注册会计师税法第十章房产税法、契税法和土地增值税法含解析

注册会计师税法第十章房产税法、契税法和土地增值税法含解析

一、单项选择题

1.（2020年）下列经营性房产中，应从租计征房产税的是（）。A.以融资租赁方式出租的房产B.处于免收租金期间内的出租房产C.收取固定收入不承担风险的对外投资联营房产D.居民住宅区内业主共有从事自营业务的经营性房产

2.（2017年）某企业2016年3月投资1500万元取得5万平方米的土地使用权，用于建造面积3万平方米的厂房，建筑成本和费用为2000万元，2016年底竣工验收并投入使用。对该厂房征收房产税时所确定的房产原值是（）万元。A.2900B.3500C.5000D.3800

3.下列情形中，应该从价计征房产税的是（）。A.单位出租地下人防设施的B.以劳务为报酬抵付房租的C.以居民住宅区内业主共有的经营性房产进行自营的D.个人出租房屋用于生产经营的

4.某企业拥有原值为5000万元的房产，2020年4月1日将其中的40％用于对外投资联营，双方约定投资期限10年，不承担投资风险，当年取得固定利润分红200万元（不含增值税）。已知当地省级人民政府规定计算房产余值的扣除比例为20％，该企业2020年度应纳房产税（）万元。A.24B.3.8C.33.6D.57.6

5.某企业于2020年3月购置一间仓库，于当月办理权属变更登记手续同时取得仓库的权属证书，该企业支付不含增值税买价3000万元，其中含地价款1400万元。已知该仓库建筑面积为3000平方米，所占土地面积为7000平方米。2020年就该仓库应缴纳房产税（）万元。（当地规定房产原值减除比例为20％）A.27B.20.16C.33.6D.36

6.某工厂2020年2月自建的厂房竣工验收并投入使用，该厂房的原值是7000万元，其中用于储存物资的独立地下室为500万元，假设房产原值的减除比例为30％，地下室应税房产原值为房产原价的50％。该工厂2020年应缴纳房产税（）万元。A.56B.49.14C.47.25D.61.60

7.甲公司2020年年初房产原值为7000万元，5月与乙公司签订租赁合同，约定自2020年6月起将其中原值500万元的房产租赁给乙公司，租期3年，月租金2万元（不含税），2020年6～7月为免租使用期间。甲公司所在地计算房产余值的减除比例为20％，甲公司2020年度应缴纳的房产税为（）万元。A.65.49B.66.21C.66.4D.67.26

8.某企业2020年5月支付7500万元（不含增值税，下同）取得50万平方米的土地使用权，缴纳契税300万元，用于建造面积为40万平方米的厂房，建造成本和费用为4000万元，2020年年末竣工验收并投入使用，2021年对该厂房征收房产税所确定的房产原值是（）万元。A.33500B.13200C.11800D.13000

9.下列关于房产税计税依据的说法不正确的是（）。A.房产原值是指纳税人在账簿“固定资产”和“在建工程”科目中记载的房屋原价B.纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值C.对于融资租赁房屋的情况，在计征房产税时应以房产余值计算征收D.房屋出典的，由承典人按房产余值计算缴纳房产税

10.某工业企业2021年2月自建的厂房竣工并投入使用。该厂房的原值为8000万元，其中用于储存物资的地下室为800万元。假设房产原值的减除比例为30％，地下室应税原值为房产原值的60％。该企业2021年应缴纳房产税（）万元。A.56B.59.14C.61.60D.53.76

11.某企业2020年拥有一幢三层的办公楼，原值6000万元，年初将其中的1/3以每月15万元（不含增值税）的租金出租给其他单位使用，2020年4月底，原租户的租约到期，该企业将该幢办公楼进行改建，更换楼内电梯，将原值80万元的电梯更换为120万元的新电梯，并为该办公楼安装了300万元的智能化楼宇设施，这些改建工程于7月底完工，该企业所在地省人民政府规定计算房产余值的减除比例为30％，该企业2020年应纳房产税（）万元。A.51.49B.52.38C.53.05D.53.19

12.下列关于个人出租住房取得的租金收入征收房产税的表述中，正确的是（）。A.免征房产税B.按5％的税率征收房产税C.按4％的税率征收房产税D.按4％的税率减半征收房产税

13.下列说法，符合房产税规定的是（）。A.房产税的计税余值的扣除比例由当地省、自治区、直辖市人民政府确定B.房产的租金收入，只包括房屋产权所有人出租房产使用权取得的货币收入C.个人自住的别墅应当缴纳房产税D.房产税在城市、县城、建制镇、工矿区和农村征收

