我国住房抵押贷款证券化的模式选择研究

我国住房抵押贷款证券化的模式选择研究

摘要：住房抵押贷款证券化源于国外，常用的模式有表内模式、表外模式、准表外模式，但将其运用到我国必须结合我国的具体国情。将对国外住房抵押贷款证券化的成功模式进行借鉴分析，从推行住房抵押贷款证券化的政府支持力度、法律环境、投资者态度、银行出售资产的积极性以及对建立抵押贷款二级市场的贡献等方面对三种模式进行对比分析，以选择一个适合我国国情的住房抵押贷款证券化模式，并对证券化经营公司的形式进行了设计和选择。

关键词：住房抵押贷款证券化；模式；选择；证券化经营公司

住房抵押贷款证券化是指住房抵押贷款机构将其持有的住房抵押贷款债权出售给专门操作住房抵押贷款证券化的机构，经过政府机构或其他机构的担保和信用增强及信用评级，以抵押贷款债权的未来现金流为支撑发行可以在金融市场上流通的证券，进而完成住房抵押贷款机构将抵押贷款债权变现的过程。我国金融市场和房地产市场的快速发展要求住房抵押贷款一级市场向二级市场转化，我国住房制度改革的深化要求进行住房金融创新，这对住房抵押贷款证券化在我国的发展提出了迫切的要求。但是采用怎样的模式实现住房抵押贷款证券化是我们必须解决的问题，国外经过三十年的发展已经积累了较成熟的经验和操作模式，我们可以在借鉴国外成功经验的基础上结合我国实际情况选择适宜的模式。

1国外住房抵押贷款证券化的模式介绍

从国际上住房抵押贷款证券化的经验看来，主要存在三种模式：表外模式、表内模式和准表外模式。这里所说的“表”指的是住房抵押贷款证券化发起人的资产负债表。

住房抵押贷款证券化的表外模式

表外模式起源于美国，然后陆续被其他国家和地区引进、利用。在这种模式下，发取的这种模式。

2适合我国国情的住房抵押贷款证券化模式选择

住房抵押贷款证券化模式的选择必须结合我国的具体国情，笔者将从政府支持力度、法律环境、投资者态度、银行出售资产的积极性以及对建立抵押贷款二级市场的贡献等方面对表内、表外、准表外这三种模式进行对比分析，以选择一个适合我国国情的住房抵押贷款证券化模式。

表内模式的特点是可以较好地规避我国现行法律制度对住房抵押贷款证券化的制约，但不利于从制度的角度建立起我国住房抵押贷款二级市场和对一级市场进行规范。而且，由于表内模式不能实现抵押贷款资产的真实出售，也就不能实现破产隔离，再加上我国银行存在资本不足，如实行表内模式则不能得到较高的信用评级，对投资者的吸引力将有所下降。因此，表内模式不太容易得到政府的支持。但从银行的角度看来，他们更希望通过表内模式来发行抵押债券，其主要原因应是不愿意放弃住房抵押贷款这一优良资产而使自己的不良资产率上升。因此，推行表内模式银行有较高的积极性。

表外模式的最大特点是可以实现完全意义上的住房抵押贷款证券化，有利于建立抵押贷款二级市场和规范一级市场，从而健全我国的住房金融制度，因此可以得到政府的大力支持和推动。但是，推行表外模式最大的困难在于现行的法律框架对其制约较多。如果在政府的支持下就资产证券化制定专门的法律条例，就可以为表外模式的推行扫清最大障碍。另外，从银行的角度来看，住房抵押贷款在我国属于违约率很低的优良资产，实现表外模式意味着部分收益的让渡，因此在实施住房抵押贷款证券化的早期，银行可能不太有动力出售住房抵押贷款资产。但是随着人们对住房抵押贷款需求的迅猛增长，银行从自身发展和竞争的角度考虑，其转让贷款资产、扩大一级市场份额的愿望会越来越强烈。因此，银行方面不会成为表外模式的主要障碍。再就是从我国投资者的角度来看，在推行住房抵押贷款证券化的早期，如果政府能起一定的主导作用，如参与证券化经营公司的设立、住房抵押贷款证券化的担保以及放宽对机构投资者的限制等等，投资者将会具有很高的投资热情。

准表外模式可以实现破产隔离和真实出售，在住房抵押贷款证券化规范化方面可以达到一定的要求。如果操作得当，对建立我国住房抵押贷款二级市场将起到一定推动作用。政府应该可以接受以此种模式推行住房抵押贷款证券化。但是，这种模式在现行法律制度下有一个很大的障碍，那就是我国的《商业银行法》规定我国商业银行不能投资于非银行金融业务，成立以发行住房抵押贷款证券化为单一业务的子公司暂时没有法律依据。

摘要：住房抵押贷款证券化源于国外，常用的模式有表内模式、表外模式、准表外模式，但将其运用到我国必须结合我国的具体国情。将对国外住房抵押贷款证券化的成功模式进行借鉴分析，从推行住房抵押贷款证券化的政府支持力度、法律环境、投资者态度、银行出售资产的积极性以及对建立抵押贷款二级市场的贡献等方面对三种模式进行对比分析，以选择一个适合我国国情的住房抵押贷款证券化模式，并对证券化经营公司的形式进行了设计和选择。

