【基于财务数据的房地产行业的债务风险探析15000字（论文）】

重庆理工大学毕业论文房地产行业的债务风险分析从宏观和微观的角度分析基于财务数据的房地产行业的债务风险分析目录摘要 摘要近年来，随着我国房地产行业的迅速发展，房地产行业的高负债率对金融机构产生的系统性风险引起了国家的重点关注。基于当前我国房地产行业所处的发展环境，本文针对房地产行业的债务风险展开了研究。通过前期的资料收集，对国内外文献的查阅，本人对房地产行业的债务风险有了更全面的认识，其实房地产企业的债务风险与房地产的行业特点和高杠杆的运行模式有很大的关系。本论文首先对房地产的发展概况、债务风险的概念及现状进行阐述，然后从宏观角度来展开分析，其过高的杠杆率引起我国政府的重视，尤其是房地产带来的系统性金融风险问题不容忽视,由此论述了房地产行业引发系统性金融风险的原因以及国家针对房地产泡沫实施的措施。接着从微观角度分析了房地产的融资情况和偿债能力，发现房地产融资存在渠道单一、局限性等问题。分析结果表明其实房地产行业的偿债风险并不大，但是房地产的高负债、高放贷的特点容易引发系统性金融风险，针对发现的问题，提出了融资渠道多元化、加强系统性风险的防范等建议。关键词：房地产行业；系统性金融风险；防范1引言随着我国经济的发展，市场经济实现转型、国民消费水平变化再加上住房政策的调整，房地产行业逐渐发展起来，并逐步发展成为我国国民经济的支柱产业之一，同时也促进了金融行业、建筑行业等其他行业的发展。然而近些年来，我国房价上涨过快，房地产行业泡沫明显，为了抑制房价上涨过快，国家出台了一系列政策：限购、限售等，金融政策方面的管控力度也有所加强，2016年年底的中央经济工作会议首次提出要坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，此后每年的中央的定调都是“房子是用来住的”，要防范房地产行业风险。同时，房地产企业的的债务指标也日益高企，根据Wind数据库显示，我国排名前二十的房地产上市公司平均资产负债率在2011年就达到了70%以上，到2019年已经接近80%。然而另一方面房地产企业却十分受到银行的欢迎，银行更愿意贷款给房地产企业。对此看似矛盾的现象，本文尝试从宏观与微观的角度对其进行分析。2房地产行业现状及债务风险2.1房地产行业现状2.1.1房价涨幅速度过快群众的生活与房地产业的发展息息相关，房地产作为刚需行业，群众对房地产业有一定的信任度。很多人都采取购买房地产的方式来对抗通货膨胀，正是由于这个原因，房价疯狂上涨，一些地区在开盘当天就被抢购一空，导致后来很多房地产公司选择通过摇号来选房卖房。由于社会公众对房地产的巨大需求，最终的主动权落入了房地产企业的手中，房价出现了一系列异常上涨的趋势，甚至在二级市场也出现了房价暴涨的现象。此外，商品房数量增加，补贴房或其他住房不平衡，导致低收入者无法拥有自己的住房。2.1.2房地产政策调控力度加大近年来，面对房价的上涨，国家出台了一系列限签、限售等政策。在这个基础上，2020年两会政府工作报告再次强调指出了“房住不炒”，因城施策的住房调控政策和聚力“六稳”“六保”，不设宏观经济调控目标的经济增长目标，房地产政策调控力度被不断加大。具体调控内容如下:其一，2020年一季度，我国经济受到显著冲击，为有效稳住经济基本盘，两会报告并未设置GDP增长目标，对房地产而言，此项政策调控意味着货币环境被略微放宽，受益于此,房企融资成本也会有所下降，而在“保就业”目标调控下，居民收入下滑态势有所缓和，意味着房地产市场也会随之趋于稳定。其二，面对经济下行压力，中央将始终坚持房地产调控定力，保持“房住不炒”政策调控基调不变。[1]2.1.3房地产行业还需不断完善虽然说房地产在发展的过程中对其他产业的发展也做出了很大的贡献，但是在这个过程中还是有很多问题需要调整的。首先，房价的快速上涨导致很多地区出现了房地产泡沫的现象，很多人买不起这么贵的房子，这不仅对国内居民生活造成了困扰，也影响了人们的生活质量。其次，房地产业的高利润吸引了很多企业投资房地产，房地产市场变得逐渐混乱，因此需要建立健全市场机制来遏制这种现象的发生。另外，在房地产行业快速发展的同时，也出现了一些投机现象，如炒房，即造成房地产市场混乱的主要原因。2.2房地产行业债务风险2.2.1房地产债务风险基本概念房地产开发商在企业经营过程中为了实现项目开发、建筑实施直至竣工销售等这一系列经营活动，在符合法律规定的情况下，凭借自身的资产条件和信用基础，向银行等其他金融机构申请贷款，借用资金的使用权，从而形成了企业的债务资金。