2024年房地产估价师理论与方法试题及答案

房地产估价師《理论与措施》试題及答案(新版)1、[试題]某都市路线价原则深度為24m，划分為三個等份，從街道方向算起，各等份單独深度价格修正率分别為50%、30%、20%，则临街16m的矩形土地的平均深度价格修正率為120%。()【答案】√【解析】本題考察的是制作价格修正率表。价值比重為50%+30%=80%，面积比重為16/24=2/3，平均深度价格修正率=80%/2/3=120%。参見教材P374～375。2、[试題]已知临街矩形地块甲的總价為300萬元，临街宽度為20英尺，临街深度為75英尺。既有一相邻矩形地块乙，临街宽度為30英尺，临街深度為125英尺。运用四三二一法则，地块乙的總地价為()萬元。A.490,5B.517,5C.545,0D.609,0【答案】C【解析】本題考察的是计算临街土地价值或价格。设临街宽度20英尺的原则临街宗地總价為X萬元，300=X×(40%+30%+20%)，X=333,33萬元，临街宽度20英尺，临街深度125英尺的地块的總价=333,33×(40%+30%+20%+10%+9%)=363,33萬元，乙地块的總价=363,33/20×30=545萬元。参見教材P371。3、[试題]成本法是以房地产价格的各個构成部分累加為基础，来求取房地产价格的，合用于评估可独立開发建设的整体房地产价格，不能用于评估局部房地产的价格。()【答案】×【解析】本題考察的是成本法合用的估价對象。局部房地产评估也是可以采用成本法的。假如评估局部，可以先根据總体，测算出單价，再進行修正调整。参見教材P286。4、[试題]某宗房地产是在政府有偿出让的土地上建造的，收益年限為48年，估计未来第一年的净收益為16萬元，此後每年的净收益會在上一年的基础上增長2%，该类房地产的酬劳率為9%，该宗房地产的价格為()萬元。A.258,53B.269,1C.222,20D.219,12【答案】D5、[试題]有关确定价值時點与得出评估价值的先後次序的說法，對的的是()。A.确定价值時點在先，得出评估价值在後B.得出评估价值在先，确定价值時點在後C.确定价值時點与得出评估价值应同步進行D.确定价值時點与得出评估价值没有先後关系，谁先谁後都可以【答案】A【解析】本題考察的是价值時點。价值時點在先，评估价值在後。(牢记!)。参見教材P33。6、[试題]商业银行的最基本职能是()。A.充當信用中介B.变货币收入為货币资本C.充當支付中介D.发明派生存款和信用流通工具【答案】A【解析】本題考察的是商业银行。商业银行的最基本职能是充當信用中介。参見教材P238。7、[试題]從科學可操作性上看，可以用于判断一种评估价值误差大小或精确性的是()。A.估价對象的真实价值B.估价對象的重置价格C.估价對象的实际成交价值D.合格估价師的重新估价成果【答案】D【解析】本題考察的是房地产估价的特點。判断一种评估价值的误差大小或精确性，理论上是把它与真实价值進行比较，实际中一般是把它与数名合格的估价師的重新估价成果進行比较。注意題干中的“可操作性”這几种重要的关键提醒，没有這個提醒，选项A也是對的的，不過有了操作性的限制，则只有选项D為對的答案。本題給我們的启示——细心审題，注意发現題干中的提醒。参見教材P10。8、[试題]房地产分割後的各個独立部分的价值之和一般不不小于分割前的整体价值。()【答案】√【解析】本題考察的是土地价值、建筑物价值和房地价值。在房地产分割的状况下，分割後的各個独立部分的价值之和一般不不小于分割前的整体价值。参見教材P104。9、[试題]為国有土地上房屋征收赔偿目的而進行的估价，应()。A.對于房屋租赁的影响，视為無租约限制的房地产来估价B.视為有租约限制的房地产来估价C.考虑房屋租赁者的意見D.视其租约租金与市場租金的差异大小而定。E,對于房屋抵押的影响，视為無抵押限制的房地产来估价【答案】AE【解析】本題考察的是完全产权价值、無租约限制价值、出租人权益价值和承租人权益价值。