人信地产公司财务管理手册

人信地产公司财务管理手册

湖北人信房地产开发有限公司

财务管理手册

受控文件

版本：A

审核：

持有人：

编号：HBRX-GMS-03

2005年月日公布2005年月日实施

目录

1手册说明.................................................2

2财务管理制度...............................................3

2.1财务管理办法.............................................3

2.2会计制度（会计政策及会计科目）........................6

2.3支票管理制度............................................12

2.4现金管理制度............................................14

2.5会计档案管理制度........................................15

3成本管理制度..............................................17

3.1开发成本核算办法........................................17

3.2管理费用核算办法........................................23

3.3营业费用核算办法........................................25

4财务操纵制度..............................................26

4.1资金管理办法............................................26

4.2固定资产管理办法........................................28

4.3全面预算管理实施办法....................................32

4.4资金计划预算制度........................................39

4.5财务付款操纵规程........................................41

4.6差旅费开支管理规定......................................46

4.7销售收款内部操纵办法....................................48

4.8财务人员调离工作交接制度................................51

4.9内部财务稽查制度.......................................52

4.10财务会计人员处罚管理规定...............................55

4.11内部审计管理办法.......................................56

5财务分析报告制度..........................................61

5.1财务分析报告编制规定....................................61

5.2项目经济分析管理办法....................................65

6法律事务管理..............................................67

6.1法律事务管理办法........................................67

6.2合同管理制度............................................69

6.3印章管理办法............................................75

7业务招待费管理办法.......................................77

1手册说明

1手册内容

本手册是公司为导入GMS管理模式，实施全面管理体系所编制而成，包含：

——公司财务管理与法律事务管理体系的范围；

——公司关于财务管理与法律事务管理体系要求的制度、规程文件。

