店铺选址-修订版

饮品店店面选址手册成本收入分析(cost/revenue)核心区位分析(caredistrict)城市市场评估

(city)

店铺便利性分析(convenience)竞争分析(competition)店铺选址5C模型5C模型是选址的系统科学模型,其理论模型阐释了选址考察的系统要素,核心亦即最终归一的成本收入分析直接表明了拟建店的未来可能盈亏状况。城市市场评估依据2007年初统计的全国人均零售额高于全国平均值的城市与人口的对比分析考察二三级商圈重点考察次级商圈重点考察主级商圈重点考察核心地段考察区级商圈20000元以上100万以下100~300万800万以上5800~10000元10000~15000元南通、柳州、扬州、秦皇岛、芜湖、惠州、泉州、

盘锦、德州、黄石、台州、银川300~800万15000~20000元西安、哈尔滨、长春、

石家庄、昆明、兰州、唐山、南昌、贵阳、吉林、合肥、汕头、南宁、洛阳、东莞

、江门、大庆、潍坊中山、绍兴、威海湖州、金华、舟山鄂尔多斯、嘉兴天津、沈阳、成都大连、青岛、太原郑州、长沙、淄博乌鲁木齐、福州包头、佛山、常州烟台、海口、镇江呼和浩特济南、杭州、厦门苏州、宁波东莞、珠海南京、武汉无锡、深圳广州上海、北京城镇人口人均年度零售额核心区位分析（商圈）商圈构成商圈类型距离时间人流率主商圈核心商圈500M7~8分钟50%~70%

次级商圈次级商圈1000M15分钟左右20%~30%第三商圈边缘商圈1500M20分钟左右10%~20%商圈文化特点

文化是一个商圈的标示符。商圈的文化既是该区域消费者消费意识的反映，又是引导消费者消费习惯产生的重要因素。能否同饰品消费的时尚特点相契合，决定了在该商圈经营的困难和风险程度。餐饮消费文化大众娱乐文化旅游消费文化地方社区文化商务贸易文化安全系数商圈的界定（商圈理论中多数研究者认可）考察商圈时，以拟建店为中心，半径500M画圈，该区域为主要考察对象。尤其是落在该圈内的常住居民户数，反映了潜在顾客的规模。（其数据是大致和总体情况下的经验值，个体考察时应该在考虑经验值的基础上，具体情况具体分析）行业多样化

如果商圈内行业多样化，则零售市场一般不会因对某产品市场需求的波动而发生相应波动；如果商圈内居民多从事同一行业，则该行业波动会对居民购买力产生相应影响，店铺营业额也会相应受影响，因此要选择行业多样化的商圈开店。商圈发展前景预测商圈零售饱和程度，城市发展规划，强力品牌的入驻都将影响商圈的延伸和升级。商圈未来的发展前景即是店面未来的发展空间。要求：作出“商品主辅结构分布图”如右图所示主力商品：鲜榨玉米汁、鲜榨果饮、粗粮小吃商圈发展考核中项考核小项维度得分标准最后得分考核中项中项权重小项3分2分1分得分综合得分商圈业态13%商圈级别核心商圈次级商圈边缘商圈商圈属性商业区娱乐区、综合区住宅区、金融区商圈生命周期成长期和成熟期形成期衰退期商圈基础设施建设好一般差商圈购买力评估52%商圈潜在客群的消费能力高中低目标客流量/天（非周末）大于10000人5000人小于5000人预估饮品消费客单价20元以上10~15元10元以下商圈易达性6%公交线路或停车站多于3个2个1个主干道是否通畅良好一般商圈人行道是否通畅通畅一般商圈主干道长400~600米接近400米或600~800米其它范围商圈主干道宽8~12米左右接近8米其他范围商业氛围28%商圈主力店2家以上1家无商圈品牌店2家以上1家无休闲娱乐场所2家以上1家无奶茶店或其他饮品店同定位品牌店不同定位品牌店一般店商圈内同业竞争状况3~5个2或6~8个<2家或>8家商圈评分表商圈得分=∑综合得分,综合得分=100*权重*小项得分之和/小项满分和基础分=66分商圈名称:商圈结构：□“井”字形结构□三角形结构□十字形结构□平行线结构□直线结构商圈性质城市中商圈地位□一级商圈□二级商圈□三级商圈□四级商圈商圈级别□核心商圈□次级商圈□边缘商圈商圈属性□商业区□娱乐期□金融区□综合区□住宅区商圈生命周期□成长期□形成期□成熟期□衰退期商圈基础设施建设绿化环境□好□一般□差物业环境□好□一般□差道路基础建设□好□一般□差休息区建设□好□一般□差商圈购买力评估商圈购买力评估(饮品消费客单价)□10元-15元□15-20元□20元以上商圈目标客流量＿人/天以上(日常)＿人/天以上(周末)常住住户数的消费能力□高□中□低商圈易达性公交站:＿个公交线路：＿路停车场：＿个地铁：□有□无所在主干道路长：＿米左右主干道是否通畅□交通良好□一般□差店前人行道宽：＿米人行道是否通畅□交通良好□一般□差商圈主力店:＿家，分别是：商圈品牌店：＿家，分别是：商圈大型休闲/娱乐场所：＿家，分别是：餐饮品牌店：＿家主要有：奶茶店：＿