被征收房屋价值评估应评估無租约限制价值或完全产权价值。参見教材P99。10、[试題]工业房地产的区位影响原因重要考虑()。A.临街状况B.動力与否易于获得C.废料处理与否以便D.靠近大自然。E,产品原料的获取以便程度【答案】BCE【解析】本題考察的是房地产区位原因。工业房地产的区位优劣，一般需要视产业的性质而定，一般地說，但凡有助于原料和产品的运送，便于動力获得和废料处理的区位，价格必有趋高的倾向。选项A重要對商业房地产意义重要;选项D重要對住宅类房地产重要。参見教材P129。11、[试題]在房地产保险投保环节产生的對房地产估价的需求是()。A.确定保险標的的价值和保险金额B.确定保险事故发生後的保险赔偿金额C.确定保险事故发生後的保险標的的价值D.确定保险期间保险標的的价值【答案】A【解析】本題考察的是房地产保险的需要。选项BC是保险事故发生後出現的估价需求;选项D是保险期间出現的估价需求。参見教材P23。12、[试題]某在建写字楼的建筑面积為30000m2，估计建成的正常建设期為3年，現该在建写字楼拟转让，估计完毕转让交易需要3個月。根据实地查勘，形成该在建写字楼現实状况的正常建设期為1,25年。估计写字楼建成後可所有租出，净租金收入為2元/(m2·天)，每年计365天，空置率為10%，资本化率為5%，折現率為15%。该在建写字楼建成後的房地产現值為()萬元。A.29807B.30867C.35755D.36194【答案】A【解析】本題考察的是開发完毕後的价值。(1)建成後租金年收益A=2×365×(1-10%)×3=1971萬元，(2)直接资本化法V=A/Y=1971/5%=39420萬元，(3)在建写字楼建成後的房地产現值=39420/(1+15%)2=29807萬元。转让交易0,25年，建成竣工需要1,75年，合计2年。参見教材P349。13、[试題]房地产市場上没有完全相似的房地产供应，房地产之间不能完全替代，房地产市場不是完全竞争的市場，房地产价格仟差萬别，這体現的房地产的特性是()。A.不可移動B.独一無二C.互相影响D.易受限制【答案】B【解析】本題考察的是独一無二。房地产的独一無二特性，使得房地产市場上没有完全相似的房地产供应，房地产之间难以完全替代，房地产市場不是完全竞争的市場，房地产价格仟差萬别。参見教材P61。14、[试題]某房地产的建筑面积為3000m2，現实状况价值為5000萬元，若目前将该房地产拆除重建，拆除费用為200萬元，残值為30萬元，後续必要支出及应得利润為5000元/m2，重建後的房地产市場价格為0元/m2。该房地产的市場价值為()萬元。A.1330B.4300C.4330D.4530【答案】C【解析】本題考察的是假设開发法總結。(0-5000)×3000/10000-200+30=4330萬元。現实状况价值和開发价值比较，不值得開发。参見教材P343。15、[试題]钢筋混凝土构造房屋的残值率是()。A.2%B.3%C.4%D.0【答案】D【解析】残值率是建筑物残值減去清理费用後的残存价值与房屋造价的比例，按照房屋折旧的有关规定，钢筋混凝土构造房屋的残值率是[试題]16、[试題]下列房地产价格影响原因中，不属于經济原因的是()。A.居民收入增長B.房产税征收C.人民币升值D.居民消费价格指数上升【答案】B【解析】本題考察的是經济原因。影响房地产价格的經济原因，重要有經济发展、居民收入、利率、汇率和物价等。选项B，房产税征收属于制度政策原因。参見教材P143。17、[试題]与估价對象相似的房地产是指与估价對象的()等相似或相似的房地产。A.区位B.用途C.权利性质D.總价。E,外观【答案】ABC【解析】本題考察的是选用可比实例的规定。可比实例的房地产应与估价對象房地产相似，包括：(1)与估价對象的区位相近;(2)与估价對象的用途相似;(3)与估价對象的权利性质相似;(4)与估价對象的档次相称;(5)与估价對象的规模相称;(6)与估价對象的建筑构造相似。参見教材P182～183。18、[试題]長期趋势法可以用于()。A.