鼎融国际广场项目可行性研究报告1

福鼎市鼎融国际广场项目福建省闽咨投资咨询中心二○—一年五月梅顺启审定：陈琳 1第一节项目概况 第二节编制依据 2第三节主要结论 2第二章项目建设的必要性 6第一节项目背景 6第二节项目建设的必要性 8第三章项目功能定位和目标市场预测 第一节房地产市场调研分析 第二节本项目市场分析 第三节市场定位 第四章项目建设场址条件 第二节气候水文特征 第三节社会经济概况 第四节配套基础设施条件 第五节项目建设的政策支持 第六节基地及地质状况 第五章工程建设方案与建设内容 第一节设计依据 第二节工程建设方案 第三节工程建设内容 第六章环境保护与节能 第一节环境保护 第二节节能 第七章项目组织机构与实施进度安排 第一节组织机构 第二节进度安排 第八章项目招投标 第九章投资估算与资金筹措 第一节投资估算 第二节资金筹措 第十章经济评价 第一节编制说明 第二节费用与效益估算 第三节财务分析 错误!未定义书签。错误!未定义书签。第四节不确定性分析 第五节评价结论 1第一节项目概况北面为一条18米的规划路。周边道路通畅，交通便捷。总用地面积13335.7m²,沿中央大道和北侧分别设置了一幢26L”形，对外形成金融商业中心，对内自然围合成私密性较强的中心宁德市鼎融置业有限公司可承担建筑面积20万平方米以下的开发建设项目，注册资本2000万元人民币。拍卖文件中已经市建设局出示《建设项目选址意见书》,各项规划指2第二节编制依据第三节主要结论一、宏观环境分析总结3善，档次也随着提升；在供需两旺的强劲动力带动下，国内写字楼市场目前也处在一个高速发展的阶段，但由于城市规划的不完善，很难形成成熟的商务办公区、集中的写字楼群，国内的写字楼市场整体上与国外成熟的写字楼市场尚有一段距离，在目标市场定位准确的前提(二)福鼎市写字楼市场概况福鼎市房地产市场的近年获得了长足的发展，多层及高层公寓式集创大厦、桐南明珠、御景园等一批高层住宅楼盘及商业单位，市场销售火爆。福鼎人民已逐渐从“居优其屋”向置业转变，而第三产业比重的增加及从业人员的增多，成了对本类产品的市场前景的定位。同时房产价格一直走高，体现了旺盛的购买潜力。但福鼎近年来写字楼的开发一直处于一个空白点，众多对写字楼有需求的客户，只能租软硬件过关、管理完善的写字楼项目，具有广阔的市场前景。二、市场前景预测根据宏观房地产市场和福鼎市写字楼需求特征，本项目优、劣势等的分析，本项目定位为集“购物、娱乐、休闲、办公”于一体的繁华金融商业中心。产品结构设计成二幢26层功能齐全的高层写字楼，四层的商业裙房将两座楼紧密联系，以“多元共享和城市综合体”为基本设计理念，创造出多元化的建筑空间，满足各种人群多样化的生活工作模式和需求，避免产品的同质化带来的市场风险。同时注重小区景观环境和品位的塑造，避免商业人流和写字楼人流的交叉干扰，4项目总投资为45446.66万元，项目所需资金由建设单位自筹28000万元，其余17446.66万元由销售收入再投入解决。四、综合评价结论项目建设符合当前福鼎市作为滨海旅游城市建设的总体规划要求，项目开发按国家对房地产事业的有关规定和要求进行建设，项目规划选址和设计方案已通过建设局批准。项目建成后对提升福鼎市滨海旅游城市的形象，完善城市的总体布局，加快福鼎城市化的建设进程，促进社会经济的可持续发展，提高桐南新城片区的城市建设水平具有十分重要的意义。项目选址科学合理，自然条件及水、电、路等基础设施条件好，具备了建设的基本条件。项目主要经济指标见下表：在现有价格体系及计算基准下，总投资收益率为25.78%,项目资本金净利润率41.84%,项目投资财务税前内部收益率为21.1%,项目投资财务税后内部收益率为15.8%,偿债备付率和利息备付率指标也都满足要求，项目经济效益较好，具有财务生存能力，同时具有较强的抗风险能力，项目在财务上是可行的。