房产瑕疵担保责任的界定

21/24房产瑕疵担保责任的界定第一部分房产瑕疵担保责任的概念 2第二部分房产瑕疵的界定标准 5第三部分瑕疵担保责任的承担主体 8第四部分瑕疵担保责任的范围 10第五部分瑕疵担保责任的期限 13第六部分瑕疵担保责任的免责事由 15第七部分房产瑕疵担保责任的解决途径 17第八部分房产瑕疵担保责任的司法实践 21

第一部分房产瑕疵担保责任的概念关键词关键要点房产瑕疵担保责任的概念

1.定义：房产瑕疵担保责任是一种法律上的契约义务，要求卖方保证房屋或其他不动产在买卖合同约定的时间内，无重大瑕疵或缺陷，且符合约定的用途。

2.目的：保护买方免受房产隐藏缺陷或其他未披露问题的损失，确保他们获得与其支付的价款相符的房产。

3.适用范围：房产瑕疵担保责任通常适用于新建房产，但某些情况下也适用于二手房。

房产瑕疵的含义

1.严重缺陷：影响房产安全、适宜居住或价值的重大缺陷，例如结构损坏、屋顶漏水或严重白蚁侵蚀。

2.隐蔽缺陷：买方在合理检查过程中难以发现的缺陷，例如电气故障、管道问题或地下水渗漏。

3.未披露缺陷：卖方故意或无意中未向买方披露的缺陷，例如已知存在的房屋结构问题或环境污染。

担保责任的期间

1.法定担保期：大多数司法管辖区都有法定的房产瑕疵担保期，例如中国商品房买卖合同的两年担保期。

2.合同约定担保期：买卖双方可以在合同中约定比法定担保期更长的担保期，但不得短于法定期限。

3.特定缺陷的担保期：对于某些类型的缺陷，例如结构缺陷或白蚁侵蚀，法律或合同可能规定更长的担保期。

卖方的责任

1.修复或更换：在担保期内，如果出现瑕疵，卖方有责任修复或更换有缺陷的部分，使房产恢复到符合合同约定的状态。

2.赔偿损失：如果缺陷无法修复或更换，卖方可能需要赔偿买方的损失，包括维修费用、搬迁费用或房产价值损失。

3.免责事由：某些情况下，卖方可以免除其担保责任，例如买方故意造成的缺陷或不可抗力导致的缺陷。

买方的权利

1.瑕疵申报：买方在发现房产瑕疵后，应及时向卖方提出书面申报，并提供缺陷证据。

2.要求修复或赔偿：买方有权要求卖方修复或更换有缺陷的部分，或者要求赔偿因缺陷造成的损失。

3.诉讼权利：如果卖方拒绝履行其担保责任，买方有权提起诉讼，以强制卖方履行其义务或获得赔偿。

担保责任的限制

1.除外条款：买卖双方可以通过合同约定排除或限制某些特定类型的瑕疵的担保责任。

2.买方检查义务：买方有义务在购买前对房产进行合理检查，以发现明显的缺陷。

3.过失免责：如果缺陷是由买方自身的过失或疏忽造成的，卖方可以免除其担保责任。房产瑕疵担保责任的概念

一、定义

房产瑕疵担保责任是指房地产开发商或销售者因交付的房产存在瑕疵，对购房者承担的法律责任。瑕疵是指房屋在设计、建造、材料或设备方面的缺陷，影响房屋的正常使用或价值。

二、担保范围

房产瑕疵担保责任通常包括以下范围：

*设计瑕疵：房屋设计不合理，导致房屋不能正常使用或影响房屋的结构安全。

*施工瑕疵：房屋建造过程中出现错误或偷工减料，造成房屋缺陷或质量不达标。