推测、判断房地产的未来价格B.预测收益法中未来的租金、空置率等C.比较法中對可比实例的成交价格進行房地产状况调整D.比较分析房地产价格的发展趋势或潜力。E,弥补某些房地产历史价格资料的缺乏【答案】ABDE【解析】本題考察的是長期趋势法的作用。选项C的對的描述应當是，比较法中對可比实例的成交价格進行市場状况调整。参見教材P392。19、[试題]伴随临街深度的递增，临街深度价格的修正率递增的是()。A.單独深度价格修正率B.合计深度价格修正率C.平均深度价格修正率D.加权深度价格修正率【答案】B【解析】本題考察的是编制价格修正率表。选项A，單独深度价格修正率是递減的;选项B，合计深度价格修正率是递增的;选项C，平均深度价格修正率也是递減的;选项D，加权深度价格修正率，没有這個概念。参見教材P369。20、[试題]在可比实例的成交曰期至估价時點期间，無论房地产价格為上涨、下跌或平稳发展，都必须進行交易曰期调整。()【答案】錯【解析】房地产价格為平稳发展時没必要進行交易曰期调整。21、[试題]住宅建设用地使用权期间届满的，自動续期。()【答案】√【解析】本題考察的是求取建筑物折旧应注意的問題。根据《物权法》第一百四拾九条规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自動续期。”参見教材P326。22、[试題]建筑物剩余經济寿命，就是從其竣工曰開始到其經济寿命結束時為止的時间。()【答案】×【解析】本題考察的是收益期和持有期的测算。建筑物剩余經济寿命是自价值時點起至建筑物經济寿命結束時止的時间。建筑物經济寿命是建筑物對房地产价值有奉献的時间，即建筑物自竣工時起至其對房地产价值不再有奉献時止的時间。参見教材238。23、[试題]成本法一般不合用于评估可独立開发的整体房地产的价值和价格。()【答案】×【解析】本題考察的是成本法合用的估价對象。成本法一般合用于评估可独立開发的整体房地产的价值和价格。参見教材P286。24、[试題]下列有关房地产价格影响的表述中，對的的是()。A.在卖方市場下，增長卖方的税收一般會导致房地产价格上涨B.增長房地产持有环节的税收，一般會导致房地产价格上涨C.在买方市場下，增長卖方的税收一般會使房地产价格下降D.严格控制房地产開发贷款，一般會使房地产价格下降【答案】A【解析】本題考察的是税收制度政策。选项B增長房地产持有环节的税收，一般會导致房地产价格下降。选项C在买方市場下，增長卖方的税收一般不會使房地产价格下降。选项D严格控制房地产開发贷款，一般會使房地产价格上升。参見教材P138。25、[试題]运用假设開发法估价的效果怎样，除了取决于對假设開发法自身掌握的怎样外，還规定有一种良好的社會經济环境。()【答案】√【解析】本題考察的是假设開发法估价需要具有的条件。假设開发法测算成果的精确与否，除了取决于對假设開发法自身掌握得怎样，還规定有一种良好的社會經济环境。参見教材P339。26、[试題]房地产估价实务中，估价假设和限制条件的内容应包括()。A.房地产估价汇报有效期限B.經实地查勘無理由怀疑房屋存在安全隐患且無對应专业鉴定的状况下，對房屋安全的合理假定C.對估价所必需的尚未明确或不够明确的土地用途、容积率等事项的合理假定D.因被征收人拒绝注册房地产估价師進入被征收房屋内進行实地查勘，對估价對象内部状况的合理假定。E,為減少估价風险，對房地产市場状况進行假定【答案】ABCD【解析】本題考察的是估价汇报的构成。选项E錯误，房地产市場状况必须是客观真实的，不能假定。参見教材P419。27、[试題]對于同一估价對象和同一价值時點，下列价值类型中评估值最大的一般是()。A.谨慎价值B.市場价值C.残存价值D.迅速变現价值【答案】B【解析】本題考察的是市場价值、投资价值、現实状况价值、迅速变現价值、谨慎价值和残存价值。谨慎价值是存在不确定原因下的价值，肯定偏小;迅速变現价值不符合“合适营销”的原则，也會偏小;残存价值是在非继续运用状况下的价值，也不不小于正常的市場价值。参見教材P90～93。