税收优惠政策，以降低公司的税收成本，实现利润增长。刘光美(2016)[4]在分析了现阶段我国上市公司执行公允价值计量模式的实际工作情况和现状后，提出了有效提高上市公司运用公允价值计量模式工作质量的建议，其中具体包括政府相关部门应当对我国房地产行业及其价格波动制定相对严格的监管体系，不断完善和加强我国公允价值信息披露的制度，在现有基础上增加惩罚力度并提高我国上市公司运用公允价值计量模式的实际财务工作质量，加强相关财务人员培训工作，这样可以在一定程度上为我国上市公司营造一个绿色健康的使用该计量模式的环境。法国学者尼克(2020)[5]深入研究了运用公允价值计量模式的必要性：从企业实例具体数据上分析可知，该计量模式可以为企业，股东，管理层以及其他利益相关者切实提供更为真实准确的财务数据及信息，为他们做出正确的经营决策和投融资决定提供有效帮助。美国学者尼尔森(2021)[6]对该计量模式的有效推行提出疑虑。他认为当今社会发展现状是房地产行业易受到国家政府政策影响而波动性较大,这势必会对公司的投资性房地产运用公允价值计量模式造成影响；目前相关机构还没有足够完善的公允价值信息反馈机制和保护部门来有效推动上市公司开展公允价值计量模式，因而公司聘请第三方机构对该公司投资性房地产的价值进行评估是不明智的，也是没有值得信赖的保障的。以上研究都具有极高的学术水准，对笔者进行后续的研究具有基础性与决定性的作用。投资性房地产公允价值计量模式发展至今，国内外学者确实已经得出很多相对成熟、正确的理论成果。综合来看，相关研究人员的着眼点主要是阐释与分析公允价值计量模式在理论上的优缺点以及如何各个会计主体如何有效推行该模式的有效实施。但是总的来说，现有的研究还是存在着一些结构性的缺失。多数文章在分析公允价值计量模式的时候往往缺少实例证明，即使有，相关数据的罗列也总是不太充足，这使得研究成果的现实意义不够明晰。因此，笔者将选用上海兰生股份有限公司这样的上市公司实例来支撑理论研究的真理性，同时博采众长，吸纳已有研究人员的观点，对采用公允价值计量投资性房地产进行更深入的探究。1.4研究内容本篇论文共分为6部分，第1部分为绪论，介绍了本文的背景以及意义，并阐述了国内外学者优秀成熟的投资性房地产公允价值计量模式相关理论成果；第2部分为投资性房地产公允价值相关理论概述，笔者主要介绍了投资性房地产及公允价值的含义；第3部分为投资性房地产公允价值计量模式研究，以上海兰生股份有限公司为例，在该部分笔者选择上海兰生股份有限公司作为案例，全面分析公司实施转变房地产投资计量方式的过程，并根据公司相关财务数据及指标深入从资产结构，净利润规模加上盈利能力三个积极方面研究，该公司对投资性房地产后续计量模式采用了公允价值计量模式后的经济效果；在第4部分笔者根据上文分析总结出上海兰生股份有限公司在执行会计政策变更中的公允价值计量模式时所应注意的问题；第5部分笔者根据第4部分得出的结论，提出有针对性的，可以帮助我国上市公司应用公允价值计量模式，对投资性房地产进行计价的有效建议；第6部分为结论，笔者对文章进行了高度概括和总结，以期提高我国上市公司在应用公允价值计量模式对投资性房地产进行计价时的实际工作质量，有效降低相关财务风险发生，促进我国上市公司持续稳定发展。第2章投资性房地产公允价值相关理论概述2.1投资性房地产的定义投资性房地产，是指企业以获取相应收益或者让资本产生增值为目的而拥有的有关房地产。投资性房地产必须能够被单独地计量，并且能用于出售。投资性房地产主要是如下资产：企业持有并留待资产升值后再转让的土地使用权，已拥有承租人的建筑物或土地使用权。2.2公允价值的概念公允价值别名公允市价，是指买卖双方在公平交易和自愿的条件下，了解市场情况而确定的价格，或是在公平交易的条件下，购买或出售资产或支付负债的交易价格。