小区业主自行管理方案

小区业主自行管理方案指导思想：业主自愿、民主公开、业主参与、循序渐进、卫生整洁、安保有力、卫生达标、管理有序、共同实现民主自治，创建一个安居、优美、和谐的新xx！第一章总则第1条为了规范xx小区物业管理区域业主自行管理活动，根据《中华人民共和国民法典》，《湖南省物业管理条例》、《湖南省业主大会和业主委员会指导细则》、《xx业主大会议事规则》、《xx管理规约》等法律、法规，结合小区的实际情况，制定本方案。第2条xx小区业主自行管理的物业管理活动适用本方案。本方案执行人为xx小区业主委员会，受xx全体业主大会的监督。第3条前款所称业主自行管理，是指业主共同决定不委托物业服务企业或其他管理人，依法自行管理本物业管理区域的行为。第4条xx业主自行管理的区域范围为xx小区：（1）本项目住宅小区总建筑面积86022.61㎡，规划总用地面积25713.89㎡。其中高层住宅建筑面积为81064.25㎡，商业面积为4958.36㎡，物管用房面积257.42㎡，最终面积以实际为准。（2）总栋数5栋共796户。其中：住宅5栋，共755户，非住宅41户。（3）本项目的综合容积率3.5，绿化率32％。（4）本项目出入口2个，车行出入口1个，地下车库车位数122个，电梯20台。（5）以上各项指标以现场实测为准。（6）小区综合收入与支出预算小区管理收入部分：1、总收入以小区80000平计收，物业收费标准按建筑面积1.2元/平=～9.6万/月=～110万元/年，2、商铺收费标准按建筑面积1.6元/平月=～9万元/年，3、广告公共收益5万左右。收入共计=～120万左右。小区管理支出部分：1、支出人工费用～50万2、小型维修费～20万3、电梯维保费3600元/台～8万元4、公共用电及耗损～12万元5、办公及职员保险费用10万元支出共计=～100万左右。第二章业主自行管理的实施第5条xx小区业主委员会是业主自行管理的组织和管理主体，业主委员会法人为业主自行管理负责人。第6条物业管理区域实行业主自行管理的，应当经业主共同表决通过。第7条xx小区业主自行管理的服务内容包括：（1）依据《xx业主管理规约》履行物业服务企业的职责；（2）房屋共用部位的日常维修、养护和管理；（3）共用设施设备的日常维修、养护、运行和管理；（4）附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；（5）公共绿地养护和管理；（6）清洁服务；（7）车辆管理；（8）其他小区内涉及物业管理的服务内容。xx小区业主自治管理服务标准参照湖南省物业服务等级三级标准执行。第8条业主委员会对电梯、消防、人民防空、技术安全防范等涉及人身财产安全以及其他有特定要求的设施设备的维修和养护，应当按照有关规定委托专业机构管理。没有委托第三方专业机构管理的事项，应购买物业安全、房屋及公共设施维修等保险。业主委员会也可以将保洁卫生等分项服务依法委托给第三方，但不应将该物业管理区域全部物业服务一并委托给第三方。第9条物业费在未召开小区业主大会决议产生新的物业费的情况下，按照原标准收取物业费。即：（1）高层电梯住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米1.3元向业主或物业使用人收取；（4）商铺用房屋（包括临街商铺及园区内商铺）按建筑面积每月每平方米2.4元向业主或物业使用人收取；第10条业主停车管理。业主在小区内停放自己或直系亲属名下的车辆的，按照《xx小区车辆管理办法》规定执行。第11条非业主停车管理。按照《xx小区车辆管理办法》规定执行。第12条外来车辆按照《xx小区车辆管理办法》规定执行。第13条业主自行管理的期限和本届业主委员会任期一致。本届业主委员会任期提前结束的，业主自行管理的期限相应提前终止，小区物业管理事项由居民委员会协助按相关法律法规做相应处理。