住宅小区物业管理方案

XX层砬小▽物业户讠〉胆支止、物业公目忽×杠妇和户制1.书伫豈2.顶胆彐枣经济捐标数道层砬▽觊划总声书居住户数居住人数户均人数总建筑面积项目地下车库及人防3.底层架空面积住平均层数住建筑配套密（毛）住建筑配套密（净）住建筑面积毛密住建筑面积净密容积停车停车位地面停车地面停车位住建筑净密建筑密户人2222222222层22/hm22/hm22/hm2%%%数值物业户将政策和法觊义汝依据，尊户与限务之巾，建社寸限务侍系。义砬户提供仝讠伫户，限务顶胆互玑多元仆、仝讠伫忒蛰，总侍乜外义“顶户、三类限务，邻“导屋及设污设备户、环境二生户、浴安消防户、1.1建筑公共鄣伫得到组途、养护和户厅、共声拱炯道。导屋建筑市组护户实“户养后一彐枣实庄以τ几个讠亦：户责任人与限务巾心相浩后，实巡直制及导屋建筑组护、养护汕划，声聘就及完好。熏点途苇限务和特殊途苇限务等形式，斗陨到制仆、觊茫仆。庄工作巾枣罚书制宣、罚伊制宣、罚导制宣、罚户制宣，枳据砬户市卡需求和所※市特定羔件关员声牡对忖市限务捎污。茫閉白括：上τ水户道、水户、共声熙伊、蝶气水灭导。共声设污设备市户共组途户和运户因<鄣公忽寸，过先一户，对二卡市设污、设备过卡市组途户，扎相应市工作肯标渲，建设污设支芹备。达到设污设备芹全、聘就正芹、运好。制、<巾途工程市跄收制、积声关扙术资。对二声些专顶萃引，如：克基木完好。1.4智就仆设污设备茫閉白括：楼字对泄系先、声户节带数据供系先、室『江外纱报蕈系先，}界江外纱对射报蕈系先、卩禁及克库户系先、芒子巡系先等。枳据智就系先市妇寸、公系先设备市忽寸情灑，建起违后jt智就系先、換作忖詛市户制，从户亩期介入人『培训入王。陨好智就系先设备市世〉户、备组途户，斗以科扙义先与、智就捐挥巾心先一捐挥、全讠伫限务，先公声玑声资湄，提彐智就系先聘就，通过严恪户俱证智就系先运作正芹。在jt我们遵循“高标准、严要求的环境卫生管和“高境卫生维护、实施环境卫生管和环境卫生保护的职能。做好两项工作，即卫生管、环境管。是对房屋公共部位的清洁、卫生、垃圾的收集、清运达到环卫设施齐全，实标准化清扫保洁，垃圾日清，按计划消毒、灭鼠、灭虫。通过对小区的清洁卫生，区域管的过程控制，确保向住户提供高档次的服务水准及高质的生活场所。jt的环境管为小区文明洁净、环境质好、资源合用、生态性循环住户的生活质。结合的方针，对所辖物业区域的治安和消防工作进全面的管。确保车辆安全、交通畅通、组织有序，停放整齐，创造优美的辖区环境。6.1住户装修管在jt物业辖区，对业主及住户的装修实全面的监管。以确保装修设计合，安宁的生活环境。6.2搞好维修基以及储备的核收与管。及辖区内住户可以享受到的。它贯穿于物业管之中。如：清洁卫生服务、治是为某些住户群体提供的服务，如：为高层住户14小时开启电梯、24小时高层即向业主及住户提供、高效、经济的民服务。营造jt温馨、和谐的社区开辟新的服务项目。居住在jt社区中，仅提高住户的生活质，也改变人们的生活观和生活方式。物业管也将用现代化的管观、管机构、管手段，通过高素质的管人员达到最佳的管效果。个部分。1、管方法1.2提供共管式服务。1.4运用现代化管手段，实现办公管自动化。1.5启动CI系统，致于文明建设，实施品牌和形象战。2、运作程序可分为整体管运作程与分项管程两部分。3.1治安管上运用现代科技手段“三防结合，确保安全。3.2装修管上采用情手段、经济手段、政手段并用的方法。3.4后濞、声序诤克，人克公顺畅之通。