房地产收并购过程中税务知识

房地产收并购过程中税务知识主要内容不同资产取得方式的税收风险持有运营期间的税务处理不同销售模式的税务处理2017/4/13涉及的税收企业所得税25%附加、印花税土地增值税30%-60%房产税12%、1.2%增值税11%、5%、3%2017/4/13不同资产取得方式的税收风险——股权收购涉及的税收2017/4/13股权收购被收购方股东企业所得税个人所得税印花税收购方印花税目标企业税务尽职调查了解目标企业纳税状况、内部控制和管理、税务风险的真实情况，判明潜在的重大税务缺陷；充分识别重大税务风险，评估其对投资交易及预期投资收益可能产生的影响，为交易谈判、投资决策及并购完成后的税务风险防范及剥离、税务整合、税务筹划方案设计奠定基础；避免目标企业因没有遵循税法可能遭受的法律制裁、财物损失或声誉损害。2017/4/13不同资产取得方式的税收风险——股权收购涉及的税收风险目标企业税务尽职调查目标企业近三年下列税务事项：（1）目标纳税主体适用情况。（2）目标企业税收政策适用情况。（3）目标企业涉及税种的缴纳情况及主要税种的风险点排查情况。（4）目标企业税收优惠的适用情况。（5）目标企业与境内外关联方的关联交易情况。（6）目标企业税务争议情况。2017/4/13不同资产取得方式的税收风险——股权收购涉及的税收风险目标企业税务尽职调查被收购企业取得不动产方式的情况调查：（1）自建——新老项目？证书取得？成本核算？相关合同？（2）购置——购置时间？相关合同？发票取得？证书取得？（3）接受投资方投资——投资时间？投转资协议？工商登记？证书取得？2017/4/13不同资产取得方式的税收风险——股权收购涉及的税收风险股权收购采集数据股权交易价是否含税被收购方股东结构出售方股权成本房产收购单价及面积2017/4/13不同资产取得方式的税收风险——股权收购涉及的税收风险资产收购被收购方增值税5%，11%土地增值税30%-60%企业所得税25%附加、印花收购方契税3%印花税2017/4/13不同资产取得方式的税收风险——资产收购涉及的税收风险增值税进项税额2017/4/13不同资产取得方式的税收风险——资产收购涉及的税收风险需关注资产的事项：1.关注资产的取得时间，为购置资产时判定资产出售方选择增值税计税方法提供依据；2.关注建设相关手续、权利证书的取得情况，为购置后出售如采取评估法对资产成本进行核定，提供证据支持；3.关注成本真实性的相关资料，为资产购置时，出售方的税负水平判定提供依据。2017/4/13不同资产取得方式的税收风险——资产收购涉及的税收风险销售方销售方增值税纳税人类型销售方计税方法的选择计税方法资产取得时间资产的取得方式判定判定可选择的计方法或自主选择计税方法表：资产出售方计税方法选择2017/4/13不同资产取得方式的税收风险——资产收购涉及的税收风险本地项目与外地项目纳税地点不同项目所在地纳税税款总额基本无差异管理成本会增加2017/4/13改造成本对税收的影响房产税

从价计征时增加房产原值而增加房产税增值税

其进项税额可抵扣土地增值税

暂无可直接计算抵扣的规定，但可作为评估价的基数企业所得税允许作为资产成本在税前扣除不动产持有运营阶段的税务处理出租增值税11%房产税12%土地使用税企业所得税25%利息支出的扣除（金融企业同期同类）附加、印花2017/4/13股权转让方式销售不动产2017/4/13股权转让企业所得税25%印花税产权转移书据股权转让被投资企业资产账面数据改造成本销售单价租金水平、资金成本资产直接销售方式的税务处理直接销售增值税房屋销售11%，5%；建筑11%或3%一般计税和简易计税的选择房屋和装修是否分开土地增值税按原购入价扣除30%-60%按评估重置成本扣除企业所得税25%附加、印花2017/4/13资产直接销售方式的税务处理销售策略选择销售单价增值税计税方式选择增值税计缴土地增值税扣除方式选择土地增值税计缴计算应税所得企业所得税计缴净利润2017/4/13资产直接销售方式的税务处理——增值税的计算2017/4/13计税方式——简易计税、一般计税简易计税——不能抵扣上游进项税。一般人：430前购入，430前自建；小规模一般计税——上游缴纳的增值税可在下游进行抵扣。一般人430后购入、自建不动产销售——简易5%，一般11%按企业汇总计算资产直接销售方式的税务处理——土地增值税的计算2017/4/13扣除方式的选择——按原购入价扣除；按评估重置成本扣除扣除项目金额：原购入价或评估重置成本+契税+附加税费+评估费+加计（年5%）增值额=收入（不含税）-扣除项目增值率=增值税/扣除项目—————找税率土地增值税=增值额*税率-扣除项目金额*速算扣除数按单项资产计算资产直接销售方式的税务处理——企业所得税的计算2017/4/13收入（不含税）成本费