物业服务特点、重点、难点分析及管理措施

投标人对本项目服务特点、难点的定位分析1.1项目基本概况及服务需求（根据招标文件要求填写）1.2项目特点分析及管理思路1.2.1特点分析1.2.1.1繁杂性本项目物业服务方面包括水、电、暖等设备运行和维修，卫生清洁、绿化养护、餐饮管理等。工作涉及面广、流线长，而且很多项目服务都牵扯多个部门，需要大量的对内、对外协调。1.2.1.2时效性高效运行是物业服务工作的灵魂，即使再完美的工作，超出应有的时效将变得毫无意义。1.2.1.3严谨性物业服务工作的优劣在一定程度上代表着客户的形象，有时一个看似不起眼的闪失，便可能严重影响社会评价。因此，在工作中必须坚持高标准、严要求，做到零失误、零差错。1.2.1.4机密性物业日常服务提供过程中，会有服务人员进入或接触保密区域或物品，比如保洁服务、工程入室维修等。如何配合营区做好涉密安全防护工作，是考核物业服务企业服务提供能力的重要依据。1.2.2管理思路凭借相关经验，我司针对该项目管理的特点、难点分析，将紧紧抓住物业管理工作的难点和重点，确定出我们的整体构想和管理策划思路，可概括为：1.2.2.1提供具有先进、专业的物业服务策划在日常物业管理、服务过程中，物业企业应结合项目特点、客户特征分析管理重点、服务重点，制定适用于项目本身的管理服务方案，不断引入领先行业的服务理念、专业的管理、服务技能，充分发挥增值效应。1.2.2.2要求物业公司具备良好的物业一体化运营能力和统筹协调能力项目区域使用功能各不相同，需要我们在日常管理中，根据不同的功能区进行分区管理，同时需要一体化运营能力与统筹协调能力，可以流畅高效调度处理本项目的各项管理服务及相关配合工作。1.2.2.3具备政治意识强、素质高的服务团队配备服务人员的政治意识与素质直接关系到项目的后勤保障，同时还攸关部队的对外形象，要求物业公司从人员的选拔、管理、培训入手，加强人员政审，做好服务团队的管理与建设，为服务工作奠定基础。项目作为军队营区人员素质高、层次高，大型交流、展示活动多，楼宇设施设备系统复杂。因此，需要物业在人员配备上，既需要配备高层次的人才，同时需要考虑人才结构的多元化，适应项目的需要。1.2.2.4提倡节能环保意识项目一方面需要积极的响应国家政府关于“节能减排”的号召，另一方面节能环保运行也关乎于项目物业运营成本。因此，在保证项目正常使用的情况下，设备管理节能环保更需要切实推行，这不仅可以节约费用，而且与现代社会提倡的环保节约理念的相契合。1.2.2.5高效、快速的应急响应项目为军队营区生活物业，日常人员数量多。需要物业管理在日常管理中，完善物业应急响应体系，加强日常应急队伍的训练，组织定期参加应急演练。1.2.2.6需要充分展示机构整体形象，提供与其相匹配的物业管理服务考虑到本项目公众效应高，具有强大的社会影响力，因此，要求物业公司必须具备高度的政治使命意识，一切以“为客户服务”为中心开展各项后勤保障服务，并从行政办公环境、观赏游览环境管理入手，在提供舒适静谧环境的基础上，持续提升服务响应度、服务创新性、服务人性化，以使本项目成为研究院物业服务的典范，树立机构整体形象。1.2.2.7准军事化的管理的制度实行准军事化管理，必须坚持正确方向，以始终提供高标准、高质量的物业服务为根本标准。培养有理想、有道德、有文化、有纪律的物业服务人员，树立良好的企业形象。做到严格执行，严格管理，长期坚持，增强个人、单位工作的组织性、计划性、准确性、纪律性，保持驻场物业团队的高度稳定和集中统一。在管理工作中应当做到：服从领导，听从指挥；互相尊重；发扬民主，严格要求，赏罚分明；领导带头，以身作则；团结紧张，严肃活泼。1.2.2.8差异化客户服务需求通过对不同客户群体服务需求的分析，识别不同客户群体服务的重点关注点，制定针对性的服务方案，融合我司物业特色的服务体系，提供高品质的服务。