鑫田大酒店项目可行性研究报告

i第一章项目总论 1.1项目的背景 1.2项目的概况 3- 3-1.4主要技术经济指标 4-1.5主要结论与建议 第二章项目投资环境调查与市场研究 2.1宏观市场分析 7- 2.2.4未来需求分析 22- 23-2.2.6项目开业时间建议 第三章项目建设规模与件设计概况 3.1酒店风格概念设计要求 3.2酒店客房部分 3.3餐饮部分 3.3.1大堂吧&西餐厅 3.3.2中餐厅 27-3.3.3各类厨房库房面积 3.5康体水疗娱乐部分 29- 3.5.2康体水疗区 3.6行政办公部分 29-3.7后勤设备部分 30-3.8停车场部分 3.9酒店机电系统与流线说明 3.9.1空调/通风系统 3.9.2供排水系统 31- 32- 32-第四章项目实施进度 35-第五章项目可经营项目经济效益分析及价格建议 37- 5.1.1客房 5.1.2餐饮 5.1.3会务 47- 5.3鑫天大酒店定位 第六章项目财务分析 6.1财务分析编制说明 5.1.1财务分析编制依据 6.2.1十年运营期营业收入分析 6.2.4十年运营期所得税费用分析 6.2.5十年运营期净利润分析 6.2.6投资回报分析 第七章项目风险分析 7.1系统风险 7.2市场风险 7.3财务风险 7.4其他风险 第八章项目可行性研究分析结论 附录，参考文献 错误!未定义书签。-62-附表一十年运营期营业收入预测表 错误!未定义书签。-63- 错误!未定义书签。-64- 错误!未定义书签。-67-附表四、鑫田国际大酒店投资费用概算表 错误!未定义书签。-75- 错误!未定义书签。-79- 错误!未定义书签。-80-第一章项目总论1.1项目的背景2009年5月27日国务院降低保障性住房和普通商品住房项目投资的最低资本金比例从35%调低至20%,其他房地产开发项目最低自有资金比例从35%下调到30%。政按国家统计局口径，至2007年底，中国本土星级酒店已经达到了14326家，其中包括：白金五星4家，五星361家，四星1631家，三星5534家，二星6158家。星级饭店直接从业人员超过160万人。全国共有饭店及旅游住宿单位超过30万个，从业人员超过500万人。2007年底，全国星级饭店数量是1978年全国饭店总数的100倍；2006年全国星级饭店实现利润33亿元人民币，与上年同比增长了两倍多；全国已经拥有绿色旅游饭店2000多家；有41家国际饭店管理集团、67个饭店品牌进入中国市场，管理了516家饭店，世界排名前10位的国际饭店管理集团均已进入中国市场。2007年的假期调整政策让酒店业绷紧了每一根敏感神经。带薪休假的出台更是在过去的30年，随着中国经济持续升温，湘潭县属2007年中央批准确定的长株潭两型社会改革试验区的核心极，北靠佛上瑞高速公路，铁路交织而过，交通十分便利，距市中心1.5公里，距株洲市中心15公里，距长沙市及黄花国际机场仅30-40分钟车程，地理优势凸显。湘潭是湖湘文化的发源地，孕育出共和国开国领袖毛泽东、开国元帅彭德怀、科学家),现居台湾原国民党主席、新当选的根据2009年湘潭市统计局关于湘潭2008年旅游产业统计第28号文件：港台游客2007年，湖南旅游接待国内游者120多万人次，其中2007年湘潭港台游客占25%,海外游客占15%,12830万人次，同比增长17.8%,接待入境旅游者111.02万人次。其中湘潭全年共接待国内外旅游者967.12万人次，实现旅游综合收入44.85亿元，分别增长9.4%和9家，其中四星级以上3家，而五星级酒店仅1家(盘龙山庄),服务容量大大不足。(2)政府工程、商务接待需求：兵工企业近5000家。此外，湘潭临湘江之优势，千吨级的集装箱水运码头3个。湘潭还有三所大学、七家中央大型企业，2008年湘潭接待商务外宾达60万人次，举办各类大型文化商贸交流活动400多场，参加人次达1500万，高规格酒店服务容量远2009年，湘潭市政府将开展以湘潭为核心，以长株潭经济板块为龙头的“弘扬湖湘1.2项目的概况42069.10m2(63.17亩),主建筑面积为50490m2,分为客房区、商务区、展览区、休闲娱乐区等四大部份。客房300间，设床位450个，各种配套功能齐全，其中会议厅 (室)12个，大型多功能会议厅(演艺厅)1个，可容纳500多人的大型会议，拥有套的酒吧、咖啡厅。