房地产债务风险指的就是在使用该资金的过程中，房地产企业因为自身的经营管理不善或者宏观政策的影响以及市场中各因素的干扰，致使企业不能及时偿还债款及利息的可能性以及可能引发的后果。如果企业资金链断裂，陷入资金困难时期，就无法保证企业的正常运营，甚至最终会面临企业破产的危机，在这种情况下，很容易引起金融市场的系统风险。2.2.2房地产债务风险特点在房地产企业日常生产经营活动中往往伴随着无可避免的债务风险，而房地产行业的债务风险主要产生于房地产项目的开发活动中，除了与一般行业债务风险一样都具有不确定性、潜在性等普遍性特征外，房地产行业的债务风险也有它的独特之处：（1）政策性。首先，房地产行业经过多年的蓬勃发展，已然成为了我国国民经济的支柱性行业之一，在这个基础上，表明房地产的发展对我国经济水平的提升和其他关联行业的发展都有很强的带动力，正是因为房地产行业的影响面如此广泛，所以我国对于房地产行业的宏观把控尤为重视，近年来，国家针对房地产企业出台限售、住房不炒等一系列政策，对房地产市场进行管控约束。各项政策的实施对房地产行业的影响面较为广泛，会引起其行业经济波动，房地产企业的资金流动性、融资状况等都会受到影响，从而房地产行业的债务风险也会受到影响[2]。所以说，房地产行业的债务风险具有政策性，受政策影响。（2）传染性。之所以说房地产行业的债务风险具有传染性，是因为在房地产市场上，当市场价格、银行贷款利率等因素变化时可能会影响到房地产行业的资金流动性，从而影响房地产开发商的偿债能力。尤其在贷款偿还这一方面，资金流动性不足致使无法及时偿还贷款，包括银行贷款业务中的房屋抵押物，也会因此受到影响，同时会对后续房地产企业的债务融资方面产生一定阻碍，由此可以看出，房地产债务风险具有传染性，不仅仅影响债务，也会传染到其他方面产生一系列的后果。（3）扩散性。房地产属于典型的资金密集型行业，债务融资规模较大，与银行等金融机构关联密切。当房地产企业发生债务风险，与其相关联金融机构将会受到直接影响,房地产企业无法及时偿还贷款，银行等金融机构的资金流动性就会受到影响，对于除房地产行业以外其他行业的贷款业务无法正常进行，此外，在金融机构之间也会发生风险扩散，严重时甚至会蔓延并危及整个金融系统，进而引发整个金融市场的系统性风险。房地产行业和金融业的发展对于我国经济发展具有重要推动作用，一旦房地产债务风险进一步扩大，就会产生一系列连锁反应，严重的话甚至对整个国民经济的发展产生较大影响。2.3房地产行业债务风险现状2.3.1高杠杆模式，违约风险加大根据沪深两市172家上市房地产企业2020年中报数据，按照“三道红线”标准(即“房地产公司剔除前期预收款后的资产负债率不得大于70%、净负债率不得大于100%、现金及现金等价物与短期债务的比例比不小于1倍”），目前有121家上市房企踩线，占比为70.4%。其中“三道红线”均踩的上市房企占比为19.2%，踩中两道红线的上市房企占比为18.6%，踩中一道的上市房企占比为32.6%。疫情爆发以来，房地产企业经营出现诉讼、失信违法、非正常经营、严重违法等法律风险和经营风险明显增加，许多房地产企业宣告破产。根据估算，房地产企业的信用债和其他有息负债将在2020年呈现出最大集中度，到期的债务约为1.46万亿元。许多大型房地产企业如新华联控股、山水文园等，最近都拖欠了逾期债务。在融资渠道有限、负债率居高不下的市场条件下，房地产企业一般会选择"借新债还旧债"、"借短期还长期"来实现资金周转。2.3.2海外融资规模快速增长，外债风险防控压力增大受国内对房地产企业融资政策收紧的影响，很多房地产企业都在积极寻求境外发债融资。2015年以来，房地产企业境外发债量开始持续增加。2017年，国内房地产企业境外发债量为2016年的4倍。据统计，2020年1月-10月，房地产企业境外发债量达到586.74亿美元，已超过2018年全年的境外发债量。随着疫情在全球范围内扩散蔓延，国际经济体系动荡，房地产企业采取境外发债“借新还旧”的难度和风险正逐步加大。在国内境外融资政策的严格控制和境外发债成本仍然较高的情况下，房地产企业的境外发债量仍然呈现快速增长的势头，这也说明房地产企业应对偿债高峰的融资需求非常强烈。2.3.3房地产行业风险分化加剧在严格的融资监管和"三道红线"的背景下，房地产行业的集中度正在迅速提高。利润率下降，融资渠道变窄，融资成本提高，债务到期不合理，在债务集中的环境下，中小型房地产公司的杠杆率和资金链风险进一步加大。