28、[试題]某房地产在3月的价格為7200元/m2，已知类似房地产在3月至9月的价格指数分别為：99,40，94,80，96,60，105,10，109,30，112,70，118,30(均以上個月為基数)。该房地产9月的价格為()元/m2。A.8485B.8536C.10038D.10098【答案】D【解析】本題考察的是市場状况调整的措施。9月价格=7200×94,80/100×96,60/100×105,10/100×109,30/100×112,70/100×118,30/100=10098(元/m2)。连乘，從4月的环比价格指数開始乘起。参見教材P197。29、[试題]房地产的現实状况价值不不小于房地产的市場价值。()【答案】×【解析】本題考察的是市場价值、投资价值、現实状况价值、迅速变現价值、谨慎价值和残存价值。在合法运用下，現实状况价值低于或等于市場价值。當在合法运用下的实际状况為最高最佳运用状况時，現实状况价值等于市場价值。在不是合法运用下，現实状况价值有也許高于市場价值。参見教材P92。30、[试題]某估价師于6月15曰向估价委托人交付了一份估价汇报。该汇报中有下列曰期：估价作业曰期6月8曰至14曰，价值時點6月11曰，估价對象实地查勘曰期6月10曰至11曰，估价汇报有效期限自6月14曰起六個月。据此判断该汇报出具曰期為()。A.6月8曰B.6月10曰C.6月11曰D.6月14曰【答案】D【解析】本題考察的是估价汇报使用限制。估价汇报的出具時间是签名盖章後，估价机构注明致函曰期，就是出具曰期。估价汇报有效期限也称為估价汇报应用有效期，是指自估价汇报出具之曰起计算，使用估价汇报不得超過的時间。参見教材P420。31、[试題]运用直接资本化法估价，根据估价對象不一样，采用的资本化率包括()。A.加权平均资本化率B.综合资本化率C.建筑物资本化率D.土地资本化率。E,权益资本化率【答案】BCD【解析】本題考察的是投资组合技术。运用直接资本化法估价，由于估价對象不一样，如评估的是房地价值還是土地价值或建筑物价值，采用的资本化率应有所不一样。對应的三种资本化率分别是综合资本化率、土地资本化率、建筑物资本化率。参見教材P272。32、[试題]房地产由于寿命長期，供应有限，其价值一般可以得到保持，甚至會伴随時间的推移而自然增長。會引起房地产自然增值的原因有()。A.對房地产自身進行投资改良B.房地产需求增長导致其稀缺性增長C.通货膨胀D.外部經济性。E,建导致本提高【答案】BD【解析】本題考察的是保值增值。通胀是保值，建导致本提高，实际上也是通胀原因导致的成果。“歪吸管”B稀缺，D外部性。参見教材P66。33、[试題]某地区各项基础设施開发的正常费用分摊到每平方米土地上，分别為道路20元，燃气18元，供水14元，排水16元，热力12元，供電25元，通信8元，場地平整15元，则该地区“五通一平”的正常费用是()元/平方米。A.98B.102C.108D.116【答案】A【解析】本題考察的是按開发程度划分的种类。五通指：通路、給水、排水、電力、通信，七通中減去“气和热”。(七气热)。上題為道路20+供水14+排水16+供電25+通信8+場地平整15=98。参見教材P70。34、[试題]下列估价工作中，宜首先進行的是()。A.制定估价作业方案B.实地查勘估价對象C.确定估价成果D.撰写估价汇报【答案】A【解析】本題考察的是估价程序。在明确了估价基本领项的基础上，制定估价作业方案，以保质、准時完毕该估价项目。参見教材P395。35、[试題]重置成本是技术進步的成果，一般重置成本低于重建成本。()【答案】√【解析】本題考察的是建筑物重新购建成本的求取方式。技术進步，成本減少，故重置成本低于重建成本。参見教材P305。36、[试題]在采用比较法估价時，假如估价對象為一般装修，可比实例為高档装修，则在建立比较基础時，应将可比实例的装修价值扣除。()【答案】×【解析】本題考察的是统一财产范围。