2018下半年租售同权专题研究

1/12018下半年租售同权专题研究-1-背着书包去网吧一．租售同权及相关政策解读二．租售同权及相关政策产生背景三．租售同权带来的实际影响四．租售同权带来的新机会五．房企涉足租赁住房领域的可行性研究目录-2-背着书包去网吧1.广州-租售同权：

7月17日，广州发布《广州市人民政府办公厅关于印发广州市加快发展住房租赁市场工作方案的通知》，首次提出租售同权，同时提出三项工作措施，落实责任主体，但实施细则尚未公布《通知》提出要贯彻落实《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见2016》，加快构建租购并举的住房体系；鼓励发展现代住房租赁产业；规范住房租赁市场保障租赁双方权益增加租赁住房供应壮大现代租赁产业租售同权赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益，保障租购同权（户口）增加住房公积金对租赁的支持力度租赁提取公积金比例提升（60%-80%）增加租赁住房用地供应允许将商改住（租）打造广州现代租赁产业总部经济扶持住房租赁相关企业鼓励城中村统一出租支持传统物业服务企业向现代服务业转型建立健全房屋租赁信息服务平台成立国有租赁公司，统筹全市政策性住房投、融、建、运鼓励供应主体多元化税收优惠对依法登记备案的住房租赁企业、机构和个人落实税收优惠政策支持将租赁住房用地供应纳入年度土地供应计划招拍挂方式出让商住用地溢价率超过一定比例后，由竞价转为竞自持租赁住房面积允许商业用房改租赁住房改建后的租赁住房，不得销售-3-背着书包去网吧2.上海-只租不售：

7月24日，上海首批公开出让的两幅租赁住房用地以零溢价成交，楼面价均不足每平方米6000元，土地让利明显这两幅地块位于浦东新区张江南区和嘉定区嘉定新城，分别由上海张江(集团)有限公司和上海嘉定新城发展有限公司竞得楼面价依次为每平方米5569元和5950元，均是底价成交。

此次竞得两幅地块的，均为国有企业运营管理要求该租赁住房物业严格按照只租不售模式管理由受让人建立统一的管理及服务平台，对租赁住房进行租赁管理，租约原则不超过6年租金水平应不高于市场同类房源租金水平物业持有要求受让人应当按出让年限整体持有全部租赁住房物业，以上自持物业仅用于租赁出租受让人应当按出让年限整体持有社区配套商业物业、租赁住房用地配套商业物业（除按照相关规定应当移交政府及政府有关部门的物业除外）地块公告号地块名称土地用途土地总面积(平方米)出让面积（平方米)容积率竞得人名称成交价格（万元）201707001浦东新区张江南区配套生活基地A3-06地块租赁住房65007.6065007.602.0上海张江（集团）有限公司72392201707002嘉定区嘉定新城E17-1地块租赁住房28513.4028513.402.5上海嘉定新城发展有限公司42417-4-背着书包去网吧3.北京-自持、公共产权房：

4月14日，北京市发布《关于本市企业自持商品住房租赁管理有关问题的通知》，对自持住宅租赁提出进一步要求，8月3日，发布《共有产权住房管理暂行办法》征集意见，支持夹心层购房《通知》明确，企业持有年限应与土地出让年限保持一致。

2016年9月北京市出台房地产市场调控新政，要求强化控地价、限房价交易方式，并鼓励房地产开发企业自持部分住宅作为租赁房源。

随后，北京市推出了多块住宅用地，竞买规则要求土地报价达到竞价上限后，按比例进入自持商品住宅阶段，部分地块自持比例达到100%通过政府与购房人按份共有产权方式，政府将其持有的部分产权的使用权让渡给首次购房人，进一步降低房屋价格；最大限度支持夹心层首次购房需求，满足无房家庭住房刚需-5-背着书包去网吧政策重点内容供应主体机构化、规模化鼓励国有、民营的机构化、规模化住房租赁企业发展，鼓励房地产开发企业设立子公司拓展住房租赁业务政府主导的交易、管理平台搭建政府住房租赁交易服务平台国有企业主导的供应主体发挥国有企业引领作用，支持相关国有企业转型住房租赁土地政策通过新增租赁建设用地，在商品住房项目中配建租赁住房等方式，多渠道增加新建租赁住房供应金融政策加大对租赁住房项目的信贷支持力度积极支持并推动发展房地产投资信托基金(REITs)运营政策进一步落实放管服改革；要求各地建立快速审批通道4.住建部-发展住房租赁市场：