该酒店绿化用地占地52%,名花古木、小桥流水、环境幽静、景色迷人。该项目概算投资为3.2亿元。1.3编制依据(1)鑫田国际大酒店项目建议书及其批复文件(2)湘潭市国民经济和社会发展“十一五”计划和远景目标纲要(3)湘潭市城市总体规划大纲(2006—2020年)(4)湘潭县的经济和社会发展规划(5)湘潭市地区基准地价(6)湘潭市及项目周边地区市场调研和现场勘察资料(7)长株潭一体化政府文件(8)其他有关依据资料1.4主要技术经济指标单位指标用地面积平方米建筑面积平方米建筑密度容积率绿化率停车位位1.5主要结论与建议第二章项目投资环境调查与市场研究2.1宏观市场分析2.1.1建设“两型”旅游产业分析达沃斯国际经济论坛和海南博鳌亚洲论坛模式在长株潭打造一个高水准的国际旅游湖南省省长周强透露，2009年湖南省旅游产业要抢抓扩大内需历史性机遇基础建设和政府引导等方面尽更大努力，力争全年接待入境旅游人数达到125万人次，接待内地旅游人数1.45亿人次，实现旅游总收入1000亿元，将旅游业培育成2.1.2湘潭市区位、交通优势分析底交界，北与长沙相邻，东西宽108公里，南北长81公里，总面积5015平方公湘潭市处于“3+5”城市群经济增长极，湘江从城区穿过，上下游连接着岳阳、与长沙机场相邻，形成了由航空、公路、水运构成的立体交通网络体系，在“3+5”和九华经济区紧密的联系在一起，车程不超过20分钟，为湘潭市的企业、科研机构与岳麓大学城的技术合作提供了良好的基础条件，这也是长株潭地区得天独厚的优水运方面：依托14个总集装箱码头、铁牛埠港区与河西中心港区，湘潭港已跻身全国内河大港之列。现有千吨级泊位7个，年吞吐量达500万吨，到2010年，将拥有千吨级泊位巧个，年吞吐量将超过1000万吨。为在河西中心港区基础上建设的航空方面：湘潭市紧邻黄花机场，市中心到黄花机场的时间不超过50分钟。通过黄花机场的56条航线可达国内45个大中型城市，以及香港、澳门、首尔。2.1.3湘潭城市化进程以及人口分析(1)人口总量增长出现波动，城镇人口比重不断提高2004年到2007年期间，全市的人口呈缓慢增长的态势，到2007年总人口达到292.7万人。2007年城镇化率达到46.55%,4年间提高了5.65个百分点，位居湖南年份2004年2005年2006年2007年总人口(万人)总人口增长率城镇人口城镇人口增长率城镇化率注：原始数据来源于20052008年湖南统计年鉴0二总人口(万人)200420052006年份1997年，湘潭市总人口276.18万人；2007年全市总人口为292.7万人。未来20年间考虑到人口基数的变化和计划生育政策的调整，预计2010年之前，人自然增长率基本维持目前水平；2010年前后开始人口自然增长率有上的趋势，但随着基数的增大，人口则逐步下降。据有关资料显示，到2010湘潭市区人口将达到293万人，其中城镇人口149万，城镇化水平51%,到2020年，湘潭市区人口将激增至311万，城市化率继续保持稳步增长大约会在61-63%,城市的旅游功能也将随着城市化进程高，从而为本案酒店物业的开发提供了良好的社会与经济环境。(2)GDP增长速度快，为湘潭酒店业良性发展提供了良好的经济大环境2004年到2008年期间，湘潭市经济快速发展，城市经济实力显著提高。地区生产总值从2004年的332.78亿元上升到2008年的654.76亿元，翻了一番。2005年湘潭地区生产总值在全省排到了第7位(其人口相比于长沙，株洲等城市少得多，几一五”经济社会发展的良好开局。全年实现地区生产总值422.1亿元，增速达13.2%,仅次于长沙，居全省第二；2007、2008年经济总量继续保持快速增长，到2008年年末，湘潭国内生产总值已经达到654.76亿元。无论是GDP总量还是人均GDP排名均表：2.3湘潭市GDP增长情况表(单位：亿元)年度城市GDP同比增长图：湘潭市2004-2008年GDP增长情况表(单位：亿元)2004年2005年2006年2007年2008年图：湘潭市2006-2008年GDP增长率情况增长量增长量 2006年年，湘潭城市GDP达到654.76亿元，同比增长13.8%。据有关资料显示，湘潭市2已达23672元，同比增长13.1%处于3000美元至因此，人均GDP突破3000美元是湘潭经济发展新的里程碑。