*材料瑕疵：房屋使用的材料不合格或存在缺陷，影响房屋的耐久性或功能。

*设备瑕疵：房屋配套的电气、水暖、空调等设备存在缺陷，影响房屋的正常使用或安全。

三、担保期限

房产瑕疵担保责任的期限因房屋瑕疵的性质而异，一般有以下规定：

*结构性瑕疵：10年或更长。

*严重缺陷：5年。

*一般缺陷：2年。

四、购房者的权利

当购房者发现房屋存在瑕疵时，有权向房地产开发商或销售者主张以下权利：

*要求修复或更换：购房者可以要求开发商或销售者免费修复或更换有瑕疵的房屋部件。

*要求赔偿损失：如果瑕疵造成购房者损失，购房者可以要求开发商或销售者赔偿损失。

*解除合同：在严重瑕疵的情况下，购房者可以解除购房合同并要求退还已支付的购房款。

五、开发商或销售者的义务

房地产开发商或销售者负有以下义务：

*交付符合质量标准的房屋：开发商或销售者必须交付符合国家和行业质量标准的房屋。

*承担瑕疵担保责任：在保修期内，开发商或销售者必须承担房屋瑕疵的担保责任。

*及时处理瑕疵：当购房者提出瑕疵问题时，开发商或销售者应及时采取措施处理瑕疵。

六、相关法律法规

房产瑕疵担保责任的主要法律法规包括：

*《中华人民共和国消费者权益保护法》

*《中华人民共和国合同法》

*《城市房地产开发经营管理条例》

*《商品住宅质量保修书》第二部分房产瑕疵的界定标准关键词关键要点建筑结构瑕疵

1.影响安全性和稳定性：结构瑕疵严重影响建筑物的承重能力、防震抗灾能力和使用安全性，可能导致倒塌、裂缝等灾难性后果。

2.工程设计和施工缺陷：结构瑕疵通常源于工程设计不合理、材料质量不合格、施工工艺不当等因素，导致构件连接不牢固、基础不稳定等问题。

3.长期隐蔽性：结构瑕疵往往隐蔽在建筑物内部，难以及时发现，在使用过程中逐渐显现，对建筑物的寿命和安全性构成威胁。

建筑材料缺陷

1.质量不合格：建筑材料不符合国家标准和行业规范，存在强度低、耐久性差、隔音保温性能不达标等缺陷，影响建筑物的质量和使用寿命。

2.使用不当：材料的选用和使用不当，如使用易燃材料、腐蚀性材料等，导致建筑物安全隐患和舒适度降低。

3.耐久性不足：材料的耐久性不足，经受自然环境和使用条件的考验后容易出现老化、褪色、剥落等问题，影响建筑物的整体美观和使用功能。

建筑设备设施缺陷

1.功能失效：设备设施无法正常工作或达不到设计要求，影响建筑物的使用便利性和舒适度，如电梯故障、供排水系统不畅等。

2.安装缺陷：设备设施安装不规范、不牢固，存在安全隐患和使用不便，如灯具松动、线路接头不当等。

3.维护不当：缺乏必要的维护和保养，导致设备设施老化、损坏，影响建筑物的正常运行和使用寿命。房产瑕疵的界定标准

1.法律标准

《合同法》第394条规定：“商品不符合质量要求的，买受人可以依法请求修理、更换、退货、减少价款或赔偿损失。”

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条规定：“商品房买卖合同中，出卖人交付的商品房不符合约定或者国家强制性标准，致使该商品房质量不合格的，买受人请求解除合同或者赔偿损失的，应当支持。”