尽管针对非上市和非重点房地产公司的"三道红线"融资新规在数据监控和后续执行方面没有透露更多细节，但在目前对房地产融资的审慎管理下，中小型房地产公司的融资环境已经明显收紧。在疫情后遗症持续发酵的情况下，应额外关注中小型房地产企业的债务风险及其对地方金融体系的渗透和扩散。3宏观角度的房地产系统性风险3.1房地产系统性风险关于系统性风险，至今有没有一个特别明确的定义。从广义上来说，系统性风险是在由一件经济事件而引发的多米诺骨牌效应而对经济体系产生一系列的负面影响的风险，这些负面影响在整个系统中作用，从而可能导致整个系统的崩溃。房地产系统性风险一般是指由于宏观调控或者市场因素的影响使得房地产市场在供求方面出现激烈矛盾，造成房价出现严重下滑，最终导致个人、企业乃至整个社会都受到巨大影响。房地产系统性风险在发展的过程中主要分为以下三个阶段：第一阶段是房地产泡沫的形成以及风险的产生。具体表现为房地产供给由于存在长期滞后的问题，致使房地产市场供不应求，矛盾激烈。同时出现的一些过度投机行为刺激房地产市场，导致房价严重偏离正常的价格水平，居民收入的增长幅度与房价的上涨速度严重不匹配，房价的疯狂上涨缺乏有力支撑，造成房地产泡沫化。第二阶段是房地产泡沫出现不合理的膨胀并且后续风险发生转移。具体表现为由于房地产的快速发展吸引了大量投资者和金融机构，他们采取各种方式进入房地产市场中想要“分一杯羹”，而在这个过程中房地产与银行等金融机构的关系日益密切，所以房地产泡沫所形成的风险逐渐向金融机构转移，导致金融机构的风险不断累加。第三阶段是房地产泡沫出现破裂同时风险开始发生扩散的局面。具体表现为在后续发展中房地产严重供给过剩，同时销售情况不好，造成商品房有很高的空置率，因此许多房地产开发商、投资者以及金融机构在房地产泡沫破裂时都受到了不小的损失甚至出现破产的现象，并且风险还扩散到了其他相关行业，特别是金融体系可能会受到严重冲击。3.2房地产行业泡沫对金融体系的负面冲击近些年来，在经济增长速度减缓的条件背景下，一些传统产能过剩行业的利润率出现下滑的趋势，资金周转速度变慢，在这样的情况下银行中不良贷款的比重不断上升，且债券市场的违约事件也时常发生，实体企业的违约风险也逐渐传播到金融体系中，最终导致系统性金融风险的发生。其中房地产行业的天量贷款引发金融危机的可能性较大，尤其是近几年房价的疯狂上涨使得房地产逐渐形成价格高、库存高、杠杆高、金融化程度高及关联性程度高的风险特征。房地产市场的金融属性增强，许多大型房地产企业都涉足金融行业，并且房地产企业融资过程中有很大一部分需求都是依靠影子银行来满足的。由于影子银行与银行关系密切，所以影子银行体系自身累加的风险也会传导至银行机构，加大银行体系的系统性金融风险。目前，在过高的房价和房地产泡沫不断增长的背景下，金融机构的风险也在进一步加大，一旦泡沫破裂，金融机构不再给房地产市场提供资金支持，这将会导致房地产市场的崩盘，与房地产市场相关的其他产业也将进入衰退期。金融机构借给房地产市场贷款无法及时收回，资金的流动性变差，不仅增大了金融机构的违约风险，还可能破坏金融体系的稳定性。3.3房地产成为系统性金融风险重要源头3.3.1房地产与银行信贷房地产作为资金密集型行业，在企业自身运营过程中对现金流的需求很大，对资金的依赖度极高。在房地产开发过程中，从投融资、项目开发、建筑施工到竣工后的销售环节等，都需要大量的现金流的支持，其中大部分资金来自于银行的贷款。通常银行贷款比较倾向于不动产抵押，并且房地产资金回报率也比较高，所以房地产投资对银行有一定吸引力。然而后期银行给房地产的贷款过多，加速了房地产泡沫的生成，促使房价快速上涨，因此银行对于抵押的房地产的估值也会提高，在这种情况下，银行因为看中眼前的短期利润，盲目加大贷款投放额度，往往会忽略抵押贷款所带来的风险。大量资金投入到房地产市场，信贷资金将会促使房地产泡沫进一步扩大膨胀。另外，房地产融资途径单一，高度依赖于银行贷款，因此银行承担了大部分的风险，也就是说一旦房地产市场发生金融危机，房地产行业的金融风险主要是由银行体系来承担的，从而容易引起银行体系的系统性风险3.3.2过度投机行为房地产作为一种不动产，具有保值和增值的特点，其在发展过程中逐渐被赋予金融属性并得到强化，房产就变成了一种资本游戏：图=1\*Arabic1“资本游戏”示意图许多社会投机者和投资者都参与到这个游戏中，采用银行的住房按揭贷款政策，来实现以小成本博取大收益的目的。在购房者有能力自购一套房子的前提下，他可以利用银行贷款去购买更多的房子，只需要每个月按时偿还贷款。