资产评估报告书

PAGE本资产评估报告依据中国资产评估准则编制齐鲁工业大学（山东省科学院）部分闲置建筑物出租资产租金市场价值资产评估报告鲁汉评报字[2021]第022号（共一册第一册）山东汉光土地房地产资产评估有限公司二〇二一年六月十二日齐鲁工业大学（山东省科学院）部分闲置建筑物出租资产评估项目第13页山东汉光土地房地产资产评估有限公司电话：0530－6165612目录资产评估报告摘要 3资产评估报告正文 5一、委托人、被评估单位和资产评估委托合同约定的其他资产评估报告报告使用人 5二、评估目的 6三、评估对象和评估范围 6四、价值类型 6五、评估基准日 7六、评估依据 7七、评估方法 8八、评估程序实施过程和情况 9九、评估假设 10十、评估结论 11十一、特别事项说明 11十二、评估报告的使用限制说明 11十三、评估报告提出日期 12十四、评估机构及签字资产评估师 12声明一、本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协会发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。二、委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定和资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告；委托人或者其他资产评估报告使用人违反前述规定使用资产评估报告的，本资产评估机构及其资产评估师不承担责任。三、本资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用；除此之外，其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。四、本资产评估报告使用人应正确理解评估结论，评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。五、资产评估机构及其资产评估师遵守法律、行政法规和资产评估准则，持独立、客观、公正的原则，并对所出具的资产评估报告依法承担责任。六、评估对象涉及的资产、负债清单由委托人、被评估单位申报并经其采用签名、盖章或法律允许的其他方式确认；委托人和其他相关当事人依法对其提供资料的真实性、完整性、合法性负责。七、资产评估师已对评估对象及其所涉及资产进行现场调查；已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注。八、资产评估机构出具的资产评估报告中的分析、判断和结果受资产评估报告中假设和限制条件的限制，资产评估报告使用人应当充分考虑资产评估报告中载明的假设、限制条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。齐鲁工业大学（山东省科学院）部分闲置建筑物出租资产租金市场价值资产评估报告摘要重要提示以下内容摘自资产评估报告书，欲了解本评估项目的全面情况，应认真阅读资产评估报告书全文。山东汉光土地房地产资产评估有限公司接受山东省财政厅委托，为基准日2021年6月10日的租金市场价值进行了评估。现将资产评估情况及评估结果摘要如下：一、评估目的：为提供租金市场价值的参考意见。二、评估对象和范围：本次评估对象为山东省科学院高新技术分院2#楼及地下200个车位租金市场价值；评估范围为山东省科学院高新技术分院2#楼及地下200个车位租金。三、价值类型：市场价值。四、评估基准日：评估基准日为2021年6月10日。五、评估方法：市场法。六、评估结论及其有效期间：经评估，租金评估值为人民币7,221,671.00元，人民币大写柒佰贰拾贰万壹仟陆佰柒拾壹元整。本资产评估报告结论的使用有效期为自评估基准日起一年（自评估基准日2021年6月10日起，至2022年6月9日止）。如果资产状况、市场状况与评估基准日相关状况相比发生重大变化，委托人应当委托评估机构执行评估更新业务或重新评估。本资产评估报告仅供委托人为本资产评估报告所列明的评估目的以及报送有关资产评估主管机关审查使用。资产评估报告使用者应当充分考虑资产评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。以上内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评估结论，应当阅读资产评估报告正文。齐鲁工业大学（山东省科学院）部分闲置建筑物出租资产租金市场价值资产评估报告正文鲁汉评报字[2021]第022号山东省财政厅：山东汉光土地房地产资产评估有限公司接受山东省财政厅委托，为基准日2021年6月10日的租金市场价值进行了评估。现将资产评估情况及结果报告如下：一、委托人、被评估单位和资产评估委托合同约定的其他资产评估报告报告使用人山东省财政厅二、评估目的为提供租金市场价值的参考意见。三、评估对象和评估范围本次评估对象为山东省科学院高新技术分院2#楼及地下200个车位租金市场价值；评估范围为山东省科学院高新技术分院2#楼及地下200个车位租金。具体情况如下：委估房产为山东省科学院高新技术分院2#楼，共计十四层，面积共计12758.00平方米，坐落于青岛市崂山区苗岭支路路西仙霞岭路南，于2015年10月2日通过竣工验收，框剪结构，室内水泥地面，室内墙刮仿瓷，铝合金窗户，水电暖消防齐全。以上房屋尚未取得房屋所有权证，土地证：青崂国用（2005）第047号，土地使用权类型：出让用地，用途：科研用地。齐鲁工业大学（山东省科学院）承诺拥有房屋产权，且不存在产权纠纷。纳入评估范围的资产与接受委托评估时确定的范围一致。四、价值类型本次评估价值类型为市场价值。市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫压制的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。五、评估基准日本次报告评估基准日2021年6月10日选取上述日期为评估基准日的理由是：主要考虑使评估基准日尽可能与评估目的的实现日接近，使评估结论较合理地为评估目的服务。本次评估采用的取价标准均为评估基准日的有效价格标准。六、评估依据在本次评估工作中我们所遵循的国家、地方政府和有关部门的法律、法规以及参考资料主要有：（一）行为依据项目编号：SDGPPS2021D（180001）015的资产评估委托合同。（二）法律法规依据1.《中华人民共和国资产评估法》（2016年中华人民共和国主席令地46号）2.《中华人民共和国公司法》（根据2018年10月26日第十三届全国人民代表大会常务委员会第六次会议《关于修订<中华人民共和国公司法>的决定》第四次修正）3.《中华人民共和国城市房地产管理法》（根据2019年8月26日第十三届全国人民代表大会常务委员会第十二次会议第三次修正）4.《中华人民共和国企业国有资产法》（主席令2008年第5号）5.《国有资产评估管理办法》（国务院第91号令，1991年）6.《企业国有资产监督管理暂行条例》（2011年1月8日修订）