1.2.2.8.1内部客户营区内重要领导：高素质的服务人员，全时段的极速响应，高标准、高保密性的VIP服务。工作人员：礼貌得体的员工形象，规范、快捷、方便的服务流程，办公氛围的营造。项目服务员工：规范化引导服务，礼貌得体的员工形象。1.2.2.8.2外部客户上级领导：高素质的接待团队，高规格、标准化的接待流程，快速响应机制，安全管理。外事来宾：高素质的接待团队，高规格、标准化的接待流程，周到的引导服务，开放亲和的项目工作氛围，清洁明亮的办公环境。外来访客：礼貌得体的员工形象，便捷的咨询服务，周到的引导服务。业务往来人员：干净整洁的所内形象，清洁明亮的办公环境，便捷的咨询服务，周到的引导服务。

1.3项目难点分析及管理措施1.3.1项目难点分析及管理措施1.3.1.1服务难点：本项目服务面积大，服务地点分散，有效的品质服务保障和人员管理是重中之重。管理措施：我司使用公司智能化管理平台，线上发布任务，线上巡检；员工互检提醒机制；制定详尽的服务保障机制等措施进行管理。1.3.1.2服务难点：优质的客户服务：基础服务；专项服务；多元化服务。除了为顾客提供物业公司应该提供的服务之外还要提供支持性和个性化的服务。管理措施：建立标准化、专业化、活性化的操作体系；充分分析项目客户群需求，为项目引入或提供适合项目客户需求的多元化服务。1.3.1.3服务难点：整洁、温馨的办公环境：公共区域、公共卫生间干净整洁；保洁和清洁分时段作业。办公区域的公共卫生间人流量大，环境卫生难维持；日常保洁和专项清洁工作分时段作业，降低对使用人的影响。管理措施：公共区域增设绿植摆放，洗手间搭配柔性装饰物和开花植物。1.3.1.4服务难点：整洁有序、安全的营区环境；道路卫生清洁、垃圾桶的清理清运；营区内的公共卫生间的打扫处理；营区秩序安全管理。营区道路及清洁范围广，在合理的人员配置下，使用高科技的清洁工具，达到高效的清洁标准。营区内秩序人员24小时巡视，维护秩序及安全。管理措施：为本项目配备一定数量的高效的清洁工具，从而减少人力成本；培训秩序维护员相应的知识及技能（含急救、消防、格斗等），巡逻车配备急救箱。同时可配合保洁维护营区的环境卫生的干净整洁。1.3.1.5服务难点：良好的后勤保证和员工队伍建设：为项目的服务人员制定培训计划；突发事件的快速响应；项目文化建设。运用公司成熟的培训系统，为项目培养专业化服务人才；高层楼宇项目，如遇突发事件则需要管理处的快速相应和处理；员工压力大，项目文化活动可放松心情缓解压力，同时可以方便项目顾客之间交流，促进交流与合作。管理措施：相关专业人员更熟悉项目情况，制定项目培训方案并实施；随时保持警惕性，制定全面、丰富的《突发事件应急预案》；制定文化活动计划和活动库。1.3.1.6服务难点：设施设备的正常运转，各设施设备维保方沟通。保障各类系统的正常运转；维保方的沟通与交流。管理措施：通过先进的管理方式，保证对设施的正常巡查与维护；通过集成化的智能管理系统，时刻掌握楼宇设备运行情况，做到事前保养时时监控，防止过维修和欠维修。1.3.1.7服务难点：建筑安全管控：夜班执勤服务；完善的应急预案。营区对消防管理及突发事件应急响应要求高；人员及其夜间管理的方式。管理措施：熟悉所内工作人员，能够有效识别，对外来办事、咨询人员须进行询问、登记、引导、解答；态度热情，举止文明。严防闲杂人员进入。对大件物品出入须进行登记和检查。重视和完善相关训练和应急准备工作。1.3.1.8服务难点：顾客的沟通与报告：与客户保持良好的关系；定期的管理报告制度；突发或重大事件的及时报告。沟通，是物业服务过程中非常重要的一个环节，管理报告有助于顾客了解物业在整个项目运作当中的作用，使顾客对物业服务更容易接受。