2008年，全市人均GDP为23672元，按当期汇率折算(1美元兑人民币6.95元),约合3406.04美元，按照世界银行的标准，湘潭的经济发展已经相当于世界上中等收入国家和地区的水据有关权专家预测，按照近年增长率计算，预测到2020年，湘潭人均GDP将达到113679元(约合16240美元，人民币和美元汇率按7计算),而湘潭城市化进程的(3)居民生活水平继续稳步提高，消费力逐步增强在过去的五年里，湘潭市人民的生活水平稳步提升。2004年，城镇居民人均可支配收入为8602元；2008年，全市城市居民人均可支配收入已达14377元，比上年增长16.4%;2004年---2008年间，城镇居民人均可支配收入年增长超过10%;表湘潭市人均可支配收入情况(单位：元)年度城市居民人均可支配收入同比增加同比增长0图湘潭城市居民人均可支配收入2006-2008同比增长情况图湘潭市城市居民消费性支出情况(单位：元)湘潭市2005-2008年人均消费性支出情况湘潭市2005-2008年人均消费性支出情况人均消费性支出(元/年)020052006上半年湘潭居民消费性支出占到收入的70.33%,不难发现湘潭是一个消费极为(1)湘潭旅游业近年来发展状况近年来，湘潭旅游业飞速发展。2004年湘潭率先在全国大规模开展红色之旅活动，全年共接待旅游者562.3万人次，增长40%;实现旅游综合收入20.86亿元，增展。2005年，全市共接待国内外旅游者626.66万人次，实现旅游综合收入26.72亿元，分别比2000年增长1.52倍和2.8倍。红色旅游、绿色山水旅游、历史文化旅外旅游者680万人次，实现旅游综合收入29.4亿元，分别增长8.5%和9.8%。2007亿元，分别增长29.1%和41.9%。2008年旅游业继续发展，全年共接待国内外旅游者967.12万人次，实现旅游综合收入44.85亿元，分别增长9.4%和6.8%。“中国红色表湘潭市2004-2008旅游收入情况：年度接待量(万人次)旅游综合收入(亿元)增长率湘潭湘潭2004-2008旅游综合收入情况旅滋0宗合收入50年份(2)市场对湘潭县建造五星级酒店的反映根据调查结果显示，有52.7%的被访问者认为目前湘潭县的酒店没有办法满足自参见下表：(注：表中条形图代表频率，即在225份回收的有效问卷中有8人认为完全可以满足，96人认为可以满足，76人认为无法满足，40人认为没概念。折线代表选每项的百分比。以下图表与此类似。)您认为目前湘潭的酒店是否能满足您的需求您认为目前湘潭的酒店是否能满足您的需求完全可以可以无法满足没概念0当被问到您认为湘潭是否有建五星级酒店的必要时，有11.10%的被访问者认为非常有必要，64%的认为有必要，认为没必要和没概念的共占24%,具体情况请参见■非常必要■有必要■没必要■没概念您希望湘潭县新建五星级酒店的定位方向高档商务型综合性休闲度假市民酒店经济型0据湖南2008统计年鉴记载，截止到2007年年末湖南省内共有挂牌五星酒店11五星酒店13家。其中长沙10家，株洲、湘潭、郴州各1家。具体情况见下星级名称所在城市客房数(间/套)统计年但年长沙有两家湖南华天大酒店长沙2长沙神农大酒店3长沙通程国际大酒店4湖南佳程酒店5湖南国际影视会展(中6长沙普瑞温泉酒店7长沙运达喜来登8长沙明城国际大酒店新的酒店荣膺五星9同升湖通程山庄酒店华雅国际大酒店株洲华天大酒店株洲湘潭盘龙山庄大酒店湘潭市郴州华天大酒店郴州2.2.2各酒店特色及其经营项目分析长沙华天大酒店拥有各类客房，餐位2100余个，各类风格的餐厅，适应不同规可泊车300余辆的电脑管理立体车库。长沙神农大酒店主楼高26层，附楼高13层，建筑面积约六万平方米。酒店欧陆式设计风格庄重典雅，高贵宁静，彰显豪华尊贵。酒店拥有格调高雅的豪华客(套)适自由。风格各异的餐厅和酒吧，可供客人自的“萃华苑食街”,精制传统潮、粤菜式、生猛海鲜和正宗湘菜的“鹏程食府”,风宫阙西餐厅”,以及蓝天白云间的“阳光酒吧”。24小时送餐服务，可随时为客人的多功能厅可同时容纳1600人的会议，亦可根据客人的需要，随意分隔成大小4>、湖南佳程酒店话、多达42个卫星频道。