中海物业管理公司培训手册

物业管理常识3、物业管理34、物业管理的目的35、物业管理的性质38、物业管理的作用51、物业管理的来源62、物业管理在国内的产生63、物业管理的启动阶段104、物业管理的平常运作阶段111、房屋管理123、治安管理错误!未定义书签。5、电梯管理136、供电管理错误!未定义书签。10、车辆道路管理17物业管理的基本概念(1)居住物业：如社区、公寓、(2)商业物业：综合楼、写字楼、酒店、宾馆、商业中心(3)工业物业：工业厂房、仓库(4)其他用途物业：医院、学校(1)社会化(2)专业化(3)公司化指的是通过组建物业管理公司对物业实行公司化的经营服务管理过程。其物业管理的属性是经营，所提供的商品是劳务和服务，它履行的是有偿服6、物业管理与老式的房地产管理的区别●管理体制不同●管理内容不同●所关房屋的产权构造不同●管理机制不同7、物业管理的基本特点(1)业主自治自律(2)业主自治自律有两个核心环节(3)物业管理公司的统一专业化管理(1)可以延长物业所有年限及保证其功能的正常发挥。(2)能为业主及租户发明与保持一种安全、舒服、文明、和谐的生活与工作环(3)有助于提高都市管理的社会化、专业化的限度。9、物业管理中三大服务(1)常规性服务。这是指物业管理中的基本管理工作，是物业管理(2)针对性专项服务(3)委托性特约服务(1)零干扰服务(2)氛围管理(3)个性化服务(4)管理报告制(5)产学联手(7)打分制(8)一卡制(9)噪音等约束性管理(10)首问负责制物业管理的产生与发展1981年3月10日深圳市第一家涉外商品房管理的专业公司深圳市物业1989年9月在大庆市召开了第一次全国住宅社区管理工作会议，正式把社区管理工作提到议事日程，并开始着手制定住宅管理规章与1992年建设部发出了[[全国都市文明住宅社区达标考核措施]]和《有关1993年4月在广东省番禺市召开了全国物业管理专项研讨会。建设部又持1993年4月建设部颁布了33号令，即〈<都市新建住宅社区管理措施>>,1996年2月国家建设部、计委联合颁发了〈<都市住宅社区物业管理服务1996年9月建设部了劳动人事司和房地产业司又联合发出了〈〈有关实行2003年9月1日全国《物业管理条例》的施行。1).规模化、集约化是物业发展的方向。2).信息化、多元化是发展的必然趋势。3).市场化、双向选择是物业发展的必然成果。物业管理的基本环节组建物业管理公司。(1)物业管理的前期介入物业管理的前期介入是指物业管理公司在接管物业此前的各个阶段(项目(2)制定物业管理方案●物业基本概况●工作方案※前期介入工作※管理规章制度制定※文献资料的管理※人员培训※质量保证措施※依法管理大厦物业●物业管理物资配备筹划●提请委托方解决的事项(3)拟定管理档次(4)选聘或组建物业管理公司物业管理的前期准备工作涉及物业管理公司内部机构的设立与拟定人员编制；物业管理人员的选聘与培训；规章制度的制定；物业的租售4个基本环节。(1)物业管理公司内部机构的设立与拟定人员编制公司内部机构及岗位要根据所管物业的规模和特点灵活设立。其设立原则-经验归专业人员进行培训，培训的时间应选在(3为佳；培的负制规定作为居制容规(4)物业租售的代理物业管理公司在具有相应的资格后，可介入物业的租售工作，特别是租赁业主、租房者和管理公司之间的关系，维护各方的正当合法权益。3、物业管理的启动阶段4个基本环节。(1)物业的接管验收①.物业验收是对已建成的物业按设计施工质量原则进行检验的重要环节，是直②.验收中发现房屋单项验收前即应构成管理单位参与验收。③.问题明确记录在案，督促施工单位整治。④.在验收中应当有管理单位对物业施工质量状况参与意见。进度、原则、责任、方式等。⑥.移送工作应办理书面移送手续。⑦.开发单位应向管理移送整套图纸资料，以便今后管理、维修、养护。⑧.物业验收与接管的中心环节是质量验收。(2)住户入住住户入住时一方面要签定物业管理委托合同、业主公约。为了能有一种良①.通过宣传使顾客理解和配合物业管理工作。采用多种宣传手段和措施，向顾④.加强对顾客装修的管理。(3)产权备案和档案资料的建立①.产权备案②.档案资料的建立档案资料涉及业主或租住户的资料和物业的资料。业主或租户入住后来，(4)首次业主大会的召开和业主委员会的成立(1)平常综合服务与管理①.循章遵制，全面履行物业管理公司的职责。(2)系统的协调常规经营与管理。也有按照实现物业管理的总目的和工作内容分为互(1)房屋构造的完整与完好的维护。(2)房屋导致损坏的鉴定、赔偿与修复。(3)房屋装修的审批与控制。(4)房屋使用的登记制度(单位、人员等)。(5)房屋锁匙的登记、发放、收回、更换。(6)建筑内外的标志广告管理。