2024年房地产估价师估价理论与方法考试真题及答案

房地产估价師估价理论与措施考试真題及答案1.一种估价项目中的估价目的，本质上是由()决定的。A.估价机构B.估价師C.估价汇报使用者D.估价委托人的估价需要答案：D2.一种估价项目中的价值类型，本质上是由()决定的。A.估价委托人B.估价師C.估价目的D.估价對象答案：C3.下列有关价值类型的表述中，錯误的是()。A.在用价值為市場价值B.投资价值属于非市場价值C.市場价值的前提之一是继续使用D.同一估价對象也許有不一样类型的价值答案：A4.李某购置的商品房交付後，經检测室内空气质量不符合国標。估计李某治理空气污染的费用為5000元，并延迟入住3個月。當地类似商品房的月有效毛租金為3000元，运行费用占有效毛租金的15%。若月酬劳率為0.5%，则室内空气质量不符合国標給李某导致的损失為()元。A.5000B.12574C.12650D.13911答案：B5.下列經济活動中，不需要進行房地产估价的是()。A.理解某宗房地产的出租人权益价值B.理解某企业包括房地产及特許經营权等在内的企业价值C.理解某地区地震後房地产价值的变化D.理解某宗房地产的应纳城镇土地使用税额答案：D6.任何一宗房地产只能就地開发、运用或消费，并且要受制于其所在的空间环境。房地产開发运用的這一特點，本质上是由房地产的()特性决定的。A.易受限制B.互相影响C.独一無二D.不可移動答案：D7.下列房地产中，变現能力相對较强的是()。A.用途专业的房地产B.价值较大的房地产C.独立使用的房地产D.不可分割的房地产答案：C8.下列影响某套住宅价格的原因中，不属于实物原因的是()。A.户型B.楼层C.层高D.装修答案：B9.對于同一估价對象和同一估价時點，下列价值类型中评估价值最大的一般是()。A.谨慎价值B.市場价值C.残存价值D.迅速变現价值答案：B10.某套200㎡、單价4000元/㎡的住宅，规定成交時首付20萬元，余款在3年内分3期支付，每期末支付20萬元。假如折現率為5%，则该套住宅的实际价格為()萬元。A.71.84B.74.47C.75.23D.80.00答案：B11.下列房地产价格中，相對能更好反应地价水平高下的是()。A.土地總价B.土地單价C.楼面地价D.商品房价格答案：C12.设置地役权一般會使()。A.供役地的价值下降B.需役地的价值下降C.供役地与需役地的价值都下降D.供役地与需役地的价值都上升答案：A13.下列有关房地产价格影响的表述中，對的的是()。A.在卖方市場下，增長卖方的税收一般會导致房地产价格上涨B.增長房地产持有环节的税收，一般會导致房地产价格上涨C.在买方市場下，增長卖方的税收一般會使房地产价格下降D.严格控制房地产開发贷款，一般會使房地产价格下降答案：A14.在建工程抵押价值评估中扣除拖欠的建设工程款，符合房地产估价普适技术性原则中的()。A.谨慎原则B.替代原则C.合法原则D.最高最佳运用原则答案：A15.近曰出具的一份估价汇报中的估价時點，估价對象状况和房地产市場状况所對应的時间均為一年前的某個曰期，其估价类型也許是()。A.在建工程抵押估价B.房地产损害赔偿估价C.期房市場价值评估D.房地产估价的复核估价答案：D16.在某旧城改造的房屋拆迁中，因有的房屋登记的是使用面积，有的房屋登记的是建筑面积，因此在對可比实例建立比较基准時应尤其注意的环节是()。A.统一房地产范围B.统一付款方式C.统一价格單位D.统一市場状况答案：C17.估价對象是一套不带車位的住宅，选用的可比实例成交价格為86萬元，具有一种現价為8萬元的車位和一套全新状态下价值為3萬元的家俱，家俱為八成新。该可比实例經统一房地产范围後的价格為()萬元。A.75.00B.75.60C.83.60D.86.00答案：B18.某写字楼的采光受到影响，為克服该影响，改造该写字楼照明系统需花费30萬元，每年增長電费等运行费用5萬元。该写字楼的预期剩余經济寿命為30年，酬劳率為8%，该写字楼因采光受影响导致的损失為()萬元。