第14条业主委员会可根据实际情况聘请物业管理人员全职参与小区物业管理工作，并按月发放工资。具体承担物业管理服务工作的第三方费用，由业主委员会根据市场行情确定。第15条业主委员会应当按照国家有关规定建立健全财务管理制度，保证资金安全，通过物业管理信息平台，向全体业主实时公开业主共有资金账户信息，并按季度公开财务信息。第16条业主委员会应当依法依规按季度将工作情况通报全体业主，并每半年公示物业费、停车费收入情况以及办理按月收费车辆的信息，接受业主的监督。第三章人员配备第17条管理团队配备管理团队人员三名，其中物业管理经理一名，安保主管一名，运维主管一名。架构设置如下（具体人员配置可以根据实际需求灵活进行调整）：第18条人员配备方式管理团队人员由业主委员会聘请，严格按照《劳动法》为人员提供合适岗位和劳动保护，坚持“以德为本、德才兼备”的用人标准，确定标准、严格招聘、量才录用、培养提升。第四章自行管理安全责任第19条业主委员会是物业安全管理责任主体，业主委员会主任是物业管理区域安全管理责任人。第20条业主委员会在管理范围内履行下列消防安全管理责任：（1）建立、健全消防安全制度，明确消防安全责任；（2）定期开展防火检查，消除火灾隐患；发现消防违法行为的，及时报告应急部门消防机构或者公安派出所；（3）保障公共疏散通道、安全出口、消防车通道畅通；（4）管理、维护物业区域内的公共消防设施，保障消防器材以及消防安全标志完好有效；（5）开展消防安全宣传教育，每年至少组织一次消防演练。第21条业主委员会按照特种设备有关规定，保持在用电梯处于安全、适宜的运行状态，具体履行下列安全管理职责：（1）委托依法取得许可的单位对电梯进行维护和保养，建立并落实电梯的维护保养和定期检查制度；（2）指定电梯安全管理人员管理电梯，并由其管理和使用专用钥匙；（3）安装电梯应急呼救系统并保障有效使用；（4）将维护保养标志、安全提示、警示标志以及服务、投诉电话公示于电梯显著位置；（5）在人员密集使用电梯时，采取有效疏导措施；（6）发生影响电梯乘客人身和财产安全的事件或者故障时，立即组织实施救援，暂停电梯使用并将停用情况公示。电梯乘客应当按照电梯安全注意事项和警示标志正确使用电梯，业主委员会发现电梯乘客存在危及电梯安全的行为时，及时劝阻、制止，并向特种设备安全监管部门报告或者举报。第22条业主委员会对共用设备设施建立管理台账，设专人负责进行定期检测及维护的规范化管理，对具有较大危险因素的设备、设施，设置明显的安全警示标志和事故应急处置指引。特种设备按照有关规定，委托具有专业资质的机构进行定期检测检验及维护保养。第23条对于已移交专营单位的供水、供电、供气、通讯等设备设施，物业管理区域内委托第三方运营的新能源汽车充电设备设施等文化体育设施，业主委员会与运营单位约定相关设备设施的安全管理职责，配合运营单位开展相应的日常巡查工作。对涉及设备设施的不规范操作、破坏、损毁等不安全行为进行劝阻，及时向运营单位报告设备设施存在的安全隐患及不听从劝阻的危险行为。对于运营单位未及时处理报告事项的，业主委员会将相关情况向相应的行业行政主管部门报告。第24条业主委员会对掌握的业主资料保密。第25条业主委员会承担《住宅室内装饰装修管理办法》等法律、法规和规章中有关物业服务企业的装修监管责任，对物业管理区域的业主装修进行监督、管理和服务。第五章共有资金的使用与监管第26条业主共有资金包括：（1）公共收益；（2）物业费；（3）业主依据管理规约或者业主大会决定分摊的费用；（4）其他合法收入。第27条业主自行管理的共有资金，主要用于以下支出：（1）物业共用部位、共用设施设备的日常运行，维护等费用；（2）附属配套建筑和设施的维修、养护和管理等费用；（3）物业区域内清洁卫生费用；（4）物业区域内绿化养护费用；（5）物业区域内秩序维护费用；（6）自行管理的人员工资、社会保险和按规定提取的福利费等；（7）办公费用；（8）其他合法支出。