2适用范围

本手册适用于公司、各部门、各项目部、各分、子公司的财务管理与有关事务管理。

各分、子公司的有关机构设置与公司有差异而导致的不适用部分，可参照执行。

3手册管理

3.1本手册为公司受控文件，由公司总经理批准颁布执行。手册管理的所有有关事宜

由公司人力资源中心统一负责，未经总经理批准，任何人不得将手册提供给公司以外人

员。手册持有者调离工作岗位时，应将手册交还人力资源中心，办理核收登记。

3.2手册持有者：

(1)总经理；

(2)副总经理；

(3)财务管理中心总监；

(4)人力资源中心(存档)；

(5)各有关职能部门负责人。

3.3本手册除持有人外，有关文件应发放至有关执行人员，人力资源中心做好复印与

发放登记。

3.4手册持有者应妥善保管手册，不得损坏、丢失、随意涂抹，严禁私自复印或者转

借给其他公司或者人员。

3.5在手册使用期间，如有修改建议，各部门负责人应汇总意见，及时反馈到公司人

力资源中心。由人力资源中心组织各部门对手册的适宜性、有效性进行评审，必要时对

手册予以修改。

3.6本手册的解释权在财务管理中心。

3.7本手册自总经理批准公布之日起施行。

2财务管理制度

2.1财务管理办法

第一章总则

第一条为规范本公司的财务行为，加强财务管理，根据《企业财务通则》、《房地

产开发企业财务制度》及本公司章程，制定本办法。

第二条本办法适用于本公司财务管理工作。

第二章资金筹集与管理

第三条公司变更资本金结构，或者注入新的资金，须经公司股东会批准。

第四条公司流淌资金由公司法人代表或者授权代表负责筹集。未经授权的内部机

构或者个人以公司名义筹资，公司不负担连带责任，并保留追究其有关责任的权利。

第五条公司流淌负债的应计利息支出，计入财务费用。长期负债的应计利息支出，

筹建期间的，计入开办费；生产经营期间的，计入财务费用；清算期间的，计入清算损

益。其中，与购建资产有关的，在资产尚未交付使用或者者虽已交付使用但未办理竣工

决算往常，计入购建资产价值。与开发项目有关的，在项目竣工前发生的计入开发项目

成本。

第六条加强应付款项的管理。应付款项经审核后合理支付。如发生债权人原因确

实无法支付的计入资本公积。

第七条资金权限的管理。资金开支实行“一支笔”签批，资金开支由经办人提出，

报主管经理批示，经财务管理中心审核后，再报总经理批准。从严操纵费用，发挥资金

效益。

第三章流淌资产

第八条搞好货币资金及其他流淌资产管理。付出款项要审慎，预付与应付款项，

凭据合同及有关票据，由经办人提出，经部门负责人、分管副总经理签字同意，由总经

理批准，财务审核后予以支付。对应收帐款，谁经手，谁负责，各责任人要认真组织清

收结算，及时与财务管理中心核对相符；如发生缺失视情况追究连带责任。

第九条建立完善的存货物资管理制度，并设置相应的管理帐簿或者卡片。对材料

物资的进出要有严格的购进入库、领用发放手续，须有经办、验收两人以上签字，方可

批准报销；对材料物资要定期盘点；对盘盈、盘亏、毁损及报废存货，应及时查明原因,

列表上报公司总经理办公室，分别情况处理。

第四章固定费产

第十条固定资产的购建由需用单位提出，由总经理办公室提出审核意见并报总经

理批准后办理。财务管理中心负责固定资产的资金形态管理，包含建帐、折旧、处置。

各使用部门安排专人负责所使用的固定资产的基本保护、保养。总经理办公室负责固定

资产实物形态的全面管理，包含购建、领用、大修、更新、内部转移、对外租借、转让

及清理、报废等工作，年终负责与财务管理中心对固定资产帐、实记录进行核对。

第十一条固定资产折旧方法使用平均年限法。不计净残值。

第五章对外投资

第十二条公司依照国家法律、法规规定，能够使用货币、实物、无形资产等方式

对外投资。对外投资经股东会批准。

第六章无形资产'递延资产

第十三条无形资产按取得时的实际成本计价，从使用之日起，在有效使用期限内

平均摊入管理费用。土地使用权转入开发项目的，该土地使用权成本转入开发项目成本。

没有明确使用期限的，按十年摊销。

第十四条递延资产中开办费从企业开始开发、经营的次月起，一次性摊入管理费

用。

第七章成本费用

第十五条开发产品成本包含土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程

费、基础设施建设费、公共配套设施费。土地综合费包含土地征用及拆迁补偿费土地征