项目主要经济指标表序号工程或项目名称单位数量备注1总用地面积2总建筑面积3计容总建筑面积办公建筑面积商业建筑面积5配套建筑面积4不计容总建筑面积地下室面积人防面积停车场面积配套建筑面积5建筑占地面积6绿地面积7容积率7建筑密度%8绿地率%9实际停车数机动车停车数辆地面停车数辆地下车库停车数辆摩托车停车数辆换算为222辆非机动车非机动车停车数辆地面停车数辆摩托车换算为非机动车停车数辆建设项目总投资万元6第二章项目建设的必要性第一节项目背景乃至长江三角洲的“北大门”。于清乾隆4年(即公元1739年)置县，1995年撤县设市，城市规划控制面积200平方公里，现辖16个乡镇 (街道)、1个开发区，共有250个村、29个居委会，其中沿海乡镇有12个。全市陆地面积1526平方公里，海域面积14960平方公里，是陆地面积的近10倍，其中滩涂面积6670公顷，0～20米等深线浅海面积7万公顷。总人口56万人，老区基点村231个，老区人口占全市总面积的86%,少数民族乡1个、民族村25个，少数民族人口占全市总人口的7.5%。福鼎市南距省会福州230公里，北邻浙江温州84公里，东至台湾基隆142海里，104国道、高速公路同三线和已经动工建设的温福际边贸改革试点县(市),2004年边界贸易额50.7亿元，增长10.7%。福鼎市拥有海岸线长432.7公里，占全省的十分之一，有大小港湾41个，岛屿81个。天然深水良港之一的福鼎沙埕港，水深港阔，长年不淤不冻，万吨巨轮出入不受潮汐限制，在3.7公里长的岸线上可建5～10万吨泊位8个，1万吨泊位10个，是国家二类口岸和国家7奇山秀水和滨海岛屿构成了福鼎市独具特色的自然旅游资源。海、川、岛和人文景观为一体，有太姥山岳、晴川海滨、九鲤溪瀑、福瑶列岛、桑园翠湖等五大景区和翠郊古民居、冷城古堡、昭明十刹等一批历史古迹。成功举办了五届中国太姥山文化旅游节，使太姥山的知名度不断提高，旅游经济迅速发展。同时市政府以名山为媒，以特色海滨风光为媒，积极开发和储备旅游建设项目，在全国大中城市开展推介、促销、招商活动，并在政策上制定一系列优惠措施，提供良好的投资环境、服务环境，寻求各种经济成份参与旅游开发。大力发展生产富有地方特色的工艺美术品、土特产品、海产品等旅游纪念品，发展区域文化、旅游文化、畲族文化、乡村文化、生态文化等各种特色文化，扩大旅游宣传覆盖面，拓展客源市场。福鼎是闽越和瓯越文化的发源地之一，中原文化的传入也比较早，自秦汉以来，就是闽浙之间的重要城镇。深厚的道教、佛教、儒教文化，独具民族特色的畲族文化、独具地方特色的饮食文化与闽东老区的革命精神共同构筑现代福鼎多元的文化体系，1997年和2000随着经济社会发展进程的不断加快，福鼎市基础设施建设日异完善，城市综合服务功能不断增强，产业结构逐步趋向合理，城乡居民生活水平稳步提高，一批重大基础设施项目和生产性项目落户该市，增强了城市经济发展后劲与活力。共引进70多个工业项目，总投资达20亿元，正式投产后年可新增产值50亿元。与此同时，良好的市场、服务、信用环境，为进一步扩大对外开放营造了可持续的发展氛8围和条件，在2004年度福建省县域经济评价中，成为“经济发展十佳”县(市)之一，县域竞争力居全省第18位，为全面建设小康社会奠为加快福鼎市的城市建设步伐，进一步改善旅游城市形象，完善城市的整体功能，福鼎市人民政府将项目用地进行公开挂牌出让，宁德市鼎融置业有限公司28000万元的地价取得了该地块的开发权。第二节项目建设的必要性一、项目建设是福鼎市城市建设的需要近年来福鼎市加快城市化进程，提高城市管理水平作为推动经济发展质的飞跃、提高人民生活质量的突破口。福鼎以建设闽浙边界滨心区重点抓好路网建设、污水和垃圾处理、旧城改造、绿化美化等。