2、消防管理(1)贯彻国家和地方政府的消防法令。(2)消防宣教。一方面，通过对消防放法规的宣传，增强每个人的消防意识和(3)建立高素质的专群结合的消防队伍。专职消防管理人员，其重要任务进行(5)消防设施、器材的配备与管理。消防设施、器材涉及：灭火器、消防栓、(6)坚持每天一至多次的巡回检查及节假日、重大活动日的全面检查。(7)紧急状况下的疏散。3、治安管理(1)建立健全物业安全保卫组织机构。(2)制定和完善各项治安保卫岗位责任制。(3)根据治安区域大小和本地社会治安状况配备相应的保安员，实行24小时(4)建立正常的巡视制度并明确重点保卫目的。作到点、面结合。(5)完善区域内安全防范设施，安装防盗报警系统，防盗锁等。(7)建立保安登记记录，在本地公安派出所的指引下搞好治安工作。(8)加强区域内车辆的安全管理。4、空调管理空调系统随着经济发展和人民生和水平的提高而成为现代建筑不可分割的(1)空调设备的新装、改装及线路用电负荷的选定。(2)保证空调设备系统的正常运营及养护。(3)作好空调设备系统的投诉、排故、定期检查维修、突发故障的应急排除。(4)空调设备耗电的计量、记录、收费。(5)空调设备的年检(6)空调设备的节能运营与经济运营。5、电梯管理电梯已成为高层建筑不可缺少的交通工具，电梯(1)根据电梯制造厂家提供的图纸资料及技术性能指标，制定电梯安全运营和(2)对电梯运营人员和维修人员进行业务培训，坚持劳动主管部门的资质审查(3)除电梯的平常保养维护外，电梯的故障修理必须由劳动主管部门审查承认(4)高度注重电梯的安全年检工作。(5)电梯运营管理中发生任何故障时，要一方面救护乘客出梯。(7)电梯钥匙要有专人管理，停梯必须出告知告示。(8)使用货梯要制定收费原则。(9)要记录电梯的耗电量。(10)保持机房、通道、轿厢的清洁。6、供电管理(1)与供电单位界定管理范畴，掌握设备状况。(2)建立严格的配送电制度和电器维修制度。(3)负责供电的吞运作和维修人员，必须坚持上岗前业务培训，按劳动局和供(5)要配备主管电气工程技术人员，要有完整的供电网络资料。(6)建立24小时运营或维修值班制度，建立和保持顾客事故投诉、宣传，及(7)加强平常维护检修。公共使用的照明、批示、显示灯具保证完好；管辖范(8)限电、停电应提前出告知告示，以便住户合理工作、生产、生活，避免导(9)电表安装、抄表、用电计量及公用电合理分配。(10)对住户自已负责的线路、一般电器提供以便的有偿维修服务。(11)对临时施工工程及住户装修要有临时用电管理措施。(12)要有遇火灾、地震、水灾等灾害时及时切断电源的防止措施。(13)要非常注重节省用电的管理教育工作。注意公用地带照明灯、电扇、大7、给排水管理(1)物业管理公司应与给排水等管理部门明确管理范畴、管理职责。(2)严格给排水设备的验收与检查(验收与检查内容机、此外讲)。(4)防止跑、冒、滴、漏。杜绝平常生活中长流水现象，发现阀门滴水、水龙(6)保持水箱水池清洁卫生，防止二次污染，定期进行水箱消毒工作。严防供(7)加强水泵房的管理，制定严格的管理制度和操作规程，有专人操作并进行(8)定期对排水管道进行疏通、养护，检查排水管道外部与否有锈蚀和漏水现(9)为防止室内排水系统堵塞，必须普及使用常识，教育人们不要把污物、杂8、环境卫生管理(1)明确清洁工作的范畴涉及楼宇内的公共部位(楼梯、大厅、天台、电梯厅、公用卫生间、公共活动场所、楼宇外墙等)、物业区域内公共场地(道路、绿化带、公共停车场、公共娱乐地方)、生活废弃物。(2)明确清洁卫生的基本规定，即“五定”(定人、定地点、定时间、定任务、定质量),规定每一位清洁工都要知晓自己负责打扫的范畴、时间、任务、(3)明确清洁卫生的质量原则：一是每天打扫两遍、全日保洁；二是达到“六(4)垃圾的清除必须及时，做到当天垃圾当天清除，并建立合理得分类系统。(5)要制定严格的清洁卫生管理制度，搞好配套卫生设施建设，做好卫生宣传(6)常用的几种不卫生状况：随处乱丢垃圾和楼上抛物、乱搭建和占用公共地方、垃圾堆放的死角及未清理的明沟暗渠、商业网点产生的垃圾及烟尘、9、绿化管理绿化管理既是一年四季平常性的工作，有具有阶段性的特点，如植物树木(1)因地制宜，对的选择树、花、草的品种。速生、粗生、抗病虫害、有观赏(2)对于大面积绿化，应选择易长、易管、少修剪、少虫害、有特色的优良树(3)行道树宜选用遮阳力强的落叶乔木。布局方面注意层次搭配，高下错落，(5)作好住顾客特别是小朋友的宣教工作，使人人都来关怀绿化。(6)制定相应的绿化管理规定。10、车辆道路管理(1)道路管理①.道路由动态交通设施(各级道路)、静态交通设施(停车场、广场)和道路交通附属设施(路名牌、道路照明设施等)3部分构成。