老实说，房贷在一定程度上放大了购买者的购房能力，更是助长了房地产市场上的过度投机的行为风气。从众效应会吸引更多的人进入市场进行投资，另外，也有一些开发商以其他个人名义虚假购房的方式套取银行贷款，来达到他们的目的。在这样的影响下，促使房价进一步的上涨，对于没有房子的人来说，房价的疯狂上涨使得他们根本买不起房子，房地产泡沫进一步膨胀。当房地产泡沫破裂，房价急速下降，抵押的房产价值不够就会出现房贷违约现象，不良贷款率直线上升，银行方面将会形成坏账损失，房子最终变成负资产[3]。同时市场需求下降，导致房地产开发商的销售收入下降，因此开发贷款的违约风险增加，贷款银行变现抵押房产又会使得房价的进一步下行，最终形成“泡沫破灭-债务违约”之间的恶性循环过程。3.4国家政策的实施3.4.1“房住不炒”，遏制房地产金融化泡沫化2016年年底的中央经济工作会议首次提出要坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，并强调应综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基本制度和稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，既能抑制房地产泡沫，又防止地产行业出现大起大落的局面。2019年又重申“房住不炒”的定位，全面落实因城施策，减轻房地产企业经营压力，以促进房地产市场的平稳健康发展。我国的房地产市场高度依赖政策的特征，决定了在“房住不炒”这一基调下，房地产企业的经营行为也将随之而发生改变：“降杠杆、促回款、慎投资”成为发展过程中的主要任务。在销售增速连年下滑而监管始终严格的情况下，房地产企业开始普遍落实“降杠杆、促回款、慎投资”的战略措施，并取得初步成效，在2019年的房企年报中有所体现：净负债率连续两年下降，回款率较2018年有所回升。3.4.2“三道红线”，预防融资危机2020年监管部门出台房地产融资新规，设置“三道红线”约束房地产企业有息负债规模的增长。具体来看，一是剔除预收款后的资产负债率大于70%；二是净负债率大于100%；三是现金短债比小于1倍。根据“三道红线”触线情况不同，将房企分为了四个档位：表=1\*Arabic1房地产企业分档依据及负债增速阈值档位分档依据有息负债规模增速阈值（同2019年6月底相比）红色档“三线”均超出阈值不得增加橙色档“二线”超出阈值增速不超过5%黄色档“一线”超出阈值增速不超过10%绿色档“三线”均未超出阈值增速不超过15%这是监管部门首次明确了房企举债的标准，融资政策收紧。以往收紧房企融资，都是模糊化的，企业有漏洞可以钻；当这三道明确的红线标准放出以后，漏洞几乎被彻底堵上，不仅控制信用债，还要对信托、资管产品和海外融资，进行全方位的监管。而房地产作为资金密集型行业，企业融资尤为重要，新规将会对对其市场格局产生较大影响。更多的房企发现难以通过举债来扩大规模，一些债务的偿还也必须依靠销售回款，此举直接影响到房地产企业的外部现金流和经营决策，促使其加快现金回款，降低杠杆率，这对高负债率和依赖债券融资的房地产企业影响更大。此次资管新规“三道红线”的目标：预防房企融资危机，控制金融系统风险现阶段房地产行业在我国已经发展到了空前的规模，尽管如此，房地产企业的资金危机依然不容小觑。近两年来已经有部分房企出现资金危机，甚至极个别出现了债务违约的情况。从管理层面来看，近年来房地产行业的金融属性得到大幅度强化，当其生产经营活动中出现问题时必然会影响到金融体系的安全性和稳定性。一旦有一家大型房企倒下，可能会影响到部分银行并形成坏账，大概率会形成多米诺骨牌效应，殃及更多相关金融机构和其他行业。在“三道红线”的政策实施下，各企业会陆续采取“降杠杆”策略，从而通过控制负债来降低风险发生的可能性。降低房企金融属性据统计，我国家庭财富7成以上都集中在不动产上，赚钱买房也是一种投资行为，已经成为绝大多数家庭最重要的沉淀财富的方式。房地产行业大头实际上也都在玩资本游戏，产品和服务只是表象，各类资本纷纷投入到房地产领域。近年来，在各种贷款优惠政策的背景下，一些经营性贷款利用优惠政策的漏洞以各种违规方式进入房地产市场，而此次资管新规针对房地产企业融资方面的强力监管，对信贷等进行规范性约束，避免有违规性资金流入楼盘市场，目的在于降低房企过高的金融属性，将房地产行业引向制造业和服务业领域发展。