2024年房地产估价师理论与方法试题及答案卷四

房地产估价師《理论与措施》试題及答案（卷四）判断題1.建筑物重置成本是指采用与估价對象建筑物相似的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术及工艺等，在价值時點的财税制度和市場价格体系下，重新建造与估价對象建筑物完全相似的全新建筑物的必要支出和应得利润。()『對的答案』×『答案解析』本題考察的是建筑物重新购建成本的求取方式。這個概念是重建价格。重建是复原，重置是替代。注意“相似”二字。参見教材P305。2.重置成本是技术進步的成果，一般重置成本低于重建成本。()『對的答案』√『答案解析』本題考察的是建筑物重新购建成本的求取方式。技术進步，成本減少，故重置成本低于重建成本。参見教材P305。3.在建筑物折旧中，只有不可修复的功能落後，不存在可修复的功能落後。()『對的答案』×『答案解析』本題考察的是建筑物折旧的含义和原因。有些功能落後是可以修复的，有些功能落後是不可修复的。如無法调整的建筑设计的缺陷，就是不可修复的功能落後。参見教材P312。4.建筑物的有效年龄，也許等于也也許不小于或者不不小于其实际年龄。()『對的答案』√『答案解析』本題考察的是建筑物折旧的求取措施—年限法。建筑物的有效年龄取决于建筑物的维护保养状况，建筑物有效年龄也許等于也也許不小于或者不不小于其实际年龄。参見教材P313。5.一般而言，建筑物經济寿命短于其自然寿命。()『對的答案』√『答案解析』本題考察的是建筑物折旧的求取措施—年限法。建筑物的經济寿命短于其自然寿命。假如建筑物通過了更新改造，包括改建、扩建和修缮等，其自然寿命和經济寿命均有也許得到延長。参見教材P314。6.运用年限法求取建筑物折旧時，建筑物的年龄应采用有效年龄，寿命应采用预期經济寿命。()『對的答案』√『答案解析』本題考察的是建筑物折旧的求取措施—年限法。运用年限法求取建筑物折旧時，建筑物的年龄应采用有效年龄，寿命应采用预期經济寿命。参見教材P313。7.成新折旧法比较精确，重要用于後期估价。()『對的答案』×『答案解析』本題考察的是建筑物折旧的求取措施—年限法。成新折旧法比较粗略，重要用于初步估价，或者同步需要對大量建筑物進行估价的場所，尤其是在大范围内開展建筑物現值摸底调查。参見教材P317。8.某房产年折旧率為1.6%，有效年龄為，按直线法评估该房产应為完好房。()『對的答案』√『答案解析』本題考察的是房屋完损等级评估的有关规定。成新率=1-1.6%×12=80.8%。不小于八成新。是完好房。参見教材P329。9.住宅建设用地使用权期间届满的，自動续期。()『對的答案』√『答案解析』本題考察的是求取建筑物折旧应注意的問題。根据《物权法》第一百四拾九条规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自動续期。”参見教材P326。判断題1.成本法是先分别求取估价對象价值時點的重置成本或重建成本和折旧，然後将重置成本或重建成本減去折旧来求取估价對象价值的措施。()『對的答案』√『答案解析』本題考察的是成本法的含义。成本法简要地說，是根据估价對象的重置成本或重建成本来求取估价對象价值或价格的措施;较详细地說，是测算估价對象在价值時點的重置成本或重建成本和折旧，将重置成本或重建成本減去折旧得到估价對象价值或价格的措施。参見教材P284。2.成本法是以房地产价格的各個构成部分累加為基础，来求取房地产价格的，合用于评估可独立開发建设的整体房地产价格，不能用于评估局部房地产的价格。()『對的答案』×『答案解析』本題考察的是成本法合用的估价對象。