【投资性房地产公允价值计量模式应用探究9800字（论文）】

投资性房地产公允价值计量模式应用研究目录TOC\o"1-2"\h\u2588投资性房地产公允价值计量模式应用研究 125716摘要 115668[关键词]投资性房地产计量模式公允价值成本模式 15710一、前言 220701二、投资性房地产公允价值计量的相关理论 216325（一）投资性房地产的概念及特征 21726（二）投资性房地产的计量模式 326738（三）投资性房地产公允价值计量的影响因素 32668（四）相关理论基础 520075三、投资性房地产计量的现状及存在问题的分析 618198（一）投资性房地产公允价值计量的应用现状 62000（二）投资性房地产公允价值计量应用问题及原因分析 77005四、完善投资性房地产公允价值计量的对策 97609（一）完善公允价值信息披露细节 925869（二）提高会计人员专业素质 1021386（三）完善企业会计准则等法律法规 1027547（四）选择权威的评估机构和审计机构 109722（五）健全房地产市场信息平台 1010131五、研究的结论及启示 1110071（一）研究的结论 115714（二）研究的启示 1119136参考文献 11摘要随着我国市场经济的不断发展，房地产企业逐渐成为了中国整体经济发展的重要组成部门，房地产市场的快速兴起对推动国民经济快速发展有着非常重要的作用，成本模式的计量方式已经无法准确客观反映投资性房地产的真实价值，因此我国逐渐开始引入公允价值的计量模式。本文首先梳理了公允价值和投资性房地产的相关理论基础。然后对投资性房地产就选择何种公允价值计量模式进行探讨，由此按照现有情况下的多种应用方式对应用的过程中表现出的缺点和不足进行概括和分析，并进一步提出在投资性房地产计量方面公司应如何应对这些问题，给出了相应的解决方案。通过对我国现行情况下在投资性房地产应用的公允价值计量带来的一系列影响作进一步总结和分析，来达到更好优化公允价值计量的目的。[关键词]投资性房地产计量模式公允价值成本模式一、前言随着会计建设和国际准则的发展，我国颁布了投资性房地产公允价值计量模式，但在实施过程中存在一些困难。并非所有的实际问题都能在条例中找到。相关设备公允价值的评估必须由财务人员或第三方评估机构进行验证，公允价值的计量应根据实际情况进行验证，但实践中的专业判断更多地嵌入了主观判断，在实践中，有些公司不采用公允价值计量。当被购买方对资产进行报价或重新设计时，资产的账面价值已严重偏离公允价值。因为房地产投资价值很容易出现变化，这就导致了账面价值与公允价值不一致的问题特别显著。二、投资性房地产公允价值计量的相关理论（一）投资性房地产的概念及特征1、投资性房地产的概念我国企业会计准则中明确指出将投资性房地产定义为能够在租金方面盈利或投资本钱增加，或者两者都具备的情况下而获得的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。涉及范围主要有已经租赁出去的但仍具备土地使用权利、具备土地使用权并计划在增值后转让的情况、已租赁出去的建造完成后的设施。2006年，中国会计准则将投资性房地产与无形资产、固定资产分开，因此，根据拥有资产的原因，我们可以将其他活动与投资性房地产区分开来，固定资产的属性主要是由于非偶然性生产和行权活动的影响，而投资性房地产的目的是为了获取租金和改善未来的价值空间。这两种现金流的方法也不同。若没有另外的活动之间的相互配合，单独的固定资产不能对现金流进行延续，但是房地产自身具备且能够得到现金流。2、投资性房地产的特征投资性房地产具有投资性。