我国房价居高不下的成因及其对策

我国房价居高不下的成因及其对策北京首开集团是北京市属国有大型房地产企业集团，在贯彻落实党中央、国务院关于深化国有企业改革，调整国有经济布局的大背景下，经北京市国资委主导，由北京城市开发集团、北京天鸿集团合并重组而成，2005年12月10日首开集团公司挂牌成立。北京城市开发集团、北京天鸿集团是始建于上世纪1980年代初期，已有20多年历史的国有大型房地产企业，从承建统建房开始到城市危房改造，再到商品房开发，亲历了北京市房地产业从无到有、从小到大的全部发展过程，共建成各类住房3500多万平米，为北京市的建设与发展、为改善市民住房条件作出了巨大贡献。若按每套住房100平米、每户3口人享有一套住房计算，则北京常住人口中每10人中就有1人住着这两家集团提供的住房。合并重组后的首开集团，延续城开、天鸿的房地产主营业务，继续为房地产业的发展和改善广大市民住房条件再创辉煌。2006年开复工面积将近600万平米，约占北京房地产市场6%的份额。经营地域除北京地区外，还涉足长江三角洲、珠江三角洲、环渤海地区，公司总资产超过500亿人民币。根据2006年初国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所、中国指数研究院联合组成的中国房地产TOP10研究组报告，首开集团公司规模名列第一，综合实力排名第四。在最近由北京电视台承办、市民参与评选的“北京影响力十佳企业”评选中，首开集团公司被评为十佳企业之一。

当前大家都很关心房价问题。我认为房价调而不降，甚至飙升，归根到底，是房地产市场尚未成熟，调控政策预期被负面效应淡化、结构性矛盾和超前消费观念、消费模式等多种因素综合作用的结果。

一、对房地产市场发展的简要回顾及调控前后的政策比较

我国房地产业伴随着经济体制改革的不断深入而发展，呈现出独有的中国特色。城镇住房制度改革是房地产业发展和房地产市场形成、发展的第一推动力。自1988年以来，国家先后出台了4个房改方面的纲领性文件，极大地推动了房地产业的发展，促进了房地产市场的形成与发展。如果说1988年《国务院关于印发在全国城镇分期分批推行住房制度改革实施方案的通知》（国发[1988]11号）、1991年6月7日国务院《关于继续积极稳妥地推进城镇住房制度改革的通知》（国发[1991]30号）和1994年7月18日《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》（国发［1994］43号）三个文件奠定了房地产业发展基础的话，那么1998年7月3日国务院《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发［1998］23号），则促进了房地产市场的快速发展。自1998年到2004年，我国房地产业连续6年保持高速增长，统计数据显示，2000年至2004年5年间，北京房地产开发投资对GDP贡献率平均超过30%，成为国民经济的支柱产业。

为了保持房地产业稳定、健康发展，国家未雨绸缪，自2002年起有针对性地实施宏观调控，调控力度逐渐加大，调控手段由单一逐步转向综合，土地、信贷、税收、规划多管齐下。调控前后政策变化很大，如果说调控前的政策偏向宽松、鼓励的话，调控后的政策则偏向紧缩、抑制，主要表现在以下几个方面：

（一）土地由行政划拨、协议出让改为市场“招拍挂”

自2002年7月1日起，土地由行政划拨、协议出让改为市场“招拍挂”。以2004年8月31日为界，业内称之为“8·31”大限，大限之前符合划拨、协议转让的土地，准予办理相关手续，不符合条件的一律转为市场招标、拍卖、挂牌，简称“招拍挂”。调控政策的直接作用如下：一是建设用地放量减少。调控前建设用土地是报批制，限制相对较少，只要符合条件，一般都能获准通过。调控后实行投放制，政府视宏观情况控制投放量，投放量逐年减少，北京2005年“招拍挂”土地合计1250万平米，2006年为750万平米，减少了40%。二是开发企业先期投入增加。调控前一般采取边筹资边开发边缴费的滚动开发模式，先期投入相对少。调控后征地费、补偿费、土地出让金一次性交纳，先期开发投入陡增。三是土地价格上涨。调控前协议转让土地，有价格商量余地，调控后土地入市竞拍，地价不仅没有了协商的余地，而且地价往往在竞拍中翻番，2004年北京大兴黄村地块、顺义地块竞拍结果就是例证。

