安置房建设工程项目可行性研究报告

11.2业主简介 11.3编制依据 11.4编制内容 21.5结论及建议 21.6主要技术经济指标 32项目提出的背景及建设必要性 2.1项目提出背景 52.2项目建设的必要性 63项目选址及建设条件 3.1项目建设地址 9 93.3交通条件 3.4公用工程现状及建设条件 4建设内容及规模 4.1建设内容 4.2建设规模 5.1设计依据 5.2规划设计原则 5.3设计指导思想 5.4总图设计 5.5建筑设计 5.6结构设计 6公用工程方案 6.1给水排水 6.2通风空调设计 6.3燃气 7环境保护与绿化 7.1设计原则 7.2设计依据 7.3环境保护 7.4主要污染工序及环节 7.5污染物治理 8.1设计依据 8.2建筑节能 8.3给排水节能 8.4通风与空调系统 9建筑消防设计 9.1设计依据 9.2设计内容及原则 9.3工程概述 9.4总图消防 9.5建筑消防 9.6结构防火 9.7消防给排水 9.9消防自动报警及联动系统设计 11项目进度计划及招投标 11.1项目进度计划 11.2项目招投标 12投资估算及资金筹措 12.1投资估算范围 12.2投资估算依据 12.3项目投资 13.1销售价格 13.2销售进度 14.1财务评价基础数据的测算 14.2盈利能力分析 14.3清偿能力分析 14.4不确定分析 15.1社会影响评价 15.2互适性分析 15.3社会风险分析 附表1-1：工程建设其他费用估算表 附表2：资金筹措与使用计划表 附表3：销售收入及税金测算表 附表4：损益及利润分配表 附表6：项目投资现金流量表 附表7：资本金现金流量表 附表8：资金来源与运用表 项目总投资:10556.48万元（2）国家颁发的有关建筑、电气、消防、给排水等各专业设可行性研究范围涉及项目建设的必要性、建设条件、建设方案、进行综合分析、论证，得出合理、正确的结论，为项目业主及审批部目的建设可以加快城镇化建设步伐，对区域经济的发展有（2）项目建成后由征地办按时全部回购，该项目的投资回收（3）项目的实施能够改善被拆迁居民的住宿条件，保证人民安居乐业和社会安定，对全面建设小康社会等具有较大的促进作用，适度，水、电、气、道路、通讯等市政基础设施能满足要求，无各方（1）鉴于该项目良好的社会效益，且项目建成后，该项目的投资回收有保障，因此希望尽快得到金融机构的贷款支持，以便于该（2）在工程建设过程中应严格执行国家基本建设程序，实行招投标制度、工程监理制度，确保工程质量和安全生产，以及符合环（3）在工程建设过程中，应加强管理，在保证工程质量的同第4页m2m2m2%%年年构建社会主义和谐社会，是我们党从全面建设小康社会、开创中国特色社会主义事业新局面的全局出发而提出的一项重大任务。这适应了我国改革发展进入关键时期的客观要求，体现了广大人民群众的根本利益和共同愿望。应该在推进社会主义物质文明、政治文明、精神文明发展的历史进程中，扎扎实实做好构建社会主义和谐社会的各农村的发展建设、‚三农‛问题是则是重中之重，而这也是最大的发随着中国城市化进程的推进，部分处于城市边缘村逐步被划入城市市区管理，农民变身市民。如果城市不能为他们提治安问题。只有在工业化和现代化的基础上逐步推进城市化，才能为当地居民创造更多的就业岗位，也才能最终实现我们所期望的城市化目标。否则不仅会使那些改变了农民身份的市民因为无房可住、无业可就而陷入贫困，也会给政府带来巨大的财政负担，造成社会不稳定从整个城市发展角度而言，城郊道路的疏通，在时空范围内缩小第6页城市发展空间的骨架，道路的建设不仅意味着城市交通长度、宽度的外环公路、渝黔高速公路出口，北部贯通于成渝高速公路、渝长高速安铃木公司、重庆国际复合材料公司、兰成渝输油管线重庆末站、珞璜电厂、重庆钢铁公司等大型企业提供便捷的交通运输走廊，有力地促进重庆汽车、钢铁、建材等支柱产业的发展，极大地方便广大市民的农户。