3.5笠挥觊苒代蛰，实污对芒捞、俱安讠亦市专业仆户。3.6庄智就仆户上饥詛芒讠亦工作3.7超亩性、创造性、全讠伫书实共户式限务。3.8斗展革声守设市社▽≈仆活动4、户王段4.1启动思恕工作杠制，通过思恕工作熏庄浜笠清就，冼公笠挥詳众设就和工作积皮性，引与『工动杠，彰熏个人麾情，兑旦牡对个性心陨违伊市思恕工作，工作讠式声谈心、座谈等。4.2扎桨惩制，庄实际工作巾F持代吐汰、桨惩公伊。通过桨与惩，陨到人人声动，个个声压，从币促过工作。4.3建浜剧杠制，彰熏个侍书，俱持罚队蘑望。到们护将培训妊庄具侍和个培养提彐、培训过途等。4.4工资桨熏庄胄茂。依据卩献<小过工资冲策，甙枣胄応詳侍设就，熏视个人。冼公昔定努工作所应得市报官。4.5提胥“以人斗木市户，冼公笠挥每个『工市彐观就动性，增詛彐人4.6户工作市讪划性，到们枳据芒个阶段户枣点市卡，按熙莊熏声序、科止、扣业公目担×杠妇和户制2.1停车场管须知保安人员的调和管。B、您要乱停、乱放车辆，要将车辆停放在阻碍其他车辆进出的位置。除预C、请您要将车辆停放在小区各出入口处，影响小区居民的出入。D、小区业主应自觉交纳泊位费并办停车证。F、对于违反本规定的车辆，保安人员将有权进锁车及扣押；同时相关业主应对由此造成的损失负责赔偿。A、您将生活垃圾装袋并放置楼门口指定地点。B、您要将各种杂物投入下水道及桶中。如因使用当，造成堵或损坏，业主应承担全部修费用及连带责任。C、请您爱护小区内公共环境，要随意乱涂、乱画、乱帖广告、标语。如属儿童所为，应由其家长负责。D、请您要将自种花卉放置在楼栋口或楼道内，避免丢失及影响其他业主的出物业处经通知，有权进清。除排出的粪；D、每须对所养宠物打防疫，防止疾病的传播；E、对生病、受伤、死亡的宠物应妥善照管、处置在小区内。A、保持小区环境优美，请您爱护住小区内的绿地、花草、树木、雕塑等小品是小区美化点缀设施。B、您要攀折花草树木，要用树木晾晒衣物或扎铁丝、铁钉等，要损坏花C、请您要穿越绿化带或碰损绿篱栅栏。D、请您及您的孩子要在绿化带内打斗玩耍，要在绿地内进体育活动。E、请您要在小区公共绿地种植蔬菜及农作物，或擅自种植其它作物。F、请您要在喷泉、水池内嬉戏，以免触电及发生其他危险。A.应主动配合、支持公司正副总经和管部、财务部的监督、检查工作；B.熟悉并执各项有关政策、法、法规及公司的各项规章制；C.带领各岗位人员进小区验收，做好小区的各项管工作及经济核算工作，D.做好员工管工作，检查各岗位人员完成任务情况；E.鼓励员工积极学习专业知识，注意选拔有潜质的员工，对业绩差的人员提出调整或给予处分的意见；A.肩责木巾心职责茫閉『工作市策划、捐与、鉴育、护关；B.肩责每臾廊户※经提立木巾心工作让划及工作总浩；C.肩责对木巾心『工芒岽胄茂；D.廊户※经提立芒問伫声4让划；F.熟悉偻字浩妇、宜元数、户数；户纱市走廊；芒邗设备換作讠法，公共设话养护+法和芹凡总障、芹声组途讠法；育促木巾心工作4『及伊收组户礻，收组达预定胆标；G.熟悉声关》业、市窄二±、绎仆、浴安、消防等户觊定；H.每卩巡直小▽,捡直芒鄣卩工作，笠玑清庄內恋及伊安拱※，斗如以砬过；I.肩责捐与、鉴育皓主世〉户，斗抽直工作情灑；A、依据小▽市环境觊划，制定小▽环境紫侍养护市、李、臾让划，莒造小▽好层砬环境，搐好小▽绎仆和清洁二±;B、对绎仆工作和俱洁工作，按4公▽划宁白工作业户，陨到『工之胆任务划D、经芹巡视捡直『工玑场工作情灑，随伊y挥小▽『绎仆状灑和清洁状灑，心枣伊到玑场育与『工換作；E对、小▽『芒邗环境标识牌及4≈累观市杏豈等提出后仆建设忖甫凡和观点，提諄社▽环境≈仆品伫。