经管营销重庆中原地产秋季咨询发布会市场走势及预判

第一部分2011年全国及重庆市场表现2011年前8月全国房地产市场表现

房地产投资增速仍处于33.2%的高位，保障房拉动的作用估计自2季度开始显现。1—8月销售面积、销售额累计同比增速达13.6%和25.9%

价格同比涨幅10.9%，预计四季度起价格下调压力将真正显现。三四线房地产销售、开发投资占比大幅增长

截止2011年8月，三四线城市在全国的开发投资额的占比持续增长，是投资增速维持高位的重要贡献因素。

销售方面，二线城市前8月表现更为出色。大力推进的保障房建设填补商品房投资空缺

各地公布2011年前9月开工数据显示，全国平均开工率已达98%，北京等15省（自治区、直辖市）开工率已超过100%。

全国1000万套的开工目标完成在即，中央政策对于保障房政策的重心由强调规模向加强建设和管理方面转移。2011年主要城市市场表现2011年重庆房地产市场表现

2011年前三季度，重庆主城区商品房批售量1488万㎡，销售面积1007万㎡，其中，批售量同比持平，销售量则下滑36%。供需压力明显，市场库存增大。

主城区三季度均价6801元/㎡，环比二季度下滑6%。2010-2011.9主城区商品房供需对比及价格走势02011年重庆房地产市场表现2011年第三季度主城区商品房成交量305万㎡，环比下降17%，市场观望气氛持续恶化。2011年前三季度成交商品房平均单套面积维持在88—90㎡区间，自2008年以来处于最低位，表明信贷政策，特别是个贷、首付比例提高对于改善型需求影响最为明显第二部分市场影响因素分析第一部分2011年全国房地产走势分析一、行业景气处于下降周期阶段行业景气尚处于下降阶段初期行业快速发展的动力减弱：

宽松的信贷环境不再

需求占比较大的投资投机资金被挤出

房价上涨预期放缓

土地成本刚性上升，低风险盈利机会不再长远来看上升动力存在，但保障房将部分分流：

城市化和人口迁徙

收入和财富增长

保障房建成将满足部分新增需求对比2008-2009年行业调整，目前房地产行业尚处于下降阶段初期第一部分2011年全国房地产走势分析二、调控效果显现，执行重于加码限购政策中短期放松可能很小

一线城市限购令执行最为严厉，投资性购买比例偏高，挤出效应十分显著。

部分二线城市处于快速城市化进程当中，刚需比重较大，购买力仍然较为强劲。

三四线城市一定程度上受益于一二线城市购买力转移效应，部分三四线城市受益高铁等交通基础设施改善。2010下半年二线和三四线城市交易量快速增长，基数偏高，预计下半年受基数影响以及限购政策的持续发酵效应，二线城市销售增速将明显回落。

限购政策中短期内不放松已经成为业内共识。

部分二三线地方政府博弈心态浓重，新出限购政策力度温柔，或以限价取代；但近期佛山事件明确表明了中央政府不放松的立场。限购政策下一线城市销售低迷

2011年前8月二线和三四线城市销售情况明显好于一线城市。京沪广深杭五个一线城市销售面积和销售额分别同比下降5%和1%；26个省会级以上二线城市分别增长12%和34%，其他三四线城市合计分别增长16%和33%。

新开工面积增长率三四线城市（28%）强于二线城市（17%），一线城市由于去年同期基数较低，亦表现出较高增长（39%）。银行杠杆率下降直接影响房贷购买杠杆

2011年二季度新增贷款总额同比降幅4.8%；新增按揭贷款同比下降17.7%。

与限购令的区域性不同，房贷收紧对购买力的影响范围遍及全国各类城市，边际影响一线城市更大。

存准率从2010年初的15.5%提高至2011年9月的21.5%，银行信贷杠杆从6.4倍下降至4.6倍。

银行发放房贷意愿的下降、以及首付款比例的提高使得房贷杠杆从2010年上半年的2.2倍下降至今年前6个月的1.4倍。杠杆不足、可负担比率上升使得支付能力下降、购房意愿减弱首付比例上升对房价偏高的城市住房购买力影响显著，且开始导致购房意愿下跌。

加息周期、尤其是利率折扣上浮使得收入可负担比率快速提升，并创出2005年以来新高，显著抑制刚性和改善性需求。收入负担比创出新高显著遏制需求五个一线城市的收入负担比继07、08年以后再攀高位，其中，北京、杭州、深圳、广州和上海今年二季度分别达到125%、121%、93%、86%和82%。此外，7月初5年期贷款上调至7.05%，若房价无明显调整各城市的收入负担比将继续攀升。

五个一线城市的房价收入比相比08年四季度也基本有20%以上的上浮。其中，杭州、北京、深圳、广州和上海今年二季度分别达到20、19、15、13和13，远超全国8倍左右的平均水平。第一部分2011年全国房地产走势分析三、资金全面收紧，小企业生存压力凸显货币数量调控进一步收紧空间有限对信贷大环境的判断CPI预计从年内高点缓慢回落，货币政策以维稳为主

