基准地价技术报告

基准地价技术报告

目录第一章概述 1一、基准地价更新工作的理论依据 1二、基准地价的内涵 2三、基准地价更新原则 3四、积石山县城区基准地价更新工作的思路与步骤 3第二章用市场资料估算各类用地样点地价 6一、土地还原利率的确定 6二、样点交易参数修正 7三、土地开发程度修正 9四、样点地价计算方法 9第三章积石山县城区基准地价的确定与分析 15第一节商业用地基准地价的确定与分析 15一、商业用地样点地价的测算结果 15二、商业用地基准地价的确定 15三、商业用地基准地价测算结果分析 16第二节住宅用地基准地价的确定与分析 18一、住宅用地样点地价测算结果 18二、住宅用地基准地价的确定 18三、住宅用地基准地价测算结果分析 19第三节工业用地基准地价的确定与分析 20一、工业用地样点地价测算结果 20二、工业用地基准地价的确定 20三、工业用地基准地价测算结果分析 21第四章积石山县城区基准地价变动分析 22一、积石山县城区基准地价变动分析 22二、积石山县城区地价变动原因分析 24第五章积石山县城区基准地价修正系数表的编制 26一、基准地价修正系数法评估宗地地价的原理 26二、基准地价区域、个别因素修正系数表编制 27三、基准地价容积率修正系数表编制 29四、基准地价土地开发程度修正表编制 30五、宗地地价出让年限修正 31六、宗地地价的楼层比例分摊 32第六章积石山县城区土地级别及基准地价验证 34一、土地级别和基准地价验证 34二、积石山县城区基准地价修正系数表的验证 34第七章积石山县城区基准地价应用建议 36附表 38第一章概述土地价格是国家土地所有权在经济上的体现，上版基准地价的评估为利用经济手段强化土地资产管理，促进土地使用制度改革，规范土地市场，为全面、科学、合理地使用和管理城镇土地提供依据。近些年来，随着积石山县城区经济和社会的不断发展，城市建设日新月异，土地市场交易越来越频繁，土地市场的发展客观上需要对基准地价进行更新。一、基准地价更新工作的理论依据积石山县城区土地估价的主要理论依据如下：1、马克思的地租地价理论马克思的地租、地价理论不仅具有重要的理论价值，而且具有重要的现实意义。地租资本化使土地具有价格，土地价格实质上是地租的价格。地租、地价的本质是由土地所有权的性质决定的，它们是土地所有权借以实现的经济形式。土地有偿使用实质上是土地所有权在经济上实现的一种形式，是取得土地使用权的经济条件，是土地价格的一种具体形式。因此，马克思的级差地租理论以及地价是地租资本化的理论是进行地价评估的理论基础之一。2、城市土地区位理论,城市土地区位是自然、经济、社会各要素之间相互联系和相互作用在空间位置上的反映。从区位理论出发，城市土地区别于其它生产要素的最大特点之一就是因相对位置不同产生不同的使用价值、不同的经济收益和不同的地租量。在城市中，由于土地区位差异，使得同类行业在不同区位上获得的经济收益会相差很大，不同行业在同一位置上的经济收益也会相差很大。因此，城镇土地收益水平和资本价值（地租、地价）几乎完全取决于土地的宏观、中观、微观区位条件，而土地的利用方式则很大程度上又取决于地租或地价水平。土地价格是衡量土地需求和竞争强度的最好尺度。随着质量和与外界联系方便程度而变化。在积石山县城区的土地估价中，依据土地区位差异划分了土地级别，并以此从宏观上测算和控制基准地价，并进一步根据区位通达性等微观条件，评估宗地价格。3、城市规划理论城市规划是为了实现一定时期内城市的经济和社会发展目标，确定城市性质、规模和发展方向，合理利用城市土地，协调城市空间布局和各项建设而进行的综合部署和安排。城市土地定级估价与城市规划密切相关。其中最重要的内容是土地利用规划，合理安排各项建设用地，力图使所有用地达到最佳利用。合理的土地定级估价成果可为城市规划提供依据，而城市规划控制和确定的土地用途、建筑密度、建筑高度以及容积率等指标是对城市某宗宗地价格的约束条件，将直接影响到评估结果。4、城市建设的空间变化积石山县城区北侧紧邻北山，南侧与南山相接，周围山体山峦起伏，两山之间用地平坦，用地呈东西向带状分布，用地受吹麻滩河分隔成南北两片，现有城区在北岸，河流的阻隔作用在一定程度上制约了南片区的发展。城区交通主要依靠国道和省道对外联系，省道309是城市的主要对外交通干道，城市的主要出口位于南侧，城市的长途客运站位于县城中部，临夏路南侧。由于受地形地貌的限制、历史的发展了影响，城市空间主要依托吹麻滩镇向周围地区扩展，初步形成紧凑的城市发展形态。积石山县城的未来发展主要是沿由吹麻滩河自然形成的发展轴线，南北方受山体阻隔，向东为污水处理厂和垃圾填埋场，应限制发展，向西地势平坦，适宜建设用地多，是城市发展的主要方向。积石山县城吹麻滩河以南工业园区已初建规模，因此也成为城市发展的一个方向。积石山县县城用地发展方向为：以向西发展为主，完善基础设施，考虑跨吹麻滩河以南发展，城市整体发展呈“西拓南跨”之势。二、基准地价的内涵基准地价是指在城镇规划区范围内，在设定土地开发程度（此次设定土地开发程度是六通一平）和设定容积率条件下，对现状利用条件及现状开发程度条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、住宅、工业等用途，分别评估在某一估价期日法定最高出让年期土地使用权的区域平均价格。积石山县城区此次估价期日设定为2012年1月1日。设定土地开发条件(平均土地开发程度)和现状利用条件均指六通一平，六通是指供水、排水、通路、通电、通讯、供热，一平指场地平整。法定土地使用权最高出让年限商业用地40年、工业用地50年、住宅用地70年。根据调查及有关单位提供的资料，设定容积率取积石山县城区不同用途土地平均容积率，计算结果为商业：1.8，住宅：1.5，工业：0.7。三、基准地价更新原则根据中华人民共和国国家质量监督检验检疫总局发布，于2002年7月1日实施的《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2001）（以下简称《规程》）的规定，积石山县土地估价应遵循的基本原则如下：1.遵循预期收益原则：指土地估价应以估价对象在正常利用条件下的未来客观有效的预期收益为依据的原则。2.遵循替代原则：指土地估价应以相邻地区或类似地区功能相同、条件相似的土地市场交易价格为依据，估价结果不得明显偏离具有替代性质的土地正常价格。3.遵循最有效利用原则：指土地估价应以估价对象的最有效利用为前提估价。判断土地的最有效利用以土地利用符合其自身利用条件、法律法规政策及规划限制、市场要求和最佳利用程度等。4.遵循供需原则：指土地估价要以市场供需决定土地价格为依据，并充分考虑土地供需的特殊性和土地市场的地域性。5.遵循报酬递增递减原则：是指土地估价要考虑在技术等条件一定的前提下，土地纯收益会随着土地投资的增加而出现由递增到递减的特点。6.遵循贡献原则：是指土地总收益由土地及其它生产要素共同作用的结果，土地的价格可由土地对土地收益的贡献大小来决定。7.遵循变动原则：指估价人员应把握土地价格影响因素及土地价格的变动规律，准确地评估价格。8.适当考虑规划原则：各种影响土地利用的规划，如城市规划、土地利用规划和各种专项规划等对土地的利用方向、强度、收益都有着不同程度的影响，进而影响土地的价格。尤其对于在评估期日内正在实施的规划项目应予以着重考虑。四、积石山县城区基准地价更新工作的思路与步骤1、总体思路积石山县城区基准地价更新技术路线是以土地定级成果为基础，以市场交易资料为依据，采用成本逼近法、收益还原法、市场比较法、剩余法等评估方法测算地价，并采用样点地价平均值的方法确定基准地价。在测算出的积石山县城区各级各类用地基准地价的基础上，按照《规程》规定，编制积石山县城区基准地价修正系数表，以便进行积石山县城区宗地地价评估。