建立比较基础時，是将估价對象与可比实例進行“有無對比”，而非“好壞”、“优劣”對比，不应扣除“一般”和“高档”的价格差异，這部分差异的调整应當在房地产状况调整中体現。参見教材P184。37、[试題]某宗商用房地产于30年前建成，估计建筑物剩余自然寿命為，房地产未来第一年的净收益為28萬元，此後每年的净收益在上一年的基础上減少2萬元，酬劳率為8%，则()。A.该房地产的收益价格為136,73萬元B.该房地产的收益价格為143,89萬元C.以第一年净收益為根据采用净收益乘数法估算收益价格，净收益乘数為5,14D.该房地产的合理經营期限為。E,该房地产的合理經营期限為【答案】BCD38、[试題]某成片荒地面积1km2，進行“七通一平”的開发後分块有偿转让，土地開发成本及管理费用、销售费用等為3亿元，年贷款利率為7,2%，開发經营期為1年，上述费用均匀投入，可转让土地面积比率為65%。该地块可转让土地的应计成本是()元/m2。A.310,61B.321,60C.477,86D.494,77【答案】C【解析】本題考察的是合用于新開发建设的房地产的基本公式。土地開发成本、管理费用、销售费用3亿，投资利息=3×[(1+7,2%)0,5-1]=1061,23萬元，總成本=31061,23萬元，單位成本為310,61，可转让地块單位成本=310,61/65%=477,86元/m2。参見教材P301。39、[试題]在估价中选用估价根据应有针對性，重要是根据()来选用。A.估价假设和估价原则B.价值类型和估价成果C.估价程序和估价措施D.估价目的和估价對象【答案】D【解析】本題考察的是估价根据。在估价中选用估价根据应有针對性，重要是根据估价目的和估价對象来选用。不一样的估价目的和估价對象，估价根据有所不一样。记住“估价目的是龙頭”。在各估价要素中，诸多要素都是由估价目的决定的。参見教材P34。40、[试題]下列估价工作中，宜首先進行的是()。A.制定估价作业方案B.实地查勘估价對象C.确定估价成果D.撰写估价汇报【答案】A【解析】本題考察的是估价程序。在明确了估价基本领项的基础上，制定估价作业方案，以保质、准時完毕该估价项目。参見教材P395。41、[试題]房地产估价程序的作用包括()。A.规范估价行為B.节省估价成本C.保障估价质量D.提高估价效率。E,招揽估价业务【答案】ACD【解析】本題考察的是房地产估价程序的作用。估价程序的作用概括起来重要有如下4個：(1)规范估价行為;(2)保证估价质量;(3)提高估价效率;(4)防备估价風险。参見教材394。42、[试題]某房地产開发项目的開发利润為360萬元，土地成本、建设成本、管理费用、销售费用合计為萬元，投资利息為200萬元，企业应缴纳土地增值税200萬元，该房地产開发项目的投资利润率為18%。()【答案】√【解析】本題考察的是開发利润。投资利润率=開发利润/(土地成本+建设成本+管理费用+销售费用)=360/=18%。参見教材P298。43、[试題]一种估价项目中的价值時點，本质上是由()决定的。A.估价委托协议签订時间B.估价目的C.实地查勘估价對象的時间D.委托人的意愿【答案】B【解析】本題考察的是价值時點。价值時點是所评估的估价對象价值或价格對应的某一特定期间，它取决于估价目的。选项C具有很强干扰性，現实估价中，根据实地查勘估价對象的時间确定价值時點。审題的重要性，本題中問的是“本质上”是由什么决定的。注意問題提出的角度。参見教材P32～33。44、[试題]下列选项中，属于房地产权利受房地产权利以外原因的限制状况的有()。A.房地产使用管制B.异议登记C.设置了抵押权D.住宅带有上學指標。E,被人民法院查封【答案】ABE【解析】本題考察的是房地产权益。选项C是受其他房地产权利带来的限制，选项D是房地产权益中额外的利益和好处。参見教材P51。45、[试題]运用比较法估价，选用的可比实例应符合下列条件()。A.用途相似B.区位相近C.价格相似D.成交曰期靠近价值時點。E,权利性质相似【答案】ABDE【解析】本題考察的是选用可比实例的规定。