投资性房地产可以出租，也可以在持有待增值后进行转让，从而具备了金融资产的一些特性，这是投资性房地产与固定资产，无形资产的本质区别。投资性房地产具有长期性。投资性房地产并不同于证券被视为流动资产，可以在短期内进行处理，以满足金融需求。一些有经验的投资主体通常对投资性房地产进行长期规划，通过出租或者在适时出售获得利益最大化。因此，投资性房地产具有长期性。（二）投资性房地产的计量模式根据我国会计准则，投资性房地产有以下两种计量模式，一是成本计量模式，二是公允价值计量模式。1、成本计量模式成本计量是指取得该资产时支付的现金或现金等价物的金额，或取得该资产时支付的对价的公允价值；负债应当按照其现时义务实际收到的价款或者资产的金额计量，或者按照其现时义务实际收到的合同金额计量，或者他们在日常活动中偿还债务所需的现金或现金等价物计量。在计量成本的历史方法中，企业需要了解资产的折旧或摊销情况，这样的情况下，不及时和不准确的数据就不能反映交易市场上资产的真实价值，也不能保证有关用户得到准确有效的信息，使投资者采用错误的投资计划。2、公允价值计量模式公允价值的定义为买方与卖方之间存在交易活动的情况下，卖家面向市场对拥有资产进行售卖或者负债时，买家应该能够向卖家提出买该资产所需多少资金，即出售价格。由此可见，公允价值不仅是一方当事人的意愿，也是双方当事人的共同表达；然后，还会出现在两种特定情况下的表达，也就是资产出售和债务转移；再次是双方自愿活动。由于我国已经开始采用公允价值模型，这就意味着投资性房地产可以采用公允价值模型进行计量。公司采用公允价值计量方法有两个条件：一是房地产投资所在地存在活跃的房地产交易市场；二是经营企业的人能够依据在大体一致或者相似的房地产行业内的价格和额外市场行业获取信息充分这些前提，对房地产领域进行公允价值预测。公允价值计量模型能够反映交易市场上资产或负债的变动情况。进一步在该模型中反映出来的上述变动和活动情况具有的真正价值能够尽快提供给所需用户。因此，公允价值计量属性更有利于上市公司或投资者了解相关资产或负债的真实价值，更有利于上市公司的发展。（三）投资性房地产公允价值计量的影响因素1、会计准则的影响会计准则作为一种对公司会计核算进一步合理的前提，在投资性房地产领域，成本或公允价值量的计量方式都应在此准则和标准下操作。目前我国的市场大背景下，具备合理的核算方式下，我国相关政策对成本计量模式和公允价值计量模式进行优化。依据会计准则的要求，成本计量模式可以满足任何投资性房地产企业，同时投资性房地产行业又可以选择任意的计量模式。在会计准则的要求下，计量模式已经选择，不得随意变更，当在特殊情况下企业需要变更时需要在报表附注中进行说明后才能对这类资产的计量模式进行变更。对企业的会计核算模式的调整，会计准则每一个计量模式给出了相应的规定。在能够符合企业会计准则的前提下，如果企业往常应用的成本计量模式可以向公允价值计量模式进行转化。但反过来企业会计准则却规定禁止运用从公允价值计量模式向成本计量模式进行上一步转化，这也就是说，国家准则的大趋势倾向于公允价值计量模式。伴随着我国国家市场化快速发展，企业的发展已经不仅仅限于国内市场，许多企业的目标已经是国际化市场，而对于国际市场来看，许多国家加强对公允价值计量模式应用，因此，为了向国际化市场前进，企业需要掌握并加以运用公允价值计量模式，从而在于国外企业合作发展之时，运用同样的计量模式，可以准备的横向比较财务数据，为国内企业的决策者在国际市场中提供强有力的信息支持，保障信息具有可比性。2、融资结构的影响房地产行业最显著的特点表现为投资范围广，资金回笼缓慢，经受的财务方面风险大。对此为了解决上述问题，经营房地产行业的公司往往采取融资的措施来是风险降低，以此能够使企业资金链正常运转。