房地产经纪操作实务分类模拟2

房地产经纪操作实务分类模拟2

一、单项选择题

(每题的备选答案中只有1个最符合题意)

1.下列各项中______不属于房地产经纪机构在经纪服务合同签订前应当告知的必要事项。

A.是否与委托房屋有利害关系

B.委托房屋的市场参考价格

C.房屋交易涉及的税费

D.房屋的升值空间

答案：D

[考点]房地产经纪服务合同签订—告知委托人有关事项

[解答]发布及告知的房源信息中不得含有升值或者投资回报的承诺，因此D选项不仅不可以作为告知内容，更不可以出现在发布的房源信息和房地产广告中。故此题目选择D。

2.经纪服务中基本服务的完成标准是______。

A.签订房地产交易合同

B.手续办理完毕

C.房屋交接结束

D.服务费用的缴纳

答案：A

[考点]经纪服务完成的标准和节点

[解答]从法律上讲，基本服务的完成标志是房地产交易合同的签订，故此题目选择A。

3.关于房地产经纪服务收费的说法，错误的是______。

A.收费标准应公示

B.支付方式应说明

C.收费时间尽量提前

D.承担主体应明确

答案：C

[考点]经纪服务费用

[解答]一般情况下，房地产经纪服务的完成以房地产交易合同签订为标志，房地产交易合同订立后就可以收取佣金。故此题目选择C。

4.签订房地产经纪服务合同前的准备工作不包括______。

A.查看委托人的有关证明

B.洽谈有关事项

C.书面告知委托人有关事项

D.签订代办贷款委托协议

答案：D

[解答]房地产经纪服务合同的签订流程通常包括：书面告知委托人有关事项、查看委托人有关证明、洽谈有关事项以及签署房地产经纪服务合同。故此题目选择D。

5.签订房地产经纪服务合同的主体是______。

A.房屋买卖双方

B.房屋租赁双方

C.房地产经纪机构和委托人

D.房地产经纪机构和房地产经纪人员

答案：C

[解答]房地产经纪服务合同是指房地产经纪机构和委托人之间就房地产经纪服务相关事宜订立的协议。故此题目选择C。

6.签订房地产经纪服务合同的作用主要是______。

A.多收佣金

B.节约时间

C.约束交易双方的行为

D.明确房地产经纪机构和委托方的权利与义务

答案：D

[解答]房地产经纪服务合同的作用如下：一是，确立了房地产经纪机构与委托人之间的委托关系；二是，明确了房地产经纪机构和委托人的权利和义务；三是，建立了房地产经纪机构和委托人之间解决纠纷和争议的有效依据。故此题目选择D。

7.房屋权利人委托房地产经纪机构出售房屋，应当订立的合同是______。

A.房屋承租经纪服务合同

B.房屋出租经纪服务合同

C.房屋承购经纪服务合同

D.房屋出售经纪服务合同

答案：D

[解答]按照委托人委托事项或要求提供的服务，房地产经纪服务合同可以分为房屋出售经纪合同、房屋出租经纪服务合同、房屋购买经纪服务合同和房屋承租经纪服务合同。故此题目选择D。