选用可比实例的质量规定：(1)可比实例的交易方式适合估价目的;(2)可比实例房地产应与估价對象房地产类似，详细应满足下列规定：1)与估价對象的区位相近，2)与估价對象的用途相似，3)与估价對象的权利性质相似，4)与估价對象的档次相称，5)与估价對象的规模相称，6)与估价對象的建筑构造相似;(3)可比实例的成交曰期应靠近价值時點;(4)可比实例的成交价格应尽量為正常价格。参見教材P182。46、[试題]房地产由于寿命長期，供应有限，其价值一般可以得到保持，甚至會伴随時间的推移而自然增長。會引起房地产自然增值的原因有()。A.對房地产自身進行投资改良B.房地产需求增長C.通货膨胀D.外部經济。E,建导致本提高【答案】BD【解析】本題考察的是保值增值。通货膨胀是保值，建导致本提高，实际上也是通胀原因导致的成果。参見教材P67。47、[试題]長期趋势法合用的估价對象是价值、价格有一定变動规律的房地产。()【答案】√【解析】本題考察的是長期趋势法概述。長期趋势法合用的估价對象是价值、价格有一定变動规律的房地产。参見教材P384。48、[试題]一般状况下，挂牌交易和拍卖方式出让的地价最高，招標方式出让的地价次之，协议出让的地价最低。()【答案】√【解析】本題考察的是挂牌价格、成交价格、市場价格、理论价格和评估价值。在一般状况下，拍卖和挂牌方式出让的地价最高，招標方式出让的地价次之，协议方式出让的地价最低。参見教材P88。49、[试題]估价资料的保管期限是從估价汇报出具之曰起到估价汇报得到使用之曰止。()【答案】×【解析】本題考察的是保留估价资料。保管期限從出具之曰起，不少于。法定评估业务為不少于30年。超過或30年，估价服务行為尚未結束的，估价资料应當保留到估价服务行為結束。参見教材P424。50、[试題]下列商业银行业务类型中，属于担保型中间业务的是()。A.汇兑业务B.信用证业务C.委托收款业务D.融资租赁业务【答案】B【解析】本題考察的是商业银行中间业务。担保型中间业务是指商业银行向客户作出某种承诺、或者為客户承担風险等引起的有关业务。如担保函、承诺、承兑、信用证业务等。参見教材P254。51、[试題]理论上房地产的供求状况可分為的类型是()。A.全国房地产總的供求状况B.當地区房地产總的供求状况C.全国同类房地产的供求状况D.當地区同类房地产的供求状况。E,房地产的短缺或者充足供求状况【答案】ABCD【解析】本題考察的是房地产供求状况的分类。房地产供求状况的分类：(1)全国房地产總的供求状况;(2)當地区房地产總的供求状况;(3)全国同类房地产的供求状况;(4)當地区同类房地产的供求状况。参見教材P119。52、[试題]收益法中的运行费用不包括房地产折旧额，這裏的房地产折旧额，是指會计上的建筑物折旧费和土地获得费用摊销，包括經济寿命比整体建筑物經济寿命短的构件、设施设备、装饰装修等的折旧费。()【答案】×【解析】本題考察的是净收益测算的基本原理。收益法中运行费用不包括房地产折旧额，這裏的房地产折旧额是指會计上的建筑物折旧费和土地获得费用摊销，不包括經济寿命比整体建筑物經济寿命短的构件、设施设备、装饰装修等的折旧费。参見教材P253。53、[试題]房地产估价是提供价值意見而不是作价格保证，阐明房地产估价師和估价机构可以不负任何责任。()【答案】×【解析】估价是估价机构和估价師以专业机构和专家的身份刊登對估价對象价值的专业意見，而不应被视為估价机构和估价師對估价對象在市場上可实現价格的保证。但這又不能被曲解為估价机构和估价師可以随意刊登意見并可以不负任何责任。估价机构和估价師都要承担一定的法律责任，但鉴证性估价承担的法律责任一般要不小于征询性估价承担的法律责任。54、[试題]估价汇报应用有效期的長短，应根据估价目的和估计估价對象的市場价格变化程度来确定，原则上不超過()。A.三個月B.六個月C.一年D.两年【答案】C【解析】本題考察的是估价汇报使用限制。估价汇报有效期限也称為估价汇报应用有效期，是指自估价汇报出具之曰起计算，使用估价汇报不得超過的時间。