企业通常有两种融资方案，但是由于内部融资获取资金量有限，容易发生资金断链，所以企业把目光投向了另一种融资方案--外部融资。按照外部融资的方式进行存在三种情况，他们分别是发行新股、发行债券、银行贷款。但是在三种外部融资的情况下也存在着一定的问题，例如发行新股、债券都要通过复杂的流程，并且要耗费大量的时间和精力，这并不能快速解决企业的资金问题。在现阶段的融资过程中，大多数企业都会选择向银行贷款来完成融资，而银行大量向外放款，会影响自己的利益和效益，所以银行会在向外放贷的时候提高放贷要求。目前我国的市场环境发展迅速，在这种大趋势下，公允价值计量模式更加受投资性房地产行业的青睐。这样的模式不仅能够向外部融资的主体展示更全面的会计信息，还能对财务数据进行完善能够提升企业还请债务的能力，进一步促进了更优质的外部融资渠道，对投资性房地产行业的融资结构了解更加清晰并使之更加优化。3、管理层偏好的影响由于每个人的个性化差异，企业的管理者对于企业风险的偏爱程度并不相同，这种差异会进一步的影响到企业的风险决策。对于认为在企业风险中应该处于保守式发展策略的管理者，往往会做出有利于企业在发展过程中稳定的执行决策。而采用公允价值计量的投资性房地产企业，其财务报表中反映的企业各项财务数据会受到一定程度的影响，这给稳健式管理者一种企业不稳定发展的错觉，从而影响到管理者对于公允价值计量模式的认同。不同的是，认为要保持在风险中激进式发展的管理者，却认为将公允价值模式应用于投资性房地产，既能平滑各项财务指标、快速提升营运业绩以及获得理想的利润，又能保持住房地产市场的热度。4、盈余管理需求的影响企业要顺利取得公允价值，必须具备两个基本条件：一是交易市场更加活跃；二是企业拥有专业知识丰富、综合素质高的财务管理人员。目前，我国虽然已经构建了相应的公允价值评估管理机制和监督体系，但公允价值评估还存在许多不足之处，有待完善。如果企业陷入发展困境，其经营规模和外部融资都会受到不利影响。如果投资性房地产能够以公允价值计量，可以从表面上改善企业的财务状况，优化财务报表。因此，充分发挥公允价值的优势，可以满足企业盈余管理的需要，避免企业自身的生存危机。（四）相关理论基础1、会计目标理论决策有用观和受托责任观是两种目标会计理论的核心观点。决策有用观的概念要求会计的目的是为信息使用者提供有用的信息。在会计核算中，应当确认尚未发生但对公司有重要影响的经济事项。不仅显示财务信息，与此同时也显示非财务信息，更加强调了会计信息之间的相互性。因此，公允价值计量模式最符合决策的效用要求，受托责任观的概念更注重委托人与管理人之间的经济关系。意味着会计的作用是达到委托人与管理人之间相互关系的目的，对委托者相关承担的责任进行监督。在本文所提到的经理和负责人分别代表了企业中的经营者和所有者。为了准确反映管理者的管理状况，必须采用历史成本计量模式。目前，我国采取上述两种观点相结合的方式。与之前的成本分析相对比，选择公允价值计量模式更能够突出表现资产的真实价值，并表达形式更加形象和精确。因此，从长期来看，公允价值能够反映资产的真实价值，采用有用的决策视角更为合适。2、经济收益观理论传统的会计收益计量是以企业的实际交易为基础，数据相对稳定且可观。然而，损益的评估仍有待完善，难以理解其定位，难以帮助会计信息做出决策。经济收益的计量方法既能反映实际交易中的客观表现和计量成本，又能考虑标的资产在未来条件下的变化，更加注重权益的真实性，经济绩效的衡量不仅反映了一个公司在一定时期内能够确认的财富数量的增长，还包括不能用数量来衡量和确认的财富的变化。公允价值模型能够准确反映当前条件下公司资产的价值，理解公司业绩与资产价值变动的关系。