建设岩前工业区组团和丹岐组团，规划玉塘组团和铁锵组团，同时福十几年间城市建成区面积比原来扩大了近一倍，城市规划控制区从60平方公里扩展到200平方公里，城市人均居住用地、人均居住面积、人均道路面积、人均公共绿地面积等指标都大幅提高，现已完成城市道路、给排水、防洪、电力、公交、消防、燃气等专业规划。本项目9的建设为完善城市的总体规划提供了有益的支持。二、项目建设是福鼎市社会经济发展的需要在福鼎市确定了以旅游经济带动社会经济发展的战略中，房地产产业的发展占据了一个重要的位置。从某种意义上说，房地产业不仅成为地方税收的重要经济来源，拉动了其它行业的发展速度，缓和了随着我市核电站等大型项目的落户，石板材、化油器等支柱产业、旅游行业的迅猛发展，福鼎经济进入了一个快车道，城市改造的进一步完善将提入重要议事日程，而本项目的建设为将会更进一步拉动福鼎三、项目建设是拉动桐南新城发展的需要本项目用地位于福鼎市桐南新城海事处南侧，西临中央大道，北临18米规划路，它的建设与完善，能带动桐南新城的建设，使桐南新城的城市建设步入新的阶段，充分体现城市东扩的发展战略。第三章项目功能定位和目标市场预测第一节写字楼市场调研分析2、与早期写字楼形态、功能单一，品质档次仅满足于一般3、在供需两旺的强劲动力带动下，国内写字楼市场目前也求增强，2006年福鼎市城镇居民人均可支配收入为10118元，比上年增长9.4%。人均可消费支出8400元，增长3.3%。2006年福鼎市完成地区生产总值64.2亿元，人均GDP超过10000元，同比增长11%;农民人均纯收入4027元，比上年增加1083元，增长6.6%,增长速平不断提高，三次产业结构由2000年的28.4:37.7:33.9调整为2005年的23.7:39.8:36.5,其中第二产业比重比2000年提高2.1个百分华金融商业中心。产品结构设计成二幢26层功能齐全的高层写字楼，第二节本项目市场分析北面为一条18米的规划路。周边道路通畅，交通便捷。政府行政中第三节市场定位商业楼群，5至26层的高层写字楼，以适应不同收入水平的消费群体售均价为8500元/m²。考虑到本区段现阶段商业气氛不浓，但项目完成时间为2014年第四章项目建设场址条件第一节区域自然条件福鼎市位于福建省东北闽浙交界处，南距福州299km,北距温州114km,处在福州与温州两个沿海开放城市的中间地带。介于北纬平原，气候温和、雨量充沛。陆地面积1461,东西宽79.3,南北长57.4。福鼎市下辖有17乡镇及街道办事处和风景秀丽，三亚至同山高速公路、104国道和省道沙吕线及温福高速量占全国的三分之一。1995年10月13日竞第二节气候水文特征项目区域内属于中亚热带季风气候区，海洋性气候显著,秋高春特征。全年平均气温达18℃—19℃之间，最热气温出现在7月份，平均达23℃—28℃之间。沿海地区年平均降雨量为1300—1700毫米，太姥山是福鼎市降雨中心区，您平均降雨量达2112.3毫米，主要降水都集中在水稻生长季的3—9月，其中5—6月为梅雨季和8—9月第三节社会经济概况鼎市地区生产总值(GDP)年平均递增11%,2006年达64.2亿元，总收入年均增长10.3%,达4.06亿元，其中地方级财政收入2.58亿元，年均增长13%;全社会固定资产投资年均增长30.4%,累计完成投资66.06亿元，2006年达26.64亿元，增长19%。农业产业化进程结构由2000年的28.4:37.7:33.9调整为2005年的23.7:39.8:36.5,其中第二产业比重比2000年提高2.1个百分点；2006年城镇化水平达45.7%,超“十五”计划5个百分点。建成或基本建成重点项目28项，实现高速公路全线通车，硬化乡村道路450公里，占总计划的56.3%,城市建成面积由2000年的7.3平方公里拓展到2006年的12待游客94万人次，旅游经济总收入达3.9亿元。