天津温岭商会大厦项目建设建议书

项目可行性研究报告项目可行性研究报告天津温岭商会大厦（暂名）编制单位：天津市温岭商会（投资公司筹备组）第一部分：项目概况 2第二部分：项目开发可行性研究分析 2 2 4 5 7 8 第三部分：总论 2天津温岭商会大厦（暂名）项目可行性研究报告第一部分：项目概况一、项目名称：天津市温岭商会大厦（暂名）二、项目开发商：天津市温岭商会（拟成立一投资公司）五、项目概况及特色：项目以原天津市河东区政府办公大楼为天津温岭商会的总部经济中心，同时充分利用现有楼宇的区域优势和地理位置条件，依托河东区十一经路现代金融商务区的功能定位，对现有的楼宇资源进行3第二部分：项目开发可行性研究分析地，是欧亚大陆桥重要的桥头堡。从城市规模和综合实力比较，天津是我国北方地区的第二大城市，在港口物流、进出口贸易、制造业等方面处于优势地位，已经成为我国北方地区的经济中心。近年来，天津市区域地位展，努力建设成现代商务商贸物流基地、直沽文化旅游基地、都市工业示3、随着天津整体经济重心的东移，借助天津三步走发展目标和扩大战略，河东区的经济呈现出较好的发展趋势，显现出越来越重要的战略地位，成4（1）河东区全力实现推动全区产业结构的调整优化升级，尽快形成以现代经济、总部经济。充分利用在用在建商务楼宇资源，大力引进总部经济，③突破发展商业服务业。坚持以商业服务业为突破，坚持打好商业繁荣（2）全力推进区重点项目和重点功能区建设取得更大的突破，全力打造好十一经路资源整合开发战役。对现有的楼宇、地块等资源重新整合，加快十一经路现代金融商务区建设，着力打造成金融街、总部街。全力打造好六纬路和海河沿线开发的战役，盘活现有资源，促进天津南站现代商务中本项目坐落于天津市河东区十一经路北侧，西侧为七纬路，东侧为八所处的十一经路为河东区金融商务发展带。同时项目所在地靠近海河和天项目东临天津市内环线，西侧为海河大光明桥，内环线、七纬路、八纬路、津塘路等是本项目周边的主要公路，在建的地铁二号线和三号线及5项目所在地与天津市中心商务区和小白楼商区发展较早的商业商务中心，十一经路已经形成了以金融业为主的商务带，本项目原为天津市河东区政府办公大楼，各项配套设施比较齐全，基础设施比较完善，区域环境良好，同时具有较大的公共空间，可提供较为津温岭商会经济总部的办公场所，余下部分作为配套商业服务业进行开发，主要以餐饮酒店为主。以下就项目所在区域的银行办公物业、写字楼和餐（1）天津市河东区的银行办公物业和写字楼主要集中在河东区南站CBD中心商务区内，而十一经路作为河东区金融商务发展带，银行办公物业尤为集中，已经初步形成了以金融服务业为代表的特色金融街。十一经路区域与天津市金融城区域仅海河一河之隔，同时又靠近天津中心商业圈和小白楼商业圈，已经具备了很浓的商务、商业氛围，因此银行办公物业和写6和办公物业，已经是一个较为成熟的金融、商业服务业为主的商圈。项目鼎泰大厦、三联大厦、津东大厦、万隆太平洋大厦、天星河畔广场等，项目的周边还有海河大厦、利中大楼、方达大厦、嘉里大厦、中信大厦、中（3）在十一经路区域的写字楼中，以销售型写字楼为例，基本上销售的均保险业、贸易物流业等，承租商一般比较关注区域位置的优越性和集中性。区，新建和开发一批新楼宇，调整置换十一经路两侧非金融属性的公建设施，大力引进国内外金融保险机构总部入驻，以达到形成功能完善、聚集同时消费者对餐饮业的要求和标准也在不断的变化和提高。从目前来讲，餐饮经营的特色化和餐饮市场的细分化是餐饮发展的一个方向，大众消费逐渐成为餐饮业消费的主流，饮食文化已逐渐成为饮食品牌培育和餐饮企（2）餐饮业发展的契机，从国家政策和社会大环境来看，餐饮业已经发展7到了黄金时期，由于餐饮业是劳动密集型产业，餐饮业的发展对解决劳动就业方面能够起到非常积极的作用。