用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动

迁用房支出等。前期工程费包含规划、设计、项目可行性研究、水文、地质、勘察、测

绘、“三通一平”等支出。建筑安装工程费包含公司以出包方式支付给承包单位的建筑安

装工程费与以自营方式发生的建筑安装工程费。基础设施费包含开发小区内道路、供水、

供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。公共配套费用

包含人防、教育、体育娱乐设施、水电房、物业管理用房等配套性支出。

第十六条销售费用是指公司在销售房产等过程中发生的各项费用，与专设销售机

构的各项费用，包含应由公司负担的运输费、装卸费、包装费、保险费、维修费、展览

费、差旅费、广告费、代销手续费、销售服务费，与专设销售机构的人员工资、奖金、

提成、福利费、折旧费、物料消耗及其他经费等。

第十七条管理费用是指公司行政管理部门为管理与组织经营活动的各项费用，包

含公司经费、咨询费、审计费、诉讼费、有关税金、土地使用费、土地缺失补偿费、开

办费摊销、业务招待费、坏账缺失、存货盘亏、毁损与报废（减盘盈）与其他管理费用。

公司经费包含公司总部管理人员工资、奖金、职工福利费、差旅费、办公费、折旧费、

修理费、物料消耗、低值易耗品摊销及其他公司经费。

第十八条公司发生的销售费用、管理费用与财务费用，据实计入当期损益。

第八章收入'利润与利润分配

第十九条收入实现的确认。收入实现的确认遵循下列原则：1、在商品房的法定所

有权上的要紧报酬与风险发生转移时，确认为营业收入实现；2、当商品房尚未竣工或者

者客户有退房选择权时，不确认收入；3、当分期收款销售商品房时，估计房款不能收回

的，不确认收入，已收回的部分，作预收款处理；4、出租房屋按合同、协议约定的付租

日期，在承租方付款时，确认营业收入的实现；提早预付的，作预收款处理，在约定的

租期内确认收入。5、其他情况。

第二十条公司发生的销售折让或者销售退回，冲减销售收入。

第二十一条营业利润为营业收入减去营业成本、销售税金及附加、管理费用、销

售费用、财务费用后的余额。销售税金及附加包含营业税、城建税、教育费附加、地方

教育进展费、副食品平抑基金、地方教育进展费与堤防费。

第二十二条公司利润分配，按章程规定处理。

第九章财务报告及财务评价

第二十三条公司定期向有关的报表使用者提供必要的财务会计报告。

第二十四条企业财务报告包含会计报表、会计报表附注、财务状况说明书。会计

报表包含资产负债表、利润表与利润分配表、现金流量表及有关附表。

第二十五条财务状况说明书，要紧包含下列内容：

（一）开发经营状况、利润实现与分配、资产增减与周转、财务收支、税金缴纳、

各项财产物资变动等情况。

（二）其他需要说明的事项。

第二十六条年终总结与评价公司财务运行状况。

第十章附则

第二十七条本办法由财务管理中心制定、解释，根据公司实际进行修改。

第二十八条本办法未尽事宜遵照《通则》与《制度》。其他有关专项管理规定另行

制定。

第二十九条本办法自发文之日起执行。

2.2会计制度（会计政策及会计科目）

1总则

1.1为了习惯湖北人信房地产开发有限公司（下列简称公司）战略进展的需要，规

范公司的会计行为，根据《企业会计制度》、国家有关法律、法规的规定，结合公司经营

管理的要求，特制定本制度。

1.2本制度适用范围

本制度适用于总公司及所属分公司、子公司。

1.3要紧会计政策

1.3.1会计年度

会计年度自公历1月1日起至12月31日止。

1.3.2会计制度

执行《企业会计制度》及其补充规定。

1.3.3记账原则与计价基础

会计核算使用权责发生制原则与借贷记账法进行核算，资产计价以历史成本为计价

基础。

1.3.4记账本位币

以人民币为记账本位币。

1.3.5坏账缺失的核算方法

坏账缺失使用“备抵法”，按期末应收账款与其他应收款余额使用账龄分析法计提坏

账准备，计提比比如下：

账龄计提坏账比例

1年以内6%

1一2年10%

2—3年30%

3—4年50%

4-5年80%

5年（含）以上100%

公司内部的应收款项不计提坏账准备。符合下列条件且经总公司有关领导批准的即

确认为坏账：

（1）因债务人破产或者死亡，以其破产财产或者遗产清偿后仍然无法收回的;

