池州某项目可行性分析报告

编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第页池州相关项目（恋日港湾）可行性分报告.doc池州相关项目（恋日港湾）可行性分析报告新视窗企业广告策划公司二OO四年八月目录第一章前言第二章相关项目概况第三章市场分析第四章相关项目分析及相关项目定位第五章相关项目投资估算及盈利分析第六章相关项目开发经营风险分析第七章结论与建议第一章前言

一、报告编制目的

1、在对相关项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合相关项目所处的区位环境，对该地块的市场价值进行合理的评估。2、对相关项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并对相关项目的规划设计、建筑合适的方案设计、环境艺术设计提出相应的建议。3、结合公司的状况和相关项目的特点，探索相关项目开发经营的可行方式。4、对相关项目进行投资分析和风险分析。5、对相关项目决策及其实施的优化提出建议。二、报告编制依据

1、池州市规划局规划合适的方案；2、国家建设部及池州市颁布的与房地产相关法律与政策；4、池州市2003年及2004年上半年房地产发展统计报告；5、现场勘察和实地调研所得资料。第二章相关项目概况一、相关项目建设背景根据池州的城市总体规划发展要求及随着老城区的改造步伐加快，该片区将是老城区重要的住宅区。我们经过对池州全面认真的市场调研，对相关项目区位环境进行反复的分析比较，根据池州目前的房地产现状与发展趋势，只要做出能满足池州市城市居民新的住房要求和高品质，同时定位准确，完全不用担心相关项目的销售，而且有丰厚的利润。二、相关项目概况该地块位于池州市长江南路与南湖西二路交叉口。池州二中包围其中，有良好的文化气氛。道路交通便捷，有烟柳桥与古城区相连。相关项目占地299亩，具有一定的开发规模，并能给品牌的创造提供保障，给公司带来良好的社会效益和经济效益。根据调查分析及以上资料，相关项目产品定位为中等档次的住宅新区。建筑形式拟采用组合式：多层80%，联排别墅10%，商业及公共设施10%，并初步确定相关项目主要技术指标如下：①总用地面积：299亩，199334㎡。

②容积率：1.4

③总建筑面积：27.9万㎡

其中：多层住宅：22.33万㎡别墅：2.79万㎡

公建及商网面积：2.79万㎡④绿化率：40%

（以上数据是依据周边物业的指标参考提出的，该合适的方案仅为初步合适的方案，在很多方面还有待于进一步优化）第三章市场分析一、池州概况池州地处长江南岸，自唐武德四年设州置府已有1382年历史。建国后历经“两撤三建”，区划变动频繁。1988年9月池州地区复建，1999年6月池州撤地设市。现辖贵池区、东至县、青阳县、石台县和九华山风景区、池州经济技术开发区，总面积8272平方公里，人口155万。近年来，池州市城市人口增长较快，主城区人口达到了前所未有的１４万，城区面积也由“九五”末不足１０平方公里发展到现在的１３平方公里。（一）、市情特点

综合分析比较，池州市情有五个特点：自然资源富足、生态环境优美、文化底蕴深厚、区位条件优越、经济比较落后。（二）、发展现状

1、经济总量。池州人口占全省2.42%，面积占全省6.06%，经济总量大多没有占到与人口、面积相应的份额，主要经济指标尚未达到全省平均水平。池州复建15年来，全市主要经济指标大多翻了两番以上。2003年，全市GDP75.5亿元，增长6.6倍，占全省1.9%；财政收入6.67亿元，增长近10倍，占全省1.6%；工业增加值9.65亿元，占全省1.2%；农民人均纯收入2380元，增长4.5倍；社会消费品零售总额25亿元，增长4.8倍，占全省1.9%；进出口总额4559万美元，占全省0.8%；实际利用外资2050.3万美元，占全省1.9%；城镇居民可支配收入6208元，比全省低492元。但有4项指标高于(或近于)应占份额：全社会固定资产投资36.3亿元，占全省2.56%；旅游总收入5.2亿元，占全省2.65%；居民人均储蓄3862元，比全省人均低25元；农民人均纯收入2380元，比全省人均高240元。从皖江五市看，皖江五市总人口1172.8万人，总面积29687平方公里，池州分别占13.2%和27.8%。就总量而言，池州在皖江中大大落后于马鞍山、芜湖、铜陵和安庆，就人均而言，池州与安庆基本相当。

2、经济结构①产业结构。历史上，池州一直是一个以农为主的地区，农业占国民经济比重一直较大。直到1995年，三次产业结构才由“一、二、三”调整为“二、三、一”。2002年，三次产业结构比池州为27∶36.3∶36.7，全省为21.7∶43.5∶34.8，皖江五市为14.76∶50.26∶34.98。与全省比，池州一产高于全省5.3个百分点，二产低于7.2个百分点，三产虽然高于全省1.9个百方点，但仍处低水平。与皖江五市比，工业化、城市化程度更低。②就业结构。与经济发展水平相适应，池州的劳动力就业结构也是以一产为主。近几年，虽然外出务工人数达到20多万，但农业劳动力仍占大头。2002年，全市一、二、三产业领域就业结构为60.8∶16.0∶23.2(全省为55.6∶18.1∶26.3，全国为50∶21.4∶28.6，皖江五市为46.36∶23.78∶29.86)。由此可见，池州劳动力一产就业率仍然偏高，二、三产就业率则相对不足。