A.35.00B.56.29C.86.29D.180.00答案：C19.某房地产4月的价格為6500元/㎡，已知该类房地产3～10月的价格指数分别為105.53、103.85、100.04、99.86、98.28、96.45、92.17、90.08(均以上個月為基数100)，该房地产10月的价格為()元/㎡。A.5110.51B.5307.26C.5549.95D.5638.13答案：A20.酬劳率是一种与利率，内部收益率同性质的比率，對其内涵的理解应是()。A.投资率是投资回收与投入资本的比率B.風险大的投资，不确定原因多，故酬劳率应低。反之，酬劳率应高C.當投资于房地产能获得某些额外好处時，投资者将提高所规定的酬劳率D.當把土地看作尤其可靠的投资時，其酬劳率要低于其他较長期投资的酬劳率答案：D21.對于收益性房地产来說，建筑物的經济寿命是()。A.建筑物竣工之曰起到不能保证其安全使用之曰的時间B.在正常市場和运行状态下净收益不小于零的持续時间C.由建筑构造、工程质量、用途与维护状况等决定的時间D.剩余經济寿命与实际年龄之和的時间答案：B22.某宗已抵押的收益性房地产，年有效毛租金收入500萬元，年房屋折旧费30萬元，维修费、保险费、管理费等50萬元，水電供暖费等40萬元，营业税及房地产税等65萬元，年抵押贷款還本付息额70萬元，租赁协议约定，保证合法、安全、正常使用所需的一切费用均由出租人承担。该房地产的净收益為()萬元。A.245B.275C.315D.345答案：D23.某宗房地产年收益為60萬元，建筑物价值為200萬元，建筑物资本化率為12%，土地有效期限為30年，土地酬劳率為6%，该房地产的价值為()萬元。A.489.99B.495.53C.695.53D.800.00答案：D24.某房地产開发商開发一幢建筑面积10000㎡的写字楼，開发完毕後销售均价為3000元/㎡，已知获得土地時楼面地价為1000元/㎡，開发成本和管理费用為1200元/㎡，開发成本和管理费用在開发期内均匀投入，開发完毕後即開始销售，销售费用為销售价格的2%，销售税费為销售价格的5.5%，開发期為1.5年，年利率為10%。该幢写字楼的销售利润率為()。A.7.90%B.11.08%C.11.83%D.13.73%答案：B25.某成片荒地面积1k㎡，進行“七通一平”的開发後分块有偿转让，開发成本及管理费用、销售费用等為3亿元，年贷款利率為7.2%，開发經营期為1年。上述费用均匀投入，可转让土地面积比率為65%，该地块可转让土地的应计成本是()元/㎡A.310.61B.321.60C.477.87D.494.77答案：C26.某写字楼的建筑面积為4000㎡，剩余經济寿命為32年，由于没有電梯，出租率仅為80%，月租金為30元/㎡。當地有電梯的类似写字楼的平均出租率為90%，月租金為40元/㎡，酬劳率為6%，假如修复没有電梯這一功能缺陷，则该写字楼可升值為()萬元。A.67.60B.811.24C.1622.48D.2433.72答案：D27.在假设開发法的現金流量折現中，估价對象開发完毕後的价值對应的時间一般是()。A.获得待開发房地产的時间B.開发期间的某個時间C.開发完毕後的時间D.開发完毕之後的某個時间答案：B28.現评估一种六個月前停工的在建工程价值，經测算，完毕所有工程的建造费用為1500元/㎡，其中主体工程900元/㎡，安装及装饰装修工程费為600元/㎡。该在建工程主体部分已完毕，未施工的安装及装饰装修工程按原设计规定在1年内完毕，未完毕部分的费用均匀投入。若折現率為15%，则在估价時點的续建费用為()元/㎡。A.486.52B.521.74C.559.50D.1398.76答案：B29.直线趋势法y=a+bX中的常数a、b，是由()决定的。A.房地产的历史价格资料B.房地产的未来价格资料C.房地产的現实价格资料D.估价師选用的現時和未来的价格资料答案：A30.某类商品房～的售价分别為6000元/㎡、6300元/㎡、6678元/㎡、7212元/㎡、7645元/㎡。运用平均增減量法，该类商品房的价格為()元/㎡。