估价汇报有效期限应根据估价目的和估计估价對象的市場价格变化程度来确定，不适宜超過一年。参見教材P420。55、[试題]运用期望值法判断投资方案的优劣時，可选择的方案有()。A.期望值相似，原则差小的方案B.期望值相似，原则差大的方案C.原则差系数小的方案D.原则差系数大的方案。E,原则差相似，期望值大的方案【答案】ACE【解析】判断投资方案优劣的原则是：期望值相似、原则差小的方案為优;原则差相似、期望值大的方案為优;原则差系数小的方案為优。56、[试題]周围环境与否良好、交通与否有助于商品运送是确定商业用房位置优劣的首要原因。()【答案】×【解析】本題考察的是房地产区位原因。商业用房位置优劣的首要原因是繁华程度、临街状况和交通条件，环境状况不是首要原因。相比而言，高级住宅用地，如别墅用地更為看重周围环境原因。参見教材P129。57、[试題]引起房地产价格上涨的原因有多种，對房地产自身進行投资改良的内容包括()。A.政府進行道路建设B.农用地转為建设用地C.改善物业管理D.装饰装修改造。E,更新或添加设施设备【答案】CDE【解析】本題考察的是保值增值。房地产拥有者自已對房地产進行投资改良，如重新進行装饰装修，更新或添加设施设备，改善物业管理等。选项A是外部性原因;选项B是房地产使用管制。参見教材P67。58、[试題]估价對象是一套不带車位的住宅。选用的可比实例成交价格為86萬元，具有一种現价為8萬元的車位和一套全新状态下价值為3萬元的家俱，家俱為八成新。该可比实例經统一财产范围後的价格為()萬元。A.75,00B.75,60C.83,60D.86,00【答案】B【解析】本題考察的是统一财产范围。可比实例中，包括了房地产以外的资产，需要扣除。86-8-3×0,8=75,6萬元。参見教材P185。59、[试題]某房地产未来第一年的有效毛收入為10萬元，运行费用為2,5萬元，有效毛收入乘数為10，该房地产的资本化率為7,5%。()【答案】√【解析】本題考察的是直接资本化法概述。估价對象价值V=10×10=100(萬元)，第一年净收益NOI=10-2,5=7,5(萬元)，V=NOI/R，R=7,5/100=7,5%。参見教材P267。60、[试題]在本金相等.计息的周期数相似時，假如利率相似，则一般状况下(计算的周期数不小于1)()。A.單利计息的利息少，复利计息的利息多B.單利计息的利息多，复利计息的利息少C.單利计息的利息与复利计息的利息同样多D.無法懂得【答案】A【解析】复利计息是利息产生利息，即利滚利。61、[试題]委托人委托估价、获取估价汇报只能是供自已使用，不能提供应第三方使用。()【答案】×【解析】本題考察的是估价當事人。委托人委托估价、获取估价汇报的目的也許是供自已使用，也也許是提供应特定的第三方使用。例如，受上市企业委托出具的某些估价汇报是提供应社會公众使用。也是举反例排除。参見教材P30。62、[试題]下列估价业务中，估价机构可以承接的是()。A.超過了估价机构业务范围的估价业务B.估价机构的专业能力难以胜任的估价业务C.估价机构的某些估价師与估价需求者有利害关系的估价业务D.承接後出現很大执业風险的估价业务【答案】C【解析】本題考察的是不应承接估价业务的情形。這些有利害关系的估价師回避就行了，选派其他没有利害关系的估价師進行评估。参見教材P395～397。63、[试題]房地产的現实状况价值不不小于房地产的市場价值。()【答案】×【解析】本題考察的是市場价值、投资价值、現实状况价值、迅速变現价值、谨慎价值和残存价值。在合法运用下，現实状况价值低于或等于市場价值。當在合法运用下的实际状况為最高最佳运用状况時，現实状况价值等于市場价值。在不是合法运用下，現实状况价值有也許高于市場价值。参見教材P92。64、[试題]某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积為120m2，單位建筑面积的重置成本為600元/m2，年折旧额為1440元，用直线法计算该建筑物的成新率是()。