局部房地产评估也是可以采用成本法的。假如评估局部，可以先根据總体，测算出單价，再進行修正调整。参見教材P286。3.成本法一般不合用于评估可独立開发的整体房地产的价值和价格。()『對的答案』×『答案解析』本題考察的是成本法合用的估价對象。成本法一般合用于评估可独立開发的整体房地产的价值和价格。参見教材P286。4.在活跃的土地交易市場下，土地成本一般是由购置土地的价款和应由卖方缴纳的税费和直接归属于该土地的其他支出构成。()『對的答案』×『答案解析』本題考察的是土地成本。土地成本一般是由购置土地的价款和在购置時应由买方缴纳的税费(契税、印花税等)和直接归属于该土地的其他支出构成。卖方缴纳的税费(如增值税、所得税等)，和获得方的成本無关。参見教材P289。5.采用成本法估价時，對于七通一平的熟地，其建设成本中的基础设施建设费，包括都市规划规定配套的项目紅线外的道路、給水、排水、電力、通信、燃气、供热等设施的建设费用。()『對的答案』×『答案解析』本題考察的是建设成本。熟地已經包括了這些项目在土地成本中。因此在计算基础设施建设费的時候，不再考虑這些项目。生地是需要计算這些项目的。参見教材P293。6.成本法计算投资利息時，土地成本、建设成本、管理费用和销售费用，不管它們是借贷资金，還是自有资金，都应當计算利息。()『對的答案』√『答案解析』本題考察的是投资利息。自有资金也有机會成本，也需要计算利息。参見教材P294。7.成本法计算销售税费時，不包括应由买方缴纳的契税，也不包括应由卖方缴纳的土地增值税和企业所得税。()『對的答案』√『答案解析』本題考察的是销售税费。不包括买方缴纳的税费，是由于评估的是买卖双方在各自缴纳自已应缴纳的交易税费下的价值，正常承担下的交易价格。不含卖方缴纳的土地增值税和企业所得税，是為了便于估算正常開发利润，刨除個别原因。不一样的企业，其土地增值状况和利润状况差异较大。参見教材P297。8.成本法中的開发利润是该类房地产開发项目在正常条件下的開发商期望获得的利润。()『對的答案』×『答案解析』本題考察的是開发利润。開发利润是该类房地产開发项目在正常条件下的平均利润，而不是個别利润、期望利润。参見教材P297。9.某房地产開发项目的開发利润為360萬元，土地成本、建设成本、管理费用、销售费用合计為萬元，投资利息為200萬元，企业应缴纳土地增值税200萬元，该房地产開发项目的投资利润率為18%。()『對的答案』√『答案解析』本題考察的是開发利润。投资利润率=開发利润/(土地成本+建设成本+管理费用+销售费用)=360/=18%。参見教材P298。10.住宅建筑不管其經济寿命早于還是晚于土地使用权期限結束，均按照其經济寿命计算折旧。()『對的答案』√『答案解析』本題考察的是求取建筑物折旧应注意的問題。住宅土地使用权到期可以自動续期。土地使用权的限制無影响。非住宅遵照“孰短原则”，建筑物經济寿命早于土地使用权到期的，应當按照建筑物經济寿命计算折旧;建筑物經济寿命晚于土地使用权到期的，免费收回建筑物的，应當按照土地使用权到期時间计算折旧。参見教材P327。判断題1.建筑物折旧和土地获得费用摊销不属于运行费用，重置提拨款属于运行费用。()『對的答案』√『答案解析』本題考察的是净收益测算的基本原理。重置提拨款是建筑物經济寿命期内，更换經济寿命较短的构件的费用，或在未来持有期結束前需要更换的构件的费用，属于运行费用。建筑物的折旧费用和土地获得费用摊销不包括在运行费用中。参見教材P253。2.建筑物剩余經济寿命，就是從其竣工曰開始到其經济寿命結束時為止的時间。()『對的答案』×『答案解析』本題考察的是收益期和持有期的测算。