管理措施：建立与顾客定期沟通的制度，编制包括项目总经理在内的沟通与走动管理计划1.3.1.9服务难点：践行环保节能物业服务：作业层使用绿色环保材料；创新管理、节能减排；项目环保文化活动。根据要求，在项目日常管理中突出体现生态环保理念；能耗管控体现了物业公司对顾客负责的职业态度“为顾客节约每一分”；举办以环保为主题的项目文化活动。管理措施：使用可降解的塑料制品，清洁药剂与消杀药剂使用绿色环保无公害产品；建立能耗管控机制；新技术、新方法的应用；制定环保方面的文化活动计划。1.3.1.10服务难点：文化素养较高：内部客户素质及学历很高；学术气息较为浓厚；工作性质严谨，非常关注细节，且对礼仪方面较强；纪律严明、令行禁止。顾客被完全尊重；服务员工的形象好、仪态得体；服务品位较高；服务标识完善；专业化程度高；良好的设施设备管理能力，体现专业化物业服务。管理措施：应当建立完善的服务标识系统，应当确保服务员工的良好形象及服务礼仪；人员的配置及入职条件，应当有别于住宅；与甲方的往来函件应当保持专业程度及严谨；制定《有害生物防治作业指导书》；消杀用品的管理；消杀时间的管理；采取针对性的措施确保优良的空气质量，包括策划和提供空气检测和净化的服务、空调的出风口定期清洗和检测；确保中央空调系统的良好运行；电梯轿厢等公共场所的紫外线消毒；选择和使用符合环保要求、通过绿色认证的清洁用品、园艺用品；污水泵的管理。1.3.1.11服务难点：保密工作：本项目服务单位是涉密单位、办公及工作人员身份特殊。具有较多的机密文件，保密设施设备，做好保密工作是重中之重。管理措施：准军事化的管理的制度；提供具备政治意识、保密纪律、专业素质过硬的物业服务保障人员。1.3.1.12服务难点：营区绿化覆盖率较高，绿植种类丰富。良好的环境有利于缓解工作压力及焦虑。管理措施：导入先进的绿化养护理念，打造具有本单位特色的绿化面貌。1.3.1.13服务难点：食品安全、卫生质量和服务质量。管理措施：建立健全的规章制度。建立一个完善的规章制度，对食堂员工严格管理、定期对食堂进行消毒处理、每日餐具严格消毒处理。1.3.1.14服务难点：原材料采购管理。管理措施：对采购的原材料进行筛选、严格验证制度。1.3.1.15服务难点：用餐者对饭菜口味的要求管理措施：调整菜品，不断推陈出新，让用餐者愉快用餐。1.3.1.16服务难点：食材入口率管理。管理措施：强化食堂成本的控制，制订绩效目标考核。1.3.1.17服务难点：突发事件的快速反应管理措施：制订停电、停水、停气的供餐预案；食物中毒预案；火灾处置预案（含人员疏散）并定期演练。1.3.1.18服务难点：设备管理。管理措施：进行设备点检，上下班对煤气、冰箱、电源、水源等设备进行检查。1.3.2措施之一：人文关怀与智能管理有机结合。我们成立智能化技术专家小组，全面培训辅导并派驻场专业人才，在充分掌握本项目智能化系统的基础上制定一套管理服务方案。在具体操作上我们强调“三个到位”。一是培训到位，我们将定期举办智能化系统使用的专题讲座和开展智能化系统使用的宣传活动，通过物业服务采购项目工作人员对智能化系统使用的熟悉，让物业服务采购项目工作人员和使用人切实感受到智能化系统给工作带来的快捷高效。二是服务到位，建立服务满意体系：“一个目标”——服务的终极目标，让所有置身物业服务采购项目的人员满意；“二个理念”——全程跟踪，亲情服务；“三个干净”——办公、剧场环境干净、设备干净、机房干净；“四个不漏”——不漏水，不漏电，不漏气，不漏油；“五个良好”——房屋及设备维护良好，安全管理良好，保洁绿化管理良好，服务质量管理良好，物业服务采购项目工作人员及使用人反映良好。真正体现“人文关怀”的管理服务理念。我们要在现有设备的基础上，最大限度地发挥管理设备技术的综合功能，体现人性化服务。