3.4.3房贷集中度政策2020年12月31日，中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，建立了银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度，并决定自2021年1月1日起实施。这一政策的出台，对银行贷款划分了档次，针对不同档次的银行贷款分别设置了上限，不得突破，有助于各银行更加灵活的实施房贷政策。表2不同档次贷款占比上限档次银行类型房地产贷款占比上限个人住房的贷款占比上限第一档中资大型银行40%32.5%第二档中资中型银行27.5%20%第三档中资小型银行以及非县域农和机构22.5%17.5%第四档县域农合机构17.5%12.5%第五档村镇银行12.5%7.5%该政策的实施在于针对不同的银行会采取不同的贷款策略，从而避免房地产贷款出现大起大落的情况，这样就不容易造成因为银行贷款发放过多而导致房地产的价格进一步上涨或者发放的太少而导致房地产价格回落，更不会担心其对经济的影响。4微观角度的房地产行业风险4.1房地产行业融资状况概述房地产行业作为资金密集型行业，其对资金的需求量特别大，近年来房地产资金来源主要依赖于银行信贷，目前房地产开发企业的融资渠道除了银行信贷之外，另外一些融资渠道，包括房地产信托、房地产基金、海外融资、股权融资等[4]，相对来说，房地产行业的融资渠道较为单一，由于各种各样的限制，融资规模仍然有限。通过国泰安数据库统计，2015年-2019年房地产开发企业资金来源各方式占比见图2。房地产行业资金来源主要有国内贷款、利用外资、自筹资金、其他资金。国内贷款主要有：银行贷款、其他非银行金融机构贷款；利用外资则有：外国银行商业贷款、对境外发行股票或债券；自筹资金就有：自有资金、股票融资以及债款；其他资金是：预收账款、定金等。从2015年-2019年数据来看，房地产的资金来源主要依靠国内贷款和自筹资金，整体来看融资情况比较稳定，2019年国内贷款的比例为14.13%，自筹资金比例为32.56%，其他资金来源占比3.59%。图=2\*Arabic2资金来源占比图数据来源：国泰安数据库资料整理随着政府新一轮的宏观调控，压缩银行贷款的相关政策相继颁布以后，房地产传统融资途径将会面临转型。在对房地产融资供给层面进行限制的同时，政府也在不断思考怎样从需求层面控制房地产企业的负债规模，从而降低经营风险。2020年8月20日央行和住建部在北京召开的重点房地产企业座谈会上提出了房企融资的“三条红线”政策，引导房地产企业降杠杆。此项政策的推出标志着房地产调控的进一步深入，将对房地产融资方面产生较大影响，并且企业接下来的经营发展要以“降杠杆”为主要任务。4.2房地产融资存在的问题4.2.1融资渠道单一根据相关统计资料显示，当前房地产企业在融资方面渠道较为单一。内部融资主要来自于自有资金和预收账款等，外部融资主要来自银行贷款和信托，相比之下，内部融资的比例不高，主要依赖于外部融资渠道，尤其是对银行贷款依赖过重。从表3来看，房地产通过银行获得贷款的方式是比较稳定的。我国房地产行业之所以规模发展如此之快，主要是依靠银行的信贷融资来支持经营活动发展的，因此银行信贷承担很大的融资风险，一旦房地产行业资金链断裂，银行自身累积的风险会传导至其他金融机构，可能对整个金融行业都会产生影响。表3房地产企业前10强银行贷款统计单位：百万企业名称2020年2019年2018年中国恒大716532835471673142碧桂园326485369603231683万科A157149129685131041保利地产211937175205184885融创中国303438332275229410龙湖集团149334131305111199华润置地1279539827097995华夏幸福940467536557215绿地控股199614166988151001世茂集团1451421265541091314.2.2融资风险较大，使用期限短房地产企业作为资金密集型企业，其在融资过程中存在的融资风险是不可避免的。然而许多企业的风险防范意识不够，在融资过程中往往不会考虑太多，对自身的资金链状况、长短期负债比例等关注不足，有可能会造成企业出现财务风险。另外，实际房地产企业开发项目和建设时间比较长，一般来说项目资金回笼需要三至四年左右，周期较长，而相应的项目资金使用周期与融资资金的期限不匹配，当企业的开发项目规模越来越大，需要的资金也就越来越多，融资资金的利用期限较短的问题就会更加突出。