3、经济质量①效益指标。总体水平是“两高一低”。2003年，池州财政收入占GDP比重为8.8%，低于全省10.3%水平；工业经济效益指数170.27%，高于全省127.88%水平；“九五”时期科技进步对经济增长贡献率为51.3%，高于全省34%水平。②环境指标。多年来，池州一直注重可持续发展，经济与人口、资源、环境比较协调。人口密度每平方公里187人，工业污染源少，“三废”排放量小，是理想的投资、居住地。③县域经济。2002年，全省61个县市(不含区)经济运行综合指数考核结果，池州3县处于中下游水平，其中青阳县列29位、东至县列49位、石台县列56位。

综合分析池州市情特点和发展现状，可以看出，池州是一个经济后发地区，是一个蕴藏着发展潜能的地区。在新一轮经济大发展中，池州凭借资源优势、环境优势和区位优势，完全可以实现跨越式发展。在全面建设小康社会进程中，池州不仅能够赶上全省步伐，而且能够成为皖江开发开放中的重要一极。

（三）、快速发展成因分析

从发展的角度看，池州复建15年，大体可分为两个阶段：2000年前主要是打基础，重点是抓农业；2000年以来，主要是抓投资，重点是抓工业。目前，池州发展已进入一个良性协调、持续快速发展阶段。

1、发展趋势受大环境影响，20世纪90年代后期，池州发展每况愈下，经济增长连年下滑。GDP增幅1995年为8.4%，1996年为16.9%，1997年为13.2%，1998年为5.1%，1999年降到最低点仅1.4%。2000年开始恢复性增长，当年增长3.5%，2001年为6.2%，2002年为7.7%，2003年增长9.8%。连续三年的快速增长主要得益于工业，得益于投资。工业增加值占GDP比重超过30%，工业对GDP贡献率超过50%。固定资产投资2001年21亿元、2002年28亿元、2003年36.3亿元，三年累计85.3亿元，超过前11年投资总和。工业增长幅度、投资增长速度均超全省平均水平。依此思路抓下去，依此速度发展下去，池州经济将逐渐向好。预计从2004年开始，将会出现较长时期的两位数增长局面。

2、发展基础近几年池州快速发展主要靠产业作基础，相关项目作支撑。2001年以来，全市上下突出招商引资，主抓相关项目建设，先后在交通、工业、农业、旅游、经贸、城建等领域规划建设了一批骨干相关项目，其特点表现为：①生产性相关项目居多。近三年，全市招商引资额连续三年翻番，其中70%以上为工业相关项目。②规模性相关项目居多。投资大多在1000万元以上，亿元相关项目数10个，10亿元相关项目亦开始登陆(已建的就有池州海螺和池州电厂)。③一批国内外知名企业纷纷落户池州。目前已有海螺集团、中国华电、华源集团、香港韦确、安徽国风、安徽丰原、安徽巢东、安徽水利、上海新高潮、上海埃力生、宝钢集团、马钢公司、法国英格瓷公司等10多家上市公司在池州投资。此外，韩国三星集团、欧米亚公司、印尼金光集团也有意与池州合作。根据国家中长期发展规划，结合池州“十一五”发展，全市最近初步编制了48个投资亿元以上的相关项目，总投资额达1000多亿元。目前池州每年都有一批相关项目投产，每年都有一批相关项目在建，每年都在谋划一批新相关项目。

3、发展环境随着连续多年解放思想活动的开展，池州已经基本形成一个“服务规范、办事高效、诚实守信、亲商和商”的发展软环境。随着基础设施的建设、配套和完善，制约池州发展的硬环境也有实质性改观，主要表现在：①水利基础设施建设。1998年以来，池州抓住国家治理大江大河机遇，争取国债工程对长江干堤、成圈圩堤、通江河堤进行了彻底整修，防洪标准大大提高，困扰池州多年的水患基本得到根治。②城市基础设施建设。近几年，先后投资20多亿元，重点构建了城市干道网，拉开了城市框架；拆迁改造老城区14万平方米，城市天然气管网和长10公里环城河整治已开工建设，提高了城市品位。③交通基础设施建设。穿越池州的沿江高速、合(肥)黄(山)高速已开工建设；安(庆)景(德镇)高速、东(至)九(江)高速已规划建设，预计到2007年将建成通车；铜九铁路省政府已确定2004年开工，预计2007年建成通车；池州港改扩建工程已基本完工，正在申报一类口岸；池州机场前期工作已经展开。2010年前，池州将形成一个多通道的“公铁水并举，江河海联运”的大交通格局。软硬环境的改善，将极大地加快池州发展进程。

4、发展外因从经济地理角度看，池州距上海、武汉均约400公里，处在两大都市圈交汇点。进入21世纪以来，长三角地区发展步伐明显加快，但在快速发展的同时，长三角核心区经济成本也大幅上升，一些劳动密集型企业势必向外转移。同时，以武汉为中心的华中经济圈也在加快崛起并积极向周边辐射。按照“积极对接、错位发展”的思路，池州完全可以借助外力推进自身发展，重点涉及两个领域：一是基础工业，主要是能源工业、食品工业、纺织加工和矿产加工；二是第三产业，主要是旅游休闲和花卉苗木。