2、估价资料的调查、整理、分析和估价数据库建立随着积石山县城区发展，以及流通体制的改革和市场的不断发育和完善，城市土地的资产与资源二重性得到充分体现，为积石山县城区市基准地价评估提供了详实可靠的资料依据。在评估过程中，对区域内商业、住宅、工业各类用地的基本情况进行了广泛地调查(调查表采用《规程》附录部分的有关表格)，内容包括：转让、商品房房屋出租、房屋买卖、土地使用权出售、征地等，还对土地利用与管理政策、税费标准、物价指数、银行利率、投资收益率等土地估价所需的各种资料进行了广泛的收集；然后通过归类、整理、审查、检验，把一些缺乏主要项目、填报数据不符合要求以及明显偏离正常情况且又难以找出偏离原因的样本剔除，然后利用CARELAND系统对所收集的样本资料进行方差统计检验，剔除了一部分样点。本次调查共收集各类样本411个，积石山县城区的样点资料涉及到餐饮、教育、医疗、食品加工、木材加工、玻璃加工、纺织、百货等出租用途，其绝大多数分布在沿街两侧。由于近几年来土地使用和流转管理方式的规范化，积石山土地交易都采用“招、拍、挂”的方式，经反复筛选和检验，获得可靠性和代表性强的有效样点13个，其中商业、住宅、工业有效样本各有2、5和6个；最后用其计算积石山县城区商业、住宅、工业基准地价。3、分土地级别和用地类型测算地价在拥有前述大量样点地价资料的基础上，采用以下公式测算不同用地类型各级别基准地价:pla=式中：Pla--级别的单位面积地价；Pli--级别内各样点的单位面积地价；M--级别内有效样点数。4、基准地价的确定和结果分析将初步计算的基准地价，征求有关部门和专家的意见，并对基准地价进行合理性和客观性分析，从现状土地效益和预期土地收益两方面出发，确定各级土地基准地价，最后绘制商业用地、工业用地、住宅用地级别基准地价图。5、基准地价修正系数表的编制根据《规程》要求，选择区域因素和个别因素等要素进行基准地价修正，确定积石山县城区基准地价修正体系，并编制积石山县城区基准地价修正系数表。6、编写积石山县城区土地基准地价技术报告根据《规程》要求，结合积石山县城区土地估价工作的实际，编写积石山县城区基准地价更新技术报告。

第二章用市场资料估算各类用地样点地价一、土地还原利率的确定在基准地价的评估中，土地还原利率是十分重要的参数，其与地价呈反比关系。确定土地还原利率的方法很多，根据《规程》，并结合积石山县实际，采用以下两种方法确定土地还原利率：安全利率加风险调整值法：即土地还原利率=安全利率+风险调整值。安全利率可选用同一时期的一年期国债利率或一年期定期存款年利率，地价更新基准日一年期定期存款利率为3.5%；风险调整值的大小由市场风险因素因子对土地市场的影响程度决定，市场风险调整值=(风险因子权重值×因子风险调整值)投资风险与投资收益率综合排序插入法：将社会上各类相关类型投资按它们的收益率与风险大小排序，然后分析判断估价对象所对应的范围，确定其还原利率。投资收益法是将购买地产的抵押贷款收益率与自有资本收益率的加权平均数作为综合还原利率，按下式计算：R=M•Rm+（1-M）Re+Rc式中：R--综合还原利率M--贷款价值比率，即抵押贷款额占地产价值的比率Rm--抵押贷款综合还原利率，即第一年还本付息额与抵押贷款额的比率Re--自有资本要求的正常收益率Rc--待估地产项目风险调整系数（该系数按零值计）在确定土地还原利率时，注意了不同土地权利、不同土地使用年限、不同类型及不同级别土地之间还原利率的差别。根据积石山县房地产业的平均投资利润率、房地产投资的贷款利息、固定资产投资贷款利息等，通过对各类用地投资风险的调查分析，积石山城区商业用地投资风险高于住宅用地、工业用地投资风险，工业用地投资风险高于住宅用地投资风险。一年期定期存款利率3.50%房产投资贷款利息7.05%固定资产投资贷款利息6.56%（数据来源于中国银行2011年7月存款、贷款利率表）综合还原利率、土地还原利率和房屋还原利率的关系：R=（R1L+R2B）/（L+B）式中：R--综合还原利率R1--土地还原利率R2--房屋还原利率L--土地价格B--房屋价格（L：B按1：2计）积石山县城区商业用地、住宅用地、工业用地土地还原利率最终分别确定为8.0%、6.5%、6.0%。按照高风险高报酬的市场规律，投资房屋与土地的风险大小不同，土地还原利率R1一般小于房屋还原利率R2。根据房地产市场一般规律，房屋还原利率比土地还原利率高1%-3%，本次按相差2%计，则房屋还原利率R2=R1+2%。积石山县城区商业用地、住宅用地、工业用地的房屋资本还原利率分别确定为10.0%、8.5%、8.0%。二、样点交易参数修正1、交易时间修正土地的市场交易价格随时间发生着变化，不同年份发生的宗地交易价格差异较大，因此，对不同年份发生的宗地交易要进行时间修正，统一修正到估价期日2012年1月1日。根据《规程》，估价期日修正是将比较实例在其成交日期的价格调整为估价期日的价格，主要用地价指数进行修正。修正公式为：ＶＥ＝Ｖ０×Ｑ/Ｑ０式中：ＶＥ--估价期日宗地收益价格Ｖ０--交易期日宗地收益价格Ｑ--估价期日地价指数Ｑ０--交易期日地价指数经综合考虑积石山县城区不动产价格变化、物价上涨指数等影响地产价格的因素，确定不同年份发生的房地收益交易修正系数如表2-1。表2-1积石山城区房屋出租租金交易时间修正系数表交易年限201120102009200820072006≤2005修正系数1.771.611.461.331.211.11同年份发生的交易宗地价格修正到估价期日的计算公式为：Pls=Kj×Pj式中：Pls--为修正到评估时间的样点地价；Kj--为第j年成交数据修正到评估年的修正系数；Pj--第j年某一宗地的实际成交价格。表2-2积石山县城区地产交易价格时间修正系数表交易年限201120102009200820072006≤2005修正系数1.771.611.461.331.211.112、房屋出租的楼层修正出租的房屋在不同的楼层租金相差很大，尤其是对于商业经营活动来说，租金一般随着出租楼层的升高而急剧降低，对于具有同样建筑面积的房屋，位于不同楼层会导致租金收入的很大差异，因此必须将不同楼层的房屋租金修正到租金最高的楼层，对于商业而言即修正到一楼，在修正的基础上才能准确地计算地价。通过对比分析，同时参考其它城市的经验，最后确定积石山县城区的楼层修正系数如表2-3。表2-3积石山县城区商业用途出租房屋楼层修正系数表楼层一二三三楼及以上修正系数1.361.281.171对不同楼层的房屋出租样点，租金修正到最高租金楼层的计算公式为：Ils=Kj×Ij式中：Ils--为修正后的房屋租金；Kj--楼层修正系数；Ij--出租楼层的实际租金收入。三、土地开发程度修正根据《规程》的有关规定，积石山县城区现状建成区大部分已达六通一平。由于本次土地基准地价设定土地开发程度为六通一平,即供水、排水、通电、通路、通讯、供热，一平指场地平整。因此，对于所采集的未达设定条件的样点，应进行设定开发程度修正。本次积石山县城区土地定级结果显示：积石山县城区各类用地四、五级大部分位于建成区以外，应按设定的六通一平的要求进行修正，见下表2-4：表2-4土地开发程度修正表单位：元/平方米土地开发程度修正表（商业）级别五通四通三通二通场地平整一级30-5040-7025-60二级30-4545-6550-8525-50三级20-3545-6050-8515-30四级30-6040-6550-756-15五级30-6040-6550-702-5土地开发程度修正表（住宅）级别五通四通三通二通场地平整一级30-4540-6020-50二级30-4035-5550-7520-45三级20-4035-5550-7515-30四级25-4035-5045-556-15五级20-3025-3530-402-5土地开发程度修正表（工业）级别五通四通三通二通场地平整一级30-4535-5518-45二级25-4035-5550-7516-35三级25-4035-5050-7014-25四、样点地价计算方法1、采用房屋出租资料计算地价近年来，积石山县城区房屋出租现象十分普遍，其租金值的大小及其变化能较为客观地反映土地质量差异及经济区位变化。