全民所有自然资源资产清查（土地）实施细则经济价值

全民所有自然资源资产清查——土地资源资产价值量清查2 01国有农用地、建设用地、未利用地价值 02储备土地价值量清查实施细则PART01国有农用地（不含林草湿）、建设用地、未利用地资产经济价值估算实施细则341.国有农用地经济价值估算国有农用地清查价格内涵要求1土地权利农用地使用权价格3土地权利年限4基准日2019年12月31日和2020年12月31日5用地类型耕地、种植园用地、设施农用地、养殖水面6耕作制度（耕地）参照《XXX省农用地分等参数》中标准耕作制度确定7耕作制度种植园用地、设施农用地、养殖水面按照地区普遍种植/养殖、大宗经济作物确定种植/养殖制度8农田基本设施状况按照各用地类型各均质区域的农用地基本设施的平均状况确定1.国有农用地经济价值估算国有农用地经济价值估算实施程序：1.国有农用地经济价值估算国有农用地经济价值估算工作内容分为样点价格信息数据采集和经济价值估算两部分。国家、省级价格体系建设样点价格信息数据采集和填报国家、省级价格体系建设样点价格信息数据采集和填报66!国有农用地经济价值!国有农用地经济价值经济价值估算县级价格估算结果经济价值估算县级价格估算结果1.国有农用地经济价值估算经济价值估算：工作流程样点价格信息数据采集和填报县级经济价值初步估算样点价格信息数据采集和填报县级经济价值初步估算!估算结果检验调整i清查价格体系t省级国有农用地估算结果检验调整i清查价格体系t汇总形成省级估算结果估算结果确认汇总形成省级估算结果估算结果确认经济价值估算工作各县在省级价格体系下发前，同步开展国有农用地经济各县（市、区）根据省级价格体系对应的用初步估算结果开展核查，对不合理的图斑清查初步估作，经各级责任单位复核确认后，最终确定县级国有农用地1.国有农用地经济价值估算经济价值估算：基本方法形成每个图斑的清查价格基准地价信息获取基准地价信息获取国有农用地基准地国有农用地基准地价修正县级经济价县级经济价值初步估算初步估算结果汇总初步估算结果汇总初步估算成果自检初步估算成果自检（1）基准地价图层与工作底图的叠加处理（2）比照基准地价与清查价格内涵的差异，进行因素修正（3）Σ图斑面积×清查价格（4）对基础资料、实物量、价值估算过程、结果进行检查91.国有农用地经济价值估算经济价值估算基准地价信息获取依据国有农用地实物量清查结果，以提取的清查图斑为基础，与国有农用地基准地价成果数据库进行空间叠加，获取国有农用地清查图斑的基准地价信息。主要是获取评估用途、所在级别、基准地价值等信息。叠加时各种情况的处理规则：1.国有农用地经济价值估算经济价值估算国有农用地基准地价修正（1）期日修正：当所在县（市、区）现行国有农用地基准地价的估价期日与清查时点不同时，应进行期日修正。此次初步估算统一采用全省下发的分地区分用途期日修正系数进行期日修正。（2）年期修正：本次清查50年修正到30年按照基准地价年期修正系数表确定年期修正系数，各地基准地价的年期修正系数应在国有农用地基准地价成果报告内获取，缺失相应的年期修正系数表时，按土地还原率统一取5%（r=5%）计算年期修正系数（实际缺失的情况较少）。（3）用地类型修正：若国有农用地基准地价修正体系已设立细分用地类型修正或存在更细的基准地价用途价格标准，应按照细分用地类型进行修正或采用细分的基准地价标准进行估算。1.国有农用地经济价值估算经济价值估算初步估算结果汇总：根据国有农用地实物量清查的图斑面积，按清查图斑修正后的基准地价作为清查价格确定图斑的经济价值，最终汇总得到县级国有农用地经济价值估算初步结果。