三是人员到位，公司将选派一批懂管理、通技术、善经营的物业管理专业人才，组成本项目高水平的管理团队，为了确保本团队总体的管理服务质量，我们将全面将导入ISO9001服务质量体系，使我们的管理服务能够得以不断地完善与提高。1.3.3措施之二：做好物业服务采购项目的环境管理工作，引入我司精细化保洁服务模式，实施垃圾分类，加强物业服务采购项目的环境文化建设和环保建议。针对本项目的档次和环保要求，我们在管理机构内设置环保部，将单纯的卫生保洁升华为环境保护，不但要保障营区及附属设施的清洁与卫生，而且要建立一整套ISO14001环境管理体系标准，做到能源、资源最大节约，污染、废弃全力控制，环保意识不断提高，环境绩效持续改进。按照星级酒店标准要求，做好营区公共区域，公共设施，设备，营区机关领导办公室以及会议室、办公区的全面卫生保洁工作，加强对营区环保意识的灌输，使每个营区工作人员都自觉热爱、维护营区的环境；垃圾分类收集，建立绿色环保回收系统；采取清洁环保的清洁药剂作业。开展环境文化建设，实施环境形象战略，结合营区环境形象，统一规划物业服务采购项目的各种自然景观。我们将拟定视觉手册，环境手册和环境管理方案.我们深信，经过我们的努力和科学管理，营区必将能通过ISO14001环保认证，成为一个绿色环保的营区。1.3.4措施之三：充分借鉴成功经验，开展卓有成效的营区文化建设。“一手抓基础物业服务，一手抓精神文明建设”我们将在环境文化，行为文化，制度文化，精神文化等四个方面全方位展开，通过循序渐进，潜移默化，寓教于乐的文化建设，来培养营区文化精神，增强营区凝聚力，发挥营区文化的凝聚功能，激励功能和约束功能。1.3.5措施之四：节能降耗节电：建立计量监控管理系统，我们将通过接管后在运行中对设施设备、管路、线路的检查和测试，制定符合该项目的设施设备维修保养计划，对设备及时进行维修保养，使设备处于最佳工作状态，杜绝因设备运行和管理不当导致能耗的增加。节水：加强宣传，增强全体员工节水意识，每名服务员按照责任区负责各自区域内的水龙头报修。不出现“跑”、“冒”、“滴”、“漏”的现象，每个水龙头旁边张贴“节约用水”的告知牌。加强维修，确保给排水、空调系统无“跑”“冒”“滴”“漏”现象。1.3.6措施之五：总结过去在类似物业服务中保密工作的经验，结合本案自身特点，制定严密的《物业管理保密工作方案、制度和操作安全注意程序》。以制度作保证，员工实行准军事化管理，强化员工保密制度和作业注意程序培训；人员招聘严格控制，我们已建立了固定而可靠的人员选聘渠道和人员补充基地，在选聘员工时，对每位员工进行政审，重点对其政治思想、品格、家庭背景、有无违法犯罪记录等方面进行考察，从根本上把住关；在员工上岗前，对全体员工进行保密教育，利用每日的早班会，经常性地进行保密教育，培养员工的保密意识；采取座谈会、个别谈心等形式，探寻员工思想动态，发现思想波动，立即采取有效手段加以预防；以党团组织为核心，采取各种形式关心员工生活、丰富员工业余文化活动，稳定员工思想；建立保密责任制，层层把关，层层明确保密责任，各级管理人员均承担连带责任。

1.4服务定位、工作目标1.4.1项目服务定位本项目客户具有高学历、高素质，对服务要求高，关注每个细节和工作效率，针对这一客群特点，管理过程中如何使员工提高和达到相应的素质形象，以期和客户能够完美融合，共同维护营区的整体形象，是我们服务定位设计的核心。我们将提供“人性化、系统化、高效化”的物业服务来满足客户的日常服务需求。在充分了解项目服务内容需求、服务标准的基础上，我们仔细分析项目所具有的特点以及物业管理工作所面临的重点和难点，将项目的物业服务定位为“高效便捷、整洁有序、安全完好、生态环保、亲情规范、重视信任”。