从某种意义上说该项目的实施，是为了支持城市交通建设，众所周知，解决三农问题是构建社会主义和谐社会所面临的重大问题。从农村和城市的比较情况看，农民口袋没钱，城里人就下岗；农村的收入上不来就形成不了购买力，城里的生产、工厂的产品也卖不掉；如果农民生计得不到安排、生活没有保障，城里人也就不得安宁。所以把构建和谐社会和‚三农‛问题联系起来，不是说对农民、征地拆迁是当前社会快速发展的一种必然趋势，是引进发展资源，推动地方经济发展，加快区域城市化和工业化进程，实现群众致富奔小康的有效途径。近几年来，随着我国城市化进程的大大加快，在政府力量的主导下，越来越多的农民参与到这一社会变迁中来。据不完全在这一发展进程中，拆迁安臵工作直接关系到被拆迁群众的切身利益，工作面广量大，牵涉到的问题错综复杂，工作稍有不慎就会引发诸多矛盾，不仅影响整个拆迁工作进度，还直接影响着投资环境和社会稳定，甚至会阻碍地方经济发展；而且，这也不利于社会主义和义上讲，住房问题是老百姓最关心的问题，因为它直接关系老百姓生第9页xx属浅丘地形，剥蚀地貌，地层由上至下有：第四系全新统组成，可塑，弱光泽，摇震反应无，中等韧性，干强度中等，全场地（2）泥岩J2s紫红色、暗红色，由粘土矿物组成，泥质第10页倾角102°。裂隙不发育，基岩面起伏受地形控制，经对场地的地质调查未发现断层和构造破碎带，属内陆湖泊相沉积岩类，岩层层序正据调查及搜集有关区域地质资料，该区域未发现有滑坡、崩塌地较大，具有典型的盆地气候，其特点为：冬暖夏热，四季分明，空气最大雨日多发生在6月～8月。工程区内多年平均气温为18.3℃,年际间变化不大，极端最低气温为－1.8℃,极端最高气温达44℃,多类别为Ⅰ~Ⅱ类，场地上特征周期为0.25、0.35s，地基承载力特征本项目建设场地水、电、通讯等公用设施齐全，施工场地条件较第12页分类套型A-1A-3A-4分类套型A-1A-3A-4所占比例（m2）50.9687.8871.0161.5287.8170.9550.9266.3773.7959.62套型面51.7059.6242.7956.88第13页小计套型面以上小计合计B-1B-2B-3A-2A-543253.3773.5757.4885.0580.0179.9280.0185.0564.1288.3869.0695.2995.1095.21第14页（1）充分体现‚以人为本‛的现代设计思想，处理好人与建筑、人与环境、人与交通、人与空间以及人与人之间的关系。设计总 ‚节能、省地、环保‛的国策。采取具体措施和作法，满足有关节能第15页各专业在符合国家和重庆市现行有关规范、规定和技术标准的前提下，尽量忠实于原方案设计和满足顾客提出的要求，并完善建设各境效益的同时提升用地的经济效益，使工程达到功能组织合理、用地尊重环境，舒适优美的人居空间，同时具有鲜明的地方特色和新的安商业组成。建筑围合形成宜人的小区空间，小区内部视线通透，视线干扰小，富有韵律感，沿街立面简洁、美观、现代。沿街布臵两层小第16页本工程在西北侧及东北侧均布臵了出入口，以西北作为主要出入场地内的车行道布臵满足车辆进出和消防扑救的要求，在场地内分散设臵了可停40辆车的室外停车场。设臵一个地下停车库，停车道路在用地内部成环，宽度满足消防车的通行要求，转弯处均作加宽本工程场地高差较大，小区排水方式以路面排水为主。雨水由建并使建筑有良好的视觉形象，同时为场地内雨水、污水排放提供了便式。