浙江物流总部中心可行性研究报告（建设方案、运营方案、投融资方案）

可行性研究报告2024年2月第一章概述 7-第二章项目建设背景和必要性 第四章项目选址与要素保障………34-第五章项目建设方案 42- 第六章项目运营方案 第七章项目投融资与财务方案 82- 第八章项目影响效果分析 第九章项目风险管控方案 一、风险识别与评价 附件 附件1:项目《基本信息表》 附件2:《金华市婺城区雅畈镇区(WC-09-02-02)地块规划条件书》 附图1.项目总平面图 第一章概述(1)完善金华婺城区的快递物流布局，促进雅畈镇区快递产业(2)增加**物产租赁服务有限公司优质国有资产，优化企业3、建设地点交汇处，总用地面积约73亩(以实测为准),分两个地块，其中一期工程用地面积约18503.19平方米，东至WC-09-02-01防护绿地，筑面积约29605平方米，地下建筑面积2400平方米。二期工程建筑面积约66485平方米，其中地上建筑面积约60495平方米，地下建筑面积5990平方米。5、建设工期施工期约22个月，2026年4月竣工；二期工程预计2024年8月开工，施工期约28个月，2026年11月竣工。项目建设总投资70000万元，其中工程费用50088万元，工程建设其他费14079万元，基本预备费2737万元，建设期贷款利息309649000万元为银行贷款，资金来源有保障。一期工程建设总投资28304万元，其中工程费用16682万元，工二期工程建设总投资41696万元，其中工程费用33406万元，工程建设其他费4615万元，基本预备费1822万元，建设期贷款利息1853万元。7、建设模式8、招标方案9、主要经济指标表1-1经济技术指标表序号单位指标备注1总用地面积亩2总建筑面积地上建筑面积地下建筑面积3机动车停车位个地面个地下个4充电桩个快充个慢充个5总投资万元工程费用万元工程建设其他费万元预备费万元建设期贷款利息万元表1-2各地块经济技术指标表序号单位一期二期合计备注建设用地面积约73亩二总建筑面积地上建筑面积序号单位一期二期合计备注1物流生产用房/2配套服务用房/3商业用房/4商务办公用房/含物管等(二)地下建筑面积三建筑占地面积四容积率五建筑密度六绿地率%七建筑高度m/八机动车位辆 (GB/T4754-2017)(按第1号修改单修订),该项目国标代码为6020快递服务。根据《产业结构调整指导目录(2024年本)》,该项目二、项目单位概况江东路1100号合丰服务外包产业园1#商务大楼1612室(自主申报);务有限公司的信用代码/税号为91330702742034031K,法人吴容至，销售；停车场服务(除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动)。许可项目：餐饮服务(不产生油烟、异味、废气);食品销售；烟草制品零售(依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动，具体经营项目以审批结果为准)。1、《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个2035年远景目标纲要》;2、《浙江省国民经济和社会发展第十四个五年规划和二○三五年远景目标纲要》;3、《金华市国民经济和社会发展第十四个五年规划和二○三五年远景目标纲要》;知>》(国办发〔2022〕17号);(国办发(2021)51号);8、《产业结构调整指导目录(2024年本)》;14、《金华市婺城区雅畈镇区(JQ2-B、JQ4-D区块)控制性详16、《中共金华市委关于学习贯彻省第十五次党代会精神高水17、《国家邮政局公布2023年邮政行业运行情况》;18、《金华市区城乡规划管理技术规定》(金政办发〔2015)97若干意见(修订版)》的通知(浙发改投资〔2023〕266号)强招商引资工作的十条意见〉的通知》(金委办发〔2020〕31号);经济发展的实施意见(试行)的通知》(金政办发〔2021〕27号);四、主要结论和建议(2)本项目建设对周边环境无不良影响，选址符合相关城市总(3)建设单位对项目整体规划和建设工作指导性强，能保证项(4)项目规划总用地面积约73亩地，规划新建总建筑面积约为98490平方米，其中地上建筑面积90100平方米，地下8390平方米，(5)建设条件完备，具备开工条件。