14.下列属于房产税征收范围的是（）。A.露天游泳池B.房地产开发企业建造的商品房在出售前对外出租C.某工业企业地处于农村的生产用房D.房地产开发企业开发的未使用的待售商品房

15.下列各项中，符合房产税纳税义务人规定的是（）。A.房屋出租的由承租人纳税B.房屋产权出典的由出典人纳税C.房屋产权未确定的暂不缴纳房产税D.无租使用房产管理部门的房产由使用人代为缴纳房产税

16.对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由（）按照房产余值缴纳房产税。A.承租人B.产权所有人C.税务机关确定纳税人D.房产使用人

17.某专业供热企业，其2021年拥有供热使用的厂房共计原值1000万元，2021年该企业取得供热收入500万元，其中向居民供热取得的采暖费收入300万元，已知省政府规定计算房产余值的扣除比例为20%，2021年度该企业应缴纳房产税（）元。A.4.27B.3.47C.3.84D.5.02

18.（2020年）居民甲将一套价值100万元的一室居住房与居民乙交换为一套两室居住房，并补给居民乙50万元的换房补偿款，当地契税税率是4％，应缴纳的契税为（）万元。A.0B.4C.2D.6

19.某学校将一栋闲置不用的房屋转让给临近的公司，房产价值400万元，已知当年学校以无偿划拨方式取得该房屋的土地使用权。按规定下列说法正确的是（）A.学校和公司各负担一半的契税B.学校在转让时不缴纳契税C.仅受让公司缴纳契税D.学校补缴土地使用权的契税，公司缴纳房屋买卖的契税

20.甲企业2021年1月因无力偿还乙企业已到期的债务3000万元，经双方协商甲企业同意以自有房产偿还债务。该房产的原值5000万元，净值2000万元，评估现值9000万元。乙企业支付差价款6000万元，双方办理了产权过户手续。则乙企业计缴契税的计税依据是（）万元。A.5000B.6000C.9000D.2000

21.下列关于契税计税依据的说法中，错误的是（）。A.土地使用权出售、房屋买卖，为土地、房屋权属转移合同确定的价格，包括应交付的货币以及实物、其他经济利益对应的价款B.土地使用权互换、房屋互换，为所互换的土地使用权、房屋价格之和C.土地使用权赠与、房屋赠与以及其他没有价格的转移土地、房屋权属行为，为税务机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格依法核定的价格D.纳税人申报的成交价格、互换价格差额明显偏低且无正当理由的，由税务机关依照《税收征收管理法》的规定核定

22.下列关于契税减免税优惠的说法，错误的是（）A.国家机关承受房屋用于办公的，免征契税B.婚姻关系存续期间夫妻之间变更土地、房屋权属，免征契税C.单位承受荒滩用于仓储设施开发的，免征契税D.对个人购买家庭唯一的普通住房，面积为90平方米及以下的，减按1％的税率征收契税

23.林某2020年6月初购买一幢120平方米的商品房，支付价款130万元，并以20万元购买单独计价的储藏室，双方约定均采用分期付款方式，分20年支付，假定2020年支付4万元，根据省政府规定，商品房的契税税率为4％，储藏室的契税税率为3％，林某2020年应缴纳的契税为（）万元。（上述金额均不含增值税）A.4.5B.6C.5.5D.5.8

24.高某拥有面积为140平方米的住宅一套，价值96万元（不含增值税，下同）。林某拥有面积为120平方米的住宅一套，价值72万元。两人进行房屋互换，差价部分林某以现金补偿高某。已知契税适用税率为3％，根据契税法律制度的规定，林某应缴纳的契税税额为（）万元。A.4.8B.2.88C.2.16D.0.72

25.孟某向周某借款80万元，后因周某急需资金，孟某以一套价值90万元（不含增值税，下同）的房产抵偿所欠周某债务，周某取得该房产产权的同时支付孟某差价款10万元。已知契税的税率为3％。根据契税法律制度的规定，关于此次房屋交易缴纳契税的下列表述中，正确的是（）。A.孟某应缴纳契税3万元B.孟某应缴纳契税2.4万元C.周某应缴纳契税2.7万元D.周某应缴纳契税0.3万元

26.下列各项中，属于契税纳税人的是（）。A.出租土地的一方B.承租土地的一方C.转让土地使用权的一方D.受让土地使用权的一方

27.下列各项中应征收契税的是（）。A.法定继承人承受房屋权属B.运动员因成绩突出获得国家奖励的住房C.企业以行政划拨方式取得土地使用权D.承包者获得土地承包经营权