历年来国家多项政策支持租赁市场发展，7月18日，住建部等九部委发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，广州、深圳、南京等12个城市成为首批试点2015.1住建部发布《加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》2016.12国务院出台《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》2016.6中央经济工作会议提出建立购租并举和房住不炒2017.5住建部下发《住房租赁和销售管理条例(征求意见稿)》2017.7住建部下发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》-6-背着书包去网吧一．租售同权及相关政策解读二．租售同权及相关政策产生背景三．租售同权带来的影响四．租售同权带来的新机会五．房企涉足租赁住房领域的可行性研究目录-7-背着书包去网吧政策背景：

租售同权等同类政策的出台基于现阶段时代背景，也是一种房地产调控手段，住房租赁市场原本就是房地产市场的重要组成部分，在本轮调控中得到了进一步重视房住不炒：

2016年12月的中央经济工作会议首次提出要坚持房子是用来住的，不是用来炒的的定位居住属性：

习近平总书记在中央财经领导小组第十四次会议上进一步指出，要准确把握住房的居住属性地价高企：

房价居高不下，政府近年来多次调控，平抑房价增速租赁市场发展落后：

规模化、专业化、规范化的住房租赁市场和中介机构都比较缺位购房压力大：

一二线城市，居民购房压力巨大，保障性住房难以解决问题多重属性：

住宅同时具备了居住和投资等多重属性，与住房捆绑的教育、医疗等民生属性，带来房价长期居高不下123国家背景行业背景民生背景-8-背着书包去网吧调控手段：

本轮政策调控以开发商自持、发展租赁、租售同权、共有产权为基调，较以往更加注重供给侧方面的调控需求侧供给侧限购限贷限卖（T+N）实质性增加土地供应拍地环节设置更多条件整顿新房、存量房销售市场规范商办市场发展租赁市场控房价不是降房价限购、限贷等作用于需求端的调控措施长期对于抑制房价高速上涨见效甚微；房地产市场调控的关键在于差异化地增加有效供给，构建完善的住房供应体系，今年政府在供给侧的频繁调控动作，正是明确这一根本问题后的应对举措-9-背着书包去网吧本轮调控实质：

各地看似一城一策，实则也是中央统筹指挥；看似降房价，实则稳房价中央统筹指挥，地方因城施策稳房价：

防止房地产大起大落，减少行业周期波动对于经济的负面影响建立租售并举的供应体系，建立房地产调控长效机制（自持、租赁、同权、共有产权等），促使行业健康稳定发展贯彻房子是用来住的，不是用来炒的理念，使住房回归居住属性本轮调控特点-10-背着书包去网吧一．租售同权及相关政策解读二．租售同权及相关政策产生背景三．租售同权带来的影响四．租售同权带来的新机会五．房企涉足租赁住房领域的可行性研究目录-11-背着书包去网吧租售同权对政府的影响盘活住房存量资源缓解土地供应压力增加房产租赁税收增强城市人口红利在一二线城市、乃至三四线城市，商业地产存量房空置现象比较普遍商改住将增强闲置资产的使用效率租售同权引入立法，保障租赁双方权益促进房产租赁税收的规范性增长政策影响-政府：

租售同权及相关政策主要从四个层面对政府工作产生影响一二线大中城市土地供给不足降低直接购房需求，缓解土地供应的压力构筑高收入购房，中收入租房，低收入保障房的全方位住房供给体系对高端人才的吸引力将大大增强-12-背着书包去网吧政策影响-开发商：