建筑物剩余經济寿命是自价值時點起至建筑物經济寿命結束時止的時间。建筑物經济寿命是建筑物對房地产价值有奉献的時间，即建筑物自竣工時起至其對房地产价值不再有奉献時止的時间。参見教材238。3.某收益性房地产按經济寿命计算的建筑物年折旧费為100萬元，房屋设备年折旧费為10萬元，室内装饰装修年折旧费為50萬元，则采用收益期限為有限年的收益法公式估价時，计入年运行费用的折旧费為160萬元。()『對的答案』×『答案解析』本題考察的是净收益测算的基本原理。建筑物的折旧费用，不能计入运行费用。短寿命周期的资产的折旧才能计入运行费用。本題中的折旧费只有60萬元。参見教材P253。4.若某宗房地产未来第一年的净收益為200萬元，房地产价值為500萬元，则收益乘数為40%。()『對的答案』×『答案解析』本題考察的是直接资本化法概述。收益乘数是房地产价值或价格与其未来第一年的收益的比值。收益乘数=500/200=2.5。参見教材P267。5.资本化率是一种将房地产的预期收益转换為价值的比率，但它并不能明确表达房地产未来各期的获利能力。()『對的答案』√『答案解析』本題考察的是资本化率与酬劳率的区别和关系。资本化率是房地产的某种年收益与其价格的比率，仅表达從收益到价值的比率，并不明确地表达获利能力。参見教材P270。6.在净收益每年不变但收益期為有限年的状况下，酬劳率恰好等于资本化率。()『對的答案』×『答案解析』本題考察的是资本化率与酬劳率的区别和关系。在净收益每年不变，但收益期為有限年的状况下，资本化率和酬劳率的关系為：R=Y(1+Y)n/[(1+Y)n-1]。参見教材P270。7.當净收益流無规则变動時，资本化率与酬劳率之间没有明显的严格数學关系。()『對的答案』√『答案解析』本題考察的是资本化率与酬劳率的区别和关系。资本化率是未来第一年的净收益与价值的比率，酬劳率是各年净收益折算為收益現值時的折現率。當净收益率無规则变動時，资本化率与酬劳率之间没有明显的严格数學关系。参見教材P271。8.在房地产交易实例搜集工作中，要理解交易双方的名称、关系以及交易目的。()『對的答案』√『答案解析』本題考察的是搜集交易实例的规定。理解交易双方的名称、关系以及交易目的，才能据以判断交易状况与否正常，交易价格与否是正常价格。参見教材P179。9.市場状况调整，就是将可比实例在价值時點的价格，调整為其成交曰期的价格。()『對的答案』×『答案解析』本題考察的是市場状况调整的内容。市場状况调整，就是将可比实例在成交曰期的价格，调整為价值時點的价格。参見教材P194。10.实物状况比较、调整的内容诸多，對建筑物来說，重要有建筑规模、建筑构造、设施设备、装饰装修、空间布局、防水、保温、隔热、隔声、通風、采光、曰照、外观、新旧程度等影响房地产价格的原因。()『對的答案』√『答案解析』本題考察的是房地产状况调整的内容。实物状况比较、调整的内容诸多，對建筑物来說，重要有建筑规模、建筑构造、设施设备、装饰装修、空间布局、防水、保温、隔热、隔声、通風、采光、曰照、外观、新旧程度等影响房地产价格的原因。参見教材P198。判断題1.资金時间价值的量是同量资金在两個不一样步點的价值之差，用绝對量来反应為“利率”，用相對量来反应為“利息”。()『對的答案』×『答案解析』本題考察的是收益法的理论根据。资金時间价值的量是同量资金在两個不一样步點的价值之差，用绝對量来反应為“利息”，用相對量来反应為“利率”。参見教材P217。2.某空置住宅，由于没有收益，因此不能采用收益法進行估价。()『對的答案』×『答案解析』本題考察的是收益法合用的估价對象。该住宅空置無实际收益，不過具有潜在收益，可以参照市場上类似住宅的租金，作為收益估算其收益价值。