28.发生下列行为的单位和个人，应缴纳契税的是（）。A.陈先生购买房产用于翻建新房B.某企业集团以房屋权属作价投资C.高先生将自有房产投资于本人独资经营企业D.林先生将房产用于偿债

29.下列情形中，纳税人应当进行土地增值税清算的是（）。A.取得销售许可证满1年仍未销售完毕的B.转让未竣工结算房地产开发项目50％股权的C.直接转让土地使用权的D.房地产开发项目尚未竣工但已销售面积达到50％的

30.（2020年）根据土地增值税的相关规定，属于土地增值税征税范围的是（）。A.房地产的继承B.房地产重新评估C.房地产出租D.合作建房后转让

31.关于计算土地增值税时的扣除项目，下列说法中错误的是（）。A.土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除B.利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除C.超过贷款期限的利息部分和加罚的利息允许扣除D.财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额

32.根据土地增值税的有关规定，以下说法正确的是（）。A.建造高档公寓出售的，增值额未超过扣除项目金额20％的，予以免税B.因企业扩建需要而被征用的房地产，免征土地增值税C.因国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，免征土地增值税D.对纳税人既建造普通标准住宅，又建造其他房地产的，应分别核算增值额；未分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅由各省、自治区、直辖市税务机关确定是否减免土地增值税

33.房地产开发企业将开发的部分房地产用于下列（）项目，不属于视同销售房地产。A.换取其他单位的非货币性资产B.职工奖励C.出租D.对外投资

34.某商贸公司转让一幢已经使用过的办公楼，取得不含税收入500万元，办公楼原价480万元，已提折旧300万元。经房地产评估机构评估，该办公楼重置成本价为800万元，成新度折扣率为五成，转让时缴纳相关税费30万元（不含增值税）。该公司转让该办公楼应缴纳土地增值税（）万元。A.21B.30C.51D.60

35.2021年2月某房地产开发公司转让一幢写字楼取得不含增值税销售收入10000万元。已知该公司为取得土地使用权所支付的金额为500万元，房地产开发成本为2000万元，房地产开发费用为400万元，该公司没有按房地产项目计算分摊银行借款利息，该项目所在省政府规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例按10％计算，计算土地增值税准予扣除的税费为60万元。该公司应缴纳的土地增值税为（）万元。A.1806.50B.2855.50C.3345.00D.3517.50

36.某房地产开发企业2020年9月受让一宗土地，支付土地价款3000万元（不含增值税），缴纳契税90万元。12月将该土地使用权的70％用于开发建造商品房，次年3月商品房竣工验收后，将其中90％对外销售，取得不含增值税销售收入8000万元，剩余部分待售。开发销售期间发生前期工程费200万元，建筑安装工程费1600万元，基础设施费300万元，公共配套设施费400万元；管理费用460万元，销售费用240万元，财务费用370万元（其中利息费用不能提供金融机构贷款证明）。已知：当地省级人民政府规定的房地产开发费用扣除比例为10％，则该企业计算土地增值税时可以扣除的房地产开发费用为（）万元。A.419.67B.450.86C.467D.963

37.下列房地产交易行为中，应当计算缴纳土地增值税的是（）A.房地产公司出租高档住宅B.县城居民之间互换自有居住用房屋C.非营利的慈善组织将合作建造的房屋转让D.房地产开发企业代客户进行房地产开发，开发完成后向客户收取代建收入

38.下列情形属于主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的是（）A.房地产开发项目全部竣工、完成销售的B.整体转让未竣工决算房地产开发项目的C.直接转让土地使用权的D.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的

39.下列行为属于土地增值税征税范围的是（）。A.政府向国有企业划转土地使用权B.事业单位出租闲置房产C.村委会自行转让集体土地D.企业以房地产抵债

40.根据土地增值税相关规定，下列行为中，需要计算缴纳土地增值税的是（）。A.某人将自己拥有的一套闲置的住房出租B.某人将自己的房产无偿赠与自己的子女C.个人之间互换自有居住用房地产（经当地税务机关核实）D.某企业将一套房产无偿赠与关联公司

二、多项选择题

41.（2018年）下列关于房产税纳税义务发生时间的表述中，正确的有（）A.纳税人自行新建房屋用于生产经营，从建成之月起缴纳房产税B.纳税人将原有房产用于生产经营，从生产经营之月起缴纳房产税C.纳税人出租房产，自交付出租房产之次月起缴纳房产税D.房地产开发企业自用本企业建造的商品房，自房屋使用之次月起缴纳房产税

42.下列关于房产税计税依据的表述中，符合税法规定的有（）。A.融资租赁房屋的，以房产余值计算缴纳房产税B.纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值C.房屋出典的，由承典人按重置成本计算缴纳房产税D.经营租赁房屋的，以评估价格计算缴纳房产税