全天24小时提供快速周全的送餐、洗烫、托婴以及贴身管湖南佳程酒店商务及会议设施齐全，有容纳1000人的多功能宴会厅，适合举行湖南国际影视会展中心拥有22栋卧仙楼别墅、9栋钓鱼湾别墅、4栋雅韵庐及总中心多功能厅总面积逾2700平方米，可容纳2500人，其设计理念更具现代化、国际性会议、文艺演出、音乐会的最佳场所。此外，多功能厅还配有100平米、50议。国际会议厅面积近300平方米，可举行150人的国际性圆桌会议，配备四声道的6>、长沙普瑞温泉酒店台组成。拥有大小会议室11个，多功能厅设施先进完善，可容纳300-1200人；生态长沙运达喜来登酒店是一家商务酒店，酒店提供24小时送餐服务24小时礼宾服务，美容美体沙龙、自动提款服务、外币兑换、国内外快递服务、停议厅，其中包括一个800平米的大宴会厅，9个多功能厅/会议室，酒店拥有经验丰长沙明城国际大酒店建筑面积65000平米，总投资为4亿元人民币，是集豪华客房、长沙同升湖通程山庄酒店位于风光秀丽的同升湖畔，与长沙通程国际大酒店(五星)同属于长沙通程实业集团。长沙同升湖通程山庄酒店拥有湖景豪华双(单)人房、山景豪华双(单)人房、休闲于一体且拥有100000平方米城市高尔夫俱乐部的超豪华生态酒店。酒店位于长能国际会议厅面积达1700平方米，可容纳会议客人1000余人，并配有4+1同声传译桃林、柚林、银杏林分布其中，集中体现了人与自然和谐发展的生态主题。占地10佳选择!湖南省株洲市国有资产投资经营有限公司经营的酒店。位于株洲市高新技术开发区湘潭盘龙山庄大酒店始建于2000年5月，是集客房、餐饮、会议、商务、娱乐于一体的国内顶尖级的园林式酒店。酒店占地面积160余亩，特色建筑26幢，建筑面积6万多平方米，绿化面积70%,本酒店设有商务楼层、无烟楼层、女士楼层及专为湘潭盘龙山庄大酒店先后成功接待了国务院总理温家宝等十余批党和国家领导要名流，累计接待全国及53个国家的客人达200多万人次。酒店地处湘潭市河东新着浓厚的湖湘文化。主楼高12层，雄伟壮观志性建筑之一。建筑面积近4.5万平方米，酒店大堂面积1500平方米，气度非凡，商务服务设施齐全；拥有4个风格各异的中、西餐厅，1个独立酒吧、1个咖啡厅、豪华包厢21个，餐饮总面积3748.53平方米，可同时容纳1600余人就餐；酒店还可2.2.3湖南省五星级酒店竞合分析分析名称优势劣势1湖南华天大酒店位置好、棋牌室、餐饮有特色、贵宾楼客房大、配套服务齐全堵车严重、老楼陈旧、客房小2长沙神农大酒店客房价格有优势会议设施一般3长沙通程国际大酒店会议礼仪服务非常规范停车位有限、堵车严重4湖南佳程酒店位置较好、价格便宜设备陈旧、会议设施一般5湖南国际影视会展(中心)酒店临近金鹰影视文化城、园林环境好价格较贵、入住率较低6长沙普瑞温泉酒店温泉是独特卖点设施陈旧、能耗大7长沙运达喜来登设施齐全、客房个性化服务到位价格昂贵8长沙明城国际大酒店规模大会议设施落后、电梯不够9同升湖通程山庄酒店山水环境好、价格较好位置稍嫌偏远华雅国际大酒店园林式酒店设施配套较差、客房较差株洲华天大酒店二级城市商务酒店未来的主要竞争对手湘潭盘龙山庄大酒店园林式酒店未来的主要竞争对手郴州华天大酒店二级城市商务酒店长沙的五星级酒店已经占到湖南五星级酒店76.92%的比例，投资商看中了长沙是湖2.2.4未来需求分析2.2.6项目开业时间建议2007-2008年预计大量酒店进入市场，因此，为降低风险，应尽考虑到年底政府会议和过年的旺季，因此，推测第三章项目建设规模与件设计概况(室)12个，大型多功能会议厅(演艺厅)1个，可容纳500多人的大型会议，拥有健3.1酒店风格概念设计要求3.2酒店客房部分酒店将设计客房楼层共16层，计划近拥有300间(套)各类能满足商务旅行、1)标准房建筑尺寸：分客房面积：30m2(达到五星级标准);2)客房室内净高3.2m(层高3.3m);4)标准客床尺寸(不包括多套房的特殊客床尺寸):A.2.0x2.0m(大床房)B.5)客房层走廊2m(墙中尺寸),客房门凹进0.2m—0.4m,形成交叉通行的错位6)服务员模数控制在14间/每员工(1).客房面积70%客房的面积(不包括卫生间和门廊面积)达到30m2,以上记16分，24m2以上记13分，白金五星级的普通客房面积不小于36m2,本酒店的定位为五星酒店，建筑尺(2).客房高度标准(房内净高度)。按照本酒店管理公司比较好。目前华南地区新建成的五星级酒店标准客房的室内高度一般为3～3.2m(净高)。为此，建议客房室内净高为3.2m(层高3.3m)。