(2)交通管理①.建立机动车通行证制度，禁止过境车辆通行。②.根具区内道路状况，制定道路交通管理规定。(3)车辆管理(4)停车场管理①.场内车位划分要明确(分固定车为和临时车位，大车位和小车位)。②.场内行驶标志要清晰。③.进出车辆管理要严格。3、清洁卫生管理的过程与措施215、特殊状况及有关问题解决246、清洁技术知识错误!未定义书签。二、园林绿化管理321、园林绿化工作安排与实施32(1)概念32(2)重要过程及措施错误!未定义书签。2、绿化保养操作要点错误!未定义书签。(1)礼仪的培训38(2)草地保养管理要点38(3)灌木保养管理要点38(4)乔木保养39(7)修剪技艺错误!未定义书签。(1)清洁卫生清洁卫生是一种针对环境的概念，就是指的环境(涉及生活环境、工作环境、商业环境和生产环境)的整洁、干净、(2)清洁卫生管理(4)清洁卫生工作的重要性在于它是物业管理工作的重要构成部分，其重要性①.清洁是最基本的办公和生活环境规定；②.清洁体现了管理水平；③.清洁是建筑和设备维护保养的需要。2、清洁卫生管理的一般性原则(1)以原则指引工作(2)按筹划监管工作人员应征询有关管理人员(如所变化之状况的主管人员)意见后对清洁卫生(3)贯彻巡逻制度(1)目视：清洁卫生检查最常用、也最直接的措施之一。适用于清洁卫生检查(2)纸巾擦拭：广泛用于除粗糙地面(水泥、地砖、文化石)及麻石以外的墙身、异形石材(光面的石柱、雕塑、花基等)、天花、管线、设备设施的(3)白布擦拭：用于粗糙地面(水泥、地砖、文化石)及梯阶、麻石、外墙身(非光面)、水泥花基等的灰尘、油渍状况检查。操作措施是用白布在检(4)闻：重要用于检查垃圾房、垃圾车的清洁和卫生间除臭工作效果，监察化(1)员工素质规定①.平常行为②.基本礼仪◆皮鞋必须擦亮；◆当值时绝对不可粗言秽语。(2)岗位责任①.主管的职责◆每日召集例会，每星期至少与管理处开会一次；②.副主管的职责◆上传下达公司的规定及规定，并认真执行；◆每天必须进行巡楼(整座大厦),并做好记录，发现问题及时解决，下班前把每天的巡楼报告和状况以书面形式上报本部门主管，还要作口头阐明；③.班长的职责◆带领班内的所有员工，把主管下达的任务尽快地保质、保量地完毕，有时间巡逻各职工的工作状况和问题，杜绝出工不出力的现象发生，填写好每天的◆必须在下班后，把每天每个职工的工作状况，岗位、人员、时间等上报副主◆和下一班长(副班长)移送一天的工作状况，把没有完毕的任务和问题告知④.副班长的职责◆把上一班没有完毕的任务继续完毕；◆合理安排好当班工作；◆入户服务必须作到认真、彻底、使业户满意，绝对不许顶撞业户，有问题和⑤.仓库保管员职责◆发现问题及时报告，还要及时地补充药液和工具；①.花岗岩、大理石◆用尘推解决干净表面灰尘及其他杂物；◆用放有全能水的清水拖净表面上的脚印、水印；◆在干净的花岗岩、大理石地面上用缠有钢丝绵的红垫配备磨光粉、磨光液用◆用高速抛光机进行抛光。◆禁止使用强酸性药液；②.汉白玉、云石◆用高速抛光机进行抛光。◆禁止使用强酸性药液；③.人造石◆禁止使用强酸性药液；◆防止水渍、油渍及其他污渍渗入。④.烧面石、麻石◆洗洁精、全能水、漂白水兑水后，用长柄地刷清洁表面污垢；◆刷洗完毕后用水管冲掉表面刷洗出的脏物。◆在清洁干净的石面上涂抹防水、抗油、防尘及其他污垢的PS石材保养剂。◆注意事项：◆禁止使用强酸性药液；◆防止水渍、油渍及其他污渍渗入。⑤.素钢、不锈钢、镜钢用半干毛巾或巾布擦拭干净表面灰尘及手印等。◆用净布抹匀。⑥.木材制品◆用兑有洗洁精的清水擦拭干净木材制品表面与缝隙中的灰尘及脏物。◆在干净的木材表面喷抹碧丽珠进行保养。◆不得大量用水浸洗；①.化粪池清疏◆大厦每季度清疏不少于一次，但入住人口低于1000人或第一年的新楼盘可◆平常应通过化粪池井盖口/孔观察与否有堵塞外溢。②.外墙清洗◆大厦原则上每半年不少于一次；◆清洗工作开始前应与工程部协调，并规定清洗方提供筹划，审核通过方可进◆清洗中地面相应区域要设立防护区，地面、天面监护人员各不少于一人；◆每次作业前，应对其安全措施进行检查(涉及工具配备、工具性能及使用措◆灭虫原则上每月不少于一次，灭鼠根据鼠情检测状况而定，鼠情检测以布粉(3)清洁卫生原则6、清洁技术知识(1)清洁用品的使用外墙水不同区域的卫生规定分类号检验措施室外部分1公共区道路人行道和天台解决2散水坡、排水沟目视3停车场面目视、纸巾擦拭4绿化带无明显大片树叶、纸屑、垃圾胶袋等杂物，地上无解决5垃圾房和垃圾箱污渍，垃圾房2m外、垃圾箱0.5m外无臭味，垃圾箱外6小朋友游乐场目视、纸巾擦拭7污雨水井、沙井排水畅通，无外溢，井内无纸屑、烟头，盖上无污垢，无异目视、闻8宣传栏、雕饰无污渍，无明显积尘，无乱张贴。