公允价值模型与经济收益概念相辅相成。公允价值计量模式是对经济收益进行表达，而经济收益也是产生公允价值的主要因素。公允价值计量模式以经济收益作为核心思想，该模型能够更加细致，多维度表达出市场价值波动，更好地促进企业决策并给出相应的改善方法。三、投资性房地产计量的现状及存在问题的分析（一）投资性房地产公允价值计量的应用现状近年来，我国房地产开发规模不断扩大，价格不断上涨，房地产上市公司大多应选择公允价值进行计量，在现实生活中，仍有许多公司采用历史成本模型，这样的选择结果与预期结果有着巨大的差异。首先，从目前公允价值计量情况的量化分析来看，2007年至2018年，上市公司数量从1441家快速增长至3508家，增长率为143%。由此可见，中国市场呈现出强大的生命力。投资性房地产公司由630家增加到1680家，增长166%。数据是最强有力的说明，我们可以清楚地看出，我国绝大部分的上市公司对于房地产投资行业给予厚望。数据显示，在2007年至2018年的时间内，公允价值计量的使用公司从18家增加到89家，增长率高达394%。可见，所有公司都认同公允价值计量。但值得注意的是，2007年采用MS房地产投资公允价值评估的上市公司数量较少，仅占当年上市公司的2.86%，2018年末仅占5.29%，似乎房地产企业并不认同房地产公允价值评估，而且年下降率很低。超过90%以上的公司仍然停留在原来的成本模型来对房地产投资进行衡量。因此，我国房地产投资公允价值计量的效果并不明显。其次，采用公允价值计量模型的房地产投资公司大多分布在沿海一、二城市。这些城市经济发达，市场机制完善，房地产开发企业投资规模大。在城市内部，即使有些企业采用公允价值计量，其数量也远远低于北京、上海和广州，这也是市场活动不平等的结果。（二）投资性房地产公允价值计量应用问题及原因分析1、投资性房地产公允价值计量条件限制根据适用于房地产投资的会计准则相关规定，公允价值模型的应用首先必须满足以下条件：投资所在市场存在房地产资产；其次，企业能够及时获取建筑价格信息和相关市场信息，为公允价值的计算提供有效依据，保证公允价值会计核算的及时性和准确性。房地产市场的发展相对落后，没有一个活跃的交易市场能够获得类似房地产的公平成交价格。这种对公允价值计量模式的要求极大地限制了这些公司未来如何计量的选择。2、公允价值难以确定我国当前的《企业会计准则》中已经做出了明确的规定，投资性房地产只有在采用公允价值计量这一准则的条件下，才可以取得公允价值。其次，公司可以获得类似或相近的房地产市场价格等相关信息。为了保持投资性房地产的公允价值做到最大限度内的公平与合理，要始终遵循上述准则。截止到目前，我国的房地产市场上已经暴露出发展潜力尚待发掘以及区域之间存在严重失衡等一系列弊端。我国范围内，处于大中城市以及沿海区域的相当数量的房地产都已经达到上述标准。但在一些小城镇和欠发达地区，由于房地产市场交易不频繁，企业很难在房地产市场上找到类似或相近的价格。此外，我国会计准则规定，同一类型的活动应当采用相同的计量方法，即本公司持有的部分房地产投资能够取得公允价值，但不能取得房地产市场公允价值信息的，选择公允价值计量是不可能的。3、信息披露不完全我国企业会计准则规定，采用公允价值的公司应当披露公允价值的确定方法、公司影响、估值报告等一系列信息，但仍有部分公司违反了准则的规定。部分公司未披露后续计量模式变更后公允价值的确定方法，未在年报中披露公允价值确定的相关内容。由于无法提供详尽的应用参数和假设信息的限制的存在，公允价值不具备一定的合理性和可靠性。一些上市公司只披露投资性房地产的总数量，没有列出项目的详细情况，这使得信息披露不够清晰，给需要信息的人造成决策干扰。