依据以上分析，池州加快发展的时机已经到来，条件已经成熟，可说是集天时、地利、人和于一地。按照两位数速度增长，到2020年，池州将是一个名副其实的经济强市。

（四）、区域发展布局依据池州地形特点和资源状况，区域发展布局重点围绕“一带一群一区”展开。①“一带”即沿江产业带。按照“一城九港”(指主城区和香口港、东流港、吉阳港、大渡口港、牛头山港、前江港、主城区港、江口港、梅龙港)规划，重点发展大运输量，大用水量工业。同时依托岸线资源，加快港口建设，发展现代仓储物流及运输业。②“一群”即矿产工业集群。依托优势矿产资源，建设特大型建材企业、原料基地和辅料基地、大型有色金属企业。③“一区”即池州经济技术开发区。重点建设金安生态工业园(2平方公里)和临港工业园(6平方公里)，力争五年内初见成效。实施“一区多园”体制，带动县区工业园建设。④池州市城市总体规划。东进、西连、北拓、南移。池州主城区将成为一个拥有东湖、西村、南山、北港的山水园林城市，极具文化韵味及地域特色。在城市的东部，随着马江公路建成运营，江口工业开发区将逐步向东拓展延伸，“齐山—平天湖”这一天然生态公园开发也已提上市政府议事日程；南部，贵池民营工业园初具规模，并不断壮大，随着铜九铁路建设，火车站的站前区及沿江高速公路上下行线的建设，池州主城区一个新的组团将很快形成；西部，杏花村文化园区建设已启动，市政府已决定搬迁原三元化工厂、造纸厂、农药厂等高污染、高能耗企业，城市西部空间将得以释放；北部，随着池口防洪墙的建成，城市北部连年遭受水患之忧已经化解，港口桥的建设更为池州港锦上添花，在冶炼厂搬迁后，北部人居环境将极大改善，滨江城市风貌将很快展现。这样，一个“东湖、西村、南山、北港”的特色城市构架就初见雏形，池州将成为一座名副其实的水在城中、城在园中、楼在林中、人在绿中，极具文化韵味及地域特色的江南名城。（五）、2003年池州市国民经济和社会发展的统计国民经济快速发展。2003年，池州市生产总值75.5亿元，按可比价格计算，同比增长9.8％，比上年加快2.1个百分点。增长率不仅首次赶上和超过全国、全省平均水平（分别高于全国、全省0.7和0.6个百分点），而且也是池州1998年以来最快的一年。按户籍人口计算，人均GDP为4874元。从三次产业看，第一产业完成增加值18.68亿元，比上年略增；第二产业增加值30.01亿元，增长19.2％；第三产业增加值26.82亿元，增长7.8％。三次产业结构由2002年的27∶36.3∶36.7调整为24.7∶39.8∶35.5，第二产业比重进一步提高。2003年，全部职工年平均工资为9595元，增长17.2%，在岗职工年平均工资为10198元，增长15.6％，离岗职工年均生活费2827元，增长1.8％。城镇居民人均可支配收入6208.4元，增长10.5%，其中：城镇居民人均工薪收入4407.5元，增长4.22%。农村居民人均纯收入2385元，增加113元，增长5%，其中：工资性收入1147.2元，增加16.4元。城乡居民的消费方式、渠道和结构发生重大变化。2003年，城镇居民人均消费性支出4524.2元，增长3.4%，其中：食品支出2233.9元，增长11%。城镇居民恩格尔系数为49.4%。农村居民人均生活消费总支出1575元，增长3.3%，其中：食品支出859.8元，增长10.7%。农村居民恩格尔系数为54.6%。

工业化、农业产业化和城市化取得新进展。工业保持快速增长，全部工业增加值增长17.4%，对经济增长的贡献率为44.1%，推动经济增长4.3个百分点。规模以上工业企业经济效益综合指数170.3%，比上年提高71.6点；规模以上工业企业实现利润4.1亿元，同比增长5.7倍，实现利税6.23亿元，比上年增长2.6倍，均创历史最高水平。农业产业化进程稳步推进，山野菜、茶叶、秋浦花鳜、皖南土鸡、花卉苗木、食用菌等优势农产品初具规模。农产品市场体系不断完善。农业上形成优质水稻、蚕桑和速生丰产林、特种水产、家禽等无公害农产品生产加工基地，已成为上海及周边城市重要供货地。重点实施生态家园富民工程建设，在农村累计建沼气池3.1万口，开展庭院经济生产。城市化进程迈出新步伐，城市化水平为26.5%，比2000年提高2.8个百分点；贵池区GDP为38.18亿元，增长10.1%，占全市GDP的比重为50.6%，比上年提高0.2个百分点。就业再就业工作力度加大。年内新增城镇就业岗位10755个，城镇登记失业人员4571人，登记失业率为4.4%；新增劳务输出15010人。