目视、光面纸巾擦9椅子、护栏花基目视、光面纸巾擦拭喷水池池台用纸巾擦拭标记牌、路灯目视、纸巾擦拭目视1首层大堂不超过10分钟；其他石材、玻璃、不锈钢等保洁合目视、纸巾擦拭2电梯厅及走廊地面3目视、纸巾擦拭4楼道无杂物、垃圾、纸屑；无污垢，排水口、水沟畅通；地面干净无目视、白布擦拭5公用卫生间6楼道灯具目视7水池消杀1灭鼠老鼠密度不超过1%,鼠洞每2万m不超过1个；楼道、住户家2灭蚊蚊幼虫孳生在5%如下，仓库或地下室10%如下，目视无明显蚊虫在飞。目视3灭蝇每1万m²暴露的孽生地不超过1处；商铺、饮食店和办公室无蝇蛆孳生地。目视4灭蟑螂室内不超过5%,室外污、雨水井不超过10%严重污垢用原液兑稀盐酸1-5倍使用。①.大面积使用前先做社区实验；④.长时间工作要穿防护用品。特征：有效物30%,红色透明液体。全能水油烟清洁剂红水特征：有效物30%,浅红色水状液体。车场洗地水镜钢水素钢水擦铜水铝金属清洁剂石材清洁剂(102-105)②.分清污渍重要性质再选择清洁液。特征：碱性具有效物25%,绿色水状液体。酸性具有效物20%,红色水状液吸尘水特征：有效物20%,透明液体，带清香。漂白水(2)清洁机械的使用①.多功能擦地机②.单擦机性能：每分钟170转，用于地面清洁时刷洗地面污渍。③.抛光机④.吸水机⑤.地毯清洗机⑥.吹风机⑦.吸尘机⑧.冷水高压机⑨.冷热水高压机性能：工作压力6公斤，热水温度高达1500C对地面污渍及油渍能彻底清⑩.石材翻新机1、园林绿化工作安排与实施(1)概念(2)重要过程及措施花木栽培管理◆绿篱一般生长季节4-10月每月修剪整形2次，非生长季节每季修剪2-3◆乔木从5月开始每月修剪1次，重要修阴枝、下垂枝、干枯枝、侧缘线以及应在强健芽上短截，可见去枝条1/5-1/3;形，对主干茎5～10cm的苗木，可选留主干上的几种侧枝，保持原有树形◆长绿针叶树，不易修剪，只剪除病虫枝、枯死枝、生长衰弱枝、过密的轮生◆用作行道树的乔木，定干高度宜不小于3cm,第一分枝点如下枝条应全部剪◆贵重树种的树冠易作少量修剪。◆在生长期应视实际状况而合适增长修剪次数；◆达标原则：绿篱----生长良好，无断层缺株，上面平整、边角线棱角分明、有艺术美干，◆浇水时间夏季在早晚、冬季在中午前为宜，夏季中午、冬季下午不浇水，夏季(冬季)视旱性应增长(减少)浇水次数和分量；◆无机肥，又叫化学肥料，有单一元素的化肥和多种元素的复合肥。有效成分百菌清植物病害。(不要与是硫合剂使用)多菌灵托布津也是一种防治病虫害的药，但不易与含铜制剂混用。代森铵能渗入植物体内，所以杀菌力强，但不易与石硫合剂等混敌百虫敌敌畏对害虫有触杀触杀、胃毒作用，对咀嚼式、针吸式口气的害虫均有良好的防止作用。乐果氧化乐果鱼藤◆施肥一般在阴天或傍晚为宜。的是保证植物生长成形。③.成活率达95%以上，裸露面积控制在总面积的0.5%如下，缺株在0.5%如时花地花管理②.室内观叶植物一般隔3天淋水一次，室外花卉每天淋1次水；①.松土除杂草：对于尚未郁闭的花坛，生长季节每月送土1次，除杂草2次，松土深度3-5cm,非生长季节每月除杂草1次，为防止杂草长入花坛，每年4-5月和8-9月在松土同步进行修边，修边宽度为30cm,线条流畅；②.修剪：一般每年2-3月重剪1次，保存30-50cm,以增进侧枝发芽，后来每同而异，一般50-80cm,形成曲面并有较好的园林美化效果；③.施肥：2-3月重剪后以撒施基肥为主，0.5-1kg/m²,后来根据生长状况用复合肥进行追肥，结合雨天洒肥0.1-0.15kg/m²晴天施肥时应保证淋绿化环境布置◆场地放好工作警示牌；③.花木周期更换节庆日环境布置③.节庆日布置质量原则：◆按规定完毕场地布置后应清理好现场卫生；◆场地布置质量原则：公共绿地养护①.草坪分级原则一级草坪原则规定为：草地覆盖率98%,平整无裸露及无坑洼，每年绿期达360天，留茬60mm◆剪草质量原则a、保持草坪高度----油草为60-80mm,台湾草为40-60mm;淋水2~3次。(1)礼仪的培训应与楼盘形象相符，基本原则为：序号1仪容仪表1.上班必须穿工作服，佩带工作牌，不穿拖鞋，不抽2.上下班时，手不放在衣口袋内，不搭肩挽背；3.精神饱满，仪表整洁，男工头发不能过耳，女工不能披头散发。2服务态度1.使用规范文明礼貌用语；3.服从领导；4.文明服务，礼貌待人。3工作纪律1.履行职责，遵守管理处的各项管理规定；2.上班时间不会客、闲谈，不做与本职工作无关的事3.不得在公共区域内大声喧哗；4.平常工作，动作要准、轻、稳，注意安全；5.空闲时间不得在公共场合闲逛、逗留；6.不收受业户钱财。(2)草地保养管理要点②.整地面：一般在开春迈进行浦沙平整地面工作。