8.为避免房地产产权瑕疵造成交易风险，房地产经纪人员应当______。

A.到房地产管理部门进行产权核验

B.相信委托人的承诺

C.让买方自行查询房屋产权情况

D.保存出售委托人的房屋所有权证

答案：A

[解答]为避免房地产产权瑕疵造成交易风险，房地产经纪人员要根据房地产交易管理部门规定的产权核验办法，查询委托房地产的权利状况，是否具备交易条件。故此题目选择A。

9.除自行约定外，根据《合同法》的规定和实践中通行的做法，佣金的支付时间一般是______。

A.买方取得不动产权证书时

B.签订房地产经纪服务合同时

C.签订房地产交易合同时

D.申请房屋所有权转移登记时

答案：C

[解答]按照《合同法》的规定，目前经纪服务收费支付时间通常为房地产交易合同签订之时。故此题目选择C。

10.下列房地产经纪人员的关联关系情形中，不属于房地产经纪人员提供服务应披露或回避的情形是______。

A.房地产经纪人员是房屋所有权人的直系亲属

B.房地产经纪人员是房屋承购人的直系亲属

C.房地产经纪人员是房屋承租人的直系亲属

D.房地产经纪人员曾为该房屋提供过经纪服务

答案：D

[解答]房地产经纪机构和房地产经纪人员存在以下情形的，应当回避或如实披露并征得另一方当事人同意：①与房屋出卖人或出租人有利害关系，如房主为房地产经纪人员自己或其直系亲属等；②与房屋的承购人或者承租人有利害关系的，如房地产经纪人员是买方或承租方的直系亲属等。故此题目选择D。

11.下列因素中，对房地产买卖税费没有影响的是______。

A.房屋的性质

B.房屋的购买年限

C.房屋的用途

D.房地产经纪服务的方式

答案：D

[解答]在房屋交易中，根据权属性质、房地产用途、购买年限、是否唯一住房的不同，所缴税费亦有所不同。故此题目选择D。

12.在房地产交易合同未能履行的情况下，关于房地产经纪服务合同履行的说法，正确的是______。

A.不受影响

B.根据经纪服务合同中的约定执行

C.肯定不能履行

D.肯定能履行

答案：B

[解答]因交易双方违约导致交易合同不能履行，这种情况下，经纪服务合同仍要履行，经纪机构不必退还服务费用。故此题目选择B。

13.房地产经纪服务的报酬通常由佣金和______两部分构成。

A.贷款费

B.代办服务费

C.搬家费

D.解除抵押手续费

答案：B

[解答]服务费就是房地产经纪机构提供房地产经纪服务应得的服务报酬，由佣金和代办服务费两部分构成。故此题目选择B。

14.房地产经纪人员提前与委托人约定房屋实地查看的时间，最好能分成预约和确认两个阶段，较为恰当的时间分别为______。

A.看房一周前，看房前三天

B.看房一周前，看房前一天

C.看房三天前，看房前两天

D.看房三天前，看房前一天

答案：D

[考点]实地查看的准备工作

[解答]房地产经纪人员在实地查看前，应提前与委托人约定房屋查看的时间。“提前”最好能分为两个步骤，至少在三天前预约一个看房时间，然后在看房的前一天再确认。故此题目选择D。

15.房地产经纪人员对委托房屋的电梯配置情况与性能的检查，属于房屋______实地查看。

A.区位状况

B.物业管理状况

C.实物状况

D.交易状况

答案：C

[考点]实地查看的主要内容

[解答]对房屋实物状况进行实地查看中包括设施设备，对电梯配置与性能的查看属于设施设备范畴。故此题目选择C。

16.房地产经纪人员在进行房屋实地查看时，应着重查看的信息不包括房屋的______状况。

A.产权

B.实物

C.区位

D.物业管理

答案：A

[考点]实地查看的主要内容

[解答]房屋实地查看主要包括四个方面：区位状况、实物状况、物业管理状况及其他状况，产权调查不属于房屋实地察看阶段，故此题目选择A。

17.房屋状况说明书有利于房地产经纪机构积累房地产基础数据，建立数据库，体现了其______作用。

A.提升房地产权利人对经纪服务的认同

B.提升客户对经纪服务的信赖

C.防范房地产交易纠纷

D.积累房地产基础数据

答案：D

[考点]房屋状况说明书的作用

[解答]编制房屋状况说明书有助于房地产经纪机构积累房地产基础数据，建立数据库。故此题目选择D。

18.房地产经纪人员在查看房屋______状况时，应特别注意房屋的学区这一附加价值。

A.实物

B.区位

C.物业管理

D.内部

答案：B

[解答]对房屋区位状况查看包括配套设施查看，配套设施查看包括一定距离内教育设施查看。故此题目选择B。

19.房地产经纪编制房屋状况说明书的依据是______。

A.房屋实地查看及产权核验所得信息

B.房屋所有权人的描述

C.房地产经纪人员搜集的网络信息

D.物业服务企业提供的信息

答案：A

[解答]房地产经纪机构与委托人签订房屋出售、出租经纪服务合同，应当查看委托出售、出租的房屋及房地产权属证书，委托人的身份证明等有关资料，以此为依据编制房屋状况说明书。故此题目选择A。