[5]4.2.3融资工具局限性在我国对房地产行业政策调控的大环境下，现有的房地产融资渠道受到国家金融监管政策的限制约束，大部分金融机构收紧了对房地产企业的放贷政策。如今“三道红线”的实施，针对近一年拿地销售比超过40%或过去三年经营活动产生的现金流量净额连续为负的房地产企业，不仅需提供最近半年购地资金来源情况说明和后续资金安排，还会进一步削减其信用债发行规模，或暂缓发行债券，并对其信托融资、海外融资等都有一定程度的限制，融资局面进一步受限，房地产企业需要及时调整自身融资策略，应对现有局面。4.3短期偿债能力分析4.3.1流动比率 流动比率用于衡量在企业的短期债务到期之前，企业将其流动资产转化为现金以偿还负债的能力，一般认为流动比率在2左右较为合适，但是不同行业其划分标准也不一样。流动比率越高，说明企业资产的流动性越大，短期偿债能力就越强。但是比率过大则表明流动资产占用较多，可能会影响到经营资金周转效率和获利能力。根据东方财富网资料，统计了房地产前十强企业2018年-2020年的流动比率，见表=2\*Arabic2。表4流动比率房地产企业2020年2019年2018年中国恒大1.261.371.35碧桂园1.171.171.15万科A1.171.131.15保利地产1.511.561.72融创中国1.221.181.17龙湖集团1.441.481.49华润置地1.291.321.33华夏幸福1.551.581.51绿地控股1.201.221.24世茂集团1.421.381.54数据来源：东方财富网资料整理从表2中可以看到保利地产、龙湖、华夏和世茂这几家企业的速动比率相对会高一些，都在1.5左右，与其他几家企业相比它们的资产流动性较强，偿债。而恒大、华润置地和绿地控股的流动比率还呈现缓慢下降的趋势，偿债能力进一步变弱，其短期偿债风险在逐渐增加。4.3.2速动比率速动比率是衡量企业流动资产中可以立即变现用于偿还流动负债的能力。与流动比率相比，速动比率更具有参考价值，原因在于房地产企业的存货比例普遍较高，并且存货本身的变现时间较长，特别是可能出现积压、滞销等情况，流动性较差，而速动比率将存货这样的流动性较差的资产从流动比率中扣除。普遍认为速动比率维持在1:1较为合理，速动比率过低，企业的短期偿债风险较大，速动比率过高，说明企业在速动资产上占用资金过多，会增加企业投资的机会成本。根据阿思达克财经网数据显示，统计了我国房地产前10强企业2018年-2020年的速动比率，见表3。表5速动比率房地产企业2020年2019年2018年中国恒大0.330.380.42碧桂园0.430.550.59万科A0.410.430.49保利地产0.530.590.66融创中国0.390.390.45龙湖集团0.500.490.50华润置地0.440.420.45华夏幸福0.920.490.47绿地控股0.490.410.44世茂集团0.440.460.51数据来源：阿思达克财经网资料整理从上述表格中可以看出近三年来各个企业的速度比率普遍在0.4-0.5范围内上下波动，其中中国恒大的速动比率最低为0.33，并且碧桂园、保利地产、融创和世茂都呈现明显的下降趋势，说明近年来这几家企业的短期偿债能力下降，偿债风险增加。值得注意的是华夏幸福，在2020年的速动比率突然增加到0.92，据分析发现华夏幸福的流动资产从2019年的4188亿元增加为4411亿元，增长了5.3%，同时其存货从2019年的2903亿元大幅度下降为1792亿元，下降了38.3%。相比往年，华夏2020年的偿债能力是有所增强。4.4长期偿债能力分析4.4.1资产负债率资产负债率是衡量企业负债水平及风险程度的重要标志，反映企业长期偿债能力的强弱。一般来说，资产负债率越高，表示债权人发放贷款的安全程度越低，企业偿还长期债务的能力就越弱；反之越低，则表示债权人发放贷款的安全程度越高，企业偿还长期债务的能力就越强。但从企业经营的角度来看看，如果该比率过低，表明企业未很好地利用举债经营的策略，不利于扩大经营规模，极有可能错失举债经营带来的各种收益。图=3\*Arabic3房地产行业资产负债率数据来源：国家统计局数据整理正常情况下，合理的资产负债率范围应该是在40%~60%之间，但是像房地产行业这类企业是比较特殊的。从图3可以看到它的资产负债率在逐年增长，2010年行业平均资产负债率就达到了74.5%，到了2019年已经突破了80%也引起了我国各级政府和监管机构的重视。房地产行业不管是从宏观角度的杠杆率还是微观角度的资产负债率都比较高，可能导致现金流不足，出现资金链断裂，不能及时偿还债务，而导致企业破产的风险。