（2）因债务人逾期三年未能履行偿债义务，且具有证据说明无法收回的。

1.3.6存货核算方法

存货按实际成本法计算，低值易耗品按一次摊销法核算，对单位价值200元以上或

者不足200元但相对使用期限较长的低值易耗品应建立相应的辅助账、表予以登记、备

查。

1.3.7长期投资核算方法

（1）债权投资。按实际支付的价款记账。

（2）股权投资。股权投资在取得时按初始投资成本入账。股权投资占被投资企业

股权比例20%下列（含）的按成本法核算；股权比例在20%以上50%下列（含）的按权

益法核算；股权比例在50%以上的按权益法核算，并合并报表。

（3）长期投资可收回金额低于账面价值的，逐项按照可收回金额低于账面余额的

差额计提长期投资减值准备。

1.3.8固定资产核算方法

按照《固定资产的标准、分类、计价与折旧》的规定进行固定资产核算。

固定资产减值准备使用单项资产计提的方法，按照可收回金额低于账面价值的差额

计提固定资产减值准备。

已提减值准备的固定资产，按照该固定资产的帐面余额与尚可使用寿命计算折旧率

与折旧额。

1.3.9无形资产核算方法

无形资产在取得时按实际成本计量。无形资产自取得当月起在估计使用年限内分期

平均摊销，计入损益，如估计使用年限超过了有关合同规定的受益年限或者法律规定的

有效年限，按合同规定的受益年限与法律规定的有效年限两者之中较短者。若取得的无

形资产是土地使用权则不进行摊销，待正式开发时计入开发成本。

无形资产若发生减值，期末应按可收回金额低于账面价值的差额计提无形资产减值

准备。

1.3.10长期待摊费用核算方法

长期待摊费用以实际发生额核算，在费用项目的受益期内分期平均摊销。

1.3.11长期借款利息的会计处理方法

长期借款发生的利息，属于筹建期间的，计入开办费；属于生产经营期间的，若是

流淌资金贷款产生的利息计入财务费用，若是开发贷款产生的利息则计入开发成本。

1.3.12所得税的会计处理方法

使用应付税款法。

1.3.13收入确认的方法

公司按下列规定确认营业收入实现，并按已实现的收入记账，计入当期损益。

销售商品，本公司已将商品所有权上的要紧风险与报酬转换给购货方，公司不再对

该商品实施继续管理权与实际操纵权，有关的收入已经收到或者取得了收款的证据，同

时与销售该商品有关的成本能够可靠地计量时，确认营业收入的实现。

提供劳务（不包含长期合同），按照完工百分比法确认有关的劳务收入。在确认劳务

收入时，以劳务合同的总收入、劳务的完成程度能够可靠地确定，与交易有关的价款能

够流入，已经发生的成本与完成劳务将要发生的成本能够可靠地计量为前提。

提供他人使用本企业的无形资产等而应收的使用费收入，按有关合同、协议规定的

收费时间与方法计算确认营业收入的实现。

1.3.14会计政策变更

上述会计政策变更务必经公司财务管理中心审核，报公司财务副总经理批准。

1.4本制度运用会计科目的规定：

（1）本制度统一规定会计科目的编号，以便于编制会计凭证，登记账簿，查阅账

目，实行会计电算化。各分、子公司不能随便打乱重编。

（2）各分、子公司应按本制度的规定，设置与使用会计科目。明细科目的设置，

除本制度已有规定者外，在不违反统一会计核算要求的前提下，各分、子公司能够根据

需要，自行规定。

（3）各分、子公司在填制会计凭证、登记会计账簿时，应填制会计科目的名称，

或者者同时填列会计科目的名称与编号，不能只填编号，不填科目名称。

1.5本制度由公司财务管理中心解释。本制度需要变更时，由公司财务管理中心负

责修订。

2会计科目的设置与使用

顺序号编号会计科目名称备注

一、资产类

11001现金

21002银行存款按开户行与账户设立明细科目

31009其他货币资金

41101短期投资

1101.01股票

1101.02债券

1101.03基金

1101.04其他

51102短期投资跌价准备

61111应收票据

71121应收股利

81122应收利息

91131应收账款

101133其他应收款

1133.01内部借支

1133.02公司往来

1133.03其他

111141坏账准备

1141.01应收账款准备

1141.02其他应收款准备

121151预付账款

131211库存材料

141243开发产品

151244分期收款开发产品