2.国家强制性标准

国家强制性标准是指国家有关部门依法制定的，对商品质量、安全、卫生、环保等方面的强制性要求。这些标准通常由国家标准化管理部门统一制定并发布。

与房产相关的国家强制性标准主要包括：

*《民用建筑工程室内环境污染控制规范》（GB50325-2021）

*《建筑设计防火规范》（GB50016-2014）

*《建筑结构荷载规范》（GB50009-2012）

*《建筑抗震设计规范》（GB50011-2010）

*《房屋建筑工程质量验收规范》（GB50300-2013）

3.行业标准

行业标准是指由行业协会或其他行业组织制定并发布的，针对特定行业或产品类型的技术要求和规范。这些标准通常具有推荐性，但可以作为判断房产瑕疵的参考标准。

与房产相关的行业标准主要包括：

*《住宅工程质量验收规范》（JGJ/T20-2013）

*《商品住宅装饰装修工程质量验收规范》（GB50327-2013）

*《城市房屋使用年限评定标准》（JGJ/T28-2021）

4.约定标准

在房产买卖合同中，买卖双方可以约定具体的房产瑕疵界定标准。这些约定应明确、具体，并符合法律和国家强制性标准的要求。

常见约定标准包括：

*房屋面积误差范围

*房屋结构安全问题

*房屋配套设施不符合约定

*房屋装修质量不合格

*房屋是否存在隐蔽瑕疵

5.司法解释

司法解释是人民法院在审理相关案件过程中，对法律和政策的权威解释。这些解释可以为判断房产瑕疵提供指导。

与房产瑕疵相关的司法解释主要包括：

*《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

*《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件若干问题的解释》

*《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉解释若干问题的意见》

6.鉴定评估

在发生房产瑕疵纠纷时，可以委托具有资质的鉴定机构对房产进行鉴定评估，以确定是否存在瑕疵，以及瑕疵的程度和性质。鉴定评估结果可以作为判断房产瑕疵的重要依据。

7.特殊情况

在一些特殊情况下，即使房产不符合国家强制性标准或行业标准，也不一定构成瑕疵。例如：

*买方在购买房产时已经知悉瑕疵并愿意承担相应的风险

*瑕疵是由买方自身使用不当或人为造成的

*瑕疵在合理使用范围内不会对房产的正常使用产生重大影响第三部分瑕疵担保责任的承担主体关键词关键要点【承担主体的范围】：

1.承担主体主要包括开发商、建设单位、承包单位、勘察设计单位、监理单位。

2.根据《民法典》，开发商对房屋质量承担保修责任，保修期为商品房5年，住宅和公共部位7年。

3.承包单位对房屋主体结构承担20年的保修责任。

【承担主体的条件】：

瑕疵担保责任的承担主体

在房产瑕疵担保责任中，承担责任的主体主要包括：

一、开发商

1.在房屋交付之日起至《建筑工程质量管理条例》规定的保修期满前，开发商对房屋质量问题承担保修责任。

2.保修期为：住宅5年，公共建筑6年。

3.保修期内，开发商负责免费修理或更换损坏的构件或部件。

4.如果房屋瑕疵属于严重质量问题，消费者可以要求开发商退房。

二、建筑施工单位

1.在房屋交付之日起至《建筑工程质量管理条例》规定的保修期满前，建筑施工单位对房屋质量问题承担保修责任。

2.如果房屋瑕疵属于设计缺陷，建筑施工单位应当承担相应的责任。

三、监理单位

1.监理单位对房屋质量负有监督管理责任。

2.如果房屋瑕疵是由于监理单位的过失或失职造成的，监理单位应当承担相应的责任。

四、设计单位

1.设计单位对房屋质量负有设计责任。

2.如果房屋瑕疵是由于设计缺陷造成的，设计单位应当承担相应的责任。

五、材料供应商

1.材料供应商对所提供的材料质量负有责任。

2.如果房屋瑕疵是由于材料质量问题造成的，材料供应商应当承担相应的责任。

六、其他责任主体

1.如果房屋瑕疵是由于不可抗力因素造成的，例如地震、台风等，则上述责任主体不承担责任。

2.如果房屋瑕疵是由于业主自身使用不当造成的，则责任主体不承担责任。

案例

刘某购买了一套商品房，在入住后发现房屋存在渗水问题。刘某找到开发商要求维修，但开发商以保修期已过为由拒绝维修。刘某遂向法院提起诉讼，法院经审理后判决开发商承担维修责任。原因是：虽然保修期已过，但刘某在保修期内已发现渗水问题并通知了开发商，因此开发商仍然应当承担保修责任。

小结

房产瑕疵担保责任的承担主体涉及多个方面，包括开发商、建筑施工单位、监理单位、设计单位、材料供应商等。消费者在购房时应当了解相关的法律法规，并注意保存相关证据，以便在出现房屋质量问题时及时维护自己的合法权益。第四部分瑕疵担保责任的范围关键词关键要点【瑕疵担保责任范围】