在该计量背景下，资产和负债按照熟悉公平贸易市场条件的双方自愿进行的资产交换或债务清偿的金额来计量。合并企业应当采用公允价值信息进行记录。在实务中，被合并公司的净资产一般由资产评估机构进行评估。2.3投资性房地产的公允价值计量模式公允价值计量模式不需要进行折旧和摊销的会计操作。它是以投资性房地产在报表日的体现公允价值的账面价值作为调整基础。并在此基础上，将原会计价值与公允价值之间的差额计入当期损益。优点：投资性房地产公允价值计量模式相比较传统依据于成本计量模式而言，能为企业股东管理层以及其他利益相关者提供更为真实准确客观的财务信息数据。在投资性房地产传统成本计量模式下，其为公司股东管理层以及其他利益相关者提供可靠的财务数据和信息指标，但随着我国市场经济体制的建立，国际沟通贸易活动的加强，以及我国会计准则日趋于国际会计准则，这些都对我国企业对外披露的相关财务数据和信息，提出了更高标准的要求。传统的可靠性已经不能满足企业利益相关者，依据财务信息和数据做出正确的经营决策。因此，投资性房地产行业以公允价值计量模式提供真实、准确、客观的财务数据，最能满足相关方对财务信息数据的需求。缺点：公司对投资性房地产后续计量模式实行公允价值计量模式的缺点在于相比较传统成本计量模式下的投资性房地产而言，企业所提供的相关财务数据和信息指标在可靠性方面稍差。这是由于受到我国房地产行业发展特点的影响及国家政府在宏观上对房地产房价进行调控，房地产的公允价值波动较大，然而，上市公司是根据房地产行业的公允价值对房地产投资财务报表进行价值调整，因此采用这种计量模式的公司所反映的房地产投资价值的可靠性要弱于传统的房地产投资价值计量方式。第3章投资性房地产公允价值计量模式研究—以上海兰生股份有限公司为例3.1上海兰生股份有限公司基本情况上海兰生股份有限公司作为一家中外合资企业，实力相当雄厚。该公司注册资本超过8亿人民币。该公司在1985年建立，于2006年4月在深圳证券交易所挂牌上市。公司创立之初，是专业生产和销售高精度锅炉铸铁设备等产品的企业。“欧派克锅炉工艺”以中西方合并的方式，采用德国、日本最先进的纳米测量技术结合中国专利的纳米切割技术，制造出远超国际标准的专业化锅炉铸铁设备。经过多年的行业角逐，该公司荣获135项国家专利。在2013年，该公司被授予同行业最高荣誉奖项，即“锅炉工艺先进示范企业”，成为上海驰名品牌。3.2上海兰生股份有限公司投资性房地产计量模式变更分析3.2.1投资性房地产计量模式变更过程自2016年底开始，上海兰生股份有限公司，经过管理层商议决定将企业原本用于从事生产经营活动的厂房租赁给上海万方公司等，并把这项业务划分为投资性房地产的相关业务。同年，经上海兰生股份有限公司的董事会会议决定根据企业目前的发展情况进行会计政策变更，从原有的成本模式变更为公允价值计量模式。这项会计政策变更实行的有效期为2017的1月1日。这项计量模式变更的房产主要应用于上文所述的房产。这项房产正处于开发建设中，并且由于上海是近年来房地产行业形势波动，该房产具有稳定的交易市场，且可以持续活跃，公司变更计量模式可以在某种角度上更加真实、准确、客观地反映出该项房产的实际价值。在上海兰生股份有限公司决定实行公允价值计量模式之前，对企业的投资性房地产运用的是成本模式，公司采用平均折旧法对投资性房地产计提折旧。根据上海兰生股份有限公司财务报表附注中披露，上海兰生股份有限公司的房屋等建筑物是按照使用年限为30年净残值为0进行计提折旧的，这样算下来，上海兰生股份有限公司房屋建筑物的，每年折旧率为3.23%。上海兰生股份有限公司对使用土地是按照使用年限为50年进行计提折旧的，与房屋建筑物同样净残值都是为0，这样计算下来每年的平均折旧率为2%。