161245出租开发产品

171246周转房

181281存货跌价准备

191301待摊费用

201401长期股权投资

1401.01股票投资

1401.02其他股权投资

211402长期债权投资

1402.01债券投资

1402.02其他债权投资

221421长期投资减值准备

231501固定资产参见《固定资产的标准、分类、计价与折旧》的规定

241502累计折旧单项计提

251505固定资产减值准备

261701固定资产清理

271801无形资产

顺序号编号会计科目名称备注

281805无形资产减值准备

291901长期待摊费用

301911待处理财产损益

311912拨付所属资金总公司用

二、负债类

322101短期借款

332111应付票据

342121应付账款

2121.01工程类按往来单位名称设立三级科目

2121.02营销类按往来单位名称设立三级科目

2121.03其他按往来单位名称设立三级科目

352131预收账款

362151应付工资

372153应付福利费

382161应付利润

392171应交税金

2171.02应交营业税

2171.05应交所得税

2171.06应交土地增值税

2171.07应交城市保护建设税

2171.08应交房产税

2171.09应交土地使用税

2171.10应交车船使用税

2171.11应交个人所得税

402176其他应交款

2176.01教育费附加

2176.02平抑基金

2176.03堤防费

2176.04地方教育进展费

412181其他应付款

422191预提费用

432301长期借款

442321长期应付款

452341递延税款

三、所有者权

益

463101实收资本

473102上级拨入资金分公司用

483111资本公积

493121盈余公积

3121.01法定盈余公积

3121.02任意盈余公积

3121.03法定公益金

顺序号编号会计科目名称备注

503131本年利润

513141利润分配

3141.01其他转入

3141.02提取法定盈余公积

3141.03提取法定公益金

3141.09提取任意盈余公积

3141.15未分配利润

四、成本类

524101开发成本参见《开发成本核算管理办法》

534105开发间接费用参见《开发成本核算管理办法》

五、损益类

545101主营业务收入分类与主营业务成本对应

555102其他业务收入

565201投资收益

575301营业外收入

585401主营业务成本分类与主营业务收入对应

595402主营业务税金及附加

605405其他业务支出

615501营业费用参见《营业费用核算管理办法》

625502管理费用参见《管理费用核算管理办法》

635503财务费用

5503.01手续费

5503.02利息收入

5503.03利息支出

5503.10其他

645601营业外支出

655701所得税

665801往常年度损益调整

3本制度自批准公布之日起施行。

2.3支票管理制度

为加强公司资金管理，根据《票据法》的有关规定，并根据本公司的有关规定特制

定本制度。

1支票的保管

1.1支票由财务管理中心出纳统一向银行购买，购买支票应在《支票登记簿》上登

记。

1.2支票统一由出纳保管。保管支票者不得同时保管全套财务印章。

1.3出纳因故离岗超过一天，应在离岗前报告财务管理中心总监，经批准并办理有

关票据与印章移交手续。

1.4由于填写错误或者超过付款期限等原因作废的支票，应将废票与原票根附在一

起加盖“作废”章后，单独或者附在有关会计凭证上妥善保管。

2支票的领用

2.1转账支票的领用

2.1.1各部门因业务需要领用支票时，财务管理中心出纳应按照公司《财务付款操

纵规程》严格核实付款签字齐全后，经总经理签字后，方可签发支票。

2.1.2出纳办理完毕支票签发手续后，由经办人员通知业务单位领取支票，领用支

票时由经办人员在《支票登记簿》签字、支票领用人员在支票存根处签字后领取支票。

2.1.3因业务需要调整各银行的存款时，经财务副总经理审核后，方可调整。

2.1.4本公司以外人员第一次来领取支票，务必提供单位委托结账介绍函。

2.1.5公司人员领用支票因故未使用，领用人于当天（最迟不超过次日）退回财务