由于租金中包含了管理费、维修费、折旧费、保险费、税金、利息、地租和房屋收益，因此只要调查到房地出租租金及其所包含的各项费用，再除去房屋纯收益，就可从租金中计算出地价。房地总收益＝房租-（折旧费＋修缮费＋管理费＋利息＋保险费＋税金）土地纯收益（地租a）＝房地总收益-房屋纯收益房屋纯收益=房屋现值×房屋资本还原利率地价＝地租÷土地还原利率据调查，积石山县城区的房地租期限以一年为主，其收益为有限年期的收益，故进行年期修正。根据《规程》，土地收益为有限年期计算公式：V=（a/r）[1-1/(1+r)n]式中：V--土地收益价格a--土地纯收益r--土地还原利率n—未来土地使用年限据积石山县城区实际情况，以上各要素构成、涵义、计算方法及有关参数值确定如下：(1)折旧费折旧费是指房屋在使用过程中因损耗而在房租中得到补偿的那部分价值，计算公式为：年折旧费＝（重置价-残值）÷耐用年限＝重置价×（1-残值率）÷耐用年限其中重置价、耐用年限、残值率是随房屋的结构及结构等级的不同而变化，且与所在区域的自然环境密切相关。据调查并参照积石山县造价站、积石山县建设局的有关规定，结合积石山县城区实际，确定不同结构类型房屋的耐用年限、残值率如表2-5，其中钢混重置价确定为1200元/m2；砖混结构的重置价确定为1000元/平方米；砖木结构重置价确定为780元/平方米，简易结构重置价为650元/平方米。表2-5积石山县城区房屋重置价、耐用年限及残值率表房屋结构重置价（元/平方米）耐用年限（年）残值率（％）钢混1200600砖混1000502砖木780405简易450200（数据来源于积石山造价站、建设局）(2)修缮费修缮费，又叫维修费，是指为了保证房屋正常使用而进行的定期修缮的费用。修缮费的计算通常采用重置价比例法，据房屋结构分别确定其修缮费率。通过对小区物业管理公司和房管所的调查，积石山县城区房屋修缮费率确定为：钢混结构为2.5%、砖混结构为3%、砖木结构为3.5%、简易结构为3.5%。(3)管理费管理费是指对房屋进行必要的管理和服务所需要的费用，主要有两部分构成，一是出租经营过程中所消耗物质的各种支出；二是管理人员的工资。管理费的提取采用租金比例法。经调查，大部分地区为3％，故在剥离地价过程中，采用年租金的3％计入。(4)利息利息是债务人向债权人支付使用资金的补偿，这里是指建房资本的利息。其计算公式为：利息＝（房屋建筑重置价＋折旧费＋残值）×年利息率÷2考虑到资金的时间价值，年利息率选取房屋建造年代同期中国人民银行一年期固定资产贷款利率6.56%。(5)保险费保险费是指房屋所有者为了使房产避免意外损失而向保险公司等承保单位每年支付的费用，计算公式为：保险费＝房屋重置价×保险费率在实际调查样本中，被投保的房屋很少，在计算地价过程中，按其实际投保情况处理。(6)税金税金指房主按有关规定向税务机关交纳的房产税和营业税等。其纳税标准为：月租金120元以下，按租金的12％交纳，月租金120元以上者，按租金的17.4％征收，其中包括房产税12％、营业税5％以及其他附加税等。(7)房屋现值房屋现值的计算采用公式为：房屋现值=房屋重置价－房屋重置价×（1－残值率）×房屋已使用年限÷房屋耐用年限其中房屋重置价、残值率和耐用年限的取值按表2-5所给标准确定。2.采用房屋买卖交易资料求取地价由于房屋买卖的交易价包含地价、房屋现值和交易税及其它有关费用，所以从房屋的正常交易价格中扣除房屋现值和交易税及其它有关费用就可算出地价。此次房屋交易资料样本来自积石山县房产交易中心的登记报表和入户调查。依据《规程》规定，采用以下方法求算地价:(1)房屋现值计算房屋现值随房屋结构类型、地上建筑物面积、重置价及成新度的不同而不同，其计算公式为:Phc=Phk×Dn=Phk-E式中：Phc--房屋现值；Phk--房屋重置价；Dn--房屋成新度；E—房屋折旧总额房屋重置价取值标准如表2-5，房屋成新度的计算采用公式：Dn=1-(Ts-Tm)÷5×0.1式中：Ts--房屋买卖成交时间；Tm--房屋建造时间。(2)地价测算从正常总交易价中减去房屋现值以及有关的税费，即可计算地价。Pls＝（Phg-Phc-T-E）÷s式中：Pls--单位面积土地价格；Phg--房地总交易价；Phc--房屋现值；T--房地交易过程中卖方应支付的各种税额；E--房地交易过程中卖方应支付的有关费用；S--交易房屋占地面积。T和E的确定通常采用比例法，据积石山县城区的实际情况，T确定为房屋总交易价（Phg）的1%，E取Phg的3%。3、用土地使用权出让资料计算地价根据土地使用权出让资料，按下式计算地价：V=VT/S式中：V--单位面积土地使用权出让价格VT--出让宗地总地价S--出让宗地总面积在积石山县，土地使用权的出让仅限于土地一级市场。4、采用土地使用权转让资料计算地价根据土地使用权出让资料，按下式计算地价：V=VT/S式中：V--转让宗地单位面积地价VT--土地转让方或取的资金或实物作价净收入S--转让宗地总面积5、采用商品房出售资料测算地价商品房开发是积石山县目前较为活跃的产业部门，是对地价较为敏感的行业，商品房售价客观上反映着积石山县城土地区位和土地质量差异。由于人们生活习惯及购房要求不同，楼层及朝向等都会影响房屋价格，因此，在计算商品房开发过程中的地价时，以整栋楼为单位计算，其计算公式为:V={Pr-(Ch×Shb)-I-T-B}×G÷Sbl式中：V--某一商品楼用地的单位面积土地价格；Pr--某一商品楼房总售价；Ch--当地同类建筑单位面积平均重置价；Shb--商品楼总建筑面积；I--开发公司利润；T--商品房开发中向国家交纳的投资及营业税等；B--开发资金应支付的利息；Sbl--建筑物占地面积；G--规划的建筑覆盖率。第三章积石山县城区基准地价的确定与分析第一节商业用地基准地价的确定与分析一、商业用地样点地价的测算结果目前，积石山县大什字商业中心已初具规模，形成区内的商贸金融中心，并以该中心为基础向四周辐射。积石山县城区的商业用地样点以铺面出租即房屋出租为主。样点主要分布在临大公路、临夏路等比较繁华的街道两侧，在小街巷和居民区较少，所以样点所代表的宗地的进深有限，依其所测算的地价为沿街面两侧有限深度的价格，对其要进行一定的修正。对收集到的房屋出租，土地使用权转让，土地使用权出让，房屋买卖等商业样点资料，应用第二章样点地价计算方法进行计算，经过careland样点方差剔除。一级商业用地原样点数241个，剔除样点数143个，剩余样点数98个；二级商业用地原样点数126个，剔除了58个，剩余样点数68个；三级商业用地有效样点数51个；四级商业用地有效样点数1个。经过土地级别样点地价加权平均计算，得到级别样点地价如表3-1。