在现有模式下，上海兰生股份有限公司，按照投资性房地产成本和可变现净值孰低原则计提减值准备。现如今上海兰生股份有限公司决定将该房屋由原来的自主生产经营转变为对外出租，因此使用公允价值计量模式更能真实准确客观地反映出该投资性房地产的实际价值，为公司股东管理层以及其他利益相关者提供更为真实准确，可依赖性的相关财务数据和信息，使得他们在真实可靠的相关财务数据指导下，做出正确的经营决策和投融资决定。3.2.2投资性房地产规模的变化2016年上海兰生股份有限公司，根据公司长期发展战略目标以及实际经营状况进行了固定资产效益调整，将上海静安区物流园原本用于自营生产经营的房屋建筑物改为对外出租的投资性房地产。在该年度内，上海兰生股份有限公司还没有对投资性房地产计量模式进行变更，使用的是成本计量模式。在该模式下对投资性房地产进行价值评估的实际工作量为：上海兰生股份有限公司的房屋等建筑物是按照使用年限为30年净残值为0进行计提折旧的，这样算下来，上海兰生有限公司房屋建筑物的，每年折旧率为3.23%。上海兰生股份有限公司对使用土地是按照使用年限为50年进行计提折旧的，与房屋建筑物同样净残值都是为0，这样计算下来每年的平均折旧率为2%。同年，经上海兰生股份有限公司的董事会会议决定，对投资性房地产后续计量模式进行会计政策变更，由原有的计量模式变更为公允价值计量模式，这项会计政策变更实行的有效期为下一年的1月1日。根据上海兰生股份有限公司财务报表数据显示，截至2016年底，该公司的投资性房地产账面价值总额为2557万元，投资性房地产总价值金额占上海兰生股份有限公司总资产的比例为1.34%。截至2020年底，上海兰生股份有限公司投资性房地产账面价值为60011万元投资性房地产账面价值占上海兰生股份有限公司总资产的比例为28%。根据这项数据，我们看到投资性房地产由2016年的2557万元增加到2020年底的60011万元，涨幅达到了22倍，投资性房地产账面价值占公司总资产价值比例涨幅达到了20倍。如此之高的涨幅最主要的原因在于中国投资性房地产市场的兴起。近年来，中国的国民经济收入呈现稳定持续增长的态势，民众和相关生产商对房地产的需求提高。巨大的收益以及国人对房产的刚性需求使得一些公司将大量资金源源不断地投入到投资性房地产的业务中来，而上海兰生股份有限公司也不例外。除此之外，巨额的涨幅也离不开公司会计计量方式转变所带来的积极影响。表SEQ表格\*ARABIC1上海兰生股份公司2016—2020年投资性房地产拥有情况（单位：万元）2016年末2017年末2018年末2019年末2020年末投资性房地产账面价值2557.2924579.5552808.3758931.2560011.92房屋、建筑物1874.1424579.5552808.3758931.2560011.92土地使用权6830000总资产190676.63186338.53208657.90222483.0224363.17占总资产比重1.34%13.19%25.31%26.49%28.00%3.3上海兰生股份有限公司投资性房地产采用公允价值计量后的财务影响分析3.3.1改善资产结构尽管近年来国家在宏观政策上对房地产行业进行严格调控，有效抑制房价恶性上涨，但从房地产行业总体趋势和情况来看，我国企业现阶段拥有的以公允价值计量的投资性房地产价值还是高于投资性房地产的总体上面价值的。因此，上海兰生股份有限公司会计政策由原成本计量方式变更为投资性房地产公允价值的同时，必然导致上海兰生股份有限公司投资性房地产价值的增加。上海兰生股份有限公司的公允价值计量模式与国际会计准则内涵趋同，能够更准确、客观地反映房地产投资的实际价值。