1.4.1.1高效、便捷实施“总服务台”运行模式，为客户提供“一站式”服务。实行扁平式组织机构设置，减少管理环节，提高管理效率。建立信息双向沟通机制，保障客户服务需求有接收、有跟踪、有回访。建立全员备勤反应机制，确保客户临时性服务工作迅速开展。确保餐饮服务高质、高效运转。确保客户服务咨询、投诉限时满意。确保突发性事件的快速响应。确保服务流转效率不断提升。1.4.1.2整洁、有序确保服务区域内建筑物及其附属设施整洁有序。确保环境绿化整洁、有序。确保卫生间整洁、无异味。确保水、电、暖等设备、设施清洁、运行有序。确保服务操作人员着装整洁。确保物业办公场地整洁有序。确保用具用品摆放整齐有序。确保标识完全、整洁。1.4.1.3安全、完好1.4.1.3.1安全实效：实现客户财产、人身安全、设施设备的运行安全等实际安全。1.4.1.3.2安全体验：实现客户可视的安全防护程度、客户交流沟通过程中的理性安全感觉体验。全覆盖：服务范围全覆盖，无管理盲区、无服务死角。全台帐：服务内容全台帐，职能化分工，职责化协作。全量化：服务标准全量化，明示化管理，全量化考核。全流程：服务动线全流程，制度化管理，精细化操作。全周期：服务时间全周期，事项计全年，单项计全天。全安全：服务实施全安全，涉密防护是根，人身安全是本。全礼仪：服务人员全礼仪，态度文明、服务亲情。全规范：服务操作全规范，日常操作规范，应急处置完全。全技能：服务人员全技能，本职工作专业，协同作业专注。全资格：服务人员全资格，要求持证上岗，提倡一专多能。全记录：服务过程全记录，档案资料完全，表格记录完整。全品检：服务监督全品检，组织三级检查，员工互检提示。1.4.1.4生态、环保实施噪声、空气质量及水质的有效控制。降低公共照明等用电、用气，公共卫生间等用水能耗。确保洗手液、卫生纸等客户接触使用物品符合生态环保要求。在服务客户工作中倡导低碳节能理念。1.4.1.5亲情、规范急客户所急，想客户所想，帮客户所需。行“首问责任制”及“限时满意服务”。要求每名员工“三亲四情”服务。亲人：对待客户的态度像对待自己的亲人一样，态度亲切、亲和。亲身：对待客户的需求、事情像对待自己的事情一样，事事先站在客户的立场和角度，充分考虑客户的感受和利益。亲为：对待客户的咨询、需求，要亲自负责，跟踪到底，直到问题圆满解决，客户满意为止。沟通热情：视客户为服务的上帝，主动热情沟通。服务真情：用心付出，真心实意的做好每天的每一项工作。建立友情：通过交流、服务，关爱理解客户，建立友谊。实现亲情：视客户为亲人，体贴、包容，亲如一家。为客户提供良好的形象展示。确保各岗位服务人员作风严谨，专业规范，管理精细、热情体贴。确保各岗位服务人员的言行举止规范（通过员工服务礼仪表现）。1.4.1.6重视、信任实施“四员四轻”服务模式使客户倍感关注、重视。以服务人员的良好职业道德和高度责任心赢得客户信任；以真诚、细腻、主动、热情的服务取得客户的信任；以舒适、安全、便捷、高效的服务使客户信任；实施各项安全技术保障，使客户有绝对的安全感。重视客户身份识别、情绪变化。为客户提供个性化的服务。1.4.2项目服务工作目标1.4.2.1总体目标餐饮保障率：100%有效投诉率：2%有效投诉处理率：100%管理人员、专业技术人员和服务人员岗位培训合格率：100%有效问卷回收率：87%甲方和物业使用人满意率：≥90%报修回访率：85%1.4.2.2基础管理1.4.2.2.1建立完善的档案资料管理，共用设施设备等档案资料齐全，分类成册，管理完善，查阅方便；管理档案资料：使用环保、节能材料的实施记录；档案管理：资料齐全，分类成册，有目录并查阅方便；档案使用管理记录；档案保管环境、用具符合档案管理规定。1.4.2.2.2由一家物业服务企业实施统一专业化管理。