第28条业主委员会应当将共有资金存入在银行开设的公共账户中。第29条业主共有资金的使用和审批，按法律法规和业主大会相关规定执行。共有资金单笔支出超过5万元的，应经过业主委员会集体讨论表决通过，并向业主公示；共有资金单笔支出超过10万元的，应当通过业主大会会议表决。第30条业主共有资金账户的结余数额较大时，经业主大会表决可以用于：（1）冲抵物业服务费。（2）缴存至公共维修资金。（3）返还给全体业主。说明：1、本预算表格仅作为预算，具体按实际情况调整。2、以上岗位工作人员向社会聘请，相同条件本小区业主优先。3、薪资待遇预算已经包含社保、医保等必要的劳务费用支出。4、薪资待遇预算已包含所有补贴等费用，团体意外险另行购买。5、劳务派遣用工，费用不超过预算费用的10%。6、上述工作人员配置记工资待遇由业主委员会根据实际情况进行调整。附件2xx小区车辆管理办法第一章总则第一条小区停车资源是属于全体业主的公共资源，为维护xx园小区（以下简称小区）车辆行驶与停放，保障小区内各方权益，共建美好家园，根据有关法律法规，借鉴其他小区管理经验，结合小区实际情况，特制定本办法。第二条本办法所述的车辆包括机动车和非机动车（含电瓶车、自行车）。小区全体业主、住户和外来访客必须共同遵守本办法。共享单车、共享电动自行车、共享汽车一律不得进入小区。第三条本办法的日常管理工作由物业管理人员负责具体执行，业主大会、业委会、业主代表监督执行。第二章车辆备案登记第四条机动车所有者应主动配合物业公司做好车辆登记工作。拥有地下专有车位业主，需携带购车位合同、身份证、行驶证等文件前往物业服务中心进行车牌登记方可进入小区地库。车位转让或出租的，应携带车位转让/出租合同、转让/出租双方身份证件、车辆行驶证等文件及时向物业服务中心备案。拥有地下专有车位的业主车辆必须停在自己所属的车位线内，不能超出车位线、占用过道、消防通道以及他人车位，否则均视为违规停放。每户停留在地下机动车库的车辆数量不得超过其地下固定车位核定停放车辆数量。第五条非机动车所有者应主动向物业提供业主身份证、非机动车车架号或车牌。第三章车辆行驶管理第六条驾驶员必须依照交通标识的指示路线行驶。第七条目前小区地面公共车位共122个，小区采用一位一车制度，若小区内无空余停车位，将不再放行访客车辆进入。第八条所有车辆均须经登记后进入小区。机动车：业主机动车可凭车牌识别系统录入的车牌号进入；外来访客机动车需要进入地下车库的，须由被访业主提前将来访车辆的车牌号告知物业中心，门卫将根据车牌登记情况对访客车辆进行放行并由业主本人将访客车辆引导至自己车位。非机动车：业主非机动车须凭车辆通行证进入；外来访客非机动车须先行登记、后进入。应急、抢险、急救、警务等执行任务的特殊车辆可先行进入小区，物业后补登记。小区业主、亲朋好友婚丧嫁娶用车，可提前至物业报备，当天免费。对从园区驶出并携带大量物品的车辆，执勤门岗应当凭物业开具的出门证予以放行。第九条车辆在通过小区机动车入口时，必须“一车一杆”逐一进出，不得尾随前车冲杆。若发生尾随冲杆的，物业公司有权向行车人收取损失及修复费用，所发生的损失由行车人负责。第十条进出小区内车速不得超过每小时5公里。车主应谨慎驾驶，减速慢行，避免碰擦，注意避让行人和非机动车辆。第十一条小区内车辆不准鸣喇叭；行车禁止使用远光灯；小区道路上、地上公共停车位上，不得试刹车、练习驾车、修理或清洗车辆等。第四章行驶规定车辆停放管理第十二条小区车位分为地下停车位和地上公共停车位。所有车辆必须停放在规定的停车位内，不得停放在其他公共区域。