在2016年前上海兰生股份有限公司内部并没有投资性房地产，该年度上海兰生股份有限公司决定将上海静安区物流园公司用来自行生产运营的一处厂房对外出租改为投资性房地产。这时上海兰生股份有限公司，对投资性房地产相关的业务还是使用成本模式来进行会计操作的。根据企业财务报表信息，投资性房地产的规模为2557万元。该年度内上海兰生股份有限公司董事会展开会议决定进行会计政策变更，从次年2017年起开始改变计价模式。会计政策的变更意味着对上一年，也就是2016年的有关业务的数据要被追溯并且要做出合理的调整。公允价值计量模式正式应用之后，上海兰生股份有限公司将投资性房地产账面价值调整为2557万元，这一账面价值较2016年公司实行成本计量模式时增长了1.3倍。此外2017年度内上海兰生股份有限公司，最新增加的投资性房地产的账面价值超过了2.2亿元，该公司的公允价值变动收益为10201上海兰生股份公司财务报表附注万元。根据资料显示，2016年末调整后的公允价值变动收益为3419上海兰生股份公司财务报表附注表SEQ表格\*ARABIC1上海兰生股份公司2016—2017年投资性房地产账面价值变动（单位：万元）指标名称2016年调整前2017年调整后2018年投资性房地产账面价值1967.432557.2924579.55公允价值变动-3419.4210201.42根据上海兰生股份有限公司财务报表相关数据信息显示，2019年上海兰生股份有限公司的投资性房地产，账面价值为58931万元。这一数值较上一年度增长了6亿23万元。增长的主要原因是由于上海兰生股份有限公司在年末对公司的投资性房地产进行了评估增值。2020年度上海兰生股份有限公司的投资性房地产，账面价值为60012万元，这一数值较2019年度增长了1081万元。投资性房地产，账面价值增加的原因与2018年度相同，同样是因为上海兰生股份有限公司，在年末对投资性房地产进行增值评估，投资性房地产账面价值的变动也影响了相关财务数据指标。上海兰生股份有限公司的资产负债率近年来呈下降趋势，根据这些数据我们可以分析出，尽管近年来我国政府对房地产行业实施宏观调控，但在我国总体房地产行业发展趋势以及前景较为良好的情况下，上海兰生股份有限公司实施公允价值计量模式，对投资性房地产价值进行计价是较为成功的。上海兰生股份有限公司财务报表相关数据和指标表现良好且有所好转。由于上海兰生股份有限公司对投资性房地产后续计量模式实施了公允价值计量模式，投资性房地产价值有所增长，这一数值的增长也反映到了上海兰生股份有限公司总资产的价值数额上。上海兰生股份有限公司总资产的上涨，增加了企业的偿债能力，使得外部投资者注意到了这一数额指标的变动，增加了外部利益者。然而将观察时间放长，从长远角度来看，国家势必会对房地产行业进行长期的宏观调控，有效抑制房价，加之我国房地产行业发展具有极强的政治因素波动性，这将会对企业长期经营难以避免地产生较大的冲击。此外，由于上海兰生股份有限公司对投资性房地产实施公允价值计量模式，在一定程度上有可能会导致企业的投资性房地产账面价值有所减少，从而会使得上海兰生股份有限公司总资产规模减少。3.3.2增加净利润该公司原先的计量模式要求对有关投资性房地产进行折旧、计提摊销、审计操作等，这会导致企业的运营费用增加，从而会降低企业该段时间内的经营利润。但在现阶段下，上海兰生股份有限公司，应用公允价值计量模式之后，按照会计准则来讲可以省略对房地产计提折旧和摊销的会计步骤，同时由于投资性房地产的公允价值是大于投资性房地产的账面价值的，多出的金额被记作公允价值变动收益公允价值变动收益的增加，直接计入企业的利润，从而会导致上海兰生股份有限公司的经营利润增加。在我国相关会计准则以及规章制度政策的指导下，上海兰生股份有限公司在2017年度执行公允价值计量模式同时需要对2016年度相关财务数据以及指标进行追溯调整。