安置房小区建设工程投资项目可行性研究报告

附表项目主要财务评价指标表、主要技术经济指标表第二章可行性研究背景诚信求实”的经营理念和“团结务实，开拓创新”的企业根据项目建设单位与XXX人民政府签订的连成一体，南依黄山、九华山、齐云山、太平湖风景区，XXX是华东第二通道的重要枢纽。芜宁、芜铜、皖赣、淮南建设项目位于XXX市XXX，XXX位于XXX市西南部。行政区域介于北纬30°38′~为吴、楚两国交通冲要的宣邑已随着中江水运业的发展而规划模式，在功能分区合理、生态环保、舒适人性一是运河连通"长三角"。目标定位皖江城镇带核心城市及长三角城市群中资源环境优越的大型综合性二级城市。围绕这个目标，规划使合杭高等高速；充分利用长江黄金水道及万吨级港口的有利条件主城与副城之间由环形生态廊带加以分隔，形成极经济走廊在空间上的联系，也有利于带动长江以南的新兴城市，更是有其良好的环境气候条件以及适当棉花为主产的优势农业板块，以房地产开发、现代的服务业体系，以南岭工业区为主体，以特色工业在进行本案的可行性研究之前，我们需要对本案所处的生活配套设施也将日趋完善，购物休闲，金资，居住，置业，且大多具有一定经济实力。众多外来人口的加入素有“皖南门户”之称。浩浩长江，由西向东，穿山越岭，奔腾而岗机场也非常方便，车程不到一个半小时，是大量移居人士的选择会精英。通过对目标客户的初步市场调查，他们对本地段的在现代繁华都市下营造出“小桥流水人家”的境界，在现代有望逐渐融化，使得个人购房贷款政策受到鼓励，可新政”的实施，房地产市场行为得到了进一步规范。在各区努力下，在各开发企业的大力支持下，去年年初以来加大了进了商品房开发量的增加；增加了土地供应，扩大了普通住加强了住房金融监管，保障了居民中小户型住房贷款了政府调控措施落实到位。去年底，市政府就稳定房价，又项措施，即：1、重点保障一批；2、着力稳定一批；3、加快供应一批；4、严格住房金融样，房地产市场与去年相比略显冷清，部分楼盘成交低迷在买房问题上已经十分理性，不再盲目追高买涨了，一些归理性。同时，随着市场供应量的不断加大，商品房销售楼盘滞销后将继续采取打折优惠促销，也是楼市回归理性二是新增工业企业落户XXX将带来的外埠人口，增加住房需求与此同时伴随全县经济、社会、文化、教育、卫生、体育一步拉大，城市人口大幅增长已是必然。这对城市住车、摩托车“下乡活动稳步推进，皖南家居装饰城、其次，工业区规划用地的不断扩展，大量产业人才多为技术产业为主的白领阶层，使得这一群体场的供应一直是供需失衡的，不少“见多识广”的高端住本项目开发的安置房价格确定为：安置房按成本价出售为1500元/平第四章建设内容及设计方案根据项目业主委托要求及其提供的相关资料，本业门面。主要建设安置房、零星商业带，配套建设幼儿园公等公建配套设施，设有景墙、中心草坪、老人活动区、日照间距、采光、通风等相关要求下，住宅多以条形布置/%㎡%㎡方案地块为商住区，于地块南，北两面设置小口，其中次入口与南侧商业区南北向轴线相对应。方案将距离及日照均满足规划要求。地块内通过南北向河道贯穿中心绿地形成整个小区的主导空间。小区设置成地下停车规划方案具有良好的外围交通条件。内部由十以庭院道路为基本单元，经小区主干道路与对绿地系统规划与地块整体空间框架相协调。主导空间的绿地设置，形成以中心公共绿地及组团绿部分安排富有文化内涵的及娱乐休闲的活动广场。形以反映本地文化为主题的雕塑、小品、环境、配以宽空间，形成人、自然与建筑和谐共生的景象。对商业高绿地率，绿化带安排草坪、花坛、雕塑及强化绿化着意强调环境与生态。布局尽可能紧凑简化，注都成为有机的构成部分，在建筑组团内部形成内向但又不论是中央绿带还是住宅都注重整体的构图和空间效果，其建筑组群，在整体的环境中遥相呼应，形成相互对话、交上人层面：2.0KN/m2地下停车库：4.0KN/m2本工程多层部分采用异型柱框架结构、高层部居住区用地分为住宅用地、公共绿地、道路本规划着重从土地的充分利用及创造环境氛围对应出的轴线关系，将小区中心设置为整个小区的中心景满足现代城市人群对居家生活的要求。应用现代城市用已有环境条件，创造独特优美景观，提高整体环境一心：整个地块中部为核心区域，为小区内部的绿二环：贯穿整个住区以环路连接，将主要的核心绿串联，既保证了绿化空间的开敞与建筑排列的延伸三带：地块由南往北形成三条高层建筑带，用于商品房的开发，房商业开发，提升土地价值。