国家旅游局的“星级评定标准”中要求客房卫生间面积4-8m2,在卫生设施的布较为合理的设置。目前华南地区新建成的五星级酒店标准客房卫生间面积一般为8~在1.0～1.35m和1.5～2.2m范围之间，其中双人床部分的大尺寸显然包含了多套房(总统房)的因素。床垫的长度不小于1.9m。东方酒店管理公司对标准客房的客床尺为此，建议标准客床尺寸(不包括多套房的特殊客床尺寸)为2.0x2.0m(大床房)和1.35x2.0m(双床房)。3.3餐饮部分3.3.1大堂吧&西餐厅面积：280m2(大堂吧),300m2(西餐厅)座位：每个座位1.5-1.8m2;座位以2人组和4人组安排为主；55%4个座位，30%2个座位，15%6～8人的圆桌，也3.3.2中餐厅座位——建议：30%4～6人座位，70%8～10人座位；中餐包房：小型包a)厨房主体区b)点心部c)粗加工间d)洗碗间e)备餐间f)凉菜间g)送菜电梯(3台以上，可进人)3.3.3各类厨房库房面积况调整)1)冷库：冷冻肉类库50m3,约占地25m2;蔬菜保险库20m3占地10m2;2)食品干货仓库：30m2;3)物品仓库：约20m2;3.4宴会多功能厅及会议室部分A.宴会厅面积：700m2,指标如下：a)正餐宴会：1.5-1.7m2/每餐位b)冷餐宴会：1.0-1.2m2/每餐位3)多功能宴会厅的配套设施面积(建议)A.宾客等候区域(前厅走廊):150m2,指标是(1/6-1/3)宴会厅面积或0.2-0.3m2/B.贵宾室：30m2/间左右，建议2间；5.会议厅、房普通白板揭图板电子白板激光教棒多媒体投影仪实物投影仪多元麦克风系统会议视像系统同声传译系统活动舞台无线上网电脑灯系统3.5康体水疗娱乐部分3.5.2康体水疗区3.6行政办公部分2>.前厅办公室(设置在大堂)20m29>.安保部20-30m2b)卫生间12>.员工区域3)医务室20m23.7后勤设备部分4)煤气房：10m2左右(设置在室外)3.8停车场部分3.9酒店机电系统与流线说明3.9.1空调/通风系统1)中央空调机房(供公共部分),模块式空调机组(供客房部分)2)水箱或加压系统(一般保持3天的供水储存量，以每天1.5立方米/房计算)b)直饮水处理系统c)厨房e)客房g)污水3.9.3消防系统8)消防报警系统A.烟感B.温感10)中央控制台及楼层分报器11)消防监控室(与中央监控室机房共同设置)3.9.4供电系统2)高压配电/低压配电3.9.5弱电系统第四章项目实施进度4.1施工项目进度计划的实施度计划指导施工活动、落实和完成计划。施工项划时间逐步进行，保证各进度目标的实现，将按照以下工作实施；4.1.1施工项目进度计划的贯彻工队以保证实施。2>.层层签订承包合同或下达施工任务书施工项目经理、施工队和作业班组之间施，质量要求等内容，使施工班组必须保证按作业计划时间完成规定的任务。3>.计划全面交底，发动群众实施计划施工进度计划的实施是全体工作人员的共4.1.2施工项目进度计划的实施规程1>.编制月(旬)作业计划为了实施施工进度计划，将规定的任务结合现场施工和过程中不断地编制本月(旬)的作业计划，这是便施工计划更具体、切合实际和可行。在月(旬)计划中要明确：本月(旬)应完成的任务，所需要的各种按源量，2>.签发施工任务书编制好月(旬)作业计划以后，将每项具体任务通过签发施4.2施工项目进度计划的检查方法2>整理统计检查数据收集到的施工项目实际进度数据，要进行必要的整理、按4>施工项目进度检查结果的处理施工项目4.3施工进度计划——横道图第五章项目可经营项目经济效益分析及价格建议根据市场调研反馈结果，在被问到您在酒店消费，感兴趣且使用较多的设施有什么时候。在所给22个酒店常备设施设备选项中，按选择频率和比重排序如下表：做多重响应后获得每个选项的百分比，排序后结果请参选项内容频率比重(%)人次率%排序标准客房1湘菜厅2自助餐厅3中小型会议室4健身中心5多功能厅6露天咖啡厅7食街8百分比您在酒店消费时，感兴趣且使用较多的设施有百分比您在酒店消费时，感兴趣且使用较多的设施有标准客房湘菜厅白助餐厅中小型会议室健身中心多功能厅露天咖啡厅食街从表中可以看到消费者对客房、餐饮、娱乐、康体等方面的需求非常大，因此酒以下将结合本次湘潭鑫田国际大酒店顾客消费需求与偏好调研结果与五星酒店5.1.1客房15.1%,套房8.9%,请参见下图：您所在单位对会议的要求07您入住客房时希望房间配备的设备您入住客房时希望房间配备的设备微波炉15.9写字台20.5电子保险箱21.8境外卫星电视22.3麻将22.7宽带57.7电热水壶62.7万能充电器70.5由上图可知，客人需求排名前三的是万能充电器(70.5%),电热水壶(62.7%),电脑(62.3%);超过50%的需求设备还有宽带。