43.下列各项中，符合房产税纳税义务发生时间规定的有（）。A.纳税人因房产的实物或权利状态发生变化而依法终止纳税义务的，房产税款的计算应截止到权利状态发生变化的次月B.委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起缴纳房产税C.购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起缴纳房产税D.购置新建商品房，自权属登记机关签发房屋权属证书之次月起缴纳房产税

44.下列关于房产税的表述，正确的有（）。A.对投资联营的房产，应由被投资企业从房产余值作为计税依据计征房产税B.对出租的房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产余值缴纳房产税C.对于更换房屋附属设施和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设施的价值D.凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，应计入房产原值，计征房产税

45.下列房产中，可以免征房产税的有（）。A.高校学生公寓B.商品储备管理公司自用的承担商品储备业务的房产C.经营公租房的租金收入D.单独建在地下的建筑物

46.下列可以成为房产税纳税人，缴纳房产税的有（）A.出租房屋的政府机关B.自用房产的外商投资企业C.产权出典人D.产权未确定的房产代管人

47.根据房产税法律制度的规定，下列各项中，应缴纳房产税的有（）。A.某县城宾馆的围墙B.某县城宾馆的室外游泳池C.某企业位于市区的办公楼D.某房地产开发企业出租的位于市区的写字楼

48.以下选项中获取的房屋权属中，可以免征契税的有（）。A.因房屋拆迁取得的房屋B.以实物交换取得的房屋C.法定继承人通过继承承受房屋权属D.婚姻关系存续期间夫妻之间变更房屋权属

49.下列各项中，符合契税有关规定的有（）。A.契税纳税义务发生时间为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天B.纳税人在依法办理土地、房屋权属登记前，权属转移合同、权属转移合同性质凭证不生效、无效、被撤销或者被解除的，已缴纳的契税不予退还C.契税自纳税义务发生之日起15日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款D.税务机关及其工作人员对税收征收管理过程中知悉的纳税人的个人信息，应当依法予以保密，不得泄露或者非法向他人提供

50.下列关于契税优惠政策的表述中，正确的有（）。A.承受荒山、荒地、荒滩土地使用权用于农、林、牧、渔业生产的，免征契税B.婚姻关系存续期间夫妻之间变更土地、房屋权属，照章征契税C.法定继承人通过继承承受土地、房屋权属的，免征契税D.某居民购买一套86平方米的普通住房作为家庭唯一住房，可减按1％税率缴纳契税

51.甲企业2021年3月以自有房产对乙企业进行投资并取得了相应的股权，办理了产权过户手续。经有关部门评估，该房产的现值为24000万元。当月丙企业以股权方式购买该房产并办理了过户手续，支付的股份价值为30000万元。下列各企业计缴契税的处理中，正确的有（）。A.乙企业向丙企业出售房屋不缴纳契税B.甲企业以房产投资的行为不缴纳契税C.丙企业按30000万元作为计税依据计缴契税D.乙企业从甲企业取得房屋按房产现值24000万元作为计税依据计缴契税

52.关于契税的计税依据，下列表述正确的有（）。A.国有土地使用权出让的，以出让价格为计税依据B.房屋赠与的，由征收机关参照房屋买卖的市场价格核定计税依据C.土地使用权交换的，以所交换的土地使用权的价格差额为计税依据D.土地使用权出售的，以评估价格为计税依据

53.根据土地增值税的相关规定，下列关于土地增值税征收管理的说法正确的有（）。A.纳税人签订房地产转让合同后7日内进行土地增值税纳税申报B.土地增值税的纳税人应向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报C.除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于1％D.除保障性住房外，西部地区省份预征率不得低于2％

54.房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的公共设施，其成本费用可以扣除的情况有（）。A.建成后产权属于全体业主所有的B.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的C.建成后有偿转让的D.建成后产权属于房地产开发企业的

55.房地产开发企业进行土地增值税清算时，下列各项中，允许在计算增值额时扣除的有（）。A.加罚的利息B.已售精装修房屋的装修费用C.公共配套设施费D.排污费、绿化费

56.下列各项中，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的有（）。A.取得销售（预售）许可证满3年仍未销售完毕的B.取得的销售收入占该项目收入总额50％以上的C.申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的D.转让的房屋建筑面积占整个项目可售建筑面积75％以上的，剩余的可售建筑面积尚未出租或自用

57.下列情形中，应按评估价格计征土地增值税的有（）。A.提供扣除项目金额不实的B.隐瞒、虚报房地产成交价格的C.房地产开发项目全部竣工完成销售需要进行清算的D.转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的