新草坪1年平整172次，已定型草坪每2～3年平整1次。(3)灌木保养管理要点(4)乔木保养◆摘除干叶◆及时将发现的问题报告主管(5)时花保养(6)室内植物保养(7)修剪技艺大厦物业管理常识及特点1、写字楼大小的划分422、写字楼的特点433、平常工作的内容431、如何识别并阻止推销人员对大厦业户的干扰?462、写字楼业户下班后未上锁如何解决?473、节假日如何做好安全防范工作474、如何解决物业周边乱停乱放的车辆?485、如何解决乱张贴?486、如何防止高空抛物?488、非办公时间出租户搬家怎么办?49(1)按建筑面积的大小，可分为小型(1万平方米如下),中型(1-3万平方米之间),大型(3万平方米以上的)。(2)按功能可分为单纯型、商住型和综合型.①.单纯型：只有办公一种功能，没有其他功能(如公离、商场、餐饮等);③.综合型：是以办公用途为主，同步兼具多种功能(如公寓、餐厅、商场、舞厅、展示厅等).(3)按现代化限度可分为智能型和非智能型。2、写字楼的特点(4)功能齐全、设施配套，具有服务前台、车库，能接待会议，还设有餐厅、(5)使用时间集中，人员流动性大，如较集中的上班时间，多数都是早八点后(6)经营管理的规定高，时效性强。由于现代写字楼自身规模大、功能多、设(1)治安管理(2)车辆管理(3)清洁管理(4)绿化管理(5)消防管理(6)供配电设备管理方面。(7)给排水设备管理(8)空调系统管理①.冬季室温采用18-22℃,相对湿度40%760%;②.夏季室温采用22-25℃,相对湿度40%～65%。(9)电梯系统管理检，年检合格的电梯才能运营.(10)二次装修管理(11)公共维修系统的划分为17个指引模块；在实际工作中，又细化成25个操作模块，使整个(1)管理到位(2)解决到位(3)加强业户沟通理解2、写字楼业户下班后未上锁如何解决?(1)检查到位(2)告知到位(3)坚决锁门(4)注意事项(1)节假日期间封闭式管理(2)加强技术防范(3)加强保安员巡逻(4)重大节日、长期假日(1)制度健全(2)管理到位5、如何解决乱张贴?(3)扣留乱贴资料，由对方领导来解决。6、如何防止高空抛物?7、发现可疑人员该如何解决?(1)不予放行：①.劝阻改日搬；②.立即联系房主来解决；(2)予以放行：②.合同到期，租户有业户书面批准函；保安与停车场管理一、保安及保安服务业常识521.保安服务业产生与发展错误!未定义书签。3.国内保安服务发展的几种阶段524.保安服务的基本原则525.保安服务组织分类536.保安服务组织与公安机关的区别537.服务范畴错误!未定义书签。9.内部保安组织组建5310.保安员的招聘5411.保安管理的特点5412.保安员的职责错误!未定义书签。三、保安勤务管理562.保安勤务管理范畴573.停车场及交通管理584.突发事件解决原则596.保安员平常管理592.车辆的安全管理613.车辆进出及车位管理614.停车场的设施及设备管理625.交通指挥手势管理626.车辆损坏及车内物品被盗的解决637.突发事件解决程序641.初级阶段(1984-1990)。2.清理整顿阶段(1990-1997)。1.性质不同(刑事执法——安全防范服务);5,服务对象不同(全社会——特定客户);7、服务范畴8、禁止从事事项(1)任务：(2)设立条件：⑤.有合理的福利制度(根据国家和地措施规).(3)接受监督、指引(管理)的内容；④.岗前培训(两证)及岗位轮训；1、宪法的基本知识(1)宪法的概念三次(1988年4月七届人大一次会议，1993年的八届人大一次会议，1999年3(2)公民的法定权利和义务①.平等权(法律面前人人平等);⑥.文化教育权。2、刑法有关常识1979年7月1日五届人大二次会议通过，1997年八届人大五次会议修(1)犯罪的概念及构成(2)正当防卫与紧急避险◆针对不法侵害者；(1)保安勤务中紧急状况的处置原则④,统一指挥、整体作战的原则；⑤.因事施策、区别看待的原则；(2)保安勤务管理的原则①.统一指挥；②.分工责任；③.密切合伙。(3)保安勤务管理的程序①.受领勤务；②.准备工作；③.勤务部署；⑧.撤收勤务。(4)解决问题灵活把握(5)重点要害部位的守护②.严格管理；③.