十五期间，一批有较强辐射带动能力的生产性项目落户福鼎并陆续开工、建设和投产，累计承接浙南等市外项目95项，资金38.67亿元；累计利用外资6281万美元；总投资为800亿元的核电项目落户福鼎，将给福鼎带来前所未有的发展高速和机遇。政府职能转变、国有资产管理机制改革、农村税费改革、林权制度改革、外贸体制改革、投资体制改革等均取得社会保障体系、文化、卫生、体育、广播电视等各项社会事业得到进一步发展，建成市医院病房大楼、体育馆、青少年宫等一批社会公益项目；农民人均纯收入由2000年的2854元提高到2006年的4027元，年均增长7.1%,城镇居民人均可支配收入由2000年的5965元提高到2006年10118元，年均增长8.6%。第四节配套基础设施条件近年来，福鼎市加大基础设施投入力度，初步形成了四通八达的交通网。该项目西临50米中央大道，北临18米规划路。供水管道已经接到项目场址的周边，可满足项目建设与使用的需要；11万伏变电站的10万伏输电线路已经达项目建设场址附近，可从此处的10KV福鼎市拥有程控交换机容量16万门，沪穗光缆贯穿项目区，实现全市乡镇及福宁高速公路、104国道福鼎段移动信号的全面覆盖。区域开通程控电话率达100%。邮政也得到稳步发展，开办了特快专递。金融服务网络健全，是了各银行网络系统的互连互通。广电全市联网，完全可满足项目建设要求。第五节项目建设的政策支持第六节基地及地质状况北侧为18米规划路。根据地形地貌及附近地质资料，拟建场地地形第五章工程建设方案与建设内容第一节设计依据第二节工程建设方案沿中央大道和北侧道路分别设置了一幢26层的写字楼，写字楼融入城市关系之中，成为城市的背景。设置四层商业裙房将两座楼紧密联系。整体建筑呈“反L”形。对外形成金融商业中心，对内自然围合成私密性较强的中心花园。沿街中央大道设置独立店面，在十字路口处设置商业广场，在聚集人气、吸引人流的同时，也提升了鼎融国际广场的形象。写字楼的出入口设在中心花园内部，避免了商业人流和写字楼人流的交叉干扰。交通流线组织1、车行流线：遵循城市规划要求，在北侧和西侧分别设置出入口，连接广场和环形道路，形成便捷通畅的车行线路。2、人行流线：合理组织流畅的步行流线，保证商业、写字楼功3、停车场地：本案的停车以地下为主，并沿中央大道设置地面临时停车以满足商业停车的需要。4、消防单元：规划中充分考虑紧急状态下消防车驶入的可能，建筑周边有消防车道环行，并与基地出入口连接。三、建筑单体设计1、二十一世纪办公空间的设计将更加倾向灵活性和多样化，以便适应不同的办公模式。本案写字楼的办公室按敞开式办公设计，办公室可大可小，可分可合，机动灵活，为福鼎地区金融企业、商业等一侧设置8间店面。其余均为大空间商业用房。保安全的前提下，力求经济合理。按照《建筑抗震设计规范》 (GB50011-2010),该场地抗震设防烈度为6度，地震动峰值加速度为0.05g,设计地震分组属第一组，设防类别为丙类，建筑结构完全1、本工程给排水根据国家现行给排水专业设计规范、省内地方2、给水系统水源接自市政给水管网，由室外中央大道方向引入频加压供水，一至四层为商业用水，地下室设一套生活水箱40m³及3、排水采用雨污分流，生活污水经地埋式污水处理系统处理达1、本工程负荷等级属高层一类建筑，拟采用二路10KV市电电源供电，地下一层设置500KW应急柴油发电机组一台，当市电断电3、照明照度标准按：办公室：300LX;商业：300LX;营业厅：疏散诱导灯选用自带蓄电池的灯具，停电时其自供电时间不低于90八、消防设计可直接到达建筑周边，道路满足消防车通行，高层建筑均有4米以上4、本工程按高层综合楼高度>50M设计。室内消火栓用水量为40L/S,室外消火栓用水量为30L/S,火灾持续时间3小时。自动喷淋用水量为30L/S,火灾持续时间1小时。