管理中心，并说明理由。出纳应在支票上加盖“作废”章，并在支票登记簿上登记作废字

样。

2.2现金支票的领用

2.2.1现金支票原则上只用于出纳提现。

2.2.2需用现金支票提取现金时，应首先报财务管理中心总监批准。

3支票的签发

3.1签发支票前，应先核对银行存款余额，不得开空头支票。

3.2签发支票务必使用碳素笔，并严格按照规定填写收款人、金额、用途、日期；

金额大小写务必一致；支票开出后不得涂改，否则无效。

3.3签发小额费用开支支票时，如无法确定收款人与金额，应在支票上规定限额并

填写用途与签发时间，严禁签发空白支票。若业务急需携带空头支票外出时，须由财务

人员一同办理。

3.4支票结算起点为1000元，支票的付款期限为10天（从签发的次日算起，到期

日遇法定节假日顺延）。

3.5签发支票需加盖预留银行印鉴方能生效，印章保管者应从严审核后再予盖章。

4报账

4.1因业务需要领用支票外出付款，尚未取得付款票据的，需由经办部门持领导签

批的借支单领取支票。对外付款后应索要合法发票或者收据，报财务管理中心总监审核,

项目负责人签字后方可报账；已取得付款票据的，按照《财务付款操纵规程》办理。

4.2因业务管理费用开支领用的支票，支票领用人应于领用支票的五日内（用支票

购机票的应于出差回公司五日内），将正式票据送财务管理中心报账，报账时应做到下列

-一*八占、、•・

4.2.1费用单务必由经办人、财务管理中心总监及主管领导签字。

4.2.2收款人签章与支票上所填收款人一致。

5收取支票

5.1公司因销售房屋或者其他原因收取支票，支票收取人应严格检查支票金额、日

期、收款单位及印章是否清晰、准确。

5.2使用支票形式收取房款的，开据收据时应注明“支票到账时收据生效”字样。

5.3支票收取人在收到支票后，应及时转交出纳，出纳应在当日送存银行，特殊情

况经总监同意后可在次日送交银行。

5.4公司收到的支票送存银行后，应及时查询支票是否到帐，若出现退票现象，出

纳应及时通知有关业务人员，并规定在五日内换取新的支票。

6有关责任

6.1财务管理中心总监应不定期对支票管理及使用情况进行检查。

6.2由于财务管理中心对支票保管不善或者签发错误造成经济缺失的，应由支票保

管人或者签发人负直接的经济责任与法律责任。

6.3由于支票领用人遗失支票的，罚款500元，由于保管不善及使用不当造成缺失

的，应由领用人负相应的经济责任及法律责任。

6.4为杜绝公司资金风险，支票领用人如不及时报账，财务管理中心将停止签发其

本人及其所在部门所需领用的所有支票，直至报账后方可解冻。

7本制度由财务管理中心负责解释与修改。

2.4现金管理制度

1公司能够在下列范围内使用现金：

1.1员工工资、津贴、奖金；

1.2个人劳务报酬；

1.3出差人员务必携带的差旅费；

1.4零星支出2000元下列；

1.5总经理批准的其他开支；

1.6退还房款。

2除本规定第一条外，财务人员支付个人款项，按照规定确需全额支付现金的，经

财务管理中心审核，总经理批准后支付现金。

3公司固定资产购置及执行合同付款均务必采取转帐结算方式，不得使用现金。

4日常零星开支的现金库存限额为20,000元。超额部分应存入银行。

5财务人员支付现金，能够从公司库存现金限额中支付或者从银行提取，不得从现

金收入中直接支付（即坐支）。

6财务人员从银行提取现金，并应写明用途与金额，由财务管理中心总监批准后提

取。

7公司员工因工作需要借用现金，按照《财务付款操纵规程》办理。

8符合本规定第一条的，凭费用发票、工资单、差旅费单及公司认可的有效报销或

者领款凭证，经手人签字，财务管理中心总监审核，总经理批准后由出纳支付现金。

9报销单经经手人签字，部门负责人审核，总经理批准，出纳根据金额数量无误报

销单付款。《出差申请表》附在原始凭证上，公司招待费申请单统一按规定订装保管，

并注明凭证编号。

10工资表由人力资源中心编制，转财务副总经理审核，报总经理审批后，出纳办

理发放，工资表交由会计填制记帐凭证。

11工程零星付款按照《财务付款操纵规程》执行。

12出纳人员应当建立健全现金帐目，逐笔记载现金收付。帐目应当日清月结，每

日结算，帐款相符。

2.5会计档案管理制度

会计档案是公司经营管理的重要资料，为了保守公司的机密，保护会计档案的安全