由于上市公司披露的信息对市场投资者造成了一定的干扰，导致其无法了解市场上真实的经营情况。4、公允价值计量的成本较高由于中国房地产市场整体发展还没有进入非常成熟的阶段，企业很难直接从市场上获得投资性房地产的公允价值，这就要求企业运用估值技术和公允价值水平对其持有的房地产投资进行估值，在目前的实践中，为了使公允价值更加可靠和可信，企业通常从具有评估资质的第三方聘请外部评估机构进行评估，而且估值是每年都要进行的一项成本，造成估值成本较高。在实际操作中，很多公司都有投资性房地产，但其数量很少，占资产的比重很小。无论采用何种计量方法对企业的相关财务信息影响不大，出于成本效益的考虑，公允价值的选择并不是最佳选择。房地产投资的公允价值评估对企业的财务人员也提出了更高的要求。如果企业进行公允价值评估和计量，企业往往需要聘用专业素质较高的专业人员或培训现有财务人员，这也增加了企业的负担。5、会计人员职业素质参差不齐由于公允价值难以取得，其取得方法难以量化，公允价值的确定很大程度上依赖于专业判断，因此对会计人员的专业要求较高。我国约有1200万会计从业人员，约80%的被审计单位仍处于基础会计阶段，导致整个行业专业能力低下。采用公允价值计量时，相关会计人员要做好本职的编制财务报表的工作，还要保证其信息的真是可靠性，为房地产投资进行公允价值评估提供信息的支持。我国会计电算化发展水平低，导致大多数会计人员实践能力低。公允价值的准确运用对企业来说是一个难题。虽然会计人员对房地产投资的方方面面都比较熟悉，但从财务会计到管理会计的过程比较漫长，需要采用公允价值计量模式。会计人员在确定公允价值计量方法和选择具体参数时，需要根据自身的知识和能力水平进行判断。对于大多数会计人员来说，他们主要从事技术工作，专业判断能力不高，很难做出正确判断。四、完善投资性房地产公允价值计量的对策（一）完善公允价值信息披露细节1、财务信息披露新华联集团针对此次投资性房地产的公允价值评估给予了高度重视。根据财务报表提供的信息，2013年至2018年新华联集团委托第三方评估机构，采用不同的评估方法对公允价值进行了评估。2013年，新华联集团委托中联资产评估有限公司对该房地产投资进行评估，采用市场法。由于当时的主要资产位于北京，房地产市场活跃，可以获得相同或相似的资产项目，市场法更为准确。由于2014年新华联房地产市场尚处于急速扩张的状态，导致一些信息相对落后的区域无法及时地获取类似资产的准确价格，因此采用收益法进行评估也是不可取的。最终会计人员所以提供的本期财务报告，无风险利率为3%，风险收益率为4.75%，总贴现率为7.45%；2015年依然采用中瑞进行评估，根据本期财务报告，无风险利率为1.50%，风险收益率为6.00%，总贴现率为7.50%。新华联在2014-2016年年报中披露，公允价值分三级计量，符合国家会计准则的要求。2017年至2018年，新华联集团采用中联资产评估有限公司进行公允价值评估。对于投资产品的公允价值做出具体详尽的披露，对财务报表使用者来说可以充分的了解公司房地产投资状况，从而增强决策的科学性和合理性。同时，也有利于社会、政府和注册会计师对公司进行监督，防止公司利用公允价值计量对非法套现进行利润操纵和利润管理。为了尽最大限度地做出与公允价值相关的披露数据的调整与完善，应当及时有效的补充利润表和损益表要素的内容。在我国现有的对于损益表维护的框架组织下，控股公司积极采取有效的措施，将“公允价值变动损益”、“资产减值”等损益要素由原来计算在营业利润的范围内转变到计入到税前利润的范围内，增强企业控股和营业利润的透明度，从而现行的公允价值信息的披露得到不断的完善。