2、地下室为常6级人民防空地下室，按《人民防空地下室设计本项目无障碍设计依据《城市道路和建筑物无障碍设计规范》第三节工程建设内容序号工程或项目名称单位数量备注1总用地面积2总建筑面积3计容总建筑面积办公建筑面积商业建筑面积配套建筑面积4不计容总建筑面积地下室面积人防面积停车场面积配套建筑面积5建筑占地面积6绿地面积7容积率7建筑密度%8绿地率%9实际停车数机动车停车数辆地面停车数辆地下车库停车数辆摩托车停车数辆换算为222辆非机动车非机动车停车数辆地面停车数辆摩托车换算为非机动车停车数辆第六章环境保护与节能第一节环境保护一、污染源分析(1)施工期间废气污染源(2)使用期内的废气污染源分析使用期内的主要废气为停电期间备用发电机产生的废气及停车工机械产生的噪声，施工噪声一般在75—100dB(A)之间。施工期间的固体废弃物主要为土建工程施工时产生的建筑垃圾，施工单位应遵守有关施工法规，文明施工，午间12:00—14:00和夜间22:00—6:00及考试期间应停止高噪声的施工，以免噪声扰民。建设工程对环境影响是多方面的，其中较为重要的是对自然生第二节节能提下，与未采用节仍措施前相比，全年空调和采暖总能耗减少50%。1、平面布置：均为南北向布置，尽量多的房间夏季凉爽时间可2、本工程绿地覆盖率为25%,并布置有水池等，以改善本区的3、建筑物外窗窗墙面积比北向<0.45,南向<0.5并设置遮阳构造。一至九层外窗气密性达到国家标准3级要求，十层以上外窗气密性达到国家标准4级要求，外窗可开启面积>所在房间面积的8%。4、在建筑物外表面采用浅色处理，以减少外墙的太阳辐射吸收热，外墙采用200厚蒸压加气混凝土砌块。5、在建筑设备选型上，采用节能型空调降温器；选用的公共走第七章项目组织机构与实施进度安排第一节组织机构本项目建设单位为宁德市鼎融置业有限公司，项目负责人为。宁德市鼎融置业有限公司于2011年1月21日成立，公司注册资本金为2000万元人民币，同时将随工程进展按要求增资，公司现有员工30人，其中工程技术人员15人。公司法定代表人为余振文。本项目由福鼎市发展和改革局具体负责项目的立项报批等工作，福鼎市建设局负责项目的技术指导。项目设计策划委托具有国家甲级资质的福建省华厦建筑设计院承担。项目实施拟从公司抽调得力人员参与工程建设的监督、管理工作。项目负责人将负责工程建设质量的全过程管理，是项目工程质量对资金的使用严格管理，保证专款专用。房产销售由专业营销公司承担，全程策划项目的营销策略，制定项目的广告、宣传，选聘有经验的销售人员负责销售工作。第二节进度安排项目建设期从2011年10月1日至2014年10月6日，建设期为1100天，安排如下：2011年6月—2011年8月，完成项目可研报告的编制与建筑方2011年10月—2014年9月，完成土建工程及设备购置安装，配2014年10月，完成工程扫尾和竣工验收。第八章项目招投标第82号令)号令)4、国家发展计划委员会第3、第9、第18号令5、《福建省招标投标管理办法》(福建省人民政府第68号令)招标基本情况表序号内容招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标1勘察√√√2设计√√√3监理√√√4建筑安装工程√√√√5设备√√√第九章投资估算与资金筹措第一节投资估算(一)采用定额与指标依据6、《福建省建筑安装工程费用定额》(2003版)及有关规费调整7、2007年福鼎市类似工程投资估算指标；8、市政工程投资估算指标(建标[2007]163号)。(二)基础材料1、建筑材料价格依据福鼎市2009年9月份发布的建筑工程价(三)其他费用计价依据6、不可预见费按工程费用与工程建设其他费用之和(不含土地使用费)的5%计取；工程建设其他费用30499.0万元，不可预见费1705.21万元。