与完整，特制订本制度。

1总则

1.1财务管理中心务必加强对会计档案管理工作的重视，建立会计档案的立卷、归

档、保管、查阅等管理制度，保证会计档案妥善保管、有序存放、方便查阅、严防毁损、

散失与泄密。

1.2会计凭证登记完毕后，务必按照分类与编号顺序保管，不得散乱、丢失。

1.3记账凭证应当连同所附的原始凭证或者者原始凭证汇总表，按照编号顺序折叠

整齐，按期装订成册，并加具封面，注明单位名称、年度、月份与起止日期、凭证起止

号码，由装订人在装订线封签处签名或者盖章。

2会计档案类别

2.1会计凭证类：原始凭证，记账凭证，汇总凭证，其他会计凭证。

2.2会计账簿类：总账、明细账、日记账、固定资产卡片、辅助账簿、其他会计账

溥。

2.3财务报告类：月报、季报、年度财务报告，包含会计报表、附注及财务状况说

明书，其他财务报告。

2.4其他类：银行存款余额调节表、银行对账单、付款签报及招待费申请单及其他

应当保管的会计核算专业资料、会计档案移交清单、会计档案保管清单等。

3会计档案的储存

财务管理中心应设专人负责保管会计档案，定期将财务管理中心归档的会计资料按

类别、按顺序立卷登记有效。

3.1会计档案的保管期为永久储存与定期储存两类,具体类别与保管年限详见附表。

3.2会计档案需要销毁时，由会计档案管理人员提出销毁意见，经财务副总审查，

总经理批准后执行。由会计档案管理人员编制会计档案销毁清册，销毁时应由财务管理

中心总监共同参加，并在销毁清册上签名，销毁清册永久储存。

4会计档案的借用

4.1财务人员因工作需要查阅会计档案时，务必按规定借阅，及时归还原处，若要

查阅入库档案务必履行查阅会计档案登记手续。

4.2公司内部其他人员若因公需要查阅会计档案时，务必经财务副总同意后，方能

由档案管理人员接待查阅。

4.3外来单位人员因公需要查阅会计档案时，应持有关单位介绍信，并报财务副总

同意，经总经理批准后，方能由档案管理人员接待查阅，并由档案管理人员全面登记查

阅会计档案人的工作单位、查阅日期、会计档案名称及查阅事由。

4.4会计档案通常不得带出室外，如有特殊情况，需带出室外复印时，应由档案管

理人员进行复印。

5其他规定

由于公司会计人员的变动或者会计机构的改变等，会计档案需要转交时，须办理转

交手续，并由监交人、移交人、同意人签字。

会计档案保管期限表

序号档案名称保管期限（年）

1记账凭证及原始凭证15

2银行存款余额调节表及对账单5

3手工会计簿账15

4计算机账簿永久

5辅助账15

6各类报表3

7年度会计报表永久（包含文字说明）

8会计移交清册15

9会计档案保管清册永久

10会计档案销毁清册永久

3成本管理制度

3.1开发成本核算办法

1目的

为了加强公司的成本、费用核算，提高公司的经济效率，规范房地产开发公司成本

核算方法，根据《公司财务通则》、《公司会计准则》与《房地产开发公司会计制度》，结

合本公司实际情况及管理要求，特制定本办法。

2适用范围

本制度适用于公司财务管理中心及与开发项目有关联的有关部门。

3职责分配

3.1开发公司按照分级、归口管理、权责结合、责任到人的原则，建立健全与生产

管理体制相习惯的责任制。

3.2财务管理中心负责全面的经济核算，负责编制计划成本与降低成本措施，核算

开发项目实际成本，负责编制与汇总年、季度成本报表。

3.3公司总经理对公司开发经营的经济效果负全面责任；各分管副总经理负责协助

总经理的开发经营与成本操纵工作。

3.4合同审算中心预算造价人员协助财务管理中心的工作。采取有效措施，节约投

资、降低成本，对成本操纵效果负责。

3.5公司各职能部门，应结合本部门的职责，在总经理的领导下，以合同审算中心

预算造价人员为核心参与公司成本管理，向财务管理中心提供有关数据资料，对本部门

的成本管理负责。

(1)营销中心

——组织有关部门编制商品房销售计划、确定产品价格，负责办理产品预售、组织

收取购房定金，及时办理产品销售，搜集并向有关部门提供市场信息。

(2)企业进展中心

——组织开发项目可行性研究，对项目提出决策性建议。

(3)设计管理中心

——负责开发项目总体规划，设计方案的优化；

——按批准的规划设计严格操纵开发项目投资规模。

(4)项目部(项目公司)