物业服务企业营业执照、资质证书；专项服务单位的营业执照、资质证书等复印件；专项服务合同满足物业服务合同和安全生产要求；专项服务单位的选择、监督检查、评审记录。1.4.2.2.3物业使用手册、装饰装修管理规定及管理规定等各项公众制度：房屋使用手册；装饰装修管理规定；服务管理规定。1.4.2.2.4制订服务管理工作计划和具体实施方案，并经甲方同意。1.4.2.2.5建立健全各项管理制度、各岗位工作标准及应急预案，有落实措施及考核办法：行政管理制度；人事管理制度；财务管理制度；工程管理制度；客户服务管理制度；会议服务管理制度；公共秩序管理制度；公共环境清洁管理制度；园林绿化管理制度；节能环保管理制度；突发事件应急预案。1.4.2.2.6项目管理人员和专业技术人员持证上岗；员工统一着装，佩带明显标志，工作规范，作风严谨：管理人员接受专业的培训并取得从业资格证书；各类专业人员及各专项服务单位操作人员有专业技术岗位证书；包括消防监控员、电梯维修工、高低压电工、公共卫生从业人员健康检查证明等；员工佩戴工牌并对工牌实施管理；员工着装整齐，语言、行为规范；人事行政管理工作的实施计划、实施记录、考核记录。1.4.2.2.7用计算机、智能化设备等现代化管理手段，提高管理效率：配备对讲、监控、网络等不少于5项智能化管理服务设施；配备计算机、传真机、网络等办公设备，满足合同要求；计算机可实现对客户信息、收费、房屋、设备设施、工作计划、财务、人事等工作的信息化管理。1.4.2.2.8在财务管理等方面执行有关规定，定期向甲方报告费用收支情况。1.4.2.2.924小时值班，设立服务电话，接受客户对物业服务报修、问询、投诉等各类信息的收集和反馈，及时处理、回访，并有完整记录。值班表、值班/交班记录；公示服务电话，24小时受理客户信息，有处理记录，按月进行统计分析；设立客户接待室，有专人负责接待客户来访；有客户回访记录，投诉回访率100%，并按月进行统计分析；接待人员使用服务语言，具有专业服务素质；物业服务中心公示物业服务企业营业执照、资质证书，服务标准、项目负责人照片。1.4.2.2.10定期进行满意度调查，对合理的建议及时整改，满意率达97%以上：征询内容应与物业服务合同中约定的服务内容相符；每年集中进行一次公开的物业服务满意度调查，每次问卷率不低于85%；满意率达到97%，有统计分析；对征询结果、整改措施及落实情况向甲方报告；整改措施落实情况记录。1.4.2.2.11落实维修服务承诺：维修工作单管理规范；维修记录与服务承诺相符；15分钟内给予响应；每月对维修工作单进行统计分析，维修及时率100%，返修率不高于1%；回访记录与维修工作单相符。1.4.2.3环境卫生管理1.4.2.3.1卫生设施完备，实施垃圾分类管理。清洁工具、设施设备清单及设施点位图；垃圾容器分类配置；清洁工具、设施设备保持清洁。1.4.2.3.2明确清洁人员责任范围，实行标准化清洁。保洁员岗位分配名单和保洁负责区域；制定保洁工作计划、巡视检查记录；1.4.2.3.3垃圾日产日清，定期消毒灭杀。垃圾清运记录；有害垃圾管理记录；警示标志清晰。1.4.2.3.4对有毒、有害垃圾按规定管理。重点部位的定期消毒计划并记录；清洁剂、药剂符合环保要求，有专人管理。灭鼠、除虫点位图、管理记录。1.4.2.3.5房屋共用部位保持清洁，无擅自占用和堆放杂物；楼梯扶栏、门、窗等洁净。1.4.2.3.6无违反规定饲养宠物；1.4.2.3.7各类排放符合环保标准。1.4.2.4房屋管理及维修养护营区内各建筑物标志明显，设立引路方向平面图和路标，各类标识牌统一有序。无违反规划私搭乱建，无擅自改变房屋用途现象：物业服务企业无违反规划和擅自改变房屋用途的行为，对违规行为进行劝阻、报告相关部门。