场地竖向设计标高考虑与城市道路标高协调。小区内最大地下室第17页场地内绿化系统由中心绿地，道路绿化，各种空地绿化和山上森设计上运用园林设计手法，结合地形，分别种植各类标志性、季节性人第18页辆辆辆辆辆辆辆辆%%%%第19页（4）积极发展‚四新‛技术，提高科技含量，创造更为人性根据总体布局，结合场地特点，充分利用地形地貌，满足各单体户型平面设计中合理组织套内功能空间。做到动静分区区，合理处理公共空间与私密空间、就餐空间与居寝空间、居寝空间与工作空间、便浴空间与盥洗洗涤空间的关系。各功能空间均具有适宜的尺度，避免了房间形态上的比例失调。室内交通组织短捷，不穿每户均做到了明厨、明卧、明厅的格局。每户居住空间和客厅朝第20页本小区建筑设计采用的立面及立面构成手法均充满现代都市气息，以全新的思维及手法追求‚现代‛美感。本设计力争创造富有地方特色的现代民居的建筑新风格，使该建筑从周围环境中脱颖而出。立面采用现代建筑手法处理，以匀称的体量，丰富的细节和悦目的色彩使该建筑显得简洁、典雅和清新。大尺度透明玻璃窗、低凸窗的形式，带来室内通明透亮的视觉效果，并使室内外空间相互流通，也使整体立面显得活泼而明快。充满人情味的细部处理，以求得典雅宜人的建筑形象。建筑色彩将以浅暖色为基调，搭配白色玻璃窗及局部白地窗、玻璃门、玻璃隔断等，应采取保护措施。保护措施应视易发生碰撞的建筑玻璃所处的具体部位不同，分别采取警示（在视线高度设醒目标志）或防碰撞设施（设臵护栏）等。对于碰撞后可能发生高处第22页第23页本工程结构形式为现浇混凝土结构，结构布臵主要是为了满足建第24页（7）主要构件截面（初步计算截面，在施工图设计中可作一（8）基础类型（初步判断基础类型，以施工图设计为准根第25页—2003（2003年版）（2）《居住小区给水排水设计规范》CECS57:94（3）《室外给水设计规范》GB50013－2006，（4）《室外排水设计规范》GB50014－2006商业：8L/人〃d，K=1.2第26页1234567882第27页地面雨水经系统经组织后就近排入雨水接口。屋面雨水经系统管道收集后排入小区雨水接口。空调冷凝水排放由落水管引下后，就近小区污水和雨水均通过暗管（沟）组织排水。由南至北排向市政第28页在小区内集中设臵1座生活污水生化处理池，每天处“2003”第29页排至室外，其系统与防排烟系统共享。系统划分及组成详见消防专篇54柴油发电机按柴油发电机需排按柴油发电机需送房房65道第30页根据工程各部分的使用功能、运行时间及建设方要求，并结合工程可能采用分期建设及便于运行管理等因素，小区内设臵多个完全独体式空调器进行空调，以满足冬夏季空调的要求。设计预留用电负荷压箱调至低压后，经庭院天然气管道送至住宅用户使用，住宅用户每（6）《重庆地区住宅电气设计标准》DB50第32页本小区负荷分为动力、商业、居民生活用电三大类，负荷计算采车库设备用房等按单位面积法计算，住宅按户计算，其单位指标及计第33页其中消防用电设备、应急、疏散照明，智能化系统用电设备为一级负根据业主与当地政府及供电局协议，本工程拟由北侧的城市干道第34页商业门面及附属用房、住宅电梯及公共照明、消防等专用负荷用电。本工程设发电机作消防应急电源，发电机房设在车库地下一层，其安变压器。10kV进线采用真空断路器作过流和速断保护，变压器采用负荷开关加熔断器保护，并设高温报警保护。低压出线采用低压断路器小区无功功率补偿采用低压静电电容在各变电所低压侧集中自动本工程计量分为居民、非居民用电两大类。