1.定义瑕疵：根据买卖合同的约定或法律规定，房屋或其附属设施存在不符合质量标准、影响正常使用或居住的情况，即为瑕疵。

2.适用范围：瑕疵担保责任适用于商品房买卖合同，对于自建房或二手房买卖，法律另有规定的除外。

3.保修期：保修期一般为两年，自房屋交付之日起计算。特殊情况下，如屋顶、厨房、卫生间等部位的保修期可以延长至五年。

【施工质量瑕疵】

瑕疵担保责任的范围

一、瑕疵的定义

瑕疵是指房屋在交付买方时存在缺陷或不符合质量标准，影响房屋正常使用和居住的情况。具体而言，瑕疵包括以下方面：

1.结构性瑕疵：威胁房屋安全性和稳定性的缺陷，如地基沉降、框架变形、墙体开裂等。

2.非结构性瑕疵：不影响房屋安全性的缺陷，但影响居住舒适度，如墙面开裂、漏水、电气故障等。

3.隐蔽性瑕疵：交付时无法发现的缺陷，如管道堵塞、电线老化、混凝土强度不足等。

二、担保责任的范围

开发商对房屋存在瑕疵承担担保责任，具体包括：

1.主体结构：自验收合格之日起十年内。

2.屋面防水：自验收合格之日起五年内。

3.门窗、排水：自验收合格之日起两年内。

4.电气、供暖、给排水、燃气：自验收合格之日起一年内。

5.隐蔽工程（如管道、电线）：自交付之日起两年内。

6.其他非主体结构部分：自交付之日起一年内。

三、瑕疵担保范围的例外情况

以下情况不属于瑕疵担保范围：

1.不可抗力造成的瑕疵：如自然灾害、战争等。

2.买方过错造成的瑕疵：如自行装修或改造不当造成的损坏。

3.合理损耗：因正常使用或自然老化造成的瑕疵。

4.交易合同中明确约定的瑕疵：如买方购买的是具有瑕疵的二手房。

5.保修期外的瑕疵：超过保修期后发现的瑕疵。

四、瑕疵担保的时效

买方发现瑕疵后，应及时向开发商提出索赔。索赔时效从买方发现瑕疵之日起计算：

1.主体结构瑕疵：二年内。

2.其他瑕疵：一年内。

五、瑕疵担保的损害赔偿

如果开发商未能履行瑕疵担保责任，买方可以要求赔偿，具体赔偿方式包括：

1.维修费用：修复瑕疵的费用。

2.贬值损失：因瑕疵导致房屋价值下降的损失。

3.精神损害赔偿：因瑕疵给买方造成精神上的伤害。

六、司法实践中的瑕疵担保

司法实践中，法院在认定瑕疵担保责任时会综合考虑以下因素：

1.瑕疵的性质和严重程度：瑕疵是否影响房屋安全性和居住舒适度。

2.瑕疵发现时间：买方发现瑕疵的时间是否在保修期内。

3.瑕疵原因：瑕疵是由开发商施工质量问题造成，还是买方自身原因造成。

4.开发商的维修态度：开发商是否积极配合买方修复瑕疵。

七、瑕疵担保责任的意义

瑕疵担保责任有利于保障消费者的利益，督促开发商提高房屋质量，并且减少房屋买卖过程中的纠纷。同时，也有助于规范房地产市场，促进房地产行业的健康发展。第五部分瑕疵担保责任的期限关键词关键要点主题名称：瑕疵担保责任起算时间