A.7974.00B.8023.00C.8056.25D.8078.00答案：C31.威廉阿郎索的在任意区位处的地租计算公式Pc(t)=N[Pc-C-kc(t)]中，Ⅳ表达()。A.單位面积土地上农产品的产量B.市場上每單位农产品的价格C.生产每單位农产品的成本D.向市場运送每單位农产品的成本答案：A32.某工业用地總面积為3000㎡，容积率為0.5，楼面地价為1000元/㎡。現按都市规划拟变更為商业用地，容积率為4.0，對应的楼面地价為1500元/㎡。该变化用途理论上应补地价為()萬元。A.500B.525C.600D.1650答案：D33.某估价汇报中采用收益法评估估价對象价值，估价成果偏高，其原因也許是()。A.空置率偏小B.运行费用偏大C.收益期限偏短D.酬劳率偏高答案：D34.某估价汇报中的估价對象為写字楼在建工程，采用假设開发法求取其价值時，開发完毕後的价值同步采用了市場法和收益法求取;采用成本法求取其价值時，土地采用了基准地价修正法求取。该估价汇报求取写字楼在建工程的价值，实质上采用了()。A.假设開发法和基准地价修正法两种措施B.假设開发法和成本法两种措施C.假设開发法、市場法、收益法和成本法四种措施D.假设開发法、市場法、收益法、成本法和基准地价修正法五种措施答案：D35.在估价假设和限制条件阐明中，當無理由怀疑建筑物的构造存在安全隐患時，应()。A.假定建筑构造是安全的B.肯定建筑物是安全的C.强调建筑构造安全须進行有关专业鉴定D.阐明建筑构造安全难以确定答案：A36.下列經济活動中，需要评估房地产抵押价值的是()。A.增長抵押贷款B.抵押期间對抵押房地产進行動态监测C.抵押贷款到期後需继续以该房地产抵押贷款D.处置抵押房地产E.租赁抵押房地产答案：ABCD37.下列法律法规和原则中，应作為都市房屋拆迁估价根据的有()。A.中华人民共和国物权法B.中华人民共和国都市房地产管理法C.都市房地产開发經营管理条例D.房地产估价规范E.都市房屋拆迁估价指导意見答案：ABDE38.下列引起房地产价格上涨的原因中，属于房地产自然增值的原因有()。A.對房地产自身進行投资改良B.需求增長导致稀缺性增長C.通货膨胀D.外部經济E.提高建导致本答案：BD39.在实际的房地产估价中，房地产抵押价值一般是抵押房地产未设置法定优先受偿款下的价值扣除估价師知悉的法定优先受偿款後的余额。這些法定优先受偿款一般包括()。A.拖欠建设工程价款B.已抵押担保的债券数额C.房地产变卖处置费用D.诉讼费用E.其他法定优先受偿款答案：ABE40.下列房地产价值类型中，属于非市場价值的有()。A.完全产权价值B.出租人权益价值C.迅速变現值D.承租人权益价值E.残存价值答案：CE41.下列房地产价格影响原因中，不属于房地产区位原因的有()。A.建筑平面布置B.朝向、楼层C.环境景观D.土地開发程度E.房屋完损等级答案：ADE42.下列有关居民收入水平對房地产价格影响的表述中，對的的有()。A.居民收入的真正增長，一般會导致房地产价格上升B.假如居民收入的增長是衣食较困难的低收入者的收入增長，则對房地产价格影响不大C.假如居民收入的增長是中等收入者的收入增長，则會促使房地产上升D.假如居民收入的增長是高收入者的收入增長，且其無房地产投资或投机行為，则對房地产价格影响不大E.居民收入水平的变化對房地产价格影响不大答案：ABCD43.根据現行法律，下列房地产中不应作為以抵押為目的的估价對象的有()。A.土地所有权B.依法承包的荒山的土地使用权C.宅基地使用权D.固有汽車加油站E.乡镇企业用房答案：AC44.下列房地产中，一般状况下合用市場法估价的有()。A.原则廠房B.房地产開发用地C.行政办公楼D.写字楼E.在建工程答案：ABD45.就收益性而言，為合理选用或确定其净收益并客观评估其价值，往往规定估价師對其净收益同步給出()。A.较乐观的估计值B.较保守的估计值C.過高的估计值D.過低的估计值E.也許的估计值答案：ABE46.成本法中，在计算投资利息時，应计息项目包括()。A.土地获得成本B.開发成本C.