7.《企业国有资产评估管理暂行办法》（国资委令第12号，2005年)

8.《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》（国资委产权[2006]274号）9.《中华人民共和国增值税暂行条例》（2017年11月19日修订）10.《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》（2017年11月19日修订）11.《财政部税务总局海关总署关于深化增值税改革有关政策的公告》（财政部税务总局海关总署公告2019年第39号）12.《财政部

税务总局关于支持个体工商户复工复业增值税政策的公告》(财政部

税务总局公告2020年第13号)13.《国家税务总局关于支持个体工商户复工复业等税收征收管理事项的公告》（国家税务总局公告2020年第5号）其他与评估工作相关的法律、法规和规章制度等。（三）准则依据1.《资产评估基本准则》（财政部，财资[2017]43号）2.《资产评估职业道德准则》（中评协[2017]30号）3.《资产评估执业准则——资产评估程序》（中评协[2018]36号）4.《资产评估执业准则——资产评估报告》（中评协[2018]35号）5.《资产评估执业准则——资产评估委托合同》（中评协[2017]33号）6.《资产评估执业准则——资产评估档案》（中评协[2018]37号）7.《资产评估执业准则——不动产》（中评协[2017]38号）8.《资产评估执业准则——资产评估方法》（中评协〔2019〕35号）9.《资产评估机构业务质量控制指南》（中评协[2017]46号）10.《资产评估价值类型指导意见》（中评协[2017]47号）11.《资产评估对象法律权属指导意见》（中评协[2017]48号）12.《企业国有资产评估报告指南》（中评协[2017]42号）（四）产权依据《土地使用权证书》《竣工验收报告》（五）取价依据1.《资产评估常用方法与参数手册》（中国经济科学出版社【2015】）2.评估基准日青岛市市场有关价格信息资料3.电话询价4.委托人及被评估单位提供的申报评估资料5.评估人员现场勘查及市场调查所得的有关资料七、评估方法结合本次评估目的及评估对象的具体情况，采用市场法确定租金的市场价值。市场法是将评估对象与评估时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知租金作适当修正，以此估算评估对象的客观合理价值的方法。市场法的计算公式为：评估对象价格=可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数八、评估程序实施过程和情况（一）前期准备、接受委托经与委托人洽谈沟通，了解项目委托人、被评估单位和资产评估委托合同约定的其他资产评估报告报告使用人、评估目的、评估对象与评估范围、价值类型、评估基准日、资产评估报告的提交期限及方式、评估服务费及支付方式以及委托人、其他相关当事人与资产评估机构及其资产评估专业人员工作配合和协助等需要明确的重要事项，在明确基本事项以及对专业能力、独立性和业务风险进行综合分析和评价后与委托人订立资产评估委托合同。在听取委托人对委估资产的历史和现状介绍后，根据资产评估业务具体情况编制资产评估工作计划，组建评估工作项目组。（二）现场调查、收集资料评估项目组进入评估现场后，结合产权持有人填报的资产评估申报明细表，通过询问、核对、勘察、检查等方式对委估资产进行现场检查。根据资产评估业务具体情况收集资产评估业务需要的资料，并对所收集利用的资产评估资料通过观察、询问、书面审查、实地调查、查询、复核等方式进行核查验证。通过对评估对象现场调查及收集的评估资料了解评估对象现状，关注评估对象及其所涉及资产的法律权属。