(6)项目建设总投资70000万元，其中工程费用50088万元，工程建设其他费14079万元，基本预备费2737万元，建设期贷款利息3096万元。所需建设资金由建设单位自筹，资金来源有保障。4、项目建设对周边环境无不良影响，能源利用方案合理，项目(二)项目建议1、本项目投资金额较大，涉及的建设内容多，应充分了解拟入2、项目规划设计时，应结合地块周边环境，综合考虑建筑设计金华物流总部中心可行性研究报告第二章项目建设背景和必要性构建新发展格局必须把建设现代流通体系作为一项重要战略任务来2020年社会物流总额首次突破三百万亿元、达到300.1万亿元。2022年，我国社会物流总额为347.6万亿元、物流业总收入12.7万亿元，分别同比增长3.4%和4.7%。2023年，全社会物流总额预计将达到350(一)金华(义乌)快递业务量连续三年排名全国第一国家邮政局公布了2023年快递业务量前50名的城市，金华(义乌)市快递业务量累计超过136.94亿件，超越广州和深圳，连续三作为历史上的“百工之乡”,改革开放后，金华各县市依托各自亿”,其中，高标准建设世界小商品之都、世界五金之都，实现快递业务量超180亿件的更高能级物流枢纽都是其具体目标之一，聚焦优(二)金华提出建设现代物流枢纽中心规划》将金华列为127个国家物流枢纽承载城市之一。中欧班列从义乌出发，辐射长三角，横跨亚欧大陆，途径51个国家160多个城市。中欧班列(金华、义乌“双平台”)已成为浙江省面向内陆、向西开放的重要窗口，先后6次获习近平总书记点赞推目前金华正在建设“三中心三高地”,“三中心”中是指全球贸(三)项目前期工作进展2024年1月19日，项目完成基本信息申报工作，取得项目代码(一)项目建设符合现代物流业发展“十四五”规划根据《产业结构调整指导目录(2024年本)》,本项目属于鼓金华物流总部中心可行性研究报告发展特色鲜明的物流枢纽经济，重点依托宁波一舟山、金华(义乌)《金华市国民经济和社会发展第十四个五年规划和二O三五年金华物流总部中心可行性研究报告(三)项目建设符合金华高水平建设内陆开放枢纽中心2022年9月16日，中国共产党金华市第八届委员会第二次全体流枢纽，成为全球商品优进优出世界货地。货运总量超过2.6亿吨，快递业务量超过180亿件。商贸服务型国家物流枢纽；推动陆港、海港、空港、信息港“四港”(四)项目建设符合雅畈镇(雅畈单元WC-09)控制性详细规划《金华市婺城区雅畈镇(雅畈单元WC-09)控制性详细规划》提376.24公顷；规划城镇建设用地275.52公顷，占规划总用地73.23%。规划可容纳人口规模4.4万人。规划形成“一心、两轴、五片”的空项目符合雅畈镇(雅畈单元WC-09)控制性详细规划。《“十四五”现代物流发展规划》提出到2025年，基本建成供(二)项目建设是培育现代物流企业，推动物流降本增《金华市国民经济和社会发展第十四个五年规划和二O三五年(三)项目建设是完善婺城区雅畈镇物流产业布局的需要仓储、分拨、配送、信息等服务功能，是延伸产业链、提升价值链、据调研金华市婺城区现存较大的物流仓储中心主要位于大型主道路延伸到城区东侧即为二环南路(南二环东路),且当下婺城区东(四)项目建设是优化国有资本布局，履行国企责任的需要2023年9月，金华市国资委提出整合资源要素，优化国有资本第三章项目需求分析与产出方案(一)金华市经济社会发展现状全市地区生产总值(GDP)5562.47亿元，按可比价格计算，同比增长2.5%。分产业看，第一产业增加值161.77亿元，增长1.9%;第二产业增加值2328.48亿元，增长3.0%;第三产业增加值3072.22亿元，增长2.1%。第一、二、三产业增加值对GDP增长的贡献率分别为2.3%、49.2%、48.5%。三次产业增加值结构为2.9:41.9:55.2。 0.6%,扣除留抵退税因素后同口径增长6.9%税收收入410.19亿元，自然口径下降8.2%,扣除留抵退税因素后同口径增长0.6%;其中增值税137.56亿元，自然口径下降14.9%,扣除留抵退税因素后同口径增长8.0%;企业所得税69.94亿元，增长9.9%;个人所得税21.62亿元，下降0.5%。全市一般公共预算支出830.4亿元，增长4.8%。