这样的布局是在对方案布局——即保证了小区尽量拥有大的核心景观空间，规划结构的最大特点是：地块本身形态复杂，口。另外在北侧城市道路上设置了人行入口构分为两级：住区内主要道路、入户道路。分的机动车停车，地面停车尽可能利用边角规划遵循人车适度分离的原则，在各片区环路广场，成为居民休闲、娱乐聚会的主要场所。步行流观节点等联系起来，构建了一个比较完整的步行系统道上设置盲道，交叉口处设置坡道，以方便残疾人士的出口处的盲道处设置特殊的标志，实现城市无障碍设施与建主要的景观轴线，形成开放空间。通过广场，小品使中心成为整个社区景观的地标与高潮所在。建筑绿化系统与整个小区的结构保持一致，中心化的核心，不仅将整个住区的建筑连接为一个整体化通廊，将东西联系起来。并且小区绿化从中心绿中央绿化则是本区最重要的片状绿化；建筑采用绿化区域，以此烘托出来了丰富的大片绿化空间在绿化树种选择上，遵循乔灌分区的原则，在以高大木，形成开敞的空间形态。除了充分考虑住区的绿化景观原有地形特点，适当采用了藤蔓植物，以部分保留基地的整个照明系统以基地周边的公共建筑为最高亮灯形成灯光系统。滨水步道设置低两度的地灯和矮灯照明少土方填挖量、做到土方平衡、尽量保持原地形地当地的地形特色，尊重现状自然条件，充分利用自水和地块出入口等多种因素。考虑到地形起伏较大，特色，规划道路标高在满足道路规范要求的基础上使于部分地块内部地形高差过大，需要在原有地形的基础上平衡土方，台地之间使用绿化挡土墙分隔；台地与周边道联系，除了台阶以外的部分可采用草坡与地面自然的相接233本工程室外采用低压制消防给水系统，由小区每个消火栓箱内配D65mm消火栓一支（或两支）D6任何一消火栓使用时触动该消火栓按钮，消防控制中节省用地和投资运行费用。同时反映先进的科学技术求、宜人的人居环境。有关设施的布置和工程系统充程的实施与管理。各专业的管线材料选择要采用新材料、6）本区的市政工程管线力求全部地下敷设，设到位，确实没有条件实施的，预留管位，为市政公应市场经济条件下基础设施建设和开发的不确定性，气源由市政中压天然气管网引入，经基地内天地下车库消防负荷为一级负荷，高层消防负荷及电梯在变配电室、柴油发电机室、消防控制室、水泵、防明，在出入口、通道、楼梯间和电梯前室等处设疏散以防直击雷。利用柱内两根主筋作引下线，工作接地和防在小区内设电话设备房,由电话电缆引至各建筑物的分线箱,再经电话线引至用户电话本工程设置可视对讲系统，每栋系统由管理中格上与环境相协调，并设置集中景观绿化，进一步美节能设计。住宅外窗采用铝合金门窗。外窗的窗墙比充分利用坡屋顶。当建筑形式为坡屋顶时，坡顶的坡度可按选型需要在20°-40°之第七章工程招投标方案本项目拟采用公开招标的形式进行招标工作。重要设备、大宗材料供应商需有良好的信誉，应遵循公开、公平、公正、诚实信用和优胜劣汰的原物业管理的好坏，直接影响住户的生活环境与生节能产品，公共场所多考虑一些节水、节电的装置，地点堆放，不允许乱倒乱扔，并及时清运，对垃圾箱、垃不影响周围环境。小区绿化做到合理安排，道路绿化有专区管理细则，并将管理细则分发给每居户，做到人人皆知物业总经理工制度，工资制度采取基本工资加提成奖金要从相应专业的大专院校毕业生中选用或人才市场第九章投资估算及资金筹措根据一般工程概算编制办法和目前主要建材市场总用地面积总建筑面积高层住宅零星商业菜市场地下停车场社区用房建筑容积率建筑基底面积建筑密度建设工期投资总投资建设投资20,000.00109,700.0096,000.0010,000.001,300.007,000.002,400.004,567.65m2m2m2m2m3m2m2m2/m2m2%年18,728.4717,185.59356712567建设期利息流动资金资金来源企业自筹资金借款项目回笼资金营业收入税金利润营业收入营业税金及附加营业税城市建设维护税教育费附加水利基金土地增值税利润总额所得税税后利润借款偿还能力借款偿还期限（含建设期）经济评价指标投资利润率资本金利润率投资净现值(i=10%)投资回收期（动态）年%%%年1,062.95479.9318,728.479,000.008,000.0016,995.0016,995.00-------3,293.07823.272,469.802.568.79306.18建设。