经济价值估算结果汇总经济价值估算结果汇总=Σ（依据各图斑经济价值和汇总结果，填写《技术指南》国有农用地资产清查部分附表A1、A2）涉及估算结果汇总的图斑用途应覆盖耕地、种植园用地、设施农用地、水库水面和坑塘水面（水库水面、坑塘水面的评估用途为养殖水面），田坎、沟渠、农村道路等农用地附属设施因不单独计价，其清查图斑的经济价值估算结果应为空。1.国有农用地经济价值估算经济价值估算初步成果自检：各县（市、区）的经济价值估算初步结果的质量检查以下相关要求实施核查和自检工作。具体如下：（1）估算实施主体应在各阶段、各重要技术环节完成后，对阶段性结果进行全面自检，并将对结果进行确认、修改、完善等行为予以记录；对检核中发现的，现行条件下难以解决的瑕疵或异常情况，及其对结果可能产生的影响，应进行具体说明；编制估算结果自检报告。（2）各级成果汇总主体应对其负责汇总的估算成果进行质量检核与协调性分析验证，编制成果检核与分析报告。（3）检查内容包括估算基础资料的适用性、估算过程的科学性与规范性、估算成果的正确性与完整性。1.国有农用地经济价值估算经济价值估算估算结果检验调整：XXX省级国有农用地清查价格体系建立完成后，各县（市、区）根据省级价格体系对应的用途均质区域价格进行叠加对比，对清查图斑的初步估算结果开展核查，对不合理的图斑清查初步估算结果进行调整或说明，具体要求如下：原则上各清查图斑经济价值估算价格一般不得超出省级确定的相应均质区域、相应地类县级平均价格±30%。其中，耕地图斑价格与省级确定的相应均质区域县级耕地价格进行比较校核，一般不高于最高值的30%且不低于最低值的30%。确有特殊原因超出的，应详细说明原因，并列入省级核查范围。2.国有建设用地经济价值估算清查价格内涵要求时点特征：基准日为2019年12月31日和设定容积率和设定开发程度：设定容积率和设定开发程度：以基准地价关于容积率和开发程度等土地利用条件，以当地基准地价内涵为准，除非其与区域客观情况明显不符、不具区域表征性，否则无需进行统一修正；若现行基准地价的容积率、开发程度与区域客观情况明显不符，则需重新设定统一内涵，并依据此因素在当地的影响规律进行整体修正（例如，统一增加或减少开发程度中某一项的开发费用）。地价构成：与土地要素直接相关的项目，含土地取得成本、开发成本、中某一项的开发费用）。地价构成：与土地要素直接相关的项目，含土地取得成本、开发成本、相关税费的2.国有建设用地经济价值估算国有建设用地经济价值估算实施程序：由各县（市、区）负责采集现行基准地价成果或经审核论证后的基准地价测算成果等价格信息数据通过必要的补充完善，形成未全省平衡的清查价格体系初步成果，并根据初步价格体系估算县级经济价值，用于全省国有建设用地清查价格体系建设的统筹平衡分析及试点成果数据分析。省级清查价格体系形成后，各县（市、区）再依据统筹结果对初步估算结果进行调整，形成此次建设用地经济价值估算的最终结果。2.国有建设用地经济价值估算国有建设用地经济价值估算工作内容分为价格信号采集、清查价格体系建设和经济价值估算三个部分。 价格信号采集一XX省现行基准地价调查表国有建设用地经济价值 国有建设用地经济价值清查价格体系建设 ! 经济价值估算 2.国有建设用地经济价值估算清查价格体系建设省级统筹平衡提交县级清查价格县级清查价格体系（全用途全区域覆盖）现行基准地价成果 补充完善各县（市、区）以现行基准地价为基础，通过必要的核定、修正、调整和补充完善，形成此次国有建设用地全域及全用途覆盖的清查价格体系初步成果，用于各县（市、区）开展先XXX省清查价格体系统筹平衡以县级为单位开展清查价格体系初步成果的统筹平衡工作，对明显错误或不协调的清查价格信号进行必要2.