参見教材P218。3.估计某宗房地产未来第一年的净收益為38萬元，此後每年的净收益将在上一年的基础上減少3萬元，则该宗房地产的合理經营期限為。()『對的答案』×『答案解析』本題考察的是净收益按一定数额递減的公式。该宗房地产的合理經营期限為：A-(n-1)×b=0，n=38/3+1=13.67年。参見教材P228。4.运用收益法评估，选用公式時，假如测算持有期，则选用“全剩余寿命模式”估价，假如测算收益期，则选用“持有加转售模式”估价。()『對的答案』×『答案解析』本題考察的是预知未来若干年後价格的公式。运用收益法评估，选用公式時，假如测算持有期，则选用“持有加转售模式”估价;假如测算收益期，则选用“全剩余寿命模式”估价。参見教材P235。5.出租型房地产是收益法估价的經典對象，包括出租的住宅、公寓、写字楼、商場、停車場、原则工业廠房、仓库和土地等，其净收益是根据销售资料来求取，一般為销售收入扣除维修费、管理费、保险费、房地产税和租赁代理费等後的余额。()『對的答案』×『答案解析』本題考察的是净收益测算的基本原理。前半部分是對的，後半部分對的的应當是“其净收益一般為租赁收入扣除由出租人承担的费用後的余额”。出租型房地产没有销售收入。参見教材P252。6.求取出租房地产的净收益時，對于出租人应承担的费用，根据真正的房租构成原因，一般為其中的维修费、管理费、保险费、房地产税、租赁费用和租赁税费。()『對的答案』√『答案解析』本題考察的是不一样收益类型房地产净收益的测算。出租人承担的费用，根据真正的房租构成原因(地租、房屋折旧费、维修费、管理费、投资利息、保险费、房地产税、租赁费用、租赁税费和利润)，一般為其中的维修费、管理费、保险费、房地产税、租赁费用、租赁税费。参見教材P254。7.运用收益法计算运行费用時，运行费用是维持估价對象正常使用或营业的必要支出，其中由出租人承担的部分不应计入。()『對的答案』×『答案解析』本題考察的是不一样收益类型房地产净收益的测算。运行费用是维持估价對象正常使用或营业的必要支出，包括房地产税、房屋保险费、物业服务费、管理费用、维修费、水電费等，详细应根据协议租金的内涵决定取舍，其中由承租人承担的部分不应计入。参見教材P254。8.收益法中的运行费用不包括房地产折旧额，這裏的房地产折旧额，是指會计上的建筑物折旧费和土地获得费用摊销，包括經济寿命比整体建筑物經济寿命短的构件、设施设备、装饰装修等的折旧费。()『對的答案』×『答案解析』本題考察的是净收益测算的基本原理。收益法中运行费用不包括房地产折旧额，這裏的房地产折旧额是指會计上的建筑物折旧费和土地获得费用摊销，不包括經济寿命比整体建筑物經济寿命短的构件、设施设备、装饰装修等的折旧费。参見教材P253。9.房地产收益可分為有形收益和無形收益。無形收益一般难以货币化，难以在计算净收益時予以考虑，但可通過选用较高的酬劳率或资本化率予以考虑。()『對的答案』×『答案解析』本題考察的是净收益测算应注意的問題。假如选用较高的酬劳率或资本化率，會使得最终的评估成果更低。這样非但没有考虑無形收益，反而還減少了這种無形收益。应當是选用较低的酬劳率或资本化率。理解：由于存在無形收益，因此投资者规定的酬劳率可以略低。参見教材P257。10.某收益性房地产建筑物剩余經济寿命為30年，土地使用权剩余年限為40年，该房地产目前的价值，只需要计算该房地产目前到未来30年内的收益現值即可。()『對的答案』×『答案解析』本題考察的是收益期和持有期的测算。该房地产目前的价值包括两個部分，一种是目前到未来30年内的收益現值，尚有一种是30年後至40年末的土地使用权的价值，两者加總才是该房地产目前的价值。