政策出台后，以北、上、广为代表的城市土地供应收紧，致使部分购房人群进入观望，在未来，梯度更加鲜明的住房供给体系将对开发商产生长远影响上海十三五规划要求，新增住房供应总套数170万套，商品住房约45万套，租赁住房约70万套；各类保障性住房约55万套北京未来五年150万套住房建设需求中包括50万套租赁住房开发商竞争激烈：

住宅土地供应量缩减住宅用地供应量，尤其是一二线城市供应量缩减；拍地环节设置更多条件，竞自持、竞配套等替代市场冲击：

部分潜在客户进入观望租赁市场、共有产权房市场带来居住替代品的延伸，对商品房市场带来冲击新政的出台将一批潜在客户带入持续观望状态产品策略变更：

房价梯度鲜明的住房供给体系住房供应体系的完善将使支付能力较弱的家庭转向公共住房市场，商品房市场一系列非市场化的调控政策有望取消；预计这将对刚需房价形成一定利空，推动中高端楼盘定价更趋于市场化，住房市场将呈现更为明显的房价梯度-13-背着书包去网吧1.9%1.9%1.7%6.3%1.7%3.8%4.7%0.0%1.0%2.0%3.0%4.0%5.0%6.0%7.0%北京上海深圳洛杉矶温哥华悉尼伦敦政策影响-租赁企业：

我国一线城市租金收益率极低，政策出台提出租赁产业进行帮扶，同时将直接导致部分地区租金上涨，带来利好我国房屋租赁企业，尤其是长租公寓企业一直处于谨慎发展状态中，主要原因有两个方面：

资产价格高：

导致国内租金回报率长期较低，拿房成本高，企业很难在起步阶段自持物业融资成本高：

我国市场利率仍然长期在4%以上，企业融资成本较高过低的资产收益率和高企的融资成本很大程度上限制了租赁企业加杠杆快速做大的可能性2016年主要城市租金收益率租金上涨：

新一轮的供给侧政策调控，对现阶段交易量和房价形成利空，预期在未来租金收益率会出现上浮政策支持：

政策层面大力提倡发展租赁，尤其是长期租赁，在税收、土地等层面给予支撑数据来源：

网络公开资料-14-背着书包去网吧一．租售同权及相关政策解读二．租售同权及相关政策产生背景三．租售同权带来的影响四．租售同权带来的新机会五．房企涉足租赁住房领域的可行性研究目录-15-背着书包去网吧从存量上看，中国城镇家庭户均住房已达1.14套，但每个家庭户实际在使用的住房套数仅为0.94套。

18%的存量房被空置，且全部集中于最富裕的家庭手中，很多家庭仍居住在拥挤且设施老旧的房屋中；面向此类人群提供有质量的住房，才是有效的住房供应，从政策角度看，发展公共租赁成为重要手段数据来源：

国家统计局城镇城区镇区总量总套数（亿套）2.611.541.07被占用套数（亿套）2.151.300.85空置套数（亿套）0.460.240.22平均户均套数（套/户）1.141.091.22户均占有套数（套/户）0.940.920.97户均空置套数（套/户）0.200.170.25从存量上看，当前住房供应仍存缺口，且集中于中低收入群体，面向此类人群提供有质量的住房，才是有效的住房供应，从政策角度看，发展公共租赁成为重要手段2013年末中国家庭户均住房情况-16-背着书包去网吧8.611.014.717.018.820.419.818.217.30.010.020.030.012.014.118.220.819.523.321.115.915.10.010.020.030.02.73.44.54.85.15.54.94.23.96.07.610.212.213.714.914.914.013.30.010.020.030.0一二线三四线8.511.715.915.614.517.014.09.79.014.815.619.423.822.426.925.419.718.80.020.040.060.0一二线三四线全国已开工库存规模（亿平米）全国已开工库存去化月数各线城市已开工库存规模(亿平米）各线城市已开工库存去化月数当前全国住房库存已下滑至约17亿平米，对应去化周期15个月（其中一二线城市仅为9个月），低于16-20个月的合理区间。