关键词：住房抵押贷款证券化；模式；选择；证券化经营公司

住房抵押贷款证券化是指住房抵押贷款机构将其持有的住房抵押贷款债权出售给专门操作住房抵押贷款证券化的机构，经过政府机构或其他机构的担保和信用增强及信用评级，以抵押贷款债权的未来现金流为支撑发行可以在金融市场上流通的证券，进而完成住房抵押贷款机构将抵押贷款债权变现的过程。我国金融市场和房地产市场的快速发展要求住房抵押贷款一级市场向二级市场转化，我国住房制度改革的深化要求进行住房金融创新，这对住房抵押贷款证券化在我国的发展提出了迫切的要求。但是采用怎样的模式实现住房抵押贷款证券化是我们必须解决的问题，国外经过三十年的发展已经积累了较成熟的经验和操作模式，我们可以在借鉴国外成功经验的基础上结合我国实际情况选择适宜的模式。

1国外住房抵押贷款证券化的模式介绍

从国际上住房抵押贷款证券化的经验看来，主要存在三种模式：表外模式、表内模式和准表外模式。这里所说的“表”指的是住房抵押贷款证券化发起人的资产负债表。

住房抵押贷款证券化的表外模式

表外模式起源于美国，然后陆续被其他国家和地区引进、利用。在这种模式下，发起人把抵押贷款资产真实出售给专门运作住房抵押贷款证券化的证券化经营公司，由此公司将它们重新组合建立资产池，以资产池为支撑发行证券。真实出售意味着资产从发起人的资产负债表中剥离出来，从而实现“破产隔离”。实现真实出售和破产隔离是表外模式的关键，可以说表外模式是完全意义上的住房抵押贷款证券化。但就总体而言，除美国以外，其他国家和地区的表外证券化发展比较缓慢，这主要是因为发放贷款的银行出售抵押贷款资产的积极性不够高；政府提供信用担保的力度不强；相关法律法规的欠缺等等。随着这些条件的逐渐改善，表外模式将会在全球范围内继续发展。

住房抵押贷款证券化的表内模式

在欧洲，住房抵押贷款证券化的发展以表内模式为主导。在这种模式下，发起人不需要将抵押贷款资产出售，资产仍保留在发起人的资产负债表上，风险没有转移。其次，在发起人破产时，抵押贷款资产池内的资产也属于破产资产，即表内模式不能实现“破产隔离”。当然，有些国家通过法律安排可以使得在发起人破产的情况下，资产池优先偿付住房抵押贷款证券化证券持有人。表内模式的最大优势在于不会遇到太大的法律障碍。

住房抵押贷款证券化的准表外模式

在这种模式下，发起人成立全资或控股子公司作为证券化经营公司，然后把抵押贷款资产真实出售给这个子公司。同时，子公司不但购买母公司的抵押贷款资产，还可以购买其他机构的抵押贷款资产，然后子公司将购买来的这些抵押贷款资产组成资产池并以此为支撑发行证券。由于子公司的利润要上缴给母公司，且报表都要并入母公司的资产负债表，子公司的资产最终要体现在母公司的资产负债表上。但是，由于母公司将资产真实出售给子公司，进入子公司的资产负债表，可以实现“破产隔离”，所以这种模式的实质是发起人主导的表外证券化。这种由子公司向母银行和其他银行购买住房抵押贷款资产发行住房抵押贷款证券化的模式在澳大利亚取得了极大的成功，目前该国绝大部分的住房抵押贷款证券化都是采取的这种模式。

2适合我国国情的住房抵押贷款证券化模式选择

住房抵押贷款证券化模式的选择必须结合我国的具体国情，笔者将从政府支持力度、法律环境、投资者态度、银行出售资产的积极性以及对建立抵押贷款二级市场的贡献等方面对表内、表外、准表外这三种模式进行对比分析，以选择一个适合我国国情的住房抵押贷款证券化模式。

表内模式的特点是可以较好地规避我国现行法律制度对住房抵押贷款证券化的制约，但不利于从制度的角度建立起我国住房抵押贷款二级市场和对一级市场进行规范。而且，由于表内模式不能实现抵押贷款资产的真实出售，也就不能实现破产隔离，再加上我国银行存在资本不足，如实行表内模式则不能得到较高的信用评级，对投资者的吸引力将有所下降。因此，表内模式不太容易得到政府的支持。但从银行的角度看来，他们更希望通过表内模式来发行抵押债券，其主要原因应是不愿意放弃住房抵押贷款这一优良资产而使自己的不良资产率上升。因此，推行表内模式银行有较高的积极性。

表外模式的最大特点是可以实现完全意义上的住房抵押贷款证券化，有利于建立抵押贷款二级市场和规范一级市场，从而健全我国的住房金融制度，因此可以得到政府的大力支持和推动。但是，推行表外模式最大的困难在于现行的法律框架对其制约较多。如果在政府的支持下就资产证券化制定专门的法律条例，就可以为表外模式的推行扫清最大障碍。另外，从银行的角度来看，住房抵押贷款在我国属于违约率很低的优良资产，实现表外模式意味着部分收益的让渡，因此在实施住房抵押贷款证券化的早期，银行可能不太有动力出售住房抵押贷款资产。但是随着人们对住房抵押贷款需求的迅猛增长，银行从自身发展和竞争的角度考虑，其转让贷款资产、扩大一级市场份额的愿望会越来越强烈。因此，银行方面不会成为表外模式的主要障碍。再就是从我国投资者的角度来看，在推行住房抵押贷款证券化的早期，如果政府能起一定的主导作用，如参与证券化经营公司的设立、住房抵押贷款证券化的担保以及放宽对机构投资