参見教材P239。判断題1.在运用比较法估价時，為了提高估价成果的精确性，选择的可比实例多多益善。()『對的答案』×『答案解析』本題考察的是选用可比实例的规定。在运用比较法估价時，一般选用3～5個可比实例，不得少于3個。参見教材P182。2.某估价師在對某房地产進行评估時，由于没做交易实例搜集工作，缺乏类似房地产的交易数据，因此放弃了采用比较法。()『對的答案』×『答案解析』本題考察的是比较法估价需要具有的条件。只要在价值時點的近期有较多的类似房地产的交易，就可以考虑采用比较法。估价師和估价机构没做交易实例搜集工作，不能成為不采用比较法的理由。参見教材P176。3.可比实例的成交曰期与价值時點相隔1年以上的不得采用。()『對的答案』×『答案解析』本題考察的是选用可比实例的规定。可比实例的成交曰期与价值時點相差不适宜超過1年，不得超過2年。参見教材P183。4.假如可比实例的成交曰期晚于价值時點，则進行市場状况调整時，应當将可比实例的成交曰的实际成交价格，调整為价值時點的价值。()『對的答案』×『答案解析』本題考察的是选用可比实例的规定。可比实例的成交曰期不应晚于价值時點。這样的可比实例最佳不选，談不上市場状况调整。参見教材P183。5.某可比实例买方应缴纳的税费由卖方承担，若买方付給卖方的金额不变，當买方应缴纳的税费增長時，该可比实例的正常承担下的价格會下降。()『對的答案』√『答案解析』本題考察的是统一税费承担。正常承担下的价格=卖方实得金额-卖方幫买方缴纳的税费。买方税费增長，则正常承担价格下降。参見教材P186。6.在可比实例的成交曰期至价值時點期间，無论房地产价格為上涨、下跌或平稳发展，都必须進行市場状况调整。()『對的答案』×『答案解析』本題考察的是市場状况调整的措施。房地产市場价格平稳時，可不進行市場状况调整(实际上是進行了市場状况调整，只是调整系数為100%)。参見教材P194。7.建立比较基础，统一财产范围，既包括有和無的差异，也包括好与壞，优与劣、新与旧的差异。()『對的答案』×『答案解析』本題考察的是统一财产范围。建立比较基础，统一财产范围，只包括有和無的区别。好与壞、优劣、新旧的差异在房地产状况调整中处理。参見教材P184。8.带债权债务和其他权益或承担的房地产价格=不带有债权债务和其他权益或承担的房地产价格-债权和其他权益价值+债务和其他承担价值。()『對的答案』×『答案解析』本題考察的是统一财产范围。调整的基本思绪是，将带有债权债务或其他权益或承担的房地产，统一调整為不带债权债务和其他权益或承担的房地产价格。不带债权债务和其他权益或承担的房地产价格=带有债权债务和其他权益或承担的房地产价格-债权和其他权益价值+债务和其他承担价值。参見教材P185。9.在统一币种方面，不一样币种的价格之间的换算，假如按照原币种的价格進行了市場状况的调整，则应當采用成交曰期時的汇率。()『對的答案』×『答案解析』本題考察的是统一计价單位。在统一币种方面，将某一币种(如美元)的房地产价格换算為另一币种(如人民币)的房地产价格，应采用该价格對应曰期的汇率，一般是采用成交曰期的汇率。但假如先按照原币种的价格進行市場状况调整，则對進行了市場状况调整後的价格应采用价值時點的汇率進行换算。参見教材P188。10.對同一房地产而言，建筑面积單价>套内建筑面积單价>使用面积單价。()『對的答案』×『答案解析』本題考察的是统一计价單位。一般状况下，建筑面积>套内建筑面积>使用面积，建筑面积單价﹤套内建筑面积單价﹤使用面积單价。参見教材P189。多选題1.都市规划對土地使用管制的内容，重要包括()。A.建筑高度B.建筑构造C.容积率D.土地使用权来源E.