东方名苑销售执行策略案汇编

东方名苑项目营销执行报告一、汇悦欣营销策划有限公司简介公司团队筹建自2004年起，在此期间团队主要在德汇集团旗下房地产开发公司销售德汇国际广场和火车头商业项目，2008至2009年接手地王国际商城的销售，2010年至2014年底销售德汇新天地商业项目、东宝海鸿、领世广场、南湖家乐福商业项目，2015年初代理米东区稻香丽舍商住一体、米东区银河天街商住一体和香榭丽都商住一体项目，同时2015年11月本公司正式成立，中层管理骨干15人，销售团队职业顾问60人，人员组织架构完善，公司本着诚信经营，稳健发展的宗旨力求将公司打造成营销、策划、招商为一体的专业化一流团队。米东区在服务项目销售业绩一览表项目销售人数销售时间销售金额备注稻香丽舍15-30人10个月合同金额1.1亿回笼资金3800万无预售银河天街30-40人6个月合同金额7800万现金回款3000万有预售香榭丽都6人2个月合同金额800万现金回笼600万无预售二、项目认知东方名苑项目位于米东区振兴中路与碱沟西路交汇西南处开发商：东方金盛房地产开发公司设计单位：北京龙安化成建筑设计有限公司施工单位：新疆东方金盛实业建筑安装有限公司周边1000米半径范围内无商业区，距离古牧地商业圈1500米左右。项目用地23746.84平方米，总建筑面积63216.47平方，住宅建筑面积32906.9平方商业建筑面积13390平方。停车车位506位，住宅可售房源：172套面积90-140平米商业可售面积：12000平米其中：一楼3859二楼：4035三楼4249三、销售计划1、分段销售目标制定：住宅4月5月6月7月8月9月10月11月套数23套40套35套30套20套20套15套清盘销售额1000万2000万1600万1100万1000万1000万750万清盘商业4月5月6月7月8月9月10月11月销售额蓄客蓄客2500万2000万1800万1500万1500万500万合计1000万2000万4100万3100万2800万2500万2250万500万总计1.8亿2、销售人员架构：销售总监销售经理销售主管置业顾问文员司机1名3名4名25名1名1名合计35人蓄客期销售政策：住宅：对外报价（指导价）起价4480元每平米4950/平米均价，交1万办VI卡，采取日进斗金活动从交定之日起每天优惠500元，越早交定金优惠幅度越大，不计面积大小。活动期限（4月10日-5月10日），蓄水期暂定一个月。4、楼层均价楼层单价一层5280二层4480三层4580四层4680五层4780六层4840七层4880八层4920九层5010十层5050十一层5090十二层5080十三层5120十四层4980十五层5060十六层5100十七层5180合计84110平均单价4947.647说明：为拉出合理销售均价，一楼、十三楼、十七楼价格偏高可能会存在销售缓慢，顶层复式楼总价高可赠送阳台。一楼可赠送花园。解决销售缓慢问题。此价格未包含优惠政策及销售成本。住宅开盘销售政策：①整体上采取低开高走策略，做好销控成交50套为一个阶段，可控制每平米上涨上涨100元。②付款方式优惠，按揭每平米优惠100元，全款优惠280元。③低首付政策，最低首付8%剩余首付垫至交房。④老带新成交奖励：3000元现金，以签订合同为准。6、住宅开盘活动（抽奖环节）一等奖：送价值5000元的，（冰箱、电视机、电动车）两10名二等价：送价值4000元的，（全自动洗衣机、苹果手机）30名三等奖：送价值2000元的，（电动车一辆）50名开盘奖品预算有剩余，可放在旺销期做月度抽奖活动奖品。凡成交客户发放价值300元精美礼品，准备100份。7、开盘活动物料准备：A、舞台搭建、影像设备、桌椅凳子。B、拱门、注水道旗、星条彩旗、项目行架、恭贺条幅C、冷餐水果、饮料、水。D、主持人、节目表演、活动内容。执行单位名称价格合计金额活动公司承办舞台搭建约5万元背景画面音响设备桌椅桌布拱门气柱主持人、节目等广告公司制作星条彩旗5000约1.3万项目行架3000恭贺条幅5000甲方采购冷餐水果、饮料、水30003000元合计6.6万媒体选择需求数量运用时间预估单价预估费用备注开盘及活动礼品支持开盘随手礼100-300份开盘30元3000-9000元30-50元标准开盘抽奖礼品90套开盘-结案50021万根据情况调整数量销售道具制作DM单页48万张开盘-结案0.3元/张21.6万30人100张/人/天240天/名片30人X10盒开盘前5元/盒1500元根据实际调整数量即时贴3万张开盘-结案0.5元/张1.5万分批次调整数量布标30人x/人5条开盘-结案20元/条3000元根据实际调整数量手提式展板12套开盘-结案100元/个1200元分批次调整数量咨询桌6张开盘-结案180/张1080元展布6张开盘-结案40/张240元移车卡5万开盘-结束0.3元/张1．5万元售房车现场售楼部媒体及广告配合报纸派送3家X/月8期4-5月800/期4.8万3家1周2次连续2个月围板制作楼体巨幅合计：51.1万+3000-9000元+售房车8、销售道具预算支持9、置业激励①首次开盘当天：开盘当天成交奖励业务员300元/套。②开盘后成交奖励业务员200元/套③结案前成交达20套置业顾问享受年底海南七日游。四、关于商业：1.9-2亿产量，如何回笼？招销留如何分配？是先招商后销售？还是先销售后招商？商业定位、策划、运作、招商、运营、销售一系列关联如何成生态闭环，商业才能卖好价钱。一方面要贴近公司的销售目标，一方面要分析近期商业市场的宏观环境、趋势也要进一步分析，本案商业区域及周边商业环境，寻找出能打造项目卖点的有价值的策划方案，结合米东区人口、生活习惯、地理位置、消费水平、建议：东方名苑商业部分做分案名，偏重于餐饮、娱乐、购物为一体的“东方娱乐城”，负一楼有中大型超市、或标准化智慧菜市场吸引人气，