同时资产负债率高，可能会导致企业融资成本进一步加剧，但就实际情况来看，房地产行业却并没有出现偿债危机。以下是我国房地产前10强的2018年-2020年资产负债率数据统计：表6资产负债率(单位：%)房地产企业2020年2019年2018年中国恒大84.7786.2483.75碧桂园87.2588.5489.36万科A81.2884.3684.59保利地产78.6977.7977.97融创中国83.9688.1289.80龙湖集团74.8174.4572.22华润置地70.5169.3672.44华夏幸福81.2983.9086.65绿地控股88.8988.5389.49世茂集团74.1475.2572.12资料来源：东方财富网数据统计根据表4数据来看，房地产龙头企业的负债率普遍很高，基本在70%-85%之间，有个别企业甚至接近90%，比如绿地控股。总体看来，除了保利地产、龙湖集团外，其他几家企业的资产负债率已经有小幅度下降的趋势。三道红线出台的政策背景下，房地产开始以降负债为主要任务，房地产企业的资产负债率将会持续下降。4.4.2利息保障倍数就利息保障倍数来分析：利息保障倍数不仅反映了企业获利能力的大小，而且反映了获利能力能在多大程度上保证了所欠债务的偿付，这不仅是公司负债经营的前提条件，也是衡量公司长期偿债能力的重要指标。为了保持正常的偿付能力，利息保障倍数至少应大于1，该比率越高，企业长期偿债能力越强。如果利息保障倍数过低，企业将面临亏损的风险，也会降低偿债的安全性与稳定性。表7我国房地产上市公司ICR数据统计年份2010201120122013201420152016201720182019ICR<1数量56259131071012行业占比3.50%4.20%1.40%3.50%6.29%9.09%6.99%4.90%6.99%8.39%数据来源：wind数据库资料统计根据Wind数据库资料，上述表格为我国房地产上市公司的利息保障倍数（ICR）的统计，发现利息保障倍数小于1的企业占比不大，在整个行业中低于10%，由此我们可以看出其实房地产行业整体债务偿还问题不大，绝大部分企业是能够及时偿还利息的，偿还风险不高。4.5偿债风险不高的原因房地产行业资产负债率如此高，但分析得出其实偿债风险并不高，而导致房地产行业债务出现这种反差局面与其行业特点有关，一是预收账款对房地产的影响，虚增杠杆率，二是房地产行业杠杆率较高与我国会计主要采用历史成本计价也相关。4.5.1预收账款的计入方式由于房地产行业采用期房销售的方式，所以一般房企的预收账款会特别多，远远超过其他行业。我国的会计准则规定，预售款不符合确认收入的条件，不能直接计入收入，只能作为负债先计入预收账款，交易完成后才能从负债结转至主营业务收入，因此大量的预收账款作为债务摆在房地产企业的账上，但是这个负债并不需要偿还，所以便虚增了房地产行业的杠杆率。因此如果我们要衡量房地产行业真正的负债风险，应当把不计利息的债务剔出掉，调整为有息负债，从有息资产负债率来分析。有息资产负债率是指一家企业的总资产中有多少比例的资金是向银行等金融机构以支付利息等方式借入的债务，即只包括应付票据、短期借款、长期借款、应付债券、长期应付款等均附有利息支付条件的债务。接下来采用Wind数据库，对我国排名前二十位的房地产上市公司相关数据进行计算整理，制作了按照全部负债和有息负债计算的平均资产负债率图表如下：图=4\*Arabic4房地产行业平均资产负债率与有息资产负债率数据来源：wind数据库统计根据该图表发现，如果按照有息债务来衡量房地产的负债水平，那么其资产负债率将从70%-80%，下降到40%-50%。说明大部分房地产企业还是有一定能力偿付因借款产生的利息甚至偿还本金，房企的偿债风险不算高。4.5.2历史成本计价房地产行业杠杆率较高还与我国会计主要采用历史成本计价相关。大众习惯于简单地用账面负债率衡量负债水平和评估负债风险，采用历史成本计价，在这种情况下往往忽略了房地产企业土地储备的增值能力。房地产土地增值主要取决于以下几个方面：投资性增值。房地产首先购置土地，对土地进行投资开发，建造一些基础设施或者土地上进行房地产开发项目，最终导致土地的价格上涨。供求性增值。一方面，由于城市人口的增加和家庭结构的变化，人们对住宅用地的需求增大，城市发展也需要更多的经营性用地，形成相对无限的需求。另一方面，面对无限的土地需求，土地面积是有限的，土地的供应弹性很小，因此土地价格就会上涨。