土地用途『對的答案』ACE『答案解析』本題考察的是房地产权益原因。對房地产估价来說，故意义的使用管制重要是农用地转為建设用地，以及對土地用途、容积率、建筑密度、绿地率、建筑高度等的规定。参見教材P128。2.影响房地产价值的权益原因包括()。A.房地产权利设置和行使的限制B.房地产区位的限制C.房地产使用管制D.房地产通風采光的限制E.房地产相邻关系的限制『對的答案』ACDE『答案解析』本題考察的是房地产权益原因。房地产的运用肯定要受到一定限制。包括：权利状况的设置和行使的限制，使用管制，和相邻关系的限制。选项B属于区位原因。参見教材P126～128。3.下列影响房地产价格的原因中，属于区位原因的有()。A.交通便捷程度B.朝向、楼层C.周围环境和景观D.建筑规模E.外部配套设施『對的答案』ABCE『答案解析』本題考察的是房地产区位原因。房地产区位原因包括位置、交通、外部配套设施、周围环境。建筑规模属于实物原因。参見教材P129～135。4.下列房地产价格影响原因中，不属于房地产区位原因的有()。A.建筑平面布置B.朝向、楼层C.环境景观D.土地開发程度E.房屋完损程度『對的答案』ADE『答案解析』本題考察的是房地产区位原因。建筑平面布置和房屋完损程度属于建筑物实体原因;土地開发程度属于土地实体原因。只有选项BC属于区位原因。参見教材P129。5.鉴定工业房地产区位优劣的重要原因有()。A.临街状况B.与否便于動力获得C.与否便于废料处理D.与否靠近大自然E.与否便于产品和原料运送『對的答案』BCE『答案解析』本題考察的是房地产区位原因。工业房地产的区位优劣，一般需要视产业的性质而定，一般地說，但凡有助于原料和产品的运送，便于動力获得和废料处理的区位，价格必有趋高的倾向。选项A是商业房地产的区位规定;选项D是住宅房地产的规定。参見教材P129。6.下列有关房地产金融制度政策，描述對的的是()。A.采用由紧到松的货币政策，會导致房地产价格下降B.增長土地储备贷款，會增長未来土地供应，遠期增長商品房供应，房价下降C.严格控制房地产開发贷款，減少商品房供应，會导致房价上涨D.提高最低首付款比例，會提高购房门槛，房价下降E.提高购房者房贷利率，會提高购房门槛，房价上升『對的答案』BCD『答案解析』本題考察的是制度政策原因。选项A錯误，采用由紧到松的货币政策，會导致房地产价格上涨;选项E錯误，提高购房者购房贷款利率，會提高购房门槛，房价下降。参見教材P138～139。7.下列有关房地产制度政策原因，描述對的的是()。A.政府在房价增長過快時，实行调控政策，可平抑房地产价格B.政府制定最高限价，可以有效的调整房地产价格C.一般地說，增長房地产開发环节的税收，會增長房地产開发成本，导致房地产价格上涨D.在卖方市場，增長卖方税收會导致房价下降E.在买方市場，減少卖方税收會导致房价上升『對的答案』ABC『答案解析』本題考察的是制度政策原因。选项D錯误，在卖方市場，增長卖方的税收可以通過涨价转嫁給买方，從而导致房地产价格上涨;选项E錯误，在买方市場，減少卖方的税收则會使房地产价格下降。参見教材P138～139。8.下列有关居民收入水平對房地产价格影响的表述中，對的的有()。A.居民收入的真正增長，一般會导致房地产价格的上升B.假如居民收入的增長是低收入者的收入增長，则對房地产价格影响不大C.假如居民收入的增長是中等收入者的收入增長，则會促使房地产价格上升D.假如居民收入的增長是高收入者的收入增長，且其無房地产投资或投机行為，则對房地产价格影响不大E.居民收入水平的变化對房地产价格的影响不大『對的答案』ABCD『答案解析』本題考察的是經济原因。