国有建设用地经济价值估算清查价格体系建设XXX省各县（市、区）以基准地价为基础，通过必要的核定、修正、调整和补充完善，形成此次国有建设用地全域及全用途覆盖的清查价格体系初步成果。补充地类用途价格体系国有建设用地基准地价成果县级清查价格补充地类用途价格体系国有建设用地基准地价成果县级清查价格体系初步成果根据清查内涵要求进行修正2.国有建设用地经济价值估算清查价格体系建设工作1：根据清查内涵要求进行修正（1）特殊限制性条件修正：对于地方现有基准地价内涵中可能存在的特殊限制性条件（例如：只能自持经营），当其对土地价格产生显著影响时，应将其修正到清查价格的统一内涵。（2）年期修正：对于地方现有基准地价内涵中可能存在的政策性年期设定（例如：工业用地按30年而非50年设定），应通过测算年期修正系数，将其修正到清查价格的统一内涵。（3）期日修正：各县（市、区）采用现行基准地价成果或经审核论证后的基准地价测算成果进行建设用地经济价值初步估算时，统一采用全省统筹平衡的期日修正系数进行期日修正。（4）底线控制原则：采矿用地、管道运输用地、水工建筑用地、盐田和国有的农村宅基地等类型的国有建设用地，地价水平不低于所在区域集体土地征收中土地补偿费、安置补助费和地上附着物拆迁费用；其他类型的建设用地，价值水平不低于所在行政单元的工业用地出让最低价标准。2.国有建设用地经济价值估算清查价格体系建设工作2：针对基准地价非全域覆盖的地区，补充国有建设用地基准地价成果空间覆盖范围（空间全覆盖）①参照相应用地类型的末级基准地价确定②参照相应用地类型的末级基准地价，进行区位修正后确定：2.国有建设用地经济价值估算清查价格体系建设工作3：针对基准地价评估用途不全的地区，通过“国土三调”地类与常规基准地价地类的衔接实现（用途全覆盖）情况①:“特殊用地”和“商业服务业设施用地”可能存在包含了不同基准地价用途的情况，可按基准地价体系中属于特殊用地的各二级地类价格的平均水平取值。对应基准地价用途1对应基准地价用途2用途清查价格体系情况②:“空闲地”，已明确城市规划用途的，按规划用途计价；其他情况可按工业用地计价。情况③:“物流仓储用地”在“国土三调”分类中属于“商业服务业设施用地”，但在一些地区的基准地价体系分类中属于“工业用地”，其市场价格水平值显著区别于“商业用地”，应参照工业（或工矿仓储）用地的基准地价。其他类似情况类同。2.国有建设用地经济价值估算清查价格体系建设XXX省清查价格体系统筹平衡以县级为单位开展清查价格体系初步成果的统筹平衡工作，对明显错误或不协调的清查价格信号进行必要的调整、修正。统筹平衡涉及的技术思路、操作流程、分析方法等按照《技术指南》的要求，由省级汇总统筹平衡单位负责实施，形成针对各县（市、区）清查价格体系初步成果的统筹平衡调整建议或调整系数。全省统筹平衡结果经各县（市、区）及市级责任单位确认及上报国家备案后，用于指导各县（市、区）对先期测算的初步估算结果的平衡调整。2.国有建设用地经济价值估算经济价值估算：工作流程\清查价格体系初\清查价格体系初i步成果t县级经济价值初步估算i步成果t县级经济价值初步估算!估算结果检验调整省级平衡调整估算结果检验调整汇总形成省级估算结果估算结果确认汇总形成省级估算结果估算结果确认经济价值估算工作采用未统筹平衡前的清查价格体系初步成果估算国有建设用地经济涉及调整的经济价值估算结果经各级责任单位复核确认后2.国有建设用地经济价值估算经济价值估算估算精度：宏观精度度估算宏观精度度估算用途的土地资源实物量核算值匹配，分用途测算基中观精度度估算微观精度估算微观精度估算2.国有建设用地经济价值估算经济价值估算根据基准地价体系的覆盖范围及此次中观精度的经济价值估算要求，确定经济价值估算的基本估算单元与均质区域一致，即各用途的基准地价级别。