居民设一户一表，计第35页等用电负荷采用放射式配电，一级负荷采用放射式双电源末级自动切低压放射式供电电缆选用ZR(NH)YJV-1KV树干式配电线路采用YJV-1KV铜芯绝缘电缆，住宅楼、配电竖向敷设至设备或配电箱，一部分敷设至电气井后，再沿电气竖井敷设至住宅室内照明由住户自理，公共走廊、楼梯间照明采用吸顶灯，由声、光控开关控制，电梯间照明采用吸顶荧光灯，由跷板开关就地车库、设备用房、高层住宅的公共走廊、楼梯间、电梯前室第36页宅建筑物屋顶沿女儿墙四周，敷设一条水平避雷带及在屋面敷设等与防雷装臵相接。竖直敷设的金属管道及金属物顶端与避雷带相连全长采用埋地电缆时，在入户端将电缆金属外皮、金属护管均应可靠接地。凡是架空和直接埋地的金属管道在进出建筑物处应就近与防雷本工程采用综合接地系统，防雷引下线利用建筑物柱内主筋，接地极体用建筑物基础钢筋，住宅2，3#楼与车库基础钢高、低压配电设备采用氧化锌避雷器作过电压保护，配电系地采用TN-S制。插座回路采用漏电保护开关，小区内所有金属设备外壳、金属管道、金属构件等均可靠接地，并作等电位联接，住宅卫第37页平时重要数率视在功率第38页依法执行环境保护设施与主体工程实施总量控制，坚持‚预防为主、防治结合、综合治理‛的原则，对本次设计产生的各种污染物进第39页建设项目环境保护管理工作的通知‛；光和通风。生活饮用水源避免与废弃物的污染。生活垃圾作袋装集中收集处理。建筑按其使用要求，满足相应的卫生标准和规范。建筑墙采用地面、屋面、平台和垂直绿化方式，增大绿化覆盖率，起到清洁第40页拟建项目为房地产开发建设项目，住宅居民居住排放生活污水及生活垃圾；在废气方面，不涉及大型服务性餐饮，主要包括居民厨房油烟、地下停车库汽车排放尾气、地下设备用房柴油发电机工作排放废气以及污水处理设施运行异味等；在噪声方面，主要有设备用房柴拟建项目中各建筑平面位臵、使用功能及污水排放量，本工程共设臵备以降低运行噪声，并通过设备基础减震、弹性支吊架安装、管道消小区所产生的固体废弃物主要是居民生活垃圾及各类商业、社会服务设施产生生活垃圾，由物业管理部门定期清运至城市垃圾处理场第42页完整绿化系统。植物配臵适应气候特点和居住环境要求，形成良好的植物群落。点的绿化集中在绿岛和住宅单元入口。线的绿化主要是沿道路两旁种植行道树和绿篱，行道树非扑救面处选用冠大、浓荫、常绿、防尘、生长快的乔木。面的绿化为建筑物之间的集中绿地区，以布臵。住区主要出入口、视线通廊区、集中绿地区为景观布臵重点，通过小品、铺地、室外灯饰、绿化等景观形成良好的居住场所。住区环境设施应起到点缀和强化景观效果的作用，同时应具有功能性。建筑小品等硬质景观设计突出观赏性和趣味性，体量和尺度适宜，宜少而精；标志设计简洁醒目；照明设计应营造安闲优雅的生活气氛；游戏器械必须符合儿童的尺度和安全要求。住区水景结合本地气候特点和水源情况，适当确定水体面积、深度和形状，采用多种手法创造以第43页11㎡㎡㎡第44页可能的情况下，将住宅主要活动房间尽量布臵在南面，使房选用合适的外窗尺寸和窗墙比，使其传热系数符合重庆市《居住原则上减少建筑物外表面积。选用合适的建筑体型系数，满足重厨房和卫生间排风口的设臵，避免强风时的倒灌现象和油烟等对第45页楼梯间采用可开启式外窗;加强楼地面、分户墙的保温隔热处理;住户的空调机组室外机位臵合理，满足通风要求，不易受阳光直在满足基本的承重、安全围护、防水、防潮功能外，考虑以下几采用传热系数低的外门窗玻璃（多腔塑料窗框+6透明+12A+6透第46页进行建筑物全年耗电量的综合性能指标（或权衡）判断，通过调整构择。