58.下列表述中，符合房地产开发企业土地增值税清算规定的有（）。A.对分期开发的项目，以分期项目为单位清算B.开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额C.房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税D.在计算土地增值税时，房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费，可以扣除

59.房地产开发企业进行土地增值税清算时，下列各项中，不允许在计算增值额时扣除的有（）。A.加罚的利息B.已售精装修房屋的装修费用C.逾期开发土地缴纳的土地闲置费D.未取得建筑安装施工企业开具发票的扣留质量保证金

60.企业转让旧房计算土地增值税时，其扣除项目金额有（）。A.房屋及建筑物的原值B.取得土地使用权支付的地价款（不能提供已支付地价款的凭据）C.取得土地使用权时按国家统一规定缴纳的有关费用D.转让环节缴纳的增值税以外的税金

61.房地产开发公司销售新建房支付的下列相关税费，可列入加计20％扣除基数的有（）。A.取得土地使用权缴纳的契税B.支付建筑人员的工资、福利费C.销售过程中发生的销售费用D.开发小区内的道路建设费用

62.下列项目属于房地产开发成本的有（）。A.土地征用及拆迁补偿费B.建筑安装工程费C.公共配套设施费D.支付给银行的利息

63.下列属于不征和免征土地增值税的有（）。A.李某将自己购买5年的商铺转让B.房产所有人将房产赠与其直系亲属C.因国家建设需要而搬迁，纳税人自行转让的房产D.王大爷将自己的房产赠与直接承担赡养自己义务的小李

64.下列事项中，属于土地增值税征税范围的有（）。A.美国人杰克将中国境内一处房产赠送给好友B.企业为办理银行贷款将厂房进行抵押C.房地产开发公司受托对某企业闲置厂房进行改造D.居民个人之间交换非居住用房产

65.根据土地增值税有关规定，下列业务属于土地增值税征税范围的有（）。A.非营利的基金会将合作建造的房屋转让B.转让房屋所有权C.出让国有土地使用权D.转让国有土地使用权

66.下列项目属于房地产开发成本的有（）。A.土地征用及拆迁补偿费B.建筑安装工程费C.公共配套设施费D.前期工程费

三、简答题

67.4.甲企业的机构所在地在北京，2019年发生以下业务：(1)2019年1月1日，甲企业把其A座办公楼租赁给美国的一家公司，租赁金额为9000美元/年，适用的人民币汇率中间价为1:6.5，租赁期限为一年。(2)2019年3月1日，甲企业把其B座办公楼无偿给乙企业，并且约定：使用期限为9个月，乙企业无须支付给甲企业任何费用，也无须附带任何条件。但是此办公楼市场租赁价格为18万元/年。(3)2019年6月30日，甲企业与丙企业签订一租赁协议，租赁协议约定：丙企业租赁甲公司C座办公楼，2019年7至12月为免租使用期，2020至2021年为有偿租赁期，其中有偿租赁价格为12万元/年，C座办公楼房产原值为1000万元。(4)2019年8月1日甲企业购买了丁企业自办的幼儿园，此幼儿园的房产市场价值为1000万元，账簿记载固定资产原值900万元。其他相关资料：此题涉及的金额全部为不含税金额，房产税的扣除比例为30%。根据上述资料，回答下列问题：1.业务(1)甲企业应缴纳房产税。2.业务(2)甲企业应缴纳房产税。(此期间为乙企业无租使用期间)3.2019年业务(3)甲企业应缴纳房产税。4.业务(4)甲企业应缴纳房产税。

68.2.某药厂2021年7月1日转让其位于市区的一栋办公楼，取得不含增值税销售收入24000万元。2011年建造办公楼时，为取得土地使用权交付金额6000万元，发生建造成本8000万元。转让时经政府批准的房地产评估机构评估后，确定该办公楼的重置成本价为16000万元，成新度折扣率为60%，允许扣除的有关税金及附加1356万元。要求：根据上述资料，按照下列序号回答问题，如有计算需计算出合计数。（1）回答药厂办理土地增值税纳税申报的期限。（2）计算土地增值税时该企业办公楼的评估价格。（3）计算土地增值税时允许扣除项目金额的合计数。（4）计算转让办公楼应缴纳的土地增值税。