各项改革继续深化。全市重点国有集体企业产权制度改革扎实推进。年初确定改制的20户重点企业，已有17户完成了改革的主要任务。经济发展环境进一步优化。创建金融安全区力度加大，银行不良贷款率较年初下降12.5个百分点。公共财政支出改革逐步深化；农村税费改革不断规范，农业特产税改征农业税，直接减轻农民负担1127万元；粮食补贴方式改革全面完成；环卫管理管控体制改革取得成效；土地、矿业权市场建设向纵深推进；住房、人事、教育及卫生等各项改革扎实开展。社会治安形势稳定。

经济社会发展中存在的主要困难和问题：经济总量小，发展速度与全省沿江主要城市比还不够快；农村和农业投入不足，农民收入增长较缓，城乡差距有所扩大；交通、能源等要素对经济增长的制约加剧；就业压力仍较大。（六）、2004年上半年经济情况今年一季度，全市经济承接去年逐季加快的发展势头，继续上扬新一轮增长周期的曲线，完成生产总值16.32亿元，同比增长13％，居全省第五名。工业生产、财政收入、外贸出口等主要经济指标的增幅位居全省前列，各项社会事业稳步健康发展。从收入看，一季度全市城镇居民人均可支配收入2001元，同比增长8.4%；农村居民人均现金收入654元，增长8%，实现了与城镇居民收入增长的基本同步。从储蓄看，城乡居民储蓄存款余额比年初增加10.5亿元，比去年同期增长22.7%。

二、池州市房地产市场分析（一）、2003年以前池州市住宅市场分析在这之前，池州市住宅水平一直维持在1000元/m2左右，究其原因不外乎以下几点：1）、土地价格是一个首要的因素。土地作为稀缺性资源，政府没能做好土地供应的长期规划。开发商可以通过相关项目可行性报告，以很便宜的价格向政府要求划拨土地。这导致了土地成本在整个相关项目中只占很小的一部分。2）、整个池州的住宅以零星分散建设为多，不注重整个小区环境、园林、文化方面的建设。使一大批想改变住房质量的居民找不到合适的住宅，贵了又觉得不合算。3）、居民居住观念没有改变。大多数池州人认为，过了翠微路就觉得离开了城市，到了郊区。而且也一直认为城南是一个郊区，且离车站较近，环境吵杂不适宜居住，在一定程度上限制了该区域的房价。4）、消费观念也限制了整个池州市的房价。许多池州居民留恋于“小桥、流水、人家”，只要有地方住，能吃饱，不会用剩余的钱去改善居住环境和投资于房产。5）、这段时间里，虽然有出现过许多有利于住宅发展的政策（比如货币化分房的实施），但一直没能使池州房地产更上一个台阶。（二）、2003年以来池州市住宅市场分析2003年是池州房价飞涨的一年。随着市政北移，这对于池州整个房地产市场是一个重要的转折点，从至，开发商取得土地的维一途径就是市场招投标，土地市场更趋于公平。固定资产投资快速增长。2003年，全社会固定资产投资总额达36.34亿元，比上年增长29.8％，其中，国有经济投资13.9亿元，增长35％。按投资管理管控渠道划分，基本建设投资14.98亿元，增长58％；技术改造投资7.14亿元，增长2.4％；房地产开发投资4.63亿元，增长33.4％。全市城镇基础设施建设投资1.6亿元，水利建设投资1.25亿元，交通建设投资4.5亿元。

重点相关项目建设成效显著。全市44个重点建设相关项目当年完成投资18亿元，占全社会投资总额的49.6%。重点建设相关项目和非国有投资及时跟进直接推动了全市投资增长。与此同时，政府出台了一系列的相关政策。1）、池州强化“强市富民”意识，努力使全市经济继续在高平台、低波动中运行，2003年全市经济继续走强。同时，改变全市居民的消费观念。2）、规范房地产开发，改善投资环境，使房地产开发逐步走上规模化、集约化经营。把房地产开发作为城市新的经济增长点，大力发展城镇建设。3）、在市区范围内，加快土地供应制度的改革，停止新批量土地的开发相关项目，对存量土地开发相关项目采取限制的态度，使开发总量得到控制。同时，积极引导开发企业参与园区、新区的开发建设。4）、加强城市建设步伐，动迁量大幅上升和货币安置政策使市场上对商品房的需求迅速膨胀。（三）、池州市2004年上半年房地产情况