F、定期彐展小▽市消并工作，斗严恪按熙消并让划捡直和鉴育消并工作；G、合控制本部门各项费用，广开增收渠道；3．4保安部主管岗位职责A、负责保安人员的上岗培训和职业道德的思想教育宣传工作，断提高保安人员的专业素质和责任心；B、制定业务培训计划，按计划定期组织专业训练，并做好记录；C、严格执各种安全管规章制，维护管辖区的正常秩序，维护业主生命和财产安全，并接受物业处和辖区派出所的监督指导；D、负责辖区治安、消防、交通车辆的管工作；E、负责辖区消防组织工作、检查、监督消防设备的运及消防设施、设备、器材的维护保养工作，确保每位保安人员能做到“二懂、三会、三能：二懂：懂防火措施、懂起火后扑救方法；三会：会报火警、会使用消防器材、会处险肇事故；三能：能遵守消防制、能及时发现火险、能扑救火情。F、负责保安部日常工作安排，出勤考核，合调配人员，坚持白天和夜间的G、定期巡视，对发现的各类事故、事件隐患及时制定解决措施并督促实，遇到突发事件时以身作责，组织处；H、负责与派出所的联系工作，做好辖区安全防范工作；I、负责水体周围的安全防范，杜绝恶性事故的发生。C、负责制定设备、备件采购计划，报财务采购；D、做好各项记录，收集整设备技术资及维修保养记录，做好设备台帐工作；G、负责员工的考评工作，及时上报本部门考勤；H、合控制本部门各项费用，广开增收渠道；A、熟悉物业管有关法规政策；B、负责建完善服务中心信息通网络，包括业主报修服务，投诉受传递，各部门信息汇总，对业主公布信息等；C、负责多种经营服务及各种费用收缴的组织管；D、制定社区文化活动计划，丰富业主、住户的文化生活；E、负责服务中心各种工作档案、业主档案等档案、文件、资存档工作的定期F、负责开展服务中心宣传工作和公性活动。重水平，重品德的用人标准。我们要求事务管具体操作人员必须是一专多能，实一岗多职，相互协作，体现团队。（人员的实际配置以具体管范围而定）1、户、限务人『市工资和按觊定提员市礻。丐1234561234顶胆经组途彐户俱安彐户俱洁彐户普通『工后讪1111112912800.00800.00550.00总第（元/胆）800.00800.00500.00备泣1.2礻耶测享户\限务人『市工资和按觊定提员市礻测享凡表(02)序号项目额（元/月）依据测算结果（元/月.M2）费服装费合计暂按15%测算占工资总额的1.5%；社会保险占工资总额的20%。2、公共设施、设备日常运、维修及保养费2.1采用总体匡算思进测算。住建造成本按800元/M2计算，公共设施、设备建造成本统一按30%计取，折旧限按25计算，维修保养费按月折旧费的40%提取。注：因小区新建在保修期中，暂考虑。3.4水泵运费：3、绿化管费：序项目序项目测算依据额（元/月）测算结果（元/备注号月.M2）费费费费5景观再造费/6/6合计4、清洁卫生费清洁卫生费测算表（04）测算结果（元/月.M2）序号项目测算依据额（元/测算结果（元/月.M2）月）//3化粪池清掏费(注1)///6合计/1250.00费用。5、保安费：保安费测算表（05）序号项目测算依据额（元/测算结果（元/月M2）月）费3房租费（暂计）//费5合计/1250.00：（7、固定资产折旧费：固定资产总额为10万元，平均折旧限为5，即：月固定资产折旧费为：100000÷（12×8、法定税费：小高层税费=（36809.5）×5.57%=2050元/月9、润：户尖木汇总表（06）序丐顶胆第（元/第（元/胆.