表3-1积石山县城区商业用地样点和样点地价土地级别一级二级三级四级房屋出租样点地价（元/m2）1263.93897.41518.0有效样点数（个）986849土地使用权出让样点地价（元/m2）466.29367.3有效样点数（个）11土地使用权转让样点地价（元/m2）546.52有效样点数（个）1二、商业用地基准地价的确定此次积石山县城区基准地价更新所调查到的测算地价样点，涉及到房屋出租、土地使用权出让、土地使用权转让等样点类型，虽然样点数量多，但分布不均匀，大部分集中在一级和二级区内，五级地缺少样点，将以上三种方法测算的样点地价进行加权平均计算，作为一级、二级与三级商业用地的基准地价，四级与五级商业用地基准地价的推算：一是采用同类用地不同级别之间地价的比例，即级别指数法来确定：根据已有的前三级商业用地基准价格建立指数回归方程：Y=1421.1×e(-0.3011X)R2=0.9982Y--n级商业用地基准价格Y--n级商业用地四级和五级用地的基准地价分别为441.6元/m2、305.9元/m2；二是采用同类用地不同级别的定级单元总分值与地价之间的关系模型来确定，分别为353.4元/m2、250.9元/m2；对此两种方法得出的地价进行加权平均，从而确定商业用地第四级、五级的基准地价。最后确定的积石山县城区商业用地基准地价见表3-2。表3-2积石山县城区商业用地基准地价土地级别一级二级三级四级五级基准地价(元/m2)1047.4765.0585.0397.5278.4基准地价(万元/亩)69.8351.0039.0026.5018.56三、商业用地基准地价测算结果分析商业用地是城市各类用地中土地效益最高的，也是对土地区位最敏感的用地类型。因而商业用地基准地价代表了城市各类土地平均地价的最高水平。从商业用地空间分布情况看，主要有两种类型：一是商业集中的各级商服中心，二是散布于街道两侧和街坊的众多商业点。商服中心集聚度高，占据着优越的商业区位，由功能较为齐全的众多商业点、相当规模的大型商场或各类市场组成，是积石山县城区商业繁华地段。根据在定级过程中对积石山县城区各级商服中心的划分，结合土地定级成果可以发现，一级商业用地基准地价反映了全区各类各级用地的最高平均土地价格。二级地是仅次于一级地的商服业理想用地。实际上，积石山县城区商业用地级别之间，商服繁华程度变化表现为一种渐变的趋势，商业用地地价级差随着商服繁华度减弱而减小，两者的变化规律一致。图3-1积石山县城区2012年商业用地基准地价变化曲线图第二节住宅用地基准地价的确定与分析一、住宅用地样点地价测算结果收集到的积石山县城区住宅样点主要以商品房出售、房屋出售、土地使用权出让、土地使用权转让样点资料为主。与商业样点数相比，调查到的住宅样点比较少。对收集到的住宅用地样点资料，分别应用第二章样点地价的计算方法进行计算，并采用careland方差剔除样点。一级住宅用地有效样点数18个；二级住宅用地有效样点数17个，三级住宅用地有效样点数6个。分级别计算样点地价平均值，进行样点地价修正后作为积石山县城区住宅用地基准地价的结果。表3-3积石山县城区住宅用地样点和样点地价土地级别一级二级三级商品房出售平均地价（元/m2）627.57432.1324.9有效样点数（个）1296土地使用权出让样点平均地价（元/m2）340.48有效样点数（个）5土地使用权转让样点平均地价（元/m2）679.83504.82有效样点数（个）63二、住宅用地基准地价的确定积石山县城区从业人员大部分为当地居民，外地来积石山县工作或经商的人员较少，所以房屋出租用以住宅的不多。商品房出售样点主要分布在一级住宅用地，土地使用权出让和转让样点主要分布在一、二、三级住宅用地，分布较为集中，样点地价的平均值接近区域地价水平，因此，将样点地价平均值进行适当修正作为一、二、三级住宅用地地价。四级和五级住宅用地基准地价的确定：一是采用同类用地不同级别之间地价的比例，即级别指数法来确定：根据已有的前三级住宅用地基准价格建立指数回归方程：Y=859.5×e(-0.3292X)R2=0.9942Y--n级住宅用地基准价格Y--n级住宅用地四级和五级用地的基准地价分别为285.7元/m2、199.9元/m2；二是采用同类用地不同级别的定级单元总分值与地价之间的关系模型来确定，分别为224.3元/m2、160.7元/m2；对此两种方法得出的地价进行加权平均，从而确定住宅用地第四级、五级的基准地价。最后确定的积石山县城区住宅用地基准地价如表3-4。表3-4积石山县城区住宅用地基准地价土地级别一级二级三级四级五级基准地价(元/m2)780.0570.0405.0255.0180.3基准地价(万元/亩)52.0038.0027.0017.0012.02三、住宅用地基准地价测算结果分析积石山县城区住宅用地实际空间分布现状与发展趋势是：一级地主要以大什字为中心向四周辐射，沿道路辐射力明显强于其他地方，原因在于公用及基础设施较完备，居住生活条件优越，是目前的住宅密集区，居住人口多、高层住宅集中；二级地主要分布在目前建成区内居住、办公等用地的混合区，人口较密集；三级地主要分布在老城区外围，主要是部分建成区和农用地；四级、五级住宅用地主要分布于建成区外的乡村地区，主要为农户住宅，住宅密度小、人口少。基准地价级间差异较小，表现为平缓变化趋势。此次住宅用地基准地价测算结果表明：积石山县城区住宅用地一级地是老城区中心地段，基础设施及公用设施完善，居住生活方便。二级地很大一部分位于老城区外围，一二级之间由于商服中心、基础设施和共用设施的影响，地价差异相对较大。三级地是目前主要的积石山县城区的拓展区，基础设施与公用设施正在配套建设中，而四、五级地主要是城市规划区内的农用地，各类基础设施及公用配套设施缺乏，因此四五级地同一二级地有较大的质量差异。图3-2积石山县城区2012年住宅用地基准地价变化曲线图第三节工业用地基准地价的确定与分析一、工业用地样点地价测算结果就现有的资料，积石山县工业土地使用权出让、转让样点较少，现已形成工业园区，但大部分都已近停止生产，故搜集到的可用样点较少。对收集到的土地使用权出让、征地等工业样点资料，分别应用第二章各种样点地价的计算方法进行计算，并分土地级别计算了样点地价平均值，作为积石山县城区工业用地基准地价的结果，见表3-5。表3-5积石山县城区工业用地样点和样点地价土地级别一级二级土地使用权出让样点平均地价（元/m2）473.6278.2有效样点数（个）33土地使用权转让样点平均地价（元/m2）285.0有效样点数（个）1二、工业用地基准地价的确定积石山县城区工业用地样点地价基本上反映了工业用地类型的土地价值。工业地价的确定以市场资料测算为主，级差收益测算为辅。将以上两种方法测算的样点地价进行加权平均计算，作为一级与二级工业用地的基准地价。根据《全国工业用地出让最低价标准》（国土资发[2006]307号），积石山县属于第十三等，工业用地出让最低价标准为96元，以及积石山征地区片价格资料，使用成本逼近法确定三级工业用地的基准地价：V=Ea+Ed+T+R1+R2+R3=VE+R3式中：V--土地价格Ea--土地取得费Ed—土地开发费T--税费R1--利息R2--利润R3--土地增值VE--土地成本价格基于积县府发[2007]86号和积县府发[2007]87号文件，土地取得费取40元/平方米，土地开发费取50元/平方米，税费按土地取得费和土地开发费用10%计，利润按土地取得费、土地开发费和税费的10%计，计息期按一年计，年利息率选取同期中国人民银行一年期固定资产贷款利率6.56%，土地增值率按30%计。成本逼近法确定三级工业用地基准地价为149.99元/平方米。最终确定工业三级地价为150元/平方米。最后确定的积石山县城区工业用地基准地价如表3-6。表3-6积石山县城区工业用地基准地价土地级别一级二级三级基准地价(元/m2)473.6279.7150基准地价(万元/亩)31.5718.6510.45三、工业用地基准地价测算结果分析积石山县城区工业用地地价变化总体看来比较和缓，接近于直线衰减。因为随着距中心距离的逐渐增大，工业用地的基础设施条件逐渐变差，尤其是三级土地质量由于距中心越来越远，各种设施水平都比前两级差，对工业的发展有一定的阻碍作用。从目前土地利用和工业布局情况分析，这种结果与实际情况相符。