2004年上半年，池州市房地产保持了快速发展。(1)、房地产业经济指标保持高位运行开发市场供销两旺主城区上半年完成房地产开发投资1.76亿元，同比增长11%。商品房施工面积43.12万m2，其中新开面积17.8万m2，与去年同期基本持平。商品房竣工面积14.4万m2，销售面积7.48万m2，同比分别增长70%、3%。商品房空置面积为3.14万m2，同比减少1.41万m2，其中住宅空置面积为4100m2。6月底主城区商品住宅均价1387元/m2，沿主要街道商业门点平均价格5052元/m2，较去年底增长36%、9%。交易市场持续升温上半年城区共办理各类房产交易5211起，交易面积51.6万m2，交易额3.6亿元，同比分别增长78%、60%、168%。存量市场持续活跃，增量市场全面升温。各类房产交易中，新建商品房1321起，面积10.6万m2，成交额1.16亿元，同比分别增长69%、57%、91%；存量房交易1740起，交易面积14.7万m2，交易额6491.5万元，同比分别增长71%、46%、108%。房地产金融投放力度加大，上半年共办理房地产抵押2150起，交易面积26.3万m2，交易额1.8亿元，同比分别增长90%、70%、94%，创历史最高记录。(2)、廉租房与安置房建设通过90天的努力，廉租房一期工程1.1万平方米180套已于4月28日顺利交付，二期300套廉租房1.62万平方米工程已于5月10日正式起动。5月底完成了土地征用、户型合适的方案设计、工程竖向设计、道路及管网设计、地质勘察等各项工作；6月份开展了土方工程、桩基工程、道路管网工程的建设，完成了施工图纸设计与审查工作；主体工程招标信息已于7月2日在网上发布，预计将在年底完成二期工程主体封顶。南门两点一线拆迁回迁安置房翠微苑F10A号楼已于2月6日动工，目前已进入主体装饰阶段，8月中旬可交付使用。(3)、招商引资上半年房地产开发市场6个重点招商引资相关项目共到位资金7292万元，其中汇景花园二期投入资金3021万元。(4)、房地产重点相关项目进展6个重点招商引资相关项目均已实施。和泰星城已通过规划许可，5月30日桩基进场施工，一期5万平方米明年8月份交付使用。汇景花园一期6.1万平方米已于年初交付，二期30栋5.7万平方米，目前已完成投资3021万元，27栋已主体封顶，11月份可以整体交付。杏花村整体复建工程共分古井文化园和杏花村文化园两部分，其中古井文化园三块地段6.4万平方米已于6月份全部竣工交付，杏花村文化园总平面3月份已经评审，现已组织拆迁。秋浦花园除1号楼由于规划调整外，其余12栋6万平方米已于4月份竣工交付。国丰花园整体相关项目2.7万平方米已于今年5月份竣工交付；南门改造二期工程由宇成、兴佳两公司建设，目前规划已经通过，拆迁工作即将完成。现介绍一下池州新区最新房价：序号楼盘名称住宅类型价格（元/m2）1豪斯杏园多层1338—14582和泰星城多层1600—17003秋浦花园多层1600左右4商铺连体1780/4980—5052综上；新区的住宅均价在1600元/m2，老城区在1400元/m2。第四章相关项目分析及相关项目定位

一、相关项目开发经营SWOT分析（一）、房地产投资相关项目开发经营机会形成模式经营机会的实质是寻求、识别、把握企业可进取的市场空间。

经营机会是外部市场、环境条件中的有利条件的综合态势与企业本身优势的结合。

经营机会转化为相关项目个性以后，即成为在激烈的市场竞争中相关项目的优势点、竞争点、卖点。（二）、相关项目开发经营优势点[Strength]现对该相关项目真正的、突出于城南住宅市场的优势点集中如下。

（1）相关项目开发经营期几年内相关的经济大“势”。

①国家宏观经济走出低谷，进入上升繁荣期，恰恰是本相关项目的开发经营期。

②住宅业房改、金融、投资、财政、市场管理管控等政策逐步到位，住宅业将面临有利的政策法规环境。

③置业意识——古往今来中国文化观念的组成部分，已经重新泛起，并将成为全社会占主导地位的消费观念。全社会小康后的家庭消费将首先集中在住房条件的改善方面。

（2）相关项目的区位环境优势及其发展空间与规模

①城南的自然环境，在池州市得地独优，其离市中心近；

②本相关项目可作为老城区企事业单位人员，私营、民营企业家理想的生活基地；

③相关项目占地近三百亩，规模较大，可作为经济住房，是置业的理想地方。

（3）池州市政府的大力支持（4）产品优势：联排、多层、复式、商业街等类型丰富产品对应多重客源（5）池州二中座落在相关项目以南，以及周边有几所学校将会赋予相关项目文化氛围

上述这些优势点的正确运用，有利于开发相关项目的打造良好的基础。（三）、相关项目开发经营劣势点[Weakness]（1）本相关项目目前交通状况较差，长江南路状况差，南湖西二路狭窄且不通，目前还没有道路贯穿相关项目南北。（2）目前本相关项目周边形象较差，生活配套机能不完善，人气不是很旺，尚未形成居住的成熟条件。（3）离车站较近，周边环境较杂，对住户有一定抗性。（4）南面及西侧形象不佳的老房及厂房将对本相关项目影响较大（四）、相关项目开发经营机会点[Opportunity]

（1）整个池州市人口越来越多多，外来人口也较多，而且私营，民营企业今年来不断增加，收入水平也不断增加，旅游业的不断发展，加之池州市的大规模建设活动，使得整个池州市的房市较为活跃，有利于新相关项目的上马开工。

（2）相关项目区域位置离市中心较近，自然环境得天独厚，加之其成本较市中心同类物业便宜，而且近年来，池州市有大规模的开发建设，整个区域内的基础设施，市政设施不断完善和健全，这就更有利于新的相关项目未来的前景，而且整个池州市的潜在购买力也是相当有分量的，这也正是相关项目的开发机会点。

（3）本相关项目目前交通状况不是很好，但长江南路市政规划年底开使进行拓宽，到时候小区的交通将相当便捷，而且物业的增值可能性是显而易见的，相关项目在这个时候和大道的建设同时进行，将大大促进相关项目所在地区交通的优化。未来几年里，这些设施将逐步完成，那么相关项目销售将适逢其时。（4）经营思想应以营造精品品牌，为池州市人民、政府作出贡献。（五）、相关项目开发经营威胁点[Threat]