1.一般起算时间为房屋交付之日。

2.建设工程隐蔽工程完工验收后交付的，瑕疵担保责任起算时间为竣工验收合格之日。

3.对于未交付使用的房屋，瑕疵担保责任起算时间为房屋具备交付使用条件之日。

主题名称：瑕疵担保责任期限

房产瑕疵担保责任的期限

一、法定瑕疵担保期限

1.商品房

*《民法典》第481条规定，商品房的瑕疵担保期限为：

*10年，主体结构瑕疵；

*5年，屋面、外墙面的渗漏；

*2年，厨房、卫生间、阳台等防水工程；

*1年，其他部位的装修工程。

2.住宅

*《建设工程质量管理条例》第54条规定，住宅工程的瑕疵担保期限为：

*12年，主体结构；

*10年，屋面、外墙面的渗漏；

*5年，厨房、卫生间等防水工程；

*2年，其他部位的装修工程。

二、合同约定瑕疵担保期限

*当事人可以约定长于法定期限的瑕疵担保期限，但不得短于法定期限。

三、瑕疵发现时间计算

*自业主发现瑕疵之日起计算，但下列情况除外：

*瑕疵隐蔽的，自交付之日起3个月内发现的；

*瑕疵非隐蔽的，自交付之日起1个月内发现的。

四、瑕疵处理时效

*自业主书面通知开发商或施工单位之日起：

*10个工作日内，开发商或施工单位必须制定解决方案；

*60个工作日内，必须处理完毕。

五、特殊情况

*因不可抗力或者其他非开发商或施工单位原因造成瑕疵的，不在瑕疵担保期限内。

*瑕疵由于业主自身原因造成的，也不在瑕疵担保期限内。

六、瑕疵责任主体

*一般情况下，商品房的瑕疵责任主体为开发商。

*住宅工程的瑕疵责任主体根据《建设工程质量管理条例》第55条的规定顺序承担责任：

*施工单位；

*设计单位；

*监理单位。

七、瑕疵责任赔偿

*开发商或施工单位应承担如下责任：

*维修、更换、退货；

*赔偿损失；

*承担违约责任。

八、注意事项

*业主发现瑕疵后，应及时向开发商或施工单位书面通知，并保存相关证据。

*在瑕疵担保期限内，业主有义务对房屋进行必要的维护和保养。

*超过瑕疵担保期限，业主仍可根据《民法典》的侵权责任规定追究开发商或施工单位的责任。第六部分瑕疵担保责任的免责事由关键词关键要点【免除瑕疵担保责任的客观条件】

1.买受人对房屋瑕疵已知晓或者应当知晓；

2.瑕疵是由买受人使用、保管不当造成的；

3.瑕疵是因不可抗力或者第三方过错造成的。

【免除瑕疵担保责任的主观条件】

房产瑕疵担保责任的免责事由

根据《民法典》及相关司法解释，房产瑕疵担保责任并不总是绝对的，以下情况可以免除开发商的瑕疵担保责任：

一、买受人自行造成的瑕疵

买受人故意或过失造成的瑕疵，如装修不当、使用不当等，开发商不承担责任。

二、不可抗力造成的瑕疵

地震、台风、洪水等不可抗力因素造成的瑕疵，开发商不承担责任。

三、合理使用范围内产生的瑕疵

在正常使用范围内产生的磨损、老化等自然损耗，开发商不承担责任。

四、买受人已知或应当知道的瑕疵

买受人在签订合同前已知或应当知道瑕疵，如房屋瑕疵已在合同中约定，开发商不承担责任。

五、买受人未及时通知开发商的瑕疵

买受人发现瑕疵后未及时通知开发商，导致瑕疵扩大或无法修复的，开发商不承担责任。

六、超过保修期的瑕疵

《民法典》规定，房屋的主体结构保修期为20年，其他部分的保修期为2年。超过保修期的瑕疵，开发商不承担责任。

七、免责条款

在不违反法律强制性规定的前提下，开发商可以在合同中约定免除其瑕疵担保责任，但此类条款不得排除开发商因故意或重大过失造成的瑕疵责任。

八、法定的其他免责事由

法律另有规定的其他可以免除开发商瑕疵担保责任的情况。

具体应用

在司法实践中，法院在认定开发商是否免除瑕疵担保责任时，会综合考虑以下因素：

*瑕疵的性质和严重程度

*买受人是否对瑕疵享有知情权

*买受人是否及时通知开发商

*开发商是否尽到了维修义务

*买受人的过错程度

需要指出的是，瑕疵担保责任的免责事由属于法律赋予开发商的权利，但开发商不能滥用此权利，规避其应有的责任。如果开发商在免责事由方面有争议，买受人可以向法院提起诉讼，由法院依法作出裁判。第七部分房产瑕疵担保责任的解决途径关键词关键要点协商调解

1.通过直接沟通，当事人自行协商解决瑕疵问题，达成和解协议。

2.协商调解具有灵活、便捷、保密性强的特点，有利于维护当事人之间关系。

3.适用情形：瑕疵轻微、当事人意愿良好、协商基础较好的纠纷。

品质保证书

1.开发商向购房者出具品质保证书，承诺在一定期限内对房产瑕疵承担保修责任。

2.品质保证书具有明确的保修范围、期限和责任划分，保障购房者权益。

3.适用情形：瑕疵属于保修范围，且在保修期限内出现。

工程验收

1.通过专业验收机构对房产工程进行验收，确定是否存在瑕疵及责任归属。

2.工程验收具有公正性、专业性和权威性，为瑕疵责任划分提供依据。

3.适用情形：瑕疵涉及工程质量，需要通过专业技术判断确定责任。

民事诉讼

1.通过向法院提起民事诉讼，由法官依法审理，判决瑕疵责任归属和赔偿事项。

2.民事诉讼具有强制执行力，判决结果对当事人具有法律约束力。

3.适用情形：协商调解、品质保证书、工程验收等方式无法解决纠纷，或当事人不愿履行义务。

行政调解

1.由房地产行政主管部门居中调解，协助当事人达成调解协议。

2.行政调解具有权威性、专业性和公正性，有助于解决复杂或难调解的纠纷。

3.适用情形：瑕疵涉及公共利益，或当事人因专业知识不足难以自行协商。

其他替代性解决方式

1.包括调解委员会调解、仲裁、第三方鉴定等方式，为当事人提供多种解决途径。

2.这些替代性方式具有灵活、高效、成本低的特点，可根据具体纠纷情况选择适用。

3.适用情形：当事人不愿意或者不宜通过诉讼解决纠纷，且其他解决方式适合纠纷性质。房产瑕疵担保责任的解决途径

1.合同约定

合同约定是解决房产瑕疵担保责任最基本的途径。当事人可以在商品房买卖合同中约定瑕疵担保的具体内容、期限、责任方式等，以保障自身权益。

2.行政调解

房屋质量纠纷发生后，当事人可以向当地住房和城乡建设部门申请调解。行政调解主要通过调解员介入，促进当事人自愿达成和解协议。调解协议具有法律约束力，双方当事人应自觉履行。

