预验房工作指引

永泰地产项目预验收作业指引北京公司客户服务部2014年5月第一章目的第一条明确交付前，房屋质量的检查整改流程，确保房屋质量，降低客户投诉，树立全员参与意识，提高交付质量和客户满意度。第二章适用范围第二条适用于永泰地产所开发的住宅项目在交付前预验收工作。第三章术语及定义第三条预验收：城市公司客服部组织的由项目管理部、设计部、市场部、工程施工单位、监理公司、物业公司共同参加的对房屋产品设计、施工质量、交付状态等因素的实地检查活动。每期交付的房屋至少进行二轮预验收，根据存在问题的多少以及解决情况、时间紧迫情况，可以增加预验收次数。第四条预验收内容：根据产品组成因素所具有的特性，验收过程包括如下四项内容：房屋质量检查、设计及使用功能缺陷检查、合同约定的装饰、设备标准核对、合同附图核对、部品部件使用状态检查。第四章职责第五条城市公司客服部（一）编制《预验收方案》，负责确定预验收标准。（二）在项目管理部的协调下制定预验收计划并负责按计划组织、实施；（三）负责协调项目管理部、设计部对验房人员培训。（四）负责组织检查、复检、销项并建立录入、验房台账。（五）负责协调工程、设计、物业等部门间工作协调。第六条项目管理部（一）配合城市公司客服部根据工期节点编制《预验收方案》，组织各专业监理工程师对承建单位的整改计划、措施、质量、进度进行管理；（二）负责协调现场准备工作：如工具、电梯、入户钥匙等；（三）负责验房所发现问题的分判；安排、督促承建单位按期整改完毕。（四）对监理单位的复查，项目管理部酌情进行抽查；并根据合约对承建单位多次重复整改、延期整改、拒不整改的进行有效管理。第七条城市公司市场部（一）负责营销方面的问题及解决跟进。第八条城市规划设计部（一）负责现场自查是否有不符合设计规范的问题。（二）负责涉及到使用功能或其他可能引起客诉问题发起变更进行整改或提供设计专业解答；第九条城市物业公司（一）负责在项目交付前5个月组织相应的工程人员入场通过培训、实施预验收工作；（二）负责组织验房人员按标准实施、问题记录、复检、销项。第十条监理单位（一）负责组织总分包单位进行预验收阶段的自检和复检，复检合格后才能提交联合预验收。（二）负责组织协调客服、总分包单位进行预验收和跟进落实预验收缺陷问题的整改，直到客服验收合格为止。（三）责配合项目管理部跟进、检查整改情况并汇总、分析共性问题，并在后期施工中重点检查及时避免。第十一条承建单位（一）负责预验收阶段的自检和整改，直到监理、项目管理部验收合格为止。（二）负责预验收阶段的整改，直到项目部、客服验收合格为止。第五章管理规定第十二条预验收前期准备及其细则：详见附件一。第十三条编制预验收方案（一）预验收小组的成立：在交付前4个月组建预验收小组，小组成员包括工程、营销、设计、客服、物业公司人员。小组数量结合现场情况和预验房计划设置。客服人员为组长，建议每组成员：工程1人、营销1人、设计1人、客服1人、物业2人、监理2人、总分包单位2人。（二）编制预验收计划表：1、客服部根据项目工期会同项目管理部编制预验收计划，明确参加人员、数量、时间、楼栋2、预验收实施前项目管理部组织承建单位、监理单位预验收开始前自查、整改完成；（三）制定交付样板：预验收前10日内，以国家验收标准为样板房验收标准，制做出交付样板，样板应涵盖本次交付户型。（四）预验收工作的开展：1、正式开展预验收工作前应由承建单位100%自检合格→监理单位100%复检合格→项目管理部20%抽检合格。2、通过项目管理部抽检后后进行分组、分户验收，检查发现工程问题统一由项目管理部分派各承建单位。3、验房单流转：客服（第二日）发单→项目管理部（第二日）→承建单位安排整改（第三日，当日开始计算整改时间)。4、承建单位整改期限：⑴、建筑装饰装修工程（含门窗）5日内日维修完毕（注：涉及到供货类考虑到加工周期应由项目管理部确定完成期限）；⑵、建安工程7日内维修完成；⑶、渗漏水：7日内维修完成（注：卫生间包括有防水做法的阳、露台以闭水不漏或外窗、外墙、屋面以雨水检验一次不漏为维修合格；检验时为阴雨天气期限顺延）。5、关门期限：考虑到成品保护、开荒保洁等工作需要，整改工作应在交付日15日前整改完毕。（五）、预验收阶段总结各阶段结束（5日内）对验房所发现问题进行总结。预验收小组负责对检查、整改、复查情况进行统计分析，并定期以周报甚至日报的形式，将预验收工作的进展向公司相关部门和公司领导通报。预验收发现的问题关闭后，由工作小组提交预验收结束申请和预验收总结报告。针对预验收中发现的具有共性和典型的问题，城市公司客服部负责向相关部门发出《纠正/预防措施报告》，由相关责任部门跟进并关闭。针对无法整改的、有客诉风险的问题进行由客服部会同工程、设计、物业共同制定统一说辞并发相关行业线、事业部征求、明确意见。（六）整改时间及质量控制：承建单位原因拖延返单时间（2天及以上的）；未进行自检或维修质量不合格报验房小组复检的；经项目管理部确认整改而承建单位拒不整改或各种理由拖延整改的。由项目管理部依据合约对监理、承建单位给予处罚。第六章验收流程第十四条验收流程图总包合格工程、客服、物业联合复验合格申请复验监理复查跟进整改不合格督促整改合格资料存档、汇编统一说辞设计缺陷开始预收一、二轮负责整改不合格监理整改通知单合格抽查不合格总包整改申请复查总包自查合格工程、客服、物业联合复验合格申请复验监理复查跟进整改不合格督促整改合格资料存档、汇编统一说辞设计缺陷开始预收一、二轮负责整改不合格监理整改通知单合格抽查不合格总包整改申请复查总包自查监理监理检查监理检查项目管理部下发变更下发变更项目客服、物业交付评审（二轮完成）合格交付评审（二轮完成）合格