此外还有大约20%的被访问者填写了吹风机一项。按照行业经验，20%以上的需求都是酒店要尽量满足的。因此，表中百分比超过20%的设施设备都是鑫田国际大酒店在二次装修期间要重点考虑的问题。建电脑，宽带一定要单独组网，网线接口应尽量满足客户需求。(建议墙壁放两个网线接口，床头放一个。)在此次市场调研中，当被访问者被问到您认为客房舒适度取决于什么时，被访问者的回答进行统计处理后排序如以下图：客房舒适度取决于哪些设施设备其它设施6.40%卫星电视19.10%宽带28.20%洗手间的大小34.50%装修46.80%床的尺寸及配置52.30%窗外景观55.50%房间面积大小65%建议鑫田国际大酒店在做好电话预订工作的同时要和艺龙、携程旅游网等旅游中间商进行合作。方便客户预订房间的同时也在无形中宣传自己。此外，鑫田国际大酒店官方网站也是预订非常重要的途径，网站建设时候一定要考虑到方便顾客，处处为顾客着想。5.1.2餐饮“民以食为天”,近年来，随着中国经济的迅速发展，人民生活水平的提高，已经有相当一部分人不满足于只是吃饱、吃好的层次，而是对菜品色、香、味提出了更高的要求。但湘潭县目前基餐饮消费场所已经没有办法满足这部分人的需求。本次市场调研过程中了解到，湘潭县的一些行政单位和企业有很多时候是到湘潭市消费，这说明目前湘潭县没有能满足消费者更高层次需求的餐饮消费场所。因此，在湘潭县建造五星级的酒店也是十分必要的。调研中了解到，市场上对本地特色餐饮需求量大，对西餐需求相对小得多。但考虑到吸引红色旅游的外国游客，建议湘潭鑫田国际大酒店餐饮方面以中餐为主，兼顾西餐。市场调研数据反馈，当被问到在您常去的中餐场所，您最满意的是：排名前两位是菜的口味(64.7%)和服务质量(27.3%)。其他选项所占比重，请参见下图：选择中餐厅的主要影响因素由上表也可以看出，消费者最看重的是菜和口味，然后是服务质量。菜的分量已因此，建议鑫田国际大酒店要对目标市场进行更深层次的市场调研，来更好的了解消费者的需求。调研中主观问题部分，很多被访问者建议鑫田酒店菜的口味以湘菜为主，结论：综合以上各要素，建议鑫田国际大酒店主要经营以下餐饮项目：(1)湘菜厅(需求最大)(3)食街(当地特色小吃。散客)(5)西餐厅(6)自助早餐(西式自助为主，兼顾地方小吃。)5.1.3会务鑫田国际大酒店最重要的目标市场就是湘潭县的行政、事业单位，会务是盈利的重要项目。市场调研中了解到，会务每月一次和每月几次的单位占比例非常大。会议要求一项，纯会议很少，会议+餐饮形式最多(47.9%)具体情况见下表：■每月一次□每季度一次■每半年一次■每年一次□450人以上■450人以内■50人左右20人左右此外会议规模和会议频率交叉表分析表明，每月一次的中小型会议所占比例最贵单位会议情况*贵单位会议规模交叉制表贵单位会议规模合计450人以上450人以内200人左右100人左右50人左右20人左右贵单位每月几101况每月一次158每季度一次每半年1399一次每年一1375次01732合计4会议性质行政会议所占比例最大68%,总结会和培训会也较多。因此要按照行政您所在单位会议性质您所在单位会议性质行政会议新闻发布会学术交流会领导接见总结会市场调研中，当被问到您希望会议厅提供的设备问题中，市场上要求较多的是多媒体投影仪、专业音响、灯光和可视电话会议系统。具体比例见下表：其他0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.一定数量。市场调研过程中，娱乐、健身设施中的几个项目具体按需求百分比排序如下：娱乐可经营项目(3)足浴健身俱乐部在目前湘潭市场还是空白，因此鑫田国际大酒店可以填补这块市场空白。树立以消费者需求为中心的品牌营销理论，合理制定价格。建议在充分了解消费5.2经营项目的经营价格标准建议费的定价部分不宜偏高。