房地产开发-探索第四代住宅：下一个住宅潮流：居住生活与绿色生态

房地产开发房地产开发/行业深度分析报告/2024.08.19投资评级投资评级:看好(维持)分析师欧阳之光2024-08-122024-08-062024-07-29从居民住宅的功能性角度切入，我国住宅大致可视为经历了三轮升级迭代：自改革开放以来，我国居民居住质量大幅提升。从居民住宅的功能性角度切入，我国住宅大致可视为经历了三轮升级迭代，第一代住宅旨在满足人们的基本居住需求，第二代住宅提升了住房功能及质量，第三代住宅对住房综合配套进行了完善。第四代住宅概念起源于深层生态学：第四代住宅起源最早可追溯至意大利设计师基于深层生态学理念设计的“米兰垂直森林项目”，其初衷是希望能将建筑变成人与动植物共同的家园。都“七一城市森林花园”，项目最开始仅将“城市森林花园”作为卖点，虽去化较快，但并未引起广泛关注。此后由于其与我国今年推行生态、环保的理念吻合，叠加库存去化压力较大、房地产市场供需结构转变等多重因素，第四代住宅逐步得到政策支持，在2021年正式发布《城市森林花园住宅设计标准》，成为国内首个指导性设计标准，此后多地出台细化政策，主要支持方向在于对容积率及产权面积的放松，第四代住宅开始在全国多个地区加速落地。精准定位改善型产品，有望成为下一个住宅设计潮流措施及效果配置差异，第四代住宅单方成本相较于非四代住宅更高，更适合应用在销售单价更高的项目；同时其普遍位于城市核心区域，并配有景观资源；户型设计上多为140㎡以上的大户型，并升级采用LDKBG一体化设计，更贴合改善型客户群体需求。第四代住宅更契合居民对居住的精神需求，同时也是对碳中和、节能减排的积极响应，有望成为下一个住宅设计潮流。投资建议：第四代住宅定位改善型产品，更加契合当前市场需求结构。同时其符合碳中和、节能减排的发展方向，契合居民居住精神需求，存在产品竞争优势。目前越来越多的房企开始推出第四代住宅产品，但短期内考虑到库存去化压力，第四代住宅产品可能不会大面积落地，但未来有望成为住宅设计的新潮流。建议关注在第四代住宅产品方面有先发优势的企业，例如：建发股份、保利发展、招商蛇口、华润置地等。风险提示：基本面不及预期，行业政策收紧，资金面收紧，个别企业出现信用风险等谨请参阅尾页重要声明及财通证券股票和行业评级标准2 5 6 8 9 5 5 5 6 7 7 7 8 8 8 9 9 谨请参阅尾页重要声明及财通证券股票和行业评级标准3 谨请参阅尾页重要声明及财通证券股票和行业评级标准4表6.部分已推出第四代住宅产品的房企...................................................................................................26谨请参阅尾页重要声明及财通证券股票和行业评级标准51前三代住宅升级了什么？谨请参阅尾页重要声明及财通证券股票和行业评级标准6作为第二次世界大战的主战场，苏联各地在战争中遭到严重破坏，战争结束后许楼”建筑。这种建筑设计简单，均为五层建筑，几乎无装饰，采用钢筋混凝土结构，利用工厂生产的预制零件（窗户、墙壁、楼层板和内部隔板等）像搭建积木一样进行拼接。由于都是标准规格拼接，施工几乎无需图纸，建设效率高，大约为解决人民居住需求，我国参考苏联的经验，开始模谨请参阅尾页重要声明及财通证券股票和行业评级标准70搭建厨房，通常一层楼共用一个洗漱间。由于楼道狭长逼仄，通常采光差。这种单元房设施相对完备，一般设有私厨、私卫，房间内卧室大而公共区域小。相较谨请参阅尾页重要声明及财通证券股票和行业评级标准8尽管单元房在私密性上已经有了提升，但其户型较为单一，功能区块划分并不合装修要一次到位、物业管理水平要高、住房产品要适销对路，销售方式要搞活。昆明金康园、深圳东海花园、广东番禺丽江花园等通过了综合验收。以月牙湖花谨请参阅尾页重要声明及财通证券股票和行业评级标准9园小区为例，其卫生间、厨房都采用了不串从户型结构来看，这个阶段的住宅在单元房的基础上进一步强谨请参阅尾页重要声明及财通证券股票和行业评级标准10另外，第三代住宅在建筑形式上更加多样化，比如高层住宅、花园洋房等，居民综合来看，我们认为前三代住宅的迭代升级是一个对居民刚性住房需求的补足过2第四代住宅：满足居民对高质量生活的追求同街巷、电梯房、垂直绿化、空中园林、空中停车等全部优势新出一种新的建筑形式，使人既能住上像四合院和别墅一样的房子，家家户户都谨请参阅尾页重要声明及财通证券股票和行业评级标准11包括反人类中心主义世界观，质疑经济增长和高消费的重要性，以及对社会基本职能的质疑，强调自然环境的价值和保护不仅仅是出于人类利益，而是自然环境和所有生物内在价值的体现。