——编制年度开发建设计划，执行工期定额，严格操纵建设周期；

一按开发项目规划征购建设用地，及时组织拆迁安置与地上、地下物处理，及“七

通一平”，减少前期工程费用；

——按基本建设程序与规划设计要求组织工程实施；

—负责工程质量监督、检查，组织工程质量的评定与竣工工程的质量验收。

（5）合同审算中心（成本计划表中二至五项）

——参与开发项目可行性研究，编制开发项目投资概算与审核施工图预算；

——合理编制招标工程的造价标底；

——同有关部门签订合同并履行合同中的经济条款；

——编制计划成本；

——负责材料设备的采购供应计划，核算材料设备的价格，降低采购成本；

——健全保管与收发制度，加强材料、设备的管理；

一办理收料与供料的结算手续，及时结算购房单位应负担的材料差价，降低材料

成本。

（6）总经理办公室

——负责编制管理费用开支计划，制定管理费的节约措施并组织实施；

——对管理费用实行指标分管，归口负责。

（7）人力资源中心

——负责编制并执行工资与福利预算计划；

4成本核算的对象及要求

4.1成本核算对象通常应在开工之前确定，一经确定就不得任意改变，更不能互能

混淆、串户。成本核算对象应结合工程地点、用途、结构、装修、层高及施工队伍等因

素，分别做下列处理：

（1）通常的开发项目以每一独立编制设计概（预）算或者每一独立的施工图预算

所列的单项开发工程项目为成本核算对象。

（2）同一开发地点，结构类型相同的群体开发项目开竣工时间相近，同一施工队

伍施工，能够合并为一个成本核算对象。

（3）关于个别规模较大、工期较长的项目，能够结合经济责任制的需要，按开发

项目的一定区域或者部位划分成本核算对象。

4.2各成本项目的预算成本（计划成本）与实际成本的核算范围，计算口径务必一

致。

4.3成本核算应根据计算期内已完工程实际消耗与实际价格，按照“权责发生制”的

原则，分别进行成本核算，做到手续完备、内容真实、准确及时。按照“收益与费用配比”

的原则，正确使用“待摊费用”与“预提费用”科目。

5成本项目与开支范围

5.1根据房地产开发公司会计制度规定，开发产品的成本项目分为：

——土地征用及拆迁补偿费；

——前期工程费；

——建筑安装工程费；

——基础设施建设费；

——公共配套设施费；

——开发间接费(开发公司没有二级管理机构则无此项目)。

5.2成本开支范围

房地产公司开发成本构成要素一览表

成本构成要素名称具体内容

一级二级三级备注

1.土地批租费

(1)土地征用费

(2)劳动力安置补偿费

(3)青苗补偿费

树木、粪窖、水井、牲畜

2.征地费(4)地上、地下附着物拆

圈、坟墓等土地附着物的

迁补偿费

补偿

(-)土地征用及(5)新菜地建设基金

拆迁补偿费用

(6)耕地占用税

(1)房屋征购补偿费

(2)过渡费

3.房屋拆迁补偿费(3)搬家费

(4)拆迁还建费

(5)安置动迁用房支出

4.其他

项目立项进行可行性研

1.项目可行性研究费究咨询论证、现场调查等

发生的费用

(1)勘测费勘察测量、测绘补勘

(二)前期工程费

(2)规划费小区规划、市政规划

2、勘测设计费建筑单体及市政公共工

(3)设计费程设计、修改、图纸加晒

等

抗震设计审计审批管理、

(4)其它消防审查费、卫生防疫审

查费等

(1)施工道路小区施工便道

小区施工期间供电线路，

(2)施工供电安装费

临时变、配电房及设备

小区施工期间给水管网

(3)施工供水安装费

及临时加压发生的费用

3.“三通一平”费用(4)施工排水小区施工排水管网

小区场地平整(含大型土

(5)场地平整费

石方工程)

施工占道费、地下障碍物

(6)其它费用排除费与建设过程中发

生的临时维修费等

单位工程(含土建、水卫、

电照及设备、民煤、天线、

1.住宅

通讯与化粪池内的排水

管网与窖井等)

单体工程(含土建、水卫、

2、公建(1)单体电照及设备、通讯与化粪

池以内的窖井等)

(三)建筑安装工

与单体配套的室外场地、

程费

(2)室外设施花坛、水池、休息室、凳、

非绿化设计的工程

(1)质监费

(2)白蚁防治费

3、其它(3)预决算审查及招议标

手续费，合同公证费

(4)其它

1.道路

(1)小区内给水管网

水泵房上建加压设备水、

(2)水泵房

2.工程费用及水增容电、通讯

费(3)水塔

(4)供水

(5)其它与小区有关的供水工程

小区内化粪池以外的排

污管网与雨水管网、与小

(四)基础设施建3.排水工程费

区有关的城市雨污水干

设费

管工程

(1)小区外供电线路

小区内供电线路与变、配

(2)小区内供电线路

电设备

4.供电工程费及电增

变、配电站土建、水电、

容费(3)变配电房

通讯