收徒比例如下表：被访问者月均收入情况当被问到您到酒店消费是什么付款形式时，有38.3%的消费是单位报销，36.4%的消费是自己付费。因此，行政付费包括会议、娱乐等项目可以走高位价格战略。具体情况参见下图：您在酒店消费付款形式您在酒店消费付款形式11朋友宴请单位报销自己付费0当被问到您所在单位往来客户订房及付款方式一题时，62%是单位预订并付费，根据这一原因，客房还可适当调高价格。餐饮定价方面，自己预订并付费的占22.7%。具体情况见下图：62%是单位预订并付费，根据这一原因，客房还可适当调高价格。餐饮定价方面，当被问到宴会没桌价格在400-800元之间，这个价格您是否能接受时，回答情况如下表：宴会价格400-800之间，您是否能接受宴会价格400-800之间，您是否能接受0图表反映信息400-800元每桌的价格，有89.4%的人基本能接受，定价可以接近综合以上因素及湖南省和湘潭市酒店业发展现状将鑫田国际大酒店可经营项目及建可经营项目建议价格备注客房472元/间前台现付价(门市价可在此价格基础上上浮40%-50%,最终经营价格以综合价格体系为依托)宴会800元/桌10人/桌不含酒水桑拿足浴健身俱乐部年卡制员工平均工资：2007年湖南省住宿、餐饮业平均工资1230元。五星酒店工资标暂时预测鑫田国际大酒店员工平均工资18005.3鑫天大酒店定位第六章项目财务分析6.1财务分析编制说明5.1.1财务分析编制依据6.1.2经营测算基础数据1、测算期从2009年起至2018年，共10年，每年营业天数按365天计算；管理模式，按1.2的系数配置员工，人平均工资按每月2000元计算，工资总额按2007年湘潭市有关法规进行测算。6.2.1十年运营期营业收入分析本项目营业收入分为客房收入、餐饮收入、会议室收入、康体娱乐收入、车场收入、商场收入以及物业租赁收入等项目，十年运营期营业收入累计86,651万元，十年运营期年均营业收入为8,665万元。1>、十年运营期客房收入分析：客房总房数为270间，本项目运营期第1年综合平均房价656元/房晚，综合开房率60%;第2年综合平均房价680元/房晚，综合开房率65%;第3年综合平均房价699元/房晚，综合开房率69%;第4年将有所回落，年综合平均房价669元/房晚，综合开房率64%;第5年酒店进入稳步提升期，开房率预计每年有3%和年平均房价均有3%的提高，合平均房价达717元/房晚，十年期客房营业收入48,331万元，十年运营期年均客房营业收入为4,833万元占总收入的55.78%。3>、十年运营期会议室收入分析：会议室收入主要有多功能会议厅(1间)和中小型会议室(各1间),十年运营期会议室收入为1,341万元，十年运营期年均营业收入134万元，占总收入的1.55%。5>、十年运营期停车场收入为377万元，十年运营期年均停车场收入为38万元，6>、十年运营期商场收入为282万元，十年运营期年均商场收入为28万元，占总收入的0.32%。7>、十年运营期物业租赁收入为600万元，十年运营期年均物业租赁收入60万6.2.2十年运营期营业税金及附加、营业成本以及经营费用年运营期营业税金及附加为4,766万元，十年运营期年均营业税金及附加477万元，年均工资及福利费1,669万元，占总收入的19.26%。用、金融机构手续费等，十年运营期经营费用为16,490万元，十年运营期年均经营费用为1,649万元，占总收入的19.03%。6.2.3十年运营期非经营性费用分析年运营期非经营性费用23,162万元，十年运营期年均非经营性费用2,316万元，占6.2.4十年运营期所得税费用分析329万元，占总收入的3.8%。6.2.5十年运营期净利润分析6.2.6投资回报分析1、本项目静态投资分析：静态投资回收期2、本项目动态投资分析：本项目20年净现值为3,895万元；本项目20年现值指数为1.12;动态投资回收期为16.82年；第七章项目风险分析7.2市场风险7.3财务风险7.4其他风险第八章项目可行性研究分析结论(2)曹善琪主编.民用建筑可行性研究与快速报价[M].北京：中国建筑工业出版社.(3)庄玉海主编.酒店工程建设指导[M].北京：冶金工业出版社，(4)王维才，戴淑芳，肖玉新编著.投资项目可行性分析与项目管理[M].北京：冶金工业出版(5)施建刚著.酒店开发与管理[M].上海：同济大学出版社.