安装必要的技术防范设备.2、保安勤务管理范畴(1)辖区平常管理(2)管辖区域内严禁如下人员进入：3、停车场及交通管理(1)指挥车辆顺序进出，并按指定位置停放；疏散进出口的交通；(2)禁止一切车辆在车场内加油或车与车之间过油及维修车辆；(3)固定车位业主停车，凭管理处颁发的泊车证和磁卡进出，并按泊车证号停(4)认真登记临时车进出车辆型号、牌号及进出时间等状况，并检查泊车证和(5)外来车辆临时停放，先在入口领取临时停车卡，在管理人的指引下刷卡进(6)保安人员引导车辆泊入规定的泊车位，禁止任何车辆停在非泊车位(私家车位);(7)停车场按规定时间关闭，在关闭时间内，保安员不得容许任何车辆进出停4、突发事件解决原则(1)遇到突发性事件时必须立即报告并无条件服从上级指挥；(2)发现可疑状况或违法犯罪分子的活动应立即报告并设法制止；(3)发生偷盗、抢劫、凶案等突发事件时，采用措施制止并立即报告上级和公(4)定期检查消防设备、设施、器材，妥善维护楼梯、走道和出口的安全疏散(5)接到火灾报警后，视状况在向消防机关报警、向其他岗位和上级报告后，(7)楼梯走道和出口任何单位和个人不得占用，严禁在设立禁令标志的通道上(8)督促管理区域内的业户按消防条例的规定购买防火器材，严禁贮存易燃、(10)常常检查装修单位的灭火器材、施工许可证(12)如发生火警的报警程序：拨打119→告知关闭有关电闸一→报告辖区6、保安员平常管理(2)统一着装；(3)树立良好的仪容仪表；(4)建立规范的内务管理制度；(5)坚持学习训练制度；(6)严格贯彻请销假制度；(7)保持于净、整洁的宿舍秩序。(6)静态道路停车场(泊车位)分时段准时按次收费。(8)市物价部门明显规定(穗价[2001]103号)进入居民社区，商住楼停车(3)加强进出地库人员的管理。(5)建立完善的突发事件的解决程序.(2)固定车及临时车的进出场管理场一定核对清晰无疑后，方可放行.不收费(根据车场的自动系统及人工收费的行。直至核对检查消晰后(特别是车与司机的关系),做好登记放行。(3)固定车位及临时车位的理解(区别)(4)固定车位及临时车位的场地管理固定车位管理公司则应安装明显的标设(规定易视别的如：私家车位等)(5)如遇有卡丢失，保安员应配合收费员核对车主身份(检查身份证、行驶证(6)如有拒交费的车辆，根据实际状况的规定，在保证车道畅通的状况下及时(7)对来管理处洽谈事务的，在询问管理处领导确认后，可发放临时泊车证手(2)根据现场交通管理需要，制做好交通标记(大部分是交通管理局指定的部(3)熟悉地库停车场多种设备、设施的使用措施(特别是突发事件时使用),发(1)交通指挥的分类：常用的手势指挥、指挥棒指挥两种。(2)交通指挥的规定：指挥员动作规范、优美、大方、协调一致。①.示意停车手势拇指根部与眉同高，约停1-2秒后右手迅速放下成立正姿势。②,示意慢行手势③.示意靠边停车手势④.示意分车手势⑤.示意一般车辆行进手势在立正基本上，身体向左转90度抬平左手的同步，头向左摆45.(左手臂的夹角为90度，右手手心向内距离身体为20CM,与此同步头自然由右至⑥.示意车辆左转弯手势向右摆45度(左手手腕对准衣扣线，与第五衣扣同高，距离身体30CM,手⑦.示意车辆右转弯手势向左摆45度(右手手腕对准衣扣线，与第五衣扣同高，距离身体30CM,手6、车辆损坏及车内物品被盗的解决(1)第一时间告知班长及有关领导到场解决并拍照；(2)视状况及时告知业户；(3)查看录像及记录与否此前有痕迹；(4)如车买了保险，及时协助车主于保险公司联系；(5)重大状况可拨打“110”解决。诸多物业管理公司在停车场管理规定中都明确提示车主锁好车门，摇起车(1)若车门或车某一部分有明显的被撬坏或打烂，那管理公司则对停车场管理(2)若车门或车窗没有明显的被擺坏或打烂的痕迹，但车窗未关好，有可能是(3)若未发现车有任何异常现象，那么管理公司就很难为车主物品被盗而承担费(确切地说是车辆场地使用费)所承担的责任重要是车辆自身的安全在二、收支预算692、收费管理的机制731、财务管理制度752、岗位责任制754、检查制度76金的；另一部分是物业管理处(如下称管理处),它是物业管理具体的实施部门，其心，而管理处应为成本中心，为什么呢?由于经营公司都是以获取最大利润为目的(为什么要收支平衡或略有盈余呢?后来讲),从这一点上也可以看出，管理处或者2、收入项目的，俗话说叫“你情我愿”,有空调使用费、维修费、保安费、清洁卫生费、电话3、支出项目要支出(构成产品重要实体的支出),二部分是物业管理费用，即是与物业管理有关4、预算的编制编制时间一般为每年的11-12月份，内容涉及：所属期间、项目名称、应收费作为一种物业项目，一旦入住率达到100%,,其重要收入来源(如管理费)是维修人员的岗位；根据某些工作的规定与否需要外判?根据管理的需要哪些项目应收不抵支发展商与否补贴?等等，由于此项工作波及面较广，所以必须由有关部门高原则管理?例如，门岗是设专职保安，还是只设一般的物管员?老头老太太行不行?下岗职工行不行?他们与否能履行延伸服务的职能?其四，以收定支，按照所定费的，固然，有无不交的?也有，什么因素?怎么办?下面再讲.