若县（市、区）存在以镇或工业园区为单位的独立基准地价体系，应以独立评估的基准地价级别再细分相应范围的估算单元，以全面覆盖需开展经济价值估算的清查图斑（含子图斑）及待核实的国有建设用地问题图斑。（县级清查价格建设时，基于全空间覆盖要求提前处理）2.国有建设用地经济价值估算经济价值估算①按照当地国有建设用地所包括的三调地类对应的清查价格用途制作相应图层，反映各用途①按照当地国有建设用地所包括的三调地类对应的清查价格用途制作相应图层，反映各用途在不同级别上的清查价格。②空闲地、水工建筑用地、采矿用地、交通运输用地、特殊用地等地类，如有参照的地类计价规则，则不作为单独图层。计价时按照参照的地类计价即可。用途命名规则商业服务业用地SFYD工矿用地GKYD住宅用地ZZYD公共管理与公共服务用地GFYD特殊用地TSYD交通运输用地JTYSYD水域及水利设施用地其他土地湿地2.国有建设用地经济价值估算经济价值估算将国有建设用地资产清查底图与清查价格图层套合，将清查价格图层中相应地类的清查价格赋予与之套合的同类国有建设用地实物图斑（子图斑）。2.国有建设用地经济价值估算套合时地块宗地信息的不同情况处理：①子图斑存在宗地信息，套合获取的清查价格对应用途为子图斑的“土地用途”②子图斑无宗地信息，套合获取的清查价格对应用途为清查图斑的“二级地类名称”③子图斑的宗地土地用途为混合用地且已备注兼容用途及面积的，则通过混合用地涉及用途的土地面积比例加权平均，求取图斑的清查价格。若无法区分兼容用途比例，则按清查图斑已填写的主用途获取清查价格。2.国有建设用地经济价值估算经济价值估算套合时跨级别图斑情况处理：①跨越多个级别（或均质区域），且落在某一级别（或均质区域）范围内的面积超过原图斑面积90%以上的图斑，直接赋予该图斑此类地价；②除上述情况外，跨越多个级别（或均质区域）的，按照面积加权的方法确定该图斑的平均地价。图斑相交2.国有建设用地经济价值估算经济价值估算经济价值量1=基本单元内相应用途的平均地价×面积经济价值量2=基本单元内相应用途的平均地价×面积×容积率修正系数（自选增加其他个别因素修正）面积数据为使用权供应及使用情况的“宗地面积”，若子图斑无宗地面积信息，则采用“子图斑面积”计算。2.国有建设用地经济价值估算经济价值估算关于其他个别因素修正：若考虑进行其他个别因素的修正，原则上仅能采用基准地价已编制的其他个别因素修正关系进行修正。关于容积率修正：①若当地基准地价容积率修正是基于首层楼面地价或平均楼面地价编制的，需按容积率变化关系进行系数转换，体现不同容积率对应地面地价的修正关系；②若当地基准地价成果无容积率修正体系的，可按1.0取值；③如该宗地的清查信息无法支撑进行容积率等因素修正，“经济价值量2”仍按照“经济价值量1”的估算规则填写。2.国有建设用地经济价值估算经济价值估算2.国有建设用地经济价值估算经济价值估算基于统一、完备的清查价格体系，针对全部国有建设用地，不论其现状使用权的归属及权利类型的差异，均以统一内涵的清查价格与实物相结合，估算资产经济价值及所有者权益，汇总形成辖区内国有建设用地的经济价值及所有者权益。结果数据填写《技术指南》附表A中的表5。3.国有未利用地经济价值估算河流水面、湖泊水面、冰川及永久积雪、盐碱地、沙地、裸土地、裸岩石砾因暂时缺乏价值确定依据，本次清查不估算经济价值。PART02储备土地专项资产经济价值估算实施细则1.储备土地专项资产经济价值估算方法储备土地经济价值是指储备土地经济投入或者预期可实现的经济收入，其具体的价值表2.采用基准地价系数修正法估算经济价值情形①：采用基准地价修正系数法。基准地价系数修正法适用于已制定城镇基准地价，具有完备的基准地价修正体系的