第十三条机动车停车位有地下停车位和地上公共停车位两部分，地下停车位为专有部分，根据车位分布图，供车位所有者停放车辆，使用权归业主个人所有，由物业公司代为管理；地上公共停车位由小区开发商划定，供无固定车位的业主和访客车辆临时停放。第十四条地上公共停车位为公共车位，用于方便无固定车位的业主和访客车辆进行停放，拥有固定车位的业主不得进行长期占用，对于临时停放地上公共停车位的业主车辆（仅指有固定车位的车辆）可给予15分钟免费时段，超过15分钟将按照无固定车位的业主车辆进行收费。第十五条机动车停车位实行“一车一位”制，一个停车位对应停放一辆机动车，不得多辆机动车停放在一个车位内，不得超出车位线停放机动车影响其他车辆通行。第十六条地上公共停车位实行“先到先停、有偿停车”的原则，车辆进入小区后开始计时，并按本办法规定的收费标准缴纳停车费后方可驶离小区。地上公共停车位满位时，告知访客（含无固定车位的业主）车位已满，并让车辆尽快驶离小区门口。第十七条为防止车辆长期占用地上公共停车位，对于停放超过3个月的车辆按本办法规定的收费标准进行溢价处理（3个月仅有入记录，且无出记录的车辆）。第十八条应急、抢险、急救、警务等执行任务的特殊车辆可免交费用。第十九条大货车、和装载有毒、易爆易燃等物品的车辆一律不得进入小区。学校车辆、小型货车需进入小区的，经物业公司登记许可后，按规定路线行驶、规定区域停放。第二十条所有机动车驾驶人员皆应主动配合物业公司的指挥引导，不得随意停放，堵塞路面，压台阶，压绿地。不得停放在消防登高平台，占用消防通道。并执行本小区人车分流政策。第二十一条非机动车停车位设置在地下室和规划电瓶车临时停放点，专供非机动车停放。不得停放在小区地面、单元大厅、楼道等其他公共部位。第二十二条地上公共停车位收费标准详见附件。第五章违规处置管理第二十三条小区车辆管理以疏导为主，处罚为辅；由物业公司管理为主，业委会积极支持，业主和车辆使用人主动配合。第二十四条如有因不交纳相关费用或其他纠纷故意损坏道闸、殴打管理人员、封堵小区出入口等恶劣行为者，可由物业管理单位报告有关部门依法追究肇事者全部经济及法律责任。第二十五条小区按照以下规则进行车辆违规停放管理：1.因停放在非停车位造成公共部位破损的，可要求赔偿。严重或较大损失的，报警并经由法定程序进行勘察出具赔偿标准，一般和较小损失的，可采用协商方式确定赔偿标准，一般人行道板、地下车库按300元/平方米进行赔偿，损坏绿化的按200元/平方米进行赔偿。赔偿款项缴纳物业公司，物业公司开具收据，并由物业公司负责修复损坏部位。2.对违规停放的车辆，物业公司进行联系或报警移车，无特殊原因的，经联系30分钟内未驶离的，则由物业公司进行锁车或移车。若违停车辆严重影响其他车辆通行或占用消防通道的，物业公司可采用简易移车工具予以拖离，所造成的损失及后果均由违停车主负责。3.被锁车辆开锁需经物业服务中心同意，第一次处以口头警告并签订承诺书，第二次处以车主缴纳50元/次罚金，所得罚金由物业公司代收，并开具收据，罚金纳入小区经营性收入，用于小区建设，第三次将此车辆拉入小区停车黑名单一个月。4.车辆在小区出现事故、刮碰、偷盗等意外后，车主可自行报警或请物业公司代为报警。物业配合公安机关调阅监控，提供线索。5.车辆使用人不服从门岗劝阻和解释，企图强行闯入、驶出小区的，物业公司可采取强制措施并报警。拒不服从且态度恶劣的，物业有权限制其一个月内禁止地面停车；如有殴打车位管理人员，或抢夺、摔打管理人员物品的，物业有权将该车辆列入临停车辆黑名单。涉及违法犯罪的，依法追究相关责任。第二十六条对在小区内超速行驶、鸣喇叭、使用远光灯、练习驾车等不文明行为发生的，物业公司均应及时予以制止。制止无效的，将违规车辆的车牌号及违规情节进行记录，不服从物业公司管理，经记录有三次及以上违规停车或行驶行为的，可在公共区域张榜通告，并自第三次行为起一个月不得进入小区。