【对万科房地产上市公司现金流量管理探究6200字（论文）】

对万科房地产上市公司现金流量管理研究目录TOC\o"1-3"\h\u30764一、前言 [摘要]房地产业不仅是关乎人民生活的重要产业，更是中国社会经济发展的重大支撑，它的发展对许多上下游产业起着直接影响的作用。在我国众多的经济发展行业中，资本密集型行业中则包括了房地产业。而该行业较为突出的特点有：资金被占用期间久、资金的需求高、依赖性高。因此，为了能有效地化解房地产企业现金流不足这一风险，更好地开展房地产现金流量管理工作就是其中一个重要的前提条件。在中国目前的宏观政策背景下，通过研究分析上市房地产公司的现金流管理从而分析该行业整体的应对能力尤为重要。本文基于现金流管理理论，以具有代表性的房地产公司万科股份有限公司为例，从三个方面对万科集团的现金流管理现状、现金流和现金流管理的优劣展开分析，随后找出万科集团目前现金流管理存在的问题，并给出相应的解决对策。[关键词]现金流量管理；万科；经营活动；房地产公司一、前言对于公司来说，生存和发展的前提条件就是必须具有良好循环的资金流，而完善的资金流管理系统则可以让公司的筹资、投资和分配及其他活动的运行情况更为精确、全面地表现出来，为公司管理层进行融资等重要决策与判断提供了重要依据。而房地产公司则是中国市场经济发展的重要部分，有着建设周期长、资本规模大、投资涉及面广的特征。2018年的中美国际贸易战和2020年疫情的出现，都给中国房地产公司造成了巨大的打击。每一家房地产公司的成长过程中都无法避免因资金周转而产生的影响。现金流量管理水平的提高，极大的保障着公司在资金方面的充裕性。而房地产公司现金流管理效率与能否实现高效利用成正比关系。公司要拥有安全稳定发展环境，需要以清晰透明的现金流动作为重要前提，所以每个企业都应该重视现金流量管理。因为万科集团居于该行业的领头羊地位，在中国整个房产领域而言是具有极大研究意义的，以充分反映该房企的现金流量管理现状，然后对万科集团现金流管理优势方面表示肯定的同时对分析发现的问题给出改进措施。二、房地产上市公司现金流量管理分析——以万科为例（一）万科概况万科集团在1984年成立（深圳）并于1991年以A股发行上市（深圳证券交易所）。截至目前万科已有三十多年的发展历史，在该行业处于国内发展的前端。它既是中国的城乡规划建设商，也是生服务商。经济业务能力强且范围广大，连续五年荣登世界财富排行榜，且在2020年中世界财富榜的五百强名列中排行二百零百八位。近年来，万科为满足更大的消费需求积极开拓市场以提升业务经济能力，不断在住宅供应商的角色中向城市建设配套服务商的升级变化。（二）公司现金流量管理分析1.经营活动现金流量分析表1万科集团2019-2021年的部分经营现金流量年份/年201920202021经营活动现金流入/万元423950154698487250836191经营活动现金流出/万元390331964241619145517389经营现金流入/经营现金流出108.61%110.77%111.69%经营活动现金净流量/万元3361818456868153188022019年至2021年万科集团经营活动现金流入均高于当年度现金流出水平（见表1），而经营活动现金流入则呈现逐年递增的趋势，这主要是由于万科往年实行了快速销售策略。而随着万科集团迅速扩大、经营规模不断壮大和结算规模不断扩增，万科集团经营现金流出亦随着规模不断扩展而增加。这个时候比较有参考价值的是流入流出比，在表1中我们能够得知这两者的比例都是超过100%，就表明这三年内每年的经营活动的流入均超过流出，且从2019年至2021年三年的两者比例连年增大，简单来讲便是企业的经营情况处在企业发展周期中的迅速增长阶段。2.筹资活动现金流量分析表2万科集团2019-2021年部分筹资现金流量年份/年201920202021筹资活动现金流入/万元169307841233935415393566筹资活动现金流出/万元124510191567317518643992筹资现金流入/筹资现金流出135.60%78.73%82.57%筹资活动现金净流量/万元4479765-3333821-3250426在此值得一提的是万科集团的筹资政策。万科集团主要是以两种形式进行筹资。第一是权益筹资，包含股票，认沽权证，期权和留存收益；第二是债务筹资，包含短期债务，长期债务。在这当中占绝大部分的是长期债务，便是向金融机构进行的融资。然而在2019年银监会颁布的23号文件后，监督机构对银行和信托公司进行严控房地产行业的筹资情况下，万科集团更加难以筹资到资金，尽管有许多的资金筹集途径，但万科集团在2018-2019年的筹资活动之中现金流入依然减少了四成，虽然在2019年年底放宽的政策下有一定的提升，但“住房不炒房”的口号下2021年依旧没有恢复2019年的水平。