（1）现有竞争威胁：目前池州市场上在售规模楼盘已有一部分，供应量大，竞争激烈，周边地块陆续出现多个楼盘，可能造成目标客群分流（2）潜在竞争威胁：城市重心北移，将对城南老城区发展有一定的制约二、相关项目规划建议（一）、相关项目总体规划建议

1、由于相关项目开发周期较长，在规划设计中既要立足现实，又要着眼未来，充分体现可持续发展的策略，建议在总体规划设计中，将地块分成若干个相对独立的功能组团，以利于分期开发，每一组团可根据开发时的市场情况进行单独设计。

2、总体规划中应尽可能兼顾到本地块的周边环境，尤其要注意相关项目建成后的周边景观以及社区人员的视觉效果。突出环境设计的宗旨，以“绿地中的公建”和“公建中的绿地”两个手法营造两个中心，形成集中景观，有效利用土地，发挥投资潜能，突出21世纪居住社区的整体特色。

3、总体上来说，恋日港湾的规划合适的方案中建筑单体设计采用灵活的户型和变化的立体效果。

4、虽然小区的目标顾客属中低收入的阶层，私家车相对不多，但在规划上，未来恋日港湾业主中因为位置的原因将部分拥有私家车，因此，建议在小区的交通方面，充分做到人车分流并且规划好停车位。

5、在设计规划上，建立“城市——社区——小区——组团——院落——家庭”的尺度序列，综合考虑内外交通，公共设施，行政管理管控，环境保护，技术经济要求，合理布局，站在城市的高度看社区建设，为居民创造与城市完美和谐的居住环境。

（二）、住宅建筑设计建议

1、住宅的设计要适度超前。这里的超前不仅仅是面积问题，更重要的是功能、质量方面的适度超前，这就要求设计人员必须考虑到今后数10年内人们生活方式与需求的变化。如果我们今天设计开发的住宅能想到明天的话，那么我们的住宅将肯定会备受青睐，也肯定会成为销售中的一个强力卖点。

2、住宅设计应充分体现“以人为本”的原则，想住户之所想，每一细节的处理都应体现出对人的关怀和尊重,实现动静分开,洁污分开。特别是对儿童居室，要更多地予以周到细致考虑。正如人们所说：“以人为本，就是以孩子为本”。每一户型内部布置都应按内外分区、动静分区、生理分室、功能分室等要求设计。

3、住宅外观设计采用目前流行的简约式风格，色彩以简洁明快为主，并在阳台、天沟、局部墙等细部以其他色彩点缀，做到统一中有变化。

4、在建筑材料方面，大量采用新材料、新产品，据统计数据表明，在已建成或正在建成具有“后小康时代”特征的住房中，新材料、新产品、新技术的采用率，外墙材料为60%，屋面保温防水材料为90%，管线集中综合布置为40%。

5、户型设计多样化，包括平面布局的多样化，建筑面积规模大小多变、房型设计的多样化（平面、复式），物业档次的多样化（多层、联排别墅也可考虑几幢小高层）等。

（三）、小区配套设施建议

1、交通状况为影响居民购房决策的一个重要因素，鉴于本相关项目所处区位的交通状况不佳，建议公司引路至小区，也可让物业管理管控公司办理住户上下班和小孩往返学校的交通工具。

2、会所是未来社区档次的标志之一，建议建设一个大型豪华会所，内设儿童游乐场、健身房，图书馆、影视厅、娱乐室等休闲活动设施。

3、当今时代已进入数字化信息时代，住宅小区的智能化成为发展的必然趋势。为与时代合拍，拟建小区应引领智能化生活新潮流。

4、小区内应设有超市、商场、银行、酒店、邮局、学校等公共建设配套设施，为用户的日常生活提供方便,充分体现出社区生活的现代化。

（四）、环境艺术设计建议

随着人们生活水平的提高，“买环境”的观念已为大多数居民所接受，景观优势也成为众多小区的一个卖点。扩充绿化，部分首层架空伯大堂绿化之用，达到一种全新立体绿化的效果。在当前以及未来相当长的一段时间内，人们买房除了考察室内布局、质量及小区的整体规划等因素外，也越来越重视其环境，这实际上也反映了人们追求人与自然的和谐统一，远离喧闹、闹腾、嘈杂的都市的一种心态。

基于上述原因和相关项目自身的环境优势，公司在进行本地块的整体规划设计时，不仅兼顾到地块的周边环境，更要注意小区内的环境艺术设计，建议公司聘请专业的环境艺术设计人员进行设计，以期达到较好的环境效果。

上述优化建议仅仅是一个思路，设计人员在把握总体原则的前提下，可以有更多的突破。三、相关项目市场定位要点阐述：

“定位”的目的，就是在已经认识和把握本案各项产品特点的基础上，全面确立本案在市场中的“定位”。就是要充分明确在市场中我们产品和其他产品的“差异”，鲜明地区别于竞争对手，让消费者能够清楚地识别和接受我们的产品。“定位”就是要给那些购买我们产品而不选择其它的人们一个完美而充分的理由。（一）、产品定位本案将导入“生态文化居住区”的概念。