历史经验表明四季度银根普遍较紧

对开发商的信贷政策将持续由于房地产市场调控常态化，未来地产对货币环境、融资政策表现敏感银行贷款将对商品房开发形成结构性歧视

二季度，新增开发贷规模继续缩减，且在新增银行贷款中占比转为下降

未来，针对商品房开发的歧视性贷款政策可能形成进一步调控的一大杀手锏。

银行贷款未来将对于保障房形成结构倾斜

利率趋于市场化，房企财务成本大幅上升；而困扰中小房企的最大问题则是难以获得贷款。民间信贷规模受控和利率提升进一步提高开发商融资成本

信托和房地产投资基金是房地产民间筹融资的重要渠道。

信托逐月监控后，5月起信托发行规模亦出现环比下跌。

信托产品的平均收益率呈明显上升的态势。

部分地区对信托资金投向亦进行调控，使其更为偏向保障房。资金来源增速放缓，贷款类增速急剧萎缩2011年1—8月，房地产开发企业本年资金来源54,738亿元，同比增长23.4%，增速较去年全年回落2%。1—8月个人按揭贷款同比跌幅达到4.2%，国内贷款同比增速虽保持正值，但已降至近5年低位。银行贷款、销售回款等多项资金来源趋近的情况下，开发商越来越依赖自筹方式来补充资金来源，1—8月自筹资金占比已升至41%。第一部分2011年全国房地产走势分析四、博弈地方政策放松年内难以收效土地出让金已经形成地方财政的重要支撑

近年土地出让金持续增长，2010年2.9万亿的高额土地出让金收入将对近两年地方财政形成支撑。

除了保障房的建设资金外，未来中央可能在更多方面插手土地出让金的支配，土地财政将受到挑战。土地成交分化，三四线城市受冲击较小

2011年前9月土地出让金同比小幅下滑8%，三四线城市表现相对较好；

土地出让综合溢价率呈现走低态势，但1-9月仍达到14%，远未达到09年初极度悲观的状态。政策放松年内暂难体现

房地产市场结构性调整，三四线城市受影响较小；而2010年高达2.9万亿的土地出让金，对近两年一二线城市的财政亦形成支撑。

各类专项融资渠道的开辟和地方融资平台清理的放松使得地方财政压力延后体现。1、2011年中央代发地方政府债券筹集资金达到2000亿，用于保障性安居工程、基础设施建设等项目。2、发改委通知明确各地经过规范后保留的地方融资平台可发行企业债优于用于保障房建设，地方融资平台清理告一段落。第一部分2011年全国房地产走势分析五、主动降价是累积库存的必然结果引发开发商主动降价的原因为什么开发商不愿意主动降价

长达数年的供应周期

主动收缩可以使得资金链风险得到控制

限购、信贷政策导致高端住宅促销效果打折

担心引起前期购房者的纠纷引发开发商降价的原因

资金链问题严重到威胁中小开发商生存。中小开发商资金来源全面受限。

供应高峰期的竞争性降价。尤其在限购、信贷政策不松动的预期下，有购房资格能力的客户资源更为重要。

土地供应季节性的特点带来的有吸引力的土地资源。各地库存情况分化，降价动力不一

2011年，武汉、杭州、厦门、福州等城市库存累积增长速度较快；北京、宁波、成都等地库存最大上述城市存在较大动力。

一线城市中，上海、广州库存偏低，形成房价的重要支撑。重庆：存量增大，市场转为买方市场截止到2011年9月，主城区市场存量达785万㎡，形成供大于求局面，市场存量处在近6年来第二高位。指标

200620072008200920102011.1-9商品房预售面积（万㎡）170321921976182320761488商品房成交面积（万㎡）133422291267243721991007市场存量（万㎡）3693321041427304785重庆：存量增大，市场转为买方市场2008年8月，重庆主城区商品房存量达800万㎡，成交均价进入实质性下调阶段。第三部分市场走势预判全国市场走势预判

由于过去年度开工量较大，二三线城市库存上升速度快于一线城市；一线城市中北京和深圳房价下降可能性大于上海和广州。随着供应量的充分释放和降价打折现象的增多，四季度价格松动将更为明显。品牌开发商促销效果好于小开发商。需求结构和供应结构的不匹配，开发商冬眠策略等因素导致调整是个相对较长和曲折的过程。目前楼市尚处于调整第二阶段的中前期，见底为时尚早。预测风险：中央政府层面再度放松行业调控和货币政策，引发新一轮泡沫。重庆市场走势预判

市场新增供应会受到工程进度主动或被动的放缓的影响不会出现明显增长，市场存量继续放大的可能性不大。

价格四季度进入实质性下调，但不会出现大幅度下降。

市场刚需客户仍为主导，在迫于库存压力下，价格进入实质性下降通道，以价换量成为开发商清理库存的主要选择，成交量在价格下调、刚需客户的逐步释放等多重因素的影响下有所改善。后市建议：“调价”“销售渠道多元化”双管齐下1、政策调控常态化，短期不会有所改观，购房者观望情绪浓厚，市场库存的增大使得