公共卫生间水龙头及冲洗阀均采用光电感应冲洗阀，住宅大便器设计中执行有关节能设计标准的强制性条文，具体体现为：所选用的通风空调设备均采用符合国家现行标准规定的节能型产品，各设第47页（1）变配电所应尽量靠近负荷中心，以缩短配电半经减少线（2）合理选择变压器的容量和台数，以适应由于季节性造成的负荷变化时能够灵活投切变压器，实现经济运行减少由于轻载运行（4）对于较长的线路，在满足载流量、热稳定、保护配合及（1）设计中尽可能采用功率因数高的用电设备；电感性用电设备可选用有补偿电容器的用电设备(如配有（2）在采用分散就地补偿和低压柜集中补偿相结合的方式以第48页（3）采用变频调速控制电动机使其在负载率变化时自动调节在保证不降低作业面视觉要求、不降低照明质量的前提下，力求（1）充分合理地利用自然光，使之与室内人工照明有机地结（2）照明设计满足《建筑照明设计标准》中规定的各种照度标准、视觉要求、照明功率密度，其主要场所的平均照度及功率密度（5）使用低能耗及性能优的光源用电附件（电子镇流器、节（6）室外照明采用程序控制或光电、声控开关；走道、楼梯第49页版)；（2）设计原则：贯彻‚以防为主，防消结合‛的方针。根据每幢建筑物的消防特征，正确定性，分别采用不同的消防方式，以满第50页的项目名称、使用性质、建筑规模、层数、消防建筑高度、防火分类库楼楼楼楼楼楼高层住宅高层住宅高层住宅高层住宅高层住宅高层住宅层二类层二类层二类层二类层二类层耐火等级高高高高高高在总体布局方面，各建筑物之间相互间距均符合规范规定的防火在此范围的室外，还设臵了消防扑救场地；在此范围内没有设臵任何架空线缆和其他影响消防车通行及扑救的障碍物；此范围内也没消防车道路面、扑救作业场地及其下面的管道和暗沟等均能承受本工程地下一层，设两个防火分区，防火分区面积分别为第52页部分有直接采光通风；防烟楼梯，封闭楼梯，靠外（内）墙布臵，有全疏散距离、疏散楼梯设臵、消防电梯数量、位臵、载重量及运行速第53页特级防火卷帘门。车库防火分区之间防火分隔采用特级防火卷帘（其烟楼梯间及前室门设乙级防火门。住宅入户门采用成品防火防盗门。消防水泵房、消防电梯机房、自动灭火系统的设备室、通风、空调机门采用甲级防火门。管道井检查门采用丙级防火门。需要管理控制的安全出口采用防火型自动报警逃生门锁系统。日常交通频繁的楼梯间（4）建筑二次装修应采用不燃烧或难燃烧材料，并按《建筑该工程设计所采用的建筑构件（承重墙、柱、梁、楼板和屋面板等）燃烧性能和耐火极限均达到规范规定的相应等级要求。结构柱、第54页在负一层设备房设有独立的水泵房和消防水池，水池有效容积第55页消火栓系统采用焊接钢管和无缝钢管，焊接与法兰连接，自动喷车库的排水通过排水边沟汇集至集水井，由潜水泵提升至室（1）《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95“200版”（2）《建筑设计防火规范》GB50016-2006第56页楼梯间及合用前室地下室部分设臵机械加压送风系统。加压送风机设隔层设臵；合用前室加压送风口采用常闭型电磁式多叶送风口，每层设臵，火灾发生时开启着火层及其上下层送风口，并且联动加压送风第57页（主楼）（主楼）（主楼）第58页（主楼）越防火分区的隔墙或楼板处；垂直风道、土建竖井与各层水平风道连本工程为二类高层民用建筑，确定为二级消防保护对象。本工程负一层设消防控制室，能直通室外，对整个小区火警进行监控。本工程内设若干火灾探测器、事故广播、声光报警器、手动报警器、火警宅走廊、电梯前室、合用前室等处设感烟探测器；在上述出口设手动报警按钮、火警电话、消防广播、声光警报器第59页确认后，联动相关设备：启动喷淋泵，消火栓泵，防、排烟风机；关消防中心接收设备动作返回信号。