为全体业主(户)谋利益的组织，因此，只要是波及到大多数业主(户的理念渗入其中，具我们理解，诸多业户事实上是概念不清，而由于是财务第六讲：一、社区文化的重要性781、如何开展社区文化78(1)前期调查错误!未定义书签。2、开展社区文化的注意事项79(1)预算恰当79(4)时间安排的合理性79二、如何将社区文化活动与会所经营相结合79三、如何将公司文化渗入到社区文化中80(1)前期调查(2)筹划方案(1)预算恰当(2)要有较充分的方案及筹划组织(3)现场协调与调度也很重要(4)时间安排的合理性3、举办会所设施的体育比赛多彩的文艺节目.4、公司宣传品发放消防理论知识及器材使用七、使用煤气、液化气为什么不能长时间离开人?86近年的历史.各朝代都根据火情和时令制发某些具体不同内容的用火禁令和防火规国第九届全国人民代表大会常务委员会第二次会议于1998年4月29日通过，自1998年9月1日起施行。他涉及：总则、火灾防止、消防组织、灭火救援、法律责任、高层建筑火灾特点1.燃烧剧烈、蔓延快人。)3.经济损失大(如：1993年8月5日深圳市清水河特大火灾，死亡15人，受伤873人，经济损失2.5亿多元。)4,扑救困难(消防车最高可达50米，消防车的伸展和供水能力都在30米如下)1.报警通报2.疏散急救帘、台布等)3.组织灭火经20至30分钟有死亡危险；1.0%呼吸多次失去知觉，经1至2分钟即可能死亡)5.注意防爆7.安全警戒8.通信联系9.后勤保障大厦的每个单元都装有自动喷淋系统，每个喷淋头的保护大概直径为3.6米，当室内温度达到或者超过68摄氏度，自动喷淋系统将会立即启3.广播通讯4.消防栓及软管卷盘系统5.火警钟掣(破玻)大厦(社区)的火警钟掣均安装在消防栓附近，和消防栓一样附有清晰的6.送风、排烟系统7.防火门、防烟门8.安全出口批示灯10.防火卷闸门1.发现液化石油气瓶(煤气)、灶具漏气时怎么办?答：烟头的表面温度一般在200℃-300℃,中心温度可达700℃-800℃左右，一般可燃物的燃都在130℃-350℃,(纸张130℃、棉花210℃、松节油53℃、煤油86℃、木材295℃)4.泡沫灭火剂(水)不能扑救哪些火灾?表火灾(留有污迹)。5.消防器材是专用器材，是用来扑救火灾的。火灾什么时候发生，人们无法预先懂火灾的几种预兆(爬行)顺墙向安全出口的方向疏散；6.如果被困在电梯里，则立即按动报警按钮，向消防中心报警，消防中心接到报警家庭火灾扑救措施和措施灭火器材等的使用4.金厦961B型火灾自救面具的使用(1)打开包装盒，从缺口处撕开包装袋；(3)调正眼窗扣正口鼻罩；(4)用手拉紧头带，口上尼龙搭扣。(1)不必惊慌-保持冷静。打开包装盒并取出防烟防毒头罩。(2)拔掉滤毒罐前孔和后孔上的两个红色橡胶塞，朝面具的前方推出滤毒罐。(4)收紧头带，以妥本地包住头部。(2)火警时空气中氧的含量>17%和一氧化碳含量<1。5%时本呼吸器能有效的防(3)本呼吸器为一次性使用。打开罐的密封塞和使用后即应丢弃，过期产品可更◆消防栓(箱)的检查◆二次装修的检查日期、完工日期、施工负责人),电焊作业时有无管理处负责人签发的《动火证》,1个4公斤干粉灭火器或2公斤的二氧化碳灭火器配备),施工垃圾的管理(垃圾要火警：119盗警：110急救：1201.1993年8月5日13时许，深圳市清水河危险品储运公司发生火灾，深圳市消防支队于13时24分接到报警，先后调派72台消防战斗车，900多名消防指战员前防支队，60多台消防战斗车、500多名消防指战员前去增援，于次日7时30分2.1994年12月8日下午，新疆维吾尔自治区教委“两基”评估验收团到克拉玛依学生、教师、工作人员、验收团成员及本地领导共796人到场参与活动。18时130人被烧伤。事后19名有关负责人分别被司法机关依法解决。3.1994年11月27日，辽宁省阜新市“艺苑”歌舞厅发生特大火灾伤亡事故，死亡233人。起火因素：一种叫邢胜利的工人到舞厅跳舞用卷着的报纸燃火点烟，5.2000年12月25日，河南省洛阳市“东都商厦”发生特大火灾，导致309人死二层的分隔铁板时，一串电焊火渣溅落到下层的家具(沙发)上。火渣不久便将沙发引燃。王成太等人见状，赶紧用水扑救，但扑救无效，火势越来越猛。王成以致于消防队失去了宝贵的灭火时机。大概9时20分左右，浓烟夹带着火苗终于窜上了地面一层。此时地下室里已呈剧烈燃烧之势浓烟沿着地面楼层唯一的通浓烟和热浪已封住了大厦里所有人的逃生出口。这时才有人向“119”报警。电梯安全知识1.o构造构成922.电梯的基本构造923.电梯的安全保护装置934.电梯可能发生的事故931.。运营原理942.。电梯的一般保养错误!未定义书签。1.0盘车放人操作962.电梯湿水解决错误!未定义书签。3.发生火灾、地震时解决错误!未定义书签。