土地估价技术报告

项目名称：xx受托估价单位：xx咨询顾问有限公司土地估价技术报告编号：xx提交估价报告日期：xx经营范围：中高密度纤维板、装饰板、贴面板、木材综（4）原国家土地管理局《关于土地使用权抵押登记有关问题的通知》（5）《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》4．估价方掌握的有关资料及估价人员实地勘察、调查根据委托方提供的资料及评估人员现场查勘，待估宗地实际开发程度（3）估价对象与其它生产要素相结合,能满足目前工业生产的正常进（8）评估价格是在满足全部假设和限制条件下，于估价基准日2006（2）本次委估二宗土地的土地使用权由xxxx人造板有限公司以出让方式取得，根据委托方提供的资料显示,委估的二宗土地使用权已于2005（5）估价报告和估价结果的使用权归委托方所有，本评估报告由xx权证号宗地位置用途估价设定用途估价期日实际土地开发程度估价设定土地开发程度土地使用年限(年)单位面积价格(元/平方米)（吉高新国用(2002)吉安县永和镇小湖山用地用地红线内“五通一平”红线内“五通一平”45.51,260.6519.28吉高新国用(2002)字吉安县永和镇小湖山用地用地红线内“五通一平”红线内“五通一平”45.5272,848.954174.59---------------------274,109.60----4193.87地面平整状况周围道路状况通电状况供水状况排水状况通讯条件平整区域内主要道路有105国道、319国道等，水泥路面，为混合型交通主干道市政供电，宗地内已接入宗地外有市政供水设施，宗地内已接入宗地外有市政排水设施，宗地内已接入宗地属市政通讯网覆盖范围内3.委托方对所提供资料的真实性负责，对因委托方提供的资料有误造4.本报告是在价格定义限定条件下的土地使用权价格，如价格定义限定条件发生变化，土地评估结果必须相应调整6.任何单位和个人未经估价机构书面同意，不得以7.报告中有关估价对象评估面积及权利状况以委托方第二部分估价对象描述及地价影响因素分析一、估价对象概况待估宗地名称、土地使用者、宗地位置、用途、面积、四至、土地使置东南西北（1）估价对象位于吉安市高新技术开发区（吉安县永和镇小湖山宗地上已进行了“五通一平”及建有工业厂房，测算时，根据委托方提供二、影响地价的因素分析影响地价的一般因素主要指影响城镇地价总体水平的社会、经济、政策和自然因素等，包括城市经济发展水平、产业政策、人口聚集、城市发展、土地利用规划、地理位置等。影响地价的一般因素较多，本报告仅分吉安是东南沿海的前沿腹地，无论是南下粤闽、港澳，还是北上江浙区的天然纽带；上可溯赣江沟通闽粤，下可泛鄱阳湖与长江相联，顺抵长厂、万安水电厂、枫渡水电厂为骨干的总装机容量120万千瓦，年发电量平方公里。以山地、丘陵为主，山地占全市面积的51%，平原与岗地约占茶陵县，北与宜春地区的丰城、樟树市及新余市、萍乡市接壤。市政府驻中心城区“一环三桥、五纵八横”的城市框架初步拉开，建成了具有一流起”为主服务，实施大开放为主战略，锐意进取，开拓创新，真抓实干，长4.7%、16.3%和16.4%。全年完成财政总收入27.54亿元，比上年增长待估宗地处于吉安市高新技术产业开发区（位于吉安县永和镇小湖通讯发达，能源充足，区位优势明显。县城敦厚距南昌231公里、吉安市粤高速公路吉安县入口处离县城仅5公里，京九铁路吉安南站（客、货两用）座落在城东建设区，县境所有出口路达到二级水泥（油）路标准。市传输数字化和移动通讯漫游，宽带互联网发展迅速，全县供电网络布局合理，电力能源充足。改革开放以来，吉安县迅速形成了以啤酒、卷烟、药业、林产化工、水泥建材、电子信息产品为主的县乡工业体系，杭州娃哈(1)宗地位置：位于吉安市高新技术产业开发区（吉安县永和镇小湖(2)宗地面积：本次评估土地面积为274,109.60平方米，面积较大，一、估价原则场交易价格为依据，估价结果不得明显偏离具有替代性质的土地正常价是指估价应以估价对象在正常利用条件下的未来客观有效的预期收二、估价方法成本逼近法是以土地取得费、土地开发所耗各项费用之和为主要依V＝Ea＋Ed＋T＋R1＋R2＋R3=VE＋R3R3－土地增值；VE－土地成本价格。基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等345K1——日期修正系数K2——土地使用年期修正系数K3——宗地面积状况修正系数K4——宗地形状修正系数K5——规划限制条件修正系数三、估价过程土地取得费及相关税费是指待估宗地所在区域为取得土地使用权而宗地所在区域近年来征地费用标准进行分析，该项费用主要包括征地费下的，按该耕地被征地前3年平均年产值7至10倍计算；平均每人耕地200平方米以下的区征地实际情况，综合对待估宗地所在区域近年来征地费用标准进行分供的该地区征地实际情况，土地管理费一般按各项补偿费补助总额的4%税额一次性征收，吉安县平均税额为4.5元／平方米，故耕地占用税按根据xx省人民政府《xx省征集防洪保安资金暂行规定》（赣府发[1995]63号）文件的规定：非农业建设新征耕地的单位和个人缴纳的防根据评估人员对待估宗地所在区域部份新征用地土地开发基础设施投资利息土地取得费＋相关税费）×开发周期×5.85%+土地开发费×开发周期×1/2×5.85%=4.79（元/平方米）=11.44（元/平方米）土地取得费及相关税费、2土地开发费、3投土地增值收益土地取得费＋相关税费＋土地开发费＋投资利息+=（27.9+21.516＋65＋4.79+11.44）×25%=32.66(元/平方米）VnN式中：Vn待估宗地设定年期土地使用权价格（元/平方米）VN无限年期土地使用权价格（元/平方米）r土地还原率[土地还原率按评估基准日时中国人民银行n待估宗地设定年期（45.5年）=159.37（元/平方米）基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原则，就待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进基准地价评估依据是《吉安县城区土地定级与基准地价评估技术报根据《吉安县城区土地定级与基准地价评估技术报告》,吉安县城区土地定级级别分为商业用地级别、住宅用地级别、工业用地级别。其中商ⅠⅡⅢⅣⅤ345K1——日期修正系数K2——土地使用年期修正系数K3——宗地面积状况修正系数K4——宗地形状修正系数K5——规划限制条件修正系数宗地名称设定用途土地级别基准地价备注xxxx人造板有限公司Ⅴ待估宗地形状规则,对土地利用有利,根据城区工业用地基准地价实物状应的工业用地宗地地价区域影响因素指标说明表和工业用地区域影响因素宗地地价修正系数表,综合确定待估综地的区位状况修正系数∑优优优优优优------基准地使用年面积修形状修土地开发宗地单位价(元/期修正程度差异KK司Ⅴ根据地价评估技术规程及估价对象的具体情况，待估宗地分别采用了成本逼近法和基准地价系数修正法试算了待估宗地地价,两种方法之间测方法测算过程中，各参数取值合理，测算过程符合规范，测算结果也与当表6