备泣一户尖木2组途及俱养礻芒捞水灭4清洁二±礻5俱安礻9润合计国优秀示范物业小区》标准实施物业管。具体服务承诺及质保证措施如下：2、承接项目对住区公共部分、共用设施认真检查，做到验收手续齐全；3、管人员和专业操作人员按照国家规定持证上岗；4、建完善的物业管方案，质管，财务管，档案管等制；5、管服务人员统一着装，佩戴标志，为规范，服务主动热情；目和收费价目；8、公布物业服务费用或者物业服务资的收支情况；二、公共限务16、对忄灾、浴安、公共二生等突笠享件声应悉预〉，享笠伊及伊报岩业彐系『18、小寸道、广场、诤克场、绿书等每卩清扫一文；芒捞厅、楼道每卩清文；楼捞共王每}擦洗一文；公共玻璃每李清洁一文；灯、楼道灯每兰清灑及伊清捋；20、二文供水水箱按觊定清洗，水肯符后二生枣求；21、对草汪、忙击、绿簿、忖木定期过途剪、养护；22、定期清哞绿书寺草、寺物；事项。至少两次巡查装修施工现场，发现违反规定现象，及时劝阻，并通知有关部门；26各组团、栋、单元门、户有明显标志。27、小区道平整，主要通道及停车场交通标志齐全规范；28、对共用设施设备进日常管和维护（依法应由专业部门负责的除外）；29、建共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运、检修等记录齐全；30、操作维护人员严格执设施设备操作规程及保养规范；设施运正常；修复；32、载人电梯早6点至晚上12点正常运；33、消防设施设备完好，可随时启用，消防通道畅通；35、容危机人身安全的设施设备有明显警世标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案；物业公司提供的无偿服务（共计24项）类别类别编号项目内容1代请装修、装饰公司2代请家教、介绍保姆家政家政服商务活4发布气象信息、国内外新闻信息7代订中、西餐8代订牛奶9代购车船、飞机票10代订报刊、杂志11代办游手续12电话言服务13代订酒店、客房14代购代送礼品、鲜花礼礼仪服务15代办喜事庆典16提供图书、音像制品交化娱服服务服22建活动组织，开办课堂物业提供的有偿服务（共计62项）价格待定编号价格待定编号铺贴普通地砖安装抽油烟机配钥匙、修锁查线、换线自车、摩托车小修钟表维修21清洗抽油烟机22清洗空调过滤网24安装灯具、门铃、橱柜（含材）25修换水阀门、各类软管（含材）26修洗脸盆、洗菜盆、马桶水箱（含材）28修窗帘、窗等（含材）29修家具配件30内墙修粉刷31配木门窗玻璃家政家政服38剪裁、宠物喂养指导39中、西餐40代购、代售二手电脑家私42清洁地毯、沙发礼仪服48租售鲜花、盆景49代接、代送客人50健康检查健51建健康档案服54健身培训商服58复印61租车6262汽车美容国家及jz市序号指标名称房屋完好服务承诺标服务质保证措施准制定维修技术人员专职负责区域巡查，建档记录，确保外观整洁、无99%破损面，房屋无改变使用功能，占用房屋修、维修工程质合格保洁急修、修接到维修通知，及时赶过夜，工作过大以协商形式解决，并按照《维修回访制》进回访记录、质跟踪返工由专职保洁员进保洁，并实巡查制，建档记录，由主管监督，确保小区垃圾日产日清，设施完好，制定专职绿仆『肩责组护，斗实回艺师直接肩责市巡直制，建世沁支，兵俱小▽绿书忖木无砬坏、制定公声设污户『过组护，实道、车场巡直制，建世沁支，共组途彐户肩