管理费用D.销售费用E.销售税费答案：ABCD47.某房地产開发企业拟在10月18曰获得一宗房地产開发用地，估计该用地获得後2年建成商品房，前期勘察设计约需6個月;建成前六個月開始销售，销售期為1年，下列选项中，對的的有()。A.运用假设開发法测算土地總价，估价時點為10月18曰B.运用假设開发法测算土地總价，估价時點為4月18曰C.開发經营期為10月18曰至10月18曰D.建设期為10月18曰至10月18曰E.销售期為4月18曰至4月18曰答案：ADE48.针對某個估价對象，下列有关估价措施选用的說法中，對的的有()。A.理论上合用的估价措施，都必须选用B.在合用的估价措施中，选用两种即可C.理论上合用的估价措施因客观原因不能用的，可以不用D.必须选用两种以上的估价措施，不能只选用一种估价措施E.仅有一种估价措施合用的，可只选用一种估价措施答案：ACE49.甲地块临街深度為100ft，临街宽度為15ft，形状為矩形，總价為100萬元，相邻的乙地块也為临街宽度15ft的矩形地块。根据“四三二一法则”及“九八七六法则”，下列有关乙地块价格的表述中，對的的有()。A.若乙地块临街深度為25ft，则其總价為25萬元B.若乙地块临街深度為50ft，则其總价為50萬元C.若乙地块临街深度為75ft，则其總价為90萬元D.若乙地块临街深度為100ft，则其總价為110萬元E.若乙地块临街深度為150ft，则其總价為117萬元答案：CE50.在房地产买卖中對估价有多种需要，包括评估()。A.拟买卖的房地产市場价值B.买方乐意支付的最低价C.买方可承受的最高价D.卖方可接受的最低价E.卖方乐意接受的最高价答案：ACD51.在都市房屋拆迁中，假如被拆迁房屋的协议租金与市場租金差异较大，则在估价時应考虑此原因。()答案：錯误52.在都市房屋拆迁估价中，當拆迁赔偿实行房屋产权调换方式且所调换的房屋為期房的，因所调换的房屋状况為未来某個時點的状况，因此估价時點应為未来。()答案：錯误53.對于房地产開发用地而言，從某個特定投资角度评估出的投资价值，一般不小于市場价值。()答案：錯误54.在不考虑外部折旧的状况下，假如成本法求得的价值大大高于市場法或收益法求得的价值，则阐明房地产市場不景气。()答案：對的55.周围环境状况与否良好、交通与否有助于商品运送是确定商业用房位置优劣的首要原因。()答案：錯误56.不管是何种估价目的，估价對象状况不一定是估价時點時的状况，评估估价對象价值所根据的市場状况。()答案：錯误57.當估价對象為“洁净”的房地产、可比实例是带有债权债务的房地产時，其统一房地产范围的价格换算公式是：房地产价格=带债权债务的房地产价格+债务一债权。()答案：對的58.房地产收益可分為有形收益和無形收益，無形收益一般难以货币化，难以在计算净收益時予以考虑，但可通過选用较高的酬劳率或资本化率予以考虑。()答案：錯误59.某房地产開发项目的利润為360萬元，土地获得成本、開发成本、管理费用、销售费用合计為萬元，投资利息為200萬元，企业应缴纳土地增值税200萬元，该房地产開发项目的投资利润率為18%。()答案：對的60.成本法是先分别求取估价對象在估价時點的重新构建价格和折旧，然後将重新购建价格減去折旧来求取估计對象价值的措施。()答案：對的61.在假设開发法的現金流量折現法中，待開发房地产获得税费、後续開发成本、管理费用、销售费用、销售税费等，重要是根据估价對象的對应生产水平估计出的。()答案：錯误62.一般来說，运用假设開发法估价時，同一估价對象在自已開发前提下评估出的价格不小于在自愿转让前提下评估出的价值，在被迫转让前提下评估出的价值不不小于在自愿转让前提下评估出的价值。()答案：對的63.运用平均增減量法進行预测的条件是，房地产价格的变動過程是持续上升或下降的，并且上升或下降的幅度大体靠近，否则就不适宜采用這种措施。()答案：錯误64.某都市路线原则深度為24m，划分為三個等份，從街道方向算起，各等份單独深度价格修正率分别為50%、30%、20%，则临街16m的矩形土地的平均