（三）整理资料、评定估算资产评估组根据资产评估业务具体情况开展独立的市场调研，收集相关的信息资料，对收集的评估资料进行必要的筛选、分析、归纳和整理，形成评定估算和编制资产评估报告的依据。并根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集等情况，分析市场法、收益法和成本法三种资产评估基本方法的适用性，选择适当的方法；项目组根据所选用的评估方法，选取相应的公式和参数进行分析、计算和判断，形成测算结果。（四）形成结论、提交报告资产评估师对形成的测算结果进行综合分析，形成评估结论，在评定、估算形成评估结论后，编制初步资产评估报告。随后按照法律、行政法规、资产评估准则和本资产评估机构内部质量控制制度，对初步资产评估报告进行内部审核。在不影响对评估结论进行独立判断的前提下，与委托人或委托人同意的其他相关当事人就资产评估报告的有关内容进行必要的沟通后，向委托人出具并提交正式资产评估报告。（五）工作底稿归档按照法律、行政法规、资产评估准则和内部质量控制制度规定，对工作底稿、资产评估报告及其他相关资料进行整理，形成资产评估档案。九、评估假设在评估过程中，我们遵循以下评估假设条件；如评估假设不成立，将对评估结论产生重大影响。（一）交易假设：假定所有待评估资产已经处在交易过程中，评估师根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价；（二）公开市场假设：公开市场假设是对资产拟进入的市场的条件以及资产在这样的市场条件下接受何种影响的一种假定。公开市场是指充分发达与完善的市场条件，是指一个有自愿的买方和卖方的竞争性市场，在这个市场上，买方和卖方的地位平等，都有获取足够市场信息的机会和时间，买卖双方的交易都是在自愿的、理智的、非强制性或不受限制的条件下进行；（三）持续使用假设：持续使用假设是对资产拟进入市场的条件以及资产在这样的市场条件下的资产状态的一种假定。首先被评估资产正处于使用状态，其次假定处于使用状态的资产还将继续使用下去。（四）最高最佳使用假设：是指法律上许可、技术上可能、经济上可行、能够使估价对象的价值达到最大化的一种最可能的使用，包括用途、规模、集约度、档次上最佳。本次评估以房地产的现状用途为最高最佳使用。（五）外部环境假设：是假定评估基准日后国家现行的有关法律法规及政策、国家宏观经济形势无重大变化，本次交易各方所处地区的政治、经济和社会环境无重大变化；假定国家有关利率、汇率、赋税基准及税率、政策性征收费用等不发生重大变化。（六）委托人及相关责任方提供的有关本次评估的资料是真实的、完整、合法、有效的。（七）假设产权持有方对有关资产进行了有效的管理。评估对象在使用过程中没有违反国家法律、法规的行为。（八）没有考虑将来可能承担的抵押、担保事宜，以及特殊的交易方式可能追加付出的价格等对评估结论的影响。十、评估结论经评估，租金评估值为人民币7,221,671.00元，人民币大写柒佰贰拾贰万壹仟陆佰柒拾壹元整。十一、特别事项说明（一）本次评估年租金为含增值税价格，增值税进项税额以产权持有人提供的发票税额为准。（二）建筑物为租期10年，每两年一个档期，租金价格未来10年内有变化。(三）本次评估价值不含水费、电费、暖气费及物业管理费等。（四）委估房地产的租金根据日租金与建筑面积计算得出，出租建筑面积由双方租赁意向约定。委估房屋的面积以专业测绘人员现场测量面积为准，若实测面积与相关管理部门的测绘面积不一致，以相关管理部门的测绘面积为准。（五）至报告出具日，委估房产尚未办理产权证明，土地性质为出让土地，产权持有人承诺确认上述房产均归其所有，权属明确，不存在产权纠纷，若因权属资料不完善而产生的一切经济和法律后果均由产权持有人承担。（六）除上述事项外，评估现场踏勘结束日至本报告提出日之间，委托人及出租方未作特殊说明，且评估人员根据一般经验也未