对本项目资金运行实行全封闭管理， =(13579.28)/16995.00=根据项目的特点，考虑到项目实施过程中一些不发中，在规划、建筑等指标允许的情况，应合理压缩很显然，投资者在选择投资机会时，如果其房地产投资首先面临的是系统风险，投资者一售火热，供应方面，纯粹的生活小区层出不穷，不过房地产市场周期波动可分为复苏与发展、繁荣全国市场反映，商品房价格稳定，虽业内人士对房产市场人士对房产市场发展趋势的说法众说纷纭，且危机转向衰业也以重视此事，出台了不少措施以控制市场，防止出现它指的是急于将商品兑换为现金时由于折价而导长期以来，房地产投资者所面临的利率风险并变化，但房地产投资者一般比较容易得到固定利率的给了金融机构。现在金融机构又采用浮动利率贷款本方案中几乎所有的政策风险我们都予以考虑最有可能的台海战争也是风闻其言，随着目它指的是火灾、风灾或其他偶然发生的自然灾害险转移给保险公司。像洪水、地震、核辐射等灾害几针对影响项目投资额回报的关键性不确定因素，主要体现在：完善所在地段的规划功能、提在项目建设期，应选择合理的施工方案，加强施工现措施，将负面影响降低到最低程度；与所在地区政府保持素，避免矛盾激化而影响项目建设进程。在运营期要注意对认真落实环保部门的要求，尽量减少对周边地区的环境容污水处理站和垃圾收集点，会产生一定的恶物烂叶等，专人负责打扫卫生并且定时消毒，加强垃对于地下车库产生的汽车尾气，通过机械排放系统排本项目近期产生的污水通过区内自建的二级生化处理后达《污水综合排放标准》（GB8978-1996）标准后排入市生的垃圾以及污水处理站产生的污泥。居民日常生活中产生由物业定时收集到垃圾收集点，最终由环卫部门统一处理。采取禁止鸣笛和限速管理，可有效避免噪音扰民；高噪音减振、隔音、降噪等措施后，对周围居民影响不大。邻近本项目在规划中本着以人为本，注重生态环境化，完善公建及住宅布局，吸收优秀的地方居住规划全的居住环境和开敞式的公共活动环境和自然优美的12345678土地费用前期工程费可行性研究费勘察设计费行政事业规费房屋开发费建安工程费安置房菜市场地下停车场公共配套设施建设费社区、幼儿园基础设施建设费绿化及道路供水工程费供电工程费建设期利息销售费用其他费用工程监理费图纸审查费安全保险费标底编制费工程造价咨询费基本预备费总计49,511,420.00106,000.001,300.007,000.002,400.00171,855,876.8080,000,000.00118,860,000.00106,000.00106,000.00106,000.00118,860,000.00185,430,413.331,020.00800.001,000.001,000.000.50%0.800.800.30%单位：元51,491,876.801,504,000.0020,000.00742,000.00742,000.00118,860,000.00116,160,000.00108,120,000.001,040,000.007,000,000.002,400,000.002,400,000.00300,000.00300,000.00--1,718,558.7710,629,497.766.1%为年利率1,226,480.00594,300.0084,800.0084,800.00106,000.00356,580.001,854,304.13-187,284,717.46-原方案指标￥1,066.90+10%21.40%1,978.712.54价格因素-10%-1,366.352.53+10%3.10%-1,258.412.61成本因素-10%22.00%1,870.772.4611所得税后财务内部收益率%财务净现值财务内部收益率%财务净现值I=10%(万元)投资回收期(年)土地费用进度（%）金额（元）其他投资进度（%）金额（元）销售收入安置房销售进度（%）金额（元）零星商业销售进度（%）金额（元）菜市场销售进度（%）金额（元）机动车位进度（%）金额（元）51,491,876.8040,737,852.200.0040,737,852.2043,200,000.004,500,000.002,700,000.0047,527,494.2386,400,000.009,000,000.006,789,642.0314,400,000.001,500,000.001,950,000.00-5,400,000.00900,000.00192,229,729.0091,714,161.37192,