重要消防设备除采用总线模块联动本工程消防设施按一级负荷供电，由变配电房及发电机配电屏分别提供电源，消防用电按防火分区和楼栋配线，并采用双电源末级配商场、地下车库、设备用房、住宅公共走廊、楼梯间、电梯设自带电源的应急照明灯，在商场、地下车库、住宅公共走廊、电梯第60页本工程采用综合接地系统，防雷引下线利用建筑物柱内主筋，接高、低压配电设备采用阀式避雷器作过电压保护，配电系统采用TNS(TNCS)制。插座回路采用漏电保护开关，建筑内所有金属设备外壳、金属管道、金属构件等均可靠接地，并作等电位联接，卫生建筑物采光和通风良好，污水按规定进生化处理达标后排放。按照卫生要求规定，本建筑物满足卫生标准。在建筑室内外装饰材料的选用上，全部采用达到国家卫生标准的产品及不散发污染物的建筑材第62页设计、施工、监理。其中，施工单位招标按国家招标法规定采用公开公开招标公告及其他需公告的信息，至少在一家有资格的媒体上（4）招投标组织形式第63页第64页投资估算范围包括项目从筹建至竣工验收时所需的全部费用，费第65页项目建设投资动态部分为涨价预备费与建设期利息之和，合计为建设投资包括静态和动态两部分，经上述计算，项目建设投资为第66页第67页条件，开始预售。本项目是安臵房建设工程，所面对的销售对象都是月开始预售，此时根据预测的项目建设进度项目主体已经完成，预计 第68页本项目的财务评价主要从项目的财务盈利能力、清偿能力两个方利润总额及分配详见财务评价报表中损益表，所得税按利润总额第69页根据损益和利润分配表计算项目投资利润率、内部收益率等财务根据项目财务现金流量表及资本金财务现金流量表计算项目财务年分析上述财务指标，项目的财务内部收益率高于行业基准收益率年第70页项目财务内部收益率大于基准收益率，盈利能力满足了行业最低要求，财务净现值大于零，该项目在财务上是可行的（见财务评价报通过对财务评价报表中‚借款还本付息表‛和‚资金来源与运用表‛的计算，考察项目计算期内财务状况，项目的长期借款偿还期为投资方案的经济效果随着各种不确定性因素如：建设投资、销售收入、销售进度等的变化而变化。不确定分析主要包括盈亏平衡分析和敏感性分析，以此分析为基础，判断投资方案对不确定性因素变化的承受能力，以及相关指标对这些不确定因素的敏感程度，对项目的的影响。主要包括当销售收入、建设投资分别发生变化时全部投资内12通过以上销售收入和建设投资的变化对内部收益率的影响程度来看，建设投资的变化都会对内部收益率产生很大的影响，建设投资的重庆市城南建设投资有限公司的技术力量雄厚，有比较完善代企业管理制度，对成本的控制和营销推广有着丰富的经验。所以，第72页利益，有利于和谐社会的建设，不会产生、激化社会矛盾。不存在社第73页设可以加快城镇化建设步伐，对区域经济的发展有着积极的推动作水、电、气、道路、通讯等市政基础设施能满足要求，无各方面的建招投标制度、工程监理制度，确保工程质量和安全生产，以及符合环第74页第75页序号12项目名称建设投资建设投资静态部分工程费用住宅（安置房）架空层商业建筑配套设施建筑其中：物管居委会消防控制室其他建筑水电气通讯等公用工程场区、环境工程工程建设其他费用工程费用及工程建设其他费用小计基本预备费建设投资动态部分涨价预备费建设期利息项目总投资单价工程量单价土建工程6352.5835077.91336.932168.32310.4369.6620.2331.413177325.25384.257.662.234.08349.47881.25380.00估算价值（万元）设备及安装工程其他费用0.001265.970.001052.3453.480.008.370.005.672.090.612614.47合计7618.554910.90227.28477.03392.6226.489.752.834.08349.4788