若要弥补这一库存缺口，住房供应面积必须有一定上升，发展公共租赁成为重要手段数据来源：

国家统计局，券商报告从增量上看，近年强劲的住房需求极大程度地消耗了住房库存，从政策角度考虑，为使库存回归合理水平，租赁住房供给成为新开工之外的重要手段-17-背着书包去网吧数据来源：

Wind资讯，国家统计局以香港为标杆进行对标，尽管我国十二五期间大力建设公共住房，2015年末我国公共住房覆盖率也仅为17%，相比香港公营租住房屋的覆盖率（30%）仍有相当的差距，公共租赁市场有巨大成长空间6.5%9.1%10.2%11.8%13.8%14.2%17.0%0%5%10%15%20%02000400060008000100002009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年保障性住房存量城镇30%低收入家庭总户数公共住房覆盖比例公共住房覆盖比例私人永久性房屋,53.20%非住宅用房屋,1.20%临时房屋,0.70%公营租住房屋,29.10%资助自置居所房屋,15.80%香港住房供应结构以30%低收入家庭作为目标覆盖人群，则2015年末公共住房供应缺口约为3600万套。

香港仅公营租住房屋覆盖率即接近30%作为对当前住房供应体系的重要补充，发展公共租赁住房不仅能显著提升低收入群体的生活质量，还有利于大量释放中产阶级的被动购房负担-18-背着书包去网吧作为对当前住房供应体系的重要补充，从人口流动性角度考虑，目前全国租房人口接近两亿，对应市场规模每年约1.1万亿，且仍在持续增长。

本地户籍人口租房需求主要来自落户的大学毕业生2015年末全国流动人口：

2.47亿人全国近5年普通高校毕业生数合计0.33亿人非农人口占比：

15%，即0.37亿人农业人口占比：

85%，即2.1亿人非本地生源且落户于就读城市的租房占比：

50%，即0.17亿人非农人口中租房占比：

52.3%，即0.19亿人农业人口中租房占比：

69.8%，即1.47亿人落户大学生人均租房支出900元/月非农人口人均租房支出900元/月农业人口人均租房支出400元/月非农人口租房市场规模约1800亿/年非农人口租房市场规模约2100亿/年农业人口租房市场总规模约7000亿/年租房市场总规模近11000亿/年数据来源：

《2015年中国流动人口发展报告》，网络公开资料-19-背着书包去网吧由于地产进入白银时代，前几年众多城投类企业和地产商纷纷向开发环节上下游延伸，谋求转型，以金融、产业、服务等方式带动地产增值，考虑到租赁市场未来的发展，从2015年开始，TOP30的房企有近1/3已经涉足租赁领域转型模式代表企业转型方向业务布局城市综合开发中交城投从基础设施和地产开发转向城市综合开发城市综合开发、房地产开发、金融创新、特许经营、公用事业的投资，运营金控平台重庆城投从基础设施建设到金控集团整合旗下金融资产，再和国外金融集团合资，成为资产规模上千亿元的金控集团新产业培育合肥城建投国资运营管理平台除了主导当地基础设施建设，也在加大对战略新兴产业的投入，主要为新型显示电路等拿地转型佳兆业从招拍挂到旧改走向主流到2013年，佳兆业的旧城改造项目接近其总土储量的一半，包括私宅、烂尾楼、厂房等多业态产融结合绿地从地产商转变为金融控股集团2015年开始，绿地开启了金融+互联网的转型战略海外布局碧桂园从试水到加码海外在政治、经济、文化环境与中国截然不同的马来西亚，碧桂园整体上复制了国内大盘的快速打法产业细分远洋地产养老地产远洋希望将真正的养老服务能力作为做核心的战略定位特色小镇绿城从住宅建设转向特色小镇开发成立小镇集团，以核心城市周边地区的特色小镇开发为新业务增长点，在贯穿地产开发的全产业链的同时，植入养老、文旅、农业等要素代表企业租赁（长租公寓）品牌招商蛇口壹栈、壹间、壹棠万科地产泊寓保利地产UOKO公寓绿城绿城优客金地集团自在遇万达集团文旅公寓龙湖地产冠寓旭辉集团领寓国际社区、旭派公寓远洋地产擎峯、橡树资料来源：