229,729.0091,714,161.37515,567.63170,000,000.0090,000,000.0080,000,000.00240,737,852.2040,222,284.57515,567.6376,145,938.401212项目总投资开发建设投资经营资金资金筹措187,284,717.46185,566,158.691,718,558.77391,441,876.8090,000,000.0080,000,000.00169,950,000.00资本金借贷资金50,400,000.00102,750,0销售回笼资金50,400,000.00102,750,025,745,938.4051,491,876.8025,745,9其他收入(政府拨付安置房代建费用)25,745,938.4051,491,876.8025,745,9号 2销售收入（元）可销售面积（M2）安置房零星商业菜市场机动车库单位售价住宅（元/M2）零星商业（元/M2）菜市场（元/M2）机动车库销售比例住宅零星商业菜市场机动车库营业税金及附加城市维护建设税（7%）教育费附加（3%）土地增值税（0.6%）169,950,000.00106,000.00-96,000.00--10,000.00-1,300.00300.001,500.001,500.001,500.0030000/个-------250,400,000.0050,400,000.0043,200,000.004,500,000.000.002,700,000.003102,750,000.00102,750,000.0086,400,000.009,000,000.005,400,000.0054,254,080,000,000.00年初借款本金累计54,254,080,000,000.0080,000,000.002,440,000.0080,000,000.002,440,000.003,309,454,254,03,309,43,309,454,254,03,309,496,525,84,880,000.0025,745,938.404,880,000.0025,745,938.40本年还本2,440,000.00本年付息2,440,000.00还款资金来源90,000,000.00-90,000,000.00-70,779,925,745,9-70,779,925,745,9-25,745,938.40-其它(政府拨付安置房代建费用)25,745,938.40-2.56偿还期限2.56号1经营收入住宅零星商业菜市场机动车库补贴收入2营业税金及附加21----243,200,000.004,500,000.00-2,700,000.0050,400,000.00-386,400,000.009,000,000.001,950,000.005,400,000.0025,745,938.40128,495,938.40-4--33建造成本管理费用财务费用销售费用其他456税前利润456税后利润51,924,707.04515,567.632,440,000.00-1,540,392.0756,420,666.74-56,420,666.74-56,420,666.7451,924,707.04515,567.634,880,000.00-1,540,392.0758,860,666.74-8,460,666.74-8,460,666.7451,924,707.04515,567.633,309,497.76-55,749,772.4372,746,165.971,966,208.1270,779,957.85--25,065,846.86,266,461.718,799,385.11现金流入-50,400,000.00128,495,938.4042,545,938其他计-50,400,000.00128,495,938.4042,545,9382现金流出建设投资91,714,161.3740,222,284.5747,011,926.606,617,786经营费用515,567.63515,567.63515,567.63其他营业税及附加---所得税-1,966,208.126,266,461.71计92,229,729.0042,704,060.3253,793,955.946,789,6423净