69.4、甲企业位于市区，2019年5月15日转让一处2016年3月1日购置的位于市区的仓库，其购置和转让情况如下：（1）2016年3月1日，购置该仓库时取得的发票上注明的价款为525万元，另支付契税款20万元并取得契税完税凭证。（2）由于某些原因在转让仓库时未能取评估价格。（3）转让仓库的产权转移书据上记载的含税销售金额为840万元，并按规定缴纳了转让环节的税金。（其他相关资料：甲企业选择简易计税办法计算增值税）要求：根据上述资料，按照下列序号计算回答问题，每问需计算出合计数。（1）计算该企业转让仓库时应缴纳的增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、印花税的合计金额。（2）计算该企业转让仓库计征土地增值税时允许扣除的金额。（3）计算该企业转让仓库应缴纳的土地增值税。（4）如果该企业转让仓库时既没有取得评估价格，也不能提供购房发票，税务机关应如何进行处理。

答案解析部分

1.【答案】C【解析】选项A，融资租赁的房产，由承租人自融资租赁合同约定开始日的次月起依照房产余值缴纳房产税；选项B，对出租房产，约定免收租金期限的，在免收租金期间由产权所有人按照房产余值缴纳房产税；选项D，对居民住宅区内业主共有的经营性房产，要区分自营或出租，分别适用不同政策。自营的，依照房产余值计征；出租的，依照租金收入计征。

2.【答案】B【解析】自2010年12月21日起，对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率大于0.5（3/5＝0.6），按地价全额计入房产原值，因此所确定的房产税的房产原值＝1500＋2000－3500（万元）。

3.【答案】C【解析】选项A：单位出租地下人防设施的，从租计征房产税；选项B：如果是以劳务或者其他形式为报酬抵付房租收人的，应根据当地同类房产的租金水平确定一个标准租金额从租计征；选项C：以居民住宅区内业主共有的经营性房产进行自营的，依照房产余值从价计征；选项D：个人出租房屋用于生产经营的，从租计征房产税

4.【答案】D【解析】对以房产投资，收取固定收入，不承担联营风险的，实际是以联营名义取得房产租金，应根据有关规定由出租方按租金收入计缴房产税。该企业2020年应纳房产税＝5000×（1－40％）×（1－20％）×1.2％＋5000×40％×（1－20％）×1.2％×3/12＋200×12％＝57.6（万元）。

5.【答案】B【解析】本题的宗地容积率＝建筑面积/总占地面积＝3000/7000＝0.43＜0.5，容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。这是房产税中的特殊规定，需要特殊记忆。计征房产税的房产原值＝（3000－1400）＋1400/7000×（3000×2）＝2800（万元），2020年就该仓库应缴纳房产税＝2800×（1－20％）×1.2％×9/12＝20.16（万元）。

6.【答案】C【解析】应缴纳的房产税＝（7000－500）×（1－30％）×1.2％×10/12＋500×50％×（1－30％）×1.2％×10/12＝47.25（万元）。

7.【答案】C【解析】对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产余值缴纳房产税。甲公司应缴纳的房产税＝7000×（1－20％）×1.2％×7/12＋（7000－500）×（1－20％）×1.2％×5/12＋2×5×12％＝66.4（万元）。

8.【答案】C【解析】房产原值＝7500＋4000＋300＝11800（万元），房产原值包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。

9.【答案】A【解析】房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在账簿“固定资产”科目中记载的房屋原价。

10.【答案】A【解析】与地上建筑相连的地下建筑，按照地上建筑计算缴纳房产税。应纳税额8000×（1－30％）×1.2％×10/12＝56（万元）。

11.【答案】D【解析】2020年1～4月应纳房产税＝6000×2/3×（1－30％）×1.2％×4/12＋15×4×12％＝11.2＋7.2＝18.4（万元）2020年5～7月应纳房产税＝6000×（1－30％）×1.2％×3/12＝12.6（万元）对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值。2020年8月至年底应纳房产税＝（6000＋120－80＋300）×（1－30％）×1.2％×5/12＝22.19（万元）该企业2020年应纳房产税＝18.4＋12.6＋22.19＝53.19（万元）。

12.【答案】C【解析】对个人出租住房，不区分用途，按4％的税率征收房产税。

13.【答案】A【解析】房产的租金收入包括货币和实物收入；个人所有非营业用的房产，属于免征房产税的项目；房产税征税范围不包括农村。

14.【答案】B【解析】露天游泳池不征收房产税；房地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征收房产税，但对出售前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税；房产税征税范围为城市、县城、建制镇和工矿区，不包括农村。

15.【答案】D【解析】选项A：房屋出租的由产权所有人（出租人）缴纳房产税；选项B：产权出典的由承典人缴纳房产税；选项C：房屋产权未确定的由代管人或使用人纳税。

16.【答案】B【解析】对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产余值缴纳房产税。

17.【答案】C【解析】对专业供热企业，按其向居民供热取得的采暖费收入占全部采暖费收入的比例，计算免征的房产税。该企业2021年度该企业应缴纳房产税=1000×（1-20%）×1.2%×2/5=3.84（万元）。