这一概念的核心是“环境”、“建筑”与“人”三者之间的关系，建立起以环境生态、建筑生态、人文生态为内核，以园林式居住环境为外观形式的生态居住模式。

“生态文化居住区”的概念非常丰富，诠释的空间很大，而且比较新颖，市场差异性明显。

从字面的理解上，突出了生态、文化和居住三个层面，生态体现着客观环境上的一种和谐健康，文化体现着精神状态上的一种高尚品位，居住则直接表明目的性，在环境健康和文化丰富的基础上居住，自然是一种极致的生活享受，暗合本案的高品质的产品特点。

从深层次的理念上讲，“环境生态”不仅指社区内的园林式环境规划细致入微，而且还泛指区域的整体自然环境具有田园式特点，绿化丰富并以水景为主题。

“建筑生态”则包括本案建筑设计独特的风格，建筑格局简洁而又人性化，并与景观环境自然融合，户型空间感极为丰富，周到细致的人性化设计，使舒适生活、享受生活成为主题。

“人文生态”则是以文化主题，使人与人之间能够围绕不同的特色文化主题进行沟通、交往，家庭亲情、邻里友情及社区情感共存共荣，具有温馨融洽的文化氛围及丰富多彩、健康向上的社区人文。

同时强调高品质的“管家式”物业管理管控服务，提出“特色管理管控、品质管家”的口号，将人文生态的务虚变为务实，发挥我们自身已经完全具备的物业管理管控优势，不仅在人文生态上得到充分表现，而且通过服务进一步提高本案产品品质。“生态文化居住区”的概念，可以为本案“高品质楼盘”、“居住也是一种享受”的定位提供有力支持，同时也要补充一些时尚的要素，如“智能化”社区设计，丰富高档的“会所式”和“商业化”生活配套等，全方位塑造高品质形象。（二）、客户定位

通过调查与分析研究，本案目标客户有如下特征：

□年龄分布：普通住宅部分20岁—50岁中年人群，人群范围相对较广；别墅部分30岁—45岁的人群。

□家庭情况：

别墅部分大部分为稳定的已婚家庭，同父母或子女共同生活，家庭人口较多，对居住面积、居住条件和质量有较高要求。大多有私家车。池州本地居民为主，外来投资者为附。

普通住宅部分人群大部分为二人世界、单亲家庭和三口之家，对居住面积要求不高，但希望居住条件和质量有提高，对公交系统有要求，本地与外地人口分区不明显。

□职业状况：公司中层白领，效益好的企事业单位中层职员，南城自营小业主，工作职业稳定。

□经济收入：家庭月收入稳定，综合月收入在1500-3000元以上。

□购买动机：首次置业自用为主，改善居住条件或原有住房拆迁；二次置业投资，希望获取租金回报及升值回报。

□心理特征：有进取与自我奋斗的价值观，生活高节奏，追求自我利益、自我个性、生活品位的实现和满足，认同文化附加值，渴望忙碌工作后享受生活，具有感性消费心理，理性消费行为的交叉状态。中年以上比较留恋南城生活氛围。

□地域分布：以城区为主要中心，外围辐射池州市其他各城区。就是这些人会买我们的产品，只有他们需要这样的产品，而我们会竭尽全力地告诉他们，只有我们的产品才会满足他们的需要，他们会由于了解我们的产品有多么的不同、有多么的合适而放弃选择别的产品。四、相关项目建设指标序号相关项目单位数量1总用地面积亩2992总建筑面积平方米279067.62.1住宅面积平方米2232542.2别墅面积平方米279062.3商铺面积平方米180003容积率1.44会所及幼儿园平方米50005可售住宅面积平方米251160五、案名诠释恋日港湾（暂定名）“港湾”概念精彩阐释——家庭生活的港湾，孩子成长的摇篮提供日出而作，日落而息的地方（相关项目规划）；人生的起步点（教育文化）避风避雨之地（相关项目质量）回家享乐的地方（小区配套）“港湾”概念正可反映出相关项目要营造成一个“家”形象，这个家不单是一个栖身的地方，更是一个提供满足人民生活要求一“家”。这个家不仅提供生活环境的需要，更能缔造出人们对这个“家”的骄傲感觉。“港湾”概念就是相关项目所提供“家”的概念及文化。第五章相关项目投资估算及盈利分析一、编制依据1）、建筑工程费用以现行建筑工程费用标准及费率为依据；2）、各种费率依据国家相关文件。本章对恋日港湾相关项目销售分期相关计划作出安排，估算相关项目开发经营收入、成本、利润、投资利润，并计算相关项目资金现金流量、财务净现值、财务内部收益率。

恋日港湾相关项目中包括公寓式住宅、别墅、商业以及会所、幼儿园、小学、车库等公建相关项目。其中，前者采用销售形式，公建相关项目可采用销售或出租，或自行经营等多种形式，为测算方便，本报告在相关项目经营估算时，所有公建相关项目以销售方法考虑。

公建相关项目中，部分为非经营性物业，如物业管理管控办公室、会所、变电站，部分为收益较少的物业，且要投入一定的经营费用，如幼儿园、小学。故公建相关项目的经营收入仅考虑车库的销售收入目，其他相关项目在本报告中均未考虑。