根据上海兰生股份有限公司财务报表数据以及附注中所披露的信息显示，2016年度上海兰生股份有限公司的原来的公允价值变动收益为-0.64万元，该公司更改计量模式后所调整的公允价值变动收益为3419万元，较调整前大幅上涨且涨幅为5343倍。同时执行公允价值计量模式后，上海兰生股份有限公司2017年度的公允价值变动收益为10201万元，是追溯调整数额3419的两倍之多，根据上文分析，我们可以得出结论，上海兰生股份有限公司改为实行公允价值计量模式，让企业的营业的利润得到了很大的改善。表格3上海兰生股份有限公司2016—2020年净利润变动表（单位：万元）2016年调整前2016年调整后2017年2018年2019年2020年公允价值变动收益-0.643419.4210201.4211167.612679.872204.05净利润-18160.0-15230.0-20720.02146.521421.851429.60在上海兰生股份有限公司转而应用了公允价值的计量模式之后，通过对2016年度相关财务数据及指标进行追溯调整增加了企业的利润。2017年度上海兰生股份有限公司净利润较该公司2017年追溯调整后的净利润有所下降原因是由于该年度内企业的主营业务收入减少，同时其他经营费用等成本性项目增加所导致的，不能忽略公允价值变动，收益对上海兰生股份有限公司利润增加做出的贡献。可以说对于上海兰生股份有限公司长期发展战略，实现利益创收而言，对投资性房地产计价模式进行变更是非常有意义的。上海兰生股份有限公司在2016年和2017年连续亏损两年，2018年是关键的一年，若在2018年扭亏为盈就可以避免退市的风险。2017年度上海兰生股份有限公司，开始执行对投资性房地产后续计价模式变更的相关工作，但在该年度内，公司由于这项会计政策变更虽然使得公允价值变动，收益增加了将近三倍，但企业该年度的经营利润仍为负值。上海兰生股份有限公司对投资性房地产执行公允价值计量模式扭亏为盈的主要表现在2018年，该年度内上海兰生股份有限公司濒临退市。根据上表数据。2017年度上海兰生股份有限公司的净利润为负值-20720万元，而2018年净利润从负值转而变成了正值，实现了净利润的增长，净利润甚至超过了两亿元。去除2018年上海兰生股份有限公司所收到的国家政策性补助、行业税收优惠以及公司根据战略目标做出的资本结构调整所带来的创收以外，最主要的影响因素是由于公司对投资性房地产计价模式实行了公允价值计量模式，上海兰生股份有限公司，投资性房地产的公允价值变动，收益增加，从而导致公司利润有所增长。根据上海兰生股份有限公司的财务报表数据，及其在财务报表附注中披露的信息显示，上海兰生股份有限公司2018年度净利润为2146.52万元，2017年净利润为-20720点万元2018年较2017年总体增长了22867万元，对其中起着至关重要影响作用的便是针对于2018年上海兰生股份有限公司的投资性房地产，其公允价值变动收益比2017年增长了976万元。虽然上海兰生股份有限公司公允价值变动收益涨幅较2018年度有所下降，但仍然对公司净利润有着正向影响。然而在分析这一环节时也不能忽略，由于房地产行业近年来受国家宏观政策调整波动性极大，公允价值也将随着房地产行业的总体变化而发展，因此上海兰生股份有限公司将会面临较大的经营风险。3.3.3增加所得税费用2016年末，上海兰盛股份有限公司通过了将投资性房地产计量成本模式转换为公允价值的决定。本次会计政策变更对2017年所得税支出的影响为517万元，然而对2018年所得税支出的影响为1570万元。公司采用公允价值计量的方式似乎增加了公司的税收压力。从长期来看，由于不需要折旧，公允价值变动所产生的收入增加会增加企业的税负。