18.【答案】C【解析】个人交换房产，交换价格不等时，由多交付货币或实物支付差价的一方缴纳契税。应缴纳契税＝50×4％＝2（万元）。

19.【答案】D【解析】无偿划拨方式取得土地使用权又转让的，由转让者按补缴的土地出让费或土地收益补缴契税：房屋买卖由买方缴纳契税

20.【答案】C【解析】以房产抵偿债务，按照房屋的折价款作为计税依据缴纳契税，本题中的折价款为9000万元。

21.【答案】B【解析】选项B，土地使用权互换、房屋互换，为所互换的土地使用权、房屋价格的差额。

22.【答案】C【解析】选项C，承受荒山、荒地、荒滩土地使用权，并用于农、林、牧、渔业生产的，免征契税。

23.【答案】D【解析】采取分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权、房屋所有权的，应按合同规定的总价款计征契税；承受的房屋附属设施权属如为单独计价的，按照当地确定的适用税率征收契税；如与房屋统一计价的，适用与房屋相同的契税税率。此外，只要题目没明确说是第几套住房，无须考虑第一套、第二套相关的优惠税率，因此林某2020年应缴纳契税＝130×4％＋20×3％＝5.8（万元）。

24.【答案】D【解析】房屋互换，以所互换房屋的价格差额为计税依据。林某应缴纳的契税税额＝（96－72）×3％＝0.72（万元）。

25.【答案】C【解析】以房产抵债的，视同房屋买卖，应由产权承受方周某按房屋现值缴纳契税。周某应缴纳契税＝90×3％＝2.7（万元）。

26.【答案】D【解析】契税是以在中华人民共和国境内“转移土地、房屋权属”为征税对象，向“产权承受人”征收的一种财产税。

27.【答案】B【解析】法定继承人承受房屋权属免征契税；以划拨方式取得土地使用权，取得时是不需要缴纳契税的，应该在转让该土地使用权时，按照补缴的出让费补缴契税；契税的征收范围不包括土地承包经营权和土地经营权的转移。

28.【答案】A【解析】在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人。特别注意契税的纳税人是买方而不是卖方，这与其他税种不同。此题中，选项BD：将房产用于偿债、以房屋权属作价投资均属于契税征税范围，但纳税人为房屋权属的承受人，所以林先生和作为投资方的某企业集团不缴纳契税；选项C：以自有房产作股投入本人独资经营的企业，不缴纳契税。

29.【答案】C【解析】选项A：取得销售（预售）许可证满3年仍未销售完毕的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算；选项B：整体转让未竣工决算房地产开发项目的，应当进行土地增值税清算；选项C：直接转让土地使用权的，属于应当清算的情形；选项D：既不属于应当清算的情形，也不属于主管税务机关可以要求清算的情形。

30.【答案】D【解析】对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。

31.【答案】C【解析】超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。

32.【答案】C【解析】选项A：高档公寓不属于普通标准住宅，不能享受增值额未超过扣除项目金额20％免征土地增值税的优惠；选项B：因国家建设需要而被依法征用、收回的房地产，免征土地增值税；选项D：对纳税人既建造普通标准住宅，又建造其他房地产的，应分别核算增值额；未分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不适用增值额未超过扣除项目金额20％免征土地增值税的规定。

33.【答案】C【解析】选项ABD：属于视同销售行为。

34.【答案】A【解析】纳税人转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款或出让金和按国家统一规定缴纳的有关费用以及转让环节缴纳的税费作为扣除项目金额，增值额＝500－800×50％－30＝70（万元），增值率＝70/（800×50％＋30）×100％＝16.28％，增值额未超过扣除项目金额的50％，税率为30％，该公司转让办公楼应纳土地增值税＝70×30％＝21（万元）。

35.【答案】B【解析】扣除项目金额＝500＋2000＋（2000＋500）×10％＋60＋（500＋2000）×20％＝3310（万元）。增值额＝10000－3310－6690（万元）。增值率＝6690/3310×100％＝202.11％，适用税率为60％，速算扣除系数为35％。应纳税额＝6690×60％－3310×35％＝2855.50（万元）。

36.【答案】A【解析】可以扣除的取得土地使用权所支付的金额＝（3000＋90）×70％×90％＝1946.7（万元）可以扣除的房地产开发成本＝（200＋1600＋300＋400）×90％＝2250（万元）可以扣除的房地产开发费用＝（1946.7＋2250）×10％＝419.67（万元）。