这种哲学观点认为，人与自然是一个生命整体，人此，深层生态学提倡一种与自然和谐相处、共生共荣的理念，强调保护自然不仅是出于人类的生存和发展需要，更是出于对自然界本身生命价值的尊重和维护。基于这样的理念，StefanoBoeri的设计初衷让人类聚集区不再侵蚀自然，同时又通过立体的森林系统与整个地表生态系统连谨请参阅尾页重要声明及财通证券股票和行业评级标准12数据来源：中国新闻周刊，财通证券研究所信公众号“城市森林花园”发表了《七一国际广场项目奠基仪式圆满成功，城北森林花园的设计理念。打破以往的建筑风格，通过创造性的平面布局和独具匠心的外观设计，把生态绿地搬上了空中，让家家户户都拥有一片属于自己的绿色花具匠心的外观设计，把生态绿地搬到了空中。使住在高层的家家户户，都拥有一片属于自己的绿色私家花园，使人们实现了对“有家有院”的企盼和回归大自然谨请参阅尾页重要声明及财通证券股票和行业评级标准13数据来源：福建省建筑装饰行业协会，财通证券研究所但文章中提到的“由清华大学建筑研究院设计”并非全部事实，中国专利审查信林花园建筑及第四代住宅相关的专利，发明人均为新都举办的“第四代住房西南地区高峰论坛”上，郑大清在会上作了“谈第四代住房的全球独创性，以及它给政府、开发商和住户三者所带来的利益关系”的主题发言，第四代住房及其发明人才正式走入公众视野。谨请参阅尾页重要声明及财通证券股票和行业评级标准14国建筑标准设计研究院有限公司、天地建筑创新技术成都有限公司等单位编制的《城市森林花园住宅设计标准》正式发布，成为国内首个指导性设计标准，其中一天地建筑创新技术成都有限公司，其大股东即是新疆天地集团有限公司。图21.2021年《城市森林花园住宅设计标准》正式发布谨请参阅尾页重要声明及财通证券股票和行业评级标准15在指导性设计标准下，各地方政府陆续出台细化政策，明细虽略有不同，但最主表1.多个地方政府出台关于第四代住宅的政策细则柱、有围护设施、覆土深度不小于0.5米且植树的水平投影面积60%、阳台面积不高于每户在满足建筑结构、消防、防风减灾等安全要求的前提下，空中花园应3.不少于2个完整的开敞面(或开敞面不少于周长的50%)，且至少有1个完整的便于直接采光通风。位于建筑凹槽内的边，不视为开敞面。相邻套型、栋通过空中花园进行拼接的，拼接面不视为开敞面。空中花园不得嵌套4.每户住宅套内阳台(含生活阳台)、空中花园水平投影面积之和不立体绿化住宅应为4层及以上的平层(非跃层)2个及以上住宅自然层，绿化平台进深应不大于6米。4．四周应有不少于2个完整的开敞面(或开敞面不少于周长的50%)，且至少有一鼓励住宅建筑设置空中绿化平台。为贯彻绿色低碳理念，鼓励住宅建筑设置空中绿化平台。为贯彻绿色低碳理念，“滨城”，丰富城市风貌，鼓励住宅建筑设置空中绿化平台。1.适用范围。适用于建筑面积（产权面积）不小于144平方米的改善类住宅。2.设计要求。户内独享《滨海新区住宅项目品质提升空中绿化平台需从建筑主体外挑设置，出挑尺寸应大于2.4米，层高应不低于两天津2024/6/26规划管理指导意见（征求意见个自然层高，不得封闭且无围护结构多户共享空中绿化平台应连接一定数量住户鼓励新建建筑采用空中共享平台、生态阳台、屋顶绿化、立体绿化，实现公园城市生态要素、绿色空间向上生长。空中共享平台行容积率奖励政策。生态阳台不计入板户比，不计入容积率，不计入该谨请参阅尾页重要声明及财通证券股票和行业评级标准16立体生态住宅是将绿色生态理念注入城市建筑，通过平投影面积的60%且绿化覆土深度不低于0.6米；套内空中花园完成面与套内标平投影面积的60%且绿化覆土深度不低于0.6米；公共绿化平台完成面与室内走道标高高差不应大于0.15米；平台不封闭、无围护结开敞；平台与住宅建筑公共空间直接相连。不满足以上规定的按阳植物生长习性和分类，确定适宜种植植物品种参考清单和配置标准。