2022年一般公共预算支出的75.1%用于保障(二)金华快递业分析这无疑是快递业务量迅猛增长的基本盘。2022年邮政行业运行情况永康市以6.96亿件排名全市第二。义乌是“世界小商品之都”,买全球，卖全球，21发展等均有重要的作用。而金华全市1000多家营业网点、3万多名表3-12023年快递业务量前16位城市情况表排名城市快递业务量(万件)排名城市快递业务量(万件)1金华(义乌)市9苏州市2广州市泉州市3深圳市北京市4揭阳市成都市5杭州市温州市6上海市长沙市7东莞市武汉市8汕头市郑州市表3-22023年快递业务收入前16位城市情况表排名城市快递业务收入(万元)排名城市快递业务收入(万元)1上海市9佛山市2广州市揭阳市3深圳市成都市金华(义乌)市武汉市5杭州市郑州市6东莞市天津市7北京市汕头市8苏州市泉州市金华物流总部中心可行性研究报告2、金华快递业当前瓶颈(1)快递业务收入与业务量不成正比，收益较低看，金华市去年快递业务收入累计完成372.31亿元，这项排名仅排距很大，与第三名深圳(668.41亿元)相差296亿元；与排名第五的杭州(366.72亿元)又差距不大。(2)金华快递业的“四个80%”现象业发展总体处于全国领先地位，但存在“四个80%”现象：1)80%以上的市场经营主体是小规模物流企业或个体经营户，拥有车辆数不超过5辆，大多经营管理方式粗放；2)80%以上的物流个体户纳税很少；_3)80%以上的本地货物被外地的物流企业承运；4)80%以上物流企业仍然停留在“搞运输”阶段，附加价值低。3、未来发展趋势务量巨大，成为众多物流(快递)企业的“兵家必争之地”。这些年，金华市现代物流(快递)业发展正处于由“量的扩张”水平建设内陆开放枢纽中心城市”。金华市委八届二次全会提出到2027年，要构建更高能级物流枢纽。“建成对接华东、面向全国、图3-1地块周边物流服务建筑分布4、金华物流布局火车站、工业区附近，其中有2处位于南二环西路附近，而该道路延伸到城区东侧即为二环南路(南二环东路),且当下婺城区东侧部分汇处，距市中心4.5公里，西北接金华经济开发区苏孟乡。发展定位为中心城区近郊以居住生活功能为主的综合性小城镇，加强“紫线”(一)项目定位和运行机制1、项目定位：本项目以物流快递运营为主，以仓储辅，整合上2、项目运行机制：依托规模化的物流仓储分拣设备，进行集约(二)项目需求分析3)货物在建筑内的平均滞留时间不大于72h;4)建筑内存储区的占地面积总和不大于现行国家标准《建筑设(2)存储型物流建筑应满足下列条件之一：1)建筑内存储区的面积与该建筑的物流生产面积之比大于65%;(3)除作业型物流建筑、存储型物流建筑之外的物流建筑应为2、物流建筑需求分析根据《物流建筑设计》(GB51157-20物流建筑群规模等级按其占地面积进行划分，占地面积2km²<S≤5km²,作业型物流建筑、综合型物流建筑规模40000<A≤150000,表3-3物流建筑群的功能组成组成部分物流建筑群规模等级本项目备注超大型大型1物流建筑作业型物流建筑三种物流建筑至少配置一种存储型物流建筑综合型物流建筑√特殊物流建筑OOOO有特殊物品储运业务时应配置危险品物流建筑OOOO有危险品储运业务时应配置除害熏蒸处理房OOOO有口岸业务时应配置2场坪货物堆场或装卸场地OOOO√集装箱坪OOOO有集装箱业务时应配置海关/检疫查验场所OOOO有口岸业务时应配置3辅助地磅房OOOO√设备、车辆维修站OOOO可选择社会化服务组成部分物流建筑群规模等级本项目备注超大型生产设施备件库、包装材料库OOO门卫室√废弃物和可回收物收集站点OOOO√按废弃物产生量配置公用设施开闭站及变配电所O√消防水泵房O√消防水池O√雨水站房△△△△可利用市政资源污水处理站△△△△热交换站或制冷站OOOO消防报警及监控中心√安保、安防监控中心√楼宇自控和设备监控中心OO√4办公建筑营业厅OOOO√运输服务类应配置业务与管理办公用房√安防、安保执勤用房OOOO√可附于门卫或安保监控中心代理等单位驻场办公用房OOOO可利用社会资源海关业务与办公用房OOOO有口岸业务时应配置检疫业务与办公用房OOOO进出境查验业务与办公用房OOOO通信和信息中心√综合业务楼OOOO√5生活服务设施卫生间√更衣室、淋浴间√淋浴间可