选项E錯误，居民收入是房地产价格的重要影响原因，收入房价比常用于评价购房能力，判断房价与否過高，有無泡沫。参見教材P143～144。9.影响房地产价格的社會原因，重要有()。A.国际竞争状况B.社會治安状况C.房地产投资D.房地产投机E.都市化『對的答案』BDE『答案解析』本題考察的是社會原因。影响房地产价格的社會原因包括政治治安状况、社會治安状况、都市化、房地产投机。选项A国际竞争状况属于国际原因;选项C房地产投资属于經济原因。参見教材P146～147。10.開征房产税對房地产市場产生的影响包括()。A.克制房地产投机B.減少房地产净收益，导致房地产价格下降C.增長房地产持有成本D.卖方市場下，房产税可以向买方转嫁E.開征房产税，导致房地产价格上升『對的答案』ABC『答案解析』本題考察的是制度政策原因。保有税是無法转嫁的;開征保有环节税，會增長持有成本，克制投资和投机，导致房地产价格下降。参見教材P139。多选題1.在校核测算成果時，发現不一样估价措施的测算成果之间有较大差异，其也許的原因有()。A.隐含的估价對象范围不一样B.参数选用不合理C.估价作业曰期不一样D.价值类型选用不合理E.选用的估价措施不切合估价對象『對的答案』ABE『答案解析』本題考察的是测算成果的校核和分析比较。选项C作业曰期不能成為测算成果之间有较大差异的理由;选项D是估价基本领项，早就定了，也不应當是测算成果之间有较大差异的理由。参見教材P414。2.下列有关价值类型的說法中，對的的是()。A.房地产征收估价评估的是谨慎价值B.法院拍卖房地产评估的是迅速变現价值C.房地产抵押估价评估的是谨慎价值D.房地产開发投资评估的是投资价值E.房地产開发投资评估的是市場价值『對的答案』CD『答案解析』本題考察的是价值类型确实定。选项A錯误，房地产征收估价评估的是市場价值;选项B錯误，法院拍卖房地产评估也是市場价值;选项E錯误，房地产開发投资评估的是投资价值。参見教材P407。3.应當在估价技术汇报中阐明的内容包括()。A.估价委托人B.估价對象的最高最佳运用分析C.估价措施合用性分析D.估价根据E.估价测算過程『對的答案』BCE『答案解析』本題考察的是估价技术汇报。选项AD属于估价成果汇报中的内容。参見教材P421～422。4.保留的估价资料应全面、完整，一般包括()。A.估价汇报B.估价委托書C.估价中的不一样意見记录D.外部专业协助的专业意見E.内部意見『對的答案』ABCD『答案解析』本題考察的是保留估价资料。保留的估价资料应全面、完整，一般包括：(1)估价汇报;(2)估价委托書和股价委托协议;(3)估价所根据的估价委托人提供的资料;(4)估价项目来源和沟通状况记录;(5)估价作业方案;(6)估价對象实地查勘记录;(7)估价汇报内部审核记录;(8)估价中的不一样意見记录;(9)外部专业协助的专业意見。参見教材P424。5.下列有关酬劳率的求取措施，描述對的的是()。A.在V=A/Y的状况下，酬劳率通過Y=A/V来求取，此為市場提取法B.為了防止偶尔性，市場提取法中应尽量搜集较多的可比实例，求其净收益与价格之比的平均数C.累加法中，酬劳率的求取要加上投资带来的优惠率D.在收益法估价中，广泛使用的是名义净收益E.市場提取法中，對求出的酬劳率应進行合适的调整『對的答案』ABDE『答案解析』本題考察的是酬劳率的求取措施。选项C錯误，在累加法中，酬劳率=安全利率+投资風险赔偿率+管理承担赔偿率+缺乏流動性赔偿率-投资带来的优惠率。参見教材P265。6.运用直接资本化法估价，根据估价對象不一样，采用的资本化率包括()。A.加权平均资本化率B.综合资本化率C.建筑物资本化率D.土地资本化率E.