图3-3积石山县城区2012年工业用地基准地价变化曲线图第四章积石山县城区基准地价变动分析基准地价反映的是各级别土地的平均地价水平，它是宗地地价确定的基础。宗地地价是城镇内某一宗地在某一时刻土地市场正常供求状况和经营管理水平下的土地使用权价格，由于各级别土地内部区位因素的相对差异性，同级别土地内不同宗地的土地价格并不完全相同。因此，城市土地估价，不仅要确定各级别土地的基准地价，而且要为宗地地价的评估提供一套符合当地情况的、行之有效的修正系数体系和评估标准，以便于土地管理及有关部门能利用其评定宗地地价，其目的是使政府制定的土地价格落实到具体的地块上，以加强对地产市场的严格管理。一、积石山县城区基准地价变动分析1、总体变化趋势分析从图4-1中可知，积石山县城区各类用地的地价2012年和2003年相比都有较大升高，商业用地和住宅用地级别越高，增加的总额越大；工业用地基准地价总体上增加幅度较小。造成地价上升的原因，主要是经过9年得建设，积石山县取得了很大的成绩，基础设施完备，环境得到较大改善。表4-1积石山县城区地价对比表(单位：元/平方米)土地商业地价住宅地价工业用地类型土地2003年2012年上涨上涨2003年2012年上涨上涨2003年2012年上涨金额上涨幅度（%）级别金额幅度（%）金额幅度（%）一级407.71047.4639.7156.90193.1780.0586.9303.94208.3473.6265.3127.36二级211.1765.0553.9262.39106.1570.0463.9437.23128.7279.7151.0117.33三级112.5585.0472.5420.0060405.0345.0575.0081.6156.875.292.16四级——397.5——————255.0————————————五级——278.4——————180.3————————————图4-1积石山县城区地价对比图2、商业地价变动分析 由图4-2可以看出，总体上2003年商业用地地价比2012年低。从2012年比2003年地价变化的绝对数量来说，一级增幅大于二、三级。图4-2积石山县城区商业用地地价变化曲线图3、住宅用地地价变动分析从图4-3可以看出，住宅用地中各级别地价2012年比2003年都有不同程度的提高，其中一级地2012年比2003年增幅较大，二、三级地增幅依次递减。同2003年相比，2012年得地价在级别之间差距拉大，这更能体现出级别间土地质量的差异，这与土地在市场化运作中逐渐成熟相当吻合。图4-3积石山县城区住宅用地地价变化曲线图4、工业用地地价变动分析从图4-4可以看出，与2003年工业地价相比较，各级都有一定程度的提高，但增长的绝对值较住宅用地和商业用地较小，这与积石山县工业发展态势是息息相关的。图4-4积石山县城区工业用地地价变化曲线图二、积石山县城区地价变动原因分析1、评价因素的空间变化（1）商业中心的变化上次定级时，积石山县城区的建成区较小，自2003年以来，城市建设发展很快，城区面积迅速向西向南扩展，积石山县城区的商服日趋活跃，呈现以大什字为主要商服中心，多中心并存的局面。（2）基础设施的变化在基础设施条件中，随着积石山县城区城市建设投资力度的不断加大，供水、排水设施和管理水平得到较大的提高和改善。城区在供水保证率以及排水保证率都比2003年有所提高；积石山县城区电网改造使供电保证率提高；由于实行连片供热，供热面积逐步扩大，供热保证率大幅度提高；城市的道路系统逐渐形成与完善，交通运输网络功能大为改善。由于基础设施的不断改善，必然导致积石山县城区总体土地质量的提高，不同宗地区位条件和开发成本的变化，从而引起土地价格的上升。（3）环境因素由于城区实行集中供热、连片供热，使市区污染程度降低，环境质量有所提高；积石山县城区人均绿地面积增加。城区主要道路的景观也有较大变化，街头绿地、河边景观带的增加，从而使得环境质量的整体提高。因此，环境质量的改善促进积石山县城区土地总体质量的提高。2、积石山县城区土地质量的总体变化趋势依据前文分析，积石山县城区地价相对2003年的上升是由多种因素作用而产生的必然结果。在市场经济的条件下，一般因素、区域因素、个别因素都会对地价产生影响。经济发展水平是城区基准地价的决定性因素,地价随着城区经济的发展而不断上升。积石山县城区建设经过几年的建设与发展，土地质量有较大程度提高，大什字周围的原有中心区得到巩固，城区西部、南部的土地质量大为提高。

第五章积石山县城区基准地价修正系数表的编制基准地价反映的是各级别土地的平均地价水平，它是宗地地价确定的基础。宗地地价是城镇内某一宗地在某一时刻土地市场正常供求状况和经营管理水平下的土地使用权价格，由于各级别土地内部区位因素的相对差异性，同级别土地内不同宗地的土地价格并不完全相同。因此，城区土地估价，不仅要确定各级别土地的基准地价，而且要为宗地地价的评估提供一套符合当地情况的、行之有效的修正系数体系和评估标准，以便于土地管理及有关部门能利用其评定宗地地价，其目的是使政府制定的土地价格落实到具体的地块上，以加强对地产市场的严格管理。一、基准地价修正系数法评估宗地地价的原理在级别基准地价的基础上，确定宗地地价是基于相对比较法原则，通过确定造成级内土地质量或地价差异的因素及其贡献大小（权重值），以及对比宗地所在区位与级内其它地区的各影响因素的相对优劣状况，来计算宗地地价。一般计算公式为：宗地地价＝级基准地价×（1＋区域因素修正系数＋个别因素修正系数）根据积石山县实际情况，容积率与土地开发程度对宗地地价影响很大，所以确定宗地地价的计算公式为:宗地地价＝级基准地价×（1＋区域因素修正系数＋个别因素修正系数＋容积率修正系数）-土地开发程度修正区域因素是指构成某一区域特征，同时又对宗地价格有重大影响的因素，如道路交通条件、基础条件、规划要求等；个别因素是指构成某一宗地具体特征，同时对宗地地价有强烈影响的因素，如宗地位置、面积、形状等。宗地地价修正值主要是通过编制的宗地地价系数修正表、容积率修正系数表、土地开发程度修正表来确定的。在具体计算宗地地价时，先选择用地类型对照相应用途的宗地地价修正表及其说明，按下式计算类型宗地因素修正值：K＝K1＋K2＋…＋Kn式中：K--宗地地价影响因素修正值；K1、K2…Kn--分别为宗地第1、2、…n个影响因素的修正系数，包括容积率修正系数；再用下列公式计算出系数修正后的宗地地价：Pls=Plb×（1＋K）-土地开发程度修正式中：Pls--待评估宗地地价；Plb--宗地所在级的行业基准地价。二、基准地价区域、个别因素修正系数表编制1.基准地价修正因素的选择与权重确定从积石山县实际出发，宗地地价影响因素及权重确定采用特尔斐法，选择对不同土地利用类型的宗地地价影响因素并确定各因素对地价影响的权重值。（见表5-2）2.修正幅度确定某级地的宗地修正地价以高于下一级的基准地价，低于上一级的基准地价为标准。以级别为单位，调查各级别正常样点地价的上限、下限值等，分别以正常样点地价同土地基准地价相减，得到上调或下调的最大幅。上调幅度的计算公式为：F1=[(Inh-Ilb)/Ilb]×100%下调幅度的计算公式为F2=[(Ilb-Inl)/Ilb]×100%式中：F1--基准地价上调最大幅度F2--基准地价下调最大幅度Ilb--基准地价Inh--级别正常样点地价的最高值Inl--级别正常样点地价的最低值积石山县各级用地类型基准地价上调最大幅度和下调最大幅度测算结果如表5-1所示：表5-1积石山县宗地地价上调最大幅度FU与下调最大幅度Fd表级别商业住宅工业最高值最低值最高值最低值最高值最低值FUFdFUFdFUFd一级0.8020-0.78060.7510-0.39960.2716-0.1022二级0.6178-0.18920.2605-0.34170.1952-0.0837三级0.2645-0.15340.3274-0.20350.1163-0.0698四级0.1527-0.07410.1176-0.1765五级0.1326-0.06190.0944-0.11923.