选择社会化服务司驾人员休息室OOOO倒班宿舍OOOO有夜间作业时宜配置公共厕所OOO运输服务类应配置单身宿舍、公寓△△√可选择社会化服务食堂、餐饮、酒店△△√急救包扎点/医务室√医务室可选择社会化服务商业/银行/邮政营业点△△√可选择社会化服务6交通停车场OO√包括货运车辆停车场组成部分物流建筑群规模等级本项目备注超大型中型和运输设施公交乘降站点O可利用市政资源铁路专线OO按年进出货总量和高峰量配置直升机起降场点OOOO仅限应急救援业务时配置7其他配套设施展示及交易建筑OO√培训或研发建筑OO一√公共加油站△△可利用市政资源消防站及执勤点OOO一当地无消防服务时配置3、商业用房和商务办公用房需求分析随着5G技术的到来，直播借助网速的提升在内容呈现形式上会根据《金华市区城乡规划管理技术规定》(2015),建设单位应按照建设工程规划许可证载明的地上总建筑面积7%的比例配置物业规划许可证载明的地上总建筑面积3%。新建的住宅小区、商务按照1000户(间)以下(含)预留建筑面积不得小于30平方米，1000户(间)以上预留建筑面积不得小于50平方米快递智能配送点配套公寓楼(企业职工宿舍)、标准化快递仓储楼(整体布局设计统一规表3-4建设需求分析序号组成部分一期(m²)二期(m²)规模(m²)物流建筑二场坪三辅助生产设施1地上物业管理用房门卫室设备、车辆维修站消控室通信机房2地下设备用房四办公建筑1营业厅2业务与管理办公用房3安防、安保执勤用房4通信和信息中心5综合业务楼五生活服务设施1单身宿舍、公寓2食堂、餐饮、酒店3急救包扎点/医务室4商业六交通和运输设施1停车场七其他配套设施1展示及交易建筑2培训或研发建筑八商业用房序号组成部分一期(m²)二期(m²)规模(m²)九商务办公用房十合计1总建筑面积地上建筑面积地下建筑面积2场坪(露天场地)(一)建设内容(二)建设规模(1)地上建设规模(2)机动车和充电桩配建1)机动车配建本项目根据《金华市区城乡规划管理技术规定(2015年)》配位，则本项目应配建机动车停车位505个。其中地下设置160个，地面设置345个。表3-5项目机动车配建数量测算序号单位规模配建标准配建数量一物流建筑0.3停车位/每100m2建筑面积二0.3停车位/每100m2建筑面积4三办公建筑0.8停车位/每100m2建筑面积四生活服务设施1单身宿舍、公寓0.4停车位/每100m2建筑面积2食堂、餐饮、酒店1.4停车位/每100m2建筑面积3急救包扎点/医务室0.3停车位/每100m2建筑面积14商业0.6停车位/每100m2建筑面积五其他配套设施01展示及交易建筑0.7停车位/每100m2建筑面积2培训或研发建筑0.8停车位/每100m2建筑面积六商业用房0.8停车位/每100m2建筑面积商务办公用房0.8停车位/每100m2建筑面积八合计2)充电桩配建规模根据《民用建筑电动汽车充电设施配置与设计规范》,本次项目电动汽车充电停车位配置总数量按占建筑配建机动车停车位数量的12%测算，其中快充停车位配置数量为总充电桩数量的14%~15%,因此本项目应配建充电桩61个，其中快充为10个，慢充51个。表3-6项目充电桩配建类别车位数充电桩配建标准(总车位数%)充电桩数量快充配建标准(总充电桩数%)快充数量办公71类别车位数充电桩配建标准(总车位数%)充电桩数量快充配建标准(总充电桩数%)快充数量其他9合计(3)地下建设规模1)人防配建规模根据《浙江省人民防空办公室浙江省住房和城乡建设厅关于防空地下室结建标准适用的通知》(浙人防办〔2018〕46号),结合防地下室的比例按地上建筑面积的6%考虑，则本项目应建设人防地强地下空间开发利用工程兼顾人防需要建设管理的通知》(浙人防办(2012)81号)精神，项目人防工程与地下停车场库结合规划。同及设备用房面积需求约为8390平方米。2、拟建规模根据以上分析，本项目拟建规模为98490平方米，其中地上建筑面积为90100平方米，地下室建筑面积8390平方米。