而目前解决劳动就业问题是各级政府为民谋利的主要体现和政策取向。另外餐饮业的发展可以带动农业、水产养殖业、林业畜牧业的发展，可以说餐饮也是解决三农问题、增加农民收入的一个重要行业。从市场角度看，中国城市化进程不断加快，城市人口企业和大型餐饮公司的竞争和冲击；自身餐饮企业规模有限，直接影响产品成本的提高，从而缺乏应有的竞争力，同时餐饮业从业人员文化水平，根据市场调研情况及周边地区建筑的类别、性质、规模等方面的分析，并充分考虑到河东区城市建设发展的可持续行需要，本项目的使用定为金融业办公物业、写字楼和酒店餐饮业，将把原有建筑打造成银行、酒店、写字楼为一体的综合建筑楼宇，同时也将成为温岭商的总部经济中心。每项使用功能的确定均源自市场的实际需求，其配置符合十一经路区域发展的需要。所以此项目功能的定位可以推进该地区的开发和发展，同时该项目功能的准确定位，也为项目成功再开8本项目座落在天津市河东区十一经路金融商务区地段，占地面积约为餐饮服务为一体的商业服务楼宇。整体项目主要分成三大部分：银行、办可以考虑引进民营股份制银行的分支机构或引进小额贷款公司等金融单位落户十一经路。如果成功引进以上性质的金融单位，那么对十一经路区域的金融商务服务将起到丰富和完善的积极作用。同时商会准备将投资6000万元，拟建一家高档的餐饮酒店，作为区域内的商业服务配套项目。另外拿出一部分作为写字楼办公办公使用，对现有的资源进行充分的整合再开12349本项目开发成本主要构成部分是楼宇租金、建筑设备设施的改造、建筑外墙面翻新、停车场改造、公共绿化场地改造、写字楼装修改造、餐饮天津温岭商会大厦（暂名）开发投入成本预算表（匡算费用）项项项项年年（万）4、项目财务测算（盈亏平衡点测算）天津温岭商会大厦（暂名）项目租金收入和酒店营业收入估算表2312合计租赁和经营性总收入抑制宏观调控措施，其目的是为了适度的抑制房价的上涨。项目从目前的土地出让情况看，未来几年房地产投资额还将保持增长趋势，但受宏观调控政策影响，增长速度将会有所放缓。河东区在东移、产业发展重点趋向服务业以及海河综合开发等战略举服务业的发展面临重大的历史机遇。同时受经济全球化加深弱等因素的制约，其现代服务业的发展也面临着巨大的压力设为工作目标，必将推动河东区产业结构的调整和升级，提高现代服务业的竞争力和吸引力，增强河东现代服务业的集聚能力。对于本项目来说，还是能起到推动作用的，具有一定的积极意义.由此可以感受到这个区域的商务氛围和市场前景，但同时也的市场竞争。如何在这个竞争激烈的市场环境中求的生存和（1）从写字楼方面看，目前国内开发的写字楼项目普遍存在着销售较好，而租赁经营状况不佳的问题，这主要是由项目前期定位、业态规划及后期的业态调整和控制、经营管理策略等方面的问题造成的。因此在项目的前期必须全面的了解市场的供需关系，通过对市场需求的准确把握，明确市场的实际和潜在需求，这样才能做到对项目的准确的定位和业态规划，以（2）从餐饮酒店方面看，当前餐饮业发展迅猛，但同时也带来了更高的消费需求和更激烈的行业竞争，如何在这种大环境下实现生发展已经成为一个餐饮企业的重要问题。在项目的前期必当前餐饮业的整个发展趋势，充分了解消费者的实际需求，做好准确的定（1）项目的经济影响分析从项目的规划业态来分析，就项目引进的两家银行分支机构一年预计可以为河东区带来将近年两亿元的区财政税收收入，同时项目的东区大力发展楼宇经济的发展要求，是一项整合盘活现有楼宇的工作举措，