在过去二十年的时间里，我国房地产行业得到了高速发展，而土地更是以极快的速度在不断升值。低估、忽略土地储备的价值，会导致在房地产行业杠杆率上产生误判。如果再考虑到抵押的房产在我国当前具有较好的保值增值能力，就不难理解为什么银行还是更愿意贷款给它们。5结论与对策建议5.1结论本论文从宏观和微观两个角度对房地产债务风险进行分析发现：房地产行业的财务风险是可控的，从偿债能力指标的分析结果来看，房地产企业的偿债风险不算太高，主要是房地产行业高负债和高房贷容易引发系统性金融风险。(1)房地产企业在开发项目期间所用资金极大部分来自于外部融资，主要向银行等金融机构进行贷款。而银行对房地产行业过度放贷和社会投资或投机者对房地产的间接炒作，促进房价疯狂上涨。因此，房地产泡沫逐渐形成并进一步膨胀。(2)在贷款过程中，抵押贷款的潜在风险往往被金融机构所忽略，并且这个风险在不断地累积。如果房地产企业在运营过程中出现问题，贷款的潜在风险就会显现出来，导致出现贷款违约，无法及时偿还银行贷款等问题，银行等金融机构的资金都会受到影响，从而引发系统性金融风险，严重时甚至会殃及整个金融市场。（3）近年来，国家也出台一系列政策来控制房地产行业的债务风险，其中房地产行业的融资方式也受到了一定限制，难以发挥实际融资功效，这使得房地产行业不得不抓紧调整融资策略。融资渠道多元化对于房地产行业来说是必然要走的道路，从而保证企业能够长期稳定的发展。（4）关于房地产行业的资产负债率如此高而银行还是愿意贷款给房地产的这一矛盾现象，原因在于：一方面，银行贷款倾向于不动产抵押，并且房地产的资金回报率高，房地产投资对于银行有一定吸引力；另一方面，从有息资产负债率来看并没有那么高，其偿债风险并不算高，以及人们常忽略房地产企业土地储备的增值能力，容易对房地产行业的杠杆率产生误判。如果再考虑到抵押的房产在我国当前具有较好的保值增值能力，就不难理解为什么银行还是更愿意贷款给它们。5.2对策建议5.2.1宏观层面（1）遏制房地产市场中的投机需求所谓的投机性需求，就是人们为了在短时间内赚取大量利润而对房地产进行投机炒作，导致需求远远超过供给，这往往会造成房价的急剧上涨。针对这种投机行为，一是采用全面的方法来遏制投机性需求。在银行的贷款政策方面，对个人购买第二套住房进行了限制，采用了提高首付比例和提高贷款利率等措施。银行不应贷款给非居民和非国民进行投机性购房，以遏制资本投机。二是合理引导改善住房需求，积极发展住房租赁业，满足低收入人群的住房需求。通过这些措施，引导合理的购房需求，使供需平衡，减少房价上涨的压力。（2）加大系统性风险防控通过资本的投融资渠道，加大对制造业或者新兴产业的政策扶持，为科技创新企业等一些国民经济重点关注的行业区域以及存在的不足方面提供帮助及改善，增加贷款方面的授信额度，争取将更多的资金从房地产行业转移到其他重点领域的行业中去，降低整个资本市场在房地产行业中的投资比例，避免因为单方面依赖房地产发展而产生的风险，从而加大整个金融系统的风险防范。（3）加大政府对房地产行业的宏观调控政府应采取进一步健全并完善相关法律法规，规范房地产行业的融资环境。房地产行业属于高风险行业，为保证其能健康稳定的发展，应当建立健全相关制度体系，优化融资环境，降低金融风险。另外，我国政府也要增大对信用中介机构的监管力度，避免有个别房地产企业为了筹集资金而选择与中介机构联合起来骗取银行贷款。其中，也要加大对违规行为的惩罚力度，一旦发现有信用中介出现违规操作，政府将采取相应的惩罚措施，并且将情况记录下来，以后可以重点监督该机构。加强政府对机构的监管，促进市场健康稳定发展。5.2.2微观层面（1）拓展融资渠道，优化融资结构在当前房企融资新规背景下，可以适当引导房地产企业创造新的融资渠道，加快房地产企业融资结构转型。通过房地产融资途径多元化来实现有效的风险分散，解决当前房地产行业过渡依赖银行信贷资金的问题。鼓励房地产企业扩大直接融资比重，加快推进房地产企业资产证券化，有效促进资本市场特别是股票市场融资步入规范化轨道。还可以积极拓展房地产信托、债券、基金和房地产信托投资基金等多样化融资模式，加大产业链融资力度，逐步增强房地产企业的资产流动性，有效防范化解房地产企业债务风险。（2）选择合适的融资规模和方式企业在融资过程中应当考虑企业自身的实力、资金流现状，根据项目规模等实际情况来考虑融资规模和方式。企业可以聘请专业人才，对项目开发所需资金进行推算，然后对比采取不同融资方式所产生的成本，从中筛选出对企业来说当下最为合适的融资规模和