表3-7项目建设规模序号建设内容单位规模备注地上建筑面积1物流建筑2物流配套用房序号建设内容单位规模备注3商业用房4商务用房含一期工程配套用房175m²二地下建筑面积1机动车停车位2设备用房三总建筑面积四机动车停车位个1地上个2地下个五充电桩个1快充个2慢充个第四章项目选址与要素保障(一)选址要求(1)不宜选择在居住区集中的地区；(2)应根据物品的来源、流向、建设条件、经济、社会人文、(3)配套设施、交通运输道路、防洪设施、环境保护工程等用(5)应兼顾远期的发展需要，具备满足近期以及远期发展规划(1)应便于组织和开展多式联运；(2)以铁路运输服务为主的物流建筑，应具备铁路专用线和装(1)有洁净要求的物流建筑应避开有害气体、灰沙烟雾、粉尘(2)食品、医药物流建筑距污染源的距离应符合国家有关污染(3)冷链物流建筑应选址在交通运输方便、就近具备可靠的水(1)发震断裂带和抗震设防烈度为9度及高于9度的地区；(3)具有开采价值的矿藏区以及采矿沉陷(错动)区界内；(4)易受洪水淹没或防洪工程量很大的地段。(二)场地现状图4-1用地航拍图图4-2项目用地现状图4-3项目区域位置交汇处，总用地面积约73亩(以实测为准),分两个地块，其中一期工程用地面积约18503.19平方米，东至WC-09-02-01防护绿地，(三)场地规划条件一期用地性质为B1(商业用地)、B2(商务用地)、地下人民防空设施(UG25),用地面积约18503.19平方米(亩)。项目选址符合规划要求。地块控制指标，1.2≤容积率≤1.6,,建筑密度≤60%,绿地率≥10%,建筑高度≤36米。(一)工程所在地东西跨度151公里，土地面积10942平方公里。市区位于东阳江、武2022年，金华市实现生产总值5562.47同比增长2.5%。全市一般公共预算收入489.16亿元，0.6%。2022年末，全市常住人口为712.7万人，与2021年末常住人口712万人相比，增加0.7万人。全市拥有户籍人口496.87万人，比上年增加1.48万人。9674.0平方千米、902.0平方千米、和342.0平方千米，分别占全市江河总面积的88.61%、8.26%、3.13%。集雨面积在50平方千米以上的江溪有76条。在50～250米之间相对高度不到100米。盆地底部是宽阔不一的冲积(四)外部公用工程配套条件个地块中间是东阳南街，交通非常便利。2、给排水路消防救援站距离约5公里，如遇紧急情况可在15分钟内到达。(一)土地要素保障(二)资源环境要素保障2016年12月我国颁布了《民用建筑能耗标准》,2019年国家新修订发布《绿色建筑评价标准》(GB/T50378-2019),对建筑整体能1、项目水资源消耗经测算，工程最高日生活用水量为285.3m³/d,最大小时生活用水量为35.22m³/h,年用水量约为7.99万吨。经过分析，所在区域的用水2、项目用电消耗本项目装机容量约5200KVA,考虑年平均有功负荷系数0.6、需用系数0.5,按日工作10小时，一年350天计算，项目年用电量约为546万kWh。第五章项目建设方案2、设计理念(二)总平面布局2、景观绿化4、建筑高度(规划高度)建筑高度规划：一期工程限高36m,北侧商商务办公用房为9层36m高层，南侧商业用房高度为2层18m;二期工程限高60m,北侧配套用房以12层的研发配套楼和11层的员工公寓为主，高度为60m和38m,南侧物流生产用房高度为4层36m。5、交通组织基地内道路在各建筑单体周边形成环道，基地物流区域道路10图5-1项目总平面图(三)建筑设计(7)建筑高度：一期工程——商业用房36米，商务办公用房为(8)建筑层数及层高1)一期工程——商业用房4层，商务办公用房为8层。商业用房首层层高为10.2m,第二层层高为9.6m,三、四层层高为8.1米。商务办公楼高8层，首层层高为6.6m,二层以上层高为4.2m。采用2)二期工程——物流用房4层，一、二层集包工厂层高为10m,层，首层层高为7.2m,二层及以上层高为4.8m;(四)技术经济指标表表5-1项目技术经济指标表序号单位一期二期合计备注建设用地面积约73亩二总建筑面积地上建筑面积1物流生产用房/2配套服务用房/3商业用房/4商务办公用房/含物管等(二)地下建筑面积三建筑占地面积四容积率五建筑密度六绿地率%七建筑高度m/八机动车位辆(五)结构工程2、主要荷载(作用)取值(1)楼(屋)面活荷载标准值见下表5-2,其他未列项目见国家表5-2活荷载标准值荷载类别标准值荷载类别标准值荷载类别标准值集包工厂、高标仓储、仓储库房公共配套装卸区货车通道办公会议、餐厅宿舍走廊门厅(宿舍)走廊门厅(办公)卫生间疏散楼梯不上人屋面上人屋面地下汽车库设备平台屋顶花园变电所、超市、消控室电梯机房通风机房栏杆水平荷载(2)风荷载基本风压为0.35kN/m2(n=50);地面粗糙度为B类。