一方面免于折旧会导致，企业将无法从税前扣除政策中受益，因此税负将难以减轻；另一方面，公允价值变动带来的收入增加也会带来收益，随着企业利润的增加，企业相应的所得税也会随之增加；其次，如果公司想处置这一资产，其自身的部分增值收入也会随之增加，从而导致税收负担的加重。上海兰生公司因此应该明白，采用公允价值模型并不能给公司带来真正的现金收入，除此以外，还会增加企业的税负。综上所述，企业在权衡利弊，决定是否增加资本金灌注到投资房地产相关的业务时，一定要多加注意，着重考虑到税收的影响。3.3.4提高盈利能力笔者根据上海兰生股份有限公司，2016年至2020年的财务报表数据，对每股收益和净资产收益率进行了纵向分析对比如下图所示。近5年来上海兰生股份有限公司总体每股收益及净资产收益率呈上升趋势。除2017年以外其余年份都持续呈增长趋势，主要原因如下。2017年该企业开始使用公允价值计量模式，正同前文所说，模式的转换直接导致计量的房地产价值的数额增加，又加上该企业也开始陆续增加投资性房地产业务的投入，这一切都导致公司净资产有了大幅增加。然而，尽管公司的净资产大幅度地上涨，但公司没有能够及时创造出利润，因此公司在2017年，不仅每股收益有所跌落，而且净资产收益率也不容乐观。在2017年之后，大量利润也相继实现，各项指标也因此有所好转。变化最明显的便是在执行公允价值计量模式后的一年里，2018年上海兰生股份有限公司净资产收益率及每股收益呈大幅上涨。可以说，只要在大环境不变的情况下，我国房地产行业的发展势头能够保持又好又快、稳重有近的特点，我国企业将公允价值计量模式应用于投资性房地产业务上，就显著提高公司的盈利能力，实现利润增长。图SEQ图\*ARABIC1上海兰生股份有限公司2016—2020年每股收益和净资产收益率变化情况因此，从整体上来说，公允价值计量能够显著提高房地产投资的账面价值。此外，该计量模型还有助于增加公司的总资产，降低资产负债率，改善资产结构，提高盈利能力。而且很重要的一点是，拥有的投资性房地产占企业总资产的比例越大，这种现象就会越明显。这也就说明，变更会计政策是会产生不同的经济后果的。它可能会短期内增加企业的报表中的资产总额，净利润等等，但也有可能在较短的会计期间内使公司承受较大税收负担以及遭受巨大财务损失。第4章上海兰生股份有限公司投资性房地产采用公允价值计量后需要注意的问题4.1公允价值计量成本高采用公允价值的计量方法模式同样还是存在很多缺点,其中就包含了该公司计量费用的成本很高的问题。由于目前我国大部分城市和地区的房地产企业依然难以自行从房地产市场中收集到较多的投资和交易数据,因此他们在对自身进行评估的过程中会遇到很多麻烦。公司大部分情况下只能获取一些类似自己所拥有的房地产相似交易信息,然后根据自身实际情况在此基础上对其进行调整，例如:房地产所处区域,房屋朝向,房子的新旧变化程度以及房子的交易期限等等。从兰生公司披露的信息中可以明显看出，公司特别聘请了上海优家资产评估公司来进行评估活动。此评估公司对租赁房产的权属和交易状况进行了详细而又专业的调查，这无形中就增加了一笔评估的费用,若以后每年都是采用这种方式,就会导致后续的成本大大增加。在审核评估并确定好公允价值之后,公司仍然需要每年按照会计准则的规定，向所有者披露关于投资性房地产发生变动的重大信息。这不仅可能会导致使所有者和会计师的工作量增加,还可能会大大增加信息披露的成本。4.2利润波动大上海兰生股份有限公司报表在后续应用期间,虽然采取了公允价值模式以更好地将企业经营情况和财务状况反映给预期使用者,但由于它容易被市场所影响,其价格的变动性很强,有可能会对企业产生相当不好的影响。