然而每年的欠债要如期偿还，因此从表2中能够得知每年的现金流出都是在持续的增加，筹资活动的净额在2019年的正值直接跌到2020年的负值，并且在2021年仍然没有恢复正常。整体而言，万科集团的筹资活动的现金流量情况尽管有恢复的趋势，但仍然形势严峻。3.投资活动现金流量分析表3万科集团2019-2021年部分投资现金流量年份/年201920202021投资活动现金流入/万云187924115933753056432投资活动现金流出/万元861568544560492476725投资现金流入/投资现金流出21.81%35.76%125.41%投资活动现金净流量/万元-6736444-2862673579707我们都知道在2018年倡导的全国“住房不炒房”，且各个地区都实行限制政策的环境下，房地产市场的火热情况渐渐重新回到理性情况，这只是对炒房客而言，但对于售房的万科集团而言所产生的损失不言而喻，从表3我们不难发现投资的现金流入从2019到2020年间降低了15.21%，这两年期间人们已不再盲目的把资金投入到房地产业。在2019-2020年总体断崖式降温下，政策也随后放松，投资人又从这当中重燃希望，因此在2020-2021年的投资流入大幅上升到91.82%，甚至是大大超出2019年的水平。并且在这三年中，万科集团为了能把控其市场规模，抵挡国家政策带来的影响，每年均大幅度减少投资的现金流出，把非常多的现金流量运用在各个方面以降低风险。万科集团这样一种降低投资现金流出以间接的补贴流入的战略获得了成功，主要体现在其投资活动的现金净流量逐年递增，后来在2021年扭亏增盈，化解了投资净流量为正目标。总得来说，万科集团从过去的靠“输血”为生（投资流量为负）的方式到如今的“自我再造”（投资流量净额为正）的突破性转变。（三）公司的现金流量管理存在的问题1.过度大规模扩张带来的现金流流向的风险万科集团的项目合作开发模式具有规模很大的特征，尽管适当应用了杠杆效应以降低资金需求进而获得非常多的品牌输出效应，同时增强经济活动的高效运行水平，但也要注重该模式下存在的企业风险。引入成熟的合作项目包括珍贵的土地资源，在大规模的开发方式下可降低一定的开发成本，而在变动的政策和难以预测的经济环境下产生着较高的现金流风险。每年因并购产生的以亿元为核算单位的现金流流出中现金流风险也极其高。并购操作带来的风险贯彻着整个过程之中。发生并购行为的前期阶段，因与对方信息的不太可能完全对称，因此在了解该项目是否存在无法避免的障碍，会被动的面临深陷法律诉讼的可能性，而另一种情况是由于并购项目的高估而引起的资金风险。万科集团选择高价并购某一土地资源项目时，该土地资源项目的盈利能力一旦出现不良状况，则极其肯引发后期项目进行开发现金流的不足甚至短缺。万科集团在接到新土地资源开发项目时，有着面临该项目的拆迁或是整改的可能性，因此，项目的工作任务未能按时完成时，后期拖延所造成的影响不仅有项目完工进度的减缓，资金回收周期下降，还带来严重的现金流流向风险。2.自身造血能力不够导致现金流流量供应不足在我国的房地产业发展的初期大多数处在上升的状态，房地产业通常想在短时间内得到大规模开发扩大的发展策略，而当时的市场经济背景下会带来的风险较小。近几年来，日益严格的经济政策和紧张的经济趋势下，短期内进行大规模的扩张则容易带来较大的现金流量的风险。万科从2009年保持至今的正数的经营活动现金流，与该指标为负数的同行业对比，树立了万科的稳定良好的企业形象。然而从2018-2020年看，万科的经营活动现金流量是正数也难以说明能不依赖外部而拥有债务利息的独立偿还能力。所以，任意公司凭借自有条件去获得的新现金流的能力无法满足在该行业也属于普遍现象。万科公司在2019年-2021年里，经营活动净现金流量总计为132,493,015,147.41元，投资活动现金所产生的流出总金额是155,484,586,729.55元，这明显比经营活动所产生的净现金流量要高，对该资金缺口需要用筹资活动对此进行弥补。在2019年-2021年时间里，万科集团筹资活动现金流入总金额是446,637,037,710.72元，有将近三倍左右的投资活动现金流出总金额。从关键的分析中反映出万科集团在现金流方面的自身造血能力匮乏，主要依赖外部融资方式来完善现金流流量供应不足的现象。3.项目周期长导致现金流流速缓慢周期较长的项目造成现金流流速迟缓，而迟缓的现金流速很容易导致现金流收回风险的提升。而土地项目通常是构建不动产，项目的开始前期需要投入大量的资金，而现金流的回收是需要拥有稳定的市场环境和优良的运行环境，如受到环境变化影响，现金流的回收也将同时受到影响。