(3)雪荷载基本雪压为0.55kN/m2(n=50);屋面积雪分布系数为1.0。(4)地震作用参数：1)抗震设防烈度：6度；2)设计基本地震加速度值：0.05g;3)地震动加速度反应谱特征周期：0.35(s)(六)给排水工程为35.22m³/h,年用水量约为7.99万吨。(1)集中热水系统金华物流总部中心可行性研究报告系数1.5。宿舍高日用水定额为110L/人·天，用水时问24小时，不均匀系数3.0。(2)局部热水加热系统各个地块绿化灌溉和道路冲洗给水均采用各自地块的雨水收集6、排水系统为3年，地面集水时问为10分钟。(七)电气工程(1)负荷计算动力按建筑面积地上按仓库20W/m2,其余按照807/m2,地下按20W/m2,充电桩用电量850kW,预留物流工艺用电1000kW,电负荷安装容量为(2)变配电系统均为双重10kV电源，分别引自市政10kV电网。按建筑规划在地下一层设2座10kV/0.4KV变电所，2#变电所2台1000kVA,供一期工程变电所(含本项目总高配)2台1600kVA,供二期工程全部设备用电。本项目装机容量约5200KVA,考虑年平均有功负荷系数0.6、繁用系数0.5,按日工作10小时，一年350天计算，项目年用电量约为5462、应急电源3、照明系统和灯具的闪变指数(PstLM)不大于1;长时问工作或活动的场所选用光源和灯具的频闪效应可视度(SVW)不大于1.0。(八)智能化工程万兆接入层交换机。2、电话交换系统3,综合布线系统根据《建设工程配建5G移动通信基础设施技术标准》(DB共设置1间不小于20平方的5G基站机房，同时预留5G基站天线安(1)智能资源调配系统(2)智能托盘管理系统(4)智能车辆调度系统安全。(1)入慢报警系统(3)停车管理系统(4)电梯五方通话系统(5)安全管理系统(3)防雷系统(4)接地系统(5)综合管路系统(九)采暖通风与空气调节工程(1)室外设计气象参数(金华市)设计用室外气象参数冬季通风室外计算温度℃夏季通风室外计算温度℃夏季通风室外计算相对湿度%冬季空气调节室外计算温度℃冬季空气调节室外计算相对湿度%夏季空气调节室外计算千球温度℃夏季空气调节室外计算湿球温度℃夏季空气调节室外计算日平均温度℃冬季室外平均风速冬季室外大气压力夏季室外大气压力极端最低温度℃极端最高温度℃(2)室内设计参数名称冬季噪声标准温度温度门厅、走道办公物流生产用房员工餐厅(1)空调系统冷热源采用变频多联机VRF系统，分层设置，室(1)公共卫生问通风量按每10次/h换气次数计算。(2)设备用房设机械送排风系统，换气次数按4~6次/h计，生活水泵房设机械送排风系统，换气次数按6次/h计，运营商进线房设机械送排风系统，换气次数按4次/h计。(3)厨房按不小于50次/h设置油烟排风，并按80%核算岗位补新风量；厨房按不小于12次/h设置事故通风(兼做平时通风),并按80%核算送风量。(4)变配电房、开闭所等设置机械送排风系统，按15次/h换气量核算排风量，气体灭火灾后排风量不小于5(1)消防控制室(2)总平面消防1)保证高层建筑底部有不小于建筑一个长边或者周长的1/4且(3)防火分区(4)安全疏散(2)室外消火栓给水系统(4)自动喷水灭火系统(5)消防设施(6)其它3、电气消防(1)电气系统切换。(2)背景音乐、广搭及紧急音响系统1)本项目的背景音乐、广搭及紧急音响系统在消防状态下，经2)广播系统具有2个主要功能，即平时的背景音乐或普通广播3)消防紧急广播总控制器有最高的逻辑控制优先权。(3)火灾自动报警及消防联动控剧系统制器等消防报警设备还配备输出功率应大于火灾自动报警及联动控制系统全负荷功率的120%的UPS作为备用电源(此电源设备由设备承包商负责提供),蓄电池组的容量应保证火灾自动报警及联动控制(4)漏电火灾报警系统(5)火灾报警传输设备或用户信息传输装置的设置本工程在消防控制室设置火灾报警传输设备及用户信息传输装金华物流总部中心可行性研究报告(6)消防电源监控系统：(7)应急照明系统(1)自然通风设施在其外墙每5层内设置总面积不小于2m2的可开启外窗(开口),且开启外窗(开口)。