影响地价各因素修正幅度的确定各因素对地价影响幅度的确定采用以下计算公式：F1i＝F1×WiF2i＝F2×Wi式中：F1i--某一因素的上调最大幅度；F2i--某一因素的下调最大幅度；Wi--某一因素的权重值。根据《规程》，将积石山县各类用地宗地地价影响因素修正幅度分为五个档次，采用内插法确定各档次的修正系数；对应于因素修正幅度的五个档次，因素条件指标也分为五个级别，即优、较优、一般、较劣、劣。确定原则是：同一档次内，条件相差不大，表现为对地价的影响程度趋于接近。不同档次间，条件相差较大，表现为对地价的影响趋于不同。因素条件指标在一定的条件范围内，往往要求定量化，但有的指标也可定性表示。在确定上调、下调幅度的情况下，内插修正值，将宗地地价修正幅度划分成五个档次。五个档次的修正系数计算公式为：1＝FU×Wi2＝1/23＝04＝5/25＝Fd×Wi式中：1--因素条件为优时的因素修正系数；2--因素条件为较优时的因素修正系数；3--因素条件为一般时的因素修正系数；4--因素条件为较劣时的因素修正系数；5--因素条件为劣时的因素修正系数；Wi--某一因素对该类宗地地价的影响权重。表5-2积石山县基准地价修正因素表修正因素商业用地工业用地住宅用地区域因素商业用地类型区工业区用地类型住宅区用地类型街道等级城市内部交通便捷度距商服中心距离中心职能总数产业关联度区域基础设施方便度中心距汽车站距离工厂与原料地、市场配合区域环境质量状况人口密度或人流量集聚效益距对外交通站点距离区域交通管制环境质量优劣状况区域内公用设施方便度区域基本设施完善度区域道路级别区域土地利用限制距菜市场距离区域道路级别区域周围土地利用状况区域交通管制距区域中心距离区域人文环境绿化程度个别因素离区域中心点距离宗地自然条件基础设施距商服中心距离宗地自然灾害危害程度建筑物朝向与采光规划用途宗地临路条件宗地自然条件宗地地质条件宗地长度宗地自然灾害危害程度自然灾害危害程度宗地宽度宗地临路条件宗地临街宽度宗地面积宗地长度街角地宗地形状宗地宽度宗地进深规划土地用途宗地面积宗地面积基础设施规划土地用途宗地形状周围土地利用状况建筑密度宗地周围土地利用状况人口密度（具体修正系数表与说明表见附表）三、基准地价容积率修正系数表编制宗地的区位确定之后，即确定了该宗地的平面价值量。但是该宗地不同的规划利用条件（容积率、建筑密度等）会引起该宗地的价值量的变化。根据积石山县实际情况，本次估价将宗地的规划条件引入，使土地空间价值与宗地地价相关。编制了积石山县宗地地价容积率修正系数表。（基准地价容积率修正系数表见附表）四、基准地价土地开发程度修正表编制基准地价是指在城镇规划区范围内，在设定土地开发程度或容积率条件下，不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、住宅、工业等用途，分别评估在某一估价期日法定最高年期土地使用权区域平均价格。设定土地开发条件指六通一平，即供水、排水、通电、通路、通讯、供热，一平指场地平整。此次评估的积石山县基准地价是在上述基准地价内涵条件下各级别不同用途的土地平均价格。而在实际的土地价格评估中，各宗地的土地开发程度与设定土地开发程度有较大差异，为准确评估宗地的实际价格，需要进行土地开发程度的修正。通过对积石山县各级别不同土地用途的基础设施的投资、旧城改造土地开发费用以及新增建设用地成本费用分析，确定了各级别不同用途土地开发程度的修正幅见下表5-3。表5-3积石山县土地开发程度修正表（六通一平）单位：元/平方米土地开发程度修正表（商业）级别五通四通三通二通场地平整一级30-5040-7025-60二级30-4545-6550-8525-50三级20-3545-6050-8515-30四级30-6045-8560-1106-15五级30-6045-6560-802-5土地开发程度修正表（住宅）级别五通四通三通二通场地平整一级30-4540-6020-50二级30-4035-5550-7520-45三级20-4035-5550-7515-30四级25-4035-5045-556-15五级20-3025-3530-402-5土地开发程度修正表（工业）级别五通四通三通二通场地平整一级30-4535-5518-45二级25-4035-5550-7516-35三级25-4035-5050-7014-25五、宗地地价出让年限修正在实际土地使用权出让过程中，土地使用权的出让期往往低于法定最高出让年限，因此采用下式将法定最高出让年期地价修正到土地出让有限年期使用权地价：Pm1=Pm×[1－（1÷（1+Rd）ml）]÷[1－[1÷(1+Rd)m]=Pm×a式中：Pm1—有限年期出让地价Pm—法定最高出让年限的土地使用权价格m1—实际出让年期m—土地使用权法定最高出让年限Rd—土地还原率a—土地出让年限修正系数。对于不同的用地类型，最高出让年限不同。我国目前执行的最高出让年限标准是：商业用地40年，工业用地50年，住宅用地70年。不同用地类型、不同出让年限的宗地地价修正系数表如下表5-4：表5-4不同用地类型宗地地价出让年限修正系数表（a）出让年限商业用地工业用地住宅用地10.06370.05320.054620.12380.10390.106230.18030.15200.155140.23360.19780.201450.28380.24140.2452100.49450.42920.4316150.65090.57540.5732200.76710.68930.6809250.85330.77780.7627300.91720.84680.8249350.96470.90040.8722401.00000.94220.9081450.97470.9354501.00000.9562550.9720600.9840650.9931701.0000或采用以下公式V=V1b×(1±∑Ki)×Kj式中：V--土地价格V1b--某一用途土地在某一土地级上的基准地价∑Ki--宗地地价修正系数Kj--估价期日、容积率、土地使用年期等其它修正系数六、宗地地价的楼层比例分摊当宗地地价需要分摊到不同的楼层上时，各楼层所分摊的比例随房屋用途和总楼层数的不同而变化。如果将某一宗地的地价作为“1”的话，商业和住宅用途宗地地价可分别按表5-5和表5-6所给的比例进行楼层分摊计算。表5-5商业建筑楼层地价分摊比例表所在楼层总楼层数一楼二楼三楼四楼五楼六楼七楼11.00020.6250.37530.5260.3160.14840.5170.2580.1300.09550.4760.2380.1190.0880.07960.4440.2220.1110.0810.0740.06670.4210.2100.1050.0770.0700.0630.052表5-6楼层地价空间价值分摊（商住混合楼）多层住宅价值分摊楼层价值比重楼层价值比重111%612%210%710%311%88%412%97%512%107%高层住宅价值分摊楼层价值比重楼层价值比重125%113%214%123%38%133%44%142.5%54%152.5%64%162.5%74%172.5%84%182%94%192%104%202%第六章积石山县城区土地级别及基准地价验证根据国土资源部的有关要求，按照2001年《城镇土地分等定级规程》与《城镇土地估价规程》的相关规定，对此次积石山县城区土地级别和基准地价更新成果、基准地价修正系数表按不同用地类型进行了验证。