2、非财务信披露采用公允价值模式的相关投资性房地产企业，首先应该对于公允价值会计政策提供相应的衡量依据，以及针对房地产公司所活跃的房地产市场提供充分的依据。贴合并且进入房地产市场内部，主动获取市场以及房地产市场内部市场价格的具体信息，针对房地产公允价值评估所采用的不恰当的评估技术以及所做出假设的不确定性、不科学性做出有力的披露。公允价值计量的内部控制沟通，主要由其公允价值进行相关的报告的内部系统程序、专业性学术机构的科学评估以及验证等证明程序所构成。（二）提高会计人员专业素质企业对专业会计人员的培训要全面、高效，合格的会计人员不仅要有专业的会计技能、科学审慎的工作态度，还要有良好的职业道德。客观公正地向报表用户提供报表数据。（三）完善企业会计准则等法律法规在我国现行制度下，公允价值计量模式仍存在诸多问题，因此，根据我国国情和行业发展的整体情况，完善和改革相关法律法规迫在眉睫。不照搬国外的制度，目前，公允价值在公司会计准则中的应用已经得到了充分的确立，但仅限于此还远远不够。仍有必要进一步澄清某些详细的规范，以确保准则的执行，并改进准则的有效运作。因此，建立规范的房地产市场对于营造成熟的经济环境具有十分重要的意义。（四）选择权威的评估机构和审计机构公允价值计量方法在投资性房地产评估公允价值的工作中发挥着举足轻重的作用，公司可以采用的评估方法也是灵活多变的，可以自行评估，也可以聘请专业的评估机构来进行评估工作。虽然会计准则没有要求聘请评估机构，但建议公司选择具有评估权限的评估机构，在交易信息不够透明的情况下，这在我国房地产市场尚不完善，评估机构在各类评估业务中积累了丰富的评估经验。他们专业能力强，更容易保持独立性，评价结果更容易被信息使用者接受。专业能力相对较强的企业以公司现行的公允价值为标准来对公司内部的控制设计和相关实施进行科学合理的评判，在此基础上，相关的评价机构也以公允价值为标准监督并且衡量上市公司的运营能力、员工所具备的专业素质。因此，评估机构和第三方主管审计机构能够更公正地反映资产价值，增强公司信息使用者的公信力。（五）健全房地产市场信息平台根据我国会计准则关于公允价值计量的规定，应当优先考虑最可靠的一级投入价值。政府建立的房地产交易数据共享平台是未来公允价值计量的基础。平台的建立可以由城乡建设委员会、税务局、房地产开发企业、房地产开发企业等参与，评估机构等部门可以实现数据的集成和共享，进行公平、公正的评估房地产咨询交易平台，这样的的目的是降低中期评估成本，要求公司获得公允价值。企业在使用评价平台时，可以有可靠的参考数据源；其次是通过开放的房地产交易信息平台，更加严格地推进评估机构的运作，最有可能通过规避房地产泡沫和高估风险来稳定房地产价格。因此，为了将大众传媒的优势发挥到最大化，处于当前互联网高度发达的时代背景下，要充分利用大数据共享等先进技术，政府部门首先要在加强对房地产交易信息的监管与控制的基础上，对交易数据进行综合性地分类，对以后批量评估技术做好坚实的基础，从而为房地产行业的税收征管做好技术储备。五、研究的结论及启示（一）研究的结论综上所述，公允价值计量模式涉及到投资性房地产中伴随计量、转换计量和处置计量的应用等诸多方面。但是，国家相关法律法规还不成熟，交易市场也不规范。公允价值计量模式对于采用相关《会计准则》的企业设定了严谨且相对完善的准则，因此由于这种限制的存在，只有很少一部分的公司会采用这种计量方法。为了尽最大化地拓宽公允价值计量模式在我国地域内的适用范围，增强投资性房地产标准应用的广泛性，所以政府积极采取措施对现行的政策做出调整是当务之急，降低企业的准入门槛也是大势所趋。其次，要进一步完善公司会计准则等法律法规，以促进成熟市场经济环境的形成。最后，规范投资资产公允价值评估