(1)机房部分，涉及曳引机、限速器、控制柜、电源柜及排风设备；(2)轿厢部分，涉及轿厢、安全钳、安全窗、自动开门机、平层装置、操纵箱等；(3)厅门部分，涉及厅门、召唤按钮箱、层楼显示装置等；(1)曳引系统(2)导向系统(3)轿厢系统(5)重量平衡系统构成：对重架、对重块、补偿装置(超过30米要安装)。(6)电力拖动系统(7)电气控制系统(8)安全保护系统(1)超速(失控)保护装置——限速器、安全钳；(2)超越上下极限工作位置的保护装置——强迫减速开关、终端限位开关、终端(3)撞底(冲顶)保护装置——缓冲器；(6)电梯不安全运营防止系统——轿厢超载报警装置、限速器断绳开关、选层器(7)不正常解决系统——机房曳引机的手动盘车工具、自备发电机以及轿厢安全失去控制，导致运营速度超过极限速度(即额定速度的115%)。(2)终端越位(3)冲底或冲顶(4)不安全运营(5)非正常停止(6)关门障碍电梯运营原理与维修保养(1)可编程序控制器(PC)断地进行监视(输入信号来自象按钮、传感器和行程开关此类装置),当检测到的信(2)输入输出部分厅门联锁开关、安全窗开关、平层干簧继电器等)作为PC的输入。同步在系统中设(3)控制过程简述①.有司机操纵机操纵转换开关拔至有司机位置(这时电梯门自动开闭程序不起作用)。当PC接收②.无司机操纵③.检修慢车状态④.停电保持⑤.应急解决行监控，一旦发现不正常信号(如安全保护装置失灵等),将立即停止执行正常运营装置(电磁制动器、限速器张紧装置、安全钳),各电控系统(接触器、继电电梯紧急状况的应急解决(2)盘车放人一般由2人在机房进行，操(3)电梯操作工用厅门钥匙打开紧急门锁，协助乘客离去。(2)当楼层发生水淹而使井道或底坑进水时，应见5轿厢停于进水层的上二层，停(3)当底坑井道或机房进水诸多时，应立即停梯，断开总电源开关，防止发生短(4)对湿水电梯应进行除湿解决，如采用擦拭、热风吹干、自然通风、更换线管(5)电梯恢复运营后，要具体填写湿水检查报告，对湿水因素、解决措施、防范(2)发生地震时解决一、IS0的涵义100什么叫IS0?什么叫IS09000?二、贯标的意义2三、IS09000常用词语2范畴应用(容许的删减)IS0的涵义1.什么叫ISO?国际原则化组织(Internationa10rganizationforStandardization)则草案提交各成员团队投票表决，需获得至少75%参与表决的成员团队的批准，才IS0通过它的2856个技术机构开展技术活动。其中技术委员会(简称TC)共185个，分技术委员会(简称SC)共611个，工作组(WG)2022个，特别工作组38个。IS0的2856个技术机构技术活动的成果(产品)是“国际原则”。ISO现已制定出国际原则共10300多种，重要波及各行各业多种产品(涉及服务产品、知识产 “ISO9000”不是指一种原则，而是一族原则的统称。国际原则化组织已于2000年12月15日正式发布2000版IS09000族原则，这是自1987年首次发布I2000版ISO9000族涉及的五大类原则：3.IS09004:质量管理体系业绩国标GB/T19000-2000idt(等同采用)国际原则IS09000:2000.M涉及QA和QC,有的履行IS09000的组织就把QA和QC合并为一种QM部门，由这质量管理(QM)原则2.领导作用4.过程措施6.持续改善7.基于事实的决策措施2.QMS基本(又称十二项基本)(2).QMS规定与产品规定(3).QMS措施(8).QMS评价3.拟定了有关的术语QMS术语：共10个类别(从有关质量5、管理15、组织7、过程和产品5、特性4、(2).过程一组将输入转化为输出的互相惯例或互相作用的活动。(4).最高管理者A--处置：采用措施，以持续改善过程业绩。顾客(和方)顾客(和其他相关满意入测量、分析和改进方)括要中的陈述增值活动2.QMS规定条款(见表一)③.原则所规定的形成文献的程序；⑤.原则所规定的记录。(2).质量手册()(3).记录控制()壬支持和指引舌古壬县.4习.十文献层次图解旦◆第五部分管理职责(2).质量目的():最高管理者应保证在组织的有关职能和层次上建立质量目的，质②.规定分解到合适的层次上；①公司管理的物业盘业户综合满意率达95%以上；综合达标率90%以上。(4).管理评审(5.6):目的是环绕原则的总则来评价QMS的合适性、充分性和有效②.评审环节顾客反馈(5).顾客财产()①.理解要点：表一：ISO9001:2000版规定一览表分要素4总规定理质禁晷文献的总规定总则质量手册文献控制质量记录控制5管理承诺管理职责以顾客为中心质量方钍筹划质量目的质量管理体系筹划职责、权限和沟通职责和权限管理者代表内