一、土地级别和基准地价验证为了验证本次积石山县城区各类土地级别划分结果与基准地价的合理性、科学性和可操作性，在验证过程中，参与此次土地评估的相关人员在各类用地的每一级地实地调查并收集了符合规程要求有代表性的资料对定级结果进行了验证。共选取8个点。验证结果如表6-1。表6-1积石山县土地级别与基准地价验证结果表（单位：元/平方米）商业用地样点位置样点类型测算的宗地地价基准地价所处级别振兴路房屋出租95510471新寺街房屋出租7007652花园路南侧房屋出租6085853住宅用地样点位置样点类型测算的宗地地价基准地价所处级别临大公路房屋出租7507801方家路房屋买卖6005702临大公路南段土地使用权出让4254053工业用地样点位置样点类型测算的宗地地价基准地价所处级别南滨河路房屋出租4604741银川路东段房屋出租2852803根据表6-1测算的宗地地价判断所处的土地级别，并与实际土地级别和基准地价进行对比，结果表明各级抽样调查的实际价格与本次土地级别划分和基准地价的确定相符。这说明本次积石山县城区土地级别划分与估价结果是合理的，符合积石山县城区的实际情况。二、积石山县城区基准地价修正系数表的验证采用抽样调查法，在各类用地每一级地各选择了1-2个样点，以验证基准地价修正系数表的合理性，验证结果如表6-2。表6-2积石山县城区基准地价修正系数验证结果表（单位：元/平方米）商业用地名称基准地价修正幅度验证地价一级供销社商场铺面10470.79001874.1城建局家属楼10470.02371071.8二级县文化体育局7650.3028996.6县吹麻滩友谊小学765-0.0892696.8三级小博士幼儿园5850.2045704.6县水土保持站585-0.1434501.1四级明峰餐厅3980.1213446.3县气象站398-0.0700370.1住宅用地名称基准地价修正幅度验证地价一级县国税局7800.73121351.0县吹麻滩初级中学780-0.2131613.8二级县德盛宾馆5700.2600718.2吹麻滩镇新型材料厂570-0.2011455.4三级县永杰建材有限责任公司4050.2353500.3吹麻滩希望小学4050.1001445.5四级县检察院家属院255-0.0475242.9工业用地名称基准地价修正幅度验证地价一级威宝淀粉有限责任公司4740.2708602.4县浦峰建材有限公司4740.1523546.2二级马永杰建材厂355-0.0812326.2吹麻滩小学3550.1213398.1三级县烟草专卖局2800.1015308.4根据表6-2中的所有抽样宗地地价，结果表明修正过的宗地地价均高于下一级土地级的基准地价，低于上一级土地的基准地价（一级与四级地除外），价格趋势也合理，因此此次积石山县城区各类用地基准地价修正系数表的编制是合理的。

第七章积石山县城区基准地价应用建议土地定级估价成果是对土地的自然、经济、社会要素的综合评价成果，它涉及面广、用途多，不仅可直接为土地管理部门加强土地资产管理服务，而且还可为税务等其他部门的管理工作服务，因此，提出关于成果应用的以下几点建议与说明。1．依据基准地价更新成果，制订完善的积石山县城区地价体系。土地级别反映出土地区位效益和级差收益水平，基准地价的测算具体量化了各级别土地的区位效益和级差收益，土地的定级估价从定性和定量两方面反映了土地的质量。这次城区基准地价更新工作完成了积石山县城区土地级别的修订和基准地价更新。建议在此基础上，进一步建立积石山县城区全域范围的土地价格体系，特别是建立积石山县城区全域范围的土地出让体系，为土地有偿使用提供科学依据。2．收集相关资料，搞好基准地价更新工作。城镇基准地价更新是对城镇总体土地质量与价格的一次大规模的综合性评定过程，对城镇的商业、工业、交通、基础设施、生活设施、环境状况及土地与房地产买卖、出租等进行了全面认真的调查。这些调查资料为运用市场交易资料直接评估宗地地价奠定了科学的坚实基础。同时，土地的定级估价成果为采用基准地价系数修正法评估宗地地价提供了科学的依据。3．根据基准地价更新成果，制定合理的土地税标准。基准地价更新成果充分反映了土地区位与级差收益的巨大差异，反映了同一区位不同用途土地的明显差异，而目前的土地使用税的征收标准，没有充分考虑区位差异与用途差异，也没有考虑土地的有偿出让，为此建议在土地定级估价成果的基础上，结合积石山县城区的实际，制定合理的能体现区位差异与用途差异的土地使用税标准。4．应用基准地价更新成果，为城镇规划服务。长期以来，一些城镇规划只注重功能分区的合理性，片面强调社会效益和环境效益，忽视经济效益。在市场经济条件下，由于经济效益的驱动，许多规划不能实现。城镇基准地价更新充分反映了土地经济效益状况的变化，为城镇规划充分考虑经济效益，实现社会、经济、环境效益的有机结合与统一奠定了科学基础。5．基准地价更新成果反映现阶段积石山县城区评估区的土地质量差异和地租、地价水平。随着城镇经济的发展，城镇建设日新月异，城镇各区位的土地质量、地租地价均发生变化。因此，应在合适的时间定期进行基准地价更新与补充。根据积石山县城区的经济发展速度与城镇建设情况，建议今后每2年进行一次基准地价修订，4年重新开展一次基准地价更新。6．基准地价更新成果是根据自然、经济、社会诸多因素综合反映土地的质量差异，是按照中华人民共和国国家质量监督检验简易总局颁发的《城镇土地定级规程》和《城镇土地估价规程》，运用特定时期资料，分析测算土地的区位差异与地租水平，因此，其它部门采用此成果时，应根据各自的具体目的和要求对该成果进行认真分析，并合理应用。7．为建立土地长约年租制提供年金依据。附表表1积石山县商业用地基准地价修正系数表（1-5级）积石山县一级商业用地基准地价修正系数表因素权重优较优一般较劣劣区域因素商业用地类型区0.0910.07300.03650-0.0355-0.0710街道等级0.07120.05710.02860-0.0278-0.0556中心职能总数0.05460.04380.02190-0.0213-0.0426中心距汽车站距离0.0390.03130.01560-0.0152-0.0304人口密度或人流量0.0890.07140.03570-0.0347-0.0695区域交通管制0.0390.03130.01560-0.0152-0.0304个别因素离区域中心点距离0.0770.06180.03090-0.0301-0.0601距商服中心距离0.0490.03930.01960-0.0191-0.0382规划用途0.0590.04730.02370-0.0230-0.0461宗地地质条件0.0720.05770.02890-0.0281-0.0562自然灾害危害程度0.070.05610.02810-0.0273-0.0546宗地临街宽度0.0590.04730.02370-0.0230-0.0461街角地0.0490.03930.01960-0.0191-0.0382宗地进深0.0610.04890.02450-0.0238-0.0476宗地面积0.05040.04040.02020-0.0197-0.0393宗地形状0.0510.04090.02050-0.0199-0.0398积石山县二级商业用地基准地价修正系数表因素权重优较优一般较劣劣区域因素商业用地类型区0.0910.05620.02810-0.0086-0.0172街道等级0.07120.04400.02200-0.0067-0.0135中心职能总数0.05460.03370.01690-0.0052-0.0103中心距汽车站距离0.0390.02410.01200-0.0037-0.0074人口密度或人流量0.0890.05500.02750-0.0084-0.0168区域交通管制0.0390.02410.01200-