这种情况下给万科发生中的土地项目中的现金流的灵活性非常低，也给公司带来现金流风险。所以，应加快现金流速，降低可能带来的现金流风险。万科集团进行扩张活动时融资是不可或缺的，而一旦因为环境要素的影响，加大行业竞争力度，可能产生的是现金流断裂。因为项目周期长导致现金流流速缓慢，增加了万科集团的现金流方面的风险。三、万科现金流量管理的对策建议（一）管控并购扩张带来的现金流流向风险首先，建立预算评估机制。万科未进行并购行为时，为降低并购项目的发生而存在的现金流断裂风险，公司对可用现金流量要有实际的把控，以及对公司在良好经营状态的维护下需要的现金流量的预估。项目签约前对该并购进行全面的了解和现金流的预估，在协议中列出相关要求。为降低并购发生后的不可预见风险造成的现金流出，双方责任应得具体明确，如在并购前期可能造成的损失责任承担。评估并购项目所需的现金流，不能带来稳定的现金流时，则要谨慎做出对该项目的并购行为。因为现金流的流入不能确保其稳定性时，易造成现金流回收困难，项目并购后期存在资金不足甚至断裂的风险。其次，建立风险预警机制。万科房地产行业与人们日常生活息息相关，而2020年因疫情暴发市场环境压力加剧，不同行业都遭受着冲击，房地产行业受到的影响较为突出。要具备经济市场下难以预测的机遇与挑战，公司应把“客户至上，以现金流为核心”，构造以现金流为重心的预算项目下的风险预警体系，并不断加以完善。预算期间包含的预算内容有现金的流入和流出，并购项目依据预期范围内所形成的现金流量净额的正负进行评估合理性。当预期现金流量净额是正数时，说明该并购是具有盈利性的，此时的现金流流入额是大于现金流流出额的。现金流量净额是负数时，则说明是个危险信号了，此时只有及时研究分析其中的原因，才能给万科集团的财务决策者提供现金流风险的预警，及时尽可能的把现金流流向存在的风险降至最低水平。（二）拓宽融资渠道以实现现金流流量的充分供应房地产行业中以开发土地住宅为核心的企业往往比其他企业更占据融资优势，因为可将土地抵押的特点，造就企业良好的融资条件。万科集团便是这当中最具代表性的企业，银行贷款条件的优越性使得万科集团外部融资方式过于单一。万科集团融资对象大多数为商业性银行，这一特点导致了其融资风险集中在于商业性银行中，加剧了万科公司的偿债风险和利息压力，还可能导致现金流流量的流出大幅增加。在经济不景气的情况下，债务风险的具有不可转移性，为降低现金流断裂风险，万科集团应当扩展融资渠道，将融资模式进行多元化的发展，为公司的良好运营提供安全的现金流量保障。第一，利用品牌优势开展房地产信托业务。房地产行业中万科集团是典型代表，在该领域中有良好的企业品牌形象，因此可以凭借这一优势扩展金融市场发布房地产信托产品。以信托方法来服务万科集团的投资主体，缓解银行的偿债压力。从源头上引进新的现金流，解决公司自身造血功能匮乏的问题，完善中国市场下的房地产金融制度，促进房地产融资工具的多元化发展。第二，促进房地产证券化。随着我国经济的不断发展，房地产证券化的普及程度也随之提升。在目前金融证券化浪潮里，房地产证券化变成了国际金融改革的一个重要体现。国内房地产市场汇聚了大批量社会资金，流通性差且风险很高。实行房地产证券化有助于把证券的流通性与房地产流通性比较低的长期资产相结合，进而提升房地产的流通性。由于证券可以使资产持有人分散化，分散房地产风险，转给更多的人一同承担这份风险。这对于万科集团而言，拥有极大的发展规模和在市场中占有品牌优势的地位，为公司房地产证券化产品的推行带来了非常有利的条件。向社会公开募集资金，推出个人房贷证券或房地产投资证券是万科集团实现融资渠道多元化发展的关键体现。（三）优化项目周转速度以加快现金流流速开发及建设周期长，资金回收慢的行业特殊性，决定着以住宅土地开发为主的项目开发及建设周期也长。万科集团的周转率虽然有待提升，但从整个行业领域来看其周转率仍是相对较好的。而面对不断扩张和增长的存货现金流需求和相对缓慢的运转速度之间的矛盾日益明显，因此，针对万科集团这一情况，为提高存货周转速度，可从以下建议作为参考：首先，在保证施工质量的同时缩短施工周期。拿到土地资源项目开发前，万科应制定出一套明确的土地规划和面对可能存在的突发情况时的应急措施，减少因突发情况给项目进度造成的影响。准备投入施工前，合理安排建工用料和施工待摊费用的费用量。安装专业化的智能采购系统，尽可能实现“不缺材料，零积压”的竣工效果。其次，在保障盈利的前提下缩减商品待售的时间。在商品房竣工验收并进入销售阶段前，万科公司要充分发挥商品房销售的市场信息，充分发挥商品房的市场反馈作用，制订最佳的销售模式和销售方案，并根据市场需求，适时地组织商品房开发、建设和销售，以促进资金周转，提高项目的