（二）房地产信贷逐步紧缩

房地产企业属于资金密集型企业，资金对于企业的重要性尤其突出。调控前，开发项目自有资金比例仅为25%，企业信贷条件宽松，鼓励住房消费信贷，直至零首付住房贷款。2001年央行颁布195号文，自有资金比例提高到30%，同时取消零首付住房贷款，并限定商贷60%的比例和10年还贷期。2003年央行121号文将开发项目自有资金比例提高到35%，建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、国有土地使用证、建设工程施工许可证四证齐全方能做开发贷款，结构封顶后方能办理个人住房抵押贷款。此后一系列的规定又进一步收紧信贷闸门。

（三）规划刚性渐强

在规划方面，调控前是先拿地后规划，调控后改为先规划后拿地，调整规划要听证，增加了规划刚性，降低了开发项目容积率的可调性和摊薄成品房单位面积成本的可能性。

（四）住房需求受抑

需求方面，调控之前鼓励贷款购房，拆迁政策相对宽松。调控之后个人按揭被挤压，严格控制拆迁，住房需求相对减弱。

此外，调控之前开发商可以协商建筑施工单位垫资施工，可以协商暂缓支付工程款，调控之后则严格控制施工垫资，严格控制工程款拖欠，而且全面清理拖欠。同时在绿化、环保、节能方面也有更加严格的要求。

上述宏观政策的转变都促使房地产市场更加规范，走向成熟，利润趋于社会平均水平，暴利不再有可能产生。有规模和实力的公司能占有市场，空手套白狼或借鸡下蛋的小公司逐渐失去市场空间。同时也使房屋成本大幅增加，导致了房价的上涨。

二、当前房价持续上升的原因

（一）调控政策的预期目标被实施后的负面效应冲淡

宏观调控政策目标指向规范房地产市场、防止投资过热、打击投机炒房、稳定房价。实施结果却使市场供给减量，人们恐慌的预期心理增加，如土地越来越少，房子会越来越贵，就经济适用房政策而言，该政策是好的，但在执行过程中有点走偏。对此，可以作如下尝试：一是改变补贴方式，政府对经济适用房补贴由“补砖头”变为“补人头”，让该补的人得到实惠。当前的住房补贴，其初衷是补贴中低收入者，但不能有效控制购房人，该补的没补到，不该补的反倒享受到了，显然不合理。只有改为补人头，补贴才能到位。二是尽快出台经济适用房封闭运行细则，遏制二次交易投机行为。

（四）国有房地产企业的地位

深化国有企业改革，调整国有经济结构布局，要求国有经济退出竞争性行业。房地产属于完全竞争性行业，理论上国有企业应当退出。但我认为国有企业不但不应该退而且还应占有一席之地。理由之一，房地产业已经发展成为国民经济支柱产业，对社会经济的拉动和辐射作用很大，近几年房地产业对GDP的贡献率保持在30%左右，对钢铁、建材、化工、服务等几十个上下游产业都有巨大的带动作用，如此优势产业国有经济为什么要退出？理由之二，土地一级开发必须由国有企业承担。土地由生变熟是政府行为，在建设用地供给制度变革初期，实现政府行为，国有企业具有得天独厚的优势。理由之三，经济适用房、廉租房等微利项目开发，需要国有企业承担。理由之四，政府可以通过有影响力的国有企业，引导房地产市场健康发展。理由之五，关系国家利益的公益性项目离不开国有企业，比如大运村项目、奥运项目。22万平米的大运村在距离大运会开幕仅剩20个月时，承担开发的民营企业出现变故，使刚刚处于基础开挖阶段的工程停滞。天鸿集团临危受命，自筹资金15亿元，仅用18个月完成开发建设，按时交用，实现了国家的对外承诺。国家承诺奥运工程开发建设走市场化招标，但招标公告后无一家民营企业报名，所有工程项目都是国有企业组成的联合体投标。当然民营企业不报名，并不表