家主要有：附：商圈调查表评估指标评估数值80%60%40%20%顾客相同度年龄段差异小，消费能力较强。年龄段差异小，消费能力一般。年龄段差异大，消费能力较强。年龄段差异大，消费能力一般。产品差异度追求标新立异，对新产品有尝试饮品品全，适合长期培养口感差异小，主力价格差异大。种类差异小，主力价格差异小。价格竞争激烈集中优势竞争差异化竞争不考虑进入说明：以拟开店周边所有饮品店为分析对象，作各店的点布局图。从集中程度考虑经营风险。竞争分析(%)顾客相同度8060402020

40

60

80(%)产品差异度经营的容易程度考评项目中项权重项目B3分2分1分等级得分综合得分店面可视性24%店招可视距离25M之外可看到15~25M内看到15M内看到

店面面积（㎡）25~3515~25或36~40<15或>40店面开间宽度(30㎡)3.5M以上3~3.5M以上3M以下

店内空间高度2.8~3.5M2.5~2.8M或3.5~3.8M<2.5M或>3.8M

应光性整个空间自然光照充足小部分区域自然光照不足大部分区域自然光照不足

店面进深度5-6米3-5米或6-8米其他范围橱窗（展示与通透性）2个1个无空间效果7%店面柱墙（影响布局）无有

功能性便于展示等零售功能少部分不适合展示等功能形状利用效果无死角1个死角多个死角店面可接近性15%交通易达性无护栏，近公交站和斑马线无护栏，远公交站和斑马线街道末端，远公交站和斑马线