价，预计本项目办公建筑平均售价为每平方米8500元，商业建筑平均售价为每平方米25000元，销售收入预计：39833.46×8500+16091.37×25000≈74086.8销售费用按销售收入的1.5%比例计算，则销售费用为1111.3万项目总投资为45446.66万元，其中建设投资44335.36万元，销投资估算表单位：万元序号建筑安装工程费其他费用合计技术经济指标单位数量(元)建设投资工程费用l建筑工程地上建筑地下室地下配套工程2配套工程道路及广场绿化工程配电工程给排水工程亩(二)工程建设其他费用1土地使用费土地取得费契税(1×3%)2城市建设配套费3建设单位管理费4项目前期工作费5勘察费6设计费7工程建设监理费8施工图预算编制费9竣工图编制费工程招投标代理费工程保险费环境影响报告表编制及评价费用联合试运行费(三)不可预见费二销售费用三总投资第二节资金筹措1、宁德鼎融置业有限公司自有资金及股东自筹资金投入28000万元，占61.6%(其中注册资金2000万元，股东自筹资金26000万2、销售再投入资金17446.66万元，占38.4%。项目资金使用期从2011年10月至2014年10月，为期3年，项序号合计1232资金筹措项目资本金销售收入再投入第一节编制说明1、国家发展和改革委员会与建设部共同发布的《建设项目经济本项目经济评价计算期按3年计。项目贴现率取10%。第二节费用与收益估算总成本为45446.66万元由下列构成项目建设投资额为44335.36万元，2、销售费用销售费用按销售收入的1.5%比例计算，则销售费用为1111.3万的售价，预计本项目写字楼建筑平均售价为每平方米8500元，商业销售收入预计：39833.46×8500+16091.37×25000≈74086.8(1)项目销售税金及附加包括营业税、城市维护建设税、教育费附加，营业税按5%征收，城市维护建设税和教育费附加分别按照营业税的5%和4%征收。%)=4037.73万元；(2)土地增值税：本项目为普通商品房建设项目，增值额在超扣除项目的50%—100%之间，按增值部分的40%减扣除项目的5%(3)所得税本项目所得税按25%计算。第三节效益分析表9-7投资静态收益分析单位数值备注总开发价值销售收入万元营业税及附加万元土地增值税万元计万元总成本建设投资万元销售费用万元收入1.5%记取成本合计万元投资利润所得税前利润总额万元投资利润率净利润资本金利润率企业所得税万元所得税后净利润万元投资利润率二、投资动态收益分析1、项目销售回款计划本项目在建设项目的主体6层开始预售，预计在2年内全部售完，序号比例(%)金额(万元)第一期2012年10月-2013年10月约45第二期2012年7月-2013年6月约652、动态收益分析主要指标(1)财务内部收益率(FIRR)财务内部收益率(FIRR)是指项目在整个计算期内各年净现金流量现值累计等于零时的折现率。它反映项目所占用资金的盈利率，是考察项目盈利能力的主要动态评价指标。当FIRR大于基准收益率时，则认为其盈利能力已满足最低要求。基准收益率I的大小取决于银行的利率高低、项目经营的风险程度以及经营的目标和要求等。依据福鼎市的行业标准，选取基准收益率I为10%。(2)财务净现值(FNPV)财务净现值按事先规定的基准贴现率I将项目计算期内各年净现3、编制项目投资现金流量表(全部投资),进行财务现金流量分析。分析时间从2011年10月至2014年10月，3年。项目投资现金流量表(全部投资)单位：万元序号合计计算期12341现金流入第一期销售收入第二期销售收入2现金流出建设投资销售费用财务费用营业税金及附加土地增值税3所得税前净现金流量(1-2)4累计所得税前净现金流量5调整所得税6所得税后净现金流量(3-5)7累计所得税后净现金流量根据项目投资现金流量表(全部投资),进行财务现金流量分析，序号税前指标税后指标1项目投资财务内部收益率21.1%2项目投资财务净现值(ic=10%)(万元)项目投资所得税前财务内部收益率2