37.【答案】C【解析】选项A：个人之间互换自用居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税；选项B：合作建房，建成后转让，发生产权转移，需要缴纳土地增值税；选项C：房地产的出租，出租人虽取得了收入，但没有发生房产产权、土地使用后的转让，因此不属于土地增值税的征税范围；选项D：对于房地产开发公司而言，虽然取得了收入，但未发生产权转移，其收入属于劳务性质收入，不征土地增值税。

38.【答案】D【解析】纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。其他三个选项均属于纳税人应进行土地增值税清算的情形。

39.【答案】D【解析】企业以房地产抵债，发生房地产产权转让，属于土地增值税的征税范围选项A，政府向国有企业划转土地使用权，不属于土地增值税征税范围；选项B，出租房产，没有发生房地产产权的转让，不属于土地增值税的征税范围；选项C，自行转让集体土地是一种违法行为，应由有关部门依照相关法律来处理，而不应纳入土地增值税的征税范围。

40.【答案】D【解析】选项D：非公益性捐赠房产征收土地增值税。

41.【答案】B,C,D【解析】选项A，纳税人自行新建房屋用于生产经营，从建成之次月起缴纳房产税。

42.【答案】A,B【解析】选项A:融资租赁房屋,本质上是一种变相分期付款购买固定资产的形式，因此在计征房产税时,应由承租人自融资租赁合同约定开始日的次月起依照房产余值缴纳房产税;选项C:产权出典的房产,产权所有人已无权支配房屋，因此由承典人以房屋原值按规定扣除一定比例后的房产余值计征房产税;选项D:经营租赁房屋的,由房屋产权所有人以取得的租金收入为房产税的计税依据。

43.【答案】B,C【解析】选项A：纳税人因房产的实物或权利状态发生变化而依法终止纳税义务的，房产税款的计算应截止到房产的实物或权利状态发生变化的当月末；选项D：购置新建商品房，应从交付使用之次月起缴纳房产税。

44.【答案】B,C,D【解析】选项A，对投资联营的房产，投资者参与投资利润分红，共担风险的按照房产余值计征房产税；对以房产投资，只收取固定收入，不承担风险的，由出租方按租金收入缴纳房产税

45.【答案】A,B,C【解析】选项D：单独建造的地下建筑物按规定计征房产税。

46.【答案】A,B,D【解析】选项A，政府机关出租的房产，应当从租计征房产税；选项B，外投资企业应当依法纳税；选项C，产权出典的，由承典人纳税，产权出典人不缴纳房产税。选项D，产权末确定，由房产代管人或者使用人纳税。

47.【答案】C,D【解析】（1）选项AB：独立于房屋之外的建筑物（如围墙、室外游泳池等），不是房产税的征税对象；（2）选项D：房地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征收房产税，但对出售前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。

48.【答案】C,D【解析】选项CD，免征契税。

49.【答案】A,D【解析】选项B：在依法办理土地、房屋权属登记前，权属转移合同、权属转移合同性质凭证不生效、无效、被撤销或者被解除的，纳税人可以向税务机关申请退还已缴纳的税款，税务机关应当依法办理；选项C：契税的纳税人应当在依法办理土地、房屋权属登记手续前申报缴纳契税。

50.【答案】A,C,D【解析】选项B：婚姻关系存续期间夫妻之间变更土地、房屋权属，免征契税。

51.【答案】A,B,C,D【解析】契税的纳税义务人是境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人。乙向丙出售，应该由丙缴纳契税，以成交价30000万元缴纳契税；以房产投资、入股，由产权承受方缴纳契税，所以甲不缴纳契税，应该由乙按24000万元缴纳契税。

52.【答案】A,B,C【解析】选项D，土地使用权出售、房屋买卖，其计税依据为成交价格。

53.【答案】A,B【解析】选项CD：除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2％，中部和东北地区省份不得低于1.5％，西部地区省份不得低于1％。

54.【答案】A,B,C【解析】有关公共设施在建成之后产权属于房地产开发企业的，其成本、费用不得扣除。

55.【答案】B,C,D【解析】房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本扣除；选项A不得税前扣除。

56.【答案】A,C【解析】符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85％以上，或该比例虽未超过85％，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；（2）取得销售（预售）许可证满3年仍未销售完毕的；（3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；（4）省税务机关规定的其他情况。

57.【答案】A,B,D【解析】纳税人有下列情形之一的，应按评估价格计征土地增值税：（1）提供扣除项目金额不实的；（2）隐瞒、虚报房地产成交价格的；（3）转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。

58.【答案】A,B,C【解析