0.0037-0.0074个别因素离区域中心点距离0.0770.04760.02380-0.0073-0.0146距商服中心距离0.0490.03030.01510-0.0046-0.0093规划用途0.0590.03650.01820-0.0056-0.0112宗地地质条件0.0720.04450.02220-0.0068-0.0136自然灾害危害程度0.070.04320.02160-0.0066-0.0132宗地临街宽度0.0590.03650.01820-0.0056-0.0112街角地0.0490.03030.01510-0.0046-0.0093宗地进深0.0610.03770.01880-0.0058-0.0115宗地面积0.05040.03110.01560-0.0048-0.0095宗地形状0.0510.03150.01580-0.0048-0.0096积石山县三级商业用地基准地价修正系数表因素权重优较优一般较劣劣区域因素商业用地类型区0.0910.02410.01200-0.0070-0.0140街道等级0.07120.01880.00940-0.0055-0.0109中心职能总数0.05460.01440.00720-0.0042-0.0084中心距汽车站距离0.0390.01030.00520-0.0030-0.0060人口密度或人流量0.0890.02350.01180-0.0068-0.0137区域交通管制0.0390.01030.00520-0.0030-0.0060个别因素离区域中心点距离0.0770.02040.01020-0.0059-0.0118距商服中心距离0.0490.01300.00650-0.0038-0.0075规划用途0.0590.01560.00780-0.0045-0.0091宗地地质条件0.0720.01900.00950-0.0055-0.0110自然灾害危害程度0.070.01850.00930-0.0054-0.0107宗地临街宽度0.0590.01560.00780-0.0045-0.0091街角地0.0490.01300.00650-0.0038-0.0075宗地进深0.0610.01610.00810-0.0047-0.0094宗地面积0.05040.01330.00670-0.0039-0.0077宗地形状0.0510.01350.00670-0.0039-0.0078

积石山县四级商业用地基准地价修正系数表因素权重优较优一般较劣劣区域因素商业用地类型区0.0910.01390.00690-0.0034-0.0067街道等级0.07120.01090.00540-0.0026-0.0053中心职能总数0.05460.00830.00420-0.0020-0.0040中心距汽车站距离0.0390.00600.00300-0.0014-0.0029人口密度或人流量0.0890.01360.00680-0.0033-0.0066区域交通管制0.0390.00600.00300-0.0014-0.0029个别因素离区域中心点距离0.0770.01180.00590-0.0029-0.0057距商服中心距离0.0490.00750.00370-0.0018-0.0036规划用途0.0590.00900.00450-0.0022-0.0044宗地地质条件0.0720.01100.00550-0.0027-0.0053自然灾害危害程度0.070.01070.00530-0.0026-0.0052宗地临街宽度0.0590.00900.00450-0.0022-0.0044街角地0.0490.00750.00370-0.0018-0.0036宗地进深0.0610.00930.00470-0.0023-0.0045宗地面积0.05040.00770.00380-0.0019-0.0037宗地形状0.0510.00780.00390-0.0019-0.0038积石山县五级商业用地基准地价修正系数表因素权重优较优一般较劣劣区域因素商业用地类型区0.0910.01210.00600-0.0028-0.0056街道等级0.07120.00940.00470-0.0022-0.0044中心职能总数0.05460.00720.00360-0.0017-0.0034中心距汽车站距离0.0390.00520.00260-0.0012-0.0024人口密度或人流量0.0890.01180.00590-0.0028-0.0055区域交通管制0.0390.00520.00260-0.0012-0.0024个别因素离区域中心点距离0.0770.01020.00510-0.0024-0.0048距商服中心距离0.0490.00650.00320-0.0015-0.0030规划用途0.0590.00780.00390-0.0018-0.0037宗地地质条件0.0720.00950.00480-0.0022-0.0045自然灾害危害程度0.070.00930.00460-0.0022-0.0043宗地临街宽度0.0590.00780.00390-0.0018-0.0037街角地0.0490.00650.00320-0.0015-0.0030宗地进深0.0610.00810.00400-0.0019-0.0038宗地面积0.05040.00670.00330-0.0016-0.0031宗地形状0.0510.00680.00340-0.0016-0.0032

表2积石山县商业用地基准地价修正系数说明表（1-5）积石山县一级商业用地宗地地价影响因素说明表因素权重优较优一般较劣劣域因素商业用地类型区0.091一级商服中心二级商服中心三级商服中心专业批发市场等一般农贸市场区及独立商业用地等街道等级0.0712繁华商业街次繁华商业街一般街道混合型干道生活型干道中心职能总数0.0546多较多一般较少少中心距汽车站距离0.039<1.0km1.0--2.0km2.0--3.0km3.0--4.0km>4.0km人口密度或人流量0.089高较高一般较低低区域交通管制0.039全日管制白天管制管制时间较长管制时间较短无管制个别因素离区域中心点距离0.077<500m500--1300m1300-2100m2100-2900m>2900m距商服中心距离0.049<500m500--1300m1300-2100m2100-2900m>2900m规划用途0.059商业商、住混合市政、公建等住、工混合等工业、特殊用地等宗地地质条件0.072良好较好一般较差差自然灾害危害程度0.07无较弱中等较强强宗地临街宽度0.059宽度适中稍有影响一般较宽或较窄过宽或过窄街角地0.049两面临繁华街道一面临繁华街道，一面临一般街道两面临一般街道一面临一般街道，一面临巷道两面临巷道宗地进深0.061适中较浅一般较深过深宗地面积0.0504宽深比大，面积适中宽深比适中中等宽深比较小宽深比过小宗地形状0.051矩形近似矩形有一定影响不规则很不规则注：商服中心为大公-临夏路十字、大公路十字、临夏-新寺街十字等。

积石山县二级商业用地宗地地价影响因素说明表因素权重优较优一般较劣劣域因素商业用地类型区0.091二级商服中心三级商服中心专业批发市场等一般农贸市场区及独立商业用地生产资料市场街道等级0.0712繁华商业街次繁华商业街一般街道混合型干道生活型干道中心职能总数0.0546多较多一般较少少中心距汽车站距离0.039<1.0km1.0--2.0km2.0--3.0km3.0--4.0km>4.0km人口密度或人流量0.089高较高一般较低低区域交通管制0.039全日管制白天管制管制时间较长管制时间较短无管制个别因素离区域中心点距离0.077<860m