房屋外观完好、整洁；外墙饰面、涂料等装饰无脱落、无污渍；外墙清洁、完好、无破损、无脱落；每日对营区建筑物外立面及附着物进行巡视；外墙清洗记录。室外广告牌、霓虹灯等按规定设置，保持整洁统一美观，无安全隐患或破损：协助院方经主管部门审批，手续齐全；室外广告牌、霓虹灯等安装牢固、规范、清洁、无破损、无安全隐患，有巡视检查记录；存在安全隐患要书面告知，并限期整改；对室外广告牌、霓虹灯等设施的管理符合合同约定。集中收集，支架无锈蚀：对空调安装位置进行监督管理；冷凝水统一收集，支架无锈蚀。楼宇内楼梯、走道、扶手、天花板、吊顶等无破损；墙体整洁,无乱张贴；共用部位门窗、灯具、开关等功能良好；卫生间、水房等管理完好；现场检查符合要求。共用楼梯、天台、通道、卸货平台等处无堆放物料、废料、杂物及违章占用等，天台隔热层无破损；现场检查符合要求。房屋装修符合规定，未发生危及房屋结构安全及拆改管线和损害他人利益的现象：消防主管部门批准文件、专业改造有设计审批文件；装修施工单位营业执照、资质备案记录；按有关规定办理装修手续，对装修方案进行审核；装修安全管理协议、装修管理协议；装修人员审核、备案记录；告知有关装饰装修的禁止行为和注意事项；定期进行巡视检查，对违反装修规定的行为进行劝阻、处理、报告相关部门；装修查验记录；装修管理资料分户存档；未发生擅自变动主体和承重结构影响房屋使用安全的行为。机器设备单位面积重量不超过楼板承重限度,无危及建筑结构的安全隐患。1.4.2.5共用设施设备管理1.4.2.5.1综合要求共用设施设备运行、使用及维护按规定要求有记录，无事故隐患，专业技术人员和维护人员严格遵守操作规程与保养规范。设施设备完好无损；设施设备台帐，便于查阅；绝缘、计量用具清单，按规定检测；各专业岗位人员配置方案；年度设施设备维修养护计划；运行记录齐全，内容满足合同、规范要求；设施设备标志管理符合规范，统一、完整，满足安全运行需要；能源定期监控、统计、分析，节能措施落实到位；设施设备巡检、运行、维修养护记录；设施设备安全检查、评定记录；排班、交接班记录；操作运行分级检查记录；记录定期进行统计分析、归档突发事件应急物资；专业岗位配置符合合同、行业操作要求，操作人员持证件上岗；弱电、避雷等安全系统运行正常；设备机房有防小动物、防火等安全措施。张贴设备系统图、应急预案流程图、特种作业人员资格证书。1.4.2.5.2配备专业技术人员，严格执行操作规程。明确设备机房管理、安全责任人；设备、机房及重点部位有完善的安全管理措施并有效执行；设备机房按规范配备消防器材；设备机房配备必要的应急照明、通讯等设施；设备机房配置温湿度计监测设备和保障设备，环境符合要求。设施设备良好，运行正常：配备专业技术人员符合合同、行业操作要求。1.4.2.5.3供电系统：规范管理高、低压配电室，限电、停电按规定时间通知客户；配备专业技术人员，严格执行操作规程；设施设备良好，运行正常；配备专业技术人员，严格执行操作规程；设施设备良好，运行正常。现场重要设备运行状况良好，符合合同约定标准；设施设备管理责任事故记录。1.4.2.5.4弱电系统按工作标准规定时间排除故障，保证各弱电系统正常工作；监控系统等智能化设施设备管理措施。备用发电机管理记录；备用发电机油料存储安全、充足。1.4.2.5.5消防系统消防控制中心24小时值班，消防系统可随时启用：消防器材、设施定期巡视、维修养护、检测并记录。消防管理人员掌握消防设施设备的使用方法并能及时处理各种问题。消防管理人员应掌握消防知识，培训、演习计划、记录，每年演习两次；消防安全检查隐患整改记录；消防设备设施故障处理记录。组织开展消防法规及消防知识宣传教育，明确各区域防火责任人。签订消防安全责任书；义务消防组织；消防安全巡视检查并记录。消防疏散示意图，照明设施、引路标志完好、紧急疏散通道畅通