20.房屋状况说明书有利于交易双方对房屋自身状况、家具家电等附属设施设备的共同认知，体现了其______作用。

A.提升房地产权利人对经纪服务的认同

B.提升客户对经纪服务的信赖

C.防范房地产交易纠纷

D.积累房地产基础数据

答案：C

[解答]房屋状况说明书实质就是“产品说明书”能够统一交易双方对交易标的的认知，防范房地产交易有关纠纷。故此题目选择C。

21.上下两层楼面之间的垂直距离是______。

A.建筑高度

B.层高

C.室内净高

D.进深

答案：B

[解答]层高是指上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。故此题目选择B。

22.房地产经纪人员在对拟出售房屋进行实物状况查看时，必须注意的事项不包括______。

A.下水是否畅通

B.房顶是否漏水

C.家具电器的品牌

D.采光是否良好

答案：C

[解答]房屋实物状况查看的注意事项包括：下水是否畅通、是否漏水、户型是否方正、采光状况以及电梯质量等问题，不包括家具电器的品牌，故此题目选择C。

23.房地产经纪人员可以通过了解小区楼道的卫生状况，了解房屋的______状况。

A.区位

B.实物

C.权益

D.物业管理

答案：D

[解答]房屋物业管理状况查看内容包括基础设施的维护情况和周边环境的整洁程度，门厅楼梯等共用部位的维护情况体现了物业管理状况。故此题目选择D。

24.房屋状况说明书的主要内容不包括______。

A.物业管理状况

B.房屋实物状况

C.房屋区位状况

D.房屋历史交易状况

答案：D

[解答]《房屋状况说明书》主要内容包括：房屋基本状况、房屋实物状况、房屋区位状况、配置家具、家电、房屋使用相关费用(出租)、房屋产权状况(出售)及需要说明的其他事项等部分，房屋历史交易状况不在《房屋状况说明书》中体现。故此题目选择D。

25.下列房地产经纪人员带看房屋后的做法中，错误的是______。

A.带看时与客户大方沟通

B.带看时了解客户的真实需求

C.及时回访

D.带看途中保持沉默

答案：D

[解答]房地产经纪人带看房屋时应该与客户大方沟通，不应该保持沉默，出现冷场。故此题目选择D。

26.下列存量房买卖实地查验项目中，属于共用部分查验内容的是______。

A.嫌恶设施方位

B.环境污染情况

C.噪声干扰程度

D.电梯等设备运行状况

答案：D

[解答]房地产经纪人员应查看门厅、楼梯等共用设施设备的维护情况。故此题目选择D。

27.房地产经纪人员在房地产租赁居间业务实地查看房屋时，需要完成的工作是______。

A.编制房屋状况说明书

B.发布房源信息

C.签订房地产经纪服务合同

D.信息配对

答案：A

[解答]房地产经纪人员在实地查看房屋后，需要编制房屋状况说明书，并请出租方签字确认。故此题目选择A。

二、多项选择题

(每题的备选答案中有2个或2个以上符合题意)