(2)机械加压送风系统置总面积不小于2.0m2的固定窗。本工程机械加压送风系统的设计风量均不小于计算风量的1.2(3)自然排烟设施自然排烟窗(口)设置在排烟区域的顶部或外墙。(十一)建筑可再生能力利用方案(十二)人防工程(1)总平面布置(2)平面布置金华物流总部中心可行性研究报告(3)战时功能及平战转换(4)出入口设计(1)主要人防等效静载荷取值人防外墙(与土体接触):55KN/m2人防楼梯(±0.000以下):正面荷载60KN/m2金华物流总部中心可行性研究报告相邻防护单元隔墙、门框墙：50KN/m2(2)主要人防构件尺寸及构造要求人防底板(带柱基):500mm人防顶板(地下一层楼面):250~350mm人防外墙(与土体接触):350~400mm相邻防护单元隔墙，门框墙：300mm防爆波活门门框墙：300+400mm(3)临战封堵采用封堵门加砂袋，封堵门与砂袋之间填土的做(4)主要构造要求；(1)战时给排水系统冲洗水量10m3保障给水天数：饮用水15天；生活用永7天。油用阀门，其公称压力不得小于1.0MPa,该阀门应设置在便于操作4、电气人防优先使用市电),至防护单元内的人防电源配电箱，平时电源和战时3)防化在战时人员主要出入口防护密闭门外侧设置具有防护能力的音响信4)接地金华物流总部中心可行性研究报告电阻小于1欧姆。防空地下室用途隔绝防护时间(h)CO2客许体积浓度(%)02体积浓度(%)二等人员挠藏所防空地下空类别清洁区超压(Pa)清洁通风与滤毒通风合用通风机的进风系统和简易洗消间和自金华物流总部中心可行性研究报告(十三)海绵城市(1)年径流总量控制率达到75%;(2)雨量径流系数达到≤0.60;(4)达到雨水资源化利用。(十四)泛光照明工程本工程的照明配电系统电源电压为380V/220V,照明配电二、建设管理方案(1)项目组织(2)工程管理2、建设工期月，项目一期工程预计2024年5月开工，施工期约22个月，预计2026年4月竣工；项目二期工程预计2024年8月开工，施工期约28个月，预计2026年11月竣工。金华物流总部中心可行性研究报告表5-3进度计划安排阶段工作内容一期进度(月)二期进度(月)3512工程施工设备设施安装组织验收并投入使用22(1)招标范围(2)招标组织形式的业主应当委托具有相应资质的建设工程招标代理机构办理招标事(3)招标方式(4)招标方案招标方式：根据国家发展计划委员会2001年第9号令《建设项表5-4工程招标基本情况表招标范图下采用据式元1各注郎分白行委托招标公开√√金华物流总部中心可行性研究报告招标范国用招式(万各注自行要托招标公开√√√√√√√√√√√根据(必组指标的工程项目现定》(中华人民共和国国家第16号令)、《关于印发(建筑工程方案设计拇标投标管理亦(2008)63号)、《浙江省建设工程勘察设计管理条例》等，本项目勘察、设计、金华物流总部中心可行性研究报告第六章项目运营方案计配置人员15名。第七章项目投融资与财务方案一、投资估算(一)投资估算依据(二)估算说明3,预备费用备费”管理有关问题的通知》(计投资[1999]1340号)的规定，自期工程用地面积45亩，每亩35万元，土地为1575万元，总土地费2024年2025年2026年合计当年贷款额年贷款利率金华物流总部中心可行性研究报告表7-2二期工程建设期贷款额和贷款利息测算2024年2025年2026年当年贷款额年贷款利率表7-3项目建设期贷款额和贷款利息测算2024年2025年2026年合计当年贷款额年贷款利率项目建设总投资70000万元，其中工程费用50088万元，工程建设其他费14079万元，基本预备费2737万元，建设期贷款利息3096表7-4投资估算汇总表分期建筑图积工程责用工程建设其他费预备费建设期贷款利息总投资(万元)一期二期表7-5一期投资估算表(万元)(元/单位)I工模睿用MM(万元)(元/单位)2M3M4M5电气工称6暖通工程M7M8配妄服务用身1M2M3M4M5电气工程M6吸属工程M7M8M三1M2M34基汽国护M5M6电气工粗7暖属工程M8M9M四12M3M4金华物流总部中心可行性研究报告(万元)(元/单位)5电稀工标M678M置M1景观缘化及通路广场M23M45泛光照