(8)成虎主编.工程项目管理[M].北京：中国建筑工业出版社.(1)杜学主编，酒店工程管理[M].北京：清华大学出版社,2004年附表一十年运营期营业收入测算表年平均合计运营期123456789一营业收入合计(万元)1客房收入1、房数(间)2、综合开房率(%)3、全年平均房价(元/房晚)豪华房收入(万元)1、豪华房数(间)2、综合开房率(%)3、全年平均房价(元/房晚)豪华套房收入(万元)1、豪华套数(间)2、综合开房率(%)3、全年平均房价(元/房晚)商务房收入(万元)1、商务房数(间)2、综合开房率(%)3、全年平均房价(元/房晚)行政房收入(万元)1、行政房数(间)2、综合开房率(%)3、全年平均房价(元/房晚)别墅套房收入(万元)1、别墅房数(间)2、综合开房率(%)3、全年平均房价(元/房晚)2餐饮收入(万元)中餐大厅收入(万元)1、中餐大厅餐位数(座)2、全年消费人数63、全年人均消费(元/人次)中餐VIP房收入(万元)1、中餐VIP房房数(间)2、全年消费人数3、全年人均消费(元/人次)西餐厅收入(万元)1、西餐厅餐位数(座)2、全年消费人数3、全年人均消费(元/人次)西餐VIP房收入(万元)1、自助餐厅数2、全年消费人数3、全年人均消费(元/人次)大堂吧收入(万元)1、大堂吧餐位数(座)2、全年消费人数3、全年人均消费(元/人次)宴会厅收入(万元)1、宴会厅餐位数(座)2、全年消费人数63、全年人均消费(元/人次)3会议室收入(万元)多功能会议厅收入(万元)1、多功能会议厅(间)111111111112、全年使用节数3、全年均价(元/节)中型会议室收入(万元)1、中会议厅(间)111111111112、全年使用节数3、全年均价(元/节)小型会议室收入(万元)1、小会议厅(间)222222222222、全年使用节数3、全年均价(元/节)4康体娱乐收入(万元)水疗区收入(万元)1、水疗区接待人数2、全年消费人数3、全年人均消费(元/人次)KTV房收入(万元)1、KTV房房数(间)2、全年消费人数3、全年人均消费(元/人次)按摩房收入(万元)1、按摩房房间数(间)2、全年消费人数3、全年人均消费(元/人次)健身房收入(万元)433444455561、健身房(间)222222222222、全年消费人数3、全年人均消费(元/人次)棋牌室收入(万元)1、棋牌室房数(间)2、全年消费人数3、全年人均消费(元/人次)5停车场收入(万元)1、车位数量(个)2、使用数3、每次收费(元/次)6高场收入1、消费人数2、人均消费(元/入)7物业租赁收入(万元)其他租赁收入(万元)1、其他出租面积(m2)2、月平方租金(元/M2)附表二十年运营期损益表测算序号年平均合计运营期123456789一营业收入1客房收入2物业租赁收入3餐饮收入4会议室收入5康体娱乐收入6车场收入7商场收入二税金及附加三营业成本四营业毛利额五综合毛利率111111111111六工资及福利费1工资2养老保险3住房公积4医疗保险5工伤保险86677788996失业保险7生育保险433344444558工作餐费9职工福利费工会经费职工教育经费七经营费用1低值品2维修保养费3汽车使用费4洗涤费5交际应酬费6水费7电费8柴油9煤气广告宣传费其他费用金融手续费八经营性利润九非经营性费用1房产税、土地使用税3折旧费用5开办费摊销十利润总额十一所得税十二净利润十一月平均人数十二月人均工资附表三十年运营期现金流量表测算序号合计运营期第2年第8年第10年现金流入1净利润2折旧及摊销3开业费摊销4流动资金-现金流出一一一一一-一一1固定资产投资一2无形资产投资-3开办费投资一三现金净流量四累计现金净流量 附表四、鑫田国际大酒店投资费用概算表鑫田国际大酒店投资费用概算表序列费用名称计量单位工程量费用标准造价或费用单位面积造价备注前期调查规划费用1前期市场调查研究费用万/宗二政府各类税费1政府各类税费万/项三设计监理费用1建筑工程(含人防)设30元/M2环境及景观设计费万/项13室内装饰设计费30元/M4监理费(建设四建安工程费用1预算编制费222三通一平费用3其他前期建设费4桩基础工程总建筑面积5地下室，基坑及支撑地下面积6半地下室工程半地下面积7地上建筑部分地上面积8外墙装饰外立面面积五机电工程费用8给排水工程(不算洁具)总建筑面积9消防工程