1.中国房地产估价师与房地产经纪人学会发布的房地产经纪业务合同推荐文本有______。

A.房屋出售委托协议

B.房屋承购委托协议

C.房屋出租委托协议

D.房屋承租委托协议

E.房屋销售委托协议

答案：ABCD

[解答]中房学发布的房地产经纪业务合同推荐文本不包括房屋销售委托协议。故此题目选择ABCD。

2.通过签订房地产经纪服务合同确立的关系可能有______。

A.房地产经纪机构与出租委托人之间的关系

B.出租人与承租人之间的关系

C.房地产经纪机构与房地产经纪人员之间的关系

D.房地产经纪机构与购买委托人之间的关系

E.房地产买卖双方之间的买卖关系

答案：AD

[解答]房地产经纪服务合同，是指房地产经纪机构与委托人之间的协议，确立了房地产经纪机构与委托人之间的委托关系。故此题目选择AD。

3.下列房地产经纪人员在签订房地产经纪服务合同时的做法中，正确的有______。

A.核对证件信息

B.笼统界定合同服务内容

C.标明合同有效期限

D.仔细核对房屋产权证书上的信息

E.提醒合同空白处不得填写内容

答案：ACD

[解答]在签订房地产经纪服务合同中，明确了房地产经纪机构和委托人的权利和义务，不应笼统界定合同服务内容，服务合同空白处可以填写增加条款，若无增加条款应将空白处划掉。故此题目选择ACD。

4.房地产经纪人员签订房地产经纪服务合同时，正确的做法有______。

A.向委托人解释清楚房地产经纪服务的有关条款

B.仔细核对委托人的原始资料，确保证件信息填写无误

C.明确约定房地产经纪服务合同内容

D.约定合同生效和废止的日期

E.告知委托人合同空白处不能填写内容

答案：ABCD

[解答]签订房地产经纪服务合同时，空白处可以填写增加条款，若无增加条款应将空白处划掉。故此题目选择ABCD。

5.房地产经纪服务合同通常需要以书面形式签订，为了使签订的合同具有法律效力，合同上必须有______。

A.委托人签字

B.房地产经纪机构盖章

C.房地产经纪人员签名

D.房地产经纪机构法人签名

E.房地产经纪人员的登记号和身份证号

答案：ABCE

[解答]协商一致的房地产经纪服务合同应经房地产经纪机构盖章、房地产经纪人员签字、委托人签字方可生效。注意，经纪人签字时同时需要经纪人注明其登记号。故此题目选择ABCE。

6.房地产经纪人员带领顾客实地看房的铺垫工作有______。

A.事先熟悉周边环境和房源

B.了解交易的背景或原因

C.事先熟悉带看的路线

D.仅准备好鞋套

E.备足时间

答案：ABCE

[考点]带领客户看房的准备工作

[解答]带领客户看房前需要备齐物品，包含：鞋套、名片、房屋状况说明书、尺子、相机、计算器等。不能仅带鞋套，D选项错误。故此题目选择ABCE。

7.房地产经纪人员带领顾客实地看房前的准备工作包括______。

A.与顾客约好看房时间

B.与业主约好看房时间

C.谨慎约定见面地点

D.与客户约定一个大概的时间范围

E.带领客户实地看房前的其他铺垫工作

答案：ABCE

[考点]带领客户看房的准备工作

[解答]与客户约时间，应约具体的时间点。而与业主约时间，宜约一个大概的时间范围，所以D选项为错误选项。故此题目选择ABCE。

8.房地产经纪人员在带领客户看房过程中，正确的做法是______。

A.路上保持绝对安静，给予客户一定的空间

B.对于房屋优缺点都要说明

C.口头告知客户其拟选定房屋的基本情况

D.及时了解客户对带看房屋的看法

E.进出电梯，客户先行

答案：BDE

[考点]带领客户看房的要求

[解答]房地产经纪人员要向买方一次性书面告知其拟选定房屋的房屋状况说明书中的基本情况与重要产权状况，不能口头告知，看房期间应与客户大方沟通，不应保持沉默，出现冷场。故此题目选择BDE。

9.下列属于房地产经纪人员在存量房租赁居间业务带看阶段的主要工作是______。

A.介绍房屋的基本状况和优缺点

B.发布客源信息

C.匹配客户需求多次带看直至找到合适房源

D.确定带看次序，预约好双方时间

E.协助签订房屋租赁合同

答案：ACD

[解答]带看过程中，要提前与双方约好时间，带看过程中根据房屋状况说明书向承租方详细介绍房屋的基本状况及优缺点。同时要注意，匹配和带看可能需要多次，承租客户才能找到合适的房