3.民事诉讼

当合同约定、行政调解等方式无法解决纠纷时，当事人可以向人民法院提起民事诉讼。法院通过审理查明事实，依法判决买卖双方的权利义务，维护当事人的合法权益。

4.仲裁

当事人也可以在商品房买卖合同中约定仲裁条款，将纠纷提交仲裁机构解决。仲裁裁决具有法律约束力，当事人应当自觉履行。

法院处理房产瑕疵担保纠纷的判例

案例一：

原告购买被告开发的商品房，交付后发现房屋存在漏水、墙体开裂等质量问题。法院经审理，认定被告开发商存在瑕疵担保责任，判决被告赔偿原告房屋维修费用。

案例二：

原告购买被告销售的二手房，后发现房屋存在严重白蚁侵蚀问题。法院经审理，认为被告隐瞒了房屋瑕疵，存在欺诈行为，判决被告承担赔偿责任和退房责任。

案例三：

原告购买被告开发的商品房，交付后发现房屋存在严重质量问题，无法正常居住。法院经审理，认定被告开发商存在重大瑕疵担保责任，判决解除商品房买卖合同，并判决被告赔偿原告损失。

数据统计

根据中国消费者协会发布的《2022年全国消协组织受理投诉情况分析》，近几年，房屋质量投诉呈上升趋势。2022年，全国消协组织共受理房屋质量投诉10万余件，同比增长15%。其中，商品房质量投诉占比较大，主要涉及漏水、开裂、白蚁侵蚀等问题。

最新规定

2022年1月1日起施行的《民法典》对房屋瑕疵担保责任作出了新的规定，明确了开发商、销售者应当对商品房承担保修责任，保修期为2年。对于主体结构、主要设备等重要的瑕疵，保修期为5年。

专业解读

房产瑕疵担保责任是开发商、销售者对已交付的房屋质量进行瑕疵担保的责任，是消费者维护自身合法权益的重要保障。消费者在购买房屋时，应仔细审查合同条款，对房屋瑕疵担保的具体内容、期限、责任方式等进行充分了解，以便在出现问题时及时维护自己的合法权益。

对于房产瑕疵担保纠纷的解决途径，合同约定是优先解决方式，其次是行政调解、仲裁和民事诉讼。消费者在选择解决方式时，应根据纠纷的具体情况和自身的实际情况进行综合考虑，力求以最有效的方式维护自身的合法权益。第八部分房产瑕疵担保责任的司法实践关键词关键要点瑕疵认定

1.瑕疵认定的标准主要依据《民法典》和《商品房买卖合同示范文本》等相关法律法规。

2.对于明显影响房屋使用或者价值的缺陷，一般被认定为瑕疵。

3.隐蔽瑕疵认定的难点在于开发商往往以瑕疵不影响房屋整体使用为由抗辩，司法实践中通常会综合考虑瑕疵的性质、严重程度、影响范围等因素。

担保期限

1.法律规定了不同的瑕疵类型的担保期限，如主体结构为5年，屋面防水为2年。

2.担保期限自房屋交付之日起计算。

3.开发商隐瞒瑕疵等情形下，担保期限可以延长。

责任承担

1.开发商对保修范围内的瑕疵承担修复或赔偿责任。

2.开发商明示或者约定不承担保修责任的，不对相应瑕疵承担责任。

3.开发商因故意或者重大过失造成瑕疵的，应承担惩罚性赔偿责任。

诉讼时效

1.瑕疵担保诉讼时效一般为2年，自发现或者应当发现瑕疵之日起计算。

2.对于主体结构等特定类型的瑕疵，诉讼时效为5年。

3.发现瑕疵后及时向开发商主张权利，避免诉讼时效丧失。

损害赔偿

1.购房者因瑕疵遭受损失的，可以要求开发商赔偿实际损失。

2.实际损失包括修复费用、因瑕疵导致的贬值损失、精神