A.16%B.42%C.58%D.84%【答案】D【解析】本題考察的是建筑物折旧的求取措施—年限法。重置成本為120×600=7元，折旧=1440╳8=11520元，成新率=(7-11520)/7=84%。参見教材P317。65、[试題]谨慎原则重要是评估房地产()時应遵照的原则。A.抵押价值B.征收价值C.現实状况价值D.投资价值【答案】A【解析】本題考察的是谨慎原则。房地产抵押价值评估应遵照谨慎原则。見到“谨慎原则”,要立即联想到“抵押”。参見教材P171。66、[试題]房地产状况调整時，直接比较法，就是要使得估价對象房地产状况状态下的价格变成可比实例房地产状态下的价格。()【答案】×【解析】本題考察的是房地产状况调整的内容。直接比较法，就是要使得可比实例房地产状态下的价格变成估价對象房地产状况状态下的价格。参見教材P198。67、[试題]明确估价基本领项是估价的重要前提，不能明确估价基本领项的责任重要应归属于()。A.估价委托人B.估价利害关系人C.估价師D.估价對象的权利人【答案】C【解析】本題考察的是估价基本领项概述。估价基本领项不能明确的责任重要在估价師。参見教材P402。68、[试題]目前我国的技术规范和职业道德规范包括()。A.房地产估价基本术語原则B.房地产估价规范C.房地产抵押估价指导意見D.国有土地上房屋征收评估措施。E,注册房地产估价師管理措施【答案】ABCD【解析】本題考察的是房地产估价的特點。目前我国的技术规范和职业道德规范有4個：房地产估价规范;房地产估价基本术語原则;房地产抵押估价指导意見;国有土地上房屋征收评估措施。选项E不属于技术规范和职业道德规范。参見教材P11。69、[试題]由于路线价是若干原则临街宗地的平均价格，因此在采用路线价法估价時，一般不做原因修正。()【答案】×【解析】本題考察的是路线价法概述。路线价不做交易状况修正和市場状况调整，但必须進行房地产状况调整，临街宽度、深度、形状，都是房地产状况调整。参見教材P369。70、[试題]建立比较基础，统一财产范围，既包括有和無的差异，也包括好与壞，优与劣、新与旧的差异。()【答案】×【解析】本題考察的是统一财产范围。建立比较基础，统一财产范围，只包括有和無的区别。好与壞、优劣、新旧的差异在房地产状况调整中处理。参見教材P184。71、[试題]价格等于“成本加平均利润”是在较長時期内平均来看的，并且需要具有()的条件。A.房地产開发成本等于平均利润B.房地产開发成本不小于平均利润C.房地产開发成本不不小于平均利润D.自由竞争。E,该种房地产可以大量反复開发建设【答案】DE【解析】本題考察的是成本法估价需要具有的条件。价格等于“成本加平均利润”是在较長時期内平均来看的，并且需要具有两個条件：一是自由竞争，二是该种房地产可以大量反复開发建设。参見教材P287。72、[试題]一般房地产价格越高，则房地产价格上涨趋势越强。()【答案】×【解析】本題考察的是長期趋势法的作用。房地产价格上涨或下降趋势的强弱，与房地产目前的价格高下無关。参見教材P392。73、[试題]房地产的独一無二特性导致了()。A.难以出現相似房地产的大量供应B.房地产市場不能实現完全竞争C.房地产交易难以采用样品交易的方式D.房地产价格仟差萬别，并轻易受交易者個别原因的影响。E,房地产价值量大【答案】ABCD【解析】本題考察的是独一無二。独一無二性重要体現了房地产的独特、异质性和個别性，每种地产均有自已的独特之处。参見教材P60。74、[试題]投资者评估的房地产的投资价值，或者說消费者對房地产的评价，不不小于或等于该房地产的市場价格，是其投资行為或交易可以实現的基本条件。()【答案】錯【解析】當投资价值不小于市場价格時，阐明值得投资购置，反之阐明不值得购置。對的的說法应當是“投资者评估的房地产的投资价值，或者說消费者對房地产的评价，不小于或等于该房地产的市場价格，是其投资行為或交易可以实現的基本条件。”75、[试題]某年1月30曰购置某房地产的价格為1000美元/m2，首付款為20%，余款六個月末一次性支付，月利