道路结构宽8米--10米宽6~8米或10~12米其它范围

障碍物店前无障碍物，无台阶店前无障碍物，有台阶店前有障碍物，有台阶

店铺立地效果54%店铺位于街道位置1/3~2/3处接近1/3或接近2/3处其他位置

街道有无聚客点多个聚客点1个聚客点无聚客点

街道客流主体靠近店面一侧

是不是

店铺分流状况没有分流分流很少分流较多

店铺便利性评分表店铺便利性分析商圈得分=∑综合得分,综合得分=100*权重*小项得分之和/小项满分和基础分=

分项目加分项目加分项目加分项目加分广告灯箱位店面朝南门口有无休闲坐凳街道店面风格统一度路灯距店面近距离（店面直接受益）店门允许外开防火措施得当店面处在拐角位置店铺便利性加分项店铺便利性得分=∑综合得分,综合得分=100*权重*小项评估得分之和/小项满分之和符合加分标准的每个项目加1分预期店：预期店位置：性质：□直营□加盟□其他店租＿＿元转让费＿＿元其他费＿＿元店使用情况：□空屋□使用可迁入时间：＿＿年＿＿月＿＿日店铺营业时间：从＿时＿分---＿时＿分周围店铺的租金情况：1、＿元/年(共平方米);2、＿元/年(共平方米)店面物业条件店面面积：＿＿平方米店面尺寸：面宽＿＿米纵深＿＿米店高＿＿米店招尺寸：寛＿米高＿米店面形状：□窄形□宽形□方形□圆弧形□其他形状橱窗：□有＿＿个尺寸：寛＿米高＿米店门朝向：＿＿（方向）；□外开□内开店面功能性：□储藏□展示□试镜店面利用率：＿＿（百分比）；有无死角：□有＿＿个□无防火措施：□好□一般□差店面柱墙：□有＿＿个□无店周围物业条件店招可视距离：＿米店前分布：□护栏□斑马线□公交站＿＿线路车店前台阶：□有＿＿阶□无店前障碍物：□无□有主要是：＿＿＿＿门口休闲凳：□无□有距店＿＿米门口路灯：□无□有距店＿＿米广告灯箱位：□有＿＿个□无门口公交站：□无□有距店＿＿米临店聚人气的大店：□有＿＿个□无店面所处位置：□进口□中心□交叉口□拐角店面所处:□阳街□阴街;店面人行道宽＿米店前目标人流量:＿人/天,人流高峰从＿时＿分---＿时＿分附：店址调查表成本收入分析序号123项目租赁费员工薪酬月度营运开销会计分录租赁费+转让费住宿租金人员工资生活福利费奖金办公费通讯费低值易耗品业务应酬费差旅费序号45678910项目促销广告费物业水电费运杂费税费装修摊销设备折旧其他费用会计分录促销费广告费水电费物业费取暖费运杂费税费装修摊销设备折旧其他费用备注：产品跌价准备按照月销售收入的5%准备，促销费和广告费都按照月销售收入的3%核准，按照变动成本予以核算。其他成本为固定成本。,装修费按2年摊销；设备按5年折旧。店面的机会成本不予考虑。1.投资费用预算2.实地客流监测客流监测时间:星期时间段二14:00~16:00和18:00~20:00五17:00~18:00和19:00~21:00六18:00~20:00平衡点计算公式（租金制）反推预计销售额日销售收入=

目标客流量×进店率×成交率×客单价假定Y折销售变动成本率C：出厂价折扣32%+跌价准备5%+广告促销3%=40%其他成本根据店面面积预提计算日平衡点固定成本/365=Y—变动成本率=（租金+其他成本）/365Y-0.4依据新光精品、密友、新光零售店的相关数据，进店率为10%，成交率为15%，客单价为50元

P=px-bx-a。P是利润；p是销售单价；x是销售量；b是单位变动成本；a是固定成本；也就是利润P=0；销售收入px；变动成本总额bx；固定成本总额a，变动成本率c。x=a/(p-b)，销售额(损益平衡点)px=a/(1-c)比较预计销售额与平衡点的差距，决定该店址的投资潜力店面进店率成交率日统计一览表零售店

店面积

所属门市

时间段门前过往总人数进店人数平均销售单价销售数量客户总数会员数量备注

新客户老客户10：01-12：00

12：01-14：00

14：01-16：00

16：01-18：00

18：01-20：00

20：01-22：00

合计

进店率=进店合计人数/门店过往总人数成交率=成交人数/进店人数合计日期：

星期：

天气状况：

店长签名：

备注:1、老客户为非第一次入本店消费2.所有统计数据不要填写单位，没有数据的请填写为0，不要使用其它任何符号。3.未开店的时间段，即使没有数据也请不要删除，以空格的形式体现为未开店。4.进店目标消费群年龄段目测,统计的数据是进店人数,请不要混淆门前过往总人数5.进店率和成交率可以不用计算6.此表以一个月为统计时段.为防止统计的缺失,请将工作表(sheet1)命名为时间段,例如sheet1命名为5.1.可随时检查是否有遗漏7、会员数量：每天的实际会员总量。人流量计数店面客流量调查表【预期店】日期星期天气所属门市店面名称店面积店面地址调查时间段时间段店门前过往人数进店人数（正在营业中的店面）调查人签字10:00~11:0011:01~12:0012:01~13:0013:01~14:0014:01~15:0015:01~16:0016:01~17:0017:01~18:0018:01~19:0019:01~20:0020:01~21:0021:01~22:00总计人数会员累计人数备注：1.每个时间段调查完毕，调查人员必须签字确认。2.采样时间为3天，时间定在周一、周五、周日店面客流量调查表【已开店】日期星期天气所属门市店面名称店面积店面地址调查时间段时间段店门前过往人数进店人数交易人数调查人签字新客户老客户10:00~11:0011:01~12:0012:01~13:0013:01~14:0014:01~15:0015:01~16:0016:01~17:0017:01~18:0018:01~19:0019:01~20:0020:01~21:0021:01~22:00总计人数会员累计人数备注：1、老客户为非第一次入本店消费；2、会员累计人数：截止当天已经发展的实际会员总量；3、每个时间段调查完毕，调查人员必须签字确认。4、采样时间为3天，时间定在周一、周五、周日