明6暂估l工径建设其地责12建设管理其它责345766789高可尊性供电贴费市政基础设施配套费土地费用亩基本预各身(5%)建设期贷款剂息V(万元)(元/单位)工程资用1M2M3M4M5电气工程M6M781M23M4M5电气工程6暖通工都M7M8M三四1M23M4基玩围护M5M6电气工程M7暖通工根M89M(万元)(元/单位)五123M45电移工程678M六景观绿化及通路广场M2外娜合管线及安防M3M45泛光照明6工栏建设其他责建设单位管强费2建设管源其它费34506878工程保险费9高可革性供电贴市玖基础设施配套费MM面金华物流总部中心可行性研究报告(万元)(元/单位)基本质备焚(5%)建设期贷款利息V(三)资金使用计划根据项目进度安排，对项目资金使用计划按排如下。表7-7一期工程资金使用计划表(万元)年份2024年2025年2026年合计投资比例投资额自有资金银行贷款表7-8二期工程资金使用计划表(万元)年份2024年2025年2026年合计投资比例投资额自有资金银行贷款金华物流总部中心可行性研究报告表7-9工程资金使用计划表(万元)年份2024年2025年2026年合计投资比例投资额自有资金银行贷款二、融资方案本项目总投资70000万元(含土地费用),所需建设资金21000三、财务可持续性分析本项目计算期按30年考虑，2024-2026年为建设期，2027-205332280平方米，355个停车位租给入驻企业，150个用于来园区地办初步考虑第一年收入按正常运营的80%、第二年收入按正常运营的85%、第三年收入按正常运营的90%、第四年及以后每年收入按正常表7-10项目收入测算基数分析项目类型数量(m²或个)首年计费备注物流生产用房、别为80%,858,二配套用房和商务办公用房三12临时停车位四充电柱1快充(60kW)2慢充(7kW)三年利用率分别为80%、85%、90%,第四年开始，每年利用率95%;收费标准按每三年增长10%;在项目运营期内，租金收入为8080%、85%、90%,第四年开始，每年利用率9长10%。前三年使用率80%、85%、90%,第四年开始，每年利用率95%;收费表7-11。计列，运营期人员成本每3年增长10%,在运营期内，人员成本为4890.6万元。本每3年增长10%,在运营期内，运营成本为3375.42万元。计算期内项目经营成本合计33238.40万元，总成本费用(三)相关税费(四)项目偿债能力分析(五)项目盈利能力分析目物流生产用房和商业用房(m²)租金(元/m²天) 配套用房和商务办公用房(m²)租金(元/m²夭)出租率每月收费临时伴车位个数临时停车位收费日周转率444444444天数临时停车位收入四、充电桩收入快充服务费(元/度)快充每天侠用时间2慢充服务费(元/度)慢充每天使用时间5555555555续上表项目2040东物流生产用房和商业用房(m)租金(元/m²·天)租金收入合计(万元)配套用房和商务办公用房(m²)出租率、停车收入每月收费临时停车位个数临时停车位收费日周转率444444444444444天数临时体车位收入四、充电桩收入快充服务责(元/度)快充每天使用时同2222慢充服务费(元/度)慢充每天使用时间5表7-12成本测算表项目123维修成本4营铜成本5管理成本6折旧费三捧销势四利息支出五总成本费用项目123维修成本4营销成本5管理成本6二折旧费三四利息支出五总成本费用表7-13还本付息表(单位：万元)0当期借就当期应计利虑当期还本付息000付息00其中建设期利息与融资费用05折旧排销当期借款当期应计利息当期还本付息付息其中建设期利息与融资费用50冷利润折旧表7-14项目利润及利润分配表项目1234000000000000三增值税附加000000000000四总成本费用五六弥补以前亏损七应纳税所得额(五-六)A000九净利润(五八)十湖初未分配利润0十-可供分配利润(九+十)十二未分配利润1用于还款未分配利润2剩余利润(转下年度期初未分配利润)十四息税前利润息税折旧摊消前利润项目1234充电桩收入三增售税附加四总成本费用五六弥补以前亏损七应纳税所得额(五-六)八所得税(25%)九净利润(五-八)十期初未分配利润十一可供分配利润(九+十)十二法定公积金(10%)未分配利润1用于还款未分配利润0002十