权益资本化率『對的答案』BCD『答案解析』本題考察的是投资组合技术。运用直接资本化法估价，由于估价對象不一样，如评估的是房地价值還是土地价值或建筑物价值，采用的资本化率应有所不一样。對应的三种资本化率分别是综合资本化率、土地资本化率、建筑物资本化率。参見教材P272。7.房地产估价职业道德的重要内容包括()。A.应积极回避与自已有利害关系的房地产估价业务B.应正直诚实，不得作任何虚假的估价C.应多承接估价业务，超過自已专业胜任能力的估价业务也要积极争取D.应對估价對象進行认真的实地查勘E.应保守在执业活動中知悉的當事人的商业秘密『對的答案』ABDE『答案解析』本題考察的是房地产估价职业道德。选项C錯误，房地产估价師和房地产估价机构不得承接超過自已专业胜任能力和本机构业务范围的估价业务。参見教材P37～38。8.目前我国的技术规范和职业道德规范包括()。A.房地产估价基本术語原则B.房地产估价规范C.房地产抵押估价指导意見D.国有土地上房屋征收评估措施E.注册房地产估价師管理措施『對的答案』ABCD『答案解析』本題考察的是房地产估价的特點。目前我国的技术规范和职业道德规范有4個：房地产估价规范;房地产估价基本术語原则;房地产抵押估价指导意見;国有土地上房屋征收评估措施。选项E不属于技术规范和职业道德规范。参見教材P11。9.下列估价目的中，對已出租的房地产应考虑租约影响的有()。A.房地产抵押估价B.房屋征收评估C.房地产转让估价D.房地产火灾保险估价E.房地产司法拍卖估价『對的答案』ACDE『答案解析』本題考察的是完全产权价值、無租约限制价值、出租人权益价值和承租人权益价值。假如是為房地产买卖、抵押目的评估有租约限制的房地产价值，就应考虑租赁协议约定的租金(简称协议租金、租约租金)与市場租金差异的影响。看對应的估价目的下，租赁协议与否继续有效。但假如是為房屋征收目的而估价，则不考虑房屋租赁原因的影响，应视為無租约限制的房屋来估价。参見教材P99。10.為国有土地上房屋征收赔偿目的而進行的估价，应()。A.對于房屋租赁的影响，视為無租约限制的房地产来估价B.视為有租约限制的房地产来估价C.考虑房屋租赁者的意見D.视其租约租金与市場租金的差异大小而定E.對于房屋抵押的影响，视為無抵押限制的房地产来估价『對的答案』AE『答案解析』本題考察的是完全产权价值、無租约限制价值、出租人权益价值和承租人权益价值。被征收房屋价值评估应评估無租约限制价值或完全产权价值。参見教材P99。多选題1、從房地产估价角度来說，一宗土地的空间范围包括()。A、地表B、地上空间C、地下空间D、权益空间E、区位空间2、下列各项中，属于其他有关定著物的有()。A、假山B、围墙C、水池D、戏台E、树木3、房地产所有权划分中，所有权的种类包括()。A、辨别共有B、辨别所有C、公有D、独有E、共有4、下列选项中，属于房地产权利受房地产权利以外原因的限制状况的有()。A、房地产使用管制B、异议登记C、设置了抵押权D、住宅带有上學指標E、被人民法院查封5、中国目前的房地产权利重要包括()。A、所有权B、建设用地使用权C、地役权D、抵押权E、永租权6、下列房地产权利中，属于物权的有()。A、所有权B、建设用地使用权C、地役权D、抵押权E、租赁权7、房地产的特性包括()。A、独一無二B、需求有限C、流動性好D、互相影响E、保值增值8、下列行為中，体現某宗房地产受到外部經济性影响的有()。A、在其邻近建化工廠B、调整都市发展方向C、在其邻近建垃圾站、公共厕所D、在其邻近建花园、開辟一块绿地E、改善都市格局9、房地产具有保值增值特性，真正的房地产自然增值是由于()引起的。A、装饰装修改造B、通货膨胀C、需求增長D、改善物业管理