二、相关项目的价格定位

根据对相关项目周边同类物业价格及销售情况的分析，结合本相关项目的建筑成本、竞争对手和市场需求等对方面的情况，对相关项目作如下价格定位：

多层住宅1450元/㎡

别墅2380元/㎡

车库4万元

三、投资估算投资估算表费用名称费用提取金额（万元）备注一、前期工程费6794.351、征用土地费14万元/亩×229亩32062、工程监理费16744万元×1%167.443、规划设计勘察费20元/㎡×279067.6㎡558.144、相关项目报建费用99元/㎡×279067.6㎡2762.775、其他100二、建安工程费167441、土建工程费600元/㎡×279067.6㎡16744三、区内配套工程费6418.551、配套费用（包括水电增容、管表安装及配电房等）120元/㎡×279067.6㎡3348.812、人防费用30元/㎡×279067.6㎡837.23、区内道路绿化80元/㎡×279067.6㎡2232.54四、不可预见费16744万元×1%167.44小计30124.34五、平均造价301243400÷279067.61079六、商网住宅51037.461商网销售4900元/㎡×18000㎡=8820万元1780元/㎡×18000㎡=3204万元120242、住宅销售1450元/㎡×223254㎡=32371.83万元2380元/㎡×27906㎡=6641.63万元39013.46八、管理管控和销售费、税金5614.121、管理管控、经营费用51037.46×2%1020.752、销售费51037.46×3%1531.123、销售税金51037.46×6%3062.25九、销售利润51037.46-30124.34-5614.1215299.1十、上缴所得税15299.1万元×33%5048.7十一、利润15299.1-5048.710250.4十二、销售利润率15299.1÷30124.34×100%50%税前十三、投资利润率10250.4÷30124.34×100%34%税后第六章相关项目开发经营风险分析

本章拟对恋日港湾相关项目进行盈亏平衡分析、敏感性分析，以测度其开发经营风险，然后对相关项目运作中的主要风险进行定性研究并提出相应对策。

一、相关项目盈亏平衡分析

相关项目盈亏平衡分析包括相关项目经营收入保本点和相关项目经营成本点分析。相关项目现金流量与财务净现值、财务内部收益率

1、相关项目全部资金的现金流量表

2、财务净现值（FNPV）与财务内部收益率（FIRR）

根据上表计算出的全部投资的财务净现值和财务内部收益率。

其中：

财务净现值（FNPV）=10250.4万元

财务内部收益率（FIRR）=34%

由上述计算可知，相关项目财务净现值（FNPV）>0，表明相关项目利润率超过基准贴现率，具有财务上、经济上的可行性，相关项目财务内部收益率（FIRR）=34%>0，且水平较高，表明相关项目具有盈利能力。3、相关项目经营收入保本点分析

相关项目经营成本=30124.34（万元），保本点=30124.34/51037.46=59.02%

即销售收入达预测收入的59.02%时，相关项目处于盈亏平衡状态。

4、相关项目经营成本保本点

相关项目保本开发经营成本=51037.46万元，保本点=51037.46/30124.34=169.42%

即相关项目开发经营成本达到预测成本的169.42%，相关项目处于盈亏平衡状态。实际上相关项目盈亏平衡点在开发经营各阶段是不同的，这是按照计算期平均状态计算的结果。二、相关项目敏感性分析

本相关项目敏感性分析主要针对相关项目总投资和相关项目营业收入两项因素进行。1、相关项目总投资

由于相关项目占地较大，开发周期较长，其间可能会出现各种不能预期的变化，故相关项目的总投资额可能会发生一些变化，估计最大的变动幅度达10%，如果的投资额增加10%，那么从全部资金的现金流量表的情况来看，FNPV=10250.4，相关项目仍然可行。2、相关项目销售收入

在开发经营的各个过程中，由于销售收入的预测主要是建立在对本相关项目的未来前景分析及预测基础之上的，虽然相关项目前景乐观，但毕竟是变数，销售环节上的细小失误，市场需求的细微变化等因素都有可能影响相关项目的销售价位，从而对相关项目的销售收入产生不利影响，由于在价格定位时相对较低，故销售收入最大的下降幅度不会太大，如果下降幅度为10%，那么，从全部投资现金流量表的情况看，财务净现值下降至9225.36万元，不过，其值仍大于零，相关项目仍然可行。

三、相关项目开发经营主要风险及对策分析

房地产开发经营的主要风险一般包括宏观经济与政治风险，政策风险、市场风险、资金运作风险、企业风险等，根据本报告关于相关项目开发经营的环境分析、相关项目定位、相关项目的技术经济分析，可以看出，相关项目具有较强的抗风险能力。但仍有一些不确定性因素带来的风险。1、市场风险

相关项目的住宅小区定位为中等档次，它所面对的目标顾客是居民人数比例较大的中等偏高收入阶层，他们要求的小区不仅仅满足最基本的居住需求，而是具有较高居住主题，体现对人的关怀和尊重的现代居住社区。这就给公司带来两个方面的要求，一方面，在相关项目设计中，如何精雕、细刻，使得未来开发的产品能符合这些目标顾客的要求；另一方面，如何在广大的市场与顾客面前展现出本物业与众不同的魅