鉴于中国政府的房地产市场拥有宏观调控政策的制度限制，以及房地产市场的发展还比较不成熟的社会现状,公允资产价值的波动变化往往就不易被预测。若房地产行业的发展势头一直保持趋于稳定或者是上升的状态,那对企业的生存和发展将会更加有利;但如果房地产行业的市场已经出现了巨大的波动,或者出现低迷的情况,则可能使企业遭受巨大损失,甚至对一些上市公司来说,可能会有退市风险。而且,倘若公允价值频繁发生变动,投资者可能对自己的公司产生怀疑。公司将会给投资者和债权人带来不好的印象，这也许是任何一个企业都不愿意去做的。上海兰生股份有限公司作为一家上市公司,其发展主要依赖于自身良好的品牌形象、投资者及其他债权人的信誉,因此更加需要高度关注这一点。而从企业内部角度来讲,利润率的波动,可能会导致绩效考核受到严重的影响。这也许正是很多公司仍然继续采取成本管理模式的一个重要原因,尤其是一些保守、追求安全和稳定性的公司。4.3影响企业股利分配政策提高投资性房地产的会计价值，尽管美化了财报的形象，有利于审计，但它并不是企业真实的现金流量的折射。企业并没有从中获得这部分的收益,而增强的其实是企业实现盈利的能力。但是我们要清楚地知道,利润率一旦增长到一定程度,公司就必须给予股东大额的分红,由此会大幅度地降低公司的现金流。但如果公司不分红,可能会造成股东的不满,也就有可能使公司左右为难。因此,上海兰生股份有限公司在改变投资性房地产的后续计量模型后,还需要重点关注股利分配政策给投资者带来的影响。第5章完善公允价值计量在投资性房地产中应用的建议5.1完善公允价值计量准则首先,政府部门应该尽快建立和完善公允价值计量的法则,出台一些相应的激励和管理措施。在我国市场上现有的一些会计准则中，很多条款规定均不利于公允价值模型的大量应用。此外，成本计量模式简单和便捷的特性,许多房地产公司不愿意用公允价值模型来直接衡量自身持有的投资性房地产。其实,公允价值模式具有它的优越性,而且它们还是现在全球和世界上普遍通用的一种经济管理方式。因此,推行公允价值模式已经是大势所趋。会计准则的制订机构要求，企业应当继续健全和完善自己的公允价值计量准则,使公允价值模型更好地适应当代我国企业的经济社会发展和市场化现状,也才能够使得更多的企业真正愿意接受和采用公允价值的模式。其次，从2006年开始，我国开始采用公允价值计量标准。经过大量的调查和市场研究，财务部门才可能会理解这些采用公允价值模型的公司将遇到的困难或问题。一些大型企业运用公允价值模式计量时,有时会出现一些困难,从而影响到公允价值的计量。而造成这些问题的另外一个根本原因很有可能是规范准则的内涵依然不够全面。因此,准则的制订机构可以联合地方政府其他相关单位,以及一些具有代表性的政府和企业,通过座谈会或者是问卷的方式,更加深入地了解现阶段政府在公允估值计量准则制订过程中的不足之处,以及他们目前有哪些具备建设性的意见和建议。并且，要求他们自己建立一个长效的机制,及时了解政策执行中存在的问题，这样做既可以能够帮助政府和企业早些发现问题解决的方法,又可以使相关机构通过监督分析来了解企业对于公允价值计量方法的态度,并及时地进行合适的修改和反馈。5.2加强对企业公允价值计量信息披露的监管目前我国许多中小型企业普遍存在着信息披露不全面等问题。并且近两年来，绝大多数中小型企业也仅仅是按照了会计准则中的最低标准和要求对信息进行了披露。其所需要披露的有关公允价值计量的所有信息和内容都基本用一致的方法,一致性的语言予以披露,这并不能促使信息的使用者们更好地了解一个企业的公允价值计量。不仅我国会计准则所指定的机构都应对信息的披露提出更高的要求,而且监督部门还需要定期地抽查有关信息披露的真实性。按照规定，完整的资料披露应当包含本公司采取公允价值计量模型的根本原因、方法、所聘请评估单位名称、所采用的估值技术