由米，每户拥有户属空中花园，原则上应临湖、临海、临景建设《厦门市立体生态住宅项目规第三条（建筑控制）地块内立体生划管控要求》立体生态住宅建筑与地块外建筑及与地块内非立体生体生态住宅建筑退用地红线、道路红线、绿地等退距应按照公共休闲绿“城市森林花园住宅”（第四代住房）是指将绿化景观引入户内，增加邻里共享空《“城市森林花园住宅”项目规间的新型住宅，“立体生态住宅”又称“第四代建筑”“第四代住宅”，指在普通商品住宅基础上，将《南平市“立体生态住宅”试点绿色生态理念注入城市建筑实践，通过增设户属空中花试点项目以空中花园建筑形式为主，其他建筑形式暂不采用试点项目以空中花园建筑形式为主，其他建筑形式暂不采用关于印发《关于试点立体园林2．每套住宅设置有一处空中花园，空中花园通知大于1.2米且满足相关规范要求；空中花园上影面积不超过该套住宅计容建筑面积的40%；空覆土厚度不小于0.5m且以灌木为主，绿植面积不小本细则所称屋顶绿化是指以建（构）筑物的顶坪、地被植物的立体绿化形式。架空层绿化是指以建（体，以种植乔木、灌木、草坪、地被植物的立体绿化形式。墙（面）体根据各类墙（面）体、廊柱、围栏等墙（面）体条件，选择攀爬式、垂谨请参阅尾页重要声明及财通证券股票和行业评级标准17第七条“空中庭院住宅”，其“公共平台”的设置须有两个自然层通高，“公共平台”（包括位于平台的载人电梯、消防楼梯、上层通道等）不计入容积共平台”的水平投影面积不得超过所属两层住宅计构，应设置在建筑主体结构之外，无墙且不封闭，形态宜采用弧形。“空中花园”的面积不计入容积率计算，其外挑部分，最小处进深尺寸应6米，其水平投影面积不得大于该户套内计容建筑面积的45%，并须计入总建筑“第四代住宅建筑”主要有四个方面的特征：第一，设置空中庭院，在每户客厅外《关于推进“第四代住宅建筑”边覆土种植各类花草树木，形成立体绿化景观效果。第三，设置空中建设的实施意见（试行）》筑面积。2.立体书库、立体仓库、立体停车库，有围围水平投影计算建筑面积；无围护结构、有围护设施的，理解，空中户属庭院即是私家花园，而空中共享园林指的是两栋或是多栋楼之间数据来源：青海省建设行业协会信息平台，财通证券研在设计中，通常采用奇偶层错位的设计方案，满足露台两层通高的要求。谨请参阅尾页重要声明及财通证券股票和行业评级标准18数据来源：青海省建设行业协会信息平台，财通证券研究所谨请参阅尾页重要声明及财通证券股票和行业评级标准19从项目的落地情况来看，在成都七一城市森林花园之后的一段时间里，第四代住宅产品归于沉寂。首先是由于各地方政策在容积率等方面的限制，并不支持此类宅设计标准》正式发布后，各地再次开始快速跟进。谨请参阅尾页重要声明及财通证券股票和行业评级标准202、设置层高在两个自然层高及以上的开敞式公共休闲绿化平台应符合以下要求：2）平台不封闭、无围护结构、连接一定数量的住户(公共4、设置外挑层高在两个自然层高及以上的植树平台或奇偶层错层设置的空中花5、顶层及次顶层的露天花园由活动平台及植树花池组成，露天花园与阳台须有谨请参阅尾页重要声明及财通证券股票和行业评级标准21表2.福州建发缦云周边项目成交情况榕发麓里云筑在建发缦云之后，国贸天琴湾、保利国贸天琴湖、国贸天琴樾、保利天珺、榕发誉湖、榕发麓里、建发灏云等第四代住宅产品陆续入市，截止目前福州已有云北向不再设置阳台，更好的满足绿化的阳光需求。再比如保利国贸天琴湖露台侧面使用磨砂玻璃，在保证采光的同时也可解决左右对视。谨请参阅尾页重要声明及财通证券股票和行业评级标准22套丨详细解答丨》搜狐焦点酒泉站，财通证券以下的，封闭阳台按其围护结构外围水平投影面积计算计容建筑面积，非封闭阳的部分，应按其结构底板水平投影面积计算计容建筑面积。凹阳台和复合型阳台超出部分按封闭阳台的规则计算计容建筑面积。相当筑阳台最大允许出挑距离由1.8米增加至2.4米。3思考：第四代住宅是否会成为未来趋势谨请参阅尾页重要声明及财通证券股票和行业评级标准23表3.福州部分第四代住宅项目配套景观资源仓山区建新路南侧、金洲路西侧，奥体中心西侧福沁休闲公园、闽江（闽江公园）榕发誉湖榕发麓里加，第四代与非第四代住宅两种产品之间存在价差，根据克而瑞数据，同项目的第四代与非第四代产品价差约15%-20%，同区域第四代与非第四代价差约6%-表4.第四代住宅主要成本增项 外立面设置外立面设置如采用玻璃栏板及系统则较一般住宅+50-140元/㎡谨请参阅尾页重要声明及财通证券股票和行业评级标准24 数据来源：克而瑞，财通证券研究所不论是项目地段优势、景观配套，或是产品户型设计，第四代住宅都更加契合居民对居住的精神需求，同时也是对碳中和、节能减排的积极响应。根据克而瑞数50数据来源：克而瑞，财通证券研究所谨请参阅尾页重要声明及财通证券股票和行业评级标准25/房价信息》搜狐焦点莆田站，财通证券研究所数据来源：搜狐