网络公开资料-20-背着书包去网吧一．租售同权及相关政策解读二．租售同权及相关政策产生背景三．租售同权带来的影响四．租售同权带来的新机会五．房企涉足租赁住房领域的可行性研究目录-21-背着书包去网吧发展租赁住房，房企自持物业，核心在于保证合理的项目投资回报，而公共住房最大的，痛点正在于投资回报率过低。

因此，房企参与租赁行业的关键应当从政策红利、资本市场、外延拓展三个维度进行考虑1.9%1.9%1.7%6.3%1.7%3.8%4.7%0.0%1.0%2.0%3.0%4.0%5.0%6.0%7.0%北京上海深圳洛杉矶温哥华悉尼伦敦租金上涨，税收优惠，土地让利等发展物业服务、购物中心等地产外延项目利用租赁住房稳定、长期的现金流，发行资产支持类证券政策资本市场外延拓展2016年主要城市租金收益率当前北京、上海的住宅租金回报率仅为2%左右，远低于国际水平数据来源：

网络公开资料-22-背着书包去网吧一、地块基本情况：

以上海今年7月成功出让的嘉定新城E17-1地块为例进行初步投资测算地块拍卖情况地块名称嘉定新城E17-1地块挂牌起始总价（元）424170000宗地面积（平米）28513.4规划建筑面积（平米）71284容积率2.5挂牌楼面价（元/平米）5950成交楼面价（元/平米）5950成交总价（元）424170000溢价率0.00%竞得企业上海嘉定新城发展有限公司嘉定新城项目周边二级市场租金项目租金平米元/平米/月盘古天地3,3006749新城香溢澜庭4,50011340新城金郡3,0004271合景理想家2,8004661风景里3,5005169秋霞坊3,0008237新城金郡3,2007145中信泰富又一城3,60010534首创旭辉城3,5009836远香舫嘉苑3,2009534嘉定新城平均48数据来源：

搜房网、网络公开资料-23-背着书包去网吧假设类别业内较低值（元/平米）业内较高值（元/平米）假设取值（元/平米）基础成本合计159141252858大配套费(上海地区标准值)370370370前期工程费5010075桩基工程7010085钢筋160300230砼100165132.5砌体工程6012090抹灰工程254032.5外墙工程（不同材料差异较大）501000525室内水电安装工程6012090屋面工程153022.5门窗工程90300195土方、进户门、烟道及公共部位装饰工程3015090电梯工程40200120人工费130200165模板、支撑、脚手架工程70150110施工机械609075临时设施305040检测、试验、手续、交通、交际等费用103020承包商管理费、资料、劳保、利润等费用90180135税费3310066.5设计费1510057.5监理费33016.5广告、策划、销售代理费30200115注：

数据来源，网络公开资料。

成本假设以行业均值为标准进行测算二、工程进度及成本假设成本假设工程进度假设201720182019开发进度30%70%开始租赁假设1：

建设期按2年计，首付款支付30%，付款按建筑主体完成后付70%，全部验收后支付尾款假设2：

开工后第二年完成主体建筑，第三年（2019年）开始租赁-24-背着书包去网吧三、租赁假设假设类别建面指标（元/平米）销售费用106.2管理费用160.441、拟采用行业标准法进行财务测算，标准选择某网络项目数据2、2022年之后的销售费用维持原有销售费用的30%，每年3%递增，管理费用按每年增长3%计算销售及管理费用假设2017（开发建设）2018（开发建设）2019